om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge (prop. 1984/85:197)

Betänkande 1985/86:LU11

Lagutskottets betänkande
1985/86:11

om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge
(prop. 1984/85:197) 1985/86:11

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet proposition 1984/85:197 om arrendeavräkning
vid ändrat kostnadsläge. Vidare behandlas två motioner (m resp. fp)
som väckts med anledning av propositionen och vari yrkas att lagstiftningen
görs tillämplig på bestående arrendeavtal först efter en övergångstid.

I propositionen föreslås att jordabalkens regler om jordbruksarrende
kompletteras med en bestämmelse som innebär att vid avräkning mellan
jordägaren och arrendatorn hänsyn skall kunna tas till förändringar i
penningvärdet mellan tiden för tillträdessyn och avträdessyn.

Utskottet tillstyrker bifall till propositionen och avstyrker motionsyrkandena.
M- och fp-ledamöterna reserverar sig till förmån för motionerna.
C-ledamöterna har avgivit ett särskilt yttrande i fråga om övergångsbestämmelserna.

Propositionen

I proposition 1984/85:197 föreslår regeringen (justitiedepartementet) efter
hörande av lagrådet att riksdagen antar i propositionen framlagt förslag till
lag om ändring i jordabalken.

Lagförslaget har fogats till detta betänkande som bilaga.

Beträffande propositionens huvudsakliga innehåll hänvisas till vad utskottet
anför på s. 2.

Motioner

Motion 1984/85:3223 av Börje Stensson (fp) vari yrkas att riksdagen beslutar
att de nya bestämmelserna i 9 kap. 23 § tredje stycket skall tillämpas på
avräkningsperioder som tar sin början efter lagens ikraftträdande.

Motion 1984/85:3224 av Allan Ekström (m) vari yrkas att riksdagen beslutar
att punkt 2 av övergångsbestämmelsen skall erhålla följande ändrade lydelse:

Den nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje stycket skall tillämpas även på
arrendeavtal som ingåtts före ikraftträdandet, dock att lagrummet skall gälla
i dess äldre lydelse fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan
uppsäga avtalet efter ikraftträdandet.

LU

1 Riksdagen 1985186.8sami. Nr 11

Utskottet

Enligt jordabalkens (JB) regler om jordbruksarrende skall arrendatorn
under arrendetiden vårda och underhålla arrendestället. Försämras det
genom att arrendatorn eftersätter vad som åligger honom, har jordägaren
rätt till ersättning (9 kap. 15 § JB). Arrendatorn är dock inte skyldig att
avhjälpa en brist som föreligger redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan
brist, har han rätt till ersättning av jordägaren (9 kap. 16 § JB). Avräkning
skall ske när arrendatorn avträder arrendestället (9 kap. 23 § JB). Avräkning
skall också ske i samband med förlängning av ett arrendeavtal, om mer
än nio år förflutit från tillträdet eller närmast föregående avräkning. Om inte
annat har avtalats, skall avräkningen grundas på en syn vid avräkningsperiodens
början och slut.

Syn och avräkning går i huvudsak till på följande sätt. Vid tillträdessynen
antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad det beräknas kosta att
avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdets bristsumma. Vid
avräkningsperiodens slut gör man på samma sätt och får då fram avträdets
bristsumma. Därefter sker en jämförelse mellan bristsummorna vid tillträdet
och avträdet. Är avträdets bristsumma större än tillträdets och ingår i
avträdets bristbelopp inte belopp som jordägaren skall stå för skall arrendatorn
i princip betala skillnaden. Är förhållandet det motsatta, skall jordägaren
betala skillnaden till arrendatorn.

Penningvärdeförändringen under senare år har medfört att kostnaden för
avhjälpande av brister i ett arrendeställe kan öka under avräkningsperioden.
Om hänsyn inte tas till sådana förändringar i kostnadsläget kan resultatet bli
att en arrendator som i enlighet med sina förpliktelser hållit arrendestället i
oförändrat skick ändå blir skyldig att betala ersättning till jordägaren.

I samband med proposition 1983/84:136 om ändringar i arrendelagstiftningen
behandlade utskottet en motion vari framfördes önskemål om att
penningvärdeändringen skulle kunna beaktas vid avräkning mellan jordägaren
och arrendatorn. I sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1983/
84:35) avstyrkte utskottet bifall till motionen. Utskottet framhöll därvid att
rättsläget inte var helt klart och att oklarheten inte var tillfredsställande. I
avvaktan på att högsta domstolen skulle avgöra ett från Svea hovrätt fullföljt
mål om saken ansåg emellertid utskottet att det inte fanns skäl för riksdagen
att göra något uttalande. Utskottet underströk dock vikten av att regeringen
noga följde frågan och särskilt beaktade om det med hänsyn till utgången i
högsta domstolen fanns anledning att på nytt överväga lagstiftningsåtgärder.

Högsta domstolen meddelade på sommaren 1984 dom i det förutnämnda
målet (se Nytt juridiskt arkiv 1984 s. 550). I motsats till hovrätten fann högsta
domstolen att reglerna om arrendeavräkning inte innebar att bristbelopp
schablonmässigt kunde räknas om med hänsyn till penningvärdets fall.

I propositionen föreslås att i jordabalken tas in en tvingande regel som
innebär att man vid avräkningen mellan jordägaren och jordbruksarrendatorn
skall beakta om kostnaderna för att avhjälpa de brister som förelåg vid
avräkningsperiodens början har förändrats under perioden (9 kap. 23 §
tredje stycket). Omräkningen skall göras schablonmässigt med ledning av ett
index. Som regel bör konsumentprisindex användas men visst utrymme för

LU 1985/86:11

2

tillämpning av andra index skall finnas. Lagändringen föreslås träda i kraft
den 1 januari 1986 och bli tillämplig också på bestående arrendeförhållanden.
I fråga om avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet skall äldre
regler alltjämt gälla om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar
skall beaktas eller om det med hänsyn till arrendevillkoren och
omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att
tillämpa den nya regeln.

Enligt utskottets mening är det inte tillfredsställande att som tidigare
berörts en arrendator som vårdat och underhållit arrendestället så att det
totalt sett inte försämrats ändå blir ersättningsskyldig gentemot jordägaren.
Det är inte heller rimligt att en jordägare kan bli skyldig att betala ersättning
till arrendatorn i andra fall än då arrendatorn rent faktiskt förbättrat
arrendestället. För att en rättvis bedömning skall kunna göras av frågan om
arrendestället förbättrats eller försämrats under avräkningsperioden och
därmed också av spörsmålet om parternas ersättningsskyldighet krävs det
enligt utskottets mening att vid avräkningen hänsyn kan tas till förändringar i
kostnadsläget. Starka skäl talar således för förslaget i propositionen, och
utskottet tillstyrker att det genomförs.

I motion 3223 (fp) hemställs att de nya reglerna skall gälla bara beträffande
avräkningsperioder som tar sin början efter lagens ikraftträdande. Motionären
har förståelse för att regeringen så snart som möjligt vill medverka till att
det oklara rättsläget som gäller frågan om kostnadsuppräkningar vid
avräkningar löses. De nya reglerna bör dock inte införas med retroaktiv
verkan.

I motion 3224 (m) yrkas att den nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje
stycket skall tillämpas på arrendeavtal som ingåtts före ikraftträdandet först
från den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan uppsäga avtalet efter
ikraftträdandet. Enligt motionärens mening är olika villkor i ett avtal så
beroende av varandra att en ändring i avtalet ej bör ske utan att parterna haft
möjlighet att ta ställning till hur ändringen skall påverka andra avtalsvillkor.
En sådan bedömning kan ske först i samband med förlängning av avtalet i
fråga. Enligt motionären talar därför övervägande skäl för att lagen icke ges
tillbakaverkande kraft. I motionen framhålls vidare att den föreslagna
övergångsbestämmelsen dessutom lätt inbjuder till tvist mellan parterna med
hänsyn till det i bestämmelsen uppställda oskälighetsvillkoret.

Utskottet vill för sin del understryka att det är en allmän princip att nya
civilrättsliga regler inte skall ges retroaktiv verkan om inte starka skäl talar
för annat. Vid tidigare arrendereformer har därför övergångsbestämmelserna
i princip utformats så att de nya reglerna blivit tillämpliga på äldre avtal
först sedan de förlängts på grund av utebliven uppsägning. I fråga om
långvariga arrenden har dock i vissa fall nya bestämmelser gjorts omedelbart
tillämpliga på äldre avtal. Som skäl härför har anförts att det fanns risk för att
ett antal arrenden kunde komma att sägas upp, något som kunde få
betydande negativa konsekvenser särskilt när det gällde långvariga arrenden.
Frågan om nya arrendereglers tillämplighet på äldre avtal behandlades
senast av utskottet i samband med införandet av lagstiftningen om arrendatorer
rätt att förvärva arrendestället (LU 1984/85:35). Utskottet fann då att
med hänsyn till de intressen som bar upp lagstiftningen de nya reglerna borde

LU 1985/86:11

3

bli omedelbart tillämpliga på äldre avtal också då arrendeförhållandet inte
varit långvarigt.

Med hänsyn till både arrendatorns och jordägarens intressen är det enligt
utskottets mening angeläget att den nu föreslagna lagändringen blir tillämplig
på arrendeavtal som slutits före ikraftträdandet när fråga är om
avräkningsperioder som börjar efter ikraftträdandet. De nya bestämmelserna
bör däremot, som departementschefen framhåller, inte tillämpas beträffande
avräkningsperioder som har löpt ut då lagen träder i kraft, även om
avräkningen slutförs senare. När det gäller de löpande avräkningsperioderna
kan utskottet i och för sig dela motionärernas uppfattning om olämpligheten
av en lagstiftning som i hög grad griper in i bestående rättsförhållanden.
Särskilt kan invändningar resas mot en ordning som innebär att den nya
bestämmelsen blir tillämplig när parterna före ikraftträdandet bestämt
villkoren under förutsättningen att någon indexuppräkning inte skall ske. De
föreslagna övergångsbestämmelserna innebär emellertid att den nya indexuppräkningen
inte blir tillämplig i de fall då parterna i avtalet reglerat hur
kostnadsförändringar skall beaktas eller då det skulle vara oskäligt att
tillämpa regeln. Enligt utskottets mening innebär förslaget en fullt godtagbar
avvägning mellan å ena sidan intresset av att lagstiftningen blir omedelbart
tillämplig i så stor utsträckning som möjligt och å andra sidan intresset av att
bestående rättsförhållanden inte skall påverkas av ny lagstiftning.

På anförda skäl tillstyrker utskottet förslaget till övergångsbestämmelser
och avstyrker bifall till motionerna 3223 och 3224.

Utskottets hemställan

Utskottet hemställer

att riksdagen med avslag på motionerna 1984/85:3223 och 1984/
85:3224 antar det i proposition 1984/85:197 framlagda förslaget till lag
om ändring i jordabalken.

Stockholm den 19 november 1985

På lagutskottets vägnar

Per-Olof Strindberg

Närvarande: Per-Olof Strindberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson
(s), Stig Gustafsson (s), Martin Olsson (c), Inga-Britt Johansson (s),
Allan Ekström (m), Bengt Kronblad (s), Inger Hestvik (s), Bengt Harding
Olson (fp), Gunnar Thollander (s), Marianne Karlsson (c), Hans Rosengren
(s), Ewy Möller (m) och Kjell Arne Welin (fp).

LU 1985/86:11

4

Reservation

LU 1985/86:11

Per-Olof Strindberg (m), Allan Ekström (m), Bengt Harding Olson (fp),
Ewy Möller (m) och Kjell Arne Welin (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3 börjar med ”Utskottet vill”
och på s. 4 slutar med ”och 3224” bort ha följande lydelse:

Som utskottet framhållit då förslag till ändringar i arrendelagstiftningen
tidigare behandlats i riksdagen (se LU 1978/79:23) är det en allmän princip
att nya civilrättsliga regler inte skall ges retroaktiv verkan såvida inte starka
skäl talar för annat. Vid tidigare arrendereformer har därför övergångsbestämmelserna
i huvudsak utformats så att de nya reglerna blivit tillämpliga på
bestående avtal först sedan avtalet förlängts på grund av utebliven uppsägning.

När det gäller den nu aktuella ändringen i arrendelagstiftningen anser
utskottet i likhet med motionärerna att det inte finns skäl för att såsom
föreslås i propositionen de nya reglerna bör ges retroaktiv verkan och
därmed ingripa i bestående rättsförhållanden. Åtskilliga remissinstanser har
också uttalat sig för att reglerna blir tillämpliga på gällande arrendeavtal först
efter en övergångsperiod. Även om den i propositionen föreslagna övergångsbestämmelsen
ger ett visst utrymme för parterna att också efter
ikraftträdandet tillämpa äldre avtalsvillkor har skälen mot en retroaktiv
lagstiftning sådan tyngd att förslaget inte bör genomföras. Härtill kommer att
den föreslagna oskälighetsregeln kan leda till onödiga tvister mellan parterna.

När det gäller den närmare utformningen av en övergångsbestämmelse
som förhindrar att lagstiftningen får retroaktiv verkan anser utskottet att
starka skäl kan anföras för både den i motion 3223 och den i motion 3224
föreslagna lösningen. Med hänsyn till att som ovan redovisats övergångsbestämmelserna
vid tidigare arrendereformer utformats så att lagstiftningen
blivit tillämplig på bestående avtal först sedan dessa förlängts förordar
utskottet att så också sker nu. Genom en sådan övergångsreglering tillgodoser
man inte bara intresset av enhetlighet i lagstiftningen utan möjliggör
också för parterna att justera arrendevillkoren med hänsyn till de nya
bestämmelserna och att avtala om avräkningsperiodernas längd. Utskottet
tillstyrker således bifall till motion 3224. Ställningstagandet innebär att syftet
med motion 3223 i allt väsentligt blir tillgodosett.

dels att utskottet bort hemställa

att riksdagen med bifall till motion 1984/85:3224 och med anledning
av motion 1984/85:3223 antar det i proposition 1984/85:197 framlagda
förslaget till lag om ändring i jordabalken med den ändringen att 2.
övergångsbestämmelser erhåller följande såsom Reservanternas förslag
betecknade lydelse:

5

Regeringens förslag

2. Den nya bestämmelsen i 9 kap.

23 § tredje stycket skall tillämpas
också beträffande avräkningsperioder
som löper vid ikraftträdandet.

Detta gäller dock inte, om parterna i
arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar
skall beaktas eller
om det med hänsyn till arrendevillkoren
och omständigheterna vid arrendevillkorens
tillkomst skulle vara
oskäligt att tillämpa den nya bestämmelsen.

Särskilt yttrande

Martin Olsson och Marianne Karlsson (båda c) anför:

Av principiella skäl bör lagstiftning inte ges retroaktiv verkan så att nya
regler blir tillämpliga på gällande avtal och därigenom ändrar förutsättningarna
för avtalet jämfört med vad som gällde då det ingicks. Starka skäl måste
föreligga för att man enligt vår mening skall frångå denna huvudregel. Detta
fastslog även lagutskottet i sitt betänkande 1978/79:23 avseende rätten till
självinträde för jordägaren.

Vid behandlingen av proposition 1983/84:136 med förslag dels till ändringar
i arrendelagstiftningen, bl. a. överlåtelserätt för arrendatorn, dels rätt för
arrendatorn att förvärva arrendestället, reserverade vi oss (LU 1983/84:35
och LU 1984/85:35) mot att låta de nya reglerna få retroaktiv verkan.

I det nu föreliggande förslaget om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge
finns däremot flera starka skäl för att inte motsätta sig att den i
propositionen föreslagna nya regeln skall kunna tillämpas även på gällande
avtal. Förslaget i propositionen medför nämligen dels ett klarläggande av
rättsläget, vilket var oklart före högsta domstolens dom i saken, dels att den
nya regeln inte skall gälla om parterna i arrendeavtalet reglerat hur
kostnadsförändringar skall beaktas. Dessutom föreslås i propositionen - till
skillnad från i promemorieförslaget - att den nya bestämmelsen inte skall
gälla ”om det med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid
arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att tillämpa den nya bestämmelsen”.

Det bör observeras att de remissinstanser som motsatte sig övergångsbestämmelserna
hade att ta ställning till promemorieförslaget, i vilket det
sistnämnda undantaget ej fanns med.

Reservanternas förslag

2. I fråga om arrendeavtal som har
ingåtts före ikraftträdandet gäller den
nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje
stycket först från och med den tidpunkt
till vilken jordägaren tidigast
kan säga upp avtalet genom uppsägning
efter ikraftträdandet.

LU 1985/86:11

6

Förslag till
Lag om ändring i jordabalken

LU 1985/86:11
Bil.

Härigenom föreskrivs att 9 kap. 23 § jordabalken1 skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9 kap.

23 §

Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestället
avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån avtal
därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning
alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast
föregående avräkning.

Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens
böljan och slut.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1986.

2. Den nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje stycket skall tillämpas
också beträffande avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet. Detta
gäller dock inte, om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar
skall beaktas eller om det med hänsyn till arrendevillkoren och
omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att
tillämpa den nya bestämmelsen.

1 Balken omtryckt 1971:1209. 7

Vid avräkningen skall beaktas
om kostnaderna för att avhjälpa de
brister som förelåg vid avräkningsperiodens
början har förändrats
under perioden.

gotab Stockholm 1985 83578