Med anledning av motion om översyn av lagstiftningen om bostadsarrende

Betänkande 1975/76:LU25

LU 1975/76: 25

Lagutskottets betänkande
1975/76:25

med anledning av motion om översyn av lagstiftningen om bostadsarrende Motionen I

motionen 1975/76:1104 av herr Henrikson (s) yrkas att riksdagen ger
regeringen till känna att en översyn bör göras av arrendelagstiftningen i
syfte att förbättra bl. a. bostadsarrendators rättsställning på sätt som anges
i motionen.

Motionären hänvisar inledningsvis till att avtal om bostadsarrende fr. o. m.
den 1 juli 1968 skall upprättas skriftligen. 1 motionen framhålls att det
emellertid alltjämt finns ett stort antal muntliga arrendeavtal som
har ingåtts före nämnda tidpunkt. I dessa fall finns det stor risk för tvister
mellan fastighetsägaren och arrendatorn samt för rättsförluster och andra
olägenheter. Parterna torde i regel inte vara medvetna om att vissa åtgärder
kan medföra skadeståndsskyldighet. Enligt motionärens mening bör övervägas
om inte arrendelagstiftningen kunde kompletteras med regler som
ökar fastighetsägarens intresse av att ersätta äldre muntliga avtal om bostadsarrende
med skriftliga avtal. Motionären anser det lämpligt att arrendelagskommittén
genom tilläggsdirektiv ges ett sådant uppdrag. Detta skulle
inte förändra utredningens karaktär av en begränsad översyn av den aktuella
lagstiftningen. Enligt motionärens mening bör kommittén vara oförhindrad
att i anslutning till ett sådant uppdrag ta upp också närliggande frågor om
ytterligare förbättringar av bostadsarrendators ställning.

Gällande rätt

Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 § jordabalken (JB) när jord upplåts
på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn har rätt
att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus. Arrendet är dock
inte att betrakta som bostadsarrende om det är uppenbart att upplåtelsens
huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad
åt arrendatorn och honom närstående.

Reglerna om bostadsarrende genomgick år 1968 en genomgripande omarbetning
i syfte att stärka bostadsarrendators rättsskydd (prop. 1968:19,
3LU 1968:38). Bl. a. infördes en obligatorisk skyldighet att upprätta skriftliga
arrendeavtal på samma sätt som redan tidigare hade gällt beträffande avtal
om jordbruksarrende.

Bestämmelserna om skriftlig avtalsform har i nya JB införts i 8 kap.
3 §. Kravet på sådan avtalsform innebär att avtalets samtliga villkor skall
upprättas skriftligen för att bli bindande. Jordägaren är således inte bunden

1 Riksdagen 1975176. 8 sami. Nr 25

LU 1975/76:25

2

av en muntlig överenskommelse, liksom inte heller arrendatorn. Jordägaren
är den part som svarar för att den skriftliga formen iakttas. Om detta
inte sker kan han bli skadeståndsskyldig mot arrendatorn under förutsättning
att denne tillträtt fastigheten och att det inte berott på arrendatorn att något
skriftligt avtal inte har upprättats. Skadeståndsregeln tillgodoser bl. a. sociala
synpunkter.

Muntliga avtal, som har ingåtts före den 1 juli 1968, är alltjämt giltiga.
I syfte att få till stånd en skriftlig form även beträffande dessa äldre avtal
har införts en övergångsbestämmelse som innebär att part skall vara skyldig
att medverka till att skriftliga avtal kommer till stånd, om den andra parten
begär det.

Muntliga arrendeavtal ger i vissa hänseenden arrendatorn ett sämre rättsskydd
än ett skriftligt avtal. Vid överlåtelse av fastighet gäller sålunda arrendeupplåtelsen
mot den nye ägaren oberoende av förbehåll, om upplåtelsen
skett skriftligen och tillträde ägt rum före överlåtelsen (JB 7:13). Finns endast
ett muntligt avtal gäller upplåtelsen mot den nye ägaren i princip bara om
den tidigare ägaren vid överlåtelsen gjort förbehåll om upplåtelsen. Vid exekutiv
försäljning av fastighet skall nyttjanderätt bestå, ifall försäljningen
skett med förbehåll för rättighetens bestånd (JB 7:16). En förutsättning härför
är dock att rätten är grundad på ett skriftligt avtal. Muntliga avtal tar man
över huvud taget ingen hänsyn till vid den exekutiva försäljningen.

Arrendelagskonunittén (Ju 1975:04)

Åren 1974 och 1975 uttalade sig riksdagen för utredning och översyn
dels av vissa arrenderättsliga frågor som tagits upp i motioner, dels av frågor
om överprövning av arrendenämnds avgöranden (LU 1974:35, rskr 1974:343,
LU 1975:18, rskr 1975:134, jfr LU 1975:6 och 11).

Med anledning härav tillkallades i juni 1975 särskilda sakkunniga, arrendelagskommittén,
för nämnda översyn. I direktiven för arrendelagskommittén
framhåller statsrådet Lidbom bl. a. att den nya arrendelagstiftningen
i stort sett har fungerat väl. Vad som har förekommit vid riksdagsbehandlingen
av de motioner som väckts på detta rättsområde visar emellertid
att det finns anledning att närmare undersöka om arrendelagstiftningen
kan förbättras på vissa punkter. Någon allmän översyn som syftar till djupare
ingrepp i lagstiftningens grunder är dock inte påkallad. Statsrådet förordar
därför att en begränsad översyn av den aktuella lagstiftningen görs.

De frågor som kommittén skall utreda gäller i huvudsak jordbruksarrende.
Kommittén har dock att behandla två frågor som rör besittningsskyddet
vid bostadsarrende, nämligen dels frågan om stärkande av dödsbos besittningsskydd
för det fall att arrendatorn avlider under arrendetiden, dels frågan
om eventuell jämkning i det nuvarande kravet på att arrendestället måste
vara bebyggt med hus som åsatts taxeringsvärde för att få besittningsskydd.

LU 1975/76:25

3

Utskottet

År 1968 blev reglerna om bostadsarrende föremål för en genomgripande
omarbetning i syfte att stärka bostadsarrendatoms rättsskydd. Bl. a. infördes
en bestämmelse om att avtal om bostadsarrende måste upprättas skriftligen
för att bli bindande. Muntliga avtal, som har ingåtts före den 1 juli 1968,
är dock alltjämt giltiga. I syfte att få till stånd en skriftlig form även beträffande
dessa avtal infördes en övergångsbestämmelse av innebörd att
part i avtalsförhållande är skyldig att medverka till att skriftligt avtal kommer
till stånd om den andra parten begär det.

1 motionen framhålls att det fortfarande finns ett stort antal äldre avtal
om bostadsarrende som inte getts skriftlig form. Motionären påpekar att
det i dessa fall ofta uppstår tvister mellan fastighetsägare och arrendator
och att risken för rättsförluster och andra olägenheter är stor. Enligt motionären
borde man därför överväga att komplettera reglerna om bostadsarrende
med bestämmelser som ökar fastighetsägarens intresse av att ersätta
äldre muntliga avtal med skriftliga avtal. Motionären yrkar att riksdagen
ger regeringen till känna att arrendelagskommittén bör genom tilläggsdirektiv
ges i uppdrag att göra en sådan översyn av bestämmelserna om bostadsarrende.

Utskottet kan för sin del helt ansluta sig till motionärens ståndpunkt
att det är angeläget att äldre muntliga arrendeavtal ges skriftlig form. Ett
muntligt avtal innebär nämligen att arrendatorn har ett sämre rättsskydd
t. ex. vid överlåtelse eller exekutiv försäljning av fastigheten. Som framgår
av det föregående ger lagen emellertid arrendatorn rätt att få ett skriftligt
avtal om han begär det. Någon ytterligare lagreglering anser utskottet därför
inte erforderlig.

Enligt utskottets mening måste ifrågavarande spörsmål i stället ses som
ett informationsproblem. Utskottet understryker att det är angeläget att bostadsarrendatorema
informeras om att de har en rätt att få skriftliga avtal.
Utskottet förutsätter att regeringen och vederbörande myndigheter ägnar
frågan uppmärksamhet.

På anförda skäl hemställer utskottet

att riksdagen avslår motionen 1975/76:1104.

Stockholm den 6 april 1976

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m), fru Åsbrink
(s), herrar Sjöholm (fp). Andersson i Södertälje (s), Olsson i Timrå(s), Winberg
(m), fru Nilsson i Sunne (s), fru Fredgardh (c)*, fru Tillander (c)*, fru Johansson
i Hovmantorp (s)*, herr Henmark (fp) och fru Karlsson (c).

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 51673 Stockholm 1976