Vissa utsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörande fastigheter

Betänkande 2000/01:LU10

Lagutskottets betänkande 2000/01:LU10

Vissa utsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörande fastigheter

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan

2000/01

LU10

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet två motioner från
den allmänna motionstiden år 2000 i vissa
utsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörande
fastigheter. En motion gäller exekutiv försäljning
av fast egendom och en motion gäller frågan om s.k.
herrelösa fastigheter i konkurs.

Utskottet avstyrker bifall till båda motionerna.

Motionerna

2000/01:L304 av Jarl Lander (s) vari föreslås att
riksdagen fattar följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad i motionen anförs om exekutiva auktioner
av fastigheter.

2000/01:L306 av Kerstin Kristiansson Karlstedt m.fl.
(s) vari föreslås att riksdagen fattar följande
beslut:

Riksdagen tillkännager för
regeringen som sin mening vad i
motionen anförs om en översyn av
lagstiftningen i syfte att undvika
problem av det slag som beskrivits
i motionen.

Utskottet

Inledning

I betänkandet behandlar utskottet två motioner från
den allmänna motionstiden år 2000 i vissa
utsöknings- och insolvensrättsliga frågor rörande
fastigheter. En motion gäller exekutiv försäljning
av fast egendom och en motion avser frågan om s.k.
herrelösa fastigheter i konkurs. Som en allmän
bakgrund till motionerna vill utskottet redovisa
följande.

Efterlevnaden av civilrättsliga regler om
betalningsskyldighet regleras i sista hand av att
gäldenärens egendom tvångsvis genom utsökning eller
konkurs kan användas för att tillgodose
fordringsägarna. Vid utsökning beaktas allmänt sett
inte någon annan borgenärs intressen än
exekutionssökandens. Förfarandet behöver då inte
heller omfatta all gäldenärens egendom utan endast
så mycket av denna som kan beräknas förslå till
betalning åt sökanden. Man talar därför i dessa fall
om specialexekution. Konkursförfarandet, som utgår
från att gäldenären är på obestånd eller insolvent,
har däremot karaktär av generalexekution där i
princip alla borgenärer deltar och all gäldenärens
egendom tas i anspråk.

Regler om utsökning - eller verkställighet - finns
i utsökningsbalken (UB). Om verkställigheten avser
betalningsskyldighet sker den genom utmätning.
Verkställighet av annat än betalningsskyldighet sker
genom avhysning eller annan handräckning. Det är
kronofogdemyndigheten som handhar verkställighet
enligt UB. Genom myndighetens försorg skall utmätt
egendom säljas utan dröjsmål. Huvudformen för
försäljning är auktion, men inte sällan kan utmätt
egendom i stället säljas under hand.

De väsentligaste bestämmelserna om konkurs finns i
konkurslagen (1987: 672). När egendom skall säljas
exekutivt under konkurs gäller i tillämpliga delar
reglerna i UB om försäljning av utmätt egendom.

Den ordning i vilken betalningsanspråken skall
tillgodoses regleras i förmånsrättslagen (1970:979).
I lagen görs i fråga om förmånsrättsordningen
skillnad mellan å ena sidan s.k. särskilda
förmånsrätter, som belastar endast viss egendom och
som gäller både vid utmätning och i konkurs, samt å
andra sidan s.k. allmänna förmånsrätter, som avser
all gäldenärens egendom och som gäller enbart i
konkurs. Särskild förmånsrätt följer bl.a. med
företagshypotek, varmed avses en säkerhetsrätt på
grund av inteckning i en näringsidkares lösa
egendom, och med inteckning i fast egendom.

Exekutiv försäljning av fast egendom

Särskilda regler omgärdar exekutiv försäljning av
fast egendom (12 kap. UB). Huvudregeln är att utmätt
fast egenom skall säljas på offentlig auktion (12
kap. 1 §). Enligt 12 kap. 57 § får en utmätt
fastighet säljas under hand, om en försäljning i
sådan ordning bedöms vara mer ändamålsenlig än
försäljning på auktion och det är tillförlitligt
utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar
fastigheten. Vid bedömningen av om en försäljning
under hand är mer ändamålsenlig skall särskilt
beaktas förutsättningarna för att därigenom erhålla
en högre köpeskilling för fastigheten än vid
försäljning på auktion.

UB:s regler om exekutiv försäljning av fast egendom
innebär sammanfattningsvis följande.

Innan försäljning äger rum skall
kronofogdemyndigheten beskriva och värdera
fastigheten samt införskaffa viss utredning om
fastighetens rättsliga förhållanden.
Kronofogdemyndigheten bestämmer tid och plats för
auktionen. Beslutet skall kungöras. I samband med
auktionen skall bevakningssammanträde hållas.
Sammanträdet har till syfte att fastställa vilka
fordringar och andra anspråk som skall beaktas och
att klarlägga villkoren i övrigt för försäljningen.
För detta ändamål upprättas vid sammanträdets
avslutande en sakägarförteckning (12 kap. 24 §). En
sådan förteckning skall upprättas även vid
försäljning under hand (12 kap. 58 §). De olika
typer av anspråk som i förekommande fall skall tas
upp i sakägarförteckningen utgörs av bl.a. fordran
som är förenad med panträtt i fastigheten,
nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk
kraft som grundas på upplåtelse av fastighetens
ägare, sökandens fordran samt
förrättningskostnaderna (12 kap. 25 §). Fordringar
och rättigheter skall i sakägarförteckningen tas upp
i den företrädesordning som gäller enligt
förmånsrättslagen och regler på annat håll i
lagstiftningen, främst UB och jordabalken.

En grundläggande princip vid exekutiv försäljning
av fastighet är att borgenärer med bättre rätt än
exekutionssökanden inte skall riskera att få sin
rätt försämrad genom försäljningen. Försäljning får
därför i princip inte ske utan att köpeskillingen
och andra medel som inflyter förslår till att täcka
de fordringar som har bättre rätt än
exekutionsfordringen och förrättningskostnaderna (12
kap. 29 § första stycket 1 och 32 §). Detta s.k.
skyddsbelopp skall anges i sakägarförteckningen.

Sedan budgivningen avslutats, skall
kronofogdemyndigheten pröva om den bjudna
köpeskillingen i förening med eventuellt andra
tillgängliga medel täcker skyddsbeloppet (12 kap. 40
§). Är så inte fallet får inropet inte godtas. Även
om skyddsbeloppet har blivit uppnått får inropet
inte godtas, om det är sannolikt att
kronofogdemyndigheten kan erhålla avsevärt högre
köpeskilling vid nytt försäljningsförsök. Att
skyddsbeloppet inte har uppnåtts utgör å andra sidan
inte hinder mot inropets godtagande, om samtliga
berörda sakägare medger det. Ett inrop som inte
täcker sökandens fordran får emellertid inte godtas
om sökanden motsätter sig det. Dessa villkor skall
tillämpas även vid försäljning under hand.

Kronofogdemyndigheten utfärdar köpebrev när
auktionen respektive underhandsförsäljningen har
vunnit laga kraft och köparen har erlagt
köpeskillingen. Köpeskillingen och andra influtna
medel skall fördelas mellan borgenärerna.

Ingår den fasta egendomen i ett konkursbo kan
förvaltaren begära att den säljs exekutivt och, som
förut nämnts, sker försäljningen då i den ordning
som föreskrivs i 12 kap. UB för utmätt fast egendom.
Förvaltaren får använda ett annat säljsätt om det är
fördelaktigare för boet.

Vid exekutiv försäljning av fast egendom under hand
anlitar kronofogdemyndigheten mäklare. De nuvarande
reglerna för underhandsförsäljning infördes den 1
juli 1994, varigenom en anpassning skedde till
reglerna för exekutiv försäljning på offentlig
auktion (prop. 1993/94:191, bet. LU30). Syftet var
att ge kronofogdemyndigheten större handlingsfrihet
att välja det försäljningssätt som passar bäst i det
enskilda fallet. En utgångspunkt var att en
försäljning under hand resulterar i en högre
köpeskilling än om fastigheten säljs på exekutiv
auktion och att en underhandsförsäljning i ett stort
antal fall skulle vara det för alla inblandade bästa
sättet att sälja en fastighet exekutivt. I
lagstiftningsärendet framhölls också att
underhandsförsäljning lämpar sig bäst för den
typiska villa- eller fritidsfastigheten utan alltför
många panträttshavare och utan belastande
rättigheter.

I motion L304 av Jarl Lander (s) anförs att
försäljning av fastigheter på offentlig auktion ofta
inbringar ett pris som är lägre än marknadsvärdet.
För att kunna få bästa möjliga pris vid exekutiv
försäljning bör kronofogdemyndigheten, enligt
motionärens mening, i större utsträckning anlita
mäklare. Det skulle gagna gäldenärerna, borgenärerna
och samhället i sin helhet. I motionen yrkas ett
tillkännagivande med denna innebörd.

Av Riksskatteverkets årsredovisning för år 1999
framgår att antalet sålda fastigheter år 1996
uppgick till 2 500 varav 33 % såldes under hand. År
1997 var motsvarande siffror 1 700 och 26 % samt 900
och 19 % år 1998. År 1999 såldes 800 fastigheter
varav 14 % var underhandsförsäljningar (RSV:s
årsredovisning 1999, 3.3.3 Tabell). Av tillgänglig
statistik från Riksskatteverket framgår också att
andelen försäljningar under hand minskat i relation
till det totala antalet exekutiva försäljningar.
Från år 1998 till år 1999 var minskningen i det
totala antalet exekutiva försäljningar 13 %, medan
minskningen av antalet underhandsförsäljningar
uppgick till 36 %. Någon förändring härvidlag verkar
inte ha skett under år 2000. Att försäljningarna
under hand minskar relativt sett kan enligt
Riksskatteverkets årsredovisning för 1999 förklaras
med att alltfler fastigheter är sådana att de inte
lämpar sig för underhandsförsäljning beroende på
bl.a. att det är fråga om i ökande utsträckning
sämre fastigheter av så lågt värde att
mäklarförsäljning inte är "lönsam".

Av Riksskatteverkets årsredovisning för år 1999
framgår vidare att köpeskillingarna vid exekutiv
försäljning för redovisningsåret uppgick till minst
80 % av fastighetens uppskattade marknadsvärde vid
55 % av försäljningarna, mot 28 % år 1998. Mindre än
60 % av uppskattat marknadsvärde uppnåddes år 1999
vid 20 % av försäljningarna, medan motsvarande
siffra för år 1998 var 62 %. Kronofogdemyndighetens
exekutiva försäljningar gav således år 1999 bättre
priser än föregående år. Någon större skillnad
förelåg inte under år 1999 avseende
försäljningspriser mellan auktions- och
underhandsförsäljningar. Skillnaden mellan
försäljningsformerna var betydligt större år 1998
varvid minst 80 % av priset uppnåddes vid 75 % av
underhandsförsäljningar men bara vid 24 % av
auktionsförsäljningar.

Enligt utskottets mening kan med fog ställas frågan
varför försäljning under hand av fast egendom inte
används i större utsträckning än som sker, med tanke
på att sådan försäljning i allmänhet inbringar en
högre köpeskilling än försäljning på auktion.
Underhandsförsäljning är också mer tilltalande för
gäldenären genom att den inte väcker uppmärksamhet
på samma sätt som en försäljning på auktion. Som
angetts i Riksskatteverkets årsredovisning kan en
förklaring vara att de fastigheter som utbjuds till
exekutiv försäljning i många fall - och till ökande
del - är sådana att det inte är lönsamt att anlita
mäklare. Vad som också enligt utskottets mening i
viss mån kan tala mot försäljning under hand är att
auktionsförfarandet i regel är snabbare.

Dessa och liknande frågeställningar ger enligt
utskottets mening vid handen att reglerna om
exekutiv försäljning av fast egendom vid lämpligt
tillfälle kan behöva utvärderas, bl.a. mot bakgrund
av de överväganden som låg till grund för 1994 års
reform. Utskottet är emellertid nu inte berett att
förorda ett formellt tillkännagivande därom, utan
utgår från att regeringen är införstådd med berörda
frågeställningar och tar de initiativ som kan
befinnas påkallade.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till
motion L304.

S. k. herrelösa fastigheter

Under en konkurs omhändertas tillgångarna för
borgenärernas räkning av konkursboet. Till
konkursboet räknas i princip all egendom som
tillhörde gäldenären när konkursbeslutet meddelades
eller som tillfaller gäldenären under konkursen och
som är sådan att den kan utmätas. Konkursboets
egendom skall säljas av förvaltaren så snart det
lämpligen kan ske. Som berörts i motionen förekommer
det att konkursförvaltaren avstår från att
omhänderta och realisera viss egendom för att
undvika kostnader knutna till egendomen i fall då
dessa överstiger vad konkursboet kan tillgodogöra
sig ur egendomen efter en försäljning. Det kan också
vara så att offentligrättsliga förpliktelser är
knutna till innehavet av egendomen som gör att
förvaltaren väljer att avstå från denna. Egendomen
kommer då inte att ingå i konkursboet utan förblir
under gäldenärens rådighet, såvida den inte skall
tillfalla panthavare.

För detta tillvägagångssätt brukar man använda
begreppet abandonering. Exempel på egendom som kan
bli föremål för abandonering är sjunkna fartyg,
nedskräpade lokaler, fastigheter med
rivningsförelägganden, s.k. svartbyggen och
fastigheter som kräver miljösanering. Det kan också
vara fråga om tomma hyreshus, även om det hittills
torde vara relativt sällsynt.

Inom svensk konkursrätt finns inte någon allmän
reglering av abandonering. Enligt 3 kap. 9 § första
stycket konkurslagen får emellertid, om det vid
konkursutbrottet pågår en rättegång mellan
gäldenären och någon annan om egendom som hör till
konkursboet, boet överta gäldenärens talan. Skulle
konkursboet avstå från ett övertagande har
gäldenären rätt att fortsätta vara part i
rättegången. Konkursboet skall då anses ha uppgivit
den omtvistade egendomen till förmån för gäldenären
och egendomen anses inte tillhöra boet. Om
konkursboet på detta sätt avstår från den omtvistade
egendomen slipper boet ansvaret för
rättegångskostnaderna i processen.

Under senare år har det förts en diskussion om de
rättsliga förutsättningarna för konkursboet att
avstå egendom till konkursgäldenären, dvs. att
abandonera egendomen (se bl.a. Håstad, Sakrätt
avseende lös egendom, 6:e uppl., s. 427 och
Insolvensrättsligt forum 22-23 januari 1997, s. 58,
Iustus förlag). En av de särskilda frågor som därvid
uppmärksammats är konsekvenserna vid abandonering då
konkursgäldenären är en juridisk person och
konkursen avslutats utan överskott. Ett aktiebolag,
ett handelsbolag eller en ekonomisk förening, som är
försatt i konkurs, är nämligen upplöst om konkursen
avslutas utan överskott, se bl.a. 13 kap. 19 §
aktiebolagslagen (1975:1385). Härigenom kommer den
egendom som konkursboet avstått till förmån för
gäldenären att sakna ägare. Detta kan vålla
olägenheter, exempelvis om det är fråga om egendom
som behöver underhållas eller som kan orsaka
miljöskador.

I motion L306 av Kerstin Kristiansson Karlstedt
m.fl. (s) framhålls att det kan vålla problem vad
gäller underhållet av en fastighet när
fastighetsägaren går i konkurs. Inte sällan handlar
det om hyreshusfastigheter belägna i centrala delar
av en kommun som lämnas utan tillsyn och underhåll
när ingen tar ansvar för egendomen. Motionärerna
pekar på att det inte heller finns något rättsligt
ansvar för en fastighet i en situation av här avsett
slag. Förhållandet leder till att dylika fastigheter
förfaller. I motionen begärs en rättslig översyn i
syfte att komma till rätta med det beskrivna
problemet.

Våren 1998 behandlade utskottet förevarande
spörsmål med anledning av en motion med liknande
inriktning som den nu aktuella (bet. 1997/98:LU14).
Utskottet ansåg att det var angeläget att få
frågorna allmänt belysta och att behovet av
lagstiftning klargjordes. Det fick ankomma på
regeringen att i lämpligt sammanhang föranstalta om
erforderligt utredningsarbete i syfte att klarlägga
behovet av lagstiftning i ämnet och att framlägga de
lagförslag som kan finnas erforderliga. Vad
utskottet anfört gav riksdagen som sin mening
regeringen till känna (rskr. 1997/98:157).

Utskottet kan nu konstatera att justitieministern i
ett svar den 27 oktober 2000 på en interpellation om
herrelösa fastigheter redovisat att det i
Justitiedepartementet sedan en tid pågår en
probleminventering. Den skall, enligt
interpellationssvaret, läggas till grund för de
överväganden som krävs, bl.a. när man tar ställning
till vilket ansvar staten bör ha. Justitieministern
anförde också att det i Justitiedepartementet
planeras en hearing om saken och att det är möjligt
att övervägandena leder till att en statlig
utredning bör tillsättas.

Mot bakgrund av vad sålunda redovisats finner
utskottet inte anledning att nu föreslå några
särskilda åtgärder från riksdagens sida med
anledning av motion L306, och utskottet avstyrker
bifall till motionen.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande exekutiv försäljning av
fast egendom

att riksdagen avslår motion 2000/01:L304,

2. beträffande s.k. herrelösa
fastigheter

att riksdagen avslår motion 2000/01:L306.
Stockholm den 18 januari 2000

På lagutskottets vägnar

Tanja Linderborg

I beslutet har deltagit: Tanja Linderborg (v), Rolf
Åbjörnsson (kd), Marianne Carlström (s), Rune
Berglund (s), Karin Olsson (s), Henrik S Järrel (m),
Nikos Papadopoulos (s), Elizabeth Nyström (m),
Marina Pettersson (s), Christina Nenes (s), Tasso
Stafilidis (v), Kjell Eldensjö (kd), Berit Adolfsson
(m), Viviann Gerdin (c), Ana Maria Narti (fp),
Christina Pettersson (s) och Anne-Katrine Dunker
(m).