Lagutskottets betänkande med anledning av motion om ändrat förfarande för upplösning av samägande

Betänkande 1975:LU19

Lagutskottets betänkande nr 19

LU 1975:19

Nr 19

Lagutskottets betänkande med anledning av motion om ändrat förfarande
för upplösning av samägande

Motionen

Yrkande

I motionen 1975:1137 av herr Jonasson (c) hemställs att riksdagen beslutar
att hos regeringen anhålla om förslag till sådana ändringar i lagen om samäganderätt
att vad i motionen anförts beträffande hembudsplikt, tillsättande
av god man, omfattningen av god mans uppdrag och iakttagande av sociala
och mänskliga hänsyn vid upplösning av samägande tillgodoses.

Motivering

Motionären framhåller inledningsvis att lagen om samäganderätt tillkom
år 1904 och att samhällsutvecklingen i allra högsta grad motiverar att lagen
blir föremål för översyn. I lagen stadgas bl. a. offentlig auktion som medel
att upplösa samäganderätten. Enligt motionären har följden härav blivit
att brukare av jordbruksfastigheter tvingats lämna hus och hem och utkomstmöjligheter
därför att utflyttade syskon eller deras arvingar begärt
auktion för att fä ut sin andel i en samägd jordbruksfastighet. Motionären
framhåller att tragedin för den som önskar bruka fastigheten är uppenbar
och anser detta skäl nog att söka finna vägar för upplösning av samägande
utan att någons rätt träds för när men där samtidigt sociala och mänskliga
aspekter tillgodoses. I motionen anförs vidare att samägandet av speciellt
jordbruksfastigheter tenderar att öka, vilket synes bero på en rädsla för en
ökande inflation och många gånger det faktum att välmenande föräldrar
och förmyndare för att säkra sina barns och myndlingars tillgångar väljer
att placera dessa tillgångar i andelar i fast egendom. Samtidigt finner många
det nuvarande systemet med auktion vid upplösning olustigt, vilket också
det motverkar en upplösning av samägandet.

För att komma till rätta med dessa problem anser motionären auktionsförfarandet
böra ersättas med någon form av obligatorisk medling och en
särskild regel om hembudsplikt under tillsatt god man, som skall låta verkställa
värdering. En sådan speciell hembudsregel måste säkerställa att delägare
som är bosatt på eller brukar/förvaltar egendomen skall ha förstahandsrätt.
Avstår denne rätten skall denna övergå till majoritetsdelägare
osv. Först sedan alla sådana möjligheter uttömts eller de som har förköpsrätt
ej velat inlösa hembjudna andelar anser motionären att gode mannen skall
utlysa auktion.

1 Riksdagen 1975. 8 sami. Nr 19

LU 1975:19

2

Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionen från hovrätten över
Skåne och Blekinge, statens lantmäteriverk. Sveriges advokatsamfund,
Lantbrukarnas riksförbund samt Svenska bankföreningen.

Gällande ordning

De av motionären åsyftade bestämmelserna finns i lagen (1904:48 s. 1)
om samäganderätt. Lagen beskriver samäganderätt så, att två eller flera är
samfällt ägare till fastighet eller lös sak eller att aktie, obligation eller skuldebrev
tillhör två eller flera samfällt samt att envar har ”viss lott i godset”.
Viss lott i godset betyder närmast att delägares rätt inte är en avgränsad
del utan snarare en viss del av värdet. Man brukar säga att varje ägare
haren ideell andel i egendomen. Uppkommeravkastning, är lotternas storlek
bestämmande för delägarnas andel i avkastningen, och även omkostnad
eller förlust delas efter samma grund.

Objektet vid samäganderätt kan, som ovan angivits, även vara fastighet.
Samäganderätt i fastighet uppstår oftast, då skifte i dödsbo företagits och
bodelägarna erhållit en ideell andel i fastigheten.

I princip kan varje delägare rättsligen förfoga över sin del genom att
överlåta denna utan de övrigas medgivande. 1 fråga om förvaltningsåtgärder
fordras i regel alla delägares samtycke. Vid oenighet mellan delägarna anvisar
lagen utvägen att överlämna förvaltningen till en god man. Rättsförhållandet
kan upplösas antingen därigenom att egendomen delas mellan ägarna, om
så är möjligt, eller genom försäljning. Varje delägare har rätt att kräva upplösning
av samäganderätten.

Yrkande om gemenskapens upplösning genom egendomens försäljning
skall framställas hos domstol, som då beslutar om försäljningen, såvida
ej annorledes är avtalat mellan delägarna eller delägare visar synnerliga skäl
för anstånd (t. ex. dåligt konjunkturläge eller speciella förhållanden, som
kan medföra förlust). Då domstolens beslut vunnit laga kraft,sker försäljning
genom den för ändamålet förordnade gode mannen på offentlig auktion.
Gode mannen har befogenhet och plikt att bestämma försäljningsvillkoren
och skall ange tid och ort för auktionen och för fördelningen av köpeskillingen.
Delägare kan påfordra att domstolen utsätter ett lägsta pris vid
försäljningen, vilket måste uppnås, såvida ej samtliga delägare är närvarande
vid auktionen och därvid enar sig om antagande eller förkastande av avgivet
anbud. Är omyndig delägare i fastigheten skall rätten, oberoende av yrkande,
alltid fastställa ett lägsta pris. Leder ej auktionen till försäljning, inställs
densamma. Rättens beslut förfaller då liksom gode mannens förordnande.

Som antytts i det föregående har delägarna möjlighet att i avtal bestämma
att samägandet inte får upplösas genom offentlig auktion. Om delägarna
inte önskar gå så långt som till att helt utesluta ett auktionsförfarande torde
det stå dem fritt att bestämma att offentlig auktion skall ske endast på
begäran av ett visst, minsta antal delägare.

LU 1975:19

3

Samäganderättslagen ger delägare möjlighet att i visst fall förhindra eller
uppskjuta av annan delägare begärd försäljning, nämligen om han - innan
ansökan om försäljning avgjorts i första instans - begär klyvning av fastigheten.
Klyvning är en fastighetsbildningsförrättning som söks hos fastighetsbildningsmyndighet.
Enligt 11 kap. 18 fastighetsbildningslagen
(1970:988) får fastighet som innehas med samäganderätt på ansökan av delägare
genom klyvning uppdelas i lotter vilka kan bilda fastigheter för sig
eller ingå i sammanläggning. Den nu åsyftade möjligheten har dock av
naturliga skäl ringa värde för delägare som bebor och brukar en samägd
jordbruksfastighet och som önskar fortsätta bruka fastigheten odelad.

Det bör observeras att för vissa former av samägande finns särskilda bestämmelser
och att samäganderättslagen ej är tillämplig i dessa fall. Som
exempel härpå kan nämnas egendomsgemenskap mellan äkta makar eller
delägare i oskiftat dödsbo eller delägare i bolag.

En vanlig situation är att en jordbrukare, som äger en kvotdel av en
jordbruksfastighet, på grund av avtal med övriga delägare får rätt att bruka
även deras andelar. Enligt 7 kap. 9 5 jordabalken är upplåtelse av rätt till
andel i fastighet inte att anse som arrende eller nyttjanderätt över huvud
taget. Detta torde innebära bl. a. att avtal av nyss nämnt slag inte ger brukaren
samma besittningsskydd som en arrendator har enligt jordabalkens
bestämmelser härom.

Remissvar

Motionen tillstyrks av Lantbrukarnas riksförbund, medan Svenska bankföreningen
förklarar sig inte ha anledning att motsätta sig densamma. Statens
lantmäteriverk påpekar bl. a. de olägenheter som samägande av jordbruksfastigheter
medför för rationaliseringsverksamheten inom jord- och skogsbruket
samt förordar att motionen överlämnas till jordförvärvsutredningen
för beaktande. Sveriges advokatsamfund tillstyrker en översyn av samäganderättslagen
men avstyrker motionens förslag om införande av hembudsplikt.
Hovrätten över Skåne och Blekinge avstyrker motionen.

Lantbrukarnas riksförbund anför att den av motionären berörda konfliktsituationen
oftast uppkommer därigenom att samägarna inte vid samäganderättens
uppkomst har kännedom om hur brutalt deras gemenskap
kan komma att upplösas. Flertalet samägare torde gå in i gemenskapen
med uppfattningen att beslut fattas i form av majoritetsbeslut. Det kommer
enligt förbundet oftast som en svår chock för de samägare, som vill behålla
det samägda, att en enda av dem kan genomdriva en försäljning. Förbundet
påpekar att möjligheten till tvångsförsäljning enligt 6 S samäganderättslagen
kan uteslutas genom överenskommelse mellan delägarna. Till följd av att
denna enkla skyddsmöjlighet är egendomligt okänd uppstår enligt förbundet
alltför ofta det av motionären påpekade läge, att samägaren/brukaren blir
utlämnad åt samägare som inte för sin utkomst är beroende av fastigheten.

LU 1975:19

4

Förbundet erinrar om att det i avvaktan på prejudikat inte finns någon
garanti för att en samägare/brukare,som ju endast brukar andelar i fastighet,
är att anse som nyttjanderättshavare och arrendator i jordabalkens mening.
1 så fall, påpekar förbundet, föreligger här en form av jordbruksarrende som
har råkat bli helt utan besittningsskydd. Samägaren/brukaren har dock enligt
förbundets mening i jämförelse med andra brukare grund för ett önskemål
om speciellt skydd endast i den mån detta kan härledas ur förhållandet
mellan honom och meddelägarna. Man skulle härvid tänka sig att den personliga
samhörigheten mellan meddelägare och brukare skulle begränsa
meddelägarnas möjlighet att begära tvångsförsäljning. Även utan personlig
samhörighet torde det oftast i samäganderättens uppkomstsituation ligga
en viss utfästelse att samägaren/brukaren skall få bruka egendomen mera
med äganderättens kontinuitet än med nyttjanderättens något svagare besittningsskydd.
De icke brukande samägarna skulle med andra ord i de
flesta fall anses ha bundit sig vid att respektera brukarens utkomstmöjlighet
i och med att de t. ex. vid arvskifte medgivit en delägare rätten att få bruka
fastigheten. Skyddet för ägaren/brukaren skulle med detta resonemang innebära
ett krav på meddelägarna att de skall ha objektiva grunder för en
försäljningsbegäran. En försäljningsbegäran som inte kan motiveras med
ett objektivt skäl för meddelägarna att lösgöra sitt kapital i fastigheten skulle
inte bifallas. I dagens rättsläge behöver försäljningssökanden inte visa något
skäl för sin begäran om försäljning. Det är i stället den som vill bestrida
en försäljning, som skall visa synnerliga skäl för sitt anstånd. Erfarenheten
visar enligt förbundet att detta innebär att så gott som varje begäran om
försäljning bifalles.

Förbundet delar motionärens uppfattning att samäganderättslagens regler
är i behov av översyn beträffande skyddet för samägare/brukare gentemot
övriga samägares intressen. I synnerhet gäller detta om samägaren/brukaren
inte är att anse som arrendator i jordabalkens mening.

Statens lantmäteriverk framhåller att gemensamt ägande av fastighet ofta
skapar problem inte bara för ägarna sinsemellan utan också för myndigheter
och enskilda som i olika sammanhang kommer i beröring med flerägda
fastigheter. Olägenheterna består främst i svårigheter att träffa överenskommelser
i olika frågor rörande fastigheten bl. a. med hänsyn till att ägarna
ofta är spridda på ett flertal bostadsorter. Från myndigheternas sida har
enligt lantmäteriverket olägenheter visat sig bl. a. i rationaliseringsverksamheten
inom jord- och skogsbruket. För ägare av närbelägna fastigheter uppkommer
ibland problem när det gäller fastighetens medverkan i anläggningssamfälligheter
och liknande associationer.

Lantmäteriverket anser det angeläget att lagstiftningen tillhandahåller ändamålsenliga
medel att få till stånd en upplösning av samäganderättsförhållande.
Man anser det vara ofrånkomligt att det i sådant syfte finns möjlighet
att framtvinga ett auktionsförfarande eller liknande. Vad beträffar
upplösning av samäganderätt genom auktion anser lantmäteriverket att en

LU 1975:19

5

sådan åtgärd ofta bottnar i önskemål från delägare att få ut sin andel av
fastigheten beräknad efter ett så högt värde att andra delägare inte anser
sig kunna lösa andelen. I andra fall kan oenighet föreligga om fastighetens
skötsel eller andra förvaltningsåtgärder. Att genom medling bilägga stridigheterna
i nu berörda fall löser enligt lantmäteriverkets uppfattning ofta
inte problemen på längre sikt. Det kan i stället många gånger vara bättre
från olika synpunkter att samägandet hävs.

Lantmäteriverket erinrar om att jordförvärvsutredningen har i uppdrag
att göra en översyn av jordförvärvslagen och att därvid bl. a. överväga om
det finns anledning att begränsa de undantag från lagens tillämplighet som
släktskapsförhållande utgör. Det påpekas att ett av syftena med utredningen
skall vara att undersöka i vad mån det är möjligt att motverka den stigande
prisutvecklingen på jordbruksjord och skogsmark. Jordförvärvsutredningens
arbete kan enligt lantmäteriverkét komma att få stor betydelse för de situationer
som motionären avser och kan komma att väsentligt minska behovet
av andra lagstiftningsåtgärder angående flerägande av fastigheter.

Lantmäteriverket har i och för sig ingenting att erinra mot att man närmare
överväger eventuella ändringar i samäganderättslagen med sådant syfte som
redovisas i motionen men anser med hänsyn till det nyss anförda att det
i nuvarande läge är enklast och lämpligast att motionen överlämnas till
jordförvärvsutredningen för att beaktas i dennas fortsatta arbete.

Advokatsamfundet behandlar i likhet med motionären i första hand samäganderätt
till jordbruksfastighet. Mot den i motionen föreslagna regeln om
hembudsplikt efter värdering anser samfundet att åtskilliga invändningar
kan göras. Sålunda skulle en sådan regel förmodligen försvåra avtal mellan
delägare om vem som tills vidare skall nyttja fastigheten. En värdering
av jordbruksfastighet med skog kan medföra avsevärda kostnader, och dess
resultat kan vara osäkert, särskilt som det inte alltid är enbart ekonomiska
faktorer som avgör det pris en spekulant är villig betala. Om medgivande
för delägare att nyttja fastigheten skulle medföra hembudsplikt, skulle detta
enligt samfundet kunna anses som ett avsteg från principen att avtal om
förköpsrätt till fast egendom inte är gällande.

Samfundet anför vidare att, även om lagen om samäganderätt i stort
sett fungerar tillfredsställande, senare tillkommen lagstiftning - särskilt jordförvärvslagstiftningen
- har visat sig medföra vissa problem vid försäljning
på auktion av fastighet. Detta motiverar enligt samfundets mening att
samäganderättslagen vid tillfälle överses. Därvid kan motionärens önskemål
om medling mellan delägarna behandlas. Samfundet tillstyrker alltså att
samäganderättslagen överses men avstyrker i övrigt motionen.

Hovrätten över Skåne och Blekinge diskuterar inledningsvis samäganderättslagens
tillämplighet på olika slags egendom och på ogifta samboendes
egendomsförhållanden samt framhåller att det i nu angivna hänseenden
föreligger ett utredningsbehov. Hovrätten påpekar dock att dessa frågor har
en nära anknytning till familjelagssakkunnigas pågående arbete.

LU 1975:19

6

Vad sedan beträffar de i motionen kritiserade bestämmelserna i samäganderättslagen
anmärker hovrätten att denna lag inte i något hänseende
är tvingande; delägarna kan sålunda avtala att reglerna om auktion inte
skall gälla och kan även när förordnande om auktion meddelats inställa
denna. Det ligger enligt hovrätten i sakens natur att såväl domstol som
utsedd god man försöker att få delägarna att enas, om detta är möjligt.
Någon uttrycklig regel om medling anser hovrätten därför knappast behövlig.
Hovrätten framhåller vidare att samäganderättslagen måste tillgodose intressena
inte enbart hos den som besitter och brukar fastigheten utan i
lika hög grad hos andra delägare. Det finns enligt hovrätten ingenting som
på förhand säger att den som t. ex. i en krets av syskon ägnar sig åt att
bruka fädernegården har mer rätt än övriga syskon när tvist uppkommer
om det värde till vilket han bör få överta de andras andelar. Auktionen,
där alla kan bevaka sina intressen, är ett så långt möjligt tillförlitligt och
rättvist medel att fastställa ett sådant värde. Om nuvarande metod ersätts
med en av god man åstadkommen värdering, uppkommer frågan på vad
sätt den som är missnöjd med värderingen kan få denna omprövad. Förfarandet
måste då kunna prövas vid domstol. Detta innebär enligt hovrättens
mening att den relativt enkla auktionen ersätts med en omständlig, långsam
och dyrbar procedur. Även bortsett från det fall att motionsförslaget inte
leder tili någon lösning i det fall då mer än en delägare är bosatt på och
brukar egendomen anser hovrätten förslaget opraktiskt och avstyrker på
grund av det anförda motionen.

Utskottet

Samäganderätt brukar karakteriseras så att flera personer samfällt äger
ett objekt, var och en med viss lott i detta. Om objektet är fastighet, tomträtt
eller lös sak eller också aktie, obligation eller skuldebrev blir lagen (1904:48
s. 1) om samäganderätt tillämplig på gemenskapen.

Samäganderätt i fastighet uppstår ofta då skifte i dödsbo företagits och
bodelägarna erhållit en ideell andel i fastigheten. I synnerhet när det gäller
jordbruksfastigheter brukar därvid en av delägarna bebo och nyttja egendomen.
Vem som helst av delägarna kan emellertid påfordra att samäganderättsförhållandet
upplöses. Upplösningen kan ske antingen genom att
egendomen delas mellan delägarna, om så är möjligt, eller genom att densamma
försäljs. Försäljning sker genom en av domstol utsedd god man
på offentlig auktion. Delägare kan påfordra att domstolen utsätter ett lägsta
pris vid försäljningen. Reglerna om samäganderättens upplösning är inte
tvingande utan delägarna har full frihet att i avtal bestämma t. ex. att offentlig
auktion inte får förekomma eller att sådan auktion får ske endast på begäran
av visst antal delägare.

Motionären kritiserar det förhållandet att en enda av delägarna kan fram -

LU 1975:19

7

tvinga egendomens försäljning på offentlig auktion. Följden härav har enligt
motionären blivit att brukare av jordbruksfastigheter tvingats lämna hus
och hem sedan utflyttade syskon eller deras arvingar begärt att få ut sin
andel i en samägd jordbruksfastighet. Motionären anser att auktionsförfarandet
bör ersättas med någon form av obligatorisk medling och en regel
om hembudsplikt under tillsatt god man, som skall verkställa värdering.
Hembudsplikten skall gälla till förmån för den som är bosatt på eller brukar/förvaltar
egendomen, men om denne avstår från sin förköpsrätt kan
rätten övergå till annan delägare. Först sedan alla möjligheter till försäljning
inom delägarkretsen uttömts anser motionären att gode mannen skall utlysa
auktion. Motionären hemställer att riksdagen hos regeringen begär förslag
till sådana ändringar i samäganderättslagen att vad han anfört blir tillgodosett.

Utskottet vill till en. början framhålla att gemensamt ägande av jordbruksfastigheter
kan skapa särskilda problem inte bara för ägarna i deras
inbördes förhållande utan också för andra fastighetsägare i trakten liksom
för de myndigheter som har till uppgift att främja en förbättring av den
fasta egendomens indelning och skötsel. Från såväl allmän som enskild
synpunkt finns det därför enligt utskottets mening anledning att eftersträva
att sådana samägandeförhållanden avvecklas.

När det gäller samägandets olägenheter för rationaliseringsverksamheten
inom jord- och skogsbruket vill utskottet erinra om att denna fråga tidigare
varit föremål för riksdagens behandling. Med anledning av motioner med
yrkanden om inrättandet av fastighetsombud i syfte att minska olägenheterna
av gemensamt ägande i form av oskiftade dödsbon eller samäganderätt
på grund av arv fann tredje lagutskottet (3LU 1965:12) att de påtalade
olägenheterna borde avhjälpas och förebyggas genom lagstiftning.
Riksdagen beslöt på utskottets hemställan att ge Kungl. Majit till känna
vad utskottet anfört (rskr 1965:94). Riksdagens skrivelse har ännu inte föranlett
någon regeringens åtgärd.

Motionären tar emellertid upp en mera grundläggande fråga än den nyss
berörda, nämligen frågan om upplösningen av samägandeförhållandet och
under vilka former upplösningen skall ske. De nuvarande reglerna härom
har gällt oförändrade i sjuttio år och tillämpningen av dem kan i dag uppenbarligen
medföra problem. Utskottet har därför i och för sig förståelse för
syftet med motionen. Mot bakgrund av den kritik som framkommit vid
remissbehandlingen av motionen förefaller det utskottet emellertid tveksamt
om den av motionären föreslagna ordningen i nämnvärd grad kan bidra

till att lösa problemen.

Svårigheterna beträffande delägarnas inbördes förhållande torde till stor
del sammanhänga med att prisnivån på jord- och skogsbruksfastigheter på

senare år stigit kraftigt. 1 direktiven till den år 1974 tillsatta jordforvärvs utredningen

påtalas detta förhållande och framhålls att det från samhällets
sida är angeläget att denna utveckling bryts. Enligt direktiven skall utred -

LU 1975:19

8

ningen göra en allmän översyn av jordförvärvslagen och därmed sammanhängande
lagstiftning. Utgångspunkten för översynen bör vara att lagen
skall stödja en sådan hushållning med våra marktillgångar att ett effektivt
jord- och skogsbruk kan bedrivas i landet. I fråga om de förvärv som är
undantagna från lagens tillämpning framhålls att utredningen bör överväga
huruvida det finns anledning att begränsa dessa undantag. Härvid bör enligt
direktiven särskild uppmärksamhet ägnas släktskapsundantagen. Dessa
sägs många gånger ha medfört svårigheter när det gäller att med hjälp
av jordförvärvslagen underlätta rationalisering i form av kompletteringsförvärv.
Det framhålls att utredningen bör kunna ta upp även andra frågor
som har samband med dem som i övrigt berörts i direktiven.

Utskottet håller för troligt att jordförvärvsutredningens arbete kan få betydelse
för de situationer som motionären avser och kan komma att minska
behovet av andra lagstiftningsåtgärder angående flerägande av fastigheter.
På grund härav anser utskottet att motionen lämpligen bör överlämnas till
jordförvärvsutredningen för att beaktas i dennas fortsatta arbete.

Avslutningsvis vill utskottet emellertid framhålla att det med hänsyn
till samäganderättslagens ålder kan vara motiverat med en mera allmän
översyn av lagens bestämmelser. Utskottet förutsätter att så kommer att
ske i lämpligt sammanhang.

Utskottet hemställer

att riksdagen hos regeringen begär att motionen 1975:1137 överlämnas
till jordförvärvsutredningen för beaktande.

Stockholm den 22 april 1975

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Lidgård (m)*. Börjesson
i Falköping (c), fru Åsbrink (s), herrar Andersson i Södertälje (s), Torwald
(c), Olsson i Timrå (s). Winberg (m), fru Nilsson i Sunne (s), herr Olsson
i Sundsvall (c), fru Fredgardh (c), herrar Gustafsson i Stockholm (s), Henmark
(fp) och Lövenborg (vpk)*.

*Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 75 9320 Stockholm 1975