Vissa fastighetsrättsliga frågor

Betänkande 1990/91:LU23

Lagutskottets betänkande 1990/91:LU23

Vissa fastighetsrättsliga frågor

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motioner
• Utskottet
• Hemställan
• Reservation

1990/91
LU23

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner på det
fastighetsrättsliga området. En motion rör frågan om
förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer och en motion
gäller tillståndsplikten för utländska medborgare vid förvärv av
bostadsarrende. I den tredje tas upp spörsmål om bl.a. utländska
förvärv av fast egendom.

Utskottet tillstyrker bifall till de två motionerna om
arrendefrågor. Motionen om utländska förvärv av fast egendom
avstyrks av utskottet.

Motioner

1990/91:L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna om
bostadsarrende i enlighet med vad som anförts i motionen.

1990/91:L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m) vari
yrkas att riksdagen begär att regeringen snarast framlägger
förslag om lagstiftning beträffande markutnyttjandet i Sverige i
enlighet med vad som anförts i motionen.

1990/91:L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) vari yrkas
att riksdagen hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna
i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m.
såvitt avser tillståndskravet för utlänningars förvärv av
bostadsarrende som avser koloniträdgårdar.

1. Förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer

1.1 Allmän bakgrund

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot
ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende,
bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.
Regler om dessa arrendeformer finns i 7--11 kap. jordabalken
(JB).

Bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för
annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt
arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller
bibehålla ett bostadshus och det inte är uppenbart att
upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose något annat
ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående
(10 kap. 1 § JB). Bostadsarrende är förenat med
besittningsskydd, dvs. en principiell rätt till förlängning av
avtalet vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att
besittningsskydd skall föreligga är att det, då arrendeavtalet
senast kan sägas upp från jordägarens sida, på arrendestället
finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 §
p. 1). Av uttalanden under förarbetena till arrendereglerna
framgår att bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk
person. Rättsinstitutet bostadsarrende kom till 1968 och syftade
till att förbättra den rättsliga ställningen för ägare till
fritidshus och permanentbostäder som disponerade marken med
arrenderätt (sommarstugearrenden och arrendevillor).

Om en juridisk person, t.ex. en förening, arrenderar marken
och sedan i sin tur upplåter nyttjanderätten till en eller flera
fysiska personer för bostadsändamål är reglerna om
bostadsarrende tillämpliga på rättsförhållandet mellan
huvudarrendatorn och underarrendatorerna. Däremot kan
arrendeavtalet mellan jordägaren och huvudarrendatorn inte
bedömas som ett bostadsarrende. Enligt en särskild bestämmelse i
10 kap. 1 § JB skall dock reglerna om bostadsarrende gälla i
tillämpliga delar också för huvudarrendet under förutsättning
att arrendatorn är en förening som har till huvudsakligt ändamål
att upplåta bostadsarrende till sina medlemmar. Bestämmelsen har
tillkommit mot bakgrund av att denna typ av
arrendeförhållanden är vanligen förekommande vid upplåtelse av
koloniträdgårdar.

Som tidigare berörts bygger arrendereglerna på att
arrendeavtalet träffas mellan jordägaren och arrendatorn.
Detsamma gäller när fråga om ändringar av arrendeavgiften och
andra villkor aktualiseras. Några formella hinder finns inte mot
att jordägaren och arrendatorn kommer överens om att avgifts-
och andra villkorsändringar regleras genom avtal mellan
jordägaren och en förening som företräder arrendatorernas
intressen. Någon skyldighet för jordägaren att förhandla med
annan än arrendatorn finns emellertid inte. På arrendeområdet
saknas alltså motsvarighet till systemet med kollektiva
förhandlingar rörande bostadslägenheter enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304).

Hyresförhandlingslagen anger under vilka förutsättningar och i
vilka former kollektiva hyresförhandlingar rörande
bostadslägenheter får bedrivas. Förhandlingarna förs mellan å
ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra sidan
organisation av hyresgäster. Förhandlingarna grundas på en
skriftlig förhandlingsordning, som normalt avses komma till
stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Den
hyresgästorganisation som företräder hyresgästerna bör enligt
uttalanden i förarbetena vara en rättskapabel förening som
åtnjuter förtroende bland de berörda hyresgästerna och har
förutsättningar för att kunna tillvarata deras intressen.

De förhandlande parterna skall kunna påkalla förhandling
angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna
gemensamt. När det gäller hyran föreskriver lagen s.k. primär
förhandlingsskyldighet för hyresvärden, dvs. hyresvärd, som är
bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla
förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran.
Han kan således i en sådan fråga inte gå förbi
hyresgästorganisationen och träffa avtal direkt med de enskilda
hyresgästerna.

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir bindande för de
enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s.k.
förhandlingsklausul har tagits in i hyreskontrakten. En sådan
klausul innebär att överenskommelser som träffas vid de
kollektiva förhandlingarna blir gällande för hyresgästen. Detta
gäller även för hyresgäster som inte är medlemmar i den
förhandlande organisationen eller är oorganiserade;
förhandlingsrätten avser i princip samtliga bostadslägenheter i
den eller de berörda fastigheterna.

Hyresförhandlingslagen innebar i väsentliga stycken ett
lagfästande av det frivilliga förhandlingssystem som hade
utvecklats av partsorganisationerna på hyresmarknaden.
Lagregleringen motiverades med att hyreslagen -- som byggde mer
på ett individualistiskt avtalssystem -- inte avspeglade den
betydelsefulla roll som kollektiva förhandlingsöverenskommelser
kommit att spela och att tiden var inne att anpassa
lagstiftningen till denna rättsutveckling.

1.2 Motionsmotivering

I motion L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) hänvisas till en
början till att hyran och andra hyresvillkor för
bostadslägenheter i dag fastställs genom förhandlingar mellan
fastighetsägare och deras organisationer på ena sidan och
hyresgästorganisationer på den andra sidan. Förhandlingssystemet
har tillämpats sedan lång tid tillbaka och har enligt
motionärerna visat sig innebära betydande praktiska vinster.
Genom att uppträda kollektivt har hyresgästerna kunnat hävda de
rättigheter hyreslagstiftningen ger dem. Förhandlingssystemet
har borgat för en sund utveckling på hyresmarknaden utan
ingripande från myndigheternas sida. Ordningen har vidare
framstått som en god väg mot fördjupad boendedemokrati.

Enligt motionärerna är bostadsarrendatorer i flera avseenden
att jämställa med hyresgäster. För bostadsarrenden saknas
emellertid bestämmelser motsvarande dem i
hyresförhandlingslagen. I de fall där bostadsarrendatorerna
slutit sig samman i en organisation med syfte att tillvarata
deras intresse, vilket inte är ovanligt bland dem som arrenderar
sommarställen av en och samme jordägare, är denne, till skillnad
från en fastighetsägare i ett hyresförhållande, inte skyldig att
förhandla med organisationen.

Detta förhållande har enligt motionärerna i flera fall lett
till problem för arrendatorerna. Trots att deras organisation
har uttryckt önskemål om att få förhandla för arrendatorernas
räkning har jordägaren träffat avtal med varje enskild
arrendator som inneburit olika arrendeersättningar och olika
arrendevillkor i övrigt. Arrendatorerna har i dessa fall haft
svårt att ensamma göra sin rätt gällande gentemot jordägaren,
och de har inte kunnat hävda sina gemensamma intressen.

Enligt motionärernas mening finns det mot denna bakgrund
anledning att se över de gällande bestämmelserna för
bostadsarrende i jordabalken i syfte att få till stånd en
ordning motsvarande den på hyresområdet för de fall då
bostadsarrendatorerna slutit sig samman i en organisation med
syfte att tillvarata arrendatorernas intressen. Som förebild kan
enligt motionärerna tjäna det system för frivilliga
förhandlingar mellan jordägaren och en enskild koloniförening
eller den centrala koloniföreningsorganisationen som utvecklats
i fråga om koloniträdgårdar och som visat sig ha betydande
fördelar.

2. Utländska förvärv av fast egendom m.m.

2.1 Allmän bakgrund

En lagfäst kontroll av utländskt inflytande över mark och
naturtillgångar har funnits i Sverige sedan 1800-talet. En mer
ingående reglering tillkom dock först i och med 1916 års lag om
vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. Det
grundläggande syftet med lagen var att bevara Sveriges
naturtillgångar i inhemsk ägo och att trygga vår
självbestämmanderätt på det ekonomiska området. Genom
lagstiftning år 1975 skärptes bestämmelserna om utländska
medborgares möjligheter att förvärva fritidsfastigheter.

1916 års lag -- i de delar den avsåg kontroll över utländska
förvärv av fast egendom och gruvrättigheter -- ersattes den 1
januari 1983 av lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast
egendom m.m. Den nya lagen innebar att bestämmelserna
moderniserades och förenklades. Sakligt sett genomfördes
emellertid endast smärre ändringar i förhållande till 1916 års
lag.

Enligt gällande bestämmelser får utländska medborgare förvärva
fast egendom här i landet endast efter särskilt tillstånd
(förvärvstillstånd). Undantag gäller bl.a. i familjerättsliga
situationer och vid exekutiv auktion. Också för andra
rättssubjekt -- i lagen benämnda kontrollsubjekt -- föreligger
tillståndsplikt. Kontrollsubjekt är bl.a. utländska bolag,
svenska aktiebolag som inte har utlänningsförbehåll i
bolagsordningen, svenska handelsbolag, om någon av bolagsmännen
är kontrollsubjekt, och -- med vissa undantag -- svenska
ekonomiska föreningar vars verksamhet regleras av lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar, bostadsrättslagen
(1971:479), lagen (1975:417) om sambruksföreningar eller äldre
lagstiftning som motsvarar lagen om ekonomiska föreningar eller
bostadsrättslagen. Genom 1982 års lagstiftning utökades kretsen
tillståndspliktiga med svenska stiftelser och svenska
bostadsrättsföreningar som har till huvudsakligt ändamål att
upplåta fritidsbostäder åt medlemmar.

Tillstånd enligt lagen krävs inte bara för förvärv av fast
egendom utan också för förvärv av tomträtt och bostadsarrende.

Förutsättningarna för förvärvstillstånd regleras i 1 kap.
8--11 §§ i den nya lagen. Föreskrifterna innebär att
förvärvstillstånd i princip skall meddelas om hinder inte möter
med hänsyn till landets försvar eller säkerhet, egendomens
lämplighet för avsett ändamål eller andra allmänna intressen
eller med hänsyn till förvärvarens förhållanden.
Förvärvstillstånd får inte meddelas om tillstånd skulle ha
vägrats vid en prövning enligt lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. eller -- vilket är av större intresse här --
jordförvärvslagen (1979:230).

För fritidsbostäder gäller vidare en särskild bestämmelse.
Enligt denna skall förvärvstillstånd vägras om förvärvet avser
en fritidsfastighet som är belägen inom ett område där
efterfrågan på fritidsfastigheter är så betydande att på grund
därav risk föreligger för en stegring av fastighetsvärdena.
Detta särskilda krav gäller dock inte om förvärvaren tidigare
varit svensk medborgare eller på annat sätt har en särskild
anknytning till Sverige. Denna särskilda bestämmelse för förvärv
för fritidsändamål infördes år 1975 i 1916 års lag och
överfördes sakligt sett oförändrad i den nya lagen. Bakgrunden
till regleringen var att utländska medborgare i ökad omfattning
hade förvärvat fritidsfastigheter i Sverige och detta kunde
medföra risk för prisstegringar i särskilt attraktiva
fritidsområden, vilket i sin tur innebar försämrade möjligheter
för dem som var bosatta i Sverige att skaffa sig fritidshus.

Frågor om förvärvstillstånd prövas av länsstyrelsen och i
vissa fall av regeringen.

Enligt jordförvärvslagen får förvärvstillstånd vägras
bl.a. om det är av allmänt intresse att egendomen tas i anspråk
för jordbrukets eller skogsbrukets rationalisering eller om
förvärvet kan antas medföra en uppdelning av ett utvecklat
lantbruksföretag till men av någon betydelse för företaget (4
§). Allmänt sett syftar bestämmelserna i denna paragraf bl.a.
till att skapa lämpliga och rationella företag. Beträffande
juridiska personer föreskrivs särskilda förutsättningar för
förvärvstillstånd (5 §). Tillstånd får bl.a. lämnas om förvärvet
medför att egendom som redan tillhör förvärvaren blir mer
ändamålsenlig. För fysiska personer gäller dessutom, som
förutsättningar för förvärvstillstånd, vissa bosättningskrav,
krav på brukande av egendomen och att behövliga yrkeskunskaper
föreligger (6 §).

Här skall också något beröras reglerna för
fastighetsbildning.

Fråga om fastighetsbildning prövas enligt
fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, vid förrättning som
handläggs av fastighetsbildningsmyndighet. De grundläggande
förutsättningarna för all fastighetsbildning finns angivna i 3
kap. Varje fastighet som nybildas eller ombildas skall med
hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar vara
varaktigt lämpad för sitt ändamål (1 § första stycket). Vilka
ändamål som helst får inte läggas till grund för
fastighetsbildning. Bör ändamålet med hänsyn till sin art och
övriga omständigheter tillgodoses på annat sätt än genom
fastighetsbildning får sådan inte ske. Tillfälliga behov bör
tillgodoses genom andra åtgärder, t.ex. genom upplåtelse av
nyttjanderätt (1 § andra stycket).

För jord- och skogsbruksfastigheter samt fiske finns utöver de
allmänna villkoren särskilda lämplighetskrav i 3 kap. 5--8 §§
FBL. För jordbruksfastigheter föreskrivs numera (5 §), efter
ändringar i fastighetsbildningslagen som trädde i kraft den 1
januari 1991 (prop. 1989/90:151, bet. 1990/91:BoU3, rskr. 21),
som villkor för fastighetsbildning att jordbruksföretaget blir
ekonomiskt godtagbart. Vid bedömningen av om företaget blir
ekonomiskt godtagbart skall hänsyn tas till regionalpolitiska
intressen och till betydelsen av att vården av natur- och
kulturmiljön främjas. Tidigare var kravet i 5 § att
jordbruksföretaget skulle ge tillfredsställande lönsamhet.
Under förarbetena till lagändringen i 5 § framhöll
bostadsutskottet (se bet. 1990/91:BoU3) att man, genom att
tillmäta lönsamhetskriteriet mindre vikt och låta
regionalpolitiska synpunkter och hänsynstagande till natur- och
miljövårdande skäl få en större betydelse vid bedömningen, ökar
möjligheterna för fastighetsbildningsåtgärder för jordbruks- och
skogsbruksändamål. Härigenom, uttalade utskottet, blir
möjligheterna större att hålla landsbygden levande och att
bevara det varierade skogs- och odlingslandskapet.

I lagstiftningsärendet angavs (se prop. 1989/90:151) att
praxis borde ändras beträffande tillämpningen av de allmänna
villkoren enligt 3 kap. 1 § FBL såvitt avser fastighetsbildning
för bostadsändamål på landsbygden. Uttalandena innebar att mark
för mindre djurhållning, mindre odling och liknande eller viss
näringsverksamhet borde kunna tillföras en bostadsfastighet på
landsbygden, om ändamålet är varaktigt och fastighetsbildningen
inte strider mot starkare motstående intressen (t.ex.
lantbruksnäringens eller friluftslivets intressen).
Bostadsutskottet (se bet. 1990/91:BoU3) anförde att den ändrade
praxis som förordades i detta hänseende skulle innebära en
angelägen reform som tillgodosåg ett sedan länge framfört
önskemål om vidgade möjligheter att på landsbygden bilda
bostadsfastigheter med större tomter. Utskottet ansåg att vad
utskottet sålunda anfört borde vägleda tillämpningen av
lagstiftningen såvitt var i fråga.

2.2 Motionsmotiveringar

I motion L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) hänvisas
till att en stor del av de bostadsarrenden som finns här i
landet avser koloniträdgårdar och att i dessa fall jordägaren --
vanligen en kommun -- i regel har träffat ett arrendeavtal med
en koloniförening som i sin tur arrenderar ut lotterna till sina
medlemmar i form av bostadsarrende. Motionärerna pekar på att
för medlemmarnas bostadsarrenden gäller bestämmelserna i lagen
(1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m., vilket
innebär att den enskilde bostadsarrendatorn i regel måste ha
förvärvstillstånd om han är utlänning. Enligt motionärerna bör
kravet på förvärvstillstånd slopas när det gäller
bostadsarrenden som avser koloniträdgårdar. Bestämmelserna
fyller i sådana fall inte någon funktion utan innebär helt
enkelt en onödig byråkrati.

Även i motion L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m)
krävs ändring i 1982 års lag om utländska förvärv av fast
egendom. Enligt motionärerna bör även
fastighetsbildningslagstiftningen och jordförvärvslagen ändras.
Syftet med ändringarna bör vara att bildandet av små fastigheter
med trädgårdsland eller småbruksjord för förvärv av svenskar och
utlänningar skall underlättas. Sådana lättnader i
fastighetsbildnings- och förvärvsreglerna skulle medverka till
att det svenska jordbrukslandskapet och värdet av svensk
jordbruksmark bevarades. Motionärerna anför som bakgrund att
betydande markarealer måste tas ur livsmedelsproduktionen med
hänsyn till den svenska jordbrukspolitikens inriktning och att
detta kan komma att leda till en negativ och mycket omfattande
förändring av landskapsbild och kulturmiljö. Den nuvarande
fastighetsbildnings- och förvärvslagstiftningen innebär en stark
begränsning i möjligheterna att låta människor förvärva mindre
jordbruksenheter för hobbyjordbruk, trädgårdsbruk eller
djurhållning. Det finns ett starkt önskemål hos stora
befolkningsgrupper att få förvärva och bruka sådana fastigheter.
När det gäller utlänningars förvärv av fast egendom anför
motionärerna vidare att det kommande EES-avtalet och ett
eventuellt medlemskap i EG innebär att begränsningarna för
utlänningars förvärv måste undanröjas.

2.3 Tidigare behandling

Frågan om utlänningars rätt att köpa fast egendom i Sverige
har behandlats av riksdagen åtskilliga gånger tidigare. Senast
behandlade riksdagen frågan våren 1990 med anledning av en
motion med förslag om avskaffande av förvärvstillstånd vid
förvärv av fast egendom utanför militära skyddsområden för
medborgare i Norden och i EG-länderna (se bet. 1989/90:LU26).

Beträffande lättnader i tillståndsplikten för nordiska
medborgare hänvisade lagutskottet till att frågan utreddes inom
ramen för Nordiska Rådet. När det gäller slopande av
tillståndsplikten för medborgare inom EG erinrade utskottet om
förhandlingarna för att etablera ett dynamiskt och homogent
Europeiskt Ekonomiskt Samarbetsområde (EES) omfattande länderna
inom EFTA och EG. Utskottet anförde att ett förverkligande av
detta samarbete kunde bl.a. förutsätta ändringar av reglerna om
utländska medborgares och företags rätt att förvärva fast
egendom i Sverige. Frågan om ändringar i de svenska reglerna om
förvärvstillstånd i enlighet med motionärernas önskemål borde
emellertid anstå till dess mera konkreta resultat av
förhandlingarna förelåg. Riksdagen avslog motionen på
lagutskottets hemställan.

2.4 Pågående utredningsarbete

Regeringen har nyligen beslutat en lagrådsremiss om lag om
ändring i jordförvärvslagen (1979:230). Förslagen i remissen
innebär bl.a. att endast förvärv av egendom i glesbygd i vissa
fall, främst när förvärvaren inte har för avsikt att bosätta sig
på egendomen, i fortsättningen skall prövas, liksom förvärv av
juridiska personer. Möjligheten att vägra förvärvstillstånd av
rationaliseringsskäl slopas i princip enligt förslaget.

Bakgrunden till förslagen i lagrådsremissen är den nya
livsmedelspolitik som riksdagen år 1990 fattade beslut om och
som innebär en marknadsanpassning och avreglering av jordbruket.
I remissen anförs att bestämmelserna i jordförvärvslagen, som
hindrar en jordbruksföretagare att själv avgöra hur marken skall
utnyttjas, inte är anpassade till de nya förutsättningar som
följer med livsmedelspolitiken.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner på det
fastighetsrättsliga området. En motion rör frågan om
förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer och en motion
gäller tillståndsplikten för utländska medborgare vid förvärv av
bostadsarrende. I den tredje motionen tas upp frågor om bl.a.
utländska förvärv av fast egendom.

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot
ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende,
bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.
Regler om dessa arrendeformer finns i 7--11 kap. jordabalken
(JB). Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för
annat ändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att
uppföra eller bibehålla bostadshus på marken (10 kap. 1 § JB).
Bostadsarrende är förenat med besittningsskydd, dvs. en
principiell rätt till förlängning av avtalet vid arrendetidens
utgång. En förutsättning för att besittningsskydd skall
föreligga är att det, då arrendeavtalet senast kan sägas upp
från jordägarens sida, på arrendestället finns ett bostadshus
som har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § p. 1). Av uttalanden
under förarbetena till arrendereglerna framgår att
bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk person.

Arrendereglerna bygger på att arrendeavtalet träffas mellan
jordägaren och arrendatorn. Detsamma gäller när fråga om
ändringar av arrendeavgiften och andra villkor aktualiseras.
Några formella hinder finns inte mot att jordägaren och
arrendatorn kommer överens om att avgifts- och andra
villkorsändringar regleras genom avtal mellan jordägaren och en
förening som företräder arrendatorernas intressen. Någon
skyldighet för jordägaren att förhandla med annan än arrendatorn
finns emellertid inte. På arrendeområdet saknas alltså
motsvarighet till systemet med kollektiva förhandlingar rörande
bostadslägenheter enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).

Det karaktäristiska för systemet enligt hyresförhandlingslagen
är att en skriftlig förhandlingsordning gäller -- normalt efter
överenskommelse -- mellan de förhandlande parterna, hyresvärd
och hans organisation på ena sidan och organisation av
hyresgäster på den andra. Med stöd av förhandlingsordningen kan
part påkalla förhandling med motparten angående samtliga
boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt i den eller
de berörda fastigheterna. Normalt finns i de enskilda
hyreskontrakten intagen en s.k. förhandlingsklausul som innebär
att förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir gällande för
hyresgästen.

I motion L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) anförs att
bostadsarrendatorer i flera avseenden är att jämställa med
hyresgäster. I de fall bostadsarrendatorerna slutit sig samman i
en organisation med syfte att tillvarata deras intressen, vilket
inte är ovanligt bland dem som arrenderar sommmarställen av
samme jordägare, har det i flera fall inneburit problem för
arrendatorerna att jordägaren inte är skyldig att förhandla med
organisationen. Trots att organisationen uttryckt önskemål om
att få förhandla för arrendatorernas räkning har jordägaren
träffat avtal med varje enskild arrendator som inneburit olika
arrendeersättningar och skiftande arrendevillkor i övrigt.
Arrendatorerna har i dessa fall haft svårt att ensamma göra sin
rätt gällande gentemot jordägaren, och de har inte kunnat hävda
sina gemensamma intressen. Motionärerna anser att ett system
motsvarande det som gäller för hyresområdet är önskvärt
beträffande bostadsarrende, och motionärerna yrkar att riksdagen
därför hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna om
bostadsarrende i JB.

Som motionärerna framhåller har bostadsarrendatorerna en
rättsställning som i åtskilliga hänseenden knyter an till vad
som gäller i hyresförhållanden. För båda kategorierna av
nyttjanderättshavare har det sålunda av sociala och andra skäl
ansetts befogat att införa bl.a. ett starkt besittningsskydd.
Fortfarande finns det emellertid skillnader mellan den rättsliga
regleringen för hyresförhållanden och reglerna om
bostadsarrenden, och på arrendeområdet saknas det exempelvis,
som ovan berörts, någon motsvarighet till det förhandlingssystem
som sedan länge tillämpats på hyresmarknaden. Att
bostadsarrendatorer inte kunnat jämställas med hyresgäster när
det gäller möjligheterna till kollektiva förhandlingar förklaras
enligt utskottets mening av att förhållandena vid
bostadsarrenden är betydligt mer skiftande än vid hyra. En
bidragande faktor kan också tänkas vara att det på
arrendeområdet saknats någon mera organiserad form av samverkan
nyttjanderättshavarna sinsemellan och mellan jordägarna.

Som framgår av motionen har förhållandena ändrats. Det torde
numera inte vara ovanligt att bostadsarrendatorer lokalt går
samman i föreningar för att samverka och ta till vara sina
gemensamma intressen mot jordägaren. Detta synes särskilt vara
fallet när det är fråga om bostadsarrenden för fritidsändamål.
Förutsättningar har därmed skapats för att man
lagstiftningsvägen skall kunna ge lokala föreningar av
bostadsarrendatorer en möjlighet att för sina medlemmar
förhandla om ändringar av arrendeavgiften och andra
arrendevillkor. Av motionen framgår också att avsaknaden av ett
förhandlingssystem liknande det på hyresmarknaden i praktiken
vållat problem för bostadsarrendatorerna och lett till att de
haft svårt att hävda sina intressen. När jordägaren såsom i de
av motionärerna åberopade fallen begär ändringar av
arrendevillkoren, som inte står i överensstämmelse med vad som
gäller i andra arrendeförhållanden av likartad beskaffenhet, har
den enskilde arrendatorn i och för sig möjlighet att få
skäligheten av villkorsändringen prövad av arrendenämnden. Ofta
saknar emellertid arrendatorerna kännedom om regelsystemet och
kan därför inte ta till vara sina rättigheter. Det kan också
vara svårt för arrendatorn att vid en villkorstvist med
jordägaren stå emot de krav på förändringar av arrendevillkoren
som denne framför.

Mot den angivna bakgrunden finns det enligt utskottets mening
anledning att överväga om det inte nu lagstiftningsvägen bör
införas en möjlighet för bostadsarrendatorer att genom en
organisation få förhandla med jordägaren vid villkorsändringar.
Ett sådant system bör främst ta sikte på de fall då en majoritet
av de bostadsarrendatorer som arrenderar sin mark från en och
samme jordägare har slutit sig sammman i en förening och genom
föreningen framför önskemål om en förhandlingsordning. Det
förordade systemet bör emellertid också kunna tillämpas i andra
liknande fall, t.ex. då bostadsarrendatorerna inte arrenderar
sina markområden direkt av jordägaren utan av en juridisk eller
fysisk person som i sin tur arrenderat hela den berörda marken
av jordägaren. Åtskilliga frågor återstår dock att lösa innan en
lagstiftning med angiven innebörd kan genomföras. En fråga som
kräver ytterligare överväganden är exempelvis huruvida också en
organisation på jordägarsidan bör ges förhandlingsrätt. Det av
motionärerna aktualiserade spörsmålet bör därför bli föremål för
en närmare utredning. Det får ankomma på regeringen att bestämma
de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande.

Vad utskottet sålunda anfört bör riksdagen med bifall till
motion L502 som sin mening ge regeringen till känna.

I motion L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m) tas
upp frågor om lagen om utländska förvärv av fast egendom och
fastighetsbildningslagen m.m.

Enligt lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom
m.m. får utländska medborgare och vissa andra rättssubjekt
förvärva fast egendom här i landet endast efter särskilt
tillstånd (förvärvstillstånd). Undantag gäller bl.a. i
familjerättsliga situationer och vid exekutiv auktion. Tillstånd
enligt lagen krävs inte bara för förvärv av fast egendom utan
också för förvärv av tomträtt och bostadsarrende.

Förutsättningarna för förvärvstillstånd regleras i 1 kap.
8--11 §§ i lagen. Förvärvstillstånd skall i princip meddelas om
hinder inte möter med hänsyn till landets försvar eller
säkerhet, egendomens lämplighet för avsett ändamål eller andra
allmänna intressen eller med hänsyn till förvärvarens
förhållanden. Förvärvstillstånd får inte meddelas om tillstånd
skulle ha vägrats vid en prövning enligt lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m. eller jordförvärvslagen
(1979:230).

För fritidsbostäder gäller vidare en särskild bestämmelse.
Enligt denna skall förvärvstillstånd vägras om förvärvet avser
en fritidsfastighet som är belägen inom ett område där
efterfrågan på fritidsfastigheter är så betydande att på grund
därav risk föreligger för en stegring av fastighetsvärdena.
Detta särskilda krav gäller dock inte om förvärvaren tidigare
varit svensk medborgare eller på annat sätt har en särskild
anknytning till Sverige.

Frågor om förvärvstillstånd prövas av länsstyrelsen och i
vissa fall av regeringen.

I jordförvärvslagen (1979:230) finns bl.a. regler om tillstånd
till förvärv av jordbruksfastigheter, vilka allmänt sett syftar
till att skapa lämpliga och rationella lantbruksföretag. Vidare
finns bestämmelser om särskilda förutsättningar för juridiska
personers förvärvstillstånd.

De grundläggande reglerna för all fastighetsbildning finns
angivna i 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL. I
1§ föreskrivs allmänna lämplighetsvillkor och i 5--8§§
särskilda lämplighetskrav för bl.a. jordbruksfastigheter. För
jordbruksfastigheter föreskrivs numera i 5 §, efter ändringar i
FBL, som trädde i kraft den 1 januari 1991 (prop. 1989/90:151,
bet. 1990/91:BoU3, rskr. 21), som villkor för fastighetsbildning
att jordbruksföretaget blir ekonomiskt godtagbart.

Ändringarna i fastighetsbildningslagen syftar till att öka
möjligheterna till fastighetsbildningsåtgärder för
jordbruksändamål och därmed till att hålla landsbygden levande
och att bevara det varierade skogs- och odlingslandskapet. Ett
annat syfte med de genomförda ändringarna är att ge vidgade
möjligheter att på landsbygden bilda bostadsfastigheter med
större tomter för djurhållning eller odling i mindre skala eller
liknande ändamål.

I motion L503 anförs att ett EES-avtal eller ett medlemskap i
EG kommer att innebära att begränsningarna i svensk lag för
utlänningar att förvärva mark i Sverige måste undanröjas.
Motionärerna anför vidare att fastighetsbildningslagstiftningen
och jordförvärvslagen bör ändras så att bildande och förvärv av
mindre jordbruksenheter för hobbyjordbruk, trädgårdsbruk eller
djurhållning underlättas. Syftet med lagändringarna skulle vara
att därigenom bidra till att bibehålla en annars hotad
landskapsbild och kulturmiljö.

Våren 1990 (bet. 1989/90:LU26) behandlade utskottet en motion,
vari framfördes önskemål om att kravet på förvärvstillstånd för
medborgare i EG-länderna skulle slopas. Utskottet anförde att
ett EES-avtal kunde bl.a. förutsätta ändringar av reglerna om
utländska medborgares och företags rätt att förvärva fast
egendom i Sverige. Frågan om sådana ändringar borde emellertid
enligt utskottet anstå till dess mer konkreta resultat av
förhandlingarna förelåg.

EES-förhandlingarna inleddes formellt i juni 1990 och befinner
sig för närvarande i en intensiv fas med sikte på ett avtal
under 1991 som skall kunna träda i kraft den 1 januari 1993.
Utskottet har inhämtat att det inom justitiedepartementet pågår
en översyn av 1982 års lag om utländska förvärv av fast egendom
m.m. mot bakgrund av förhandlingarna.

Vad gäller motionärernas önskemål i fråga om jordförvärvslagen
vill utskottet hänvisa till att regeringen nyligen beslutat om
en lagrådsremiss med förslag till ändringar i den lagen.
Förslaget innebär bl.a. att endast förvärv av egendom i glesbygd
i vissa fall, främst när förvärvaren inte har för avsikt att
bosätta sig på egendomen, i fortsättningen behöver tillstånd,
liksom förvärv av juridiska personer. De nuvarande möjligheterna
att vägra förvärvstillstånd av rationaliseringsskäl slopas i
princip enligt förslaget.

Genom den översyn som pågår av lagstiftningen om utländska
förvärv av fast egendom och de redan genomförda och föreslagna
ändringarna i fastighetsbildningslagen resp. jordförvärvslagen
får önskemålen i motion L503 om ändrade regler för
markutnyttjande i Sverige anses helt tillgodosedda. Utskottet
avstyrker därför bifall till motionen.

I motion L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) yrkas att
en översyn görs av bestämmelserna i lagen om utländska förvärv
av fast egendom såvitt avser kravet på förvärvstillstånd för
utländska medborgares förvärv av bostadsarrende som utgör
koloniträdgårdar. Motionärerna anför att bestämmelserna i detta
hänseende inte fyller någon funktion utan utgör en onödig
byråkrati.

Utskottet delar motionärernas uppfattning att ett
tillståndskrav enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom
m.m. inte fyller någon egentlig funktion vid förvärv av
bostadsarrenden som utgör koloniträdgårdar. Särskilt onödigt
framstår ett krav på förvärvstillstånd i de fall
bostadsarrendatorerna inte arrenderar sina markområden direkt av
jordägaren utan av en juridisk person som i sin tur arrenderat
hela den berörda marken av jordägaren. För den juridiska
personen krävs nämligen i denna situation inte något särskilt
tillstånd enligt lagen.

Av anförda skäl anser utskottet att kravet på
förvärvstillstånd bör slopas vid förvärv av bostadsarrenden som
utgör koloniträdgårdar. I den mån den översyn av lagen om
utländska förvärv av fast egendom som pågår inom
justitiedepartementet inte leder till att kravet på
förvärvstillstånd helt avskaffas, bör förslag till slopande av
förvärvstillstånd vid koloniträdgårdsarrenden utarbetas och
föreläggas riksdagen. Vad utskottet sålunda anfört bör riksdagen
med bifall till motion L504 som sin mening ge regeringen till
känna.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande förhandlingsrätt för
arrendatorsorganisationer
att riksdagen med bifall till motion 1990/91:L502 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
res. (m, fp, c, mp)

2. beträffande utländska förvärv av bostadsarrenden
att riksdagen med bifall till motion 1990/91:L504 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. beträffande utländska förvärv av fast egendom, m.m.
att riksdagen avslår motion 1990/91:L503.

Stockholm den 26 mars 1991

På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe
Andréasson (s), Stig Gustafsson (s), Martin Olsson (c), Inger
Hestvik (s), Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Lena
Boström (s), Margareta Gard (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina
Eliasson (c), Elisabeth Persson (v), Gunilla Andersson (s),
Charlotte Cederschiöld (m), Lola Björkquist (fp) och Kaj Nilsson
(mp).

Reservation

Förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer (mom.1)

Rolf Dahlberg (m), Martin Olsson (c), Allan Ekström (m),
Margareta Gard (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson
(c), Lola Björkquist (fp) och Kaj Nilsson (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande på s. 9 som börjar
med "Som motionärerna" och på s. 10 slutar med "till känna" bort
ha följande lydelse:

Det karaktäristiska för systemet enligt hyresförhandlingslagen
är att en skriftlig förhandlingsordning gäller -- normalt efter
överenskommelse -- mellan de förhandlande parterna, hyresvärd
och hans organisation på ena sidan och organisation av
hyresgäster på den andra. Med stöd av förhandlingsordningen kan
part påkalla förhandling med motparten angående samtliga
boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt i den eller
de berörda fastigheterna. Normalt finns i de enskilda
hyreskontrakten intagen en s.k. förhandlingsklausul som innebär
att förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir gällande för
hyresgästen. Detta gäller även för hyresgäster som inte är
medlemmar i den förhandlande organisationen eller är
oorganiserade; förhandlingsrätten avser i princip samtliga
bostadslägenheter i den eller de berörda fastigheterna.

Utskottet kan i och för sig ha förståelse för de praktiska
skäl som kan motivera ett införande av en förhandlingsordning
för bostadsarrendatorer i enlighet med syftet i motionen. Enligt
utskottets mening skulle emellertid ett tillgodoseende av
motionärernas önskemål få till följd att en ordning motsvarande
den på hyresområdet kom till stånd beträffande bostadsarrenden.
Ett sådant steg är utskottet inte berett att förorda. Det skulle
kunna innebära att också arrendatorer som inte är anslutna till
den förhandlande föreningen kom att omfattas av förhandlingarna
och att därmed ett ingrepp skulle ske i deras egen fria
förhandlingsrätt. Utskottet kan således inte tillstyrka att det
införs ett kollektivt förhandlingssystem för
bostadsarrendatorer. Det av motionärerna aktualiserade
spörsmålet får därför liksom hittills lösas avtalsvägen.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L502.

dels att utskottets hemställan under moment 1 bort ha
följande lydelse:

1. beträffande förhandlingsrätt för
arrendatorsorganisationer
att riksdagen avslår motion 1990/91:L502.