Vissa frågor om hyreslagstiftningen m.m.

Betänkande 1991/92:BoU15

Bostadsutskottets betänkande 1991/92:BOU15

Vissa frågor om hyreslagstiftningen m.m.

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservationer

1991/92
BoU15

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet åtta motioner väckta under
den allmänna motionstiden 1992. Samtliga motioner avstyrks.
Till betänkandet har fogats sex reservationer (s) och en
reservation (nyd) samt meningsyttring av suppleant (v).

Motionerna

1991/92:Bo236 av Ian Wachtmeister och Dan Eriksson i Stockholm
(nyd) vari yrkas
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om orättvis hyressättning och vikten av en
dialog med de förhandlande parterna i syfte att skapa ett mera
rättvist system.

1991/92:Bo238 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att stärka hyresrättshavarens ställning,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om behovet av en ny lag om
bostadsanvisningsskyldighet.

1991/92:Bo401 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en översyn av
bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas
ställning.

1991/92:Bo404 av Ulla-Britt Åbark m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar
i förvärvslagen beträffande primär förhandlingsskyldighet,
2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar
i förvärvslagen beträffande inskrivning av avtal om
förhandlingsordning,
3. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar
i förvärvslagen beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad
och sanering i enlighet med vad som anförts i motionen.

1991/92:Bo405 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
förslag snarast framläggs för att stärka bostadshyresgästernas
ställning, varvid hyreslagskommitténs betänkande beaktas,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om betydelsen av upprätthållandet av
bruksvärdessystemet samt att förbättringar i detta görs i
syfte att förstärka hyresgästens ställning,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
en utvärdering av lokalhyrorna snarast bör göras.

1991/92:Bo406 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att hyresgästen eller hyresvärden får rätt
att påkalla skiljenämndsförfarande inför hyresnämnden enligt 15
§ lag om arrendenämnder och hyresnämnder i de fall hyresvärden i
uppsägningen erbjudit fortsatt förhyrning på ändrade villkor,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att besittningsskyddet förstärks,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att hyreslagen bör ändras så att klausuler
om höjning av lokalhyra på grund av höjning av fastighetsskatten
och förändring av penningvärdet enligt index förbjuds på samma
sätt som gäller för bostadshyror,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om ändring i 12 kap. 36 § jordabalken så att
fysisk person utan hinder kan överlåta hyresrätt och i lokalerna
bedriven verksamhet oavsett om verksamheten bedrivs av
rörelseidkaren själv eller ett honom närstående bolag,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att den i 12 kap. 23 § andra stycket
jordabalken angivna tvåårsgränsen för att få tillstånd till
ändrad verksamhet tas bort,
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att en utredning snarast bör tillsättas
för att åstadkomma anpassning av det svenska regelsystemet till
lokalhyresvillkoren i EG-länderna,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om indexberäkning.

1991/92:Bo410 av Lars Stjernkvist m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om behovet av att stärka besittningsskyddet för
hyresgäster med tjänstebostad.

1991/92:So612 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas
17. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i
bostadsanvisningslagen så att förtur ges vid skilsmässor.

Utskottet

Vissa uppgifter med anledning av motionerna

I detta betänkande behandlas motioner om den hyresrättsliga
lagstiftningen. Denna lagstiftning består främst av regler som
finns i 12 kap. jordabalken, (hyreslagen). Hyreslagen innehåller
allmänna bestämmelser om hyresavtal. Med hyresavtal avses rätten
att mot ersättning använda hus eller delar av hus (lägenheter).
Med lägenhet avses dels bostadslägenhet, dvs. lägenhet som
upplåtits helt eller till en inte oväsentlig del för att
användas som bostad, dels lokal. I lagen finns delvis olika
regler om bostadslägenheter och lokaler. Annan hyresrättslig
lagstiftning som kommer att behandlas i detta betänkande är
hyresförhandlingslagen (1978:304) och bostadsförvaltningslagen
(1977:792).

Den hyresrättsliga lagstiftningen är nu föremål för en
översyn. Den förra regeringen beslutade i september 1989 att
tillkalla en kommitté med parlamentarisk sammansättning -- 1989
års hyreslagskommitté -- för att se över hyreslagstiftningen. I
tidsplanen angavs att utredningsarbetet borde vara avslutat före
utgången av år 1991. Kommittén var dock oförhindrad att senast
vid utgången av år 1992 i ett särskilt betänkande redovisa
resultatet av översynen av lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) och reglerna om
tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen m.m.

Hyreslagskommittén överlämnade i november 1991 delbetänkandet
Ny hyreslag (SOU 1991:86) till bostadsministern. Betänkandet
innehåller -- förutom en redaktionell bearbetning och språklig
översyn av hyreslagen -- förslag till lagändringar på en rad
olika punkter. Bl.a. föreslås omfattande ändringar i de
nuvarande bestämmelserna om förverkande av bostadslägenhet.
Ändringar som kan ge ett förbättrat skydd mot störningar i
boendet samt ett bättre besittningsskydd för bostadshyresgästen
föreslås också. Andra åtgärder i syfte att förbättra
bostadshyresgästernas ställning är förslag som bör ge större
möjligheter att hyra ut i andra hand och att byta en
bostadslägenhet. Remissbehandling av delbetänkandet pågår.

Regeringen har beslutat att hyreslagskommittén inte skall
fortsätta sitt arbete. Enligt vad utskottet erfarit avser
regeringen att i ett sammanhang överväga de frågor som berör den
hyresrättsliga lagstiftningen sedan statens institut för
byggnadsforskning, som fått i uppdrag att utvärdera
hyreslagstiftningens bruksvärdesregler, redovisat sitt uppdrag.
Utvärderingen om bruksvärdessystemet skall redovisas senast den
1 juli 1992.

Hyresrätt, bostadslägenheter

I två motioner behandlas bostadshyresgästernas ställning. I
Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 och i motion Bo405
(s) yrkande 1, båda yrkandena i denna del, föreslås ett
riksdagens tillkännagivande om olika åtgärder i syfte att
förstärka deras ställning. Enligt v-motionärerna bör
"hyresrättshavarna" ges förstärkt besittningsskydd och bytesrätt
samt ökade möjligheter att hyra ut i andra hand. En annan åtgärd
som föreslås är att förverkandereglerna vid bristande
hyresbetalning ändras. Möjligheter till ekonomiskt boinflytande
och hyresgäststyrt underhåll bör vidare ökas enligt
motionärerna. Motionärerna anser också att representanter för
hyresgäster bör finnas i de allmännyttiga företagens styrelser.
I s-motionen betonas betydelsen av att hyresgästernas
besittningsskydd förbättras, att de föråldrade bestämmelserna om
förverkande av hyresrätt reformeras och att bytesrätten utökas.
En reform i den riktning som kommittén föreslår när det gäller
behovet att förbättra skyddet mot störningar anses behövlig.

Utskottet delar motionärernas uppfattning att hyresgästernas
ställning kan behöva förstärkas i olika avseenden. Som också
framgår av regeringsförklaringen kommer förslag att läggas fram
som syftar till att förbättra de enskilda hyresgästernas
situation. Förslag till åtgärder i de frågor som behandlas i
motionerna -- dock inte boinflytandefrågor -- förs fram i
hyreslagskommitténs betänkande. I vilka delar förslagen kommer
att leda till en ändring i lagstiftningen är, såsom framgått
inledningsvis, en fråga som nu är föremål för överväganden inom
regeringskansliet. När det gäller frågor om boinflytande bör
överväganden ske i former som de boende, deras organisationer
och fastighetsägarna finner lämpliga och ändamålsenliga. Det är
naturligt att målsättningen för ett fördjupat boendeinflytande
fastläggs av de som är berörda. Enligt utskottets mening finns
det med hänvisning till vad som nu anförts och med hänsyn till
pågående överväganden inte anledning för riksdagen att ge
regeringen till känna önskvärdheten av åtgärder för att stärka
hyresgästernas ställning. Utskottet avstyrker motionerna
Bo238 (v) yrkande 5 och Bo405 (s) yrkande 1, båda yrkandena i
denna del.

Besittningsskyddet för hyresgäster med tjänstebostad tas upp i
motion Bo410 (s). De grunder som kan bryta besittningsskyddet
vid hyresavtal som är kopplade till anställning finns angivna i
46 § första stycket 7 och 9 i hyreslagen. Bostäder, som omfattas
av punkten 7, är bl.a. sådana som hyrs ut i samband med statlig
eller kommunal tjänst och där anställningen är förenad med
bostadstvång eller sådana som hyrs ut i samband med anställning
inom lantbruket. Utöver dessa grupper av bostäder avser punkten
7 även bostäder som hyrs ut i samband med annan anställning om
det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över bostaden
för att kunna hyra ut den till innehavaren av anställningen.
Besittningsskyddet bryts om anställningen upphör. I punkten 9
behandlas alla övriga hyresavtal som beror av anställning.
Upphör anställningen innan hyresförhållandet varat i tre år kan
också hyresförhållandet upphöra om det inte är oskäligt mot
hyresgästen. Har hyresförhållandet varat längre tid än tre år
krävs att hyresvärden har mycket starka skäl ("synnerliga skäl")
för att upplösa hyresförhållandet. Utöver de nu behandlade
fallen kan avtal om hyresvillkor träffas i kollektivavtal i de
fall ett hyresavtal är kopplat till anställning (67 §). Ett
sådant villkor kan gälla rätten till förlängning av hyresavtal.
Det är möjligheten att i kollektivavtal avtala bort
besittningsskyddet som motionärerna vill skall slopas. De anser
att rätten till en bostad bara i undantagsfall bör få kopplas
till arbetet och att den begränsning av besittningsskyddet som
finns i 46 § hyreslagen är fullt tillräcklig.

Bestämmelserna i hyreslagen om tjänste- och personalbostäder
sågs över av en arbetsgrupp inom bostadsdepartementet hösten
1984 och våren 1985. Arbetsgruppen redovisade uppdraget i
september 1985 i betänkandet Ds Bo 1985:3 Tjänste- och
personalbostäder. Arbetsgruppen anförde sammanfattningsvis att
den i 67 § stadgade möjligheten att i kollektivavtal reglera
hyresvillkor för hyresförhållanden som beror av anställning
borde behållas. Som skäl anfördes dels att inte bara
arbetsgivarna utan även flertalet av de arbetstagarförbund som
berörs av sådana avtal ville behålla rätten, dels att det inte
hade visat sig att regeln hade medfört några påtagliga
olägenheter för hyresgästerna. På förslag av arbetsgruppen
utvidgades bestämmelsen till att gälla även för
hyresgäster/arbetstagare som inte är medlemmar i den
avtalsslutande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i
arbete som avses med avtalet.

Utskottet uttalade i BoU 1987/88:13, med anledning av ett
motionsförslag, att det inte fanns tillräckliga skäl att
utmönstra 67 § hyreslagen. Riksdagen följde utskottets förslag.
Enligt utskottets mening har det inte heller nu framkommit skäl
som ger utskottet anledning att ändra uppfattning. Utskottet
avstyrker motion Bo410 (s).

Hyresrätt, lokaler

Den 1 januari 1989 trädde vissa ändringar i
lokalhyreslagstiftningen i kraft. Lagändringarna syftar till att
stärka lokalhyresgästernas ställning gentemot hyresvärdarna och
göra dem mer jämställda vid förhandling och medling i samband
med att hyresavtal sagts upp. Ändringarna innebär bl.a. att
bedömningen av ett hyreskravs skälighet skall grundas på
omständigheter som är tillgängliga redan före hyrestidens utgång
och utifrån hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vid
obefogad uppsägning har lokalhyresgästen rätt till en
minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen enligt det
uppsagda kontraktet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens
utgång motsvarar fyra basbelopp. Om förlusten är större skall
hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes
förlust. Uppskovstiden med avflyttning förlängdes till två år.
En annan ändring som genomfördes var att hyrestiden skall vara
minst tre år för att t.ex. en indexklausul skall kunna tas in i
ett hyresavtal. Tidigare gällde att indexförbehåll var giltiga
om hyrestiden var längre än ett år. Ändringen förväntades leda
till längre avtalstider för enskilda hyresgäster, vilket ansågs
positivt. Möjligheter att under vissa förutsättningar få
tillstånd till ändrad användning och andrahandsuthyrning av
lokal infördes. Vissa ändringar genomfördes också i fall då
hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring.

I motion Bo405 (s) yrkande 3 föreslås att en utvärdering av en
lokalhyreslagstiftningen bör göras snarast. Enligt motionärerna
har lokalhyresgästerna en alltför svag ställning på
hyresmarknaden, och bl.a. marknadshyressättning har lett till en
allför hög hyresnivå. De anser därför att en närmare
undersökning av hur reglerna verkar på lokalhyresmarknaden är
behövlig. I motion Bo406 (s) behandlas enskildheter i
lokalhyreslagstiftningen. Enligt motionärerna visar
erfarenheterna att nuvarande regler om besittningsskydd,
indexklausulernas funktion, reglerna om ändrad verksamhet i en
lokal och om överlåtelse av hyresrätten leder till ogynnsamma
verkningar för lokalhyresgäster i stora delar av landet men
främst i storstadsområdena. Det indirekta besittningsskyddet
fungerar inte i praktiken anförs det. Ett av skälen anges vara
att hyresgästen oftast inte vågar sätta sin lokalinvestering på
spel. Motionärerna anser att det finns skäl att införa ett
direkt besittningsskydd och föreslår i yrkande 1 att hyresgästen
eller hyresvärden ges rätt att påkalla skiljenämndsförfarande
inför hyresnämnden i de fall hyresvärden erbjudit förlängning av
lokalhyreskontraktet på ändrade villkor. Hyresgästen skall då
alltid ha rätt till förlängning. För det fall att förslaget om
ett direkt besittningskydd inte bifalls föreslås i yrkande 2 att
besittningsskyddet förstärks genom en rad andra ändringar i
lagstiftningen när det gäller uppsägning och skadestånd. Ett
förslag om att klausuler om höjning av lokalhyran på grund av
höjning av fastighetsskatt och förändring av penningvärdet
enligt index bör förbjudas framförs i yrkande 3. Enligt motionen
drabbas inte ägarna av kommersiella fastigheter av höjda
fastighetsskatter eftersom hyreskontrakten regelmässigt
innehåller klausuler som gör att skatten överförs på
hyresgästerna. Även i yrkande 7, som får förstås som ett yrkande
i andra hand, tas upp möjligheten att indexuppräkna hyran.
Enligt motionärerna bör högst 50 procent av hyresbeloppet
tillåtas indexuppräknas och uppräknas årsvis samt -- för det
fall hyran är momsbelagd -- denna inbetalas månadsvis. I yrkande
4 föreslås att lagen ändras så att en fysisk person utan hinder
bör kunna överlåta hyresrätt och i en lokal bedriven verksamhet
oavsett om verksamheten bedrivs av rörelseidkaren eller ett av
honom närstående bolag. I yrkande 5 tas upp reglerna om ändrad
användning av hyrd lokal och den tvåårsgräns som är satt för att
tillstånd skall kunna ges för en annan användning än den som
förutsattes när hyresavtalet ingicks. Motionärerna anser att
tidsgränsen är onödigt restriktiv och bör slopas. Slutligen
föreslås i yrkande 6 att en utredning snarast tillsätts med
uppgift att anpassa lokalhyresreglerna till lokalhyresvillkoren
i EG-länderna, som enligt motionärerna i regel har längre
avtalstider och ett direkt besittningsskydd.

Utskottet har sedan de senaste ändringarna i
lokalhyreslagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1989 vid
flera tillfällen haft att ta ställning till motionsyrkanden som
i allt väsentligt överensstämmer med de nu framlagda. Utskottets
inställning har varit, senast uttryckt i betänkande
1990/91:BoU9, att en utvärdering bör ske när det finns sådant
underlag att en utvärdering blir meningsfull. Utskottet förstår
den oro som småföretagare kan känna särskilt över den
kostnadsutveckling som skett på lokalhyresmarknaden. Genom den
rådande konjunkturen har dock prisuppgången brutits. Det finns
vidare grundad anledning anta att regeringens ambition att driva
en mer småföretagarvänlig politik också ger möjligheter till en
lugnare utveckling på lokalhyresmarknaden. Under alla
förhållanden är den tid som gått sedan ändringarna trädde i
kraft för kort för att några säkra slutsatser skall kunna dras
om reglerna behöver ändras eller inte. En utvärdering nu
av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. skulle enligt
utskottets bedömning inte bli meningsfull. Med det anförda
avstyrker utskottet motionerna Bo405 yrkande 3 och Bo406 (båda
s).

Hyressättning

I tre motioner föreslås åtgärder för att förbättra
hyressättningssystemet. Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande
2 innehåller förslag om att riksdagen som sin mening
tillkännager för regeringen att parterna på hyresmarknaden bör
inleda en dialog och utreda förutsättningarna för mera rättvisa
hyror än i dag. Motionärerna framhåller att hyresskillnaderna
mellan nya och äldre bostäder hela tiden ökar och att
hyressättningen inte motsvarar efterfrågan. I Vänsterpartiets
partimotion Bo238 anförs att bruksvärdessystemet i princip är
bra men att det bör skärpas och utvidgas till lokaler samt ges
en sådan tillämpning att åldersfaktorn får mindre betydelse.
Vidare förs fram krav om att påtaglighetsrekvisitet tas bort och
att vissa kostnader, t.ex. för bilplats, telefon,
tidningsprenumeration och kabel-TV-installation, inte skall ingå
som en del av hyran. Genom bifall till de nyss framförda
förslagen skulle enligt motionens yrkande 5, i denna del,
"hyresrättshavarnas" ställning stärkas. Även i motion Bo405 (s)
yrkande 2 föreslås att bruksvärdessystemet bibehålls och
förbättras i syfte att förstärka hyresgästernas ställning.
Motionärerna anser det viktigt att slå vakt om
bruksvärdessystemet. Den utvärdering som pågår bör enligt dem
också kunna resultera i att förslag framläggs om förbättringar
av lagstiftningen i denna del.

Såsom tidigare nämnts pågår en utvärdering av
bruksvärdessystemet. Den förra regeringen uppdrog
i juni 1991 åt statens institut för byggnadsforskning att
utvärdera bruksvärdessystemet och att senast den 1 juli 1992
redovisa sitt uppdrag. Utvärderingen bör enligt
regeringsbeslutet avse hur bruksvärdessystemet har fungerat i
relation till uppställda hyrespolitiska mål samt hur systemet
har påverkat hyresmarknaden i stort. I utvärderingen bör också
undersökas om förhandlingssystemet förebygger tvister som annars
skulle ha prövats i hyresnämnd. Vidare bör en jämförande
redogörelse lämnas för de hyressättningsprinciper och metoder
för konfliktlösning som tillämpas i några andra i sammanhanget
jämförbara länder -- varav några bör väljas inom EG -- och för
hur dessa principer och metoder fungerar i praktiken. Resultatet
av utvärderingen bör enligt utskottets mening avvaktas. Ny
demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 och Vänsterpartiets
partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del samt motion Bo405 (s)
yrkande 2 avstyrks.

Hyresförhandlingslagen m.m.

Hyreslagen bygger på tanken att parterna i ett
hyresförhållande kommer överens om villkoren i hyresavtalet.
Till skydd för den enskilde hyresgästen finns en mängd tvingande
regler som styr avtalsinnehållet. Om parterna inte kan komma
överens har de möjlighet att i vissa fall hänskjuta frågan till
hyresnämndens prövning. Vid sidan av det system som hyreslagen
innehåller har ett kollektivt förhandlingssystem utvecklats.
Detta regleras i hyresförhandlingslagen. Lagen innehåller former
och regler för kollektiva förhandlingar samt de rättsverkningar
som följer med förhandlingsöverenskommelser. Lagen innehåller
också regler om den enskilde hyresgästens ställning inom
förhandlingssystemet.

Enligt hyresförhandlingslagen skall förhandlingsrätten utövas
av en organisation av hyresgäster och förhandlingen föras på
grundval av en förhandlingsordning. Finns det en
förhandlingsordning är hyresvärden skyldig att påkalla
förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av
hyran, ändring av grunderna för sådan särskild ersättning som
avses i 19 § hyreslagen (värmekostnad etc.) eller ändring av
villkor som avser gemensamma utrymmen. Detta brukar kallas för
den primära förhandlingsskyldigheten. Bestämmelsen innebär att
hyresvärden inte får träffa avtal med hyresgäst i sådana frågor
utan att förhandling ägt rum. Har förhandling inte ägt rum är
avtalet ogiltigt och hyresvärden blir återbetalningsskyldig mot
hyresgästen samt skadeståndskyldig i förhållande till
hyresgästorganisationen. Reglerna om den primära
förhandlingsskyldigheten kan inte inskränkas. Däremot kan
förhandlingsskyldigheten utvidgas i en förhandlingsordning.

Den primära förhandlingsskyldigheten omfattar såsom framgått
höjning av hyran. Den hyra som avtalas första gången en lägenhet
upplåts till en hyresgäst omfattas således inte. Däremot är
hyresvärden skyldig att förhandla om han vill höja hyran vid
upplåtelse till en ny hyresgäst av en lägenhet, som omfattas av
förhandlingsordning. Ombyggnadsåtgärder m.m. omfattas inte
heller av den primära förhandlingsskyldigheten. I motion Bo404
(s) yrkandena 1 och 3 föreslås att denna förhandlingsskyldighet
utvidgas till att gälla även hyran när en lägenhet upplåts
första gången samt vid ombyggnad och sanering. Enligt
motionärerna är det inte ovanligt att hyresgästföreningarna i
efterhand påkallar förhandling i syfte att sänka hyran. Den
möjlighet som finns att i avtal om förhandlingsordning skriva in
en förhandlingsskyldig för alla hyror har enligt motionen inte
utnyttjats i någon utsträckning på den privata sektorn.
Motionärerna anser därför att det finns anledning att utvidga
förhandlingsskyldigheten till att gälla även s.k.
förstagångshyror. Genom att också införa en sådan skyldighet vid
ombyggnad och sanering skulle enligt motionärerna hyresgästernas
inflytande stärkas kraftigt. De påpekar bl.a. att flertalet
fastigheter numera uppfyller kraven på lägsta godtagbara
standard varför endast begränsade möjligheter till inflytande
finns enligt bostadssaneringslagen och att inflytandemöjligheter
över upprustningsplaner helt saknas när upprustning sker utan
statliga lån. Om en primär förhandlingsskyldighet förelåg skulle
bostadssaneringslagen kunna avskaffas. Liknade tankegångar förs
fram i Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del,
dock anses att en primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnad
bör utgöra ett komplement till bostadssaneringslagen.
Motionärerna anser att också ägarbyten bör föregås av
förhandling. I motion Bo405 (s) yrkande 1 i denna del framhålls
att kommitténs direktiv för den fortsatta utredningen är
tillfredsställande och ändamålsenliga för att hyresgästernas
ställning skall kunna stärkas. I motion Bo404 (s) yrkande 2
föreslås att det införs möjligheter att i fastighetsregister
skriva in avtal om förhandlingsordning; detta för att förhindra
att en som förvärvar en hyresfastighet inte får reda på att det
finns en förhandlingsordning.

I motion Bo401 (s) föreslås en översyn av
bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas
ställning. I motionen anförs att lagen uppvisar vissa brister
och svagheter, vilka blivit mer uppenbara allt eftersom antalet
ansökningar om tvångsförvaltning ökat. En översyn bör enligt
motionärerna ta sikte på att anpassa lagstiftningen till dagens
förhållande på fastighetsmarknaden och att utreda vad som skall
förstås med begreppet tvångsförvaltning.

Med hänvisning till vad som inledningsvis anförts om det
fortsatta arbetet med utvärdering av hyreslagstiftningen anser
utskottet att regeringens vidare åtgärder när det gäller
hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor bör
avvaktas. Frågan om en utredning i någon form bör ske om bl.a.
den primära förhandlingsskyldigheten är en av de frågor som
regeringen avser att återkomma till när resultatet av
utvärderingen av bruksvärdessystemet analyserats. Detsamma
gäller en eventuell översyn av bostadsförvaltningslagen. Enligt
utskottets mening är det rimligt att beslut om hur
hyreslagstiftningen i stort bör utformas för att bäst tillgodose
alla de önskemål som kan finnas på hyresmarknadens område fattas
när den pågående beredningen bl.a. av hyreslagskommitténs
delbetänkande avslutats. Utskottet avstyrker med det anförda
Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5, i denna del, samt
motionerna Bo401, Bo404 och Bo405 yrkande 1 i denna del (alla
s).

Bostadsförmedling

I Vänsterpartiets partimotion So612 yrkande 17 föreslås att
bostadsanvisningslagen ändras så att den förälder som vid en
skilsmässa inte får vårdnaden om barnet kan ges förtur till en
bostad nära barnet. Härigenom skulle enligt motionen kontakten
mellan barnet och föräldern främjas och umgängesrätten fungera.

Utskottet har tidigare, senast i 1990/91:BoU15 (s. 9), haft
anledning att överväga den i motionen aktualiserade frågan om
hur fördelning av tillgängliga lägenheter bör ske. Utskottet
anförde då att det är en i huvudsak kommunal uppgift att
fastställa de principer för lägenhetsfördelning m.m. som skall
gälla. Utskottet ansåg att en sådan ordning bör bestå. Utskottet
gör nu ingen annan bedömning. Motionsyrkandet avstyrks.

I Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 8 föreslås att en
ny lag om bostadsanvisningsskyldighet införs. Som skäl anförs
att försöken med en frivillig bostadsanvisningsverksamhet har
misslyckats, eller i vart fall blivit mycket otillräckliga, och
många större kommuner saknar helt bostadsförmedling. Den nya
anvisningsskyldigheten bör enligt motionen omfatta även byten
och andrahandsupplåtelser. En regel som ålägger fastighetsägaren
att acceptera en anvisad hyresgäst bör också införas.

Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt är omdiskuterad och
ifrågasatt även utifrån andra utgångspunkter än motionärernas. I
proposition 1991/92:56 föreslogs bl.a. att villkoret om kommunal
bostadsanvisningsrätt för statligt bostadsstöd skulle slopas.
Utskottet (1991/92:BoU9 s. 12) och riksdagen accepterade detta
förslag. I propositionen (s. 6) anfördes att konsekvenserna av
detta förslag bl.a. borde bli att lagen om kommunal
bostadsanvisningsrätt upphävdes. Den frågan borde enligt
propositionen tas upp i annat sammanhang. Enligt vad utskottet
erfarit pågår överväganden i frågan om behovet av lagen i
regeringskansliet. Förslaget i motionen, som innebär en
skärpning av bostadsanvisningslagen, låter sig inte förenas med
den inställning till frågan som utskottet tidigare intagit.
Utskottet, som inte finner anledning att ändra uppfattning,
avstyrker med det anförda Vänsterpartiets partimotion Bo238
yrkande 8 om bostadsanvisningsskyldighet.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande åtgärder för att stärka hyresgästernas
ställning
att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 och
1991/92:Bo405 yrkande 1, båda yrkandena i denna del,
res. 1 (s)

2. beträffande möjligheten att i kollektivavtal reglera
hyresvillkor
att riksdagen avslår motion 1991/92:Bo410,
res. 2 (s)

3. beträffande utvärdering av reglerna på
lokalhyresmarknaden m.m.
att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo405 yrkande 3 och
1991/92:Bo406,
res. 3 (s)

4. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo236 yrkande 2,
1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del och 1991/92:Bo405 yrkande 2,
res. 4 (s)
res. 5 (nyd)

5.beträffande hyresförhandlings- och
bostadsförvaltningsfrågor
att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i
denna del, 1991/92:Bo401, 1991/92:Bo404 och 1991/92:Bo405
yrkande 1, detta yrkande i denna del,
res. 6 (s)

6.beträffande fördelning av tillgängliga lägenheter
att riksdagen avslår motion 1991/92:So612 yrkande 17,

7.beträffande bostadsanvisningsskyldighet
att riksdagen avslår motion 1991/92:Bo238 yrkande 8.
res. 7 (s)
men. (v)

Stockholm den 19 mars 1992
På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist
(s), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson
(s), Lennart Nilsson (s), Ulf Lönnqvist (s), Mikael Odenberg
(m), Ulf Björklund (kds), Dan Eriksson i Stockholm (nyd), Britta
Sundin (s), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Lars
Stjernkvist (s) och Siw Persson (fp).

Ulf Lönnqvist (s) har inte deltagit i besluten under mom.
1--4.

Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie
ledamot i utskottet, har suppleanten Eva Zetterberg (v) närvarit
vid den slutliga behandlingen av ärendet.

Reservationer

1. Åtgärder för att stärka hyresgästernas ställning (mom. 1)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta
Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar
med "Utskottet delar" och slutar med "denna del" bort ha
följande lydelse:

Utskottet delar motionärernas uppfattning att hyresgästernas
ställning behöver förstärkas i flera avseenden. Regeringen har
också i regeringsförklaringen utlovat att förslag med sådant
syfte kommer att läggas fram. I vilka delar hyreslagskommitténs
betänkande bör leda fram till en ändrad hyreslagstiftning är för
närvarande föremål för överväganden inom regeringskansliet.
Utskottet anser det emellertid viktigt att framhålla vissa
områden där ett ökat skydd för hyresgästerna måste anses
påkallat. Det är bl.a. mycket angeläget att hyresgästerna känner
trygghet i boendet. Besittningsskyddet måste förbättras när det
gäller korttidsuthyrning. För närvarande har fastighetsägarna
goda möjligheter att genomdriva att hyresgästen avstår från
detta skydd. Bestämmelserna om förverkande av hyresrätten till
en bostadslägenhet på grund av bristande hyresbetalning är
alltför stränga mot hyresgästerna och bör ändras. Även skyddet
mot störningar måste förbättras. Möjligheterna att byta
hyreslägenhet bör utökas. Regeringen bör enligt utskottets
mening med beaktande av de förslag som framförs i
hyreslagskommitténs betänkande snarast lägga fram en
proposition om sådana ändringar i hyreslagen som syftar till att
stärka hyresgästernas ställning. Det finns inte anledning att
skjuta upp dessa ställningstaganden till dess utvärderingen av
bruksvärdessystemet är avslutad. Vad nu anförts bör riksdagen
med anledning av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 och
motion Bo405 yrkande 1 (s), båda yrkandena i denna del som sin
mening ge regeringen till känna.

dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
1. beträffande åtgärder för att stärka hyresgästernas
ställning
att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238
yrkande 5 och 1991/92:Bo405 yrkande 1, båda yrkandena i denna
del, som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,
2. Möjligheten att i kollektivavtal reglera hyresvillkor
(mom.2)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta
Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar
med "Utskottet uttalade" och slutar med "motion Bo410 (s)" bort
ha följande lydelse:

Utskottet anser det viktigt att bostadshyresgästerna har ett
starkt besittningsskydd. Rätten till bostad bör därför inte vara
kopplad till anställning annat än i rena undantagsfall.
Hyreslagens bestämmelser i 46 § får anses tillräckliga för dessa
fall. Möjligheten att genom kollektivavtal avtala bort
hyreslagens tvingande bestämmelser om besittningsskydd strider
mot grundläggande tankar om hyresgästernas rättigheter och bör
slopas. Regeringen bör lägga fram ett förslag med denna
innebörd. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion Bo410 (s) som sin mening ge regeringen detta till känna.

dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
2. beträffande möjligheten att i kollektivavtal reglera
hyresvillkor
att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo410 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 3.
Utvärdering av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. (mom.3)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta
Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar
med "Utskottet har" och på s. 7 slutar med "(båda s)" bort ha
följande lydelse:

Utskottet har sedan de senaste ändringarna i
lokalhyreslagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1989 haft
att ta ställning till motionsyrkanden som i allt väsentligt
överensstämmer med de nu framlagda. Utskottet har med stigande
oro uppmärksammat utvecklingen på lokalhyresmarknaden men ansett
att en meningsfull utvärdering inte kan ske förrän reglerna har
getts tid att verka och tillräckligt underlag finns. De ändrade
reglerna har nu varit i kraft i drygt tre år. Det torde under
dessa år ha samlats en del material och erfarenhet som bör kunna
tjäna som underlag vid en bedömning av om
lokalhyreslagstiftningen är ändamålsenlig och om den skapar den
balans mellan hyresvärd och hyresgäst som eftersträvats. I
samband med den nu förordade utvärderingen bör självfallet
övervägas hur lagstiftningen bör utformas för att
lokalhyresgästernas ställning ytterligare skall stärkas. Bl.a.
de förslag som förs fram i motion Bo406 (s) får därvid
övervägas. Vad utskottet anfört bör riksdagen med anledning av
motionerna Bo405 yrkande 3 och Bo406 (båda s) som sin mening ge
regeringen till känna.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
3. beträffande utvärdering av reglerna på
lokalhyresmarknaden m.m.
att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo405
yrkande 3 och 1991/92:Bo406 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,
4. Bruksvärdessystemet (mom. 4)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta
Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Såsom tidigare" och slutar med "yrkande 2 avstyrks" bort ha
följande lydelse:

Bruksvärdessystemet har stor betydelse för tryggheten i
boendet och är en nödvändighet för ett starkt direkt
besittningsskydd. Det är viktigt att det finns en spärr mot
oskäliga hyror så att besittningsskyddet inte kan sättas ur spel
genom orimliga hyreskrav. Utskottet vill slå vakt om
bruksvärdessystemet. Det bör också utvecklas och förbättras för
att ytterligare förbättra hyresgästernas ställning på
hyresmarknaden. Förslag till sådana förbättringar bör framläggas
i samband med att statens institut för byggnadsforskning
redovisar sin utvärdering av bruksvärdesreglerna. Utskottet
föreslår riksdagen att med anledning av Vänsterpartiets
partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del och motion Bo405 (s)
yrkande 2 som sin mening ge regeringen detta till känna. I den
mån Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 inte omfattas av
vad nu anförts bör motionen avstyrkas.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238
yrkande 5 i denna del och 1991/92:Bo405 yrkande 2 samt med
avslag på motion 1991/92:Bo236 yrkande 2 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,

5. Bruksvärdessystemet (mom. 4)

Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Såsom tidigare" och slutar med "yrkande 2 avstyrks" bort ha
följande lydelse:

Människor uppfattar dagens hyressättning som djupt orättvis.
En anledning till detta är det förhållandet att
bruksvärdessystemet lägger stor vikt vid åldersfaktorn medan
bostadens läge spelar mindre roll. Nybyggda lägenheter i en
förort kan kosta dubbelt så mycket som en jämförbar äldre
lägenhet som är mer centralt belägen. Som påpekats i motion
Bo236 (nyd) ökar hyresskillnaderna mellan nya och äldre
bostäder. Hyressättningssystemet behöver ses över. Regeringen
bör snarast ta initiativ till överläggningar med parterna på
hyresmarknaden så att konstruktiva samtal inleds mellan dem i
syfte att skapa ett rättvisare hyressättningssystem än det som
för närvarande gäller. Vad nu anförts bör riksdagen med
anledning av Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 som sin
mening ge regeringen till känna. Vad i motionerna Bo238 (v)
yrkande 5 i denna del och Bo405 (s) yrkande 2 föreslagits kan
inte anses förenligt med vad utskottet nu anfört. Dessa yrkanden
avstyrks alltså.

dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av 1991/92:Bo236 yrkande 2 och med
avslag på motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del och
1991/92:Bo405 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört,
6. Hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor (mom. 5)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Ulf
Lönnqvist, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars
Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar
med "Med hänvisning" och slutar med "(alla s)" bort ha följande
lydelse:

Utskottet har vid flera tillfällen behandlat motioner
innehållande förslag om en utvidgning av den primära
förhandlingsskyldigheten till att gälla också vid bl.a.
ombyggnadsarbeten. Utskottet ansåg i betänkandet 1990/91:BoU1 s.
21 att ett särskilt tillkännagivande kunde undvaras eftersom
frågan om en utvidgning av den primära förhandlingsskyldigheten
skulle övervägas av 1989 års hyreslagskommitté. Utskottet utgick
ifrån att även förhandlingsskyldighet vid förstagångshyror
skulle komma att behandlas. Även reglerna om tvångsförvaltning
enligt bostadsförvaltningslagen skulle ses över av
hyreslagskommittén. Utskottet ansåg därför att ett
tillkännagivande om en översyn av bostadsförvaltningslagen kunde
undvaras. Hyreslagskommittén har upplösts innan uppdraget har
slutförts. Detta är mycket olyckligt. De frågor som här
behandlas är emellertid av stor betydelse för hyresgästerna och
deras möjligheter att utöva ett rimligt inflytande över sitt
boende. Frågorna får därför inte läggas åt sidan utan en
ordentlig genomgång av dem. Regeringen bär ansvaret för att
dessa frågor blir belysta och att förslag föreläggs riksdagen så
att lagstiftningen blir så utformad att alla hyresgäster får en
dräglig boendemiljö och inflytandemöjligheter vid
reparationsarbeten m.m. i sin fastighet. I detta sammanhang bör
också övervägas om det kan anses lämpligt att ge möjlighet till
inskrivning av en förhandlingsordning i fastighetsregister. Vad
nu anförts bör riksdagen med anledning av Vänsterpartiets
partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del och motionerna Bo401,
Bo404 och Bo405 (alla s) yrkande 1, detta yrkande i denna del,
som sin mening ge regeringen till känna.

dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
5. beträffande hyresförhandlings- och
bostadsförvaltningsfrågor
att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238
yrkande 5 i denna del, 1991/92:Bo401, 1991/92:Bo404 och
1991/92:Bo405 yrkande 1, detta yrkande i denna del, som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Bostadsanvisningsskyldighet (mom. 7)

Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Ulf
Lönnqvist, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars
Stjernkvist (alla s) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10
börjar med "Lagen om" och slutar med "om
bostadsanvisningsskyldighet" bort ha följande lydelse:

Enligt utskottets bedömning har lagen om kommunal
bostadsanvisningsrätt en viktig uppgift att fylla. Den ger alla
rätt till en god bostad och ger möjlighet till en rättvis
fördelning av lägenheter. Lagen bör därför finnas kvar. De
fortsatta övervägandena inom regeringskansliet bör inriktas på
hur lagen bör utformas för att öka kommunernas möjligheter att
förmedla lägenheter. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning
av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 8 som sin mening ge
regeringen till känna.

dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
7. beträffande bostadsanvisningsskyldighet
att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo238 yrkande 8
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Meningsyttring av suppleant
Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet,
eftersom partiet inte företräds av ordinarie ledamot i
utskottet.

Eva Zetterberg (v) anför:
Jag instämmer i de till detta betänkande fogade
reservationerna (s) nr 1--4 (mom. 1--4) och nr 6 (mom. 5). Jag
vill dessutom anföra följande:

Bostadsanvisningsskyldighet (mom. 7)

Enligt Vänsterpartiets mening bör lediga lägenheter i största
möjliga utsträckning förmedlas av en organisation med integritet
och utan vinstintressen. Genom dessa krav kan för närvarande
endast kommunala bostadsförmedlingar komma i fråga. Den
lagstiftning som finns, lagen (1987:1274) om kommunal
bostadsanvisningsrätt, är helt otillräcklig. En utredning av
boverket visar att i många större kommuner saknas helt
bostadsförmedling. Därför behövs en ny skärpt lag, som också
innehåller en skyldighet för fastighetsägaren att acceptera
anvisad hyresgäst. Den nya lagen bör omfatta även byten och
andrahandsupplåtelser.

Mot bakgrund av det anförda anser jag att utskottet under mom.
7 borde ha hemställt:

7. beträffande bostadsanvisningsskyldighet
att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo238 yrkande 8
som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts.