Med anledning av propositionen 1978/79:164 om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. jämte motioner

Betänkande 1978/79:CU38

CU 1978/79:38

Civilutskottets betänkande
1978/79:38

med anledning av propositionen 1978/79:164 om ändring i lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. jämte motioner

Propositionen

Regeringen föreslår i propositionen 1978/79:164 riksdagen att anta vid
propositionen fogade förslag till

1. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.,

2. lag om ändring i förköpslagen (1967:868),

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder,

4. lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att
förvärva fast egendom m. m.

Förslagens huvudsakliga innehåll sammanfattas sålunda.

Enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. är den som vill förvärva en
sådan fastighet i vissa fall skyldig att söka hyresnämndens tillstånd till
förvärvet. Denna skyldighet gäller f. n. bara i vissa kommuner i landets tre
storstadsområden. Talan mot hyresnämndens beslut i ärende om tillstånd får
föras endast av sökanden.

I propositionen föreslås att bestämmelserna om tillståndsprövning vid
förvärv av hyresfastighet utsträcks till att gälla i hela landet. Tillståndsprövning
skall emellertid ske endast i de fall då den kommun där fastigheten är
belägen har begärt det. Vidare föreslås att kommunen och berörd
hyresgästprganisation får ställning som part i tillståndsärendet. Detta innebär
bl. a. att de kan anföra besvär till bostadsdomstolen.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.

Motionerna

Utskottet behandlar i detta sammanhang

dels de under allmänna motionstiden väckta motionerna 1978/79:

396 av Lars Werner m. fl. (vpk) vari, såvitt nu är i fråga, föreslås
21. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att förslag
snarast bör föreläggas riksdagen om sådana ändringar i lagen om förvärv av
hyresfastighet m. m. som medför en bostadssocialt sett striktare tillämpning
och lägger avgörande vikt vid hyresgästernas synpunkter,

786 av Oskar Lindkvist (s) och Lars Ulander (s) vari, såvitt nu är i fråga,
hemställs

1 Riksdagen 1978/79. 19 sami. Nr 38

CU 1978/79:38

2

3. att en översyn bör göras och förslag föreläggas riksdagen beträffande
sådana ändringar i lagen om tillstånd till förvärv av hyresfastighet m. m. som
möjliggör att de bostadssociala kraven kan fastare hävdas,

dels de med anledning av propositionen 1978/79:165 väckta motionerna
1978/79:

2624 av Per Bergman (s) och Oskar Lindkvist (s) vari, såvitt nu är i fråga,
föreslås

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att ytterligare
överväganden bör göras om förutsättningarna för tillstånd till förvärv av
hyresfastighet m. m. och om prövningen av sådana frågor samt att förslag i
ämnet snarast bör föreläggas riksdagen,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att frågan om
tillståndsplikt för förvärv av hyresfastighet m. m. genom testamente bör
utredas,

2625 av Lars Wemer m. fl. (vpk) vari, såvitt nu var i fråga, föreslås

2. att riksdagen antar de i propositionen lämnade lagförslagen med
följande ändringar

R egeringens förslag Motionärernas förslag

1 §

Fast egendom, som aktiebolagslagen (1975:1385).

Förvärvstillstånd fordras dock en- Förvärvstillstånd fordras dock endast
om den kommun där den fasta dast om den kommun där den fasta

egendomen är belägen enligt 3a § egendomen är belägen eller organisa första

stycket påkallar prövning hos tion av hyresgäster enligt 3 a § första

hyresnämnden. stycket påkallar prövning hos

hyresnämnden.

Vad i denna lag förvärv av tomträtt.

3 §

Vid förvärv av fast egendom som Vid förvärv av fast egendom som

avses i 1 § och som ej omfattas av avses i 1 § och som ej omfattas av

undantagsbestämmelserna i 2 § skall undantagsbestämmelserna i 2 § skall

förvärvaren inom tre månader från förvärvaren inom tre månader från

det förvärvet skedde anmäla förvär- det förvärvet skedde anmäla förvärvet
till den kommun där den fasta vet till den kommun där den fasta

egendomen är belägen. Till anmäl- egendomen är belägen. Kommun

ningen skall fogas styrkt avskrift av skall då snarast anmäla förvärvet till

fångeshandlingen. organisation av hyresgäster. Till an mälningen

skall fogas styrkt avskrift
av fångeshandlingen.

I fall som anmälan till kommunen.

Tillstånd att förvärva lämnas före auktionen.

CU 1978/79:38

3

Regeringens förslag

3a

Vill kommunen påkalla prövning
enligt denna lag, skall beslut härom
anmälas till hyresnämnden inom tre
månader efter det anmälan skett
enligt 3 § första stycket eller, om
styrkt avskrift av fångeshandlingen
inte var fogad till anmälningen, tre
månader från det att kommunen
mottog sådan avskrift. Det åligger
kommunen att snarast möjligt och
senast inom samma tid underrätta
förvärvaren huruvida prövning påkallas.

Har anmälan som avses i första
stycket gjorts inom föreskriven tid,
skall hyresnämnden förelägga förvärvaren
att inom en månad från det
att han fått del av föreläggandet
ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet
skall innehålla en erinran
om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet
skall fogas en avskrift av
kommunens anmälan.

Förvärvstillstånd skall vägras, om
sökanden ej gör sannolikt att han är i
stånd att förvalta fastigheten, att
syftet med förvärvet är att han skall
idka bostadsförvaltning och därvid
hålla fastigheten i sådant skick att
den motsvarar de anspråk de boende
enligt lag har rätt att ställa samt att
han även i övrigt kommer att iaktta
god sed i hyresförhållanden.

Förvärvstillstånd enligt denna --

Motionärernas förslag
§

Vill kommunen eller organisation
av hyresgäster påkalla prövning enligt
denna lag, skall beslut härom anmälas
till hyresnämnden inom tre
månader efter det anmälan skett
enligt 3 § första stycket eller, om
styrkt avskrift av fångeshandlingen
inte var fogad till anmälningen, tre
månader från det att kommunen
mottog sådan avskrift. Det åligger
kommunen att snarast möjligt och
senast inom samma tid underrätta
förvärvaren huruvida prövning påkallas.

Har anmälan som avses i första
stycket gjorts inom föreskriven tid,
skall hyresnämnden förelägga förvärvaren
att inom en månad från det
att han fått del av föreläggandet
ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet
skall innehålla en erinran
om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet
skall fogas en avskrift av
kommunens eller organisation av
hyresgästers anmälan.

i

Förvärvstillstånd skall vägras, om
förvärvet sker i spekulationssyfte samt
om sökanden ej gör sannolikt att han
är i stånd att förvalta fastigheten, att
syftet med förvärvet är att han skall
idka bostadsförvaltning och därvid
hålla fastigheten i sådant skick att
den motsvarar de anspråk de boende
enligt lag har rätt att ställa samt att
han även i övrigt kommer att iaktta
god sed i hyresförhållanden.
stycket ej föreligger.

Utskottet har beslutat överlämna motionerna 1978/79:2624(s), yrkandet 3,
och 2625 (vpk), yrkandet 1, till lagutskottet. Yrkandena rör hävdandet av
lagfartsplikten.

CU 1978/79:38

4

Utskottet

Mot lagförslagen i propositionen har direkt endast ställts motionen
1978/79:2625 (vpk), yrkandet 2. I motionen föreslås riksdagen anta ett
lagförslag som dels skulle precisera tillståndsforutsättningarna genom att
ange förvärv i spekulationssyfte som grund för att vägra tillstånd, dels skulle
ge hyresgästorganisation rätt att, jämte kommun, påkalla tillståndsprövning.
Utskottet behandlar nedan motionsförslag om ytterligare överväganden i
dessa ämnen. Utskottet är inte berett att nu pröva en lagstiftning enligt
motionsförslaget - en lagstiftning som dessutom i den centrala frågan om när
tillstånd skall vägras har uppenbara brister. Utskottet tillstyrker sålunda
propositionsförslagen och avstyrker därmed motionen i angiven del.

Under allmänna motionstiden föreslogs riksdagen genom motionerna
1978/79:396 (vpk), yrkandet 21, och 786 (s), yrkandet 3, begära förslag till
sådana ändringar i tillståndslagen som gör det möjligt att striktare hävda de
bostadssociala kraven. I den med anledning av den nu föreliggande
propositionen väckta motionen 1978/79:2624 (s), yrkandet 1, föreslås riksdagen
begära ytterligare överväganden bl. a. om förutsättningarna för tillstånd
till förvärv.

Bostadsministem anför till regeringsprotokollet (prop. s. 27) att det kan
finnas skäl att se över reglerna om förutsättningarna för tillstånd i syfte att få
en bättre kontroll av förvärv av hyresfastigheter. En sådan mera allmän
översyn får, enligt bostadsministern, ske när ytterligare erfarenheter har
vunnits av lagens tillämpning.

Även enligt utskottets mening finns det inte anledning att nu genom ett
riksdagsbeslut aktualisera en fortsatt översyn av denna fråga.

Det sistnämnda motionsyrkandet innebär också att en översyn begärs av
reglerna om hur tillståndsprövning skall påkallas. Med utgångspunkt i det
förhållandet att inga direkta regler binder den kommunala prövningen
föreslås att hyresgästintressena ges ökad tyngd genom en rätt för hyresgästorganisation
att påkalla tillståndsprövning hos hyresnämnd. Utskottet kan i
och för sig dela meningen att det är principiellt tveksamt om att frågan om
huruvida en lag skall tillämpas eller inte skall avgöras av kommun utan att
dess bedömningsgrunder angetts. Denna lagstiftningstekniska fråga får
emellertid enligt utskottets mening ses mot bakgrund av kommunernas
ansvar för genomförandet av bostadspolitiska intentioner - ett ansvar som i
andra sammanhang inte satts i fråga. Det skulle vara svårt att med
motsvarande principiella synsätt överlåta detta avgörande till en av partsorganisationerna.
Därtill kommer att dessa organisationers synpunkter av
naturliga skäl också beaktas av kommunen inom ramen för den intressegemenskap
(prop. s. 16) som föreligger mellan kommunerna och hyresgästorganisationerna.
En föreslagen åtgärd från riksdagens sida är enligt
utskottets mening inte påkallad.

CU 1978/79:38

5

Utskottet avstyrker med hänvisning till det anförda motionerna 1978/
79:396 (vpk), yrkandet 21, 786 (s), yrkandet 3, och 2624 (s), yrkandet 1.

I motionen 1978/79:2624 (s), yrkandet 2, föreslås riksdagen begära en
utredning av om tillstånd bör krävas även vid testamentariska förvärv.
Utredningen (Ju 1977:07) om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall har genom
tilläggsdirektiv (1979:11) fått i uppdrag bl. a. att ytterligare utreda frågan om
begränsning av rätten att fritt förvärva jordbruksfastighet. Enligt utskottets
mening får frågan om tillstånd till testamentariska förvärv av hyresfastighet
prövas mot bakgrund av de principiella överväganden som utredningen gör.
Det finns därmed inte anledning för riksdagen att påkalla någon utredning
enligt motionsförslaget.

Utskottet hemställer

1. att riksdagen med bifall till regeringens förslag och med avslag
på motionen 1978/79:2625, yrkandet 2, antar vid propositionen
1978/79:164 fogade förslag till

a. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m. m.,

b. lag om ändring i förköpslagen (1967:868),

c. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder,

d. lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i

rätten att förvärva fast egendom m. m.,

2. att riksdagen avslår motionerna 1978/79:396, yrkandet 21, 786,
yrkandet 3, och 2624, yrkandet 1,

3. att riksdagen avlår motionen 1978/79:2624, yrkandet 2.

Stockholm den 3 maj 1979

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Per-Olof Strindberg (m),
Oskar Lindkvist (s), Sven Eric Åkerfeldt (c), Lars Henrikson (s), Karl-Erik
Strömberg (fp), Thure Jadestig (s), Anna Eliasson (c), Maj-Lis Landberg (s),
Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Magnus Persson (s), Wilhelm Gustafsson
(fp), Lennart Nilsson (s) och Rolf Dahlberg (m).

Reservation

Per Bergman, Oskar Lindkvist, Lars Henrikson, Thure Jadestig, Maj-Lis
Landberg, Magnus Persson och Lennart Nilsson, alla (s), har reserverat sig
mot utskottets yttrande och hemställan i följande delar.

CU 1978/79:38

6

1. Översyn av tillståndsfrågan

Reservanterna anser att

dels den del av utskottets yttrande på s. 4 som börjar ”Även enligt” och på
s. 5 slutar ”yrkandet 1” bort lyda:

Bostadsministem delar sålunda motionärernas uppfattning att det finns
skäl att göra en mer allmän översyn av tillståndsforutsättningarna. Utan
något direkt anfört skäl fullföljs emellertid inte denna bedömning med
uppgiften att denna översyn också nu skall göras.

Utskottet anser emellertid att det sålunda obestridda utredningsbehovet är
så starkt att ett initiativ omedelbart bör tas. Kraven på ändringar stöds av en
stark opinion inom de grupper som har kommit i praktisk kontakt med
nuvarande svårigheter. Effekterna av att nuvarande lagstiftning i tillämpning
inte visar sig uppfylla de förväntningar som ställts på den och att detta inte
leder till åtgärder för att åstadkomma förbättringar kan grunda en förståelig
uppfattning att viljan saknas att få ändringar till stånd. Detta kan i sin tur
endast leda till uppfattningen att passiviteten beror på en ovilja att ingripa mot
missförhållanden i omsättningen av enskilda hyreshus, beroende på att de
uppfattas som en handelsvara bland andra i en liberal marknadsekonomi.

Det material som redan nu står till buds visar att kraven på den som söker
förvärvstillstånd måste skärpas. Det kan inte vara tillräckligt att tidigare
missförhållanden anses oviktiga endast genom ett uttalande att bättring skall
ske. Olämplig förvaltning och transaktioner med spekulativa motiv skall för
all framtid diskvalificera en tillståndssökande. Vid ovisshet i bedömningarna
bör hyresgästsidans åsikter ha avgörande betydelse.

Som anförs i motionen 1978/79:2624 (s) återförs oklarheter och brister i
tillståndsforutsättningarna också till de kommunala bedömningarna av om
prövning skall påkallas eller inte. Denna osäkerhet förvärras genom att regler
saknas för den kommunala prövningen. Det har också förts fram den
uppfattningen att kommunala beslut skulle kunna präglas av en partipolitiskt
grundad åsikt att minsta möjliga intrång skall ske i en fri omsättning av även
hyresfastigheter. Redan en misstanke därom borde vara tillräcklig för att
åstadkomma nya regler. Ett sätt är att öka hyresgästorganisationernas
inflytande även i detta prövningsled genom att skapa en form för att dessa
organisationer skall kunna direkt eller indirekt påkalla prövning.

Utskottet har sålunda kommit till den uppfattningen att riksdagen bör
begära en mer allmän översyn i enlighet med förslaget i motionen 1978/
79:2624 (s), yrkandet 1. Därmed tillgodoses också syftet med motionerna
1978/79:396 (vpk), yrkandet 21, och 786 (s), yrkandet 3).

dels utskottet under 2 bort hemställa:

2. att riksdagen med bifall till motionen 1978/79:2624, yrkandet 1,
och med anledning av motionerna 1978/79:396, yrkandet 21,
och 786, yrkandet 3, som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört,

CU 1978/79:38

7

2. Särskilda överväganden om testamentariska förvärv

Reservanterna anser att

dels det stycke i utskottets yttrande på s. 5 som börjar ”1 motionen” och
slutar ”enligt motionsförslaget” bort lyda:

Förslaget i motionen 1978/79:2624 (s), yrkandet 2, tillstyrks. Den begärda
översynen av om tillstånd bör krävas även vid testamentariska förvärv av
hyresfastigheter kommer otvivelaktigt att beröra samma principiella frågor
som nu övervägs av utredningen om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall.
Det vore därför lämpligt att tilläggsdirektiv gavs enligt motionsförslaget.
Utredningens ställningstaganden i denna del kunde då remissbehandlas och
direkt läggas till grund för ett regeringsbeslut.

dels utskottet under 3 bort hemställa:

3. att riksdagen med bifall till motionen 1978/79:2624, yrkandet 2,
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.

Särskilt yttrande

Per-Olof Strindberg (m) och Rolf Dahlberg (m) anför:

Lagen om förvärv av hyresfastigheter kom till efter beslut av riksdagen i
december 1975. Från moderat sida motsatte vi oss då lagstiftningen. Vi ansåg
att man borde utnyttja de instrument som bostadssaneringslagen och lagen
om tvångsförvaltning av bostadsfastighet ger. Detta skulle inte innebära de
nackdelar från rättssäkerhetssynpunkt och krångelsynpunkt som lagen om
tvångsförvaltning riskerar medföra.

Vi har inte anledning att i dag inta någon annan ståndpunkt än vad vi
gjorde 1975. Vi anser att man i första hand skall försöka komma åt de
missförhållanden som finns i fråga om förvaltning av hyresfastigheter genom
åtgärder som riktar sig mot de konkreta fallen av misskötsel av fastigheter.

Den föreslagna propositionen rör inte frågan om det över huvud taget skall
finnas lagregler rörande förvärvsprövning. Propositionen rör i stället utvidgning
av prövningen till hela landet och förenkling av proceduren vid
prövningen. Om man väl skall ha förvärvsprövningen anser vi nu liksom
1975 att många skäl talar för att denna skall omfatta hela landet. Bl. a.
rättssäkerhetssynpunkt talar för detta. Vi finner mot denna bakgrund det inte
motiverat att motsätta oss den förändring av lagen om förvärv av
hyresfastigheter som föreslås i propositionen, särskilt mot bakgrund av att
endast kommun enligt förslaget äger påyrka prövning.

GOTAB 62127 Slockholm 1979