Ny fastighetsmäklarlag (förnyad behandling)

Betänkande 1994/95:LU33

Lagutskottets betänkande 1994/95:LU33

Ny fastighetsmäklarlag (förnyad behandling)

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Propositionen
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservation

1994/95
LU33

Inledning

I betänkandet 1994/95:LU15 behandlade utskottet regeringens
proposition 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag jämte fyra
motioner som väckts med anledning av propositionen.

Vid kammarbehandlingen av nämnda betänkande den 22 februari
1995 beslutade riksdagen att återförvisa ärendet till utskottet.

I detta betänkande tar utskottet upp ärendet till förnyad
behandling. Denna behandling föranleder ändrade
ställningstaganden från utskottets sida endast i fråga om en i
propositionen föreslagen bestämmelse om förbud mot
fastighetshandel samt tidpunkten för lagens ikraftträdande.
Därutöver tar utskottet i detta betänkande upp spörsmålet om hur
examinations- och utbildningsfrågorna organisatoriskt bör
hanteras.

Sammanfattning

I förevarande proposition föreslås att en ny lag om
fastighetsmäklare skall ersätta den sedan 1984 gällande
fastighetsmäklarlagen. Förslaget innebär en genomgripande
förändring av de nuvarande näringsrättsliga reglerna, och flera
bestämmelser föreslås i syfte att effektivisera registrerings-
och tillsynsfunktionerna.

Förslaget innebär vidare nya civilrättsliga regler som tar
sikte på hur mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Den
grundsyn som genomsyrar flera av dessa regler är att en mäklare
skall uppträda som en i princip opartisk mellanman som både
köpare och säljare skall kunna ha förtroende för. Mäklarna
åläggs en uttrycklig skyldighet att -- i enlighet med vad som
följer av god fastighetsmäklarsed -- iaktta både säljarnas och
köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. Som en konsekvens
av tanken att mäklaren skall uppträda som en i princip opartisk
mellanman föreslås att mäklaren inte skall få företräda säljare
eller köpare som ombud och inte heller skall ha rätt att i sin
verksamhet bedriva handel med egna fastigheter eller eljest ägna
sig åt annan verksamhet som till sin art är sådan att den kan
rubba förtroendet för honom som mäklare.

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.

I de med anledning av propositionen väckta motionerna
kritiseras propositionen i olika hänseenden. Frågan om mäklarens
ställning som en opartisk mellanman tas upp i två
motionsyrkanden. Vidare ifrågasätts i ett motionsyrkande ett i
propositionen framlagt förslag till sanktion för att
upprätthålla krav på skriftliga uppdragsavtal, liksom de regler
som föreslås för hanteringen av handpenning. I en motion
kritiseras förslaget att upphäva ett nu gällande undantag från
lagens tillämpning när det gäller viss förmedling av
bostadsrätter. Övriga motionsyrkanden rör lokaliseringen av den
i propositionen föreslagna nya registrerings- och
tillsynsmyndigheten samt frågan om skydd för titeln
fastighetsmäklare.

Företrädare för Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarförbundet,
Högskolemäklarföreningen, HSB, Riksbyggen, Sveriges
bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) och Sveriges
Trähusfabrikers Riksförbund (STR) har inför utskottet framfört
organisationernas synpunkter på propositionen. På utskottets
begäran har professor Sten Hillert, Uppsala, informerat om
begreppet god fastighetsmäklarsed. Skrivelser i ärendet har
inkommit från Fastighetsmäklarförbundet,
Högskolemäklarföreningen, HSB, Riksbyggen, SBC, STR, Högskolan i
Gävle/Sandviken, Sektionen för fastighetsvärdering inom
Samfundet för fastighetsekonomi, Svensk Fastighetsförmedling
samt från enskilda fastighetsmäklare.

Utskottet förordar en ändrad lydelse av lagens bestämmelse om
förbud mot fastighetshandel (14 §). Vidare gör utskottet en
annan bedömning än den som redovisas i propositionen när det
gäller frågan huruvida mäklarlagen är tillämplig
i de fall en mäklare -- i strid med förbudet mot
fastighetshandel -- säljer egna fastigheter samt också i de fall
en mäklare fullgör ett uppdrag som ombud för uppdragsgivaren.
Utskottet tar också upp spörsmålet om hur examinations- och
utbildningsfrågorna organisatoriskt bör hanteras. Slutligen
förordar utskottet att den nya lagstiftningen skall träda i
kraft den 1 oktober 1995.

I övrigt tillstyrker utskottet propositionen och avstyrker
bifall till samtliga motionsyrkanden.

Till betänkandet har fogats en reservation (m, mp) beträffande
mäklarens ställning samt ett särskilt yttrande (m).

Propositionen

I proposition 1994/95:14 föreslår regeringen
(Justitiedepartementet) efter hörande av Lagrådet att riksdagen
antar det i propositionen framlagda förslaget till ny
fastighetsmäklarlag.

Lagförslaget har intagits som bilaga till betänkandet.

Motionerna

1994/95:L3 av Per Stenmarck m.fl. (m) vari yrkas att riksdagen
beslutar att anta förslaget till ny fastighetsmäklarlag med den
ändring som angivits i motionen.

1994/95:L4 av Sören Lekberg och Nils T Svensson (s) vari yrkas

1. att riksdagen avslår förslaget att slopa
undantagsbestämmelsen i 2 § andra stycket mäklarlagen,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om behovet av utredningar i denna och
angränsande frågor.

1994/95:L5 av Stig Bertilsson (m) vari yrkas

1. att riksdagen beslutar om ändring i regeringens förslag om
synen på fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag i enlighet med
vad i motionen anförts,

2. att riksdagen beslutar att titeln fastighetsmäklare skall
skyddas.

1994/95:L6 av Sinikka Bohlin och Axel Andersson (s) vari yrkas
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden
till Gävle.

Utskottet

Allmän bakgrund

Före 1984 ställde samhället inga krav på den som ville ägna
sig åt fastighetsmäklaryrket. Den som så önskade kunde dock
ansöka om auktorisation hos en handelskammare. Reglerna för
sådan frivillig auktorisation hade fastställts i en kungörelse
år 1947, vilken innehöll krav på bl.a. utbildning, erfarenhet
och ansvarsförsäkring. Endast en mindre del av mäklarkåren var
ansluten till auktorisationssystemet. Till en del berodde detta
på att mäklare, som i och för sig uppfyllde de nyss nämnda
kraven, var uteslutna från möjligheten att bli auktoriserade
därför att handelskamrarna som ytterligare krav fordrade att
mäklaren hade en fri och oberoende ställning. Anställda vid
bankägda eller på annat sätt bankanslutna företag hörde till dem
som på grund av sistnämnda krav inte kunde bli auktoriserade.

Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som trädde i kraft
den 1 juli 1984, infördes både näringsrättsliga och
civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Samtidigt upphörde
ordningen med den frivilliga auktorisationen.

Lagen gäller för alla fysiska personer som yrkesmässigt
förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och
arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna innebär att
varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen
i det län där han huvudsakligen är verksam. För registrering
uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäkleri
skall vara myndig och får inte vara försatt i konkurs eller ha
förvaltare enligt föräldrabalken. Han skall vidare ha en
försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom enligt
lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill
ett belopp om 500 000 kr för varje skadefall. Det ställs
slutligen krav på tillfredsställande utbildning samt att
personen i fråga bedöms vara lämplig som fastighetsmäklare.
Närmare bestämmelser om villkoren för registrering och om
registreringsförfarandet får meddelas av regeringen eller
myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestämmelser har
utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare.

Om en registrerad fastighetsmäklare inte längre uppfyller
kraven för registreringen eller inte betalar föreskriven
registreringsavgift, skall länsstyrelsen återkalla
registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart.
Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att
återkalla registreringen meddela fastighetsmäklaren en varning.

Mot den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan
att vara registrerad kan länsstyrelsen ingripa endast genom att
vid vite förelägga vederbörande att upphöra med verksamheten.
Ett vitesföreläggande kan meddelas även i samband med en
återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden om fastighetsmäklare kan
överklagas till kammarrätten.

I civilrättsligt hänseende innehåller lagen bestämmelser om
hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och hur
ersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att
uppdraget skall utföras omsorgsfullt och med iakttagande av god
fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare
de råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att
köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för
överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten.
Fastighetsmäklaren har också en skyldighet att själv kontrollera
vissa uppgifter, t.ex. när det gäller säljarens förfoganderätt
samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling
till konsumenter skall mäklaren tillhandahålla förvärvaren en
skriftlig beskrivning av förmedlingsobjektet jämte en kalkyl
över dennes boendekostnader.

En mäklare som med uppsåt eller av oaktsamhet åsidosätter sina
förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta
den skada som till följd härav drabbar någon av parterna.

Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i
huvudsak att ersättningen, om inte annat har avtalats, skall
utgå i form av provision, beräknad på försäljningspriset. Om
mäklaren själv eller någon närstående till honom förvärvar
förmedlingsobjektet, har mäklaren inte rätt till ersättning.

Riksdagen behandlade redan hösten 1988 en motion med yrkande
om bl.a. en översyn av fastighetsmäklarlagen (se bet.
1988/89:LU1). I motionen framhölls att lagen inte hade fått den
effekt som var åsyftad. Motionärerna pekade på att avsaknaden av
en närmare definition av begreppet god fastighetsmäklarsed
medfört problem för både köpare och säljare samt orsakat
svårigheter när det gäller att förhindra att mindre nogräknade
mäklare fortsätter sin verksamhet. I det sammanhanget påpekade
motionärerna att det medel lagen anvisar för att komma till
rätta med oregistrerade mäklare, vitesförbud, har visat sig vara
ett trubbigt instrument. De framhöll vidare att länsstyrelsernas
tillsyn över mäklarna inte är tillfredsställande, och de angav
som förklaring dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på
resurser. En annan nackdel med lagen var enligt motionärerna att
uppkommande tvister i många fall måste lösas domstolsvägen.
Motionärerna ansåg att det borde övervägas om det inte bör
tillskapas ett institut för tvistlösning på området, exempelvis
inom ramen för Allmänna reklamationsnämnden.

Motionen remissbehandlades. Så gott som samtliga
remissinstanser stödde motionärernas önskemål om en översyn av
lagen. I remissyttrandena påpekades att även andra än de av
motionärerna angivna spörsmålen borde övervägas. Exempelvis
pekade flera remissinstanser på behovet av ett klarläggande i
frågan huruvida lagen är tillämplig då svenska mäklare förmedlar
fastigheter belägna utomlands.

Vid sin behandling av motionen fann utskottet att det var
angeläget att de problem som har yppat sig vid den praktiska
tillämpningen av lagen undanröjs och att en översyn av lagen
därför borde komma till stånd i lämpligt sammanhang. Utskottet
framhöll att en lösning när det gäller de aktualiserade frågorna
om länsstyrelsens resurser för tillsynsverksamheten inte borde
anstå till dess översynen slutförts. Vad utskottet anfört gav
riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr.
1988/89:6).

Med anledning av riksdagens tillkännagivande tillfördes
länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus
län för budgetåret 1989/90 vissa extra medel för en förstärkning
av tillsynsverksamheten.

Utskottet har även senare vid flera tillfällen tagit ställning
till motioner om fastighetsmäklare. I sitt av riksdagen godkända
betänkande 1990/91:LU26 behandlades motioner med krav på
högskoleutbildning för fastighetsmäklare och om kompetenskrav
för fastighetsvärderingsmän. Motionerna avslogs. Utskottet
fann sig inte kunna förorda högskoleutbildning som
registreringskrav för alla mäklare. Utskottet erinrade i
sammanhanget om att ett sådant villkor skulle medföra bl.a. att
det helt övervägande antalet av de yrkesverksamma mäklarna blev
obehöriga och att det knappast kan hävdas att högskoleutbildning
krävs vid alla de skiftande typer av förmedlingsuppdrag som
förekommer. Vidare framhöll utskottet att de missförhållanden i
mäklarbranschen som påtalats från olika håll inte främst synes
ha sin orsak i bristande utbildning av mäklare utan i stället i
att kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare
varit bristfällig. Under hänvisning till ställningstagandet i
det tidigare nämnda betänkandet har därefter ytterligare två
motioner med krav på högskoleutbildning för mäklare avslagits
(se bet. 1991/92:LU24).

Den av riksdagen begärda översynen av fastighetsmäklarlagen
har bedrivits inom Justitiedepartementet och har redovisats i
departementspromemorian Ds 1992:87 Ny fastighetsmäklarlag.
Promemorian, som har remissbehandlats, ligger till grund för
propositionen.

Utskottet kommer nedan, efter en redovisning av propositionens
förslag i huvuddrag, att ta upp de frågor som har aktualiserats
genom motionerna eller som eljest har tilldragit sig utskottets
uppmärksamhet.

Propositionens förslag i huvuddrag

Propositionen berör stora delar av den gällande lagen och
innehåller både förslag till ändringar i nu gällande
bestämmelser och förslag till helt nya regler. Detta medför så
stora förändringar i regleringen att en ny lag föreslås ersätta
den sedan 1984 gällande fastighetsmäklarlagen.

Den nya lagen föreslås innehålla ändrade näringsrättsliga
regler om registrering och tillsyn över fastighetsmäklare och
nya civilrättsliga regler om hur fastighetsmäklaren skall
fullgöra sitt uppdrag. Ändringarna syftar i första hand till att
förstärka skyddet för enskilda som anlitar fastighetsmäklare.
Den nya lagen är, i samma omfattning som den gällande, tvingande
till förmån för konsumenter.

Enligt en särskild undantagsbestämmelse i gällande lag skall
lagen inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter
som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en
riksorganisation eller till en regional organisation för
bostadsrättsföreningar. Den nya lagen skall dock gälla även för
denna grupp av mäklare.

När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en
skärpning av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom
att ett uttryckligt redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås
att endast den som har för avsikt att vara yrkesverksam som
fastighetsmäklare skall ha rätt till registrering. En
fastighetsmäklare skall vara skyldig att ha en ansvarsförsäkring
som täcker skadeståndsskyldighet som kan drabba en mäklare som
åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen.

De nya civilrättsliga regler som föreslås tar sikte på hur
mäklarna skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Grundsynen, som
går igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda
som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare
skall kunna ha fullt förtroende för. Mäklare får enligt
förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både säljarnas och
köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. I enlighet med
den regeln föreslås också ett förbud för mäklare att företräda
säljare eller köpare som ombud. Undantag från förbudet görs dock
för begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger
det. Vidare föreslås förbud mot s.k. självinträde. Mäklare skall
inte ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själva träda
in som köpare av en fastighet som de har åtagit sig att förmedla
eller genom att förmedla fastigheten till någon närstående. Det
skall inte heller vara tillåtet för en mäklare att bedriva
handel med egna fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är
ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning
skall få förenas med mäklarverksamhet.

Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt
uppdrag enligt god fastighetsmäklarsed. Begreppet god
fastighetsmäklarsed skall liksom hittills utvecklas och närmare
preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras
i propositionen, och i det sammanhanget belyses några
företeelser som exempel på förhållanden som inte bör anses
förenliga med god fastighetsmäklarsed. Det gäller anlitande av
oregistrerade medhjälpare vid fullgörande av väsentliga delar av
ett förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att redovisa spekulanter
för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provision.

Skriftlig form skall vara obligatorisk för alla uppdragsavtal.

När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget
genom att en ny regel föreslås om förmedling av utomlands
belägna fastigheter. Regeln innebär att mäklarlagen blir
tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig
del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige.

En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som
fastighetsmäklare utan att vara registrerad.

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.

Mäklarens ställning

I propositionen diskuteras utförligt frågan huruvida det bör
krävas av mäklaren att han vid fullgörandet av sitt uppdrag
strävar efter att tillgodose både säljarens och köparens
intresse eller om han i stället kan bevaka uppdragsgivarens, i
regel säljarens, intresse i större utsträckning.

I det sammanhanget slås fast att kärnan i fastighetsmäklarens
uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har
intresse av att sluta avtal med varandra. Att mäklarens uppdrag
med tiden har vidgats så att han regelmässigt utför en hel del
övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att
träffa avtal med varandra kan enligt propositionen inte tas till
intäkt för att mäklarens traditionella ställning som en opartisk
mellanman har övergivits och att han i stället skall ta till
vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom sägs
denna utveckling stämma väl överens med det traditionella sättet
att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare
och köpare kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen
att ge upplysningar, förmedla kontakt med kreditgivare och att
hjälpa parterna med att upprätta köpehandlingar som fyller
lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter är han båda
parter till hjälp, och han bör därvid vara skyldig att beakta
båda parters intresse. Enligt propositionen ligger det ett värde
i att mäklaren så långt som möjligt intar en neutral roll som
opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna.

Däremot framstår det enligt propositionen som naturligt att
mäklaren, när det gäller rent affärsmässiga överväganden, t.ex.
frågor om priset på det förmedlade objektet, stödjer sin
uppdragsgivare snarare än motparten. Det ligger dock ingen
motsättning i detta eftersom motparten knappast förväntar sig en
strikt neutralitet från mäklarens sida i sådana frågor.

En utgångspunkt i propositionen är att mäklaren i allt har att
iaktta god fastighetsmäklarsed, och det påpekas att en mäklare
inte i något fall kan frångå vad som följer av god mäklarsed för
att främja sin uppdragsgivares intressen. Det framhålls vidare
att god mäklarsed får anses medföra att mäklaren skall informera
båda parterna om mäklarsedens innebörd i det nu diskuterade
hänseendet.

I propositionen framhålls att det i viss utsträckning
förekommer att mäklare uppfattar sig mer eller mindre som ombud
för säljaren och att de också fullgör sina uppdrag i enlighet
med den uppfattningen. Eftersom detta strider mot den grundsyn
som bör gälla, föreslås en uttrycklig bestämmelse om att
mäklaren skall iaktta både säljarens och köparens intresse när
han fullgör sitt uppdrag.

I motion L3 av Per Stenmarck m.fl. (m) anförs att kravet på
mäklaren att ta till vara både säljarens och köparens intresse
knappast är realistiskt. Mäklaren får i regel sitt uppdrag från
den ena av parterna, oftast säljaren. För parterna lika väl som
för mäklaren framstår det enligt motionärerna som naturligt att
mäklaren i första hand tillgodoser uppdragsgivarens intresse,
vilket i allmänhet innebär att söka få ut ett så högt pris som
möjligt.

Det skydd som både säljaren och köparen har rätt att fordra
uppnås enligt motionärerna i väl så hög grad redan genom den i
lagen inskrivna skyldigheten för mäklaren att utföra sitt
uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
I detta ligger att mäklare skall uppträda på ett förtroendefullt
sätt mot både säljare och köpare samt att båda skall kunna
förlita sig på den sakkunskap som mäklaren besitter. Detta är
grundnormen för alla mäklaruppdrag.

Det anförda leder enligt motionärerna till att någon
lagstadgad förpliktelse för mäklaren att iaktta både säljarens
och köparens intresse inte bör införas. Motionärerna yrkar
därför avslag på den föreslagna bestämmelsen om att mäklaren
skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Samma tankar förs fram i motion L5 av Stig Bertilsson (m).
Motionären anser att lagförslaget bygger på en orimlig grundsyn
när det gäller kravet på att fastighetsmäklaren skall uppträda
som en i princip opartisk mellanman med skyldighet att ta till
vara både köparens och säljarens intresse. Motionären yrkar att
riksdagen ändrar propositionens förslag i denna del (yrkande 1
i denna del).

Utskottet kan konstatera att redan nuvarande regler innebär
att mäklaren skall ta till vara både säljarens och köparens
intresse.

I nuvarande 9 § föreskrivs sålunda att fastighetsmäklaren
skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av
god fastighetsmäklarsed. Vidare skall fastighetsmäklaren enligt
10 § i gällande lag -- i enlighet med vad god mäklarsed kräver
-- ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan
behöva om fastigheten och om andra förhållanden som har samband
med överlåtelsen. Enligt sistnämnda bestämmelse skall mäklaren
också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de
uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för
köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller
låter undersöka fastigheten.

Den i propositionen föreslagna ordningen innebär inte något
avsteg från vad som för närvarande ligger i begreppet god
fastighetsmäklarsed. Det av motionärerna kritiserade tillägget
skall främst ses som ett förtydligande av begreppet.

Utskottet delar den syn på mäklarens ställning i förhållande
till uppdragsgivaren och dennes motpart som redovisas i
propositionen. Synen på mäklaren som en i princip oberoende
mellanman bör även fortsättningsvis vara vägledande för hur
mäklaren vid utförandet av anförtrodda uppdrag skall förhålla
sig till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Med hänsyn till
den betydande oklarhet som föreligger, inte minst bland
fastighetsmäklarna själva, bör en uttrycklig regel, såsom
föreslagits, införas i fastighetsmäklarlagen. Utskottet
tillstyrker således propositionens förslag och avstyrker bifall
till motionerna L3 samt L5 yrkande 1 i denna del.

Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?

I propositionen föreslås en ny regel som innebär att mäklaren
inte får företräda köpare eller säljare som ombud. Förbudet
skall dock inte gälla generellt. Mäklaren skall nämligen kunna
åta sig begränsade ombudsåtgärder i den mån god
fastighetsmäklarsed medger det.

I propositionen anförs att från fastighetsmäklarens verksamhet
undantas genom den nya regeln ett slags uppdrag som typiskt sett
inte bör förenas med traditionell mäklarverksamhet. Köpare och
presumtiva köpare skall inte behöva räkna med att mäklare kan ha
särskilda förpliktelser gentemot sina uppdragsgivare, utöver vad
som gäller enligt mäklarlagen.

Trots den principiella inställningen finns det dock enligt
propositionen praktiska skäl som talar för att en mäklare skall
kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade situationer. Som
exempel anges avslutande åtgärder i anledning av en
fastighetsförsäljning. En mäklare skall således kunna kvittera
köpeskillingen och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så
länge det rör sig om rättshandlingar av endast formell
betydelse.

Stig Bertilsson kritiserar i motion L5 den föreslagna regeln
och yrkar att propositionsförslaget avslås i denna del (yrkande
1 delvis). Motionären framhåller att den föreslagna regeln
innebär att den som vill ge någon ett försäljningsuppdrag och
avser att uppdragstagaren skall sköta försäljningen med
iakttagande av vederbörandes intressen och agera aktivt för
dennes räkning inte skall kunna få hjälp med detta av en
fastighetsmäklare.

Utskottet har ingen erinran mot den föreslagna regeln om
förbud för mäklaren att företräda köpare eller säljare som
ombud. Enligt utskottets mening kan regeln snarast ses som ett
klargörande komplement till principen om mäklarens oberoende
ställning och hans skyldighet att se till både säljarens och
köparens intresse. Utskottet tillstyrker med det sagda
propositionens förslag i denna del och avstyrker bifall till
motion L5 yrkande 1 i denna del.

En särskild fråga som behandlas i propositionen gäller
huruvida lagen är tillämplig när mäklare åtagit sig ett
ombudsuppdrag. Utskottet vill fästa uppmärksamheten på vad som i
det avseendet redovisas i propositionen. Där sägs på s. 48
bl.a.:

Enligt 1 § i den nuvarande lagen om fastighetsmäklare avses
med fastighetsmäklare i lagens mening en fysisk person som
förmedlar bl.a. fastigheter. Regeringen föreslår ingen ändring
därvidlag. Med begreppet förmedling kan inte vara avsett annat
än mäklarverksamhet i traditionell mening, dvs. det arbete som
går ut på att sammanföra uppdragsgivaren med en motpart som är
lämplig att ingå avtal med. Denna traditionella mäklarroll måste
i princip anses oförenlig med uppdraget att ensidigt företräda
ena partens intresse.

Den mäklare som åtar sig att ombesörja en
fastighetsförsäljning för säljarens räkning eller att köpa en
fastighet för köparens räkning, kan alltså inte anses ha ingått
ett förmedlingsavtal. Mäklaren har i det fallet i stället åtagit
sig ett försäljnings- eller köpuppdrag, för vilket
fastighetsmäklarlagen inte gäller. När mäklaren utför ett
sådant uppdrag är han, till följd av ombudssituationen, skyldig
att lojalt ta till vara sin huvudmans intresse. På motsvarande
sätt kan ett förmedlingsavtal bringas att upphöra genom att
mäklaren får uppdragsgivarens fullmakt att slutföra en
försäljning eller ett köp.

Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombud
för sin uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför allt
drabbas uppdragsgivarens motpart. Denne har i allmänhet inte
anledning att räkna med annat än att mäklare i all yrkesmässig
verksamhet omfattas av mäklarlagens bestämmelser. I den mån
mäklaren handlar med stöd av fullmakt från sin uppdragsgivare är
han dock inte skyldig att iaktta mäklarlagens handlingsregler
gentemot uppdragsgivarens motpart. Dessutom kan lagens
skadeståndsregler inte åberopas mot en sådan mäklare. För
motparten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdrag
faller utanför mäklarlagens tillämpningsområde.

Utskottet kan för sin del inte dela den uppfattning om lagens
innebörd som sålunda redovisas i propositionen. Utskottet gör i
stället följande bedömning.

Enligt 1 § i nuvarande lag gäller lagen för fastighetsmäklare
som yrkesmässigt förmedlar fastigheter m.m. Bestämmelsen, som
enligt förslaget oförändrad förs över till den nya lagen, kan
enligt utskottets mening inte rimligen ges annan innebörd än att
lagen är avsedd att omfatta yrkesverksamma mäklares
yrkesverksamhet utan någon begränsning. Varken i lagen eller i
dess förarbeten finns stöd för uppfattningen att lagen skulle
sättas ur spel därför att mäklaren i något hänseende handlar i
strid med uttryckliga lagregler eller god mäklarsed.

Däremot kan konstateras att den föreslagna lagen innehåller
bestämmelser som ger klart besked om att det är det motsatta
förhållandet som gäller. Av 20 §, som anger omfattningen av
mäklares skadeståndsansvar, följer att mäklaren kan åläggas
skadeståndsansvar enligt lagen bl.a. för det fall han
åsidosätter den föreslagna regeln i 15 §, enligt vilken han är
förhindrad att uppträda som ombud för köpare eller säljare.
Vidare skall, enligt den föreslagna 8 §, Fastighetsmäklarnämnden
kunna återkalla registreringen eller meddela varning beträffande
den fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheter
enligt lagen. Även denna regel skall kunna tillämpas när en
fastighetsmäklare har handlat i strid med 15 §.

Under hänvisning till det sagda har utskottet den bestämda
uppfattningen att den nya lagen skall tillämpas utan hinder av
att mäklaren agerar med stöd av fullmakt. En av lagens
viktigaste funktioner är just att tillhandahålla skyddsregler
för att lindra effekterna för enskilda av att mäklare handlar i
strid med lagens uttryckliga regler eller god
fastighetsmäklarsed.

Utskottet kan i så måtto dela propositionens uppfattning, att
ett ombudsuppdrag som en mäklare åtar sig inte kan anses som ett
förmedlingsuppdrag. Som framgår av det anförda för det
emellertid för långt att på den grunden från mäklarlagens
tillämpningsområde skilja ut uppdrag som fullgörs med stöd av
fullmakt. Denna bedömning innebär bl.a. att det inte finns något
utrymme för mäklare att i illojalt syfte sätta mäklarlagens
regler ur spel genom att skapa ett ombudsförhållande.

Skriftliga uppdragsavtal

I propositionen föreslås att det i lagen införs ett krav på
att uppdragsavtal skall upprättas skriftligt. Muntliga avtal och
avtalsvillkor som inte har tagits in i det skriftliga avtalet
skall enligt förslaget inte få åberopas av mäklaren, men däremot
av uppdragsgivaren.

Till stöd för förslaget anförs att det inte är ovanligt att
den som har lämnat ett uppdrag till en mäklare inte har förstått
skillnaden mellan ett uppdragsavtal som är förenat med ensamrätt
för mäklaren och ett avtal som inte ger mäklaren sådan rätt. Det
förekommer också att uppdragsgivaren inte har förstått vilka
skyldigheter han har gentemot mäklaren vid ensamrättsavtal. Det
framhålls att det är en naturlig strävan hos mäklaren att
försöka få uppdragen förenade med ensamrätt och att
ensamrättsavtal även för säljaren ofta är att föredra, eftersom
mäklaren kan förväntas lägga ner mer arbete på sådana uppdrag.
Enligt regeringens mening innebär ensamrättsavtal så ingripande
skyldigheter för uppdragsgivaren att avtalet bör vara
skriftligt. Även när det gäller övriga förmedlingsavtal innebär
ett skriftlighetskrav allmänt sett flera fördelar, bl.a.
motverkas bevisproblem liksom risken för framtida tvister mellan
mäklaren och hans uppdragsgivare. I lagen bör därför införas en
regel om att alla uppdragsavtal skall vara skriftliga.

I motion L5 av Stig Bertilsson (m) vänder sig motionären mot
den föreslagna regeln som innebär att uppdragsgivaren skall
kunna åberopa muntliga uppdragsavtal och avtalsvillkor som inte
har tagits in i det skriftliga avtalet men att motsvarande inte
skall gälla för fastighetsmäklaren. En sådan avtalskonstruktion
strider enligt motionären mot vedertagen juridisk praxis, och
propositionens förslag bör därför ändras i detta hänseende
(yrkande 1 i denna del).

Utskottet finner det värdefullt med ett skriftlighetskrav, som
kommer att vara obligatoriskt i konsumentförhållanden, och
utskottet kan för egen del instämma i vad som i propositionen
framhålls om behovet av en sådan regel. Det måste enligt
utskottet vidare anses som uppenbart att den nya regeln bör
förenas med en påföljd för att den skall kunna upprätthållas på
ett effektivt sätt. Den från konsumentskyddssynpunkt lämpligaste
påföljden måste vara att mäklaren, men inte uppdragsgivaren,
blir bunden av det som endast har avtalats muntligt. Därigenom
läggs nämligen ansvaret för att skriftlighetskravet upprätthålls
på mäklaren och mäklaren tvingas se till att alla
uppdragsgivarens förpliktelser preciseras i det skriftliga
avtalet. Det bör därtill framhållas att det i
konsumentförhållanden är mäklaren som besitter sakkunskapen på
området, och denne kan utan särskilda svårigheter försäkra sig
om att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet. Det
kan vidare anmärkas att den i motionen kritiserade regeln inte
är unik. En liknande bestämmelse finns i 9 §
konsumentkreditlagen (1992:830). Till följd av det anförda
tillstyrker utskottet propositionen i nu behandlad del och
avstyrker bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.

Handpenning

Enligt propositionens förslag skall i lagen tas in en
uttrycklig regel som innebär att mäklaren skall vara skyldig att
lämna över en handpenning till säljaren, om inte annat har
överenskommits i särskild ordning.

I motion L5 av Stig Bertilsson (m) framhålls att det
föreslagna förfaringssättet kan vara till nackdel för köparen.
Om säljaren är på obestånd eller av något annat skäl kan
förmodas vara oförmögen att handha handpenningen riskerar
köparen -- om affären inte kan fullföljas -- att handpenningen
är förverkad. Köparen har i den situationen mycket små
möjligheter att få ersättning för den uppkomna förlusten.
Propositionens förslag bör på grund av det anförda avslås
(yrkande 1 i denna del).

Utskottet kan konstatera att handpenningen erläggs i ett
rättsförhållande som mäklaren inte är part i och mäklaren kan
därför, såsom framhålls i propositionen, inte göra gällande
någon som helst självständig rätt till handpenningen. Mäklaren
är därför skyldig att utan vidare dröjsmål vidarebefordra en
mottagen handpenning till säljaren, om han inte har fått
parternas uppdrag att förvalta den. Självfallet kan det många
gånger ligga i både köparens och säljarens intresse att
handpenningen tas om hand av mäklaren i avvaktan på att den, när
ett bindande köpeavtal föreligger, kan överlämnas till köparen.
Det åligger därför mäklaren att i enlighet med god
fastighetsmäklarsed i köparens intresse verka för att en
deponering kommer till stånd genom att informera om den risk som
det kan innebära att säljaren får möjlighet att disponera över
handpenningen innan ett bindande köpeavtal föreligger.

Enligt propositionen råder det en relativt utbredd
missuppfattning att mäklaren utan någon särskild överenskommelse
om saken skulle ha rätt att ta hand om handpenningen. Med hänsyn
till den oklarhet som tycks råda i denna fråga, finner utskottet
det vara värdefullt med en uttrycklig reglering. Utskottet
tillstyrker propositionens förslag i nu behandlad del och
avstyrker således bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.

Förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelser

I den gällande lagen anges i 2 § andra stycket att lagen inte
tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts
av en bostadsrättsförening som är ansluten till en
riksorganisation eller till en regional organisation för
bostadsrättsföreningar. Undantaget tillkom vid
riksdagsbehandlingen av proposition 1983/84:16 om
fastighetsmäklare (bet. 1983/84:LU10) och det avsåg
ursprungligen endast den som förmedlade bostadsrätter upplåtna
av en bostadsrättsförening ansluten till en
"folkrörelsekooperativ riksorganisation eller en regional sådan
organisation av bostadsrättsföreningar". Frågan om undantaget
väcktes av HSB:s Riksförbund och Riksbyggen i en skrivelse till
lagutskottet. Sedan motioner med krav på att undantaget skulle
utvidgas till att omfatta även upplåtelser av bostadsrätter i en
bostadsrättsförening ansluten till Sveriges
bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) under flera år
hade avslagits, tillstyrkte utskottet i sitt av riksdagen
godkända betänkande 1990/91:LU8 att SBC, såvitt gällde
undantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen, skulle jämställas
med HSB och Riksbyggen. Lagutskottet framhöll vid det tillfället
att undantaget endast skulle gälla HSB och Riksbyggen samt SBC
och SBC BO och att det inte skulle omfatta förmedling av
överlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en förening
ansluten till dessa organisationer.

Regeringen föreslår nu att undantaget tas bort.

I motion L4 av Sören Lekberg och Nils T Svensson (s)
kritiseras propositionens förslag om slopande av
undantagsregeln. Motionärerna anser att förslaget är illa
underbyggt och att skälen är svaga.

Motionärerna framhåller att det är vanligt att det inom de nu
aktuella organisationerna bildas bostadsrättsföreningar i vilka
tjänstemän och förtroendevalda till en början utgör styrelse och
firmatecknare till dess bostadsrätterna är upplåtna till
bostadsrättsinnehavare. Om en person som är anställd i en
organisation är såväl förmedlare av en bostadsrätt som
firmatecknare i den bostadsrättsförening i vilken upplåtelsen
sker, är mäklarlagen inte tillämplig. Om han däremot enbart är
anställd och förmedlar lägenheter träffas han av mäklarlagens
bestämmelser. För en köpare av en nyproducerad bostadsrätt
skapar förslaget ökad osäkerhet samtidigt som
förmedlingskostnaderna för säljare och köpare torde bli högre.

I motionen anförs vidare att de gränsdragningsproblem som ett
avskaffande av undantagsregeln orsakar skall hanteras av den
Fastighetsmäklarnämnd som enligt propositionen kommer att
inrättas. Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagens
bestämmelser skall vara tillämpliga när det gäller s.k.
förhandsavtal enligt 5 kap. bostadsrättslagen.

Ett slopande av undantagsbestämmelsen skulle enligt motionen
innebära en lagstiftningsåtgärd som har hastats fram på ett
ofullständigt underlag eftersom någon närmare utredning och
analys av frågan inte har skett. Såväl frågan om konsekvenserna
av ett slopande av undantagsbestämmelsen som frågan om
förhandsavtalens rättsliga karaktär i förhållande till
mäklarlagens utformning bör utredas närmare. Mot denna bakgrund
yrkar motionärerna att riksdagen avslår förslaget att slopa
undantagsbestämmelsen i 2 § andra stycket mäklarlagen (yrkande
1) samt att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförs om behovet av utredningar i denna och
angränsande frågor (yrkande 2).

Som skäl för förslaget att nu slopa undantagsregeln anförs i
propositionen bl.a. att förhållandena på bostadsmarknaden när
undantaget infördes var väsentligt annorlunda än de är i dag.
Exempelvis ansågs vid den tiden de ekonomiska riskerna vid
förvärv av en nyproducerad bostadsrätt som närmast obefintliga.
Förhållandena på bostadsmarknaden har sedan dess förändrats i
grunden. Det förekommer att den som förvärvar en bostadsrätt
genom upplåtelse från en nybildad bostadsrättsförening har
klagat på ofullständig och inkorrekt information i olika
hänseenden. Det kan röra sig om att informationen om den
nybildade föreningens ekonomi varit bristfällig eller att
presenterade boendekalkyler visat sig vara orealistiska.
Informationen kan ha lämnats direkt från föreningen, från en
bostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som har
uppfört hus för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har i
olika hänseenden riktats både mot enskilda
bostadsrättsföreningar och mot bostadsrättsorganisationer i
vilka föreningarna varit medlemmar.

I propositionen understryks att den lag som nu föreslås syftar
till att ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga
fastighetsförmedlingen som behövs för att enskilda personer
skall få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när de
anlitar en mäklares tjänster. För att tillgodose det syftet görs
i propositionen bedömningen att undantaget i 2 § andra stycket i
den nuvarande lagen inte bör föras över till den nya
mäklarlagen, om inte starka skäl talar för att den skall
behållas.

Den genomgång som görs i propositionen av de närmare
konsekvenserna av ett upphävande av undantagsbestämmelsen leder,
mot bakgrund av de förhållanden som numera råder på
bostadsmarknaden, till att regeringen inte anser sig kunna finna
några vägande skäl som talar mot att undantagsbestämmelsen
upphävs.

Utskottet kan för egen del instämma i den bedömning som görs i
propositionen. Utgångspunkten för överväganden i hithörande
frågor måste enligt utskottet vara att mäklarlagens
konsumentskyddsregler skall gälla i så stor omfattning som
möjligt. Att undantagsregeln upphävs medför naturligtvis en del
problem för de organisationer som berörs, huvudsakligen av
övergående natur. Dessa bör inte överdrivas. När det gäller
frågorna om lagens tillämpning på förhandsavtal och
gränsdragningsproblem av annat slag är dessa enligt utskottets
mening exempel på det slags spörsmål för vilka lagstiftaren inte
en gång för alla bör ange en lösning. Dessa frågor bör, såsom
anvisas i propositionen, lösas av den föreslagna
Fastighetsmäklarnämnden, vid dess praktiska tillämpning av
lagen.

Till följd av det anförda tillstyrker utskottet propositionens
förslag i nu behandlad del samt avstyrker bifall till motion L4.

Registrering och tillsyn

Det arbete med registrering och tillsyn som i dag sköts av
länsstyrelserna skall enligt propositionens förslag föras över
till en ny myndighet, Fastighetsmäklarnämnden. Enligt
propositionen skall Fastighetsmäklarnämnden utgöra en egen
myndighet, men dess kansligöromål skall skötas av
Kammarkollegiet, som också skall tillhandahålla den personal som
skall bereda och föredra ärendena inför nämnden. Regeringen
avser att i en förordning närmare reglera nämndens
sammansättning och arbetsformer.

I motion L6 av Sinikka Bohlin och Axel Andersson (s) anförs
att vid Högskolan i Gävle/Sandviken har byggts upp landets enda
högskoleutbildning för fastighetsmäklare. Detta har skett med
stöd av den kompetens som finns vid Centralnämnden för
fastighetsdata (CFD) och Lantmäteriverket (LMV). Utbildningen
ger efter ett års studier såväl teoretiska som praktiska
kunskaper som kommer att krävas för ett kvalificerat
mäklararbete i framtiden. Vidare finns i Gävle kompetens inom
byggnads-, fastighets- och miljösektorn vid de två
forskningsenheterna, Institutionen för Byggd Miljö vid KTH i
Gävle samt Institutet för Bostadsforskning. De samlade
resurserna vid Högskolan i Gävle/Sandviken innefattar enligt
motionärerna kompetens beträffande såväl personal som teknik
inom fastighetssektorn som saknar motstycke i landet. Det ter
sig därför naturligt att en ny myndighet som
Fastighetsmäklarnämnden lokaliseras till Gävle. Till följd av
det anförda yrkas i motionen att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad som i motionen anförs om
lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden till Gävle.

Utskottet konstaterar med tillfredsställelse att
tillsynsfrågorna nu samlas på en hand. Att så sker torde
nämligen enligt utskottets mening vara en av de viktigaste
förutsättningarna för att ett effektivt tillsynsarbete skall
kunna bedrivas.

När det gäller lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden
saknar utskottet för sin del underlag för att bedöma alla de
skilda omständigheter som därvid måste övervägas. Utskottet
utgår emellertid från att regeringen gör en förutsättningslös
bedömning av lokaliseringsfrågan och att de förhållanden som
motionärerna pekar på beaktas. Till följd av det anförda
avstyrker utskottet bifall till motion L6.

Fastighetshandel

I propositionen föreslås en uttrycklig regel om förbud för
mäklare att bedriva handel med fastigheter (14 §). Med att
fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs
enligt paragrafens andra stycke att handeln bedrivs antingen av
någon med vilken mäklaren är gift eller som tillhör hans hushåll
eller en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren
eller någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll
har ett bestämmande inflytande. Enligt ett föreslaget tredje
stycke får mäklaren inte heller ägna sig åt annan verksamhet som
är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Andra stycket i paragrafen, som saknade motsvarighet i såväl
departementspromemorian som lagrådsremissen, har tillkommit med
anledning av påpekanden från Lagrådet.

Utskottet kan konstatera att syftet med den föreslagna
förbudsregeln är att den köpare som är intresserad av en
salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har
marknadsfört fastigheten inte skall behöva räkna med att
mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför
företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid
handen. Enligt utskottets mening kan syftet med den föreslagna
förbudsregeln inte anses motivera ett generellt förbud för
mäklarens maka eller make eller annan hushållsmedlem att bedriva
fastighetshandel, särskilt som det enligt förslaget inte ens
förutsätts att verksamheten bedrivs i anslutning till mäklarens
verksamhet, eller ens på samma ort. Inte heller kan det enligt
utskottet anses nödvändigt att i lagtexten särskilt
peka ut det fallet att fastighetshandeln bedrivs i en juridisk
person. Förbudet mot fastighetshandel skall givetvis inte kunna
kringgås genom att mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen
så att förmedlingsverksamheten sker i en juridisk person och
handeln med egna objekt i en annan.
Enligt utskottets mening kan det knappast i lagtexten uttömmande
regleras alla de fall som bör jämställas med att mäklaren själv
bedriver handel med fastigheter. Det bör därför i stället få
ankomma på den nya Fastighetsmäklarnämnden att med utgångspunkt
i principen om god fastighetsmäklarsed tillämpa förbudsregeln.

Med det anförda förordar utskottet således att 14 §
andra stycket utgår.

Utskottet vill i detta sammanhang peka på att det i
propositionen på s. 53, i anslutning till förslaget om förbud
mot fastighetshandel sägs att mäklarlagen inte är tillämplig när
mäklaren är säljare, helt enkelt därför att det i de fallen inte
är fråga om förmedling. Det betyder, enligt vad som sägs i
propositionen, att det skadeståndsansvar som mäklaren har enligt
lagen inte kan åberopas av den som köper mäklarens egen
fastighet.

Utskottet vill för egen del ta avstånd från vad sålunda anförs
i propositionen och peka på att den föreslagna skadeståndsregeln
i 20 § enligt sin lydelse innebär att den mäklare som
uppsåtligen eller av oaktsamhet bryter mot förbudet att bedriva
fastighetshandel skall ersätta den skada som därigenom kan
drabba en köpare. I övrigt vill utskottet hänvisa till vad som i
det föregående sagts om tillämpningsområdet enligt 1 § i den nu
gällande lagen. Där sägs att bestämmelsen, som enligt förslaget
förs över oförändrad till den nya lagen, enligt utskottets
mening inte rimligen kan ges annan innebörd än att lagen är
avsedd att omfatta yrkesverksamma mäklares yrkesverksamhet utan
någon begränsning. Varken i lagen eller dess förarbeten finns
stöd för uppfattningen att lagen skulle sättas ur spel därför
att mäklaren i något hänseende handlar i strid med uttryckliga
lagregler eller god fastighetsmäklarsed.

Skydd för titeln fastighetsmäklare

I motion L5 av Stig Bertilsson (m) yrkas att titeln
fastighetsmäklare skall skyddas. Motionären framhåller att
yrkesmässigt bedriven fastighetsförmedling av den som inte är
registrerad bedöms vara en så allvarlig överträdelse att det i
propositionen föreslås en bestämmelse om fängelse i sex månader
för att beivra överträdelser. Trots det har man i lagförslaget
inte tagit fasta på den viktigaste frågan för både konsumenter
och fastighetsmäklarkår, nämligen att skydda titeln
fastighetsmäklare. Enligt motionären kan oseriösa aktörer även i
fortsättningen kalla sig fastighetsmäklare och utan försäkring,
registreringsförfarande eller annan kontroll utföra
förmedlingsarbete under t.ex. täckmanteln att "hjälpa sina
vänner".

Den fråga som motionären tar upp behandlas inte i
propositionen. Utskottet saknar för egen del underlag för att
bedöma behovet av ett sådant lagskydd för titeln
fastighetsmäklare som motionären efterlyser. Utskottet kan
emellertid konstatera att propositionens förslag innebär att
positionerna på ett markant sätt flyttas fram när det gäller
förutsättningarna att komma till rätta med yrkesmässig
fastighetsförmedling som bedrivs av någon som saknar
registrering. Dels föreslås en ny straffbestämmelse, dels
föreslås en samlad tillsynsfunktion. Utskottet utgår från att
regeringen uppmärksamt kommer att följa utvecklingen och
effekterna av den nya lagen samt föreslå ytterligare åtgärder om
så skulle erfordras. Med det anförda avstyrker utskottet bifall
till motion L5 yrkande 2.

Utbildning

Enligt propositionen skall kunskapsprövningen i fråga om den
utbildning som krävs för registrering som fastighetsmäklare
skötas av en stiftelse, som också skall ha ansvar för att
kunskapskraven fortlöpande omprövas och vid behov ändras.
Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet har åtagit sig att
tillsammans anslå medel för bildandet av en sådan stiftelse,
vars främsta uppgift skall vara att självständigt ansvara för
utformningen och genomförandet av prov samt att utfärda bevis
över godkända prov. De författningsändringar som aktualiseras av
förslaget i denna del kan ske i förordningsform, och regeringen
avser att senare besluta om de ändringar som behövs.

Utskottet kan konstatera att förslaget om en fristående
stiftelse som centralt organ för examination och
utbildningsfrågor lades fram i den remissbehandlade promemorian
som ligger till grund för propositionen. För att placera det
förslaget i sitt sammanhang bör det erinras om att tillsyns- och
registreringsfrågorna därvid föreslogs anordnade på ett helt
annat sätt än vad som nu är aktuellt. I promemorian
presenterades en modell, enligt vilken branschen till stor del
själv skulle ta ansvar för dessa uppgifter. Mot den bakgrunden
framstod det som välbetänkt att låta en stiftelse självständigt
ta hand om examinationen och utbildningsfrågorna. Situationen är
emellertid nu en helt annan. Registrerings- och
tillsynsuppgifterna skall enligt propositionens förslag handhas
av en ny myndighet, Fastighetsmäklarnämnden. Liksom hittills
skall gälla att endast den som har tillfredsställande kunskaper
skall kunna bli registrerad som fastighetsmäklare. Ytterst är
det alltså den nya Fastighetsmäklarnämnden som får ansvaret för
mäklarkårens kunskapsnivå. Mot den bakgrunden finns det enligt
utskottets mening anledning att ifrågasätta om det är
ändamålsenligt att låta examinations- och utbildningsfrågorna
hanteras enligt förslaget, utan att de får en närmare koppling
till den verksamhet som Fastighetsmäklarnämnden skall bedriva.
Det kan nämligen inte uteslutas att den föreslagna ordningen i
vissa situationer kan förorsaka problem, exempelvis för det fall
att Fastighetsmäklarnämnden och utbildningsstiftelsen skulle
komma att företräda olika uppfattningar i fråga om vilken
kunskapsnivå som skall krävas för registrering resp. godkänt
prov. Utskottet utgår från att regeringen med anledning av vad
utskottet anfört på nytt kommer att överväga hur examinations-
och utbildningsfrågorna organisatoriskt lämpligast skall
hanteras.

Utskottet vill i detta sammanhang också framhålla att det
är angeläget att utbildningsfrågorna uppmärksammas i tillräcklig
grad. De förhållandevis blygsamma kunskapskrav som i dag ställs
på den som önskar registrera sig som fastighetsmäklare kan
enligt utskottets mening inte bibehållas. Ett av många tecken på
att utbildningskraven inte längre är i takt med
samhällsutvecklingen är det faktum att det sedan ett par år
bedrivs en två terminers mäklarutbildning vid Högskolan i
Gävle/Sandviken. Enligt uppgift är efterfrågan på
utbildningsplatserna betydligt större än tillgången.

Utskottet utgår från att utbildningskraven för nyregistrering
som fastighetsmäklare successivt kommer att höjas och att en
sådan utveckling initieras snarast möjligt. Utskottet saknar för
närvarande underlag för att ange någon tidtabell eller vilka
närmare krav som bör gälla.

Ikraftträdande

Den nya lagstiftningen har i propositionen föreslagits träda i
kraft den 1 juli 1995. Enligt utskottets mening är det angeläget
att lagen träder i kraft så snart som möjligt, men berörda
parter bör ändock ges en rimlig förberedelsetid. Med hänsyn
härtill och till att ett riksdagsbeslut i ärendet inte kan
förväntas förrän i mitten av april förordar utskottet att
ikraftträdandetidpunkten bestäms till den 1 oktober 1995.

Mot de delar av propositionen som inte särskilt har berörts
har utskottet ingen erinran.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande mäklarens ställning
att riksdagen med avslag på motionerna 1994/95:L3 och
1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till
fastighetsmäklarlag såvitt avser 12 § första stycket,
res. (m, mp)

2. beträffande mäklaren som ombud
att riksdagen
dels med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i denna del
antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag såvitt avser
15 §,
dels godkänner vad utskottet anfört om lagens tillämpning
i ombudssituationer,

3. beträffande skriftlighetskravet
att riksdagen med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i
denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag
såvitt avser 11 §,

4. beträffande handpenning
att riksdagen med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 i
denna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag
såvitt avser 12 § andra stycket,

5. beträffande förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelser
att riksdagen avslår motion 1994/95:L4,

6. beträffande lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämnden
att riksdagen avslår motion 1994/95:L6,

7. beträffande fastighetshandel
att riksdagen
dels antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlag
såvitt avser 14 § med den ändringen att
andra stycket utgår och att det tredje stycket skall utgöra
paragrafens andra stycke,
dels godkänner vad utskottet anfört om lagens tillämpning
när en mäklare säljer egna fastigheter,

8. beträffande skydd för titeln fastighetsmäklare
att riksdagen avslår motion 1994/95:L5 yrkande 2,

9. beträffande fastighetsmäklarlagen i övrigt
att riksdagen antar regeringens förslag till
fastighetsmäklarlag, i den mån förslaget inte omfattas av vad
utskottet hemställt ovan, med den ändringen att
ikraftträdandetidpunkten bestäms till den 1 oktober 1995.

Stockholm den 28 mars 1995

På lagutskottets vägnar

Agne Hansson

I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Anita Persson
(s), Bengt Kronblad (s), Rolf Dahlberg (m), Rune Berglund (s),
Stig Rindborg (m), Karin Olsson (s), Eva Arvidsson (s), Birgit
Henriksson (m), Bengt Harding Olson (fp), Inger Segelström (s),
Tanja Linderborg (v), Sven-Erik Österberg (s), Henrik S Järrel
(m), Yvonne Ruwaida (mp), Birgitta Carlsson (c) och Eva Persson
Sellin (s).

Reservation

Mäklarens ställning (mom. 1)

Rolf Dahlberg (m), Stig Rindborg (m), Birgit Henriksson (m),
Henrik S Järrel (m) och Yvonne Ruwaida (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar
med "Utskottet kan konstatera" och och på s. 9 slutar med
"yrkande 1 i denna del." bort ha följande lydelse:

Utskottet kan konstatera att det i propositionens förslag till
12 § första stycket anges att mäklaren vid utövandet av sitt
uppdrag skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Ett sådant krav är -- som redan flera remissinstanser påpekat --
knappast realistiskt. Mäklaren får i regel sitt uppdrag av den
ena av parterna, oftast säljaren. För parterna framstår det som
naturligt att mäklaren i första hand tillgodoser
uppdragsgivarens intressen. Även för mäklaren, som får sin
ersättning för utfört arbete baserad på provision av köpesumman,
är det naturligt att i första hand företräda sin uppdragsgivare,
som i regel är säljaren.

Som motionärerna framhåller uppnås det skydd och den trygghet
som både säljaren och köparen har rätt att fordra i väl så hög
grad redan genom den i lagen inskrivna skyldigheten för mäklaren
att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god
fastighetsmäklarsed. Det får också förutsättas att mäklaren i
realiteten lever upp till de skyldigheter som god
fastighetsmäklarsed kräver. I detta begrepp ligger nämligen att
mäklaren skall uppträda på ett förtroendefullt sätt mot både
säljare och köpare samt att båda dessa skall kunna förlita sig
på den kunskap som mäklaren förmedlar. Detta är grundnormen i
alla mäklaruppdrag.

Det anförda leder enligt utskottets uppfattning till att någon
lagstadgad förpliktelse för mäklaren att tillvarata både
säljarens och köparens intresse inte bör införas. En sådan i lag
föreskriven opartiskhet är enligt utskottets mening helt
orealistisk. Med avslag på propositionens förslag i denna del
tillstyrker utskottet bifall till motionerna L3 och L5 yrkande 1
i denna del.

dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande
lydelse:

1. beträffande mäklarens ställning
att riksdagen med bifall till motionerna 1994/95:L3 och
1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag till
fastighetsmäklarlag, såvitt avser 12 § första stycket med den
ändringen att andra meningen utgår.

Särskilt yttrande

Rolf Dahlberg, Stig Rindborg, Birgit Henriksson och Henrik
S Järrel (alla m) anför:

Enligt vår mening är propositionen om ny fastighetsmäklarlag
i många avseenden behäftad med stora brister. Förslaget är
inte genomarbetat på det sätt som riksdagen har anledning att
räkna med. Särskilt bör framhållas att propositionens lagförslag
på vissa punkter står i direkt strid med gjorda motivuttalanden.
I bl.a. dessa hänseenden har lagutskottets kansli på ett
förtjänstfullt sätt arbetat fram förslag till klargörande
uttalanden.

För att en ny lagstiftning som gagnar medborgarna skall kunna
åstadkommas är det viktigt att lagens utformning är så klar att
den inte kan missförstås av dem som skall efterleva lagen. Trots
den överarbetning som gjorts i utskottets kansli kvarstår enligt
vår mening vissa tveksamheter i lagen som kan ge upphov till
olika tillämpningsproblem.

Mot denna bakgrund hade den mest ändamålsenliga åtgärden
enligt vår mening varit att avslå propositionen och begära ett
nytt förslag från regeringen. En sådan åtgärd hade visserligen
medfört en fördröjning av ikraftträdandet av en ny
fastighetsmäklarlag. Denna olägenhet borde dock ha kunnat
accepteras med hänsyn till syftet att få fram ett bättre förslag
till lagstiftning.

Propositionens lagförslag

Förslag till fastighetsmäklarlag

Bilaga