Med anledning av propositionen 1978/79:55 om förlängd köpeskillingskontroll m. m. vid överlåtelse av vissa statligt belånade småhus jämte motioner

Betänkande 1978/79:CU7

CU 1978/79:7

Civilutskottets betänkande
1978/79:7

med anledning av propositionen 1978/79:55 om förlängd köpeskillingskontroll
m. m. vid överlåtelse av vissa statligt belånade småhus
jämte motioner

Propositionen

1 propositionen 1978/79:55 föreslås riksdagen godkänna vad i regeringsprotokollet
förordats i fråga om ändringar av grunderna för prövning av
överlåtelsepriser för småhus.

Förslaget innebär att den köpeskillingskontroll som sker vid överlåtelse av
vissa statligt belånade småhus skall vidgas till att omfatta överlåtelser som
sker under en tid av tre år från utbetalningen av det statliga lånet. Kontrollen
skall dessutom vidgas till att omfatta alla statligt belånade småhus som skall
bebos av låntagaren, dvs. även s. k. styckebyggda småhus.

De nya reglerna skall träda i kraft den 1 juli 1979 och omfatta även sådana
hus beträffande vilka slutligt beslut om bostadslån meddelas efter denna
tidpunkt.

Motionerna

Utskottet har i detta sammanhang behandlat motionerna 1978/79:

173 av Kerstin Andersson i Hjärtum (c) och Sven Eric Åkerfeldt (c) vari
föreslås att riksdagen beslutar att den föreslagna vidgade köpeskillingskontrollen
skall omfatta hus som erhåller slutligt lånebeslut efter den 1 juli 1979
och som förvärvats genom bindande handling efter den 10 november

1978,

174 av Per-Olof Strindberg m. fl. (m) vari hemställs att riksdagen måtte
avslå propositionen 1978/79:55,

175 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari föreslås

1. att riksdagen beslutar att tidsgränsen vidgas till att avse överlåtelser
som sker under en tid av fem år från utbetalningen av de statliga lånen,

2. att riksdagen beslutar att de nya reglerna skall träda i kraft den 1 februari

1979,

3. att riksdagen hos regeringen hemställer att förslag om åtgärder att
motverka spekulation i småhus i enlighet med vad som anförs i motionen
snarast föreläggs riksdagen.

Utskottet

Förslaget i propositionen innebär att den gällande köpeskillingskontrollen
vid överlåtelse av gruppbyggda småhus skall vidgas och att en motsvarande

1 Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 7

CU 1978/79:7

2

kontroll skall införas för de styckebyggda småhusen. För grupphusens del
gäller kontrollen nu två år från första köparens förvärv. Enligt propositionen
bör kontrollen gälla under tre år från utbetalningen av det statliga lånet.

I motionen 1978/79:174 (m) föreslås riksdagen avslå propositionen.
Motionsförslaget grundas i huvudsak på uppfattningen att regeringens
förslag inte berör de grundläggande faktorerna utan endast medför att den fria
prisbildningen uppskjuts med risk för en dubbel prisnivå med inte helt
redovisade köpeskillingar. Motionärerna anser att man genom reglerna förde
kommunala tomtköerna och genom en fördelning av småhusen med
utgångspunkt i ett vidgat och förbättrat bostadssparande kan fl önskade
effekter när det gäller sådan prissättning som verkligen är en följd av inte
önskvärd spekulation. Ett sådant förordat system skulle möjliggöra att
kraven på priskontroll helt kunde avvecklas. 1 avvaktan därpå finns det inte
skäl att vidga kontrollsystemet.

Utskottet ansluter sig till den av bostadsministern anförda och av
remissopinionen stödda meningen att åtgärder av föreslagen typ bör vidtas.
Grunden för kontrollen är bl. a. att de statliga subventionerna och produktionskostnadsprövningen
geren lägre prisnivå än marknadsprisnivån i övrigt.
Det finns inte anledning att låta därav följande sänkning av boendekostnaderna
kapitaliseras i en säljares hand. Efterfrågan har också i vissa områden
därutöver pressat upp överlåtelsepriserna avsevärt mer än som motsvarar
prisutvecklingen. Målet är att låta de samhälleliga insatserna komma de
boende till godo. Utskottet kan således inte tillstyrka motionsförslaget.
Propositionen bör därför prövas i sak.

Vad först angår införandet av en köpeskillingskontroll för styckebyggda
småhus noterar utskottet att några särskilda invändningar inte riktats mot
detta i motioner. Prövningen skall enligt förslaget i princip utgå från de
faktiska produktionskostnaderna. Dessa skall läggas fast på grundval av
lånsökandens egna uppgifter. Denna fastlagda kostnad skall inte endast vara
utgångspunkt för beräkning av ett godtagbart senare överlåtelsepris utan
också vara den faktor som grundar bedömningen, enligt gällande regler, av
om produktionskostnaden väsentligt överstiger pantvärdet. Är detta fallet
skall lån inte beviljas.

Enligt en av bostadsstyrelsens konsulentgrupp utförd undersökning i
Jönköpings län (Styckebyggda småhus - verklig kostnad) skulle den slutliga
produktionskostnaden för styckebyggda småhus i genomsnitt vara 56 000 kr.
högre än de kostnader som bedöms vid byggstart och lånetillfälle. Överkostnaden
för de i utredningen ingående styckehusen var i genomsnitt 101 000 kr.
mot 19 000 kr. för grupphusen. Produktionskostnaderna var i genomsnitt för
styckebyggda 386 000 kr. och för gruppbyggda hus 290 000 kr.

Enligt vad som numera gäller har kommunerna ett i princip avgörande
inflytande i låne- och bidragsärenden. Mot kommunens avstyrkande kan
länsbostadsnämnden bifalla en ansökan om övertagande endast om särskilda
skäl föreligger. Utskottet har noterat att svårigheter med en enhetlig

CU 1978/79:7

3

tillämpning kan uppkomma om kommunerna till grund för sitt yttranden
under kontrolltiden tillämpar andra grunder för sin bedömning av prisets
skälighet än den som är en direkt effekt av det statliga kontrollsystemet.
Utskottet har dock förutsatt att detta kan lösas i tillämpningen.

Köpeskillingskontrollens föreslagna omfattning i tiden möter ingen
invändning från utskottets sida. Därav följer att utskottet avstyrker förslaget i
motionen 1978/79:175 (vpk), yrkandet 1, om en förlängning till fem år från
statslånets utbetalning.

De nya reglerna skall enligt propositionen träda i kraft den 1 juli 1979. I
motionen 1978/79:175 (vpk), yrkandet 2, föreslås att de träder i kraft den 1
februari 1979. Utskottet ansluter sig till de av bostadsministern redovisade
bedömningarna och avstyrker motionsförslaget.

I anslutning till ikraftträdandebestämmelsen föreslås genom motionen
1978/79:173 (c) att från kontrollen skall undantas bindande förvärv efter den
10 november 1978. Syftet är att undvika att bestämmelsen får retroaktiv
effekt. Enligt utskottets mening får behovet av undantag av denna och
liknande typ anses falla under regeringens eller bostadsstyrelsens befogenheter.
Någon åtgärd från riksdagens sida behövs därför inte.

Slutligen föreslås i motionen 1978/79:175 (vpk), yrkandet 3, att riksdagen
skall begära förslag om åtgärder för att motverka spekulation i småhus i
enlighet med vad som föreslås i motionen: förbättring av de kommunala
kontrollinstrumenten, översyn av skatteregler och lånevillkor, obligatorisk
kommunal bostadsförmedling. I propositionen anförs (s. 5-6, 11-12) att
ytterligare överväganden behövs i fråga om sådana åtgärder mot spekulation
och oskäliga kapitalvinster som inte omfattas av det statliga bostadsfinansieringssystemet
och att dessa frågor kommer att tas upp i annat sammanhang.
1 anslutning därtill anges bl. a. (s. 6) att de oklarheter som råder
beträffande vissa av de villkor som kommunerna använder bör närmare
klarläggas.

Sambandet med åtgärder inom skattesystemet är också uppenbart och
nödvändiggör en noggrann analys. Behovet av räntebidrag och bostadslån till
småhus i samband med överlåtelse bör övervägas mot bakgrund av skillnader
mellan ursprungliga godtagna överlåtelsevärden och marknadsprisnivån
samt räntebidragens ursprungliga syfte. I frågesvar denna dag (1978-12-07)
har bostadsministern ytterligare utvecklat detta ämne och anfört att bearbetningen
av remissynpunkter på bostadsstyrelsens förslag bl. a. får visa
huruvida ytterligare utredningsarbete måste utföras. Bostadsministem
förklarade sig således inte beredd att nu ange någon tidpunkt när förslag
kommer att presenteras för riksdagen.

Mot bakgrund av det anförda har utskottet ansett att en riksdagens begäran
enligt motionsförslaget nu inte behövs. Utskottet har förutsatt att en
sammanställning av remissyttranden över bostadsstyrelsens förslag i ämnet
även i nu inte behandlade delar så snart som möjligt kommer att bli
tillgänglig. Motionsförslaget avstyrks.

CU 1978/79:7

4

Utskottet hemställer

1. att riksdagen avslår motionen 1978/79:174,

2. att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag
på motionen 1978/79:175, yrkandena 1 och 2, godkänner vad i
regeringsprotokollet förordats i fråga om ändringar av grunderna
för prövning av överlåtelsepriser för småhus,

3. att riksdagen avslår motionen 1978/79:173,

4. att riksdagen avslår motionen 1978/79:175, yrkandet 3.

Stockholm den 7 december 1978

På civilutskottets vägnar

KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c). Per Bergman (s), Per-Olof Strindberg (m),
Oskar Lindkvist (s), Sven Eric Åkerfeldt (c) Lars Henrikson (s), Anna Eliasson
(c), Maj-Lis Landberg (s), Birgitta Dahl (s). Kerstin Andersson i Hjärtum (c),
Magnus Persson (s). Göthe Knutson (m), Per Olof Håkansson (s), Wilhelm
Gustafsson (fp) och Britta Gunnarsson (fp).

Reservation

Per-OlofStrindberg(m)och Göthe Knutson (m) anser att utskottets yttrande
och hemställan bort lyda:

Civilutskottets socialdemokratiska majoritet föreslog år 1973 (CU 1973:19
s. 34) med anledning av motion (s) att ge regeringen till känna att vissa
åtgärder borde vidtas för att motverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning
av statsbelånade småhus. Mot utskottsmajoritetens förslag reserverade sig
utskottsledamöterna från (c), (m) och (fp). Reservanterna anförde att ett i
jämförelse med efterfrågan för lågt utbud av småhus kan leda till prisstegringar
- ett förhållande som gäller även på övriga områden. I den mån
prisstegringarna framkallar realisationsvinster beskattas dessa i vanlig
ordning. Att med olika typer av administrativa regleringar, priskontroll o. d.
försöka få till stånd en prispress är inte möjligt. Det enda medlet att aktivt
tillgodose rimliga priser på småhus var enligt reservanterna att ge produktionen
av bostäder en inriktning mot ökat antal småhus. Motionen borde
därför avstyrkas. Riksdagen beslöt enligt utskottsmajoritetens förslag.

Regeringen överlämnade motionen till boende- och bostadsfinansieringsutredningarna.
Utredningarna föreslog i sitt betänkande i mars 1974 att
kommunerna borde få besluta om tillämpning av köpeskillingskontroll vid
överlåtelse av s. k. gruppbyggda småhus för vilka länsbostadsnämnderna
fastställt ett högsta överlåtelsepris vid den första försäljningen. Mot utred -

CU 1978/79:7

5

ningarnas förslag reserverade sig riksdagsledamöter från (c), (m) och (fp). I
reservationerna anfördes bl. a. att risken är stor för att en priskontroll endast
medför uppkomsten av en svart marknad vid andrahandsförsäljningar och att
det effektivaste sättet att motverka överpriser är att åstadkomma bättre
balans mellan tillgång och efterfrågan på småhusmarknaden. De ”överpris”
som redovisades i utredningarna beror på en inte mättad marknad och borde
inte få tas till intäkt för att skapa en ny administrativ kontroll vid försäljning
av småhus. Om utbudet tillgodoser efterfrågan bortfaller argumentet för en
sådan kontroll. En hög småhusproduktion undanröjer varje sådant behov.

Utredningarnas förslag behandlades av dåvarande bostadsministern i
propositionen 1974:150 (s. 416-417) varvid föreslogs att en köpeskillingskontroll
skulle införas fr. o. m. år 1975. Kontrollen föreslogs omfatta överlåtelse
av statligt belånade småhus som har uppförts för att säljas om överlåtelsen
sker inom två år från det den som har erhållit slutligt lånebeslut förvärvade
fastigheten eller tomträtten.

1 motion (m) med anledning av propositionen hävdades återigen att
förslaget om köpeskillingskontroll borde avvisas eftersom det gav upphov till
en svart marknad. I stället borde bostadsproduktionen inriktas på en ökning
av antalet småhus. Utan att i sak diskutera de i motionen gjorda invändningarna
mot propositionsförslaget konstaterade civilutskottets majoritet i
betänkandet CU 1974:36 (s. 45) att köpeskillingskontrollen i den situation
som rådde behövdes. Reservanter - vid detta tillfälle ledamöter från (m) och
inte som tidigare även från (c) och (fp)- anförde att flera remissinstanser ställt
sig negativa till boende- och bostadsfmansieringsutredningarnas förslag och
att därvid bl. a. påpekats att prisbildningen på småhus borde stabiliseras
genom ett ökat utbud av sådana hus. Vid kammarbehandling stöddes
utskottsmajoritetens förslag.

Vid 1976/77 års riksmöte anförde civilutskottet enhälligt (CU 1976/77:18 s.
39) att en kartläggning borde göras av frågorna bl. a. om kommunernas
befogenheter och olika rättsliga problem beträffande påstådda spekulativa
inslag i småhusbyggandet. Syftet med kartläggningen borde vara att ge en
uppfattning beträffande eventuella behov av åtgärder från statsmakternas
sida. Regeringen uppdrog åt (»stadsstyrelsen att efter samråd med Svenska
kommunförbundet dels kartlägga de medel som kommunerna använder eller
skulle kunna använda för att motverka spekulation i småhusbyggande, dels
inkomma med förslag till åtgärder som kartläggningen kunde medföra.
Bostadssty reisen redovisade i januari och april år 1978 sitt uppdrag. Förslaget,
som har remissbehandlats, ligger delvis till grund för propositionen 1978/
79:55. I propositionen föreslås att köpeskillingskontrollen för gruppbyggda
småhus vidgas till att omfatta överlåtelse som sker under en tid av tre år från
utbetalningen av det statliga lånet. Vidare föreslås i propositionen kontrollen
vidgas till att omfatta även statligt belånade s. k. styckebyggda småhus.

I motionen 1978/79:174 (m) hemställs att riksdagen avslår propositionen.

CU 1978/79:7

6

Som framgått av redovisningen ovan har tidigare från (c), (m) och (fp)
hävdats att en köpeskillingskontroll inte är det rätta tillvägagångssättet för att
pressa priserna på småhus. En enighet från dessa partiers sida har utgått ifrån
det faktum att endast ett ökat småhusbyggande ärett verkligt effektivt sätt att
komma till rätta med det nu behandlade problemet. I sammanhanget vill
utskottet erinra om att antalet färdigställda lägenheter i småhus under
perioden 1970-1975 ingalunda antalsmässigt ökat så starkt som ofta görs
gällande. Sålunda har antalet färdigställda småhuslägenheter minskat under
perioden 1976-1978 jämfört med under den tidigare treårsperioden. Minskningen
torde kunna beräknas till drygt 15 000. Genom att antalet lägenheter i
flerfamiljshus minskat starkt har emellertid andelen lägenheter i småhus ökat
från 31 % år 1970 till 75 96 år 1977. Denna relativa uppgång innebär att antalet
färdigställda lägenheter i småhus ökat från 34 000 år 1970 till 41 000 år 1977
samtidigt som antalet färdigställda lägenheter i flerfamiljshus minskat från
75 000 till 14 000 under samma period.

Utskottet nödgas konstatera att den andelsmässiga ökningen av antalet
färdigställda småhuslägenheter inte inneburit att tillgången på sådana hus
motsvarar efterfrågan. Sålunda finns idag i Sverige mindre än hälften av
lägenheterna i småhus - en låg siffra vid jämförelse bl. a. med förhållandet i
de övriga nordiska länderna.

Bostadsstyrelsens överväganden och förslag har i många fall mött hård
kritik vid remissbehandlingen. Sålunda anförde konsumentverket att den
nuvarande prisregleringen av statsfinansierade småhus på längre sikt bör
avvecklas. Vidare har som framgår av motionen - men som inte redovisats i
propositionen - småhusköpkommittén kraftigt förordat utredning av en
alternativ metod till köpeskillingskontroll som innebär en övergång till
marknadsprissättning på nyuppförda statligt belånade småhus.

Den i propositionen föreslagna förlängningen innebär endast att marknadspriset
kommer att tas ut senare än med nuvarande regler. Värdeökningen
som uppkommer kommer fortfarande någon av de första innehavarna
till del. I och för sig oönskade värdeökningar kommer endast att omfördelas
mellan olika innehavare av huset. Enligt utskottets mening finns det inte
anledning att genom bifall till propositionen medverka till att så sker.

I stället bör fortsättningsvis undersökas olika metoder som på längre sikt
kan anses erforderliga för att motverka spekulativa inslag. I propositionen (s.

6) anger bostadsministern att sådana överväganden skall ske. Bl. a. bör enligt
vad som där anförs närmare klarläggas giltigheten av vissa av de villkor som
kommunerna nu använder för att motverka spekulation. Enligt utskottets
mening är det vidare viktigt att utreda förekomsten av kommunala
subventioner i sammanhanget något som - om det tillämpas - innebär att det
vid en vidareförsäljning kan existera två prisnivåer. Även andra frågor bör
undersökas.

I propositionen föreslås även som ovan anförts att köpeskillingskontrollen
skall utvigas till att omfatta också s. k. styckebyggda småhus. Bostadssty -

CU 1978/79:7

7

reisen hade i sin utredning avvisat en sådan utvidgning. Som skäl för detta
angavs bl. a. administrativa svårigheter och svårigheter att i dessa fall
fastställa en produktionskostnad. Enligt förslaget i propositionen skall
kontrollen utformas i princip på samma sätt som för gruppbyggda småhus.
Länsbostadsnämnderna skall i samband med lånebeslutet på grundval av
sökandens egna uppgifter ange den kostnad som kan godtas och som
sedermera skall användas som utgångspunkt vid prövning av överlåtelsepriset.
Med hänsyn till svårigheten för den enskilde att beräkna produktionskostnaden
bör bedömningen av eventuella tillägg vid styckebyggen vara
generös. Bostadsministern anser att underlaget för produktionskostnadsprövningen
kommer att förbättras vid överlåtelse av styckebyggda småhus i
och med den föreslagna ordningen.

Utskottet instämmer med bostadsministern så till vida att ett ökat
incitament nu finns att ange en produktionskostnad som bättre än f. n.
redovisar en tillförlitlig produktionskostnadsberäkning. Utskottet är emellertid
inte övertygat om att detta faktum innebär att en sådan bättre beräkning
verkligen kan presteras. Tvärtom har utskottet under behandlingen av
ärendet kommit till uppfattningen att den av bostadsministem föreslagna
ordningen inte kommer att fungera i praktiken. Svårigheten att beräkna
produktionskostnaderna för styckebyggda småhus har verifierats av bostadsstyrelsens
konsulentgrupp genom en undersökning som gjorts beträffande
sådana hus i Jönköpings län med utgångspunkt i ett slumpmässigt urval från
1977 års produktion. Belåningsvärdet förde statliga bostadslånen ligger enligt
undersökningen 100 000 kr. under de verkliga kostnaderna för att bygga ett
styckebyggt hus. Motsvarande underbelåning för gruppbyggda småhus var
20 000 kr. Enligt utskottets mening belyser de lämnade uppgifterna de
svårigheter som är förenade med att beräkna en produktionskostnad för
styckebyggda småhus. Även om ett starkare incitament sålunda kommer att
finnas för att redovisa en mera tillförlitlig kostnadsberäkning har enligt
utskottets mening inga lösningar givits på hur svårigheten att genomföra
dessa beräkningar skall underlättas.

Sammanfattningsvis får utskottet sålunda anföra följande. Ovan har
redovisats att det bästa tillvägagångssättet för att komma till rätta med vissa
spekulativa inslag vid överlåtelser av statligt belånade småhus är att skapa
balans mellan tillgång och efterfrågan och inte genom att införa nya
administrativa regler på ett samhällsområde som redan tidigare präglas av en
alltför stark tilltro till dessa reglers verkan. Skäl saknas alltså att föreslå en
utvidgning av köpeskillingskontrollen. I stället bör utöver vad ovan anförts
ett bosparande som inordnas som ett naturligt led i småhusbyggandet införas.
Detta bosparande bör knytas direkt samman med fördelningen av nybyggda
småhus med statlig belåning. Ett sådant system skulle i praktiken stoppa
eventuella spekulativa inslag. När ett system för detta bosparande utvecklats
bör nuvarande köpeskillingskontrol! avvecklas. I avvaktan härpå saknas
anledning att utvidga köpeskillingskontrollen. Propositionen 1978/79:55 bör

CU 1978/79:7

8

avslås.

Härav följer att utskottet inte har anledning att sakpröva övriga motionsforslag.

Mot angiven bakgrund finns inte heller anledning att från riksdagens sida
göra några uttalanden om behovet av ytterligare kontrollinstrument m. m.
Utskottet hemställer1

att riksdagen med bifall till motionen 1978/79:174 avslår propositionen
1978/79:55 och motionerna 1978/79:173 och 175.

'Vid bifall till reservationen förfaller utskottets hemställan under 2-4.
GOTAB 58936 Stockholm 1978