Vissa bostadsrättsfrågor

Betänkande 1993/94:BoU2

Bostadsutskottets betänkande 1993/94:BOU02

Vissa bostadsrättsfrågor

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservation

1993/94
BoU2

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet fem motioner väckta under
den allmänna motionstiden 1993 om vissa bostadsrättsfrågor.
Motionerna avstyrks. Tre av dem avstyrks med hänvisning till
pågående överväganden bl.a. inom regeringskansliet.

En reservation (fp, kds) har fogats till betänkandet.

Motionerna

I betänkandet behandlas de under allmänna motionstiden 1993
väckta motionerna

1992/93:Bo401 av Sten Svensson (m) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om att lokalhyresgäster bör ha samma rätt som bostadshyresgäster
att delta vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

1992/93:Bo405 av Lennart Hedquist (m) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om bostadsrättens värde som pant.

1992/93:Bo407 av Olle Schmidt (fp) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om möjligheten för enskilda att slippa betala kabel-TV-avgift.

1992/93:Bo415 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse i 4 kap.
3 § bostadsrättslagen.

1992/93:Bo416 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om åtgärder med syfte att förbättra bostadsrättens värde som
pant.

Utskottet

Lokalhyresgästens ställning vid ombildning från hyresrätt till
bostadsrätt

Enligt bostadsrättslagen (1991:614) har en
bostadsrättsförening till uppgift att upplåta lägenheter med
bostadsrätt i föreningens hus till sina medlemmar. Lägenheterna
kan bestå av bostäder eller av lokaler. Rätten till medlemskap
finns reglerad i lagen. När en bostadsrättsförening förvärvar en
fastighet med hyresrättslägenheter i avsikt att ombilda
lägenheterna till bostadsrätter har hyresgästerna med vissa
undantag rätt till medlemskap. Till undantagen hör
lokalhyresgästen om föreningen beslutat att lokalen inte skall
upplåtas med bostadsrätt. I detta fall saknar alltså hyresgästen
rätt till medlemskap.

Möjligheten för en lokalhyresgäst att delta i en ombildning
från hyresrätt till bostadsrätt tas upp i motion 1992/93:Bo401
(m). Motionären anser att en sådan hyresgäst bör ha samma rätt
som en bostadshyresgäst att delta. Det är enligt motionären av
stor betydelse för mindre företag att kunna äga sin lokal och
därigenom få ett större inflytande, bl.a. över kostnaderna.

Som framgått är det bostadsrättsföreningen som avgör om en
lokal skall upplåtas med bostadsrätt. När bestämmelsen infördes
i lagen hänvisades det till att bostadsrättsföreningen kunde ha
ekonomiska eller andra skäl för att inte vilja upplåta lokaler i
fastigheten med bostadsrätt. Frågan om inte lokalhyresgäster
borde jämställas med bostadshyresgäster när det gäller rätten
till medlemskap i ombildningsfallen övervägdes i samband med den
senaste översynen av bostadsrättslagen (prop. 1990/91:92). Några
skäl att föreslå en ändring av bestämmelserna ansågs inte
finnas. Däremot stärktes lokalhyresgästens ställning på det
sättet att beviljat medlemskap i föreningen medför en rätt att
få lägenheten upplåten med bostadsrätt.

Utskottet anser att det inte finns tillräckliga skäl för att
föreslå åtgärder som medför att bostadsrättsföreningarna fråntas
möjligheten att bestämma upplåtelseform för lokaler. Motionen
1992/93:Bo401 (m) om lokalhyresgästers ställning vid
ombildning från hyresrätt till bostadsrätt avstyrks därmed.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

En hyresgäst, som vid en ombildning inte vill förvärva sin
lägenhet med bostadsrätt, får stå kvar som hyresgäst med
bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Hyresgästens lägenhet
kommer således även efter ombildningen att vara upplåten med
hyresrätt men med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Så
länge hyresförhållandet består får lägenheten inte upplåtas med
bostadsrätt till annan än hyresgästen (förbudet mot
dubbelupplåtelse, 4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Vad nu sagts
gäller inte om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och
hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att
hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts
till annan. Bestämmelsen, som infördes år 1981, har motiverats
med att de kvarboende hyresgästernas ställning inte skall
försämras vid ombildning.

I motion 1992/93:Bo415 (m) föreslås att förbudet mot
dubbelupplåtelse slopas i de fall kommunen eller ett kommunalt
bostadsbolag vill gå in som bostadsrättshavare till
hyreslägenheterna. Enligt motionären skulle härigenom kraven på
insatskapital från de boende som deltar i ombildningen begränsas
samtidigt som hyresgästerna kan känna trygghet i vetskapen om
att kommunen eller det kommunala bolaget även framgent är
hyresvärd. Kommunen eller det kommunala bolaget får härigenom
viss tillgång till lägenheter i beståndet.

Frågan om förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas har nyligen
övervägts i en promemoria från Justitiedepartementet, Ds 1993:54
Bostadsrättsoption och andra ändringar i
bostadsrättslagstiftningen. Syftet med övervägandena är att lösa
de finansieringsproblem som kan uppstå i de fall hyresgäster
inte kommer att delta i ombildningen. I promemorian föreslås att
förbudet bör behållas. I stället föreslås att säljaren skall
kunna förvärva en rätt att när hyresförhållandet upphör påkalla
att hyreslägenheten skall upplåtas med bostadsrätt, en s.k.
bostadsrättsoption. Promemorian remissbehandlas för närvarande.

Förslaget i motion 1992/93:Bo415 (m) syftar i likhet med
departementspromemorian till att lösa de finansieringsproblem
som på grund av förbudet mot dubbelupplåtelse kan uppstå vid
ombildning. Det finns därför inte nu anledning att föreslå ett
särskilt tillkännagivande om överväganden om ett partiellt
slopande av förbudet. Den vidare behandlingen av förslaget om
införande av bostadsrättsoptioner bör i stället avvaktas.
Utskottet förordar att motionen avslås.

Bostadsrätten som pant

I två motioner, 1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m),
föreslås ett riksdagens tillkännagivande om att åtgärder bör
vidtas som förbättrar bostadsrättens värde som pant. Det kan
enligt motionerna ske genom att en juridisk person som förvärvat
bostadsrätten efter pantrealisation blir medlem i föreningen och
tillåts hyra ut bostadsrätten i andra hand. Vidare bör enligt
motionärerna en bostadsrättsförening jämställas med andra
fordringsägare och inte som för närvarande ha företräde framför
pantfordran.

Utskottet föreslog vid behandlingen av propositionen om en ny
bostadsrättslag (bet. 1990/91:BoU13 s. 21) att riksdagen skulle
ge regeringen till känna att frågor som rör pantsättning av
bostadsrätter m.m. borde övervägas ytterligare. Riksdagen följde
utskottets förslag. Regeringen har under våren 1993 tillkallat
en särskild utredare med uppgift att se över lagstiftningen
såvitt avser försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion
och vissa andra frågor. Enligt vad utskottet erfarit beräknas
utredningen kunna överlämnas till regeringen under november
1993. Ett av syftena med utredningen är att överväga åtgärder
för att bostadsrättens värde som pant skall stärkas. Ett
särskilt tillkännagivande om en sådan utredning är således
obehövligt. Ett ställningstagande till vilka åtgärder som kan
visa sig nödvändiga för att stärka bostadsrättens värde som pant
bör avvaktas. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna
1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m).

Avgift för kabel-TV

I motion 1992/93:Bo407 (fp) föreslås att riksdagen ger
regeringen till känna att lagstiftningen bör utformas så att en
enskild bostadsrättshavare eller medlem i en samfällighet har
rätt att välja bort kabel-TV och slipper betala avgiften. Enligt
motionären är det inte rimligt att en bostadsrättsförening kan
tvinga ett enskilt hushåll att ansluta sig till kabel-TV-nätet.
Han anser att kabel-TV-installation inte kan jämföras med
vanliga investeringar och underhåll av fastigheten. Det är
enligt motionärens mening i denna fråga angelägnare att hävda
den enskildes rätt än att slå vakt om föreningsrätten.

Även om motionären inte riktar uppmärksamheten på
hyresgästernas möjligheter att påverka beslut om anslutning till
kabel-TV anser utskottet det motiverat att kort redovisa den
ordning som gäller sådana frågor i hyreshus. De boendes
möjligheter att utöva inflytande över boendet varierar beroende
på upplåtelseformen. För hyresgästerna förhandlar
hyresgästorganisationen kollektivt med hyresvärden och hans
organisation. Förhandlingarna förs på grundval av en
förhandlingsordning. Om det finns en förhandlingsordning har en
hyresgästorganisation enligt 5 § hyresförhandlingslagen rätt att
påkalla förhandlingar om bl.a. gemensamma anordningar. Vill
hyresvärden höja hyran skall förhandling ske innan avtal får
träffas. Träffas en förhandlingsöverenskommelse blir den
enskilda hyresgästen bunden av en sådan överenskommelse om det
finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. När det gäller
installation och utnyttjande av kabel-TV har mellan
Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Allmännyttiga
Bostadsföretag samt mellan Hyresgästernas Riksförbund och
Sveriges Fastighetsägareförbund träffats rekommendationer att i
förhandlingsöverenskommelser tillämpa vissa riktlinjer. Enligt
riktlinjerna skall den enskilde hyresgästen ha rätt att
kostnadsfritt avstå från kabel-TV-program.

När kabel-TV skall installeras i en hyresfastighet tecknar
hyresvärden ett avtal med kabelföretaget om anslutning till
kabelnätet. Den enskilda hyresgästen får sedan träffa avtal med
kabelföretaget om ett visst abonnemang på programkanaler. Det är
inte ovanligt att hyresgästen utan att teckna särskilt avtal
får tillgång till ett s.k. basutbud.

Frågor om hyresgästernas inflytande över installation av
kabel-TV m.m. har behandlats av bostadsutskottet vid flera
tillfällen och senast våren 1993 (bet. 1992/93:BoU24).
Utskottets inställning har varit att hyreslagstiftningen och
förekommande riktlinjer som bostadsmarknadens parter enats om
nöjaktigt uppfyller de krav på hyresgästinflytande som kan
ställas vid beslut om installation av kabel-TV. Utskottet har
vidare uttalat att det är viktigt att den enskilde har valfrihet
när det gäller programutbudet. Det förslag till ändringar i
hyresförhandlingslagen (Ds 1993:30) som för närvarande behandlas
inom regeringskansliet kommer, om det förverkligas, att ge
hyresgästerna större möjligheter att påverka hyresavtalets
innehåll.

Den genom motionen aktualiserade frågan om beslutsordning m.m.
avseende kabel-TV-avgift för bostadsrättshavare ger utskottet
anledning redovisa följande. De grundläggande reglerna för
bostadsrättsformen finns i bostadsrättslagen. Dessutom gäller
vissa allmänna föreningsrättsliga regler i 1987 års lag om
ekonomiska föreningar. Avvikelser kan föreskrivas i stadgarna
eller genom avtal med bostadsrättshavaren.
Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och handhar
förvaltningen i medlemmarnas intresse. Medlemmarna har
inflytande över verksamheten. Beslut som rör gemensamma frågor
fattas av föreningen. Föreningsstämman är föreningens högsta
beslutande organ medan styrelsen är verkställande organ. Det är
på föreningsstämman som medlemmarna utövar sitt inflytande.
Föreningsstämman har till uppgift att utse föreningens
verkställande organ, styrelsen, och att fatta viktiga beslut som
gäller bostadsrättshavarna, t.ex. beslut om frågor som innebär
väsentliga förändringar av fastigheten. Styrelsen får besluta om
andra förändringar. Stämman har dock i princip rätt att fatta
beslut i alla frågor. Vad gäller den i motionen upptagna frågan
om beslut om installation av kabel-TV gäller att enkel majoritet
krävs om inte stadgarna innehåller särskilda majoritetsregler.
När en bostadsrättsfastighet kopplas in på kabel-TV-nätet
tecknas ett avtal om anslutning, i vilket ibland kan ingå ett
basutbud till det enskilda hushållet. Kostnaderna för
installation och nyttjande av kabel-TV kan finansieras via
årsavgiften eller tas ut särskilt. För medlemmar i en
samfällighetsförening gäller liknande bestämmelser.

Som framgått ovan utövar bostadsrättshavaren sitt inflytande
på föreningsstämman. Vissa beslut kan dock fattas av föreningens
styrelse. Tillräckliga skäl saknas för att undanta beslut som
rör kabel-TV-frågor från den ordning som i övrigt gäller för
beslut i en bostadsrättsförening. Utskottet är således inte
berett att föreslå en sådan ändring av den aktuella
lagstiftningen som skulle innebära en begränsning av
föreningarnas frihet att själva bestämma över sitt boende. Vad
nu anförts om beslut i bostadsrättsföreningar torde i
motsvarande delar också gälla beslut i samfällighetsföreningar.
Med det anförda avstyrker utskottet motion 1992/93:Bo407 (fp) om
avgift för kabel-TV.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande lokalhyresgästers ställning vid ombildning
att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo401,

2. beträffande förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo415,

3. beträffande bostadsrättens värde som pant
att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo405 och
1992/93:Bo416,

4. beträffande avgift för kabel-TV
att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo407.
res. (fp, kds)

Stockholm den 28 oktober 1993

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist
(s), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Lennart Nilsson
(s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s),
Ulf Björklund (kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s),
Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m)
och Olle Schmidt (fp).

Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie
ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit
vid den slutliga behandlingen av ärendet.

Reservation

Avgift för kabel-TV (mom. 4)

Ulf Björklund (kds) och Olle Schmidt (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar
med "Som framgått" och slutar med "för kabel-TV" bort ha
följande lydelse:

Som framgått ovan kan bostadsrättshavaren utöva inflytande
över boendet och påverka beslut genom att rösta på
föreningsstämman. Det är ofrånkomligt att den enskilda
bostadsrättshavaren ibland hamnar i minoritetsställning och
måste godta beslut som han inte har röstat för. Det borde
emellertid finnas en gräns för vad den enskilda kan bli tvungen
att mot sin vilja delta i. Ett beslut om en sådan gemensam
anordning som installation och nyttjande av kabel-TV kan enligt
utskottets mening motivera ett minoritetsskydd. Det vore
önskvärt att bostadsrättsföreningar tillämpar den ordningen att
endast de som vill ha kabel-TV skall anslutas. Det kan dock
ibland motiveras att installationskostnaden är en gemensam
kostnad som alla bidrar till. Däremot är det inte godtagbart att
en bostadsrättsförening kan tvinga det enskilda hushållet att
betala för programutbudet. Detta måste vara en fråga som det
enskilda hushållet självt skall bestämma om och betala för.
Likväl som bostadsrättshavaren själv bestämmer över t.ex.
underhållet i den egna lägenheten skall han också kunna besluta
om vilka TV-kanaler som han vill ta del av i sin bostad. Enligt
vad utskottet erfarit förekommer det att bostadsrättsföreningar
och samfällighetsföreningar tvångsansluter sina medlemmar till
abonnemang på programutbud. Utskottet anser därför att det
närmare bör övervägas vilka åtgärder som bör vidtas för att ge
ett starkare skydd åt en minoritet av bostadsrättshavare i denna
fråga och för att förhindra att den enskilda medlemmen tvingas
betala för ett oönskat programutbud. Vad nu anförts bör
riksdagen med anledning av motion 1992:93:Bo407 (fp) ge
regeringen till känna.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande avgift för kabel-TV
att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo407 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.