med anledning av motion om förbud mot koppling i hyresavtal av hyra av bostad och hyra av bilplats

Betänkande 1977/78:LU14

LU 1977/78:14

Lagutskottets betänkande
1977/78:14

med anledning av motion om förbud mot koppling i hyresavtal av
hyra av bostad och hyra av bilplats

Motionen

I motionen 1977/78:420 av Tore Claeson m. fl. (vpk) föreslås att riksdagen
uttalar att det måste betraktas som obilligt mot hyresgäst som inte har tillgång
till bil att tvingas hyra bilplats samt hos regeringen hemställer om förslag till
sådan ändring av hyreslagstiftningen att bostadshyresgäst utan bil inte kan
tvingas att hyra bilplats genom kopplat avtal.

Motionärerna framhåller att det finns många som av hälsoskäl eller andra
orsaker inte har möjlighet att skaffa bil eller som inte vill göra det. Systemet
med kopplade hyresavtal innebär att sådana personer kan tvingas betala för
biluppställningsplatser som de inte kan eller vill använda. Enligt motionärerna
måste åtgärder vidtas för att förhindra att den som saknar bil kan förlora
hyresrätten till sin bostad på grund av att han inte vill betala för i hyresavtalet
ingående garage eller annan biluppställningsplats. Motionärerna hänvisar
vidare till att kopplingsvillkoren medför en höjning av boendekostnaden och
att tvånget att hyra bilplats också därför framstår som obilligt. Enligt
motionärernas mening bör de problem som har samband med den ökande
biltätheten inte få leda till att personer utan bil belastas ekonomiskt.
Utgifterna för garage och andra biluppställningsplatser bör i stället bäras av
bilismen. Enligt motionärerna borde det inte vara nödvändigt för de
hyresgäster som inte har bil men ändå tvingas att erlägga hyra för bilplats att
vända sig till hyresnämnd eller domstol för att få en chans att slippa
bilplatstvånget.

Gällande ordning m. m.

Bestämmelser om hyra finns numera i 12 kap. jordabalken (JB). Kapitlet
om hyra benämns av praktiska skäl ofta hyreslagen.

Särskilt inom det nyare bostadsbeståndet är det tämligen vanligt att avtal
om upplåtelse av garage eller parkeringsplats mer eller mindre fast knyts till
avtal som avser hyra av bostadslägenhet. Vad som då skall gälla beror på
omständigheterna i det särskilda fallet. Omfattar hyresavtalet också rätt till
garage- eller parkeringsplats, är avtalet i sin helhet att bedöma enligt reglerna
om hyra av bostadslägenhet, dvs. som ett hyresavtal (jfr 12 kap. 1 § JB). Är
däremot upplåtelsen av garage- eller parkeringsplatsen fristående i förhållande
till hyresavtalet, kan det vara ett villkor för upplåtelsen av bostadslägenheten
att avtal träffas om biluppställningsplatsen. Bilplatsupplåtelsen blir

1 Riksdagen 1977/78. 8 sami. Nr 14

LU 1977/78:14

2

då att bedöma enligt reglerna om lokalhyra resp. lägenhetsarrende (jfr 8 kap.
1 § 2 st. JB). Som ett tredje alternativ framstår det av motionärerna ej åsyftade
fallet att. hyresgästen hyrbilplats enligt ett fristående avtal, som ej är kopplat
till hyresavtalet beträffande bostadslägenheten. Detta fall innebär ej några
olägenheter för hyresgästen i nu förevarande hänseende, eftersom avtalet
beträffande bilplatsen kan sägas upp i vederbörlig ordning utan att hyresrätten
i övrigt påverkas.

Frågan huruvida kopplingsvillkoret skall gälla kan komma under hyresnämnds
prövning antingen i samband med förlängningstvist, föranledd av
hyresvärdens uppsägning, eller i tvist om hyresvillkoren, föranledd av
bostadshyresgästens uppsägning för villkorsändring enligt 54 § hyreslagen.
Villkorsfrågan kan också prövas av domstol enligt generalklausulen i 36 §
lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område (avtalslagen). Sistnämnda bestämmelse har fr. o. m. den 1 juli 1976
ersatt tidigare bestämmelser i JB om jämkning av otillbörliga arrende- och
hyresvillkor.

54 § hyreslagen innebär att hyresgästen numera med bibehållen hyresrätt
kan uppsäga hyresavtalet förändring av hyresvillkoren. Villkorsprövningen
skall ske enligt de principer som anges i 48 §. Enligt 48 § tredje stycket skall
annat av hyresvärden uppställt villkor än hyrans belopp gälla om det ej anses
stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest obilligt. Om hyresgästen
endast önskar prövning av den hyra som bilplatsen betingar gäller - under
förutsättning att avtalet i sin helhet är att bedöma enligt reglerna om hyra av
bostadslägenhet - enligt 48 § första stycket den s. k. bruksvärdesprincipen.
Bruksvärdesprövningen kan därvid avse den del av den totala hyran som
anses hänförlig till bilplatsen. Principen innebär att fordrad hyra skall anses
oskälig om den är påtagligt högre än hyran för bilplatser som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga. Är däremot upplåtelsen av bilplatsen enligt det
tidigare anförda att bedöma enligt reglerna om lokalhyra eller lägenhetsarrende,
torde hyran kunna prövas endast med stöd av den allmänna regeln om
jämkning av oskäliga avtalsvillkor i avtalslagen.

Regeln innebär att ett avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende
om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll. Vid bedömningen
av om ett villkor är oskäligt skall vidare beaktas omständigheterna vid
avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i
övrigt. Om ett oskäligt villkor har sådan betydelse för avtalet att det inte
skäligen kan krävas att avtalet i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får
avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan
avseende. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för
den som i egenskap av konsument eller eljest intar en underlägsen ställning i
avtalsförhållandet. Jämkningsmöjligheterna gäller också beträffande avtal
och andra rättshandlingar utanför konsumentområdet.

Avgörande för bedömningen av ett s. k. kopplingsvillkor blir således om
villkoret anses stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är

LU 1977/78:14

3

oskäligt. För närmare besked om innebörden härav är man hänvisad till att
studera de avgöranden som kan ha träffats i hyresnämnder, bostadsdomstolen
och allmänna domstolar. Någon enhetlig praxis angående bedömningen
av kopplingvillkor synes inte ha bildats. Ett fall där sådan prövning ägt
rum har publicerats i tryckt skrift, nämligen rättsfall 1:74/75 till 54 §
hyreslagen i statens hyresråds rättsfallssamling. I ärendet fann såväl hyresnämnden
i Stockholms län som Stockholms tingsrätt att kopplingen mellan
bostad och garageplats inte var obillig, trots att hyresgästen saknade bil.
Kopplingsvillkor har också prövats i ett fall som avgjorts av bostadsdomstolen
den 7 september 1976. Ärendet gällde avtal om hyra av bostad i
flerfamiljshus och om hyra av parkeringsplats å en annan fastighet än den på
vilken flerfamiljshuset var beläget. Ägaren av flerfamiljshuset hade servitutsrätt
att disponera ett visst antal parkeringsplatser på den andra fastigheten.
Inrättandet av ett visst antal parkeringsplatser hade utgjort förutsättning
för byggnadslov för flerfamiljshuset. Hyresnämnden fann att kopplingsvillkoret
var obilligt mot hyresgästen, som hade bil, medan bostadsdomstolen
inte fann villkoret obilligt.

Även den näringsrättsliga lagstiftningen innehåller regler av intresse i detta
sammanhang. Enligt 1 § lagen (1971:412) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor
(avtalsvillkorslagen) i dess fr. o. m. den 1 juli 1977 gällande lydelse
(SFS 1977:452) kan marknadsdomstolen, om det är påkallat från allmän
synpunkt, förbjuda näringsidkare att i fortsättningen använda avtalsvillkor
som med hänsyn till vederlag och övriga omständigheter är att anse som
oskäligt mot konsument. Syftet med bestämmelsen är att ta till vara
konsumenternas intressen när det gäller utformningen av kontraktsformulär.
Ingripande med stöd av lagen bör följaktligen inte göras i enstaka fall som
saknar principiell betydelse. Lagen är tillämplig på avtalsvillkor som näringsidkare
använder när han bjuder ut vara, tjänst eller annan nyttighet för enskilt
bruk. Efter lagändringen år 1977 kan lagen användas för ingripande bl. a. mot
villkor som används vid t. ex. försäljning av fast egendom eller vid
erbjudanden av annan lös egendom än varor, såsom hus på annans mark och
rättigheter av olika slag. Som skäl för att lagen borde omfatta nyttjanderätt till
fast egendom framhölls i propositionen att det fanns vissa nyttjanderätter
som inte omfattades av särskilda, korrigerande regler liknande dem som
gäller till förmån för hyresgäster och bostadsarrendatorer och där således ett
speciellt behov av villkorsgranskning kunde föreligga. Som exempel
nämndes rätt till garage och parkeringsplats. Departementschefen påpekade
vidare att den omständigheten att det fanns civilrättsliga regler som riktade
sig mot vissa avtalsvillkor, exempelvis på hyresmarknaden, gjorde det
angeläget att i näringsrättslig ordning kunna förbjuda det fortsatta användandet
av sådana villkor i kontraktsformulär.

Marknadsdomstolen har enligt vad utskottet inhämtat ännu inte haft
anledning ta ställning till frågan om tillåtligheten av sådana hyresvillkor som
avses i motionen.

LU 1977/78:14

4

I byggnadsstadgan {1959:612) återfinns vissa offentligrättsliga bestämmelser
med anknytning till den fråga som aktualiserats genom motionen. För en
närmare redogörelse av bestämmelserna hänvisas till betänkandet LU 1976/
77:15.

Tidigare riksdagsbehandling

Det av motionärerna upptagna spörsmålet har behandlats av utskottet vid
1975 och 1975/76 års riksmöten med anledning av motioner med liknande
yrkanden som det nu ifrågavarande. Utskottet avstyrkte i sina av riksdagen
godkända betänkanden (LU 1975:29 resp. LU 1975/76:21) bifall till motionerna.

Frågan återkom vid 1976/77 års riksmöte. I en motion yrkades att
hyreslagstiftningen skulle ändras så, att bostadshyresgäst utan bil inte skulle
kunna tvingas att hyra bilplats genom kopplat avtal. 1 sitt av riksdagen
godkända betänkande (LU 1976/77:15) framhöll utskottet bl. a. att frågan
måste ses mot bakgrund av de allmänna bestämmelserna om bebyggelseplanering.
Dessa innebär att vid planläggningen tillbörlig hänsyn skall tas till den
allmänna samfärdselns behov och har till följd att iordningställande av ett
visst antal biluppställningsplatser regelmässigt föreskrivs som villkor för
byggnadslov till uppförande av flerfamiljshus. Kostnaderna för biluppställningsplatser
måste, framhöll utskottet, täckas av hyresintäkter oavsett om
platserna är uthyrda eller ej. Med hänsyn härtill kunde utskottet inte ställa sig
bakom tanken att hyresgäster utan bil alltid skulle kunna befrias från tvång
att hyra en biluppställningsplats. Å andra sidan kunde det enligt utskottets
mening i vissa fall te sig obilligt att upprätthålla bilplatstvånget när det gäller
hyresgäster som saknar bil. Utskottet påpekade att någon fast praxis i fråga
om jämkning av kopplingsvillkor inte kunde anses ha utvecklats. Enligt
utskottets uppfattning borde ytterligare erfarenheter från tillämpningen av
bestämmelserna i JB, avtalslagen och, efter den 1 juli 1977, avtalsvillkorslagen
avvaktas. Med hänsyn härtill saknades det enligt utskottets mening
anledning att till närmare överväganden ta upp frågan om införande av
särskilda jämkningsregler beträffande kopplingsvillkor. Utskottet pekade
därjämte på svårigheterna att i lagtext närmare precisera vilka förhållanden
som skulle kunna leda till jämkning av villkoret.

Utskottet tilläde emellertid att problemet med kopplingsvillkor i första
hand syntes böra lösas genom förhandlingar mellan partema på hyresmarknaden.
Utskottet hänvisade till det förslag till en lagfast förhandlingsrätt på
området som år 1976 hade framlagts av hyresrättsutredningen i delbetänkandet
(SOU 1976:60) Hyresrätt I. Enligt utskottet borde regeringens
ställningstagande till förslaget inte föregripas. Ett genomförande av förslaget
skulle emellertid kunna ge möjlighet till en lösning av problemet med
kopplingsvillkor. Med hänsyn till den uppmärksamhet kopplingsvillkoren
väckt i den allmänna debatten förutsatte utskottet att hyresmarknadens

LU 1977/78:14

5

parter inom ramen för ett sådant förhandlingssystem skulle komma att ta upp
frågan till behandling.

Pågående utredningsarbete

Som tidigare berörts är hyreslagen f. n. föremål för en översyn av
hyresrättsutredningen, som i sitt delbetänkande år 1976 framlagt förslag till
en lagfäst förhandlingsrätt på hyresmarknaden. Förhandlingsrätten skall
omfatta inte bara frågor som rör hyresvillkoren, lägenheternas och fastighetens
skick och gemensamma anordningar utan också andra boendeförhållanden.
Förslagen syftar till en förstärkning av hyresgästernas ställning även i
andra avseenden. Sålunda föreslås att hyresgästerna utan uppsägning av
kontraktet får rätt att få förhandlingsöverenskommelse prövad av hyresnämnd
om de begär det inom tre månader från det att överenskommelsen
började tillämpas. Vidare föreslås en uppmjukning av nuvarande bestämmelser
om villkorsprövning av innebörd att tvist om hyresvillkor som inte
kunnat lösas förhandlingsvägen skall kunna föras till hyresnämnd oberoende
av den tid för vilken kontraktet gäller.

Betänkandet har remissbehandlats. Inom justitiedepartementet utarbetas
f. n. en lagrådsremiss på grundval av betänkandet och remissvaren. En
proposition i ärendet väntas under våren 1978.

I nästa skede av utredningsarbetet avser utredningen att behandla
lokalhyresgästernas förhållanden. Ett betänkande i denna del väntas under
våren detta år.

Utskottet

I motionen 1977/78:420 föreslås att riksdagen dels uttalar att det måste
betraktas som obilligt mot hyresgäst som inte har tillgång till bil att tvingas
hyra bilplats, dels hemställer om förslag till sådan ändring av hyreslagstiftningen
att bostadshyresgäst utan bil inte kan tvingas att hyra bilplats genom
kopplat avtal. Motionärerna framhåller att åtgärder måste vidtas för att
förhindra att den som saknar bil kan förlora hyresrätten till sin bostad på
grund av att han inte vill betala för i hyresavtalet ingående garage eller annan
biluppställningsplats. Enligt motionärernas åsikt måste - med hänsyn till
bl. a. den höjning av boendekostnaden som orsakas av kopplingsvillkorentvånget
att hyra bilplats anses som ett obilligt villkor för dem som saknar bil.
Motionärerna anser att det inte borde vara nödvändigt för hyresgäster som
inte har bil men ändå tvingas att erlägga hyra för bilplats att vända sig till
hyresnämnd eller domstol för att få en chans att slippa bilplatstvånget.

Det i motionen upptagna spörsmålet har tidigare behandlats av riksdagen
vid 1975, 1975/76 och 1976/77 års riksmöten. Riksdagen har därvid på
anförda skäl (se s. 4) avvisat tanken på att i hyreslagen föra in särskilda
jämkningsregler beträffande kopplingsvillkor. Som framgår av redogörelsen

LU 1977/78:14

6

ovan för frågans tidigare behandling uttalade utskottet vid föregående
riksmöte att problemet med kopplingsvillkor i första hand borde lösas genom
förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. Utskottet hänvisade
vidare till att förslag till en lagfäst förhandlingsrätt på området hade år 1976
framlagts av hyresrättsutredningen i ett delbetänkande. Förhandlingsrätten
skulle omfatta inte bara frågor som rör hyresvillkoren, lägenheternas och
fastighetens skick och gemensamma anordningar utan också andra boendeförhållanden.
Förslaget syftade till en förstärkning av hyresgästernas ställning
även i andra avseenden. Enligt utskottet borde regeringens ställningstagande
till utredningens förslag inte föregripas. Ett genomförande av
förslaget skulle emellertid kunna ge möjlighet till en lösning av problemet
med kopplingsvillkor. Med hänsyn till den uppmärksamhet kopplingsvillkoren
väckt i den allmänna debatten förutsatte utskottet att hyresmarknadens
parter inom ramen för ett sådant förhandlingssystem skulle komma att
ta upp frågan till behandling.

Sedan utskottet senast prövade förevarande fråga har det inte förekommit
något som föranleder utskottet till ändrat ställningstagande. Enligt vad
utskottet inhämtat kommer regeringen att under våren 1978 förelägga
riksdagen förslag till ny hyresförhandlingslag på grundval av hyresrättskommitténs
betänkande.

På anförda skäl hemställer utskottet

att riksdagen avslår motionen 1977/78:420.

Stockholm den 28 februari 1978

På lagutskottets vägnar
LENNART ANDERSSON

Närvarande: Lennart Andersson (s), Inger Lindquist (m)*, Stig Olsson (s),
Elvy Nilsson (s), Bernt Ekinge (fp). Arne Andersson i Gamleby (s), Sonja
Fredgardh (c), Ingemar Konradsson (s)*, Marianne Karlsson (c), Owe
Andréasson (s)*, Stina Andersson (c), Anne-Marie Gustafsson (c), Bengt
Silfverstrand (s), Joakim Ollén (m)* och Margit Odelsparr (c)*.

*Ej närvarande vid betänkandets justering.