om vissa arrendefrågor

Betänkande 1980/81:LU30

LU 1980/81:30

Lagutskottets betänkande
1980/81:30

om vissa arrendefrågor
Ärendet

I motion 1980/81:642 av Pär Granstedt m. fl. (c) yrkas att riksdagen hos
regeringen hemställer om förslag till förändringar i arrendelagen som medför
att det lagstadgade sambandet mellan arrendesumma och gårdens avkastningsvärde
utsträcks till att också gälla avtal med nya arrendatorer.

I motion 1980181:906 av Jörn Svensson (vpk) yrkas

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om arrendators
friköpsrätt,

2. att riksdagen hos regeringen begär en särskild lagstiftning om
friköpsrätt gällande av jordbruksarrendatorer ägda boningshus på ofri
grund.

Utskottet har vid besök i Blekinge län inhämtat synpunkter på de i
motionerna framlagda förslagen från företrädare för arrendenämnden i
Malmö, lantbruksnämnden i Blekinge län, Lantbrukarnas länsförbund i
Blekinge och Villands arrendatorsförening.

Arrendeavgiften

Gällande ordning

Vid upplåtelse av arrende till ny arrendator råder avtalsfrihet i fråga om
arrendeavgiftens storlek. Detsamma gäller andra avtalsvillkor i den mån som
de inte strider mot någon tvingande regel i arrendelagstiftningen.

När det gäller förlängning av arrendeavtal finns däremot i 9 kap. 9 §
jordabalken (JB) regler om fastställande av skälig arrendeavgift. Bestämmelserna,
som är ett led i arrendatorns besittningsskydd, har sedan den 1 juli
1979 följande innehåll. Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften
med skäligt belopp. Om jordägaren och arrendatorn inte kan enas om hur
stor avgiften skall vara får arrendenämnden fastställa vad som är skäligt
belopp. Avgiften skall därvid bestämmas så att den kan antas motsvara
arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga,
arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

Av lagtextens utformning framgår att prövningen av arrendeavgiftens
storlek skall grundas på en helhetsbedömning av arrenderättens värde,
varvid hänsyn i första hand skall tas till avkastningsförmågan och arrendeavtalets
innehåll. När det gäller de faktorer som bör beaktas vid sidan härav,
pekade lagutskottet på (LU 1978/79:23) att arrendenämnden självfallet har
möjlighet att ta hänsyn till sådana uppgifter som parterna kunde komma att
1 Riksdagen 1980/81. 8 sami. Nr 30

LU 1980/81:30

2

lämna om arrendeavgifterna för närmast jämförliga arrenden. Sådana
upplysningar skulle i vissa fall kunna ge en god hållpunkt för bedömningen av
vad som är skälig arrendeavgift. Särskilt om arrendemarknaden skulle
komma att ändras till en överskottsmarknad, syntes enligt utskottet en
ortsprisjämförelse vara nödvändig för att inte avgifterna skulle hållas kvar på
en konstlat hög nivå. Vidare underströk utskottet att det självfallet var
meningen att arrendenämnden också i fortsättningen vid sina allmänna
överväganden skulle utnyttja den breda praktiska erfarenhet av arrendesättningsfrågor
och ortsförhållanden, som fanns företrädd inom nämnden
genom främst partsrepresentanternas medverkan.

Motion 642

Motiveringen till yrkandet i motionen återfinns i motion 641, som i övrigt
tar upp frågan hur lantbruksnämnden skall få möjlighet att förhindra att
bärkraftiga brukningsenheter sammanslås genom sammanläggning av sidoarrenden
eller genom indragning av arrendegårdar till huvudgården. Denna
fråga behandlas av jordbruksutskottet.

När det gäller förevarande fråga om arrendeavgiften är det enligt
motionärerna av vikt att de arrendeavgifter som bestäms är rimliga i
förhållande till gårdens avkastningsvärde. Motionären hänvisar till att
arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtal numera skall enligt JB
bestämmas med utgångspunkt från avkastningsvärdet. Någon motsvarande
regel finns inte vid nyupplåtelse av arrende. För att man skall kunna
garantera att arrendegårdar blir kvar som självständigt familjejordbruk är
det enligt motionärernas mening viktigt att den lagstadgade kopplingen
mellan arrendeavgift och gårdens avkastningsvärde utsträcks till att också
gälla avtal med nya arrendatorer.

Tidigare riksdagsbehandling

På grundval av arrendelagskommitténs betänkande (SOU 1978:36)
Arrenderätt 1, Jordbruksarrendatorns besittningsskydd m. m. lades våren
1979 i proposition 1978/79:183 fram förslag till regler om arrendeavgiftens
bestämmande vid förlängning av arrendeavtal. Reglerna fick sitt ovan
redovisade innehåll vid riksdagsbehandlingen av förslaget (LU 1978/
79:23).

Kommittén hade i sitt utredningsarbete också tagit ställning till behovet av
en allmän prisreglering av arrendeavgiften. Kommittén konstaterade att
prisutvecklingen på arrenden hade varit relativt lugn, möjligen med
undantag för Malmöhus län. Arrendeavgiften hade dock inom vissa delar av
landet närmat sig nivåer som inneburit en snedvridning av prisbildningen på
arrenden. Med hänvisning till att prisutvecklingen på de flesta håll i landet
likväl hade varit förhållandevis lugn, ansåg kommittén att det inte fanns

LU 1980/81:30

3

några motiv för att införa någon allmän prisreglering av arrendeavgifterna.
Den nuvarande avtalsfriheten vid nyupplåtelser av arrende borde därför
bestå. I propositionen förklarade sig departementschefen dela denna
uppfattning. Även utskottet kunde för sin del ansluta sig till kommitténs
ståndpunkt. Utvecklingen på området måste emellertid enligt utskottet
följas med stor uppmärksamhet.

Ett särskilt problem vid nyupplåtelse av arrende utgör de s. k. anbudsarrendena.
Kommittén hade vid sin undersökning funnit att anbudsarrenden
utgjorde en relativt liten andel av den arrenderade arealen. Med hänsyn
härtill fann kommittén det inte lämpligt att överväga förslag till lagstiftning,
som skulle ta sikte på att inskränka rätten att använda anbudsförfarande.

I propositionen anslöt sig departementschefen till kommitténs ståndpunkt.
Enligt departementschefens mening var frågan hur man skall motverka
ogynnsamma effekter av systemet med anbudsförfarandet främst en
informationsfråga.

Utskottet uttalade i denna fråga följande.

Utskottet erinrar om att arrendenämnderna som regel känner till
bakgrunden till anbudsarrendena, och sådana arrenden torde därför i
allmänhet inte ha tagits med vid en ortsprisjämförelse. Enligt utskottets
mening kan det dock inte uteslutas att anbudsförfarandet har haft viss
inverkan på arrendenämndernas bedömning av marknadsprisnivån. Utskottet
vill emellertid peka på att, om riksdagen godtar det förslag till regler för
avgiftsbestämning vid förlängning av avtal som utskottet kommer att lägga
fram i det följande, synes det inte längre föreligga någon risk för att höga
avgifter härrörande från anbud skall kunna påverka avgiftsbestämningen.
Utskottet ansluter sig därför till kommitténs och departementschefens
ståndpunkt att det inte finns anledning att söka lagstiftningsvägen begränsa
anbudsarrendena.

Utskottet vill tillägga att man inte bör bortse från att anbudsförfarandet i
en bristsituation kan leda till alltför höga arrendeavgifter vid nyupplåtelse av
arrende. Vid den hearing som utskottet hållit i ärendet hävdades från flera
håll att anbudsarrendena ibland får negativa konsekvenser och därför om
möjligt borde begränsas. Enligt utskottets mening är det angeläget att man
söker motverka de ogynnsamma effekter som anbudsförfarandet kan föra
med sig. När på grund av författningsbestämmelser eller andra omständigheter
ett anbud synes böra infordras är det viktigt att jordägaren inte okritiskt
antar det högsta anbudet utan noga prövar om den erbjudna arrendeavgiften
är sådan att den på längre sikt kan garantera arrendeställets fortsatta
utveckling och riktiga skötsel. Man får vidare förutsätta att en aktsam
jordägare gör en personbedömning och även beaktar andra omständigheter
än arrendeavgiftens storlek. Som departementschefen framhåller torde
jordbrukets organisationer kunna göra en betydelsefull insats på detta
område genom att sprida information till jordägare och arrendatorer så att
kortsiktiga överväganden inte får fälla avgörandet vid nyupplåtelse av
arrenden.

1* Riksdagen 1980/81. 8 sami. Nr 30

LU 1980/81:30

Arrendators rätt till friköp

Motion 906

I motionen framhålls att den arrenderade jordens utsträckning och relativa
andel av jordbruksmarken sedan många år tenderar att öka. Ägande och
brukande blir följaktligen i växande utsträckning åtskilt. Motionären
påpekar vidare att det efter andra världskriget skett en omfattande
koncentration av jordägandet i Sverige.

Motionären hävdar att de stora jordägarna har dragit fördel av en
förskjutning i praxis och begreppsbildning då det gäller arrenden. I allt större
utsträckning har investeringar i fasta anläggningar fått tas över av arrendatorerna.
För åtskilliga arrendatorer gäller, att de själva uppfört boningshus
på arrendeställena, bostäder som kommit att stå på ofri grund. Motionären
hänvisar till att vänsterpartiet kommunisterna vid flera tillfällen väckt
motioner om friköpsrätt för arrendatorer men att lagutskottet därvid
hänvisat till att arrendelagskommittén utreder problemen.

Enligt motionären står det emellertid nu helt klart, att kommittén i sina
under år 1981 kommande förslag inte kommer att föreslå någon friköpsrätt.
Detta har framgått bl. a. av offentligt lämnad information från kommittén
själv. Riksdagen är således enligt motionärens mening helt oförhindrad att
nu ta initiativ i friköpsfrågan.

Motionären framhåller att friköpsfrågan egentligen har två av varandra
delvis oberoende sidor. Det handlar å ena sidan om att lösa arrendeproblemet
och frågan om de stora jordägarnas makt. En princip för svenskt
jordbruk bör vara: jorden åt dem som brukar den. Å andra sidan handlar det
om människans rätt och trygghet i boendet. På de arrenden, där arrendatorn
uppfört sitt hus på ofri grund, är det enligt motionären av väsentlig betydelse,
att åtminstone friköp av tomtmarken kan ske. Den kategori, som är berörd
av detta specialproblem, är till stor del äldre människor, vilka under ett hårt
liv och i små förhållanden bidragit till att hålla den lokala näringen och livet i
sin bygd uppe. Motionären anser att det utgör en grov social orättvisa ifall
man utlämnar dessa personer till de svårigheter, vilka kan uppstå i
bostadshänseende, när de av ålder eller annan anledning nödgas frånträda
arrendet. Här bör ett särskilt skydd i form av friköpsrätt för tomt komma till
stånd.

Sammanfattningsvis konstaterar motionären att - sedan 1925 års ensittarlag
upphört med utgången av år 1976 - arrendatorer i Sverige saknar rätt att
begära friköp av sina ställen. Motionären föreslår att en sådan rätt
återinförs.

1925 års ensittarlag

Ensittarlagen kom till för att skydda egnahem som före den 1 januari 1919
uppförts på arrenderad mark. Enligt lagen var den som innehade annan

LU 1980/81:30

5

tillhörig mark med nyttjanderätt för brukande eller bostadsändamål och där
ägde boningshus under vissa förutsättningar berättigad att lösa till sig
marken, även om jordägaren motsatte sig det. Lagen ägde ej tillämpning
beträffande mark, som tillhörde kronan, stad, köping eller municipalsamhälle
eller beträffande mark som innehades med tomträtt. Rätt till friköp
tillkom ursprungligen den som innehade nöjaktig bostad uppförd före den 1
januari 1919. Genom lagändring 1967 ändrades denna tidpunkt till den 1 juni
1928. Samtidigt begränsades inlösningsrätten genom att i lagtexten infördes
krav på att nyttjanderättshavaren skulle ha varit stadigvarande bosatt på
lägenheten sedan sistnämnda dag. Slutligen föreskrevs att ensittarlagen
skulle gälla endast till utgången av år 1976.

Ensittarlagen har under årens lopp haft stor betydelse. Från allmän
synpunkt innebar lagen emellertid vissa olägenheter därigenom att det vid
ensittarförrättningar endast skedde en ofullständig prövning i jord- och
planpolitiskt hänseende. Dessa olägenheter blev under 1960-talet alltmer
framträdande samtidigt som lagens sociala betydelse minskade. Denna
utveckling ledde fram till 1967 års beslut om en begränsning av lagens
giltighet till utgången av år 1976.

Arrendelagsutredningen

Med anledning av en riksdagsskrivelse tillsattes år 1975 arrendelagskommittén.
Enligt direktiven skall kommittén vidta den av riksdagen begärda
översynen av bestämmelserna om arrendeavgift vid förlängning av arrendeavtal,
dödsbos besittningsskydd, uppsägningsförfarandet samt instans- och
fullföljdsordningen i arrendetvister. Utredningen skall även behandla vissa
andra frågor, t. ex. taxeringsvärderegeln vid bostadsarrende.

Ytterligare reformfrågor har sedermera kommit under kommitténs
prövning genom att regeringen till kommittén har överlämnat skrivelser från
lantbruksstyrelsen och arrendatorernas organisationer för att tas under
övervägande vid fullgörandet av kommitténs uppdrag. Bland de önskemål
om reformer som har tagits upp i dessa skrivelser märks frågan om
maximitiden för arrendeupplåtelser, avtalstidens längd vid kommunala
gårdsarrenden, investeringar på arrendestället, undantag från förbudet mot
överlåtelse av arrenderätten, införande av en förköps- och friköpsrätt för
arrendatorn samt underarrendatorns rättsliga ställning. Vidare har kommittén
på riksdagens initiativ (LU 1977/78:26, rskr 1977/78:248) fått i uppdrag
att göra en översyn av reglerna om sidoarrende.

Arrendelagskommittén avgav som redovisas ovan (s. 2) 1978 ett delbetänkande
(SOU 1978:36) Arrenderätt 1, Jordbruksarrendatorns besittningsskydd
m. m. I betänkandet lade kommittén fram förslag till ändrade
bestämmelser om jordbruksarrende. Ändringsförslagen avsåg bestämmandet
av arrendevillkor vid förlängning av arrendeavtal, jordägarens rätt till
självinträde, dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarandet. Vidare

LU 1980/81:30

6

föreslogs följdändringar i reglerna om bostadsarrende och fiskearrende.

Kommitténs förslag lades till grund för en proposition till 1978/79 års
riksmöte (prop. 1978/79:183). I propositionen togs dock inte med förslaget
till ändrade regler om uppsägningsförfarandet.

Regeringen utfärdade den 22 februari 1979 tilläggsdirektiv till arrendelagskommittén.
Enligt direktiven skall kommittén med beaktande av
synpunkter som framförts i remissyttrandena över delbetänkandet göra en
förnyad genomgång av förslaget till en reform av uppsägningsförfarandet och
besittningsproceduren i arrendetvister. Vid utformningen av förslaget bör
kommittén också beakta de principiella lösningar som hyresrättsutredningen
kan komma att välja för hyresrättens del. Genom direktiven har kommittén
fått i uppdrag att behandla även vissa andra frågor. Här kan nämnas åtgärder
för att begränsa antalet muntliga arrendeavtal, problemet med skriftliga
avtal som endast löper ett år i sänder, reglerna om förverkande av
arrenderätten, vissa dispensfrågor samt fideikommissarrendatorernas rättsställning.
I direktiven framhålls vidare att bland jordägare och arrendatorer
har särskilt intresse visats för frågorna om införande av en förköps- och
friköpsrätt för arrendator, när arrendefastighet säljs. Departementschefen
understryker vikten av att dessa frågor blir allsidigt belysta och att kommittén
eftersträvar lösningar som tillgodoser de skilda intressen som kan föreligga.

Tidigare riksdagsbehandling

I samband med prövningen av 1978/79 års proposition om ändringar i
reglerna om jordbruksarrende behandlade lagutskottet bl. a. en motion om
införande av hembudsskyldighet för säljare av arrendefastighet, en motion
om rätt för arrendator till tvångsinlösen av arrendefastighet samt en motion
om rätt till friköp av tomtmark för bostadshus på ofri grund.

Beträffande de två förstnämnda motionerna fann utskottet i sitt av
riksdagen godkända betänkande (LU 1978/79:23) att någon riksdagens
åtgärd inte var nödvändig på grund av motionerna eftersom frågorna om
förköps- och friköpsrätt för jordbruksarrendatorer redan var föremål för
utredning.

När det därefter gällde frågan om inlösningsrätt för bostadsarrendator
framhöll utskottet att det enligt tilläggsdirektiven till arrendelagskommittén
ålåg kommittén att överväga i vilken utsträckning de förslag som kunde
komma att läggas fram beträffande jordbruksarrende borde föranleda
ändringar i fråga om bostadsarrende. Utskottet utgick därför ifrån att även
frågan om förköps- och friköpsrätt för bostadsarrendatorer skulle komma att
behandlas av kommittén. Eftersom kommitténs förslag inte borde föregripas
fann utskottet att ställning inte då borde tas till motionsförslaget. Utskottet
avstyrkte därför bifall även till denna motion.

Frågan om rätt till friköp av tomtmark för bostadshus på ofri grund

LU 1980/81:30

7

prövades ånyo våren 1980 med anledning av en motion. I samband härmed
behandlades också en motion om rätt för arrendator, som brukar jordbruksfastighet
som skall säljas, att med förtur förvärva fastigheten.

I sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1979/80:20) hänvisade
utskottet till vad som anförts i 1978/79 års betänkande. Utskottet upplyste
vidare om att arrendelagskommittén avsåg att lägga fram sitt slutbetänkande
vid årsskiftet 1980-1981. Med hänsyn till att kommitténs förslag borde
avvaktas innan ställning togs till de i motionerna berörda frågorna, avstyrkte
utskottet bifall till motionerna.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet två motioner, vari tas upp vissa
arrenderättsliga frågor.

Arrendeavgiften vid upplåtelse av arrende

Vid upplåtelse av arrende till ny arrendator råder avtalsfrihet i fråga om
arrendeavgiftens storlek. När det gäller förlängning av arrendeavtal finns
däremot, som ett led i arrendatorns besittningsskydd, bestämmelser om
fastställande av skälig arrendeavgift. Om jordägaren och arrendatorn inte
kan enas om hur stor arrendeavgiften skall vara för den nya arrendeperioden
ankommer det enligt 9 kap. 9 § JB på arrendenämnden att fastställa vad som
är skäligt belopp. Avgiften skall därvid bestämmas så att den kan antas
motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga,
arrendeavtalets inehåll och omständigheterna i övrigt.

I motion 642 yrkas att riksdagen hos regeringen hemställer om förslag till
sådana ändringar i arrendereglerna att det ovan redovisade sambandet
mellan arrendeavgiften och gårdens avkastningsvärde utsträcks till att också
gälla avtal med nya arrendatorer. Till stöd för yrkandet anför motionärerna
att det är viktigt att de arrendeavgifter som bestäms vid nyupplåtelse av
arrende är rimliga i förhållande till gårdens avkastningsvärde. Om arrendeavgifterna
blir högre kan man enligt motionärerna inte längre räkna med att
arrendegårdarna blir kvar som självständiga familjejordbruk.

Utskottet erinrar om att den ovan redovisade bestämmelsen om prövning
av arrendeavgiften fick sin nuvarande utformning 1979. Som framgår av
redogörelsen ovan för förarbetena till reformen prövades i lagstiftningsärendet
behovet av en allmän prisreglering av arrendeavgiften. Lagutskottet
anslöt sig därvid till arrendelagskommitténs och departementschefens
ståndpunkt att avtalsfriheten vid upplåtelser av arrende borde bestå.
Utskottet underströk dock att utvecklingen på området måste följas med
uppmärksamhet. Beträffande det särskilda problem som användningen av
anbudsförfarande vid arrendeupplåtelser innebar konstaterades att anbudsarrenden
utgjorde en relativt liten andel av den arrenderade arealen.

LU 1980/81:30

8

Utskottet ansåg att man dock inte fick bortse från att anbudsförfarandet i en
bristsituation kunde leda till alltför höga arrendeavgifter vid nyupplåtelse av
arrende. Enligt utskottets mening var det angeläget att man sökte motverka
de ogynnsamma effekter som anbudsförfarandet kunde föra med sig.
Utskottet framhöll att jordbrukets organisationer torde kunna göra en
betydelsefull insats på detta område genom att sprida information till
jordägare och arrendatorer så att kortsiktiga överväganden inte får fälla
avgörandet vid nyupplåtelse av arrenden.

Utskottet har vid ett besök i Blekinge län inhämtat synpunkter i frågan från
företrädare för olika jordbruks- och arrendeintressen. Vad som därvid
framkommit ger inget belägg för att det f. n. skulle finnas något behov av att
begränsa avtalsfriheten vid nyupplåtelser av arrende. Med hänsyn härtill och
då det i övrigt inte förekommit något som bör föranleda ändring i 1979 års
ställningstagande till frågan avstyrker utskottet bifall till motion 642.

Arrendators rätt till friköp

I motion 906 framhålls bl. a. att arrendatorerna i allt större utsträckning
kommit att ta över ansvaret för investeringarna i fasta anläggningar. För
åtskilliga arrendatorer gäller bl. a. att de själva uppfört boningshus på
arrendeställena. Med hänsyn härtill och då en princip för svenskt jordbruk
bör vara att jorden bör ägas av den som brukar den bör det införas en rätt för
arrendator att friköpa arrenderad mark. Enligt motionärens uppfattning är
det vidare viktigt att arrendatorer som uppfört boningshus på ofri grund får
möjlighet att åtminstone friköpa själva tomtmarken på motsvarande sätt som
den sedan några år tillbaka upphävda ensittarlagen medgav. Mot bakgrund
av det anförda yrkar motionären att riksdagen hos regeringen skall begära
dels förslag till lag om arrendatorers friköpsrätt, dels en särskild lagstiftning
om friköpsrätt gällande av jordbruksarrendatorer ägda boningshus på ofri
grund.

Frågor om rätt till tvångsinlösen av arrendefastighet och möjlighet till
friköp av tomtmark för bostadshus har tidigare behandlats av riksdagen. Som
framgår av redogörelsen härför (s. 6 och 7) har utskottet därvid hänvisat till
att de aktualiserade frågorna prövades av arrendelagskommittén. Enligt vad
utskottet inhämtat kommer kommittén att i början av hösten 1981 avlämna
itt slutbetänkande. Med hänsyn till att kommitténs ställningstaganden inte
bör föregripas avstyrker utskottet bifall till motion 906.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande arrendeavgiften

att riksdagen avslår motion 1980/81:642,

LU 1980/81:30

9

2. beträffande arrendators rätt till friköp
att riksdagen avslår motion 1980/81:906.

Stockholm den 19 maj 1981

På lagutskottets vägnar
LENNART ANDERSSON

Närvarande: Lennart Andersson (s), Bernt Ekinge (fp), Ivan Svanström (c),
Stig Olsson (s), Elvy Nilsson (s), Joakim Ollén (m)*, Arne Andersson i
Gamleby (s)*, Martin Olsson (c), Olle Aulin (m)*, Owe Andréasson (s),
Marianne Karlsson (c), Bengt Silfverstrand (s), Margot Håkansson (fp), Lars
Hedfors (s)* och Per Stenmarck (m)*.

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 69126 Stockholm 1981