om koloniträdgårdsinnehavares rättsställning (prop. 1984/85:111 delvis)

Betänkande 1984/85:LU36

LU 1984/85:36

Lagutskottets betänkande
1984/85:36

om koloniträdgårdsinnehavares rättsställning (prop. 1984/85:111
delvis)

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet ett i proposition 1984/85:111 framlagt
förslag till stärkande av koloniträdgårdsinnehavares rättsställning. Förslaget
innebär att bestämmelserna i jordabalken om bostadsarrende blir tillämpliga
även beträffande arrendeavtal mellan markägare och sådan förening som
upplåter nyttjanderätt till koloniträdgårdsinnehavare. Utskottet tillstyrker
förslaget med en viss redaktionell ändring samt med en viss ändring av
övergångsbestämmelserna.

Propositionen

I proposition 1984/85:111 föreslår regeringen (justitiedepartementet) -såvitt nu är i fråga - att riksdagen antar i propositionen framlagt förslag till lag
om ändring i jordabalken.

Över lagförslaget har lagrådets yttrande inhämtats.

En i lagförslaget intagen ändring av 7 kap. 31 §, avseende hinder mot
kringgående av bestämmelser om hyra och arrende, liksom ett i propositionen
framlagt förslag till lag om vissa bulvanförhållanden har utskottet
behandlat i betänkande LU 1984/85:25.

Förslaget till ändring i jordabalken, i den del som behandlas i detta
betänkande, framgår av en till betänkandet fogad bilaga.

Utskottet

Bakgrund

%

Sedan länge har här i landet funnits koloniträdgårdar, som upplåtits på
arrende av kommunerna. Koloniträdgårdsrörelsen fyller en viktig social
funktion, särskilt i storstadsområdena, genom att den ger människorna
möjligheter till en meningsfull fritid.

Tidigare arrenderade koloniträdgårdsinnehavarna vanligen marken direkt
av kommunerna. Denna ordning förde så småningom med sig ett betydande
administrativt arbete för kommunerna. I syfte att underlätta administrationen
av koloniträdgårdsområdena har man därför valt en annan ordning för
arrendeupplåtelserna. Som regel sker den kommunala upplåtelsen av
marken till en förening i vilken koloniträdgårdsinnehavarna är organiserade.
Föreningen har till ändamål att arrendera mark av kommunen samt att i sin

1 Riksdagen 1984185. 8sami Nr 36

LU 1984/85:36

2

tur upplåta utlagda lotter till medlemmarna i föreningen. Ofta ges medlemmarna
i nyttjanderättskontrakten rätt att uppföra eller bibehålla en byggnad
av viss bestämd storlek. I förhållandet till kommunen är koloniträdgårdsinnehavaren
att anse som underarrendator.

Enligt 10 kap. 1 § jordabalken föreligger bostadsarrende när jord upplåts
på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen
har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla ett bostadshus
och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att
tillgodose något annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och
honom närstående. Avtal om bostadsarrende ger arrendatorn en skyddad
ställning. Bl. a. är bostadsarrende förenat med besittningsskydd, dvs. en rätt
till förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att
besittningsskydd skall föreligga är att det, då arrendeavtalet senast kan sägas
upp från jordägarens sida, på arrendestället finns ett bostadshus som har
åsatts taxeringsvärde. Av uttalanden under förarbetena till arrendereglerna
framgår att bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk person.

Det ovan anförda innebär att om en kommun upplåter en kolonilott på
arrende direkt till koloniträdgårdsinnehavaren och denne har rätt att uppföra
ett bostadshus på lotten är arrendeupplåtelsen ett bostadsarrende. Upplåter i
stället kommunen markområdet till en koloniträdgårdsförening kan upplåtelsen
aldrig bli ett bostadsarrende. Den behandlas i stället som ett
lägenhetsarrende och är inte förenad med besittningsskydd. Upplåtelsen
mellan föreningen och koloniträdgårdsinnehavaren kan däremot vara ett
bostadsarrende som ger innehavaren besittningsskydd. Koloniträdgårdsinnehavaren/underarrendatorn
har dock inte bättre rätt mot fastighetsägaren/
kommunen än föreningen/huvudarrendatorn har. Besittningsskyddet kan
således inte åberopas mot kommunen.

Sammanfattningsvis kan således konstateras att den ordning som i syfte att
underlätta markägarens administration av koloniträdgårdsområdet valts för
upplåtelser av koloniträdgårdslotter fått till effekt bl. a. att koloniträdgårdsinnehavarens
rättsliga ställning försvagats. Detta förhållande är självfallet
otillfredsställande.

Mot bakgrund av det anförda har Svenska förbundet för koloniträdgårdar
och fritidsbyar i en skrivelse till justitiedepartementet den 15 april 1982
hemställt att lagstiftningen ändras så att reglerna om bostadsarrende blir
tillämpliga på upplåtelsen mellan kommunen och koloniträdgårdsföreningen.
Även den särskilda beredningen för planering och samordning av de
statliga insatserna för turism och rekreation (rekreationsberedningen) har
framhållit angelägenheten av att koloniträdgårdsinnehavarens besittningsskydd
enligt jordabalken förbättras (se prop. 1983/84:145 s. 17). Enligt
beredningen borde det bli möjligt att använda bostadsarrende i stället för
lägenhetsarrende när det gäller markupplåtelse för koloniträdgårdar.

Frågan om koloniträdgårdsinnehavarnas rättsliga ställning har också
behandlats i riksdagen med anledning av motionsyrkanden. I sitt betänkande

LU 1984/85:36

3

LU 1983/84:35 konstaterade utskottet att koloniträdgårdsinnehavarnas
rättsliga ställning ofta är svag. Med hänsyn härtill och mot bakgrund av den
ökade satsningen på stadsnära fritidsbebyggelse ansåg utskottet att det var
viktigt att frågan om ett förstärkt besittningsskydd för innehavare av
koloniträdgårdar snarast får sin lösning. Regeringen borde därför, framhöll
utskottet, skyndsamt pröva frågan och lägga fram förslag till erforderliga
ändringar. Sistnämnda uttalande gjorde utskottet mot bakgrund av att i
proposition 1983/84:136 om ändringar i arrendelagstiftningen hade anförts
att frågan skulle komma att tas upp först i anslutning till behandlingen av
eko-kommissionens förslag om en allmän lagstiftning mot bulvanförhållanden.

Vad lagutskottet anfört med anledning av motionen gav riksdagen
regeringen till känna.

I propositionen, som i övrigt behandlar vissa bulvanförhållanden, föreslås
såvitt nu är i fråga ett tillägg till 10 kap. 1 § JB i syfte att stärka
koloniträdgårdsinnehavares rättsliga ställning. Utskottet har valt att behandla
förslaget särskilt i detta betänkande för att markera att förslaget inte har
något samband med bulvanförhållanden.

Propositionens förslag

I propositionen föreslås att ett nytt andra stycke fogas till 10 kap. 1 § JB. I
det nya stycket anges att vad som föreskrivs om bostadsarrende skall gälla
också när jord upplåts till en förening som har till huvudsakligt ändamål att i
sin tur upplåta bostadsarrende till sina medlemmar. Föreningen får enligt
förslaget besittningsskydd om någon av medlemmarna äger ett taxerat
bostadshus på arrendestället. Samtliga bestämmelser om bostadsarrende blir
dock inte tillämpliga på koloniträdgårdsföreningen. I det föreslagna tillägget
görs nämligen den begränsningen att föreningen inte får överlåta arrenderätten
utan jordägarens samtycke, något som under vissa förutsättningar är
möjligt för annan bostadsarrendator.

De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 juli 1985. När det gäller
arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet föreslås den gamla lydelsen
gälla fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet
genom uppsägning efter ikraftträdande.

Utskottets överväganden

Utskottet ser med tillfredsställelse att förslag om stärkande av koloniträdgårdsinnehavarnas
rättsställning nu framlagts. Genom att reglerna om
bostadsarrende görs tillämpliga på koloniträdgårdsföreningarna ges koloniträdgårdsinnehavarna
åter möjlighet att åberopa besittningsskydd gentemot
kommunen. Utskottet delar departementschefens uppfattning att en rätt för
koloniträdgårdsförening att överlåta arrenderätten utan jordägarens sam -

LU 1984/85:36

4

tycke inte kan anses motiverad. Den föreslagna begränsningen av överlåtelserätten
föranleder därför ingen erinran från utskottets sida.

Med undantag för överlåtelsereglerna skall enligt propositionen vad som
föreskrivs om bostadsarrende i princip gälla i fråga om arrendeförhållandet
mellan jordägaren och föreningen. Således även bestämmelser i annan
lagstiftning än jordabalken. Detta innebär att t. ex. de regler om företrädesrätt
för bostadsarrendator att förvärva arrendestället som utskottet behandlar
i betänkande LU 1984/85:35 och som föreslås träda i kraft den 1 januari
1986 kommer att bli tillämpliga på koloniträdgårdsföreningarna. Enligt
utskottets mening kan det inte anses motiverat att ge föreningarna en sådan
företrädesrätt. Någon sådan rätt synes inte heller ha varit åsyftad med
skrivelsen från Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar.
Reglerna om rätt för bostadsarrendator att förvärva arrendestället bör därför
inte göras tillämpliga på koloniträdgårdsförening.

Utskottet vill vidare påpeka att alla koloniträdgårdsföreningar inte, såsom
propositionen synes utgå från, är ideella föreningar. Det förekommer således
att koloniträdgårdsföreningar är ekonomiska föreningar. Enligt lagen
(1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m. m. är en sådan
ekonomisk förening, som har till huvudsakligt ändamål att bereda fritidsbostäder,
ett s. k. kontrollsubjekt. I lagen (1982:618) om utländska förvärv av
fast egendom m. m. föreskrivs att ett kontrollsubjekt inte utan tillstånd för
varje särskilt fall får förvärva fast egendom. Detsamma gäller i fråga om
bostadsarrende. Frågan om förvärvstillstånd prövas som regel av länsstyrelsen.
För koloniträdgårdsföreningar som är ekonomisk förening innebär
propositionens förslag således att de blir kontrollsubjekt och att de följaktligen
måste ha tillstånd för att förvärva arrenderätten. Enligt utskottets
mening är en sådan ordning varken önskvärd eller påkallad.

Med hänsyn till det anförda och då det inte kan uteslutas att det utanför
jordabalken finns ytterligare regler om bostadsarrende som inte bör bli
tillämpliga på koloniträdgårdsförening anser utskottet att den föreslagna
bestämmelsens räckvidd bör begränsas till att gälla bestämmelserna om
bostadsarrende i jordabalken. Utskottet förordar därför att i den föreslagna
lagtexten efter orden ”vad som föreskrivs” läggs till orden ”i denna balk”.

När det slutligen gäller övergångsbestämmelserna vill utskottet understryka
att det är en allmän princip att nya civilrättsliga regler inte skall ges
retroaktiv verkan om inte starka skäl talar för annat. Vid tidigare arrendereformer
har därför övergångsbestämmelserna i huvudsak utformats så att de
nya civilrättsliga reglerna blivit tillämpliga på äldre avtal först sedan avtalet
förlängts på grund av underlåtelse att efter ikraftträdandet säga upp avtalet.
En sådan övergångsbestämmelse föreslås också i fråga om den nu föreliggande
lagändringen.

I vissa fall har särskilda skäl ansetts tala för en annan ordning. Således
gjordes år 1979 de nya reglerna om besittningsskydd för dödsbo och om
arrendeavgiften omedelbart tillämpliga på äldre avtal (LU 1978/79:23).

LU 1984/85:36

5

Detsamma gäller i fråga om de nya reglerna om företrädesrätt för arrendator
att förvärva arrendestället (LU 1984/85:35) och de i den nu aktuella
propositionen föreslagna och i betänkande LU 1984/85:25 behandlade
reglerna om kringgående av bestämmelser om hyra och arrende. I andra fall
har man gått ett slags medelväg och gjort de nya bestämmelserna tillämpliga
på äldre avtal om det varit fråga om långvariga arrenden. Så skedde
exempelvis vid JB:s tillkomst (41 § första stycket lagen om införande av
jordabalken) och när det gällde reglerna om begränsning av jordägarens rätt
till självinträde (LU 1978/79:23).

Det nu föreliggande förslaget till lagändring innebär att ett avtal som nu
avser lägenhetsarrende skall anses som bostadsarrende, vilket är en avsevärd
förändring. Det bör emellertid beaktas att koloniträdgårdsinnehavarna
tidigare haft ett rättsförhållande direkt med kommunen med de fördelar som
följt härav. Såsom en inte avsedd bieffekt av att man för att tillgodose
kommunens intresse av en enklare administration valt en annan ordning för
arrendeupplåtelsen saknar de emellertid numera möjligheter att göra sina
rättigheter gällande mot kommunen. Propositionens förslag till ändring av 10
kap. 1 § JB kan i princip sägas innebära att man söker återge koloniträdgårdsinnehavarna
deras tidigare rättigheter gentemot kommunen. Vidare
bör beaktas att under senare år mellan kommunerna och koloniträdgårdsföreningarna
tecknats flera arrendeavtal med en arrendetid på 25 år. Med
propositionens förslag till övergångsbestämmelse kommer det därför att ta
en avsevärd tid innan reformen får full genomslagskraft.

Med hänsyn till det anförda och med beaktande av att jordägaren som
regel är en kommun anser utskottet att starka skäl talar för att låta den nya
lydelsen av 10 kap. 1 § JB bli tillämplig på äldre avtal om dessa avser
långvariga arrendeförhållanden varmed utskottet avser en arrendetid på
minst tio år. Äldre bestämmelser bör dock vara tillämpliga även på de
långvariga arrendena, om arrendeavtalet sägs upp före ikraftträdandet.
Övergångsbestämmelserna föreslås bli utformade i enlighet med vad som
skett tidigare i motsvarande fall.

Utskottets hemställan

Utskottet hemställer

att riksdagen med anledning av proposition 1984/85:111 antar av
utskottet i bilaga framlagt förslag till lag om ändring i jordabalken.

Stockholm den 23 april 1985

På lagutskottets vägnar
PER-OLOF STRINDBERG

LU 1984/85:36

6

Närvarande-. Per-Olof Strindberg (m), Lennart Andersson (s), Martin
Olsson (c), Elvy Nilsson (s), Mona Saint Cyr (m), Ingemar Konradsson (s),
Allan Ekström (m), Marianne Karlsson (c), Owe Andréasson (s), Stig
Gustafsson (s), Sigvard Persson (c), Per Israelsson (vpk), Inga-Britt Johansson
(s), Berit Löfstedt (s) och Sten Andersson i Malmö (m).

LU 1984/85:36

7

Bilaga

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 att 10 kap. 1 § skall ha
nedan angivna lydelse.

Regeringens förslag Utskottets förslag

10 kap. 1 §

Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål
än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på
arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att
upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda
bostad åt arrendatorn och honom närstående.

Vad som föreskrivs om bostadsarrende
gäller också i tillämpliga
delar när jord upplåts på arrende till
en förening som har till huvudsakligt
ändamål att i sin tur upplåta arrende
som avses i första stycket till sina
medlemmar. Bestämmelsen i 4 §
första stycket 1 skall i sådant fall avse
bostadshus på arrendestället som ägs
av någon till vilken föreningen har
upplåtit arrende. Vad som har sagts
nu medför dock inte aft föreningen
får sätta någon annan i sitt ställe utan
jordägarens samtycke.

Vad som föreskrivs i denna balk
om bostadsarrende gäller också i
tillämpliga delar när jord upplåts på
arrende till en förening som har till
huvudsakligt ändamål att i sin tur
upplåta arrende som avses i första
stycket till sina medlemmar. Bestämmelsen
i 4 § första stycket 1
skall i sådant fall avse bostadshus på
arrendestället som ägs av någon till
vilken föreningen har upplåtit arrende.
Vad som har sagts nu medför
dock inte att föreningen får sätta
någon annan i sitt ställe utan jordägarens
samtycke.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1985.

1 Balken omtryckt 1971:1209.

LU 1984/85:36

8

Regeringens förslag

2. I fråga om arrendeavtal som
har ingåtts före ikraftträdandet gäller
10 kap. 1 § i sin äldre lydelse fram
till den tidpunkt till vilken jordägaren
tidigast kan säga upp avtalet
genom uppsägning efter ikraftträdandet.

Utskottets förslag

2. I fråga om arrendeavtal som
har ingåtts före ikraftträdandet gäller
10 kap. 1 § i sin nya lydelse först
efter den tidpunkt till vilken jordägaren
tidigast kan säga upp avtalet
genom uppsägning efter ikraftträdandet.
Om arrendeförhållandet vid
arrendetidens utgång varat minst tio
år tillämpas dock 10 kap. 1 § i den
nya lydelsen från och med ikraftträdandet.
Detsamma gäller, om den
arrendetid som löper vid ikraftträdandet
enligt avtalet utgår först sedan
arrendeförhållandet varat minst tio
är.

3. Har arrendeavtal uppsagts före
ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

minab/gotab Stockholm 1985 82699