Vissa bostadsrättsfrågor
Betänkande 1993/94:BoU2
Bostadsutskottets betänkande
1993/94:BOU02
Vissa bostadsrättsfrågor
Innehåll
1993/94 BoU2
Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet fem motioner väckta under den allmänna motionstiden 1993 om vissa bostadsrättsfrågor. Motionerna avstyrks. Tre av dem avstyrks med hänvisning till pågående överväganden bl.a. inom regeringskansliet.
En reservation (fp, kds) har fogats till betänkandet.
Motionerna
I betänkandet behandlas de under allmänna motionstiden 1993 väckta motionerna
1992/93:Bo401 av Sten Svensson (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att lokalhyresgäster bör ha samma rätt som bostadshyresgäster att delta vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.
1992/93:Bo405 av Lennart Hedquist (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bostadsrättens värde som pant.
1992/93:Bo407 av Olle Schmidt (fp) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om möjligheten för enskilda att slippa betala kabel-TV-avgift.
1992/93:Bo415 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse i 4 kap. 3 § bostadsrättslagen.
1992/93:Bo416 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om åtgärder med syfte att förbättra bostadsrättens värde som pant.
Utskottet
Lokalhyresgästens ställning vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt
Enligt bostadsrättslagen (1991:614) har en bostadsrättsförening till uppgift att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus till sina medlemmar. Lägenheterna kan bestå av bostäder eller av lokaler. Rätten till medlemskap finns reglerad i lagen. När en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet med hyresrättslägenheter i avsikt att ombilda lägenheterna till bostadsrätter har hyresgästerna med vissa undantag rätt till medlemskap. Till undantagen hör lokalhyresgästen om föreningen beslutat att lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt. I detta fall saknar alltså hyresgästen rätt till medlemskap.
Möjligheten för en lokalhyresgäst att delta i en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt tas upp i motion 1992/93:Bo401 (m). Motionären anser att en sådan hyresgäst bör ha samma rätt som en bostadshyresgäst att delta. Det är enligt motionären av stor betydelse för mindre företag att kunna äga sin lokal och därigenom få ett större inflytande, bl.a. över kostnaderna.
Som framgått är det bostadsrättsföreningen som avgör om en lokal skall upplåtas med bostadsrätt. När bestämmelsen infördes i lagen hänvisades det till att bostadsrättsföreningen kunde ha ekonomiska eller andra skäl för att inte vilja upplåta lokaler i fastigheten med bostadsrätt. Frågan om inte lokalhyresgäster borde jämställas med bostadshyresgäster när det gäller rätten till medlemskap i ombildningsfallen övervägdes i samband med den senaste översynen av bostadsrättslagen (prop. 1990/91:92). Några skäl att föreslå en ändring av bestämmelserna ansågs inte finnas. Däremot stärktes lokalhyresgästens ställning på det sättet att beviljat medlemskap i föreningen medför en rätt att få lägenheten upplåten med bostadsrätt.
Utskottet anser att det inte finns tillräckliga skäl för att föreslå åtgärder som medför att bostadsrättsföreningarna fråntas möjligheten att bestämma upplåtelseform för lokaler. Motionen 1992/93:Bo401 (m) om lokalhyresgästers ställning vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt avstyrks därmed.
Förbudet mot dubbelupplåtelse
En hyresgäst, som vid en ombildning inte vill förvärva sin lägenhet med bostadsrätt, får stå kvar som hyresgäst med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Hyresgästens lägenhet kommer således även efter ombildningen att vara upplåten med hyresrätt men med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Så länge hyresförhållandet består får lägenheten inte upplåtas med bostadsrätt till annan än hyresgästen (förbudet mot dubbelupplåtelse, 4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Vad nu sagts gäller inte om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till annan. Bestämmelsen, som infördes år 1981, har motiverats med att de kvarboende hyresgästernas ställning inte skall försämras vid ombildning.
I motion 1992/93:Bo415 (m) föreslås att förbudet mot dubbelupplåtelse slopas i de fall kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag vill gå in som bostadsrättshavare till hyreslägenheterna. Enligt motionären skulle härigenom kraven på insatskapital från de boende som deltar i ombildningen begränsas samtidigt som hyresgästerna kan känna trygghet i vetskapen om att kommunen eller det kommunala bolaget även framgent är hyresvärd. Kommunen eller det kommunala bolaget får härigenom viss tillgång till lägenheter i beståndet.
Frågan om förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas har nyligen övervägts i en promemoria från Justitiedepartementet, Ds 1993:54 Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen. Syftet med övervägandena är att lösa de finansieringsproblem som kan uppstå i de fall hyresgäster inte kommer att delta i ombildningen. I promemorian föreslås att förbudet bör behållas. I stället föreslås att säljaren skall kunna förvärva en rätt att när hyresförhållandet upphör påkalla att hyreslägenheten skall upplåtas med bostadsrätt, en s.k. bostadsrättsoption. Promemorian remissbehandlas för närvarande.
Förslaget i motion 1992/93:Bo415 (m) syftar i likhet med departementspromemorian till att lösa de finansieringsproblem som på grund av förbudet mot dubbelupplåtelse kan uppstå vid ombildning. Det finns därför inte nu anledning att föreslå ett särskilt tillkännagivande om överväganden om ett partiellt slopande av förbudet. Den vidare behandlingen av förslaget om införande av bostadsrättsoptioner bör i stället avvaktas. Utskottet förordar att motionen avslås.
Bostadsrätten som pant
I två motioner, 1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m), föreslås ett riksdagens tillkännagivande om att åtgärder bör vidtas som förbättrar bostadsrättens värde som pant. Det kan enligt motionerna ske genom att en juridisk person som förvärvat bostadsrätten efter pantrealisation blir medlem i föreningen och tillåts hyra ut bostadsrätten i andra hand. Vidare bör enligt motionärerna en bostadsrättsförening jämställas med andra fordringsägare och inte som för närvarande ha företräde framför pantfordran.
Utskottet föreslog vid behandlingen av propositionen om en ny bostadsrättslag (bet. 1990/91:BoU13 s. 21) att riksdagen skulle ge regeringen till känna att frågor som rör pantsättning av bostadsrätter m.m. borde övervägas ytterligare. Riksdagen följde utskottets förslag. Regeringen har under våren 1993 tillkallat en särskild utredare med uppgift att se över lagstiftningen såvitt avser försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion och vissa andra frågor. Enligt vad utskottet erfarit beräknas utredningen kunna överlämnas till regeringen under november 1993. Ett av syftena med utredningen är att överväga åtgärder för att bostadsrättens värde som pant skall stärkas. Ett särskilt tillkännagivande om en sådan utredning är således obehövligt. Ett ställningstagande till vilka åtgärder som kan visa sig nödvändiga för att stärka bostadsrättens värde som pant bör avvaktas. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna 1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m).
Avgift för kabel-TV
I motion 1992/93:Bo407 (fp) föreslås att riksdagen ger regeringen till känna att lagstiftningen bör utformas så att en enskild bostadsrättshavare eller medlem i en samfällighet har rätt att välja bort kabel-TV och slipper betala avgiften. Enligt motionären är det inte rimligt att en bostadsrättsförening kan tvinga ett enskilt hushåll att ansluta sig till kabel-TV-nätet. Han anser att kabel-TV-installation inte kan jämföras med vanliga investeringar och underhåll av fastigheten. Det är enligt motionärens mening i denna fråga angelägnare att hävda den enskildes rätt än att slå vakt om föreningsrätten.
Även om motionären inte riktar uppmärksamheten på hyresgästernas möjligheter att påverka beslut om anslutning till kabel-TV anser utskottet det motiverat att kort redovisa den ordning som gäller sådana frågor i hyreshus. De boendes möjligheter att utöva inflytande över boendet varierar beroende på upplåtelseformen. För hyresgästerna förhandlar hyresgästorganisationen kollektivt med hyresvärden och hans organisation. Förhandlingarna förs på grundval av en förhandlingsordning. Om det finns en förhandlingsordning har en hyresgästorganisation enligt 5 § hyresförhandlingslagen rätt att påkalla förhandlingar om bl.a. gemensamma anordningar. Vill hyresvärden höja hyran skall förhandling ske innan avtal får träffas. Träffas en förhandlingsöverenskommelse blir den enskilda hyresgästen bunden av en sådan överenskommelse om det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. När det gäller installation och utnyttjande av kabel-TV har mellan Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag samt mellan Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Fastighetsägareförbund träffats rekommendationer att i förhandlingsöverenskommelser tillämpa vissa riktlinjer. Enligt riktlinjerna skall den enskilde hyresgästen ha rätt att kostnadsfritt avstå från kabel-TV-program.
När kabel-TV skall installeras i en hyresfastighet tecknar hyresvärden ett avtal med kabelföretaget om anslutning till kabelnätet. Den enskilda hyresgästen får sedan träffa avtal med kabelföretaget om ett visst abonnemang på programkanaler. Det är inte ovanligt att hyresgästen utan att teckna särskilt avtal får tillgång till ett s.k. basutbud.
Frågor om hyresgästernas inflytande över installation av kabel-TV m.m. har behandlats av bostadsutskottet vid flera tillfällen och senast våren 1993 (bet. 1992/93:BoU24). Utskottets inställning har varit att hyreslagstiftningen och förekommande riktlinjer som bostadsmarknadens parter enats om nöjaktigt uppfyller de krav på hyresgästinflytande som kan ställas vid beslut om installation av kabel-TV. Utskottet har vidare uttalat att det är viktigt att den enskilde har valfrihet när det gäller programutbudet. Det förslag till ändringar i hyresförhandlingslagen (Ds 1993:30) som för närvarande behandlas inom regeringskansliet kommer, om det förverkligas, att ge hyresgästerna större möjligheter att påverka hyresavtalets innehåll.
Den genom motionen aktualiserade frågan om beslutsordning m.m. avseende kabel-TV-avgift för bostadsrättshavare ger utskottet anledning redovisa följande. De grundläggande reglerna för bostadsrättsformen finns i bostadsrättslagen. Dessutom gäller vissa allmänna föreningsrättsliga regler i 1987 års lag om ekonomiska föreningar. Avvikelser kan föreskrivas i stadgarna eller genom avtal med bostadsrättshavaren. Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och handhar förvaltningen i medlemmarnas intresse. Medlemmarna har inflytande över verksamheten. Beslut som rör gemensamma frågor fattas av föreningen. Föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ medan styrelsen är verkställande organ. Det är på föreningsstämman som medlemmarna utövar sitt inflytande. Föreningsstämman har till uppgift att utse föreningens verkställande organ, styrelsen, och att fatta viktiga beslut som gäller bostadsrättshavarna, t.ex. beslut om frågor som innebär väsentliga förändringar av fastigheten. Styrelsen får besluta om andra förändringar. Stämman har dock i princip rätt att fatta beslut i alla frågor. Vad gäller den i motionen upptagna frågan om beslut om installation av kabel-TV gäller att enkel majoritet krävs om inte stadgarna innehåller särskilda majoritetsregler. När en bostadsrättsfastighet kopplas in på kabel-TV-nätet tecknas ett avtal om anslutning, i vilket ibland kan ingå ett basutbud till det enskilda hushållet. Kostnaderna för installation och nyttjande av kabel-TV kan finansieras via årsavgiften eller tas ut särskilt. För medlemmar i en samfällighetsförening gäller liknande bestämmelser.
Som framgått ovan utövar bostadsrättshavaren sitt inflytande på föreningsstämman. Vissa beslut kan dock fattas av föreningens styrelse. Tillräckliga skäl saknas för att undanta beslut som rör kabel-TV-frågor från den ordning som i övrigt gäller för beslut i en bostadsrättsförening. Utskottet är således inte berett att föreslå en sådan ändring av den aktuella lagstiftningen som skulle innebära en begränsning av föreningarnas frihet att själva bestämma över sitt boende. Vad nu anförts om beslut i bostadsrättsföreningar torde i motsvarande delar också gälla beslut i samfällighetsföreningar. Med det anförda avstyrker utskottet motion 1992/93:Bo407 (fp) om avgift för kabel-TV.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande lokalhyresgästers ställning vid ombildning att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo401,
2. beträffande förbudet mot dubbelupplåtelse att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo415,
3. beträffande bostadsrättens värde som pant att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416,
4. beträffande avgift för kabel-TV att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo407. res. (fp, kds)
Stockholm den 28 oktober 1993
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m) och Olle Schmidt (fp).
Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit vid den slutliga behandlingen av ärendet.
Reservation
Avgift för kabel-TV (mom. 4)
Ulf Björklund (kds) och Olle Schmidt (fp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med "Som framgått" och slutar med "för kabel-TV" bort ha följande lydelse:
Som framgått ovan kan bostadsrättshavaren utöva inflytande över boendet och påverka beslut genom att rösta på föreningsstämman. Det är ofrånkomligt att den enskilda bostadsrättshavaren ibland hamnar i minoritetsställning och måste godta beslut som han inte har röstat för. Det borde emellertid finnas en gräns för vad den enskilda kan bli tvungen att mot sin vilja delta i. Ett beslut om en sådan gemensam anordning som installation och nyttjande av kabel-TV kan enligt utskottets mening motivera ett minoritetsskydd. Det vore önskvärt att bostadsrättsföreningar tillämpar den ordningen att endast de som vill ha kabel-TV skall anslutas. Det kan dock ibland motiveras att installationskostnaden är en gemensam kostnad som alla bidrar till. Däremot är det inte godtagbart att en bostadsrättsförening kan tvinga det enskilda hushållet att betala för programutbudet. Detta måste vara en fråga som det enskilda hushållet självt skall bestämma om och betala för. Likväl som bostadsrättshavaren själv bestämmer över t.ex. underhållet i den egna lägenheten skall han också kunna besluta om vilka TV-kanaler som han vill ta del av i sin bostad. Enligt vad utskottet erfarit förekommer det att bostadsrättsföreningar och samfällighetsföreningar tvångsansluter sina medlemmar till abonnemang på programutbud. Utskottet anser därför att det närmare bör övervägas vilka åtgärder som bör vidtas för att ge ett starkare skydd åt en minoritet av bostadsrättshavare i denna fråga och för att förhindra att den enskilda medlemmen tvingas betala för ett oönskat programutbud. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motion 1992:93:Bo407 (fp) ge regeringen till känna.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande avgift för kabel-TV att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo407 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.