Kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter

Betänkande 1998/99:BoU2

Bostadsutskottets betänkande 1998/99:BOU02

Kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservation

1998/99

BoU2

Sammanfattning

Utskottet behandlar i detta betänkande motioner från
den allmänna motionstiden 1998, som gäller en
permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt, och
införandet av ägarlägenheter som en ny
upplåtelseform. Utskottet föreslår att riksdagen som
sin mening ger regeringen till känna att den
kooperativa hyresrätten skall permanentas som
upplåtelseform. Utskottet anser dessutom att det
finns bärande skäl för att överväga införandet av
ägarlägenheter. Utskottet föreslår att riksdagen som
sin mening ger regeringen till känna att det bör
utarbetas förslag till hur upplåtelseformen bör
regleras och att regeringen efter beredning bör
återkomma till riksdagen i frågan.

Till utskottets betänkande har fogats en
reservation (s och v) och ett särskilt yttrande (m).

Motionerna

1998/99:Bo209 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas

16. att riksdagen hos regeringen begär förslag om
införandet av ägarlägenheter i enlighet med vad som
anförts i motionen.

1998/99:Bo237 av Ulla-Britt Hagström m.fl. (kd) vari
yrkas

9. att riksdagen hos regeringen begär förslag till
lag om s.k. ägarlägenheter.

1998/99:Bo404 av Agne Hansson och Rigmor Ahlstedt
(c) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar om förlängd giltighetstid
för lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt till och med utgången av år
2000,

2. att riksdagen hos regeringen begär förslag med
sikte på en permanentning av den kooperativa
hyresrätten.

1998/99:Bo408 av Eva Arvidsson m.fl. (s) vari yrkas
att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om behovet av en
permanent lagstiftning vad gäller kooperativ
hyresrätt.

1998/99:Bo409 av Inger Lundberg och Anita Johansson
(s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om att
försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt enligt
den s.k. arrendemodellen permanentas.

Bakgrund

Lägenheter i ett flerbostadshus kan i Sverige
upplåtas med antingen bostadsrätt eller hyresrätt.
Anledningen till att det inte finns fler
upplåtelseformer har vanligen angivits vara att
något behov av fler upplåtelseformer inte finns samt
att ytterligare sådana skulle verka förvirrande för
bostadskonsumenten. Förutom bostadsrätt och
hyresrätt förekommer vissa äldre upplåtelseformer
som härrör från tiden före 1930 års bostadsrättslag
(främst boföreningar som står bostadsrätten nära)
och den kooperativa hyresrätt som bedrivits som en
försöksverksamhet intill utgången av år 1998. Vissa
andra typer av bostadsföretag förekommer också. Det
gäller bl.a. bostadsaktiebolag, andelshus med
lagfart och handelsbolag som bildats med tanke på
att bereda ägaren bostad.

Kooperativ hyresrätt

Kooperativ hyresätt innebär att en ekonomisk
förening med hyresrätt upplåter bostadslägenheter
till sina medlemmar. Det är fråga om särskilda
hyresavtal som är fristående från andelsrätten i
föreningen. Flyttar hyresgästen får han tillbaka sin
insats men får inte ta ut någon ersättning för
nyttjanderätten.

Den 1 januari 1987 trädde lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
(försökslagen) i kraft. Genom lagen bemyndigades
regeringen att försöksvis lämna ekonomiska
föreningar tillstånd att utan hinder av
bestämmelserna i 1 kap. 8 § bostadsrättslagen
(1991:614) bedriva kooperativ hyresrätt. Avsikten
med försökslagen var att pröva en
självförvaltningsform för de boende inom
hyresrättens ram. Lagen gav regeringen möjlighet att
undanta försöksföreningarna från tillämpningen från
vissa hyresrättsliga bestämmelser. Det gällde bl.a.
hyreslagens bestämmelser om hyresvärdens
underhållsskyldighet, upprustningsåläggande och
hyresgästinflytande vid ombyggnad samt
hyresförhandlingslagens bestämmelser.

Försökslagen har tillämpats för föreningar enligt
två modeller, ägarmodellen och arrendemodellen.
Ägarmodellen innebär att föreningen innehar den
fastighet där den bedriver sin verksamhet med
äganderätt. Tillämpas arrendemodellen förhyr
föreningen hela eller delar av den fastighet
medlemmarna bebor.

Försökslagen var en tidsbegränsad lagstiftning.
Sedan dess giltighet förlängts flera gånger har den
vid utgången av år 1998 upphört att gälla. De
tillstånd som meddelats gäller även efter utgången
av lagens giltighet.

År 1990 tillsattes en parlamentariskt sammansatt
utredning för att utvärdera den pågående
försöksverksamheten. En utvärdering skulle äga rum
som sedan skulle ligga till grund för förslag till
den lagstiftning som behövdes för att
upplåtelseformen skulle permanentas. Sedan en ny
regering tillträtt beslutade denna att lägga ned
utredningen och föreslog för riksdagen att
försökslagen skulle upphävas. Regeringen återkallade
dock sitt förslag. Därefter förlängdes försökslagen
två gånger med hänvisning till att frågan om en
permanentning av upplåtelseformen bereddes inom
Justitiedepartementet och ännu en gång i avvaktan på
att en utvärdering av verksamheten skulle äga rum. I
december 1994 gav regeringen Boverket i uppdrag att
utvärdera den pågående försöksverksamheten med
kooperativ hyresrätt. Därefter förlängdes
försökslagen sista gången till utgången av år 1998
(prop. 1995/96:212, bet. 1996/97:BoU2).

Boverkets utvärdering av försöksverksamheten med
kooperativ hyresrätt publicerades i september 1996
(Boverkets rapport 1996:7). Verket konstaterade att
försöksverksamheten hade fått en relativt liten
omfattning och att många föreningar som fått
tillstånd att bedriva verksamhet hade avvecklats
eller övergått till bostadsrätt. Sammanlagt 75
föreningar hade fått tillstånd att delta i försöket,
endast 63 hade kommit till stånd och av dessa fanns
bara 43 kvar med sammanlagt 2 135 lägenheter. Det
var främst föreningar som tillämpat den s.k.
ägarmodellen som visat sig sårbara. Föreningar
enligt arrendemodellen hade visat sig mer robusta.
Verket uppmärksammade dock att försöksperioden hade
sammanfallit med en utomordentligt turbulent period
inom den svenska ekonomin och på bostadsmarknaden.
Huvuddelen av lägenheterna i de kooperativa
hyresrättsföreningarna hör till de s.k.
krisårgångarna från slutet av 80-talet och början av
90-talet. Enligt verkets utvärdering fanns dock
problem som föreföll vara av den karaktären att det
handlade om brister i själva försöksverksamhetens
utformning, vilket i sig inneburit att boendeformen
inte fått en riktig chans. Avsaknaden av en
permanent lagstiftning torde också ha spelat roll
för intresset av upplåtelseformen.

Boverket ansåg att den kooperativa hyresrätten
borde permanentas som upplåtelseform. Verket
framhöll bl.a. följande. Boendeformen enligt
arrendemodellen har öppnat vägen för s.k.
boföreningar enligt en modell som utvecklats bland
några av SABO:s medlemsföretag. Boföreningarna
innebär större boendeinflytande för hyresgästerna än
i vanlig hyresrätt och representerar en av flera
vägar att utveckla boinflytande bland de kommunala
bostadsföretagen. Kooperativ hyresrätt enligt
ägarmodellen innebär en ännu större grad av
boinflytande än arrendemodellen genom att föreningen
som fastighetsägare har det fulla ekonomiska
ansvaret. Boverket ansåg det viktigt att
boinflytande uppmuntras och att detta argument väger
tyngre än olägenheterna med en något ökad mångfald i
fråga om boendeformer. Verket framhöll i
sammanhanget att den kooperativa hyresrätten visat
sig innebära fördelar vid vissa former av
kategoriboende, särskilt vad gäller äldreboende med
starkt inslag av service och vård men också vid
kollektivhusboende.

Verkets positiva inställning till den kooperativa
hyresrätten försågs dock med en reservation om att
det inte kunde anses försvarligt att införa en
permanent lagstiftning med de villkor som gällt
under försöksperioden. Verket pekade på att
lagstiftaren måste lösa problem som bl.a. gäller
pantsättning, hyressättning och värdesäkring av
insatserna, samt vissa skatterättsliga frågor.
Verket ansåg också att det bör införas ett krav på
ekonomisk plan efter mönster från bostadsrättslagen.
Särskilt påpekades behovet av att upplåtelseformen
får klara och rimliga villkor.

Förutom de kooperativa föreningar som bedriver
verksamhet med tillstånd enligt försökslagen finns
vissa andra sådana föreningar som bildades i början
av 1900-talet. Störst och mest känd är Stockholms
Kooperativa Bostadsförening (SKB). Föreningen äger
ett större fastighetsbestånd omfattande över 6 200
lägenheter. Föreningen har ca 62 500 medlemmar. SKB
bedriver sin verksamhet med stöd av
övergångsbestämmelser till bostadsrättslagen och ett
antal undantag från hyreslagstiftningen. Boverket
påpekade i sin rapport att med en permanent
lagstiftning om kooperativ hyresrätt också SKB
skulle kunna inordna sin verksamhet under de
permanenta reglerna.

Ägarlägenheter

Ägandet av lägenheter i flerbostadshus har
diskuterats i riksdagen sedan slutet av 1800-talet.
I anslutning till utarbetandet av 1930 års
bostadsrättslag utreddes behovet av ytterligare en
upplåtelseform med möjlighet till direkt ägande. Det
konstaterades då att äganderätt till lägenheter inte
skulle medföra några fördelar som inte bostadsrätten
hade och att nackdelarna var så betydande att en
äganderättsform inte kunde förordas (SOU 1928:16 s.
11 och prop. 1930:65 s. 34). Genom SOU 1982:40
Ägarlägenheter framlades förslag till en särskild
lag om ägarlägenheter och en därtill knuten lag om
rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.
Utgångspunkten för utredningen var att det så långt
möjligt skulle råda likställighet mellan ägande av
småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus.
Utredningen hade inte i uppdrag att göra några egna
överväganden beträffande behovet av ägarlägenheter.
Dess förslag fick ett blandat mottagande av
remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att
förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en
eventuell lagstiftning. Flera av instanserna
avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med
motiveringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt
väsentligt tillgodosåg de syften som hade förts fram
för att införa ägarlägenheter.

Riksdagen har tidigare flera gånger tagit ställning
till frågan om ägarlägenheter (senaste bet.
1997/98:BoU7). Särskilt bör nämnas lagutskottets
ställningstagande i anledning av en motion om
införande av ägarlägenheter som väcktes strax efter
det att det ovan behandlade utredningsbetänkandet
lagts fram (mot. 1982/83:362, bet. 1983/84:LU4).
Utskottet ansåg att frågan om de bostadssociala
effekterna inte hade belysts på ett sätt som gav
anledning att ytterligare överväga ett system med
ägarlägenheter och avstyrkte motionen redan med
hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenserna. Det
framhölls också att införandet av ägarlägenheter
skulle göra den fastighetsrättsliga lagstiftningen
och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer
komplicerat utan att några egentliga fördelar för de
boende skulle uppkomma. Utskottet ansåg att
lagstiftningen beträffande bostadsrätter i allt
väsentligt gav de boende samma fördelar som
åberopats till stöd för införandet av
ägarlägenheter.

I den inom Justitiedepartementet år 1994 upprättade
promemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) har
anförts att det på några punkter föreligger
väsentliga skillnader mellan bostadsrätter och
ägarlägenheter. Det konstaterades att det inte finns
fog för vad som anfördes under remissbehandlingen av
betänkandet Ägarlägenheter om att bostadsrätten som
upplåtelseform i allt väsentligt skulle tillgodose
de syften som kunde motivera ett införande av
ägarlägenheter (promemorian s. 33 f.). Tre
väsentliga skillnader nämndes i promemorian. Det
gällde lägenhetens värde som pant,
lägenhetsinnehavarens ekonomiska oberoende i
förhållande till övriga lägenhetsinnehavare och
lägenhetsinnehavarens frihet att överlåta respektive
hyra ut sin lägenhet. I promemorian lämnades förslag
om en delvis ny upplåtelseform. Vid sidan av den
traditionella bostadsrätten skulle införas en ny
form av bostadsrätt, förstärkt bostadsrätt, som även
benämndes en enklare modell av ägarlägenheter.
Utmärkande för denna form är enligt promemorian
följande. 1. Föreningen får inte ta upp lån, utan
lånen tas upp av bostadsrättshavarna med säkerhet i
bostadsrätterna. 2. En bostadsrättshavare skall ha
en i princip obegränsad rätt att upplåta sin
lägenhet i andra hand. 3. Juridiska personer skall
ha samma möjlighet som fysiska personer att bli
medlemmar i föreningen. Förslaget berörde inte
möjligheten att bilda traditionella
bostadsrättsföreningar.

Promemorian Förstärkt bostadsrätt har inte lett
till något regeringsförslag om lagstiftning.

År 1994 tillsattes en ny utredning om
ägarlägenheter (dir. 1994:82). Den dåvarande
regeringen ansåg att utredningsförslaget från år
1982 inte omedelbart kunde läggas till grund för
lagstiftning. Efter regeringsskiftet samma år
återkallades nyss nämnda utredningsuppdrag (dir.
1994:136). Regeringen uttalade att de nuvarande
upplåtelsformerna ger stora möjligheter till
valfrihet och att det inte finns något behov av att
skapa vare sig ägarlägenheter eller förstärkt
bostadsrätt. Den tillsatta utredningens uppdrag
förändrades. Utredningen har avgivit betänkandet
Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87)
och i detta föreslås en ny typ av
fastighetsindelning. Fastigheter skall kunna
avgränsas mot varandra också genom horisontella
gränser över eller under markytan. Enligt förslaget
skall det bli möjligt att bilda en självständig
fastighet av t.ex. ett våningsplan i en byggnad. Mot
bakgrund av vad som anförts i utredningsdirektiven
innehåller förslaget ett förbud mot att inrätta
ägarlägenheter för bostadsändamål.
Utredningsförslaget bereds nu inom
Regeringskansliet.

Utskottet

Kooperativ hyresrätt

I tre motioner lämnas förslag som avser att den
kooperativa hyresrätten skall permanentas som
upplåtelseform. Det gäller motionerna 1998/99:Bo408
(s) och 1998/99:Bo404 (c) yrkande 2. Förslaget i
motion 1998/99:Bo409 (s) är inskränkt till att gälla
den kooperativa hyresrättsformen enligt den s.k.
arrendemodellen. I c-motionens yrkande 1 föreslås
förlängd giltighetstid av lagen om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt t.o.m. utgången av år 2000.

Boinflytande har varit föremål för uppmärksamhet
från lagstiftaren och bostadsmarknadens parter under
en lång följd av år. En orsak till detta är
naturligtvis att många boende funnit ett sådant
inflytande angeläget eftersom det har många positiva
effekter. Det möjliggör ett ökat engagemang och en
ökad tillfredsställelse förutom att det vanligtvis
leder till minskade utgifter för boendet. Som
exempel på insatser från lagstiftarens sida kan från
senare tid nämnas den lagstiftning som givit
hyresgästerna ökat inflytande vid ombyggnad och
möjligheter till att - enligt regelsystemet för de
kollektiva hyresförhandlingarna- träffa avtal om
självförvaltning. Bland de initiativ som kommer från
marknaden märks de avtal som träffats mellan
hyresmarknadens parter om ökat boinflytande, bl.a.
hyresgäststyrt underhåll och självförvaltning.

Ett viktigt syfte för lagstiftaren är att
tillgodose olika behov och önskemål bland de boende.
Olika upplåtelseformer har därför sitt berättigande.
Mångfalden gynnar de boende och samhället.

I linje med boinflytande- och
självförvaltningsavtalen inom den vanliga
hyresrättens ram står den kooperativa hyresrätten
som drivs enligt arrendemodellen. Hyresgästerna tar
i dessa projekt ett ökat ansvar och en ökad
delaktighet i förvaltningen av det hus de bebor. Den
kooperativa hyresrätten ersätter inte den
traditionella hyresrätten och det boinflytande som
utvecklats inom ramen för denna upplåtelseform, men
den möjliggör för de hyresgäster och hyresvärdar som
ser den som en fördel ett alternativ för ett ökat
inflytande. Ansvarstagandet vilar inte fullt ut på
de boende utan de kan förvänta sig intresse, råd och
stöd av fastighetsägaren. Ur en ekonomisk synvinkel
förutsätter upplåtelseformen inte något större
kapital hos de boende. Den kooperativa hyresrätten
enligt arrendemodellen har alltså många goda skäl
för sig.

Bostadsrätten erbjuder vissa fördelar men innebär
också vissa risker. De höga överlåtelsepriserna i
många områden stänger dessutom ute många från
möjligheten att skaffa sig en bostadsrättslägenhet.
Bostadsrätten är en äganderättsform som kännetecknas
av att den är fritt överlåtbar; den kan i princip
överlåtas till vem som helst och till vilket pris
som helst. Enligt utskottets mening bör det vid
sidan av denna äganderättsform finnas en
spekulationsfri äganderättsform. Vad utskottet nu
anfört talar för att även kooperativ hyresrätt
enligt ägarmodellen bör ges en permanent ställning
som upplåtelseform. Lika starkt talar
upplåtelseformens lämplighet för vissa former av
kategoriboende. Särskilda överväganden kan behöva
göras vad gäller hyresgästernas möjligheter att
omsätta sina kooperativa hyresrätter till kapital
t.ex. genom en ombildning till bostadsrätt.

Bland de ägarföreningar som bildades enligt
försökslagens bestämmelser bedriver i allt
väsentligt endast föreningar med kategoriboende
fortfarande verksamhet som kooperativ hyresrätt.
Behovet av upplåtelseformen skulle därför från vissa
utgångspunkter kunna ifrågasättas.
Försöksverksamheten har dock drivits under en period
då bygg- och bostadsmarknaden varit mycket
turbulent. Försöksföreningarna har därför varit
utsatta för mycket starka påfrestningar. Boverkets
utvärdering anger också detta som en trolig
förklaring till att så många av ägarföreningarna
upphört med sin verksamhet. De stora fördelarna med
ett boende inom en kooperativ förening tar också
många år att nå. De avbetalningar som
föreningsmedlemmarna gör på föreningens skulder
kommer ju de boende successivt till godo genom
sjunkande kapitalkostnader. Först efter en relativt
lång tid kommer de rent ekonomiska fördelarna med
detta boende att spela en särskild roll.

Sammantaget anser utskottet att skälen för en
permanent lagstiftning om den kooperativa
hyresrätten talar för att en sådan lagstiftning bör
införas. Den bör avse både den s.k. arrendemodellen
och ägarmodellen. Det bör överlåtas på regeringen
att se till att ett förslag till lagstiftning
arbetas fram. Regeringen bör därefter återkomma till
riksdagen med förslag till en permanent lagstiftning
om den kooperativa hyresrätten. Boverkets
utvärdering och synpunkter bör beaktas vid de
överväganden som görs. Övervägandena bör också avse
en möjlighet för de äldre kooperativa
hyresrättsföreningarna att inordna sig under de
permanenta regler som skall gälla.

Riksdagen bör med anledning av motionerna
1998/99:Bo408 (s), 1998/99:Bo409 (s) och
1998/99:Bo404 (c) yrkande 2 om kooperativ hyresrätt
som sin mening ge regeringen till känna vad
utskottet anfört.

Av Boverkets rapport om den kooperativa hyresrätten
framgår att de villkor som gällt för
försöksföreningarna varit bristfälliga i vissa
avseenden. Redan mot denna bakgrund anser utskottet
att det inte finns skäl att nya föreningar skall
drivas enligt de regler som gällt för
försöksföreningarna. I detta sammanhang vill
utskottet uppmärksamma att det kan finnas ett
lagstiftningsbehov för att regeringen i olika
avseenden skall kunna förändra redan givna
tillstånd. Utskottet anser sig kunna utgå från att
regeringen ägnar denna fråga uppmärksamhet.

Utskottet avstyrker med det anförda motion
1998/99:Bo404 (c) yrkande 1 om förlängd
giltighetstid för försökslagen.

Ägarlägenheter

I två motioner föreslås att ägarlägenheter skall
införas. Det sker i motionerna 1998/99:Bo209 (m)
yrkande 16 och 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 9. I den
förstnämnda motionen preciseras förslaget att avse
ett individuellt ägande av lägenheterna på samma
sätt som gäller för egna hem med en
samfällighetsförening som har ansvar för de
gemensamma funktionerna. Vidare anges att ett strikt
ägaransvar skall gälla för kostnaderna med möjlighet
till fullt ränteavdrag på samma sätt som gäller egna
hem. Den nya upplåtelseformen bör enligt motionen
införas snarast.

Ett ökat inflytande över den egna bostaden är ett
centralt tema i bostadspolitiken. Avsikten är att
skapa ett ökat engagemang och en större
tillfredsställelse för den enskilde när det gäller
hans eller hennes boende. Det har betydelse ur många
synvinklar; bl.a. kan det vara ett verksamt medel
att möta de problem som är förknippade med den
tilltagande segregationen.

Lagstiftaren har försökt underlätta
förutsättningarna för boinflytandet på hyresrättens
område, senast då hyresförhandlingslagen och
skattelagstiftningen ändrades för att möjliggöra
kollektiva avtal om s.k. självförvaltning.
Lagstiftaren har också tillagt de enskilda
hyresgästerna lagliga rättigheter att bestämma över
sina lägenheter i olika avseenden. Det gäller t.ex.
rätten för hyresgästerna att vidta åtgärder i den
egna lägenheten och deras rätt till inflytande över
ombyggnadsåtgärder som vidtas av hyresvärden. Genom
bostadsrättsinstitutet har tillskapats en boendeform
som ger de boende ett stort inflytande med
äganderätten som grund.

Vid diskussioner om hur inflytandet för de boende
skall kunna ökas och förbättras måste enligt
utskottets mening flera vägar prövas. Utgångspunkten
måste vara att olika former för inflytande passar
olika individer mer eller mindre bra. De olika
formerna är också samhällsnyttiga på skilda sätt.
Utskottet har tidigare i detta betänkande föreslagit
att riksdagen som sin mening skall ge regeringen
till känna att en permanent lagstiftning om den
kooperativa hyresrätten skall införas, omfattande
både den s.k. arrendemodellen och ägarmodellen.
Utskottet har också pekat på boinflytandet för
hyresgäster och bostadsrättshavare.

Kännetecknande för bostadsrätten, sådan vi känner
den i Sverige, är att det ekonomiska företag en
bostadsrättsförening innebär grundar sig på
gemensamma åtaganden. Visserligen betalas
individuella insatser och överlåtelseersättningar
men föreningens möjligheter att ta upp lån och
pantsätta föreningens fastighet är centrala verktyg
för dess verksamhet. För många framstår detta
gemensamma ansvar som en utmärkt samverkansform för
boendet i flerfamiljshus. Andra åter söker en mer
individualistiskt präglad form där villkoren för
ägandet av ett eget hem är en bättre modell.
Särskilt gäller detta för frågor om finansieringen
av bostaden. Som en fördel framstår att
kreditgivning och beskattning kan ske på samma
villkor som gäller för en villafastighet. Någon
sådan upplåtelseform - ägarlägenheter - finns inte i
dag. I ett inledande avsnitt av detta betänkande har
en redogörelse lämnats över de tidigare överväganden
som skett beträffande ägarlägenheter.

Utskottet anser det viktigt att genom flera vägar
öka möjligheterna för människorna till inflytande
över den egna bostaden, oavsett om det gäller en
hyrd eller ägd bostad och oavsett om det sker i
gemensamma eller individuella former. Enligt
utskottets mening finns det bärande skäl att därför
också överväga införandet av ägarlägenheter i syfte
att tillgodose olika behov och önskemål bland de
boende. Något slutligt ställningstagande till den
nya upplåtelseformen kan enligt utskottets mening
inte komma i fråga förrän det är möjligt att bedöma
hur den närmare skall utformas. Utskottet anser
därför att det bör utarbetas ett fullständig förslag
till hur upplåtelseformen skall regleras.
Utredningsarbetet bör ankomma på regeringen som
efter remissbehandling av förslaget bör återkomma
till riksdagen i frågan.

Riksdagen bör med anledning av motionerna
1998/99:Bo209 (m) yrkande 16 och 1998/99:Bo237 (kd)
yrkande 9 om ägarlägenheter ge regeringen till känna
vad utskottet anfört.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande kooperativ hyresrätt

att riksdagen med anledning av motionerna 1998/99:Bo404
yrkande 2, 1998/99:Bo408 och 1998/99:Bo409 som
sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

2. beträffande förlängd giltighet av
försökslagen

att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo404 yrkande 1,

3. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen med anledning av motionerna 1998/99:Bo209
yrkande 16 och 1998/99:Bo237 yrkande 9 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.

res. 1 (s, v)

Stockholm den 28 januari 1999

På bostadsutskottets vägnar

Lennart Nilsson

I beslutet har deltagit: Lennart Nilsson (s), Bengt-
Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v),
Ulf Björklund (kd), Sten Andersson (m), Carina
Moberg (s), Inga Berggren (m), Anders Ygeman (s),
Sten Lundström (v), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-
Erik Skårman (m), Helena Hillar Rosenqvist (mp),
Rigmor Ahlstedt (c), Yvonne Ångström (fp), Carina
Adolfsson (s) och Ewa Thalén Finné (m).

Reservation

Ägarlägenheter (mom. 3)

Lennart Nilsson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg
(v), Carina Moberg (s), Anders Ygeman (s), Sten Lundström (v) och Carina
Adolfsson (s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Ett ökat" och
på s. 8 slutar med "utskottet anfört" bort ha följande lydelse:

Frågan om ägarlägenheter har diskuterats under lång tid. En del oklarheter
synes råda över den närmare innebörden av begreppet ägarlägenheter.
Visserligen kan sägas att ägarlägenheternas förespråkare har det gemensamt att
de önskar en annan juridisk form än ett indirekt gemensamt ägande av den egna
bostaden vilket bostadsrättslagen erbjuder. De praktiska skillnaderna i
förhållande till bostadsrätten som dessa förespråkare önskar torde i allt
väsentligt kunna sammanfattas i fyra punkter.

1. Lägenhetsägarna skall själva svara för belåningen. Den juridiska person som
skall ansvara för de gemensamma angelägenheterna skall inte vara tillåten att
ta upp lån eller lämna säkerhet.

2. Lägenhetsägarna skall fritt kunna överlåta och upplåta lägenheten utan
inblandning av övriga lägenhetsinnehavare.

3. Juridiska personer skall ha obegränsade möjligheter att förvärva och äga
lägenheter.

4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart på och inteckningar i sin
lägenhet.

Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man önskar uppnå full likhet med
de villkor som gäller för egna hem, särskilt vad gäller kredit- och
pant-värdigheten. Det enklaste sättet att tillgodose de framställda önskemålen
skulle vara att förändra bostadsrättslagen i de nämnda avseendena. Redan mot
denna bakgrund finns det skäl att avstyrka motionerna om att införa en helt ny
upplåtelseform.

Ett förslag som avsåg att ändra bostadsrättslagen på nyss sagt sätt har för
inte så länge sedan varit ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt). En
i det närmaste enig remisskår avstyrkte förslaget. Kritiken berörde nära nog
samtliga de föreslagna förändringarna. Ett flertal nackdelar uppmärksammades.
Det torde kunna hävdas att också ägarlägenheter som upplåtelseform därigenom
avstyrkts, praktiskt sett, även om det skedde utan den överbyggnad som
begreppet ägarlägenheter har.

Enligt utskottet finns det ur boendesynpunkt inga fördelar med ägarlägenheter
som inte skulle kunna uppnås genom förändringar i bostadsrättslagen. Det finns
däremot flera nackdelar i förhållande till bostadsrätten. Utskottet vill i
detta sammanhang särskilt fästa uppmärksamheten på en grundläggande tanke
bakom bostadsrättsinstitutet, nämligen att ägaren och brukaren i princip skall
vara en och densamma. Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg för
det hus han bor i är att härleda till brukandet av en lägenhet som han själv
äger. Ett system med ägarlägenheter där en lägenhetsägare fritt kan upplåta
lägenheten "i andra hand" torde medföra att ett stort antal lägenheter skulle
komma att bebos av andra än ägarna vilket skulle medföra negativa konsekvenser
för övriga lägenhetsägare. "Andrahandsupplåtelser" har dessutom andra negativa
konsekvenser. Ett system med ägarlägenheter skulle uppmuntra förvärv av
lägenheter som ren kapitalplacering vilket skulle motverka de sociala
bostadspolitiska mål som sedan länge ställts upp och vunnit en bred
anslutning. Därtill kommer att nackdelarna för hyresgästerna skulle vara
uppenbara med hänsyn till de svårigheter som är förknippade med
icke-professionella hyresvärdar.

Utskottet vill också något uppehålla sig vid ett annat problem, som gäller
kapitalförsörjningen. När det krävs ett större kapitaltillskott, t.ex. vid en
ombyggnad, förutsätter ägarlägenhetsformen att lägenhetsägarna själva står för
tillskottet. En nödvändig ombyggnad kan fördröjas av att var och en av
lägenhetsägarna själv måste skaffa fram kapital. För vissa lägenhetsägare kan
det råda stora svårigheter att skaffa fram lån eller att ordna tillräckliga
säkerheter. Dröjsmålen kan komma att dra med sig stora negativa ekonomiska och
andra konsekvenser. För den som inte kan skaffa fram nödvändigt kapital kommer
det inte att finnas någon annan utväg än att han tvingas flytta för att
ersättas med någon mer kapitalstark person. Enligt utskottets mening kan
sådana konsekvenser inte accepteras. En utväg ur detta skulle naturligtvis
kunna vara att tillåta att lägenhetsägarna gemensamt får låna upp de medel som
behövs, vilket förutsätter för lägenhetsägarna gemensamma
pantsättningsmöjligheter. Med en sådan lösning skulle dock inte den av
ägarlägenhetsförespråkarna anförda ökade kreditvärdigheten kunna uppnås. Man
skulle dessutom vara tillbaka i en upplåtelseform som motsvarar bostadsrätten.

Enligt utskottets mening råder det sådana skillnader mellan att äga ett småhus
och att äga en lägenhet i ett flerbostadshus att det inte går att jämställa
dem i lagstiftningen så som motionärerna föreslår. Skillnaderna står främst
att finna i att ett gemensamt och nära boende kräver samverkan och samförstånd
mellan de boende. Det gäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om
ansvaret för underhåll av gemensamma delar av huset, om besluten om ekonomiska
tillskott för den gemensamma verksamheten samt om skuld- och pantsättning.
Behov kan finnas att för bostadsrätternas vidkommande öka den ekonomiska
stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Denna omständighet kan
emellertid enligt utskottets mening inte användas som ett argument för en ny
upplåtelseform. Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som anförts
anser utskottet att motionsförslagen om införandet av upplåtelseformen
ägarlägenheter inte bör tillstyrkas. Utskottet avstyrker således motionerna
1998/99:Bo209 (m) yrkande 16 och 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 9.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:

3. beträffande ägarlägenheter

att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Bo209 yrkande 16 och 1998/99:Bo237
yrkande 9.

Särskilt yttrande

Breddat utbud av upplåtelseformer

Sten Andersson (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik Skårman (m) och Ewa Thalén
Finné (m) anför:

Det övergripande målet för bostadspolitiken bör vara att de bostäder som finns
på marknaden möter den efterfrågan som finns. Var och en skall kunna finna en
lämplig bostad vad gäller storlek, standard, service och kostnader. Samma
grundläggande målsättning bör också gälla upplåtelseformerna. Den enskilda
människan skall kunna välja en upplåtelseform som svarar mot hans eller hennes
önskemål och behov. Lagstiftaren bör därför ge utökade valmöjligheter i fråga
om upplåtelseformerna snarare än att prioritera bland dem. Denna princip är så
angelägen att den motiverar att ett breddat utbud av upplåtelseformer införs i
syfte att tillgodose bostadskonsumenternas individbaserade val.