Registrering av hyresförmedlare

Betänkande 2002/03:LU18

Lagutskottets betänkande2002/03:LU18

Registrering av hyresförmedlare

---

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet regeringens
proposition 2002/03:71 Registrering av
hyresförmedlare jämte två motioner som väckts med
anledning av propositionen.
Propositionen innehåller förslag till vissa
ändringar i fastighetsmäklarlagen (1995:400).
Förslaget syftar till att åstadkomma en ökad
samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd
vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Enligt
förslaget skall det - med några särskilt angivna
undantag - blir obligatoriskt även för de
fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter
att registrera sig hos Fastighetsmäklarnämnden.
Genom att fastighetsmäklare som förmedlar enbart
hyresrätter registrerar sig ställs de, precis som
övriga fastighetsmäklare, under
Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Lagändringarna
föreslås träda i kraft den 1 oktober 2003.
Motionsyrkandena rör behovet av reglering,
undantagen från registreringsplikten samt ersättning
vid bostadsförmedling.
I ärendet har utskottet inhämtat yttrande från
bostadsutskottet.
Utskottet föreslår att riksdagen antar regeringens
lagförslag och avslår motionerna.
I betänkandet finns tre reservationer.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Behovet av reglering

Riksdagen avslår motion 2002/03:L15 yrkande 1.
Reservation 1 (m)

2. Lagförslaget

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om
ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400).
Därmed avslår riksdagen motionerna 2002/03:L15
yrkande 2 och 2002/03:L16 yrkande 1.
Reservation 2 (m, fp)

3. Ersättning vid bostadsförmedling

Riksdagen avslår motionerna 2002/03:L15 yrkande
3 och 2002/03:L16 yrkande 2.
Reservation 3 (m, fp, kd)

Stockholm den 20 maj 2003

På lagutskottets vägnar

Inger René

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Inger
René (m), Raimo Pärssinen (s), Jan Ertsborn (fp),
Christina Nenes (s), Yvonne Andersson (kd), Tasso
Stafilidis (v), Maria Hassan (s), Bertil Kjellberg
(m), Rezene Tesfazion (s), Martin Andreasson (fp),
Anneli Särnblad Stoors (s), Henrik von Sydow (m),
Niclas Lindberg (s), Johan Löfstrand (s), Peter
Jonsson (s), Johan Linander (c) och Jan Emanuel
Johansson (s).

2002/03

LU18

Redogörelse för ärendet

Våren 1998 påpekade lagutskottet i sitt av riksdagen
godkända betänkande 1997/98:LU15 att erfarenheterna
av yrkesmässig förmedling av främst
andrahandsupplåtelser tyder på att det kan finnas
behov av att överväga någon form av samhällskontroll
och konsumentskyddsregler vid hyresförmedling (rskr.
1997/98:158).
I juni 1998 beslöt regeringen att tillkalla en
bostadssocial beredning med uppdrag att följa
utvecklingen på det bostadssociala området och lämna
förslag till åtgärder för att stödja särskilt
utsatta grupper på bostadsmarknaden. Beredningen
skulle även söka bilda sig en uppfattning om hur
stort problemet med oseriösa bostadsförmedlare är
samt bedöma om de problem som förekommit motiverar
någon form av samhällskontroll och ökat
konsumentskydd vid yrkesmässig förmedling av
hyreslägenheter. Beredningen skulle också undersöka
vilka förutsättningar och möjligheter som finns för
att åstadkomma samhällskontroll och förbättrat
konsumentskydd. Beredningen, som antog namnet
Boendesociala beredningen, överlämnade i juni 1999
delbetänkandet (SOU 1999:71) Oseriösa
bostadsförmedlare. I betänkandet redovisas att
beredningen fann många exempel på olika former av
oseriös bostadsförmedling, bl.a. genom information
från olika aktörer på bostadsmarknaden. Bland dessa
exempel finns fall där förmedlaren i realiteten
aldrig har haft några objekt att förmedla utan bara
haft för avsikt att ta in avgifter som sedan inte
återbetalas. Andra bedriver en reell
förmedlingsverksamhet men följer inte reglerna om
återbetalning av eventuella förskott eller om att
klientmedel skall hållas åtskilda. Det förekommer
också att den maximala förmedlingsersättningen
överskrids. Betänkandet innehåller inte några
lagförslag.
Inom Justitiedepartementet har därefter upprättats
promemorian (Ds 2002:37) Registrering av
hyresförmedlare. Promemorian har remissbehandlats
och ligger till grund för förslagen i förevarande
proposition.
I propositionen föreslår regeringen - efter
hörande av Lagrådet - att riksdagen antar i
propositionen framlagt förslag till lag om ändring i
fastighetsmäklarlagen (1995:400).
Regeringens förslag återfinns i bilaga 1 och
lagförslagen i bilaga 2.
Med anledning av propositionen har två motioner
väckts. Förslagen i motionerna återfinns i bilaga 1.

Lagutskottet har inhämtat yttrande från
bostadsutskottet beträffande propositionen och de
med anledning av propositionen väckta motionerna.
Yttrandet återges i bilaga 3.

Utskottets överväganden

Registrering av hyresförmedlare

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör anta regeringens förslag till
ändringar i fastighetsmäklarlagen samt avslå
motionsyrkanden som rör behovet av reglering
och undantagen från registreringsplikten.
Jämför reservationerna nr 1 (m) och nr 2 (m,
fp).

Bakgrund

Fastighetsmäklarlagen (1995:400) innehåller regler
för yrkesmässig förmedling av bl.a. bostäder i olika
upplåtelseformer. Med fastighetsmäklare avses enligt
1 § fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar
fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på
annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter
avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.
Flera av lagens bestämmelser är emellertid inte
tillämpliga vid förmedling av hyresrätter.

Enligt 5 § skall varje fastighetsmäklare vara
registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta
gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana
fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.
Därmed är förmedlarna av hyresrätter också
undantagna från de krav som ställs på en registrerad
fastighetsmäklare, nämligen att han eller hon skall
vara myndig, inte vara försatt i konkurs eller
underkastad näringsförbud eller ha förvaltare, ha en
ansvarsförsäkring, ha tillfredsställande utbildning,
vara redbar och i övrigt vara lämplig som
fastighetsmäklare (6 §).
Tillsyn över registrerade fastighetsmäklare utövas
enligt 7 § av Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden skall
se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet
iakttar sina skyldigheter enligt
fastighetsmäklarlagen. En registrerad mäklare är
skyldig att låta nämnden granska akter, bokföring
och övriga handlingar som hör till verksamheten.
Nämnden kan utdela varningar eller återkalla en
registrering.
Fastighetsmäklare som ansöker om registrering
skall betala en ansökningsavgift. Vidare skall den
som är registrerad som fastighetsmäklare betala en
årlig avgift. Avgifterna tas ut enligt
avgiftsförordningen (1992:191).
Fastighetsmäklarnämndens verksamhet finansieras med
anslag via statsbudgeten men är indirekt finansierad
genom dessa avgifter. För nämnden gäller i princip
full kostnadstäckning.

Propositionen

I propositionen konstaterar regeringen att
omfattningen av den oseriösa förmedlingsverksamheten
av hyresrätter antas vara betydande. Regeringen
anser därför att det finns behov av en reglering av
hyresförmedlingsverksamheten, dels för att
åstadkomma ett bättre konsumentskydd, dels för att
etablera någon form av insyn i och samhällskontroll
av verksamheten. En sådan reglering skulle, anför
regeringen, också kunna vara till nytta för den
seriöst bedrivna förmedlingsverksamheten. I
propositionen föreslås att en sådan reglering införs
genom ändringar i fastighetsmäklarlagen. Förslaget
innebär att det - med några särskilt angivna
undantag - blir obligatoriskt även för de
fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter
att registrera sig hos Fastighetsmäklarnämnden.
Enligt förslaget skall det finnas två typer av
registreringar hos Fastighetsmäklarnämnden, en som
avser yrkesmässig förmedling av samtliga de
förmedlingsobjekt som omfattas av
fastighetsmäklarlagen (fullständig registrering) och
en som avser yrkesmässig förmedling av enbart
hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).

Enligt förslaget skall fastighetsmäklare som
förmedlar enbart hyresrätter inte behöva vara
registrerade om de ägnar sig åt enbart
- kommunal förmedling av hyresrätter,
-
- vederlagsfri förmedling av hyresrätter till
personer inskrivna vid ett universitet eller en
högskola,
-
- förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,
-
- förmedling av hyresrätter till lokaler, eller
-
- förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden
uppgår till högst två veckor.
-
För att kunna bli registrerad som
fastighetsmäklare föreslår regeringen att den som
avser att förmedla enbart hyresrätter skall uppfylla
samma villkor som i fastighetsmäklarlagen ställs på
övriga fastighetsmäklare. Regeringen gör emellertid
bedömningen att kraven vid den närmare utformningen
i vissa avseenden bör ställas lägre än vad som
gäller för övriga fastighetsmäklare. Den föreslagna
lagregleringen innebär vidare att
Fastighetsmäklarnämnden skall ha hand om
registrering och tillsyn även av de
fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.
Nämnden skall ansvara för att även fastighetsmäklare
som förmedlar enbart hyresrätter iakttar sina
skyldigheter enligt lagen. I sin tillsynsverksamhet
skall nämnden ha rätt att granska akter, bokföring
och övriga handlingar som hör till en verksamhet som
drivs av en fastighetsmäklare som förmedlar enbart
hyresrätter. Liksom övriga fastighetsmäklare skall
en mäklare som förmedlar enbart hyresrätter vara
skyldig att lämna nämnden de uppgifter som behövs
för tillsynen. Den som yrkesmässigt bedriver
registreringspliktig hyresförmedling utan att vara
registrerad skall kunna dömas till böter eller
fängelse i högst sex månader. Detsamma skall gälla
den vars registrering avser endast förmedling av
hyresrätter men som trots det förmedlar andra objekt
som omfattas av fastighetsmäklarlagen.
De fastighetsmäklare som förmedlar enbart
hyresrätter bör, enligt regeringens mening, i likhet
med andra registreringspliktiga fastighetsmäklare,
betala dels en ansökningsavgift när de ansöker om
registrering, dels årliga avgifter.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1
oktober 2003.

Motionerna

Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m) anser i motion
L15 att regeringen, i stället för att försämra
villkoren för det begränsade antalet förmedlare av
hyresrätter, borde lägga fram förslag i syfte att
motverka den svarta bostadsmarknaden. I motionen
lämnas exempel på åtgärder som motionärerna anser
att regeringen bör vidta. Det gäller bl.a. slopad
fastighetsskatt, reformering av plan- och
bygglagstiftningen, friare hyressättning och
tredimensionell fastighetsindelning. Motionärerna
begär ett tillkännagivande i enlighet med det
anförda (yrkande 1). Vidare yrkas att kommunal
förmedling av hyresrätter inte skall vara undantaget
från kravet på registrering (yrkande 2).

Jan Ertsborn m.fl. (fp) begär i motion L16 att
kommunal förmedling av hyresrätter och vederlagsfri
förmedling av hyresrätter till personer inskrivna
vid ett universitet eller en högskola inte skall
vara undantagna från kravet på registrering (yrkande
1).

Bostadsutskottets yttrande

Beträffande motion L15 yrkande 1 anför
bostadsutskottet att motionsspörsmålen tidigare
behandlats av riksdagen. Sålunda har
bostadsutskottet under detta riksmöte avstyrkt
motionsförslag angående reformering av plan- och
bygglagen och om hyressättningssystemets utformning
med hänvisning till bl.a. att frågorna på ett eller
annat sätt varit föremål för utredning eller
beredning (bet. 2002/03:BoU4 resp. bet.
2002/03:BoU7, se även dir. 2002:97 resp. 2003:52).
Enligt vad bostadsutskottet har erfarit kommer
regeringen under våren 2003 att till riksdagen
överlämna en proposition angående tredimensionell
fastighetsindelning. Bostadsutskottet finner, mot
denna bakgrund, inte tillräckliga skäl för att gå
motionärerna till mötes och avstyrker därför
motionsyrkandet.

När det gäller undantagen från
registreringsplikten ansluter sig bostadsutskottet
till regeringens bedömningar samt tillstyrker
regeringens lagförslag.

Lagutskottets ställningstagande

Vad först gäller behovet av en reglering av
hyresförmedlingsverksamheten vill lagutskottet
framhålla att mycket talar för att förekomsten av
oseriösa hyresförmedlare under senare tid ökat
väsentligt. Den oseriösa verksamheten drabbar
sannolikt främst de svagaste grupperna av
bostadssökande. Lagutskottet ansluter sig därför
till regeringens och bostadsutskottets bedömning att
det föreligger ett behov av en reglering av
hyresförmedlingsverksamheten. Genom en sådan
reglering uppnås en ökad samhällskontroll och ett
förbättrat konsumentskydd. Därtill kommer att en
reglering också kan vara till nytta för den seriöst
bedrivna verksamheten. Som redovisats ovan har de
alternativa förslag som förs fram i motion L15
yrkande 1 tidigare behandlats av riksdagen och
därvid avslagits. Lagutskottet har för sin del inte
anledning att frångå bostadsutskottets
ställningstagande och avstyrker motionsförslagen.

Från den föreslagna registreringsskyldigheten för
fastighetsmäklare görs vissa undantag. Motionärerna
bakom motionerna L15 och L16 motsätter sig att
undantag görs för kommunal hyresförmedling och för
förmedling av studentbostäder.

Vad gäller undantaget för kommunal hyresförmedling
vill lagutskottet framhålla att det för kommunal
bostadsförmedling redan i dag finns former för insyn
och kontroll. Det skulle därför inte vara rimligt
att ålägga tjänstemän som är anställda vid en
kommunal bostadsförmedling en registreringsplikt.
Lagutskottet anser således, liksom regeringen och
bostadsutskottet, att kommunal hyresförmedling bör
undantas från registreringsplikten.
Angående förmedling till studenter anser utskottet
att det är sådan förmedling som bedrivs utan
vinstintresse som motiverar ett undantag. Eftersom
begreppet vinstintresse inte är alldeles entydigt
och kan ge upphov till tolkningssvårigheter bör
undantaget, som regeringen föreslagit, göras
beroende av att ersättning inte tas ut för
förmedlingen. Därmed torde verksamheter där det
finns rena vinstintressen inte kunna bli undantagna
från kravet på registrering. Lagutskottet ansluter
sig således till regeringens och bostadsutskottets
uppfattning att undantag även bör göras för
förmedling av studentbostäder.
Lagförslaget i övrigt har inte föranlett något
motionsyrkande.
Med det anförda föreslår lagutskottet att
riksdagen antar regeringens lagförslag och avslår
motionerna L15 yrkande 2 och L 16 yrkande 1.

Ersättning vid bostadsförmedling

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen bör avslå motionsyrkanden som rör
ersättning vid bostadsförmedling. Jämför
reservation 3 (m, fp, kd).

Bakgrund

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns vissa
bestämmelser som avser att skydda hyresgäster från
otillbörliga krav på ersättning i samband med
uthyrning av lägenheter eller bostadsförmedling.

Enligt 65 § hyreslagen är det straffbart att
ställa upp villkor om särskild ersättning för
upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse
av hyresrätten till en sådan lägenhet. Av 65 a §
hyreslagen följer att det i princip är förbjudet att
ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av
hyressökande för förmedling av en lägenhet. Sådan
ersättning får dock utgå vid yrkesmässig
bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av
regeringen eller den myndighet som regeringen
bestämmer.
Regeringen har i förordningen (1978:313) om taxa
för yrkesmässig bostadsförmedling föreskrivit att
ersättning skall utgå enligt en taxa som fastställs
av Kammarkollegiet. Av Kammarkollegiets föreskrifter
framgår att ersättning för förmedling får uppbäras
endast om förmedlingen leder till att hyresavtal
träffas. För närvarande får ersättning för
förmedling tas ut med högst 2 000 kr för omöblerad
eller möblerad lägenhet i en- eller flerfamiljshus
och 700 kr för möblerat eller omöblerat rum.

Propositionen

I propositionen anför regeringen att en avveckling
av systemet med maximibelopp skulle kunna medföra
att den starka efterfrågan på hyresrätter på vissa
marknader driver upp ersättningsnivåerna, vilket
skulle kunna urholka grundprincipen om att en
hyresrätt inte skall kosta pengar utöver hyran.
Detta talar, anför regeringen, starkt mot införandet
av en fri prissättning. Förmedlingsersättningen bör
därför enligt regeringen, liksom hittills, på något
sätt vara begränsad.

Regeringen anser emellertid att det finns
anledning att tillåta en något högre ersättning än i
dag. Efter det att riksdagen har tagit ställning
till de nu aktuella lagförslagen avser regeringen
att genom förordningsändringar höja nivån på den
ersättning som får tas ut vid yrkesmässig förmedling
av hyresrätter. Liksom tidigare bör rätten att ta ut
ersättning vid bostadsförmedling vara knuten till en
faktiskt genomförd förmedling.

Motionerna

Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m) anser i motion
L15 att det inte skall finnas en statligt reglerad
taxa för förmedling av hyresrätter. Prissättningen
bör i stället vara fri. I motionen begärs ett
tillkännagivande i enlighet härmed (yrkande 3). Jan
Ertsborn m.fl. (fp) framställer i motion L16 ett
liknande yrkande (yrkande 2).

Bostadsutskottets yttrande

Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens
bedömning angående formerna för bestämmande av
förmedlingsersättning och avstyrker därför
motionsyrkandena.

Lagutskottets ställningstagande

Lagutskottet har för sin del ingen annan
uppfattning än bostadsutskottet och regeringen i
denna fråga. Motionerna L15 yrkande 3 och L16
yrkande 2 bör därför avslås.

Reservationer

1. Behovet av reglering (punkt 1)

av Inger René, Bertil Kjellberg och Henrik von
Sydow (alla m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 1 borde
ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad som anförs i reservation 1.
Därmed bifaller riksdagen motion 2002/03:L15 yrkande
1.

Ställningstagande

Regeringen föreslår nya regler för hyresförmedlare.
Reglerna syftar till att komma till rätta med
oseriösa hyresförmedlare och åstadkomma en ökad
samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd
vid förmedling av hyresrätter.

Oseriösa hyresförmedlare har stor betydelse för
den svarta bostadsmarknaden, och vi delar helt
regeringens vilja att komma till rätta med denna
svarta marknad. Men faktum är att den svarta
bostadsmarknaden i grunden är ett resultat av
alltför mycket regleringar. För att undanröja den
svarta bostadsmarknaden krävs därför andra lösningar
än de som regeringen föreslår. Vad vi anser att
regeringen i stället bör vidta för åtgärder
utvecklas närmare i vår avvikande mening till
bostadsutskottets yttrande i ärendet.

Vad som anförts ovan bör riksdagen, med bifall
till motion L15 yrkande 1, som sin mening ge
regeringen till känna.

2. Lagförslaget (punkt 2)

av Inger René (m), Jan Ertsborn (fp), Bertil
Kjellberg (m), Martin Andreasson (fp) och Henrik
von Sydow (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 2 borde
ha följande lydelse:

Riksdagen antar regeringens förslag till lag om
ändring i fastighetsmäklarlagen med den ändringen
att 5 § andra stycket första och andra punkten i
regeringens förslag utgår samt att punkterna 3-5
skall betecknas 1-3.
Därmed bifaller riksdagen motion 2002/03:L15 yrkande
2 och motion 2002/03:16 yrkande 1.

Ställningstagande

Regeringens förslag innehåller ett antal undantag
från registreringstvånget. Enligt vår uppfattning
bör kommunal förmedling av hyresrätter och
vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer
inskrivna vid ett universitet eller en högskola inte
omfattas av undantagskretsen.

Utgångspunkten bör vara att ge hyresgästerna ett
konsumentpolitiskt skydd.
Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitet
mellan offentlig och privat verksamhet. Redan i dag
brister det i neutralitet mellan kommunala och
privata bostadsförmedlingar. Kommunala
bostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift för
att finansiera verksamheten, vilket privata
bostadsförmedlare inte får göra. Genom förslaget
accentueras den missgynnade ställning som privata
förmedlare har. Redan av det skälet anser vi att det
inte bör finnas något undantag för kommunal
förmedling av hyresrätter.
Beträffande undantaget för vederlagsfri förmedling
till studenter anser vi att det saknar betydelse om
en verksamhet är vederlagsfri eller inte. Kraven som
bör ställas på verksamheterna är desamma. Att koppla
ett undantag till en bostadssökandes situation, som
görs beträffande detta undantag, förefaller dessutom
opraktiskt och torde kunna föra med sig
tillämpningsproblem.
Vi anser således att kommunal förmedling av
hyresrätter liksom vederlagsfri förmedling av
hyresrätter till personer inskrivna vid ett
universitet eller en högskola inte skall vara
undantagna från kravet på registrering. Riksdagen
bör därför, med bifall till motionerna L15 yrkande 2
och L16 yrkande 1, anta regeringens förslag till lag
om ändring i fastighetsmäklarlagen med den ändringen
att 5 § andra stycket första och andra punkten i
regeringens förslag utgår samt att punkterna 3-5
skall betecknas 1-3.

3. Ersättning vid bostadsförmedling (punkt 3)

av Inger René (m), Jan Ertsborn (fp), Yvonne
Andersson (kd), Bertil Kjellberg (m), Martin
Andreasson (fp) och Henrik von Sydow (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 3 borde
ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen vad som anförs
i reservation 3.
Därmed bifaller utskottet motionerna 2002/03:L15
yrkande 3 och 2002/03: L16 yrkande 2.

Ställningstagande

En enhetstaxa för hyresrättsförmedling tar inte
hänsyn till vilka omkostnader som är förknippade med
tjänsten, eller vilken servicegrad som erbjuds.
Sannolikt finns behov, hos både uthyrare och
bostadssökande, av hjälp med t.ex. upprättande av
kontrakt, juridisk rådgivning eller praktiska
göromål i samband med flytt. Det vore därför bättre
om berörda parter fick fritt komma överens om
ersättningsnivåerna.

Enligt regeringen skall samma villkor ställas på
förmedlare av hyresrätter som nu ställs på
fastighetsmäklare. Det innebär bl.a. att förmedlaren
skall ha en försäkring för att täcka eventuella
skadeståndsanspråk. De fastighetsmäklare som
förmedlar fastigheter har möjlighet att ta ut
väsentligt högre arvoden än hyresförmedlare och har
goda möjligheter att finansiera en sådan försäkring.
En enhetligt fastställd förmedlingsavgift för
hyresrättsförmedlare framstår även på grund av detta
som mindre lämplig.
Vi delar således inte regeringens uppfattning att
nivån på den ersättning som får tas ut vid
yrkesmässig bostadsförmedling även i fortsättningen
skall fastställas av en statlig myndighet. Vi vill
inte ha statligt reglerad taxa för förmedling av
hyresrätter. I stället anser vi att det skall
införas fri prissättning.
Vad som anförts ovan bör riksdagen, med bifall till
motionerna L15 yrkande 3 och L16 yrkande 2, som sin
mening ge regeringen till känna.

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

Propositionen

I proposition 2002/03:71 föreslår regeringen
(Justitiedepartementet) - efter hörande av Lagrådet
- att riksdagen antar det i propositionen framlagda
förslaget till lag om ändring i
fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Lagförslaget har intagis som bilaga 2 till
betänkandet.

Följdmotioner

2002/03:L15 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m)
vari föreslås att riksdagen fattar följande beslut:

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad i motionen anförs om åtgärder för att
motverka den svarta bostadsmarknaden.

2. Riksdagen avslår regeringens lagförslag om
ändring i fastighetsmäklarlagen (1995:400) såvitt
avser 5 § andra stycket 1 om att fastighetsmäklare
som ägnar sig åt enbart kommunal förmedling av
hyresrätter skall undantas från krav på
registrering.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad i motionen anförs om ersättning vid
bostadsförmedling.

2002/03:L16 av Jan Ertsborn m.fl. (fp) vari föreslås
att riksdagen fattar följande beslut:

1. Riksdagen avslår proposition 2002/03:71 i den del
som gäller undantag från kravet på registrering
enligt den föreslagna 5 § andra stycket första och
andra punkterna.

2. Riksdagen avslår proposition 2002/03:71 i den
del som gäller förordningsreglerad taxa vid
yrkesmässig bostadsförmedling i enlighet med vad i
motionen anförs.

Bilaga 2

Regeringens lagförslag
Bilaga 3

Yttrande från annat utskott

Bostadsutskottets yttrande
2002/03:BoU4y

Till lagutskottet

Lagutskottet har den 10 april 2003 beslutat bereda
bostadsutskottet tillfälle att avge yttrande över
proposition 2002/03:71 Registrering av
hyresförmedlare jämte de med anledning av
propositionen väckta motionerna.

I yttrandet behandlar
bostadsutskottet propositionen
samt de två motioner som väckts
med anledning av denna.

Utskottets överväganden

Fastighetsmäklarlagen

Inledning

Våren 1998 påpekade lagutskottet med anledning av en
motion att erfarenheterna av yrkesmässig förmedling
av främst andrahandsupplåtelser tyder på att det kan
finnas behov av att överväga någon form av
samhällskontroll och konsumentskydd vid
hyresförmedling.

I propositionen föreslår regeringen nu vissa
ändringar i fastighetsmäklarlagen. Ändringarna
syftar till att åstadkomma en ökad samhällskontroll
och ett förbättrat konsumentskydd vid yrkesmässig
förmedling av hyresrätter.
Förslagen bygger på betänkandet (SOU 1999:71)
Oseriösa bostadsförmedlare och
departementspromemorian (Ds 2002:37) Registrering av
hyresförmedlare.

Obligatorisk registrering

Regeringen föreslår att det - med några särskilt
angivna undantag (se under nästa rubrik) - blir
obligatoriskt även för de fastighetsmäklare som
förmedlar enbart hyresrätter att registrera sig hos
Fastighetsmäklarnämnden.

Enligt förslaget skall det finnas två typer av
registreringar hos Fastighetsmäklarnämnden, en som
avser yrkesmässig förmedling av samtliga
förmedlingsobjekt som omfattas av
fastighetsmäklarlagen (fullständig registrering) och
en som avser yrkesmässig förmedling av enbart
hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).
Genom att fastighetsmäklare som förmedlar enbart
hyresrätter registrerar sig ställs de, precis som
övriga fastighetsmäklare, under
Fastighetsmäklarnämndens tillsyn.
De fastighetsmäklare som förmedlar enbart
hyresrätter bör enligt regeringens bedömning, i
likhet med andra registreringspliktiga
fastighetsmäklare, dels betala en ansökningsavgift
när de ansöker om registrering, dels betala årliga
avgifter. Avgifterna bör enligt regeringens mening
vara samma som för övriga fastighetsmäklare - för
närvarande 1 500 kr vid ansökan om registrering och
1 700 kr i årlig avgift.
I propositionen konstaterar regeringen att
omfattningen av den oseriösa förmedlingsverksamheten
antas vara betydande. Regeringen anser därför att
det finns behov av en reglering av
hyresförmedlingsverksamheten, dels för att
åstadkomma ett bättre konsumentskydd, dels för att
etablera någon form av insyn i och samhällskontroll
av verksamheten. Enligt regeringen skulle en sådan
reglering också kunna vara till nytta för den
seriöst bedrivna verksamheten.
I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 1 anför
motionärerna att regeringen i stället för att
försämra villkoren för det begränsade antal
förmedlare av hyresrätter som finns borde lägga fram
andra förslag i syfte att motverka den svarta
bostadsmarknaden (förslag om tillkännagivande).
Motionärerna lämnar flera exempel på åtgärder som de
anser bör vidtas. Det gäller bl.a. slopad
fastighetsskatt, reformering av PBL, friare
hyressättning och tredimensionell
fastighetsindelning.
De förslag som motionärerna för fram har tidigare
behandlats av riksdagen. Bostadsutskottet har under
detta riksmöte avstyrkt motionsförslag angående
reformering av PBL och om hyressättningssystemets
utformning med hänvisning till bl.a. att frågorna på
ett eller annat sätt var föremål för utredning eller
beredning (bet. 2002/03:BoU4 respektive bet.
2002/03:BoU7, se även dir. 2002:97 respektive
2003:52). Enligt vad utskottet har erfarit från
Regeringskansliet kommer regeringen att under våren
lämna en proposition angående tredimensionell
fastighetsindelning.
Bostadsutskottet finner för sin del inte
tillräckliga skäl för att nu gå motionärerna till
mötes och avstyrker därför motionsförslaget.
Utskottet ansluter sig till regeringens
bedömningar och tillstyrker därför lagförslaget i
denna del.

Undantag från registreringsplikten

Regeringen föreslår att fastighetsmäklare som
förmedlar enbart hyresrätter inte skall behöva vara
registrerade om de ägnar sig åt enbart

1. kommunal förmedling av hyresrätter,
2.
3. vederlagsfri förmedling av hyresrätter till
personer inskrivna vid ett universitet eller en
högskola,
4.
5. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,
6.
7. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller
8.
9. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden
uppgår till högst två veckor.
10.
I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 2 begär
motionärerna att kommunal förmedling av hyresrätter
inte skall vara undantagen från kravet på
registrering.

Motion 2002/03:L16 (fp) yrkande 1 innehåller ett
liknande yrkande. Förslaget innebär dessutom att
vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer
inskrivna vid ett universitet eller en högskola inte
heller skall vara undantagen från kravet på
registrering.
I propositionen anför regeringen att det för
kommunal bostadsförmedling redan finns former för
insyn och kontroll varför det inte skulle vara
rimligt att ålägga tjänstemän som är anställda vid
en kommunal bostadsförmedling en registreringsplikt.
Angående förmedling till studenter framhåller
regeringen att det är sådan förmedling som bedrivs
utan vinstintresse som motiverar ett undantag.
Eftersom begreppet vinstintresse emellertid inte är
alldeles entydigt och kan ge upphov till
tolkningssvårigheter föreslår regeringen i stället
att undantaget skall göras beroende av att
ersättning inte tas ut för förmedlingen. Enligt
regeringens bedömning skulle detta innebära att en
verksamhet där det finns rena vinstintressen inte
torde kunna bli undantagen från kravet på
registrering.
Utskottet ansluter sig till regeringens
bedömningar och tillstyrker propositionens
lagförslag avseende undantag från
registreringsplikten samt avstyrker
motionsförslagen.

Lagförslaget i övrigt

Enligt förslaget skall den som avser att förmedla
enbart hyresrätter för att kunna bli registrerad som
fastighetsmäklare uppfylla samma villkor som i
fastighetsmäklarlagen ställs på övriga
fastighetsmäklare. Regeringen har dock gjort
bedömningen att kraven, t.ex. på utbildning, i vissa
avseenden bör ställas lägre än vad som gäller för
övriga fastighetsmäklare.

Regeringens förslag innebär vidare att
Fastighetsmäklarnämnden skall ha hand om
registrering och tillsyn även av de
fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.
Nämnden skall ansvara för att också dessa
fastighetsmäklare iakttar sina skyldigheter enligt
lagen. I sin tillsynsverksamhet skall nämnden ha
rätt att granska akter, bokföring och övriga
handlingar som hör till fastighetsmäklarens
verksamhet. Liksom övriga fastighetsmäklare skall
den som förmedlar enbart hyresrätter vara skyldig
att lämna nämnden de uppgifter som behövs för
tillsynen.
Den som yrkesmässigt bedriver registreringspliktig
hyresförmedling utan att vara registrerad skall
enligt regeringens förslag kunna dömas till böter
eller fängelse i högst sex månader. Detsamma skall
gälla den vars registrering avser endast förmedling
av hyresrätter men som trots det förmedlar andra
objekt som omfattas av fastighetsmäklarlagen.
Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 oktober
2003.
Lagförslaget har i dessa delar inte mött
invändningar i motioner och tillstyrks av
bostadsutskottet.

Ersättning vid förmedling

I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns vissa
bestämmelser som avser att skydda hyresgäster från
otillbörliga krav på ersättning i samband med
uthyrning av lägenheter eller bostadsförmedling.

Enligt 65 § hyreslagen är det straffbart att
ställa upp villkor om särskild ersättning för
upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse
av hyresrätten till en sådan lägenhet. Av 65 a §
hyreslagen följer att det i princip är förbjudet att
ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av
hyressökande för förmedling av en bostadslägenhet.
Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig
bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av
regeringen eller den myndighet som regeringen
bestämmer.
För närvarande får ersättning för förmedling tas
ut med högst 2 000 kr för omöblerad eller möblerad
lägenhet i en- eller flerfamiljshus och 700 kr för
möblerat eller omöblerat rum.
Regeringen anser nu att det finns anledning att
tillåta något högre ersättning än i dag. Av
propositionen framgår att efter det att riksdagen
har tagit ställning till de nu aktuella lagförslagen
avser regeringen att genom förordningsändringar höja
nivån på den ersättning som får tas ut vid
yrkesmässig förmedling av hyresrätter. Enligt
propositionen bör liksom tidigare rätten att ta ut
ersättning vid bostadsförmedling vara knuten till en
faktiskt genomförd förmedling.
I motion 2002/03:L15 (m) yrkande 3 anför
motionärerna att det inte skall finnas en statligt
reglerad taxa för förmedling av hyresrätter.
Prissättningen bör i stället vara fri (förslag om
tillkännagivande). Motion 2002/03:L16 (fp) yrkande 2
innehåller ett liknande yrkande.
Regeringen konstaterar att en avveckling av
systemet med maximibelopp skulle kunna medföra att
den starka efterfrågan på hyresrätter på vissa
marknader driver upp ersättningsnivåerna, vilket
skulle kunna urholka grundprincipen om att en
hyresrätt inte skall kosta pengar utöver hyran.
Enligt regeringens mening talar detta starkt mot
införandet av en fri prissättning.
Förmedlingsersättningen bör därför, liksom hittills,
på något sätt vara begränsad.
Bostadsutskottet ansluter sig till regeringens
bedömning angående formerna för bestämmande av
förmedlingsersättning och avstyrker därför
motionsförslagen.

Stockholm den 8 maj 2003

På bostadsutskottets vägnar

Göran Hägglund

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Göran
Hägglund (kd), Owe Hellberg (v), Anders Ygeman (s),
Lilian Virgin (s), Marietta de Pourbaix-Lundin (m),
Nina Lundström (fp), Siw Wittgren-Ahl (s), Hans
Unander (s), Maria Öberg (s), Margareta Pålsson (m),
Ingela Thalén (s), Lars Tysklind (fp), Rigmor
Stenmark (c), Gunnar Sandberg (s), Peter Danielsson
(m) och Helena Hillar Rosenqvist (mp).

Avvikande meningar

1. Fastighetsmäklarlagen (m)

av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta
Pålsson (m) och Peter Danielsson (m).

Inledning

Regeringen föreslår nya regler för hyresförmedlare.
De nya reglerna syftar till att komma till rätta med
oseriösa hyresförmedlare och åstadkomma en ökad
samhällskontroll och ett förbättrat konsumentskydd
vid förmedling av hyresrätter.

Oseriösa hyresförmedlare har stor betydelse för
den svarta bostadsmarknaden, och vi delar helt
regeringens vilja att komma till rätta med denna
svarta marknad. Men faktum är att den svarta
bostadsmarknaden i grunden är ett resultat av
alltför mycket regleringar. För att undanröja den
svarta bostadsmarknaden krävs därför andra lösningar
än de som regeringen föreslår. Regeringen
konstaterar också helt riktigt att
registreringsplikten "inte löser problemen med
svarthandel med hyresrätter" och tillägger att
lagförslaget skall ses som "en viktig markering från
samhällets sida av att oegentligheter inom området
hyresförmedling inte accepteras".
I Stockholms innerstad ligger hyrorna under vad
människor i allmänhet är beredda att betala, och
inte sällan under hyresnivån i förorterna. Byggandet
av nya hyreslägenheter har nästan helt avstannat.
Utbudet av hyreslägenheter klarar inte av att möta
inflyttningen till staden. I stället kanaliseras
nästan all efterfrågan till bostadsrättsmarknaden,
med våldsamt stigande överlåtelsepriser som följd.
Vidare ökar andrahandsuthyrningen och svarthandeln
inom hyreshusbeståndet.
Den bristande dynamiken beror på en kombination av
orsaker - allmännyttans hyresledande roll, politiskt
bestämda hyror, ett omfattande kommunalt
bostadsägande som har givit allmännyttan en
monopolliknande ställning på många lokala
bostadsmarknader samt det kollektiva
förhandlingssystemets sätt att fungera under dessa
förutsättningar.
För att komma till rätta med dessa problem krävs
adekvata åtgärder.
Hyresrätten måste återupprättas. Subventioner och
prisregleringar, vilka har lett till brist på
hyresrätter, långa köer och en omfattande svart
marknad, måste överges. För att det skall vara
möjligt att bygga och förvalta hyresrätter även i
framtiden måste i stället en friare hyressättning
tillåtas, särskilt i nyproduktion. Som ett led i
detta bör allmännyttans hyresnormerande ställning
avskaffas.
För att få i gång byggandet krävs även andra
förändringar. Plan- och byggprocessen måste
reformeras och antalet instanser för överklagande av
detaljplan och bygglov minskas. Beskattningen av
byggande och boende bör sänkas. Vi anser att
fastighetsskatten måste avskaffas. Större
möjligheter att utnyttja strandnära områden för
bebyggelse måste tillåtas. Vägnätet bör förbättras
för att möjliggöra nya bostadsområden. En lag som
möjliggör tredimensionell fastighetsbildning och
ägarlägenheter bör omedelbart införas.
Ägarlägenheter innebär att människor ges möjligheten
att själva äga en lägenhet på samma sätt som en
villaägare äger sitt hus.
För att underlätta för unga och studerande att få
tag på bostad bör en möjlighet att skattefritt hyra
ut del i stadigvarande bostad införas.
Med hänvisning till vad vi nu har anfört
tillstyrker vi motion 2002/03:L15 (m) yrkande 1.

Registreringspliktens omfattning

I stället för att, som regeringen föreslår, försämra
villkoren för de fåtaliga privata förmedlare av
hyresrätter som finns hade vi hellre sett mer
genomgripande förslag, i enlighet med vad vi har
redovisat ovan, i syfte att ta bort
förutsättningarna för en svart bostadsmarknad.

Vi motsätter oss dock inte obligatorisk
registrering men vill att undantagskretsen inskränks
i förhållande till regeringens förslag. Regeringens
förslag innebär bl.a. att registreringstvånget inte
skall omfatta kommunal förmedling av hyresrätter.
Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitet
mellan kommunal och privat verksamhet. Redan i dag
brister det i neutralitet mellan kommunala och
privata bostadsförmedlingar. Kommunala
bostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift för
att finansiera verksamheten, vilket privata
bostadsförmedlare inte får göra. Genom förslaget
accentueras den missgynnade ställning som privata
förmedlare har. Redan av det skälet anser vi att det
inte bör finnas något undantag för kommunal
förmedling av hyresrätter.
Med hänvisning till vad vi nu har anfört
tillstyrker vi motion 2002/03:L15 (m) yrkande 2 och
avstyrker regeringens förslag till den del det
innebär att kommunal förmedling av hyresrätter
undantas från registreringsskyldighet.
Vidare tillstyrker vi förslaget i motion
2002/03:L16 (fp) yrkande 1, till den del det avser
undantag för kommunala förmedlingar, och avstyrker
det i övrigt.

2. Fastighetsmäklarlagen (fp)

av Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp).

Inledning

Folkpartiet liberalerna delar regeringens
uppfattning att det finns ett behov av en
reglering av hyresförmedlingsverksamheten.

Vi anser det dock inte vara ett bärande skäl för
lagförslaget att - som regeringen anför - etablera
någon form av insyn i och samhällskontroll av
verksamheten. I stället talar det andra skälet som
regeringen nämner, ett bättre konsumentskydd, för
ett genomförande av förslaget. Vidare anser vi
förslaget ha det positiva med sig att det kan vara
till nytta för den seriöst bedrivna
hyresförmedlingsverksamheten.
Det är lämpligt att som regeringen föreslår
genomföra förslaget genom ändringar i
fastighetsmäklarlagen. Utformningen av reglerna
framstår, förutom vad gäller undantagskretsen, som
välmotiverad.

Registreringspliktens omfattning

Regeringens förslag innehåller ett antal undantag
från registreringstvånget. Bland annat görs undantag
för kommunal förmedling av hyresrätter och
vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer
inskrivna vid ett universitet eller en högskola.
Beträffande dessa två undantag har vi en annan
uppfattning än regeringen.

Vi anser att det skall råda konkurrensneutralitet
mellan offentlig och privat verksamhet. Redan i dag
brister det i neutralitet mellan kommunala och
privata bostadsförmedlingar. Kommunala
bostadsförmedlare får t.ex. ta ut en köavgift för
att finansiera verksamheten, vilket privata
bostadsförmedlare inte får göra. Genom förslaget
accentueras den missgynnade ställning som privata
förmedlare har. Redan av det skälet anser vi att det
inte bör finnas något undantag för kommunal
förmedling av hyresrätter.
Vi anser vidare att undantagskretsarna bör bedömas
ur ett konsumentperspektiv. Ur ett sådant perspektiv
är det inte någon skillnad om hyresförmedlingen
utövas av privata företag eller kommunala
hyresförmedlingar. Det är inte heller någon skillnad
om en verksamhet är vederlagsfri eller inte. Kraven
som bör ställas på verksamheterna är desamma.
Att koppla ett undantag till en bostadssökandes
situation, som görs i punkten 2 (förmedling till
personer inskrivna vid universitet eller högskola),
förefaller dessutom opraktiskt och torde kunna föra
med sig tillämpningsproblem.
Vi anser således att kommunal förmedling av
hyresrätter liksom vederlagsfri förmedling av
hyresrätter till personer inskrivna vid ett
universitet eller en högskola icke skall vara
undantagna från kravet på registrering.
Vi avstyrker därför propositionens förslag i den
del som gäller undantag från kravet på registrering
enligt den föreslagna 5 § andra stycket 1 och 2 samt
tillstyrker motionerna 2002/03:L16 (fp) yrkande 1
och 2002/03:L15 (m) yrkande 2.
Regeringens förslag i övrigt tillstyrker vi.

3. Ersättning vid förmedling (m, fp,
kd, c)

av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-
Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta
Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark
(c) och Peter Danielsson (m).

En enhetstaxa för hyresrättsförmedling tar inte
hänsyn till vilka omkostnader som är förknippade med
tjänsten, eller vilken servicegrad som erbjuds.
Sannolikt finns behov, hos både uthyrare och
bostadssökande, av hjälp med t.ex. upprättande av
kontrakt, juridisk rådgivning eller praktiska
göromål i samband med flytt. Det vore därför bättre
om berörda parter fick fritt komma överens om
ersättningsnivåerna.

Enligt regeringen skall samma villkor ställas på
förmedlare av hyresrätter som nu ställs på
fastighetsmäklare. Det innebär bl.a. att förmedlaren
skall ha en försäkring för att täcka eventuella
skadeståndsanspråk. De fastighetsmäklare som
förmedlar fastigheter har möjlighet att ta ut
väsentligt högre arvoden än hyresförmedlare och har
goda möjligheter att finansiera en sådan försäkring.
En enhetligt fastställd förmedlingsavgift för
hyresrättsförmedlare framstår även på grund av detta
som mindre lämplig.
Vi delar således inte regeringens uppfattning att
nivån på den ersättning som får tas ut vid
yrkesmässig bostadsförmedling även i fortsättningen
skall fastställas av en statlig myndighet.
Vi vill inte ha en statligt reglerad taxa för
förmedling av hyresrätter. Vi anser i stället,
liksom ett flertal remissinstanser, att det skall
införas fri prissättning.
Med hänvisning till det anförda tillstyrker vi
motionerna 2002/03:L15 (m) yrkande 3 och 2002/03:L16
(fp) yrkande 2.