Lagutskottets betänkande med anledning av motion om förstärkt besittningsskydd vid jordbruksarrende

Betänkande 1975:LU6

Lagutskottets betänkande nr 6

LU 1975:6

Nr 6

Lagutskottets betänkande med anledning av motton om förstärkt
besittningsskydd vid jordbruksarrende

Motionen

Yrkande

I motionen 1975:1132 av herr Gustavsson i Alvesta m. fl. (c) hemställs
att riksdagen beslutar att 9 kap. 8 5 jordabalken skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap.

8 8'

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet
enligt 3 8 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor,
har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 8
utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa
grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. jordägaren gör sannolikt, att 3. jordägaren gör sannolikt, att

han själv, hans make eller avkom- han själv, hans make eller avkom ling

skall bruka arrendestället, ling eller hans adoptivbarn eller dess

avkomling skall bruka arrendestället
om jordägarens tidigare förvaltning
kan anses berättiga uppsägningen och
det ej av särskilda skäl är obilligt mot
arrendatorn att sä sker,

4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är
obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet
med fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

'Senaste lydelse 1971:873
1 Riksdagen 1975. H sami. Nr 6

LU 1975:6

2

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas
för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att
arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder
endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt
avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket
rätt till sådan förlängning.

Motivering

Motionärerna pekar på att jordägaren har rätt att för eget brukande av
arrendestället säga upp jordbruksarrendator till avflyttning vid arrendetidens
utgång, oavsett om jordägaren ej tidigare brukat egendomen och oberoende
av om arrendatorn och hans släkt under flera generationer odlat jorden
och skapat bestående värden på fastigheten i fråga. I motionen förordas
att jordbruksarrendators besittningsskydd stärks på denna punkt. Motionärerna
erinrar i detta sammanhang om att ansvaret för nödvändiga investeringar,
som enligt grundprinciperna i jordabalken åvilar jordägaren,
i realiteten har kommit att alltmer skjutas över på arrendatorn. Motionärerna
anser att jordabalken bör innehålla ett stadgande om att arrendatorns avflyttning
från hem och näring ej kan krävas, om det är obilligt mot honom.
Därvid bör viss tidsregel tillämpas, så att stadgandet ej heller verkar obilligt
mot den jordägare, som av speciell anledning arrenderat ut sin jord i avbidan
på att själv åter bruka jorden. Om femton år förflutit sedan den ursprungliga
arrendeupplåtelsen och jordägaren senare vill återtaga jorden bör han om
synnerliga skäl föreligger kunna söka dispens i arrendenämnden senast ett
år före arrendeperiodens utgång. Om däremot arrendestället är av underordnad
betydelse som försörjningsunderlag för arrendatorn och det ej av
särskilda omständigheter är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet
upphör, bör hinder dock ej möta häremot.

Gällande rätt

Allmänt om besittningsskydd vid jordbruksarrende

Enligt 1943 års arrendereform rådde ett direkt besittningsskydd på s. k.
sociala arrenden. Reglerna gällde bara för mindre gårdar och under förutsättning
att ägaren tillhörde vissa kategorier av jordägare. Denna reglering
ansågs emellertid inte tillräcklig och i samband med jordabalkens tillkomst
underkastades hithörande bestämmelser betydande ändringar. Utgångspunkten
var därvid att besittningsskyddsreglerna inte såsom tidigare borde
anknytas till vissa arealgränser eller jordägarkategorier. En allmän målsättning
för reformen var vidare, att reglerna om besittningsskydd skulle syfta
till att skapa trygghet för arrendatorn till hem och näring och att således

LU 1975:6

3

rätt till förlängning av avtalet i forsta hand borde föreligga, när arrendet
omfattar bostad för arrendatorn.

Enligt de nya arrendereglerna i 9 kap. jordabalken (JB), som trädde i kraft
den 1 januari 1972, har arrendatorn ett direkt besittningsskydd vid dels
jordbruksarrenden, som omfattar bostad för arrendatorn (s. k. närdsarrenderi),
dels övriga jordbruksarrenden (s. k., sidoarrenden) under förutsättning att
arrendetiden överstiger ett år. Reglerna är i princip tvingande. Om arrendenämnden
godkänner det kan dock arrendatorn i avtalet avstå från besittningsskyddet.

Efter uppsägning på grund av arrendetidens utgång har sålunda arrendatorn
enligt dessa bestämmelser ändå rätt att som huvudregel få avtalet
förlängt. Utom där arrenderätten förverkats är det i stort sett bara vid sidoarrenden
med en arrendetid av högst ett år som besittningsskydd saknas.

I en tvist om förlängning av arrendeavtalet skall arrendatorns intresse av
förlängt arrende vägas mot jordägarens intresse att få disponera över arrendestället
på annat sätt. Avvägningen skall ske med tillämpning av de
besittningsskyddsbrytande grunder som anges i 9 kap. 8 § första stycket
JB (se ovan). I sex punkter räknas de grunder upp vilka ger jordägaren
rätt att ta tillbaka arrendet. För att undvika rättsosäkerhet innehåller lagen
en uttömande uppräkning av alla de situationer, där besittningsskyddet kan
komma att brytas. Någon allmänt hållen generalklausul som medger att
besittningsskyddet kan få brytas även i andra fall har - i motsats till vad
som gäller vid hyra enligt 12 kap. 46 8 första stycket 10. JB - inte upptagits
i förevarande paragraf. Detta har skett främst med tanke på jordbruksarrendators
trygghetsintresse.

Ibland kan det vara en rimlig kompromisslösning att arrendatorn avstår
från en del av fastigheten och behåller resten. Besittningsskyddet kan då
inskränkas på detta vis. En bestämmelse härom återfinns i paragrafens andra
stycke.

De nya bestämmelserna i JB om besittningsskydd vid jordbruksarrende
är i princip inte tillämpliga på arrendeavtal som slutits före den 1 januari
1972. Vissa undantag har dock gjorts, bl. a. i fråga om äldre jordbruksarrenden,
se 41 $ lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken.

Jordägarens rätt till självinträde

Om jordägaren vill driva jordbruk på arrendestället i egen regi utgör detta
enligt 9 kap. 8 8 första stycket 3. JB ett giltigt skäl att bryta arrendatorns
besittningsskydd. Jämställt med detta fall är att jordägarens make eller avkontling
skall ägna sig åt jordbruket. Som avkomling räknas enligt 4 kap.
8 8 föräldrabalken även adoptivbarn och dess avkomling. Kravet på att den
nye innehavaren skall bruka arrendestället innebär att han skall driva jordbruk
där. Vill jordägaren bryta arrendatorns besittningsskydd för att använda
marken för skogsplantering eller liknande är denna besittningsskyddsbrytande
punkt inte tillämplig.

LU 1975:6

4

Förevarande regel skiljer sig från motsvarande äldre bestämmelse för sociala
arrenden därigenom att blotta påståendet om eget bruk inte skall leda
till besittningsskyddsavbrott. I stället fordras att jordägaren gör sannolikt
att han själv eller anhörig till honom skall bruka egendomen. Jordägarens
påstående måste således vinna stöd av omständigheterna och han får vara
beredd att redovisa en plan på hur brukandet skall bedrivas. Men eftersom
det här gäller bevisning om framtiden, får å andra sidan kraven på bevisning
lämpas därefter. Departementschefen uttalade i detta sammanhang följande
(prop. 1970:20 del B s. 863).

Det är enligt min mening av stor betydelse för en jordägare att han vid
arrendetidens utgång har en ovillkorlig rätt att själv överta brukandet av
fastigheten. En annan regel skulle i hög grad verka hämmande på utbudet
av mark för arrende. Någon prövning av om det är ändamålsenligt att jordägaren
själv övertar brukandet bör inte ske vid avgörandet av besittningsskyddsfrågan.
Inte heller bör någon intresseavvägning mellan parterna företas.
Till grund för avgörandet om rätt till besittningsskyddsavbrott föreligger
bör ligga en bedömning av sannolikheten för att övertagande verkligen
kommer till stånd i anslutning till att arrendeförhållandet upphör.
Oftast torde omständigheterna i det enskilda fallet utgöra ett klart stöd
för jordägarens påstående. I annat fall får särskild bevisning förebringas.

I praxis har det i några fall hänt att jordägarens ståndpunkt underkänts
av arrendenämnderna, bl. a. när han på grund av hög ålder eller bristande
erfarenhet inte kunnat väntas klara brukandet själv.

Pågående utredningsarbete

Jordförväivsutredningen

Utredningen har till uppgift att göra en allmän översyn av jordförvärvslagstiftningen
(direktiv, se 1975 års riksdagsberättelse Jo 29). Bakgrunden
är den kraftiga stegringen av prisnivån på jord- och skogsbruksfastigheter
under senare år. Det är från samhällets synpunkt angeläget att denna utveckling
bryts. Utredningen skall därför undersöka i vad mån det är möjligt
att bidra härtill genom ändringar i jordförvärvslagstiftningen.

Vissa av de frågor som skall tas upp av utredningen har anknytning
till arrendelagstiftningen. Beträffande denna anknytning uttalas i direktiven
följande.

Med markfrågorna hänger nära samman arrendeförhållanden i fråga om
jordbruksjord. Att det finns tillgång till arrendemark på skäliga villkor är
av stor betydelse när det gäller att skapa förutsättningar för jordbruksintresserade
personer utan eget kapital att ägna sig åt jordbruk. I den mån
ändringar i jordförvärvslagen och annan marklagstiftning leder till dämpad
markprisstegring, måste detta uppenbarligen få gynnsam inverkan på arrendeprisnivån.
Frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor
kommer att övervägas inom justitiedepartementet. S. k. sidoarrenden
är numera en vanlig form förstorlekskomplettering av jordbruken.

LU 1975:6

5

De sakkunniga bör uppmärksamma detta problem och andra frågor i samband
med jordbruksarrenden som kan ha betydelse för utformningen av
jordförvärvslagstiftningen.

Riksdagens begäran om översyn av vissa bestämmelser rörande jordbruksarrende

Riksdagen har år 1974 begärt utredning av vissa regler rörande jordbruksarrende
(LU 1974:35, rskr 1974:343). Översynen skall i forsta hand avse
frågan om dödsbos besittningsskydd samt besittningsskyddsprocedurens utformning.
I ärendet hade riksdagen också att ta ställning till motionsyrkanden
om ändrade principer för prövning av arrendeavgiftens storlek. Lagutskottet
framhöll i denna del att avgifterna vid etablering av arrende otvivelaktigt
stigit kraftigt under de senaste åren. Om prisutvecklingen får fortsätta
i samma takt som hittills, ansåg utskottet att det föreligger en uppenbar
risk för att arrendatorernas besittningsskydd snart kommer att allvarligt
försvagas. Med hänvisning till den översyn av jordförvärvslagstiftningen
som skall företas av jordförvärvsutredningen anförde utskottet följande.

Syftet med denna översyn är bl. a. att söka bryta den nuvarande prisutvecklingen
vid överlåtelse av jordbruksmark. I den mån resultatet av
översynen blir en dämpad markprisstegring kommer detta självfallet att
inverka gynnsamt på arrendeprisnivån. Utredningsdirektiven hänvisar också
till att frågan om ökade möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor
kommer att övervägas inom justitiedepartementet. Med hänsyn till vad
utskottet ovan anfört vill utskottet understryka det angelägna i att den sålunda
förutskickade utredningen snarast kommer till stånd. Huruvida utredningen
bör samordnas med den översyn av andra bestämmelser beträffande
jordbruksarrende som utskottet förordat i det föregående bör få ankomma
på Kungl. Maj:t att bestämma.

Utskottet hemställde att vad utskottet sålunda uttalat om utredning av
möjligheterna till skälighetsprövning av arrendevillkor skulle ges Kung).
Maj:t till känna. Riksdagen beslöt i enlighet med utskottets hemställan.

Enligt vad utskottet inhämtat övervägs för närvarande frågan om utredningsarbetets
uppläggning och omfattning inom justitiedepartementet.

Utskottet

De nya bestämmelserna om besittningsskydd vid jordbruksarrende utgjorde
det kanske mest betydelsefulla inslaget i den reform av arrendereglerna
som genomfördes genom antagandet av jordabalken (JB), vilken
trädde i kraft den 1 januari 1972. Besittningsskydd föreligger enligt 9 kap.
JB först och främst vid gårdsarrende, dvs. när arrendet omfattar bostad
för arrendatorn. Dessutom föreligger besittningsskydd vid sidoarrende under
förutsättning att arrendetiden överstiger ett år. Besittningsskyddet innebär
i båda fallen att arrendatorn har rätt att påkalla tvångsförlängning av avtalet

LU 1975:6

6

efter den avtalade arrendetidens utgång (s. k. direkt besittningsskydd) samt
i samband härmed fastställelse av vilka arrendevillkor som skall gälla under
den nya arrendeperioden.

Liksom vid hyra kan besittningsskyddet brytas i vissa fall. Ett sådant
fall är att jordägaren själv eller nära anhörig till honom - make eller avkomling
eller adoptivbarn eller dess avkomling - skall driva jordbruk på
arrendestället (9 kap. 8 § forsta stycket 3. JB). Det krävs dock att jordägaren
gör sannolikt att sådant övertagande kommer till stånd. Blotta påståendet
är inte tillräckligt. 1 praxis har därför jordägarens ståndpunkt underkänts
av arrendenämnderna, när han på grund av hög ålder eller bristande erfarenhet
inte kunnat väntas klara brukandet själv. Någon prövning av det
lämpliga i att brukningen övertas av jordägaren eller hans anhöriga skall
däremot inte ske i förlängningstvisten.

I motionen förordas att arrendatorns besittningsskydd stärks på denna
punkt när det gäller gårdsarrenden som varat lång tid. Om arrendeförhållandet
bestått i mer än 15 år bör det enligt motionärernas uppfattning krävas
synnerliga skäl för att jordägaren under åberopande av självinträde skall
ha rätt att ta tillbaka arrendet. Arrendatorns behov av trygghet till hem
och näring bör i en sådan situation väga tyngst, anser motionärerna. Om
däremot arrendestället är av underordnad betydelse som försörjningsunderlag
för arrendatorn och det ej av särskilda omständigheter är obilligt
mot honom att arrendeförhållandet upphör, bör enligt motionärernas förslag
hinder dock inte möta häremot ens vid sådana långvariga arrendeupplåtelser.

Utskottet vill till en början erinra om att besittningsskyddsreglerna utgår
från den grundsynen, att det både av sociala och nationalekonomiska skäl
är angeläget att skötsamma arrendatorer får trygghet i sin besittning av
arrendestället. Arrendatorn måste således kunna räkna med att även på
längre sikt njuta resultatet av sitt arbete och sina investeringar. Ofta kan
betydande ekonomiska värden stå på spel, om han måste flytta. Självfallet
bör han också liksom hyresgästen åtnjuta skydd för sin hemmiljö. En avflyttning
kan t. o. m. ofta bli ännu mera ingripande för en arrendator än
för en hyresgäst, eftersom arrendatorn och hans familj kan bli tvungna
att lämna trakten, om inte något annat lämpligt arrende finns att uppbringa
i närheten.

Det måste emellertid understrykas, att de rättspolitiska strävandena att
skydda arrendatorn såsom den socialt underlägsne avtalsparten inte för leda
till att arrendereglerna ges en sådan utformning att de avskräcker från utarrendering.
Utskottet vill i detta sammanhang peka på att efterfrågan på
arrendejord i typiska jordbruksområden i allmänhet är betydligt större än
utbudet. Från många synpunkter är det f. n. önskvärt att utbudet av arrenderad
mark ökar.

Det är mot nu antydda bakgrund som man har att bedöma det företräde
som lagstiftningen ger jordägaren, om han själv vill bruka sin fastighet.

I samband med JB:s tillkomst framhöll departementschefen på denna punkt.

LU 1975:6

7

att det torde vara av stor betydelse för en jordägare att han vid arrendetidens
utgång har en ovillkorlig rätt att själv överta brukandet av fastigheten. En
annan regel skulle enligt departementschefens mening i hög grad verka
hämmande på utbudet av mark för arrende. Utskottet delar denna bedömning.
Om man i enlighet med motionärernas förslag såsom huvudregel i
stället skulle införa en bestämmelse om att jordägaren efter viss tid gick
förlustig rätten till självinträde, skulle en nedgång av utbudet av arrendejord
kunna bli följden. En sådan regel kan också antas leda till en ökad uppsägningsfrekvens,
eftersom många jordägare skulle vilja gardera sig mot
att den avgörande tidsgränsen passerades.

För det stora flertalet arrendatorer torde således nackdelarna med den
föreslagna regeln komma att överväga fördelarna. Ehuru utskottet hyser
förståelse för syftet med motionen, kan utskottet därför inte biträda förslaget
i den form detta framförts.

Det problem, som motionärerna tagit upp, har emellertid många aspekter.
De skiftande förhållandena vid arrende gör det sålunda svårt att lösa problemen
om besittningsskydd genom regler med genomgående generell räckvidd.
Det kan därför inte undvikas att den nuvarande bestämmelsen om
ovillkorlig rätt till självinträde för jordägaren i vissa speciella fall kan leda
till resultat som är mindre tilltalande från social synpunkt. Det förekommer
t. ex. inom vissa delar av landet att det finns större jordegendomar till vilka
hör arrendegårdar, som brukats inom samma arrendatorssläkt sedan åtskilliga
generationer. Enligt vad utskottet erfarit har det i några dylika fall
hänt att arrendatorn tvingats avflytta på grund av att jordägaren själv velat
bruka arrendegården. Efter något eller några år har emellertid gården ånyo
upplåtits på arrende, men då till en annan arrendator. Utskottet förmodar
att det är sådana uppsägningsfall, som förestavat motionärernas förslag.

Hur man skall kunna tillgodose socialt ömmande skyddsbehov av detta
speciella slag, vilka endast föreligger i fråga om en mycket begränsad krets
av arrendatorer, är enligt utskottets mening vanskligt att avgöra. Utskottet
erinrar i detta sammanhang om att JB medfört en fullständig omdisponering
av arrendebestämmelserna och att besittningsskyddet fått ett betydligt vidsträcktare
tillämpningsområde än enligt äldre lag. Särskilda anknytningsmoment
såsom arrendeställets storlek eller jordägarens förhållanden - omständigheter
som var av betydelse för avgränsningen av den tidigare gällande
optionsrätten vid sociala jordbruksarrenden - har därvid utmönstrats ur
lagstiftningen. Utskottet erinrar också om att ett eventuellt behov av förbättrat
skydd i dessa speciella fall inte endast torde göra sig gällande med
avseende på jordägarens rätt till självinträde. Det har t. ex. inträffat fall
där arrendeupplåtelser, som ägt bestånd under flera generationer, har måst
upphöra för att arrendestället behövts för en mera ändamålsenlig indelning
i brukningsenheter (9 kap. 8 § första stycket 4. JB).

Utskottet vill emellertid hänvisa till att riksdagen föregående år begärt
en översyn av vissa frågor rörande besittningsskyddet vid jordbruksarrende
(se ovan s. 5). Såsom framgår av den tidigare redogörelsen har man vidare

LU 1975:6

8

från regeringens sida i annat sammanhang aviserat att frågan om ökade
möjligheter till skälighetsprövning av arrendevillkor kommer att övervägas
inom justitiedepartementet. Bakgrunden härtill är att den kraftigt stegrade
arrendeprisnivån hotar att urholka arrendatorernas besittningsskydd. Riksdagen
har för sin del understrukit det angelägna i att även den sålunda
förutskickade utredningen snarast kommer till stånd. Enligt vad utskottet
inhämtat övervägs för närvarande frågan om utredningsarbetets uppläggning
och omfattning inom justitiedepartementet.

Med anledning av bl. a. riksdagens begäran är således en översyn av besittningsskyddsreglerna
vid jordbruksarrende nära förestående. Även om
den begärda utredningen i första hand skall behandla vissa speciella aspekter
på besittningsskyddet, förutsätter utskottet att i detta sammanhang även
andra problem, som gjort sig gällande vid tillämpningen av de nuvarande
bestämmelserna, kommer att tas upp till övervägande. Hit hör bl. a. frågeställningar
av det slag som utskottet berört ovan. Motionen bör med
hänsyn härtill inte föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.

På grund av det anförda hemställer utskottet
att riksdagen avslår motionen 1975:1132.

Stockholm den 4 mars 1975

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m), Sundelin
(s), Börjesson i Falköping (c), fru Åsbrink (s), herrar Andersson i Södertälje
(s), Torwald (c), Olsson i Timrå (s), Winberg (m), fru Nilsson i Sunne (s),
herr Olsson i Sundsvall (c), fru Fredgardh (c) och herrar Henmark (fp)*
och Lövenborg (vpk)*.

*Ej närvarande vid betänkandets justering

GOTAB 75 8967 S Stockholm 1975