Vissa fastighetsrättsliga frågor, m.m.

Betänkande 1998/99:LU9

Lagutskottets betänkande 1998/99:LU09

Vissa fastighetsrättsliga frågor, m.m.

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservation

1998/99

LU9

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet åtta motioner som
väckts under den allmänna motionstiden år 1998. Två
motioner gäller bostadsarrende, två
fastighetsmäklare och fastighetsmäklarlagen samt
fyra inskrivning av förvärv av fast egendom.

Med anledning av de sistnämnda motionerna förordar
utskottet ett tillkännagivande som går ut på att
regeringen i lämpligt sammanhang för riksdagen skall
redovisa vilka åtgärder som vidtagits i syfte att
skapa en säkrare hantering i inskrivningsärenden.
Övriga motioner avstyrks.

Till betänkandet har fogats en
reservation (m, kd) angående
översyn av fastighetsmäklarlagen.

Motionerna

1998/99:L501 av Stig Rindborg (m) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär förslag om ändring i
reglerna för fastighetsöverlåtelse i enlighet med
vad som anförts i motionen.

1998/99:L502 av Johan Pehrson och Ulf Nilsson (fp)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts
angående förbättrade rutiner vid
fastighetsöverlåtelse.

1998/99:L504 av Agne Hansson och Rigmor Ahlstedt (c)
vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär en
översyn av lagstiftningen för att stärka
äganderätten i enlighet med vad som anförts i
motionen.

1998/99:L505 av Dan Ericsson (kd) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring
i arrendelagstiftningen i enlighet med vad som
anförts i motionen.

1998/99:L507 av Lena Ek och Viviann Gerdin (c) vari
yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag
till sådan ändring i JB 19 kap. eller KK 1971:184
med tillämpningsföreskrifter för
inskrivningsväsendet enligt jordabalken att
inskrivningsmyndighetens arbete förändras så att
kontroll av till myndigheten givna uppgifter
förstärks.

1998/99:L508 av Tomas Högström (m) vari yrkas

1. att riksdagen begär att regeringen återkommer
med förslag som innebär ökade möjligheter till
ändringar av gällande arrendeavtal som är oskäliga i
enlighet med vad som anförts i motionen,

2. att riksdagen begär att regeringen återkommer
till riksdagen med förslag om ökade möjligheter att
häva sådana arrendeavtal som innebär betydande
intrång i fastighetens nyttjande i enlighet med vad
som anförts i motionen.

1998/99:L902 av Agne Hansson och Viviann Gerdin (c)
vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en effektivare
myndighetsorganisation för
fastighetsmäklarverksamheten,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om utbildningskrav för
fastighetsmäklare vid nyregistrering.

1998/99:L907 av Stig Rindborg m.fl.
(m) vari yrkas att riksdagen som
sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en
översyn av fastighetsmäklarlagen.

Utskottet

Bostadsarrende

Arrende föreligger när någon upplåter jord till
nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form
av jordbruksarrende, bostadsarrende,
anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om
dessa arrendeformer finns i 7-11 kap. jordabalken
(JB).

Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker
för annat ändamål än jordbruk och som berättigar
arrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshus
på marken (10 kap. 1 § JB). Rättsinstitutet
bostadsarrende kom till år 1968 och syftade till att
förbättra den rättsliga ställningen för ägare till
fritidshus och permanentbostäder som disponerade
marken med arrenderätt (sommarstugearrenden och
arrendevillor). Avtal om bostadsarrende skall
träffas för viss tid, minst fem år, eller för
arrendatorns livstid. Uppsägning skall alltid ske
för att avtalet skall upphöra att gälla vid
arrendetidens utgång. Bostadsarrende är - liksom
jordbruksarrende - förenat med besittningsskydd i
form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet
vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att
besittningsskydd skall föreligga är att det, då
arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens
sida, på arrendestället finns ett bostadshus som är
avsett till bostad åt arrendatorn och honom eller
henne närstående.

Detta s.k. direkta besittningsskydd kan bara brytas
under i lagen angivna förutsättningar (10 kap. 5 §
JB). Att besittningsskyddet bryts innebär att
arrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måste
flytta. Förutom i fall då arrendatorn åsidosatt sina
föpliktelser enligt arrendeavtalet kan
besittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren gör
sannolikt att marken skall användas för bebyggelse
av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller
för jordbruk, industri eller annan ekonomisk
verksamhet samt att jordägarens intresse att kunna
förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt
överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende
(10 kap. 5 § första stycket p. 5 JB).

I motion L505 av Dan Ericsson (kd) framhålls att
lagstiftningen inte innehåller några regler till
skydd för en bostadsarrendators ekonomiska intressen
om han eller hon skulle vara tvungen att lämna
arrendestället, exempelvis därför att jordägaren
vill använda marken för annat ändamål. Enligt
motionären bör en skyldighet införas för jordägaren,
då bostadsarrendatorn måste lämna arrendestället,
att ersätta arrendatorn för investeringar som han
eller hon gjort. I motionen yrkas att riksdagen hos
regeringen begär förslag till ändring i
arrendelagstiftningen i enlighet med vad som anförts
i motionen.

Tomas Högström (m) påpekar i motion L508 att det
finns bostadsarrenden som är ingångna på mycket lång
tid med låg arrendeavgift och i avsaknad av
indexklausul. Med tiden kan arrendeavgiften för
jordägaren framstå som oskäligt låg mot bakgrund av
stigande kostnader och försämrat penningvärde.
Jordägaren har, framhåller motionären, under
avtalstiden ingen annan möjlighet att få
arrendeavgiften och andra arrendevillkor omprövade
än att väcka talan mot fastighetsägaren inför
domstol. Mot denna bakgrund yrkas i motionen att
regeringen skall återkomma till riksdagen med
förslag till lagändringar som innebär ökade
möjligheter att ändra villkor i arrendeavtal
(yrkande 1). I motionen efterlyses också förslag
till lagändringar som innebär en ökad rätt för
jordägaren att häva arrendeavtal som medför
betydande intrång i hans eller hennes möjligheter
att nyttja fastigheten (yrkande 2).

Vad först gäller en bostadsarrendators rätt till
ersättning för investeringar, underhåll m.m. på
arrendestället vill utskottet erinra om den
möjlighet - vilken också nämnts i motion L505 - som
finns enligt 8 kap. 21 § JB att få kompensation för
investeringar m.m. i samband med att arrendatorn
frånträder arrendet därför att avtalet upphör att
gälla. Enligt bestämmelsen skall en byggnad eller
vad som annars utförts av arrendatorn erbjudas
jordägaren till inlösen. Antar jordägaren inte
erbjudandet inom viss föreskriven tid, får
arrendatorn föra bort byggnaden m.m. eller överlåta
egendomen till en tillträdande arrendator.

Vidare vill utskottet peka på den möjlighet till
ersättning som erbjuds i samband med att arrendatorn
vill överlåta arrenderätten. Enligt 10 kap. 7 § JB
får en bostadsarrendator, om arrendeavtalet är
slutet på viss tid, överlåta arrenderätten till
någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han
skall därvid först erbjuda jordägaren att återta
arrendestället mot erläggande av skälig ersättning
för arrenderättens värde. Ett sådant erbjudande får
innefatta även byggnad och anläggningar som
arrendatorn utfört på arrendestället. Om jordägaren
inte vill återta arrendestället står det arrendatorn
fritt att överlåta sin arrenderätt till vilken
godtagbar ny arrendator som helst. Bakgrunden till
denna reglering är att en bostadsarrendator många
gånger kan ha befogad anledning att vilja avveckla
arrendeförhållandet i förtid, och en överlåtelserätt
gör det lättare för den avträdande arrendatorn att
få tillbaka kostnader som han lagt ned på huset och
arrendestället.

Som framhålls i motion L505 finns det emellertid
vid bostadsarrende inte någon lagreglerad skyldighet
för fastighetsägaren att lösa de investeringar som
arrendatorn utfört på arrendestället. Som jämförelse
kan nämnas att det vid jordbruksarrende sedan den 1
juli 1995 finns ett starkare investeringsskydd i
form av en utvidgad överlåtelserätt när arrendatorn
utfört en investering som långsiktigt främjar
jordbruket på arrendestället (se 9 kap. 31 a § JB,
prop. 1994/95:155, bet. LU26). Investeringsskyddet
vid jordbruksarrende innebär också en skyldighet för
jordägaren att lösa en investering av nämnt slag om
arrendatorn måste flytta från arrendestället därför
att besittningsskyddet brutits. Ett viktigt syfte
med de år 1995 införda förbättrade möjligheterna för
jordbruksarrendatorer att få kompensation för
investeringar på arrendestället var att ge
incitament till önskvärda investeringar i
arrendejordbruket. Enligt utskottets mening kan det
inte anses föreligga något motsvarande allmänt
intresse att främja investeringar på arrendeställen
som utgör bostadsarrende. Med hänsyn härtill kan vid
denna arrendeform inte heller anses föreligga något
behov av en sådan tvingande reglering i sammanhanget
som gäller vid jordbruksarrende. Vid bostadsarrende
får sålunda arrendatorn i första hand söka nå en
uppgörelse med jordägaren om ersättning eller i
andra hand utnyttja de möjligheter som står till
buds att få kompensation i samband med överlåtelse
av arrenderätten eller då arrendatorn frånträder
arrendet. Utskottet kan inte finna annat än att
nuvarande lagstiftning är utformad på ett
ändamålsenligt sätt, och utskottet avstyrker bifall
till motion L505.

När det sedan gäller önskemålet i motion L508 om
ökade möjligheter att ändra villkor m.m. vid
bostadsarrende, vill utskottet erinra om att ett
avtal om bostadsarrende, som gäller för viss tid,
måste sägas upp för att det skall kunna upphöra att
gälla vid arrendetidens utgång (10 kap. 3 § JB).
Vill jordägaren eller arrendatorn att
arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod,
skall han eller hon meddela motparten detta i den
ordning som gäller för uppsägning. Om avtalet inte
sägs upp gäller det på oförändrade villkor under
nästa arrendeperiod. Blir det tvist om vilka villkor
som skall gälla vid en förlängning av arrendeavtalet
kan tvisten bli föremål för arrendenämndens prövning
(se 10 kap. 6 a § jämfört med 9 kap. 10 § JB).

Som påpekas i motionen kan naturligtvis ett avtal i
något hänseende komma att framstå som obilligt mot
någon av parterna med hänsyn till förhållanden som
inträffat under arrendetiden. Utskottet har viss
förståelse för att det kan uppfattas som orättvist
och besvärande, om inte en frivillig uppgörelse kan
träffas, att behöva vänta till dess arrendeavtalet
kan sägas upp innan en ändring av arrendevillkoren
kan komma till stånd. Den möjlighet som erbjuds för
den drabbade parten, vilket också nämns i motionen,
är emellertid att väcka talan mot motparten vid
domstol med yrkande att avtalsvillkoret skall jämkas
eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen.
Regeln kan användas i arrendeförhållanden såväl när
ett villkor från början är otillbörligt som när
villkoret är att anse som otillbörligt på grund av
förhållanden som inträffar under arrendetiden.
Jämkning kan komma till stånd på begäran av både
jordägaren och arrendatorn. Vidare är jämkning på
grund av 36 § avtalslagen inte begränsad till avtal
som träffats efter lagens tillkomst år 1976 utan kan
göras även av dessförinnan tillkomna
rättsförhållanden. Det är ytterst domstol som avgör
om ett avtal skall jämkas med stöd av 36 §
avtalslagen, och det finns en tämligen omfattande
rättspraxis till belysning av regelns innebörd, även
för arrendeförhållandens vidkommande.

Med hänsyn till det anförda kan utskottet inte se
att det för närvarande finns skäl att se över
lagstiftningen i syfte att öka möjligheterna till
ändring av villkoren i gällande arrendeavtal. Därmed
avstyrker utskottet motion L508 yrkande 1.

Beträffande kravet i motion L508 om ökade
möjligheter för jordägaren att häva arrendeavtal,
vill utskottet för sin del erinra om att
lagstiftningen sedan lång tid utvecklats i riktning
mot att av sociala och ekonomiska skäl förstärka
arrendatorns ställning i arrendeförhållandet. Av
särskild vikt är därvid den rätt till förlängning av
arrendeförhållandet som bostadsarrendatorer och
jordbruksarrendorer har, det s.k. direkta
besittningsskyddet. Även om utvecklingen inneburit
att fastighetsägaren fått vidkännas vissa
inskränkningar i sina möjligheter att disponera sin
egendom som han eller hon vill har den nuvarande
regleringen utformats efter en avvägning av de
skilda intressen som gör sig gällande i ett
arrendeförhållande. Enligt utskottets mening saknas
det anledning att nu överväga någon ändring i den
berörda lagstiftningen.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till
motion L508 yrkande 2.

Fastighetsmäklarlagen

Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag
(1995:400) i kraft. Lagen, som ersatte 1984 års lag
i ämnet, syftar i första hand till att förstärka
skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare
och är, på samma sätt som den gamla lagen, tvingande
till förmån för konsumenter. Den nya lagen innebär
också genomgripande förändringar av de
näringsrättsliga reglerna. Flera bestämmelser har
tillkommit i syfte att effektivisera registrerings-
och tillsynsfunktionerna och att åstadkomma en
förbättrad kontroll av lagens efterlevnad. Det
arbete med registrering och tillsyn som enligt 1984
års lag sköttes av länsstyrelserna har genom den nya
lagen samlats på en hand och överförts till en för
ändamålet särskilt inrättad myndighet,
Fastighetsmäklarnämnden.

Den nya fastighetsmäklarlagen innehåller flera nya
civilrättsliga regler som tar sikte på hur en
mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Den
grundsyn som genomsyrar flera av dessa regler är att
en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk
mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha
förtroende för. Mäklarna är ålagda en i lagen
särskilt inskriven skyldighet att - i enlighet med
vad som följer av god fastighetsmäklarsed - iaktta
både säljarnas och köparnas intresse när de fullgör
sina uppdrag (12 §). I konsekvens med den regeln
gäller ett förbud för mäklare att som ombud
företräda en säljare eller en köpare (15 §). Vidare
gäller ett förbud mot s.k. självinträde (13 §). En
mäklare skall inte ha rätt att utnyttja sin
ställning genom att själv träda in som köpare eller
genom att till någon närstående förmedla en
fastighet som han eller hon har i uppdrag att
förmedla. Det är inte tillåtet för mäklare att
bedriva handel med fastigheter (14 §). Inte heller
är det enligt den nya lagen möjligt att förena
mäklarverksamhet med annan verksamhet, om denna är
ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende
ställning.

Närmare regler om registrering av
fastighetsmäklare, om avgifter, utbildningskrav m.m.
finns i fastighetsmäklarförordningen (1995:1028).
Vidare framgår av förordningen (1995:1029) med
instruktion för Fastighetsmäklarnämnden bl.a. att
nämnden skall särskilt inrikta sin verksamhet på att
fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed,
att information sprids om vad god
fastighetsmäklarsed innebär samt att
fastighetsmäklarna har en god utbildning för sin
uppgift. I fråga om organisationen föreskrivs bl.a.
att Kammarkollegiet skall utföra nämndens
kansligöromål enligt avtal mellan nämnden och
kollegiet.

Utskottet beslöt i mars 1996 att inleda ett projekt
gällande en utvärdering av fastighetsmäklarlagen.
Huvudsyftet var att studera hur den nya
tillsynsverksamheten hade organiserats och hur det
löpande arbetet bedrevs samt att utvärdera
effekterna av den nya lagstiftningen och bedöma om
syftet hade uppnåtts. Utskottet uppdrog åt en
arbetsgrupp att genomföra utvärderingsprojektet.
Arbetsgruppen, som bestod av sju ledamöter från
samtliga inom utskottet representerade partier,
redovisade sitt uppdrag i en rapport till utskottet
- 1995 års fastighetsmäklarlag, slutredovisning av
utvärderingsuppdraget - i juni 1997.

Arbetsgruppen konstaterade bl.a. att den valda
organisationsmodellen, innebärande att
Kammarkollegiet utför Fastighetsmäklarnämndens
kansligöromål enligt avtal mellan nämnden och
kollegiet, inte syntes vara förenlig med ett
effektivt tillsynsarbete. Sammantaget innebar enligt
arbetsgruppens uppfattning de anmärkningar som kunde
riktas mot tillsynsfunktionen att denna måste anses
så bristfällig att det av det skälet fanns anledning
att sätta i fråga om syftet med lagstiftningen kunde
tillgodoses. Det var därför enligt arbetsgruppen
angeläget att tillsynsfrågorna snarast sågs över och
att åtgärder vidtogs för att säkerställa en effektiv
och ändamålsenlig tillsyn.

Utskottet redovisade utvärderingen av
fastighetsmäklarlagen våren 1998. I betänkande
1997/98:LU15 konstaterade utskottet att den valda
organisationsmodellen för Fastighetsmäklarnämndens
verksamhet framstod som det huvudsakliga problemet
för en effektivisering av tillsynsfunktionen.
Utskottet ansåg att en mer genomgripande översyn av
Fastighetsmäklarnämndens organisation var påkallad i
syfte att effektivisera verksamheten. Det fick
ankomma på regeringen att i lämpligt sammanhang för
riksdagen redovisa vilka åtgärder som vidtagits och
vilka resultat som uppnåtts. Vad utskottet sålunda
anfört med anledning av den gjorda utvärderingen av
den nya fastighetsmäklarlagen gav riksdagen som sin
mening regeringen till känna (rskr. 1997/98:158).

I motion L902 av Agne Hansson och Viviann Gerdin
(båda c) anförs att erfarenheterna hittills visar
att den nya fastighetsmäklarlagen inte till alla
delar fyller den funktion som avsetts. Fortfarande
förekommer det oseriösa fastighetsmäklare på
marknaden. Enligt motionärerna fungerar
tillsynsfunktionen inte tillfredsställande. I
motionen konstateras att regeringen ännu inte
redovisat några överväganden med anledning av
riksdagens tillkännagivande våren 1998. Mot bakgrund
härav bör riksdagen enligt motionen förnya sitt
tillkännagivande om en effektivare
myndighetsorganisation för
fastighetsmäklarverksamheten (yrkande 1). Enligt
motionen är fastighetsförmedling och värdering av
fastigheter en grannlaga uppgift som kräver kunskap
och kompetens. Därför är utbildningen av
fastighetsmäklare särskilt viktig. Motionärerna
anser att full högskolekompetens bör gälla för att
fastighetsmäklare skall kunna bli registrerade. I
motionen yrkas ett tillkännagivande med denna
innebörd (yrkande 2).

Stig Rindborg m.fl. (m) anför i motion L907 att den
regel i fastighetsmäklarlagen (12 §), som innebär
att fastighetsmäklaren skall uppträda som en i
princip opartisk mellanman, är onödig och har skapat
förvirring. Begreppet god fastighetsmäklarsed ger
enligt motionärerna fullgod vägledning för hur
mäklaren skall uppträda mot säljare och köpare.
Enligt motionen bör nämnda bestämmelse därför
utmönstras ur fastighetsmäklarlagen. Även i övrigt
bör en översyn göras av lagens civilrättsliga
regler. I motionen yrkas ett tillkännagivande i
enlighet med vad som nu anförts.

Vad först gäller tillsynen enligt
fastighetsmäklarlagen vill utskottet erinra om att
regeringen, med anledning av riksdagens
tillkännagivande våren 1998, i årets
budgetproposition gjort bedömningen att
Fastighetsmäklarnämnden från den 1 januari 1999 bör
göras till en från Kammarkollegiet helt fristående
myndighet (prop. 1998/99:1 utg.omr. 24). Nämnden bör
som en fristående myndighet ha en av regeringen
förordnad ordförande som myndighetschef. Genom att
göra Fastighetsmäklarnämnden till en fristående
myndighet med en ansvarig myndighetschef
underlättas, enligt regeringens mening, en
ändamålsenlig styrning och kontroll av nämndens
verksamhet. Av budgetpropositionen framgår vidare
att regeringen också avser att utreda möjligheterna
att effektivisera Fastighetsmäklarnämndens
tillsynsverksamheten samt nämndens framtida
organisation och finansiering. En utgångspunkt är,
anförs det, att tillsynen skall bedrivas i sådan
form och omfattning att den säkerställer att
fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed.

Vad regeringen sålunda uttalade i
budgetpropositionen föranledde inte någon erinran
vid riksdagsbehandlingen (bet. 1998/99:NU1).

Utskottet kan nu konstatera att regeringen den 12
november 1998 beslutat tillkalla en särskild
utredare med uppgift att göra en översyn av
Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över
fastighetsmäklare. Utredaren skall enligt sina
direktiv (dir. 1998:96) även överväga lämplig form
för Fastighetsmäklarnämndens framtida organisation
och finansiering i syfte att effektivisera
tillsynen. För att säkerställa en aktiv, rättssäker
och kostnadseffektiv tillsyn skall, enligt
direktiven, vid översynen särskilt uppmärksammas i
vilken form och i vilken omfattning tillsynen bör
bedrivas så att fastighetsmäklarna följer
fastighetsmäklarlagen och att god
fastighetsmäklarsed uppnås. Vidare skall utredaren
ägna särskild uppmärksamhet bl.a. åt frågan hur
Fastighetsmäklarnämnden skall kunna tillse att
tillsynsinsatserna i första hand inriktas på
situationer där det finns störst risk för ekonomisk
skada för konsumenten och om det, utöver den i
budgetpropositionen föreslagna omorganisationen,
behövs ytterligare åtgärder av organisatorisk
karaktär som ger bättre förutsättningar för styrning
och uppföljning av verksamheten. En redovisning av
utredningsuppdraget skall lämnas senast den 15 mars
1999.

Vidare kan utskottet konstatera att regeringen den
10 december 1998 beslutat att utvidga
utredningsuppdraget på så sätt att utredaren skall
förbereda Fastighetsmäklarnämndens övergång från
nämndmyndighet till självständig myndighet. Därvid
skall utredaren vidta de åtgärder som är nödvändiga
för att myndigheten skall fungera som en
självständig myndighet fr.o.m. den 1 januari 1999.

Enligt utskottets mening är önskemålet i motion
L902 om en översyn av Fastighetsmäklarnämndens
tillsynsfunktion och myndighetsorganisation
tillgodosett genom regeringens nu redovisade
utredningsuppdrag, och utskottet avstyrker bifall
till motion L902 yrkande 1.

Vad därefter gäller utbildnings- och
examinationsfrågor, vilka frågor också tas upp i
motion L902, vill utskottet erinra om att regeringen
den 20 maj 1998 avslagit Fastighetsmäklarnämndens
framställan om inrättande av en yrkesexamen för
fastighetsmäklare inom högskolan
(fastighetsmäklarexamen). Regeringen anför i
beslutet att det inte föreligger tillräckliga skäl
att reglera fastighetsmäklaryrket i enlighet med vad
Fastighetsmäklarnämnden föreslagit. Vidare erinrar
regeringen om att Fastighetsmäklarnämnden får
meddela närmare föreskrifter om innehållet i och
omfattningen av den utbildning som krävs för att en
fastighetsmäklare skall bli registrerad och att
nämnden på så sätt kan åstadkomma en höjning av
kunskapsnivån hos nyregistrerade mäklare, t.ex.
genom krav på högskoleutbildning.

Vidare kan utskottet konstatera att
Fastighetsmäklarnämnden den 16 september 1998
beslutat ändrade föreskrifter om de utbildningskrav
som skall gälla för registrering som
fastighetsmäklare (FMN 1998:2). Enligt dessa
föreskrifter gäller ett krav på högskoleutbildning
om minst 80 poäng, innefattande särskilda krav på
vissa kunskapsområden såsom fastighetsförmedling,
fastighetsrätt och ekonomi. Enligt vad utskottet
erfarit startar hösten 1999 vid Högskolan i Gävle en
ny fastighetsmäklarutbildning om 80 poäng. Utskottet
kan inte se annat än att den utbildningen uppfyller
de utbildningskrav som Fastighetsmäklarnämnden
numera ställer och att utbildningen innebär en
väsentlig höjning av kunskapsnivån för
nyregistrerade fastighetsmäklare i linje med vad
motionärerna och utskottet tidigare förordat. Enligt
utskottets mening finns det skäl att avvakta hur
planerade utbildningsinsatser utvecklar sig, och
någon åtgärd i frågan från riksdagens sida kan för
närvarande inte anses påkallad.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till
motion L902 yrkande 2.

Utskottet övergår härefter till att behandla
önskemålet i motion L907 om en översyn av
fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser.

Under lagstiftningsarbetet beträffande den nya
fastighetsmäklarlagen diskuterades utförligt frågan
huruvida det bör krävas av mäklaren att han vid
fullgörandet av sitt uppdrag strävar efter att
tillgodose både säljarens och köparens intresse
eller om han i stället skall bevaka
uppdragsgivarens, i regel säljarens, intresse i
större utsträckning. I propositionen med förslag
till ny fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95:14)
anförde regeringen (s. 41 f.) att kärnan i
fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall
sammanföra parter som har intresse av att sluta
avtal med varandra. Att mäklarens uppdrag med tiden
har vidgats så att han regelmässigt utför en hel del
övrigt arbete som syftar till att underlätta för
parterna att träffa avtal med varandra kan enligt
propositionen inte tas till intäkt för att mäklarens
traditionella ställning som en opartisk mellanman
har övergivits och att han i stället skall ta till
vara sin huvudmans intresse framför motpartens.
Tvärtom sägs denna utveckling stämma väl överens med
det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift
som en sakkunnig som både säljare och köpare kan
förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen,
anfördes det, att ge upplysningar, förmedla kontakt
med kreditgivare och att hjälpa parterna med att
upprätta köpehandlingar som fyller lagens krav. När
mäklaren utför dessa uppgifter är han enligt
propositionen båda parter till hjälp, och han bör
därvid vara skyldig att beakta båda parters
intresse. Enligt propositionen ligger det ett värde
i att mäklaren så långt som möjligt intar en neutral
roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter
mellan parterna. Däremot framstår det enligt
propositionen som naturligt att mäklaren, när det
gäller rent affärsmässiga överväganden, t.ex. frågor
om priset på det förmedlade objektet, stödjer sin
uppdragsgivare snarare än motparten.

En utgångspunkt i propositionen var att mäklaren i
allt har att iaktta god fastighetsmäklarsed, och det
påpekades att en mäklare inte i något fall kan
frångå vad som följer av god mäklarsed för att
främja sin uppdragsgivares intressen. Vidare
framhölls att det i viss utsträckning förekommer att
mäklare uppfattar sig mer eller mindre som ombud för
säljaren och att de också fullgör sina uppdrag i
enlighet med den uppfattningen. Eftersom detta
strider mot den grundsyn som bör gälla, föreslogs i
propositionen en uttrycklig bestämmelse om att
mäklaren skall iaktta både säljarens och köparens
intresse när han fullgör sitt uppdrag (12 §).

Propositionens ställningstagande i denna del
föranledde motioner av innebörd att någon lagstadgad
förpliktelse för mäklaren att iaktta både säljarens
och köparens intresse inte borde införas.

Vid behandlingen av propositionen och de då
aktuella motionerna konstaterade utskottet i sitt av
riksdagen godkända betänkande 1994/95:LU33 att redan
då gällande regler innebar att mäklaren skulle ta
till vara både säljarens och köparens intresse. Den
i propositionen föreslagna ordningen innebar inte
något avsteg från vad som låg i begreppet god
fastighetsmäklarsed. Det av motionärerna kritiserade
tillägget skulle enligt utskottet främst ses som ett
förtydligande av begreppet. Utskottet delade den syn
på mäklarens ställning i förhållande till
uppdragsgivaren och dennes motpart som redovisades i
propositionen. Synen på mäklaren som en i princip
oberoende mellanman borde enligt utskottet även
fortsättningsvis vara vägledande för hur mäklaren
vid utförandet av anförtrodda uppdrag skall förhålla
sig till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Med
hänsyn till den betydande oklarhet som enligt
utskottet förelåg, inte minst bland
fastighetsmäklarna själva, borde en uttrycklig
regel, såsom föreslagits, införas i
fastighetsmäklarlagen.

I sammanhanget bör vidare nämnas att viss kritik
framfördes till arbetsgruppen för utvärdering av
fastighetsmäklarlagen beträffande enskilda
bestämmelser i lagens civilrättsliga delar, bl.a.
regeln om att mäklaren skall tillvarata både
säljarens och köparens intresse. Arbetsgruppen
konstaterade att synpunkterna redan övervägts under
lagstiftningsarbetet beträffande den nya
fastighetsmäklarlagen, och gruppen ansåg att det
inte hade kommit fram några egentliga omständigheter
som gav anledning att överväga ändringar i den nya
fastighetsmäklarlagen. Arbetsgruppens
ställningstagande i denna del föranledde inte några
särskilda uttalanden från utskottets sida (bet.
1997/98:LU15).

Utskottet finner nu inte något skäl att ändra sitt
tidigare ställningstagande till behovet av en
uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen om att
mäklaren skall tillvarata både säljarens och
köparens intresse. Enligt utskottets mening har det
inte heller framkommit några skäl att nu se över
fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser i
övrigt.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till
motion L907.

Fastighetsbedrägerier

Ett viktigt led i fastighetsrätten utgörs av
inskrivningsväsendet, dvs. systemet för inskrivning
i offentliga register av olika rättsförvärv rörande
fast egendom. Det kan exempelvis röra sig om
överlåtelse av en fastighet, upplåtelse av tomträtt,
inteckning av visst penningbelopp i fastigheten
eller upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut i
sådan egendom. Inskrivningsväsendet bärs upp av
publicitetsprincipen som innebär att rättsförvärv
till fast egendom bör offentliggöras så att tredje
man kan få kunskap om dem. Genom den offentliga
registreringen söker man också nå en
tillfredsställande ordning, klarhet och
rättssäkerhet på fastighetsomsättningens och
fastighetskrediternas områden. Inskrivningsväsendet
handhas av inskrivningsmyndigheter. En
inskrivningsmyndighets område utgörs i princip av
domsaga, dvs. en tingsrätts domkrets. De
grundläggande bestämmelserna om inskrivningsväsendet
finns i 19-23 kap. JB. Enligt 20 kap. JB gäller att
den som med äganderätt förvärvat fast egendom är
skyldig att söka inskrivning av förvärvet (lagfart)
inom viss tid. Den som söker lagfart skall ge in
fångeshandlingen och övriga handlingar som fordras
till styrkande av förvärvet till
inskrivningsmyndigheten.

Inskrivning skedde tidigare i fastighetsbok men
numera, sedan all fastighetsregistrering har
överförts till ADB-medium, sker inskrivning i
inskrivningsregistret, se 3 § lagen (1973:98) om
inskrivningsregister. Inskrivningsregistret ingår
tillsammans med bl.a. det av lantmäterimyndigheterna
förda fastighetsregistret i lantmäterimyndigheternas
och inskrivningsmyndigheternas informationssystem,
grundat på automatisk databehandling.
Lantmäteriverket ansvarar för driften av
informationssystemet, se fastighetsdatakungörelsen
(1974:1058).

I motionerna L501 av Stig Rindborg (m), L502 av
Johan Pehrson och Ulf Nilsson (båda fp), L504 av
Agne Hansson och Rigmor Ahlstedt (båda c) samt L507
av Lena Ek och Viviann Gerdin (båda c) behandlas ett
på senare tid uppmärksammat bedrägligt förfarande i
samband med inskrivning av äganderättsförvärv. I
motionen anförs att det förekommit att
köpehandlingar förfalskats och ingetts till
inskrivningsmyndigheten, varpå lagfart beviljats för
ett förvärv som aldrig ägt rum. Enligt motionärerna
är det uppenbart att nuvarande lagstiftning och
rutiner vid inskrivningsärenden inte ger den
rättmätige ägaren tillräckligt skydd. Att lagfart
kan beviljas på grund av förfalskade köpekontrakt
medför stora olägenheter och påfrestningar för den
rätte ägaren när han eller hon skall åtgärda den
felaktiga inskrivningen. Motionärerna efterlyser
lagstiftningsåtgärder eller andra åtgärder för att
komma till rätta med problemet.

Utskottet vill inledningsvis framhålla att det
varje år sker flera hundratusen försäljningar av
fastigheter, och inskrivningen av dessa förvärv hos
inskrivningsmyndigheterna utgör en masshantering som
dessutom numera är helt ADB-baserad. Det bör också
påpekas att sådana brottsliga förfaranden som avses
i motionerna endast förekommer i några enstaka fall.
Förfarandena får emellertid mycket besvärande
följder för den fastighetsägare som drabbas. Han
eller hon måste nämligen vidta rättsliga åtgärder
för att få äganderätten fastställd, vilket är
förenat med kostnader, besvär och obehag. Utskottet
delar uppfattningen att det är viktigt att man
försöker förhindra det här slaget av brottslighet.
Samtidigt måste eventuella brottsförebyggande
åtgärder utformas så att de inte leder till hinder
för den allmänna omsättningen av fastigheter eller
till stora kostnadsökningar för det allmänna eller
för säljare och köpare av fastigheter.

I ett frågesvar i riksdagen den 21 oktober 1998 har
justitieministern uttalat att en möjlig åtgärd kan
vara att införa en särskild aviseringsrutin i
lagfartsärenden. Den skulle kunna utformas så att en
underrättelse i samband med ansökningen om lagfart
eller i samband med beslutet om lagfart skickas till
den (tidigare) lagfarne ägaren av fastigheten. Denne
skulle då ges möjlighet att reagera på vad som
pågår. Av frågesvaret framgår vidare att
Domstolsverket, såsom central förvaltningsmyndighet
för domstolarna och inskrivningsmyndigheterna,
kommer att överväga ifrågavarande spörsmål.

Enligt utskottets mening är det angeläget att
åtgärder snarast kommer till stånd i syfte att skapa
en säkrare hantering i inskrivningsärenden.
Regeringen bör i lämpligt sammanhang för riksdagen
redovisa vilka åtgärder som sålunda vidtagits.

Vad utskottet nu anfört med anledning av
motionerna L501, L502, L504 och L507 bör
riksdagen som sin mening ge regeringen till
känna.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande investeringar på
arrendestället

att riksdagen avslår motion 1998/99:L505,

2. beträffande ändring av arrendevillkor

att riksdagen avslår motion 1998/99:L508 yrkande 1,

3. beträffande hävning av arrendeavtal

att riksdagen avslår motion 1998/99:L508 yrkande 2,

4. beträffande tillsynen över
fastighetsmäklare

att riksdagen avslår motion 1998/99:L902 yrkande 1,

5. beträffande utbildningskrav för
fastighetsmäklare

att riksdagen avslår motion 1998/99:L902 yrkande 2,

6. beträffande översyn av
fastighetsmäklarlagen

att riksdagen avslår motion 1998/99:L907,

res.1 (m, kd)

7. beträffande bedrägliga
fastighetsförvärv

att riksdagen med anledning av motionerna 1998/99:L501,
1998/99: L502, 1998/99:L504 och 1998/99:L507 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.

Stockholm den 26 januari 1999

På lagutskottets vägnar

Tanja Linderborg

I beslutet har deltagit: Tanja Linderborg (v), Rolf
Åbjörnsson (kd), Marianne Carlström (s), Stig
Rindborg (m), Rune Berglund (s), Karin Olsson (s),
Henrik S Järrel (m), Marina Pettersson (s),
Elizabeth Nyström (m), Roland Larsson (s), Christina
Nenes (s), Tasso Stafilidis (v), Kjell Eldensjö
(kd), Berit Adolfsson (m), Anders Berglöv (s),
Viviann Gerdin (c) och Ulf Nilsson (fp).

Reservation

Översyn av fastighetsmäklarlagen (mom. 6)

Rolf Åbjörnsson (kd), Stig Rindborg (m), Henrik S
Järrel (m), Elizabeth Nyström (m), Kjell Eldensjö
(kd) och Berit Adolfsson (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8
börjar med "Under lagstiftningsarbetet" och på s. 10
slutar med "motion L907" bort ha följande lydelse:

Som påpekats i motionen har samtliga
mäklarorganisationer regler för vad som gäller i
mäklarens relationer till köpare respektive säljare.
Enligt utskottets mening ger vidare begreppet god
fastighetsmäklarsed fullgod vägledning för hur
mäklaren skall uppträda mot säljare och köpare.
Utskottet kan dessutom konstatera att den nya
bestämmelsen i fastighetsmäklarlagen om att mäklaren
skall agera som en i princip opartisk mellanman inte
inneburit några förbättringar. Bestämmelsen har i
själva verket skapat mer osäkerhet än klarläggande,
och enligt utskottets mening bör bestämmelsen därför
utmönstras ur fastighetsmäklarlagen.

Utskottet vill vidare framhålla att det under
utskottets utvärdering av fastighetsmäklarlagen
redovisades vissa problem när det gäller
tillämpningen av den nya fastighetsmäklarlagen,
bl.a. i fråga om förbudet mot självinträde och
mäklarens möjlighet att agera som ombud. Enligt
utskottets mening finns det skäl att se över
fastighetsmäklarlagen i dessa hänseenden, och det
får ankomma på regeringen att ta initiativ till en
sådan översyn.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med bifall
till motion L907 som sin mening ge regeringen till
känna.

dels att utskottets hemställan under 6 bort ha
följande lydelse:

6. beträffande översyn av
fastighetsmäklarlagen

att riksdagen med bifall till motion 1998/99:L907 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.