Med anledning av motion om översyn av lagen (1973:1150) om samfälligheter

Betänkande 1976/77:CU30

9

Civilutskottets betänkande
1976/77:30

med anledning av motion om översyn av lagen (1973:1150) om samfälligheter Motionen 1

motionen 1976/77:1288 av herr Knut Johansson i Stockholm m. fl. (s)
hemställs att riksdagen hos regeringen begär en skyndsam översyn av lagen
om förvaltning av samfälligheter med syfte att undanröja sådana inslag
i lagen som utgör hinder för en tidsenlig samhälls- och bostadsplanering.

Motionärerna anför att röstberäkning enligt huvudtalsmetoden från rättvisesynpunkt
är acceptabel för samfällighetsföreningar som omfattar i huvudsak
enbostadsfastigheter men att metoden medför att orättvisa uppstår
om äganderätt och bostadsrätt blandas i en förening. I sådana föreningar
har varje boende i enbostadshus en röst, medan bostadsrättsinnehavarna
endast har en röst eller högst en femtedel av närvarande antal delägare.

Gällande ordning m. m.

Samfälligheter enligt lagen (1973:1150) om samfälligheter (ändrad senast
1974:172) kan förvaltas på ettdera av två sätt. Delägarna skall själva kunna
handha förvaltningen eller för detta ändamål bilda en särskild juridisk person,
s. k. samfällighetsförening.

Vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt, vilket innebär att
de har full beslutsfrihet så länge de är eniga. Är de inte eniga i en fråga
kan den i viss ordning tas upp på sammanträde och avgöras genom majoritetsbeslut.
Rösträkning skall då i princip ske efter huvudtalet (12 ij). Om
delägarna begär det skall dock röstetalet beräknas efter delägarfastigheternas
andelstal när det gäller fråga av ekonomisk betydelse. Delägares röstetal
får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga
närvarande röstberättigade delägare.

Har föreningsförvaltning anordnats gäller i lagen angivna särskilda regler
om hur medlemmarnas rätt att delta i handhavandet av föreningens angelägenheter
skall ske vid föreningsstämma. Sålunda stadgas (49 §) - på
motsvarande sätt som vid delägarförvaltning - att vid föreningsstämma
närvarande röstberättigad medlem oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter
har en röst. Vid avgörande av fråga som har ekonomisk
betydelse skall medlemmarnas röstetal beräknas efter delägarfastigheternas
andelstal om medlem begär det. Medlems röstetal får emellertid
inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga
närvarande röstberättigade medlemmar. Avvikelse från dessa regler får
inte föreskrivas i stadgarna. De är sålunda indispositiva.

CU 1976/77:30

10

Förslaget till lag om förvaltning av samfälligheter behandlades i propositionen
1973:160. Till grund för förslaget låg en promemoria (Ds Ju 1971:16)
som remissbehandlats. Förslaget i promemorian utgick i fråga om delägarförvaltning
från enhälliga beslut. Det föreslogs dock att det inom ramen
för delägarförvaltning skulle finnas möjlighet att få till stånd majoritetsbeslut.
Sådana beslut skulle fattas med rösträkning enligt huvudtalsmetod. En
mycket kritisk inställning till promemorieförslaget i denna del kom fram
i remissyttrandena. Det helt övervägande antalet remissinstanser föreslog
i stället att andelstadt skulle läggas till grund för röstberäkningen. När det
gäller föreningsförvaltning föreslogs i promemorian att som dispositiv regel
för röstning på föreningsstämma skulle gälla att varje medlem skulle ha
en röst. Avvikelse skulle kunna föreskrivas i stadgarna. Som exempel nämndes
föreskrift om röstning efter andelstal. Remissinstanserna intog i denna
del i huvudsak samma inställning som i motsvarande fråga vid delägarförvaltning.
I remissyttrandena gavs exempel på när huvudtalsmetoden gav
otillfredsställande konsekvenser. Bl. a. nämndes att en gemensamhetsanläggning,
t. ex. en värmecentral, inrättats för en eller ett par fastigheter
med flerfamiljshus och en grupp av fastigheter med villabebyggelse. Vidare
nämndes det fall att en skogsbilväg inrättades för en stor skogsfastighet
och ett antal fritidsfastigheter eller att delägarna i ett samfällt fiske består
av ett fåtal fastigheter med permanentbebyggelse och ett större antal fritidsfastigheter.

Föredragande statsråd anförde bl. a. följande (s. 368-371) om röstberäkningen.

När omröstning sker vid delägarsammanträde, skall enligt promemorieförslaget
röstberäkningen grundas på huvudtalet. Till stöd för valet av denna
metod i stället för den i nuvarande lagstiftning vanligare metoden med
röstberäkning efter andelstal åberopas att de fördelar som är förenade med
ett samverkansföretag kan variera för delägarna utan relation till de insatser
de gjort. Denna sypunkt har i gällande rätt som regel beaktats på så sätt
att man reducerat rösträtten för delägare med större andelstal. Ett sådant
system sägs leda till att omröstningen blir ganska komplicerad och i viss
mån beroende av slumpartade faktorer. Det är dessutom svårt att finna
några rationella grunder för var röstspärren skall gå. Vidare anförs i promemorian
att huvudtalet ofta utgör ett mer rättvisande mått på samfällighetens
reella betydelse för delägarna än andelstadt samt att röstning efter
huvudtalet från allmänna demokratiska synpunkter är att föredra framför
röstning enligt den andra metoden.

En stark remissopinion avstyrker promemorieförslaget i denna del och
förordar i stället att röstberäkningen vid omröstning på delägarsammanträde
sker enligt andelstalsmetoden men att rösträtten för större andelshavare
begränsas på visst sätt. Det främsta motivet härför synes vara farhågor att
ägare till fastigheter som skulle få stora andelstal motsätter sig samverkansföretag,
om de inte får inflytande över företaget i ungefärlig proportion
till sina ekonomiska insatser. Detta skulle kunna få till följd att önskvärd
samverkan inte kommer till stånd alls.

För egen del är jag av den uppfattningen att skillnaden mellan huvudtals -

CU 1976/77:30

11

och andelstalsmetoderna i den praktiska tillämpningen inte är så framträdande
som remissopinionen kan ge intryck av. Erfarenheterna torde visa
att röstberäkningsmetoden sällan har någon avgörande betydelse för samfällighetsförvaltningen.
Det förhåller sig otvivelaktigt så, att de större andelsägarnas
intressen som regel sammanfaller med de flesta övrigas och
att resultatet av en omröstning därför blir detsamma oavsett vilken röstberäkningsmetod
som används.

I remissyttrandena anförs några typfall då huvudtalsmetoden kan tänkas
resultera i att ett antal delägare med mycket små andelstal skaffar sig förmåner
med övervältrande av större delen av kostnadsansvaret på en eller
ett fåtal delägare med stora andelstal. Ett sådant fall är att en grupp fritidsfastigheter
ansluts till en skogsbilväg som huvudsakligen är avsedd att
betjäna en stor skogsfastighet. Här skulle ägarna till fritidsfastigheterna utan
egna större ekonomiska uppoffringar kunna med hjälp av huvudtalsmetoden
besluta om en onödigt dyrbar väghållningsstandard.

Med anledning av detta och likartade exempel vill jag för egen del peka
på vad som i fortsättningen anförs om rätt för enskild delägare att även
på materiell grund klandra beslut på delägarsammanträde. Det är alltså avsett
att den för vilken ett beslut medför ett i förhållande till hans nytta helt
orimligt kostnadsansvar skall kunna få beslutet undanröjt genom klander.
Härigenom undviks sådana uppenbart menliga verkningar av huvudtalsmetoden
som remissinstanserna synes ha velat belysa med dessa exempel.

Trots vad som nyss anförts kan man emellertid inte bortse från att större
markägare kan finna omröstning efter huvudtalet innebära sådana nackdelar
att de drar sig för att delta i fastighetssamverkan. En sådan utveckling
vore högst olycklig. Med hänsyn därtill anser jag principen om omröstning
efter huvudtalet inte böra upprätthållas strikt utan att visst utrymme bör
finnas för omröstning efter andelstal. 1969 års vägutredning föreslår att
undantag från huvudtalsmetoden görs när viss eller vissa delägare har ett
mycket stort andelstal i förhållande till de övriga. Enligt min mening bör
dock andelstalsmetoden inte kunna komma till användning i andra situationer
än sådana där den är sakligt motiverad. Så är fallet endast vid avgörandet
av frågor som har en reell ekonomisk betydelse. Då bör metoden
å andra sidan kunna tillämpas oavsett hur andelstalen är fördelade. På grund
av dessa överväganden föreslår jag att undantag från principen om omröstning
efter huvudtalet görs på det sättet att röstberäkningen vid avgörandet
av ekonomiska frågor skall ske efter andelstadt, om delägare begär
det.

Mitt här framlagda förslag angående röstberäkningen innebär i motsats
till gällande rätt att delägarna får valfrihet att låta huvudtalet eller andelstalen
bli utslagsgivande i ekonomiska frågor. I den mån andelstalsmetoden nu
gäller är den emellertid förenad med en röstspärr för att hindra att större
andelshavare får ett helt dominerande inflytande. Flertalet remissinstanser
föreslår att denna modifiering av andelstalsmetoden överförs till den nya
lagen. Någon klar linje rörande utformningen av en bestämmelse om röstspärr
kan dock inte utläsas ur remissyttrandena.

För egen del instämmer jag i att en röstspärr för större andelsinnehav
bör finnas. När det gäller utformningen anser jag det naturligt att den
bestämmelse som senast införts i lagstiftningen bör vara förebild, dvs. 29 S
första stycket andra punkten LGA. Enligt denna bestämmelse får ingen

CU 1976/77:30

12

delägares röstetal överstiga en femtedel av de närvarande delägarnas sammanlagda
röstetal.

Statens lantmäteriverk (LM V) har i verksamhetsplan för innevarande budgetår
angett att en omfattande fältundersökning pågår för att följa upp tilllämpningen
av fastighetsrättslig lagstiftning. Syftet anges vara att få underlag
för bedömningar om ändamålsenligheten av gällande anvisningar och tilllämpade
arbetsrutiner. Undersökningsresultaten kommer att utvärderas, och
förslag till rationaliseringsåtgärder kommer att inom kort föreläggas bostadsdepartementet.
Anvisningar för tillämpning av bl. a. samfällighetslagen
kommer att aktualiseras och kompletteras med anledning av författningsändringar.

1 betänkandet Kommunal och enskild väghållning (Ds K 1974:7) redovisar
1969 års vägutredning vissa synpunkter på en lagstiftningsmässig reglering
av den kommunala väghållningen. Betänkandet, som är av principiell natur,
avses senare kompletteras med lagtext. Enligt utredningen finns skäl som
talar för att bestämmelserom kommunal väghållning får sin plats i en särskild
lag. Vidare anförs att det kan visa sig lämpligt att infoga de organisatoriska
bestämmelserna om vägföreningar i samfällighetslagen. Utredningens arbete
med lagtextens utformning kommer inom kort att avslutas.

Utskottet

Skilda synpunkter kan läggas på frågan hur den kollektiva medverkan
och det kollektiva ansvaret skall utformas vid förvaltning av samfälligheter
och i liknande sammanhang. Vid behandlingen av lagen om förvaltning
av samfälligheter hävdades i den bakomliggande promemorian att huvudtalet
ofta utgör ett mer rättvisande mått på samfällighetens reella betydelse
för delägarna än andelstalet samt att röstning efter huvudtalet från allmänna
demokratiska synpunkter är att föredra framför röstning enligt andelstalsmetoden.
En stark remissopinion hävdade emellertid andelstalsmetodens
företräden - dock med begränsning för större andelshavare. I propositionen
erinrades om enskild delägares rätt att även på materiell grund klandra
beslut på delägarsammanträde. Här får också noteras möjligheterna att föra
klandertalan hos fastighetsdomstol mot samfällighetsförenings stämmobeslut.
Remisskritiken ledde dock till att andelstalsmetoden skall användas
i fråga som har ekonomisk betydelse, om delägare resp. medlem begär det.

Som även tidigare beredningen av förslaget till nu gällande lag visar kan
bedömningarna om röstetalsmetod och spärrar variera i olika konkreta situationer.
Motionärerna belyser typfall där huvudtalsmetodens principiella
demokratiska företräde sett ur de faktiska nyttjarnas synpunkt inte slår
igenom och där andelstalsmetoden bättre skulle ta hänsyn till nyttjarnas
"huvudtal”. Denna konsekvens ytterst av lagstiftningens anknytning till
fastighetsbegreppet och inte till nyttjarna kan i andra situationer uppfattas
som acceptabel. Motsvarande överväganden kan också göras beträffande

CU 1976/77:30

13

spärregeln som överförts från äldre lagstiftning.

Inom justitiedepartementet pågår en uppföljande undersökning av fastighetsbildningslagstiftningen.
LMV har följt upp tillämpningen av viss lagstiftning,
bl. a. lagen om förvaltning av samfälligheter, från sina anvisningsoch
förrättningssynpunkter.

Enligt utskottets mening finns det anledning att följa upp också tillämpningen
av lagen om förvaltning av samfälligheter. I ett sådant sammanhang
kan då också de i motionen aktualiserade frågorna få en given plats. Vad
utskottet anfört i denna del bör riksdagen som sin mening ge regeringen
till känna. Utskottet hemställer

att riksdagen med anledning av motionen 1976/77:1388 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.

Stockholm den 31 mars 1977
På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: se under betänkandet CU 1976/77:27