Hyresrätt m.m.

Betänkande 1994/95:BoU19

Bostadsutskottets betänkande 1994/95:BOU19

Hyresrätt m.m.

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservationer

1994/95
BoU19

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet tolv motioner helt eller
delvis. I motionerna som väckts under den allmänna motionstiden
1995 tas bl.a. upp frågor om hyresrätt och ägarlägenheter.
Motionerna avstyrks, flertalet av dem med hänvisning till en
förestående utredning avseende olika frågor inom det
hyresrättsliga området.

Två reservationer (m) och en reservation (m, c, fp, kds och
mp) har fogats till betänkandet.

Motionerna

I betänkandet behandlas de under allmänna motionstiden 1995
väckta motionerna

1994/95:Bo216 av Nalin Baksi och Christina Axelsson (s) vari
yrkas
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om de boendes inflytande vid ombyggnad,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om ökade möjligheter till
andrahandsuthyrning.

1994/95:Bo225 av Ingvar Eriksson och Carl G Nilsson (m) vari
yrkas (delvis) att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om bosparande och ägarlägenheter.

1994/95:Bo401 av Rose-Marie Frebran och Ulf Björklund (kds)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om ägarlägenheter.

1994/95:Bo403 av Per Lager m.fl. (mp) vari yrkas att riksdagen
hos regeringen begär förslag till lagändring i enlighet med vad
som anförts i motionen om förtursrätt för hyresgäster som vill
köpa sina lägenheter.

1994/95:Bo405 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas
1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan
ändring i hyresförhandlingslagen att endast en
förhandlingsordning upprättas per enhet eller fastighet vid
hyresförhandling,

2. att riksdagen, vid avslag på yrkande 1, hos regeringen
begär förslag om en paragraf i förhandlingslagen, som förbjuder
att hyresvärden ges rätten och möjligheten att kräva ersättning
vid enskild förhandling enligt vad i motionen anförts.

1994/95:Bo409 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om en översyn av lokalhyreslagstiftningen för
att stärka lokalhyresgästernas ställning på lokalhyresmarknaden
i linje med vad som anförts i motionen.

1994/95:Bo411 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas
4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införande av
ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,

8. att riksdagen beslutar att upphäva de kommunala
bostadsföretagens hyresledande roll i enlighet med vad som
anförts i motionen,

9. att riksdagen beslutar att upphäva lagen om förvärv av
hyresfastighet i enlighet med vad som anförts i motionen,

10. att riksdagen beslutar att stärka den boendes ställning
gentemot oseriösa hyresvärdar i enlighet med vad som anförts i
motionen.

1994/95:Bo412 av Sinikka Bohlin och Håkan Strömberg (s) vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om förändringar i hyresförhandlingslagen.

1994/95:Bo413 av Sinikka Bohlin och Anita Johansson (s) vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om översyn av hyreslagen och förvärvslagen.

1994/95:Bo414 av Owe Hellberg (v) vari yrkas att riksdagen som
sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om
ändring av förvärvslagstiftningen vid fastighetsförsäljningen.

1994/95:K216 av Gudrun Schyman m.fl. (v) vari yrkas
4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om ändringar i
jordabalken för att ge funktionshindrade rätt att anpassa sin
bostad.

1994/95:L210 av Agne Hansson m.fl. (c) vari yrkas
1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till en sådan
ändring i förvärvslagen att ekonomiska oegentligheter och
ekonomisk brottslighet förhindras i enlighet med vad som anförts
i motionen.

Uppgifter i anslutning till motionerna

Hyresförhandlingslagen

Hyresförhandlingslagen (1978:304) reglerar det kollektiva
förhandlingssystem som gäller beträffande hyror och vissa andra
boendefrågor. Lagen förändrades på flera punkter den 1 juli 1994
(prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373).
Förändringarna innebär följande. En hyresgäst har efter eget val
rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet.
Hyresgästen får i sådant fall själv förhandla och träffa avtal
med sin hyresvärd. Förbudet mot flera förhandlingsordningar för
samma hus avskaffades. Detta innebär att två, eller mer
undantagsvis flera, hyresgästorganisationer samtidigt kan
bedriva kollektiva hyresförhandlingar för lägenheterna i ett och
samma hus under förutsättning att de var och en har ett
erforderligt stöd bland hyresgästerna.

Vissa hyreslagsfrågor

Samtidigt med de ovan beskrivna förändringarna i
hyresförhandlingslagen genomfördes vissa förändringar av
hyreslagen (12 kap. jordabalken). I syfte att göra det lättare
att träffa avtal om ny hyra med enskilt förhandlande hyresgäster
infördes en särskild regel (passivitetsregeln). Denna innebär
att hyran kan höjas genom att hyresvärden till hyresgästen
avsänder ett skriftligt meddelande med uppgift om
hyreshöjningen. Denna blir gällande under förutsättning att
hyresgästen inte motsatt sig höjningen inom viss tid från det
att han erhållit meddelandet. Till skydd för hyresgästen gäller
särskilda regler om meddelandet, om när hyreshöjningen kan börja
gälla samt om att hyresgästen har möjlighet att få hyrans
storlek prövad sedan den nya hyran börjat gälla (54 a och 55 c
§§ hyreslagen). En särskild regel infördes också om att en
hyresgäst som träder ur det kollektiva förhandlingssystemet har
rätt att få hyran sänkt med belopp motsvarande den
förhandlingsersättning som ingår i hyran (55 § fjärde stycket
hyreslagen).

Hyresgästinflytande vid ombyggnad

Bostadssaneringslagen (1973:531) infördes för att ge
hyresgästerna ett inflytande över ombyggnad och vissa andra
liknande åtgärder. Inflytandet kunde endast utövas genom en
hyresgästorganisation. Bostadssaneringslagen upphävdes den 1
juli 1994. I stället infördes i hyreslagen ett för hyresgästen
indirekt skydd mot för honom oönskade ombyggnadsåtgärder (55 a
§). Vid en bruksvärdesbestämning av hyran skall inte beaktas
förbättringsarbeten eller liknande åtgärd som hyresvärden utfört
i lägenheten, såvida åtgärden inte godkänts av hyresgästen.
Vissa undantag gäller, bl.a. om åtgärden vidtagits för att
lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard. Den 1 juli
1994 upphävdes också de bestämmelser i plan- och bygglagen
(1987:10) om bygg- och rivningslov i sådana boinflytandefall som
avsågs i bostadssaneringslagen. Likaså upphävdes reglerna om
hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen.

Oseriösa hyresvärdar

För förvärv av hyresfastigheter krävs tillstånd enligt lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen syftar till
att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden
och att förhindra spekulation i hyresfastigheter.
Bostadsförvaltningslagen (1977:792) ger också möjligheter till
ingripanden mot fastighetsägare som missköter sina
hyresfastigheter. Olämpliga fastighetsägare kan åläggas att
överlämna förvaltningen till en av honom utsedd förvaltare
(förvaltningsåläggande). Möjlighet till tvångsförvaltning finns
också. Detta innebär att hyresnämnden utser en förvaltare och
att fastighetsägaren så gott som helt kopplas bort från
förvaltningen. Därutöver finns regler i expropriationslagen
(1972:719) som innebär att expropriation kan ske för att
försätta eller hålla fastigheten i tillfredsställande skick, när
grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma.

Den förra regeringen tillkallade en utredning för att
kartlägga tillämpningen av bl.a. förvärvslagstiftningen och de
missförhållanden som rådde. Huvuduppgiften var att lägga fram
förslag till lagändringar som skulle innebära att man ökade
möjligheterna att ingripa mot det fåtal fastighetsägare som
agerar oseriöst, samtidigt som man skulle underlätta för andra
att förvärva fastigheter. Det angavs särskilt att utredningen
skulle undersöka möjligheterna att skärpa reglerna i
bostadsförvaltningslagen och samtidigt minimera eller helt
avskaffa förvärvslagen så att de seriösa fastighetsförvärvarna
skulle slippa den omständliga och tidskrävande
förvärvsprövningen (dir. 1993:53). Utredningen om förvärv och
förvaltning av hyreshus lade i mars 1994 fram sitt betänkande
SOU 1994:23 Förvalta bostäder. I betänkandet föreslogs att
förvärvslagen borde avskaffas och att bostadsförvaltningslagen
skulle skärpas. Skärpningarna skulle innebära att en möjlighet
öppnades att ingripa redan när det föreligger omständigheter som
med stor säkerhet kommer att leda till missförhållanden. Enligt
nuvarande lag krävs att det skall ha uppkommit ett konstaterbart
missförhållande som drabbat hyresgästerna. Vidare föreslogs att
det skulle införas en möjlighet till ett generellt verkande
förvaltningsförbud för fastighetsägare som grovt åsidosatt sina
åligganden som hyresvärd. Utredningens förslag omfattade även
vissa andra åtgärder. Betänkandet har inte lagts till grund för
något regeringsförslag om lagstiftning.

Kommande utredning m.m. inom det hyresrättsliga området

Enligt vad utskottet erfarit bereds nu inom
Justitiedepartementet direktiv till en ny utredning inom det
hyresrättsliga området. Utredningen avses omfatta vissa frågor
som rör hyresförhandlingslagen, bostadsförvaltningslagen och
lagen om förvärv av hyresfastigheter samt därutöver
boendeinflytandefrågor vad gäller ombyggnad och vissa
hyreslagsfrågor.

Ägarlägenheter

I Sverige finns i princip endast två olika upplåtelseformer
vad gäller lägenheter i ett flerbostadshus, bostadsrätt och
hyresrätt. Därtill kommer vissa äldre upplåtelseformer som
härrör från tiden före 1930 års bostadsrättslag (främst
boföreningar som står bostadsrätten nära) och den kooperativa
hyresrätten som bedrivs som en försökverksamhet. Vidare
förekommer bostadsaktiebolag, andelshus med lagfart och
handelsbolag som bildats med tanke på att bereda ägaren bostad.
Anledningen till att lagstiftaren inte velat tillåta fler
upplåtelseformer har vanligen angivits med att något behov av
fler upplåtelseformer inte finns samt att ytterligare sådana
skulle verka förvirrande för bostadskonsumenten.

Ägandet av lägenheter i flerbostadshus har diskuterats i
riksdagen sedan slutet av 1800-talet. I anslutning till
utarbetandet av 1930 års bostadsrättslag utreddes behovet av
ytterligare en upplåtelseform med möjlighet till direkt ägande.
Det konstaterades då att äganderätt till lägenheter inte skulle
medföra några fördelar som inte bostadsrätten hade och att
nackdelarna var så betydande att en äganderättsform inte kunde
förordas (SOU 1928:16 s. 11 och prop. 1930:65 s. 34). Genom SOU
1982:40 Ägarlägenheter framlades förslag till en särskild lag om
ägarlägenheter och en lag om rätt för hyresgäster att förköpa
fast egendom. Utgångspunkten för utredningen var att det så
långt möjligt skulle råda likställighet mellan ägande av småhus
och ägande av lägenheter i flerfamiljshus. Utredningen hade inte
i uppdrag att göra några egna överväganden beträffande behovet
av ägarlägenheter. Dess förslag fick ett blandat mottagande av
remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att förslaget inte
borde tas till utgångspunkt för en eventuell lagstiftning. De
flesta instanserna avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med
motiveringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt väsentligt
tillgodosåg de syften som hade förts fram för att införa
ägarlägenheter.

Riksdagen har tidigare flera gånger tagit ställning till
frågan om ägarlägenheter (senaste bet. 1990/91:BoU1 och 9 samt
1993/94:BoU21). Särskilt bör nämnas lagutskottets
ställningstagande i anledning av en motion om införande av
ägarlägenheter som väcktes strax efter det att det ovan
behandlade utredningsbetänkandet lagts fram (mot. 1982/83:362,
bet. 1983/84:LU4). Utskottet ansåg att frågan om de
bostadssociala effekterna inte hade belysts på ett sätt som gav
anledning att ytterligare överväga ett system med ägarlägenheter
och avstyrkte motionen redan med hänsyn till de bostadspolitiska
konsekvenserna. Det framhölls också att införandet av
ägarlägenheter skulle göra den fastighetsrättsliga
lagstiftningen och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer
komplicerat utan att några egentliga fördelar för de boende
skulle uppkomma. Utskottet ansåg att lagstiftningen beträffande
bostadsrätter i allt väsentligt gav de boende samma fördelar som
åberopats till stöd för införandet av ägarlägenheter.

I den inom Justitiedepartementet år 1994 upprättade
promemorian Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt har anförts att det
på några punkter föreligger väsentliga skillnader mellan
bostadsrätter och ägarlägenheter. Det konstateras att det inte
finns fog för vad som anfördes under remissbehandlingen av
betänkandet Ägarlägenheter om att bostadsrätten som
upplåtelseform i allt väsentligt skulle tillgodose de syften som
kunde motivera ett införande av ägarlägenheter (promemorian s.
33 f.). Tre väsentliga skillnader nämndes i promemorian. Det
gällde lägenhetens värde som pant, lägenhetsinnehavarens
ekonomiska oberoende i förhållande till övriga
lägenhetsinnehavare och lägenhetsinnehavarens frihet att
överlåta respektive hyra ut sin lägenhet. I promemorian lämnades
förslag om en delvis ny upplåtelseform. Vid sidan av den
traditionella bostadsrätten skulle införas en ny form av
bostadsrätt, förstärkt bostadsrätt, som även benämndes en
enklare modell av ägarlägenheter. Utmärkande för denna form är
enligt promemorian följande.
1. Föreningen får inte ta upp lån, utan lånen tas upp av
bostadsrättshavarna med säkerhet i bostadsrätterna.
2. En bostadsrättshavare skall ha en i princip obegränsad rätt
att upplåta sin lägenhet i andra hand.
3. Juridiska personer skall ha samma möjlighet som fysiska
personer att bli medlemmar i föreningen.
Förslaget berörde inte möjligheten att bilda traditionella
bostadsrättsföreningar.

Promemorian Förstärkt bostadsrätt har inte lett till något
regeringsförslag om lagstiftning. Förslaget om förstärkt
bostadsrätt lades fram samtidigt som den förra regeringen
tillsatte en utredning med uppgift att lämna förslag till
lagändringar som skulle göra det möjligt att bl.a. bilda
fastigheter i flera plan i syfte att göra det möjligt att skapa
ägarlägenheter för bostadsändamål (dir. 1994:82). Detta
utredningsuppdrag har i de delar som här är aktuella återkallats
av den nuvarande regeringen (dir. 1994:136).

Utskottet

Bostadshyresrätt

I motion Bo413 (s) föreslås ett riksdagens tillkännagivande
till regeringen om en översyn av hyreslagen. Såvitt nu är i
fråga förordar motionärerna att det utredningsarbete bör
fullföljas som den nedlagda 1989 års hyreslagskommitté inledde.
I motionen nämns särskilt frågor om ökade möjligheter till
andrahandsuthyrning, avisering av hyran, underrättelse till
socialförvaltningen vid uppsägning på grund av bristande
hyresbetalning, möjligheter för hyresgästen att kunna deponera
hyran vid en tidigare tidpunkt samt ett strikt skadeståndsansvar
för hyresvärden för skador som hyresgästen drabbas av. I motion
Bo216 (s) yrkande 8 föreslås utökade möjligheter till
andrahandsuthyrning vad avser arbetslösa ungdomar som tvingas
flytta hem till sina föräldrar och sådana hyresgäster som önskar
bo tillsammans med någon på prov.

Frågan om uthyrning i andra hand har behandlats av 1989 års
hyreslagskommitté (SOU 1991:86 Ny hyreslag s. 127). Frågan är
alltjämt föremål för överväganden inom regeringskansliet och ett
ställningstagande från regeringen är att vänta. Med hänsyn till
detta finns inte anledning för riksdagen att nu ta ställning
till förändrade regler om andrahandsuthyrning. Utskottet
avstyrker av detta skäl motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga
och motion Bo216 (s) yrkande 8.

Utskottet förutsätter att de överväganden som den inom kort
tillsatta hyresrättsliga utredningen kommer att göra i allt
väsentligt omfattar även de ovan refererade frågor som tagits
upp i motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga. Vad i motionen
yrkats om en översyn av hyreslagen avstyrks i motsvarande
del med hänvisning till vad som nu anförts.

I motion Bo411 (m) yrkande 8 föreslås att de kommunala
bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas. Det förordas att
den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet återupprättas
samt att ett system med fri hyresbildning i kombination med
besittningsskydd inrättas. Enligt motionärerna bör en sådan
ordning också innebära konsekvenser för utformningen av vissa
andra hyresrättsliga bestämmelser, bl.a. om avtalstid,
indexering av hyran, reparationer och rätten till överlåtelse.
En annan konsekvens bör bli en översyn även av det kollektiva
förhandlingssystemet.

Den föregående regeringen aktualiserade frågan om att ta bort
de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som förstahandsnorm vid
en bruksvärdesprövning. Regeringen valde att inte föreslå någon
sådan förändring av bruksvärdesregeln. Ställningstagandet
motiverades med att vid hyressättningen kommit att tas större
hänsyn till den genomsnittlige hyresgästens värderingar bl.a.
vad gäller lägesfaktorn liksom att även på andra sätt större
hänsyn tagits till tillgång och efterfrågan. Bruksvärdessystemet
hade därigenom i viktiga avseenden återfått den flexibilitet som
ursprungligen åsyftats (prop. 1993/94:199 s. 79).

Vid behandlingen av regeringens förslag för mindre än ett år
sedan konstaterade också ett i det närmaste enhälligt
bostadsutskott beträffande bruksvärdessystemets tillämpning en
skillnad mot tidigare. Bostadshyrorna syntes inom systemets ram
under senare år mer anpassade till de boendes betalningsvilja.
Genom den utveckling som skett ansågs bruksvärdessystemet
tillämpas i allt väsentligt så som ursprungligen avsetts, något
som i sin tur kunde väntas innebära en rimlig hyresnivå och en
rättvis struktur på en marknad i balans (bet. 1993/94:BoU21 s.
19 f.). Beträffande de allmännyttiga bostadsföretagens
hyresledande roll erinrade utskottet om förarbetena till 1968
års hyreslag och anförde bl.a. att allmännyttans
kostnadsbaserade hyressättning kunde förväntas verka
återhållande på hyresnivån i nyproduktionen. Samtidigt bedömdes
den utgöra en garanti för att det statliga stödet till
bostadsbyggandet skulle komma hyresgästerna till godo. Vid
hyressättningen har utgångspunkten varit att hyrorna skall täcka
företagets kostnader. Allmännyttiga bostadsföretag, i vilka
kommunen har ett bestämmande inflytande, får inte drivas med
vinstsyfte (prop. 1968:91, bil. A, s. 189). Utskottet vidhåller
sin uppfattning. Tillräckliga skäl att överväga sådana
förändringar av bruksvärdessystemet som föreslås i motion
Bo411 (m) yrkande 8 saknas således. Motionen avstyrks.

Enligt motion Bo405 (v) finns exempel på att hyresvärdar hotat
med en avgift för enskilt förhandlande hyresgäster avseende de
merkostnader som uppstår i samband med sådana förhandlingar. I
motionen, yrkande 2, förespråkas ett förbud för hyresvärden att
kräva sådan ersättning vid enskild förhandling.

Med anledning av motionsyrkandet vill utskottet anföra
följande. De lagbestämmelser som finns om förhandlingsersättning
gäller sådan ersättning som lämnas till en hyresgästorganisation
för dess förhandlingsarbete och som ingår i hyran för en
hyresgäst som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet
(20 § och 22 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Därutöver
finns en bestämmelse som innebär att en hyresgäst som genom sin
hyra betalat förhandlingsersättning skall få hyran sänkt med
motsvarande belopp, om han inte längre omfattas av det
kollektiva förhandlingssystemet (55 § fjärde stycket
hyreslagen).

En hyresvärd som önskar betinga sig särskild ersättning för de
merkostnader hyresförhandlingarna med en enskilt förhandlande
hyresgäst skulle kunna föra med sig måste, för att hyresgästen
skall bli skyldig att betala ersättningen, träffa avtal med
honom om detta. Ett sådant särskilt avtal torde inte kunna
bedömas som något annat än ett hyresvillkor. Hyresgästen har
möjlighet att vid hyresnämnden få skäligheten av ett
hyresvillkor prövat (se särskilt 54 och 55 §§ hyreslagen).
Enligt vad som upplysts från Svea hovrätt har någon sådan
villkorsändringstvist inte prövats av hovrätten.

Hyresförhandlingslagen ger hyresgästen rätt att förhandla
enskilt med sin hyresvärd. Hyresvärden bör inte genom särskilda
villkor, såsom en extra avgift, kunna påverka hyresgästen i
denna fråga. De kostnader hyresvärden har för förhandlingarna
bör, såsom normalt är för alla typer av transaktioner, täckas av
det vederlag som utgår. Så är också fallet beträffande
hyresvärdens kostnader avseende de hyresgäster som omfattas av
det kollektiva förhandlingssystemet. Den i lag reglerade
förhandlingsersättningen utgör ju ett vederlag till
hyresgästorganisationen. Det torde vara ovanligt att en
hyresvärd begär sådan ersättning som aktualiseras i motionen.
Med hänsyn härtill och till den möjlighet hyresgästen torde ha
att få ersättningen prövad vid hyresnämnden anser utskottet att
det inte finns tillräckliga skäl för riksdagen att ta initiativ
till den lagändring avseende ersättning för merkostnader vid
förhandling som förespråkas i motion Bo405 (v) yrkande 2.
Motionen avstyrks.

I Handikapputredningens betänkande, SOU 1992:52 Ett samhälle
för alla, föreslogs att i hyreslagen skulle införas en ny
paragraf enligt vilken bostadshyresgäster med funktionshinder
med stöd direkt i lagen skulle ha rätt att utföra nödvändig
anpassning enligt den dåvarande förordningen (1987:1050) om
statskommunalt bostadsanpassningsbidrag. Bestämmelsen skulle
göra bostadsanpassningen oberoende av hyresvärdens samtycke. Vid
behov av omfattande anpassning som rör planlösning eller
gemensamma utrymmen förslogs dock att anpassningen skulle ske i
samråd med fastighetsägaren. I motion K216 (v) yrkande 4
förespråkas att Handikapputredningens förslag i denna del
genomförs. Den i lagförslaget omnämnda förordningen har numera
ersatts av lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.
med i allt väsentligt samma innehåll.

Enligt vad som inhämtats från Justitiedepartementet är
Handikapputredningens förslag i vad det avser
bostadsanpassning i nu berörd del föremål för beredning inom
departementet. Det finns enligt utskottets mening inte
tillräckliga skäl att föregripa de pågående övervägandena.
Motion K216 (v) yrkande 4 avstyrks således.

Lokalhyresrätt

I motion Bo409 (c) föreslås en översyn av
lokalhyreslagstiftningen i syfte att stärka lokalhyresgästens
ställning. Motionärerna förespråkar bl.a. att en hyresgäst inte
skall behöva flytta från sin lokal vid en tvist om hyran i en
förlängningssituation och att en hyresgäst vars lokal förstörs
skall ha förtur till att hyra lokalen om den återuppbyggs. I
översynen bör, enligt motionärerna, också ingå en utvärdering av
de förändringar av lokalhyreslagstiftningen som genomfördes
1988, bl.a. avseende minimiskadeståndsnivån vid obefogad
uppsägning och indexuppräkning av lokalhyra (prop. 1987/88:146,
bet. 1987/88:21, rskr. 1987/88:344).

Utskottet har från Justitiedepartementet under hand erfarit
att en översyn av lokalhyresbestämmelserna övervägs och att en
departementspromemoria med förslag till lagändringar är att
vänta. Utskottet vill i detta sammanhang erinra om riksdagens
tillkännagivande gällande uppsägningsrätt i förtid vid
lokalhyresgästs dödsfall (bet. 1992/93:BoU24, rskr.
1992/93:350). Med hänsyn till de överväganden som pågår får
syftet med motionen anses i inte ringa grad vara tillgodosett.
Motionen Bo409 (c) om en översyn av lokalhyresbestämmelserna
avstyrks.

Det kollektiva hyresförhandlingssystemet

I två motioner tas olika frågor upp som gäller det i lag
reglerade kollektiva hyresförhandlingssystemet. Motion Bo405 (v)
yrkande 1 får anses innefatta ett förslag om att en enda
förhandlingsordning skall gälla samtliga lägenheter i ett hus
vilket skulle medföra att enskilda hyresgäster inte längre
skulle kunna stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet och
att hyresgästerna i ett visst hus endast skulle kunna företrädas
av en hyresgästorganisation. I motion Bo412 (s) begärs en
översyn av hyresförhandlingslagens bestämmelser. Motionärerna
lämnar därvid förslag till vissa förändringar som bör göras. De
frågor som berörs gäller förhandlingsskyldigheten, möjligheten
att stå vid sidan av förhandlingssystemet, inflyttningshyror,
flera konkurrerande hyresgästorganisationers möjlighet till
samtidig förhandlingsverksamhet i samma hus och
förhandlingsersättning.

Genom den hyresrättsliga utredning som inom kort tillsätts
kommer, enligt vad utskottet erfarit, ett flertal frågor som
berör utformningen av det kollektiva förhandlingssystemet att
tas upp. Det finns således anledning att anta att också de
frågor som motionärerna tar upp i allt väsentligt kommer att bli
föremål för överväganden. Utskottet avstyrker motionerna Bo405
(v) yrkande 1 och Bo412 (s) om utformningen av det kollektiva
hyresförhandlingssystemet i den mån de inte kan anses
tillgodosedda med vad utskottet nu anfört.

Hyresgästinflytandet vid ombyggnad

I motion Bo216 (s) yrkande 4 lämnas förslag om att
hyresgästinflytandet vid ombyggnad skall ökas. Motionärerna
önskar att fastighetsägaren skall åläggas en primär
förhandlingsskyldighet vid ombyggnad och att hyresgästerna i lag
ges en rätt att hindra ombyggnader som går utöver ordinarie
underhåll eller ombyggnad för att bibehålla fastighetens skick.

Utskottet har erfarit att de frågor motionärerna tagit upp i
allt väsentligt kommer att övervägas i den utredning som
regeringen inom kort kommer att tillsätta. Utskottet avstyrker
med hänvisning till detta motion Bo216 (s) yrkande 4 om
hyresgästinflytande vid ombyggnad.

Oseriösa hyresvärdar

I flera motioner läggs förslag fram som gäller möjligheterna
att motverka oseriösa hyresvärdar. Främst gäller det åtgärder
för att förhindra fastighets- och hyresplundring. I motion Bo411
(m) yrkandena 9 och 10 föreslås dels att lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. skall upphävas, dels att de boendes
ställning gentemot oseriösa hyresvärdar skall förstärkas.
Motionärerna hänvisar till det i betänkandet SOU 1994:23
Förvalta bostäder framlagda förslaget vilket sammanfattningsvis
redovisats ovan. I motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga anförs
att lagen om förvärv av hyresfastighet bör skärpas och att
därför en översyn av lagen bör göras. I motion Bo414 (v) anges
att det behövs skärpta krav för den som förvärvar en
hyresfastighet i syfte att förhindra plundring av fastigheter
och att därför en försäljning av en hyresfastighet alltid måste
godkännas av hyresgästerna. I syfte att förhindra plundring av
hyresfastigheter föreslås i motion L210 (c) yrkande 1 att
förvärvslagen skall ändras.

Genom den kommande hyresrättsliga utredningen kommer enligt
vad utskottet erfarit de av motionärerna framförda frågorna att
i allt väsentligt bli föremål för överväganden. Utredningen
kommer att bedrivas med utgångspunkt i att förvärvslagen
behålls. Det finns mot denna bakgrund inte anledning för
riksdagen att genom ett ställningstagande föregripa de
överväganden som kommer att göras. Med hänvisning till detta
avstyrks samtliga motioner som gäller åtgärder mot oseriösa
hyresvärdar.

Ägarlägenheter

I motionerna Bo225 (m) såvitt nu är i fråga, Bo401 (kds),
Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4 föreslås att ägarlägenheter
införs som en ny upplåtelseform. I mp-motionen förespråkas
därutöver att hyresgästerna skall ha rätt att förköpa det hus de
bebor för att ta över sina lägenheter med äganderätt.

Frågan om ägarlägenheter har diskuterats under lång tid. En
del oklarheter synes råda över den närmare innebörden av
begreppet ägarlägenheter. Visserligen kan sägas att
ägarlägenheternas förespråkare har det gemensamt att de önskar
en annan juridisk form än den bostadsrättslagen erbjuder genom
ett indirekt gemensamt ägande av den egna bostaden. De praktiska
skillnaderna i förhållande till bostadsrätten som dessa
förespråkare önskar torde i allt väsentligt kunna sammanfattas i
fyra punkter.
1. Lägenhetsinnehavaren skall själv svara för belåningen
(vilket en eventuellt gemensam förening inte skall ha någon del
i).
2. Lägenhetsinnehavaren skall fritt kunna överlåta och upplåta
lägenheten utan inblandning av övriga lägenhetsinnehavare.
3. Juridiska personer skall ha obegränsade möjligheter att
förvärva och äga lägenheter.
4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart på och
inteckningar i sin lägenhet.

Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man önskar uppnå
full likhet med de villkor som gäller för egna hem, särskilt vad
gäller kredit- och pantvärdigheten.

Det enklaste sättet att tillgodose de framställda önskemålen
skulle vara genom förändringar i bostadsrättslagen. Redan mot
denna bakgrund finns det skäl att avstyrka motionerna om att
införa en helt ny upplåtelseform. Ett förslag med nyss nämnd
innebörd har nyligen varit ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärkt
bostadsrätt). En i det närmaste enig remisskår avstyrkte
förslaget. Kritiken berörde nära nog samtliga de föreslagna
förändringarna. Ett flertal nackdelar uppmärksammades. Det torde
kunna hävdas att också ägarlägenheter som upplåtelseform
därigenom avstyrkts, praktiskt sett utan den överbyggnad som
begreppet ägarlägenheter har.

Enligt utskottet finns det ur boendesynpunkt inga fördelar med
ägarlägenheter som inte skulle kunna uppnås genom förändringar i
bostadsrättslagen. Det finns däremot nackdelar med
upplåtelseformen äganderätt i förhållande till bostadsrätten.
Utskottet vill i detta sammanhang särskilt fästa uppmärksamheten
på den grundläggande tanken med bostadsrättsinstitutet, nämligen
den om att ägaren och brukaren i princip skall vara en och
densamma. Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg för
det hus han bor i är att härleda till brukandet av en lägenhet
som han själv äger. Ett system med ägarlägenheter där en
lägenhetsinnehavare fritt kan upplåta lägenheten "i andra hand"
torde medföra att ett stort antal lägenheter skulle komma att
bebos av andra än ägarna vilket torde medföra negativa
konsekvenser för de övriga lägenhetsinnehavarna.

Uppmuntras "andrahandsupplåtelser" har det dessutom andra
negativa konsekvenser. Nackdelarna för hyresgästerna skulle vara
uppenbara med hänsyn till de svårigheter som är förknippade med
icke-professionella hyresvärdar. Därtill kommer att ett system
med ägarlägenheter skulle uppmuntra förvärv av lägenheter som
ren kapitalplacering vilket skulle motverka de sociala
bostadspolitiska mål som sedan länge ställts upp och vunnit en
bred anslutning.

Enligt utskottets mening råder det sådana skillnader mellan
att äga ett småhus och att äga en lägenhet i ett flerbostadshus
att det inte går att jämställa dem i all lagstiftning.
Skillnaderna står främst att finna i att ett gemensamt och nära
boende kräver samverkan och samförstånd mellan de boende. Det
gäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om ansvaret för
underhåll av gemensamma delar av huset, om besluten om
ekonomiska tillskott för den gemensamma verksamheten samt om
skuld- och pantsättning.

Behov kan finnas att för bostadsrätternas vidkommande öka den
ekonomiska stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Denna
omständighet kan emellertid enligt utskottets mening inte
användas som ett argument för en ny upplåtelseform.

Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som anförts
anser utskottet att motionsförslagen om införandet av
upplåtelseformen ägarlägenheter inte bör tillstyrkas.
Utskottet avstyrker således motionerna Bo225 (m) såvitt nu är i
fråga, Bo401 (kds), Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4.

Hemställan

Utskottet hemställer
1. beträffande andrahandsuthyrning
att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo216 yrkande 8 och
1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del,
2. beträffande översyn av hyreslagen
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo413 i motsvarande del,
3. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 8,
res. 1 (m)
4. beträffande ersättning för merkostnader vid förhandling
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo405 yrkande 2,
5. beträffande handikappanpassning
att riksdagen avslår motion 1994/95:K216 yrkande 4,
6. beträffande översyn av lokalhyresbestämmelserna
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo409,
7. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad
att riksdagen avslår motion 1994/95:Bo216 yrkande 4,
8. beträffande det kollektiva hyresförhandlingssystemet
att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo405 yrkande 1 och
1994/95:Bo412,
9. beträffande oseriösa hyresvärdar
att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo411 yrkande 9 och
10, 1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del,
1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1,
res. 2 (m)
10. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen avslår motionerna 1994/95:Bo225 i motsvarande
del, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och 1994/95:Bo411 yrkande 4.
res. 3 (m, c, fp, kds, mp)

Stockholm den 30 mars 1995

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing
I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson
(s), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s), Ingrid
Skeppstedt (c), Lena Larsson (s), Stig Grauers (m), Erling Bager
(fp), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v), Carina Moberg (s),
Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kds), Anders
Ygeman (s), Peter Weibull Bernström (m) och Magnus Johansson
(s).

Reservationer

1. Bruksvärdessystemet (mom. 3)

Knut Billing, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull
Bernström (alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Den föregående" och slutar med "Motionen avstyrks." bort ha
följande lydelse:

För bostadskonsumenten är ett väl fungerande besittningsskydd
av den allra största betydelse. Hyresgästen behöver trygghet och
möjlighet till framförhållning i sitt boende. För att inte
hyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av
krav på kraftigt höjd hyra krävs en restriktion av de
hyreshöjningar som det kan bli fråga om. Ett sådant skydd är av
särskild betydelse eftersom en hyregäst inte genom själva
hyresavtalet har möjlighet att skaffa sig den trygghet och
framförhållning han önskar, t.ex. genom en lång hyrestid,
indexering av hyran och rätt att fritt överlåta hyresrätten.

Samtidigt som bruksvärdessystemet har en viktig funktion måste
det uppfylla grundläggande krav på rättvisa. Den som bor sämre
skall betala mindre medan den som väljer att bo bättre måste
betala för detta. Hyrorna måste tillåtas att anpassa sig efter
varandra fullt ut i förhållande till lägenheternas varierande
bruksvärde. Vid en jämförelseprövning i ett enskilt fall måste
förskjutningar i hyresnivån få slå igenom. Anpassningen skall
tillåtas ske efter det utbud och den efterfrågan som finns.
Detta är inte bara av betydelse för rättvisan hyresgästerna
emellan. En flexiblare hyressättning har också fastighets- och
samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas möjligheterna
för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och
nackdelar i förhållande till egna hem och bostadsrätter.

Ursprungstanken med bruksvärdessystemet var framför allt att
det skulle trygga hyresgästen i dennes besittning till bostaden
men att hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga
kriterier. År 1974 förändrades systemet och dess egentliga
fördelar gick förlorade. Förändringarna innebar en övergång från
ett i princip marknadsbaserat hyressättningssystem till en
betydligt hårdare reglering av hyresmarknaden.

Enligt utskottets mening finns det som tidigare framkommit
starka skäl för att återupprätta den ursprungliga tanken med
bruksvärdessystemet. Ett system med fri hyresbildning i
kombination med besittningsskydd måste inrättas. Mot den
bakgrunden bör de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande
roll avskaffas. Utskottet föreslår därför att riksdagen med
anledning av motion Bo411 (m) yrkande 8 ger regeringen till
känna att den bör återkomma till riksdagen med ett förslag om
en förändring av bruksvärdessystemet i vad avser att de
allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas.

dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 8
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,

2. Oseriösa hyresvärdar (mom. 9)

Knut Billing, Stig Grauers, Inga Berggren och Peter Weibull
Bernström (alla m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10
börjar med "Genom den" och slutar med "oseriösa
hyresvärdar." bort ha följande lydelse:

Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk
handläggningsordning och dess tillämpning medför lång
tidsutdräkt från det att ett förvärv sker till dess lagfart kan
beviljas. Detta drabbar de seriösa fastighetsförvärvarna.
Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär en
förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och
intentioner med förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår
att göra med någon större träffsäkerhet. Lagens syfte att
förhindra oseriösa fastighetsägare har inte heller uppnåtts.
Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa
hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga
möjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare visat
sig inte fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra.
Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus har i sitt
betänkande, SOU 1994:23 Förvalta bostäder, föreslagit att
förvärvslagen skall upphävas samtidigt som
bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripanden skall
stärkas. En sådan ordning tillgodoser de krav utskottet anser
skall ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpa
oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger hinder i
vägen för en naturlig omsättning av fastigheter. Riksdagen bör
därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till
riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om
förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt
innebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.

Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo411
(m) yrkandena 9 och 10 avslår motionerna Bo413 (s) i motsvarande
del, Bo414 (v) och L210 (c) yrkande 1 samt som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört om lagstiftningen mot
oseriösa hyresvärdar.

dels att moment 9 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:

9. beträffande oseriösa hyresvärdar
att riksdagen med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkandena
9 och 10 avslår motionerna 1994/95:Bo413 i motsvarande del,
1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1 samt som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,

3. Ägarlägenheter (mom. 10)

Knut Billing (m), Ingrid Skeppstedt (c), Stig Grauers (m),
Erling Bager (fp), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf
Björklund (kds) och Peter Weibull Bernström (m) anser

dels att den del av utskottets betänkande som på s. 10
börjar med "Frågan om" och på s. 12 slutar "med yrkande 4" bort
ha följande lydelse:

I många länder finns både hyresrätt och en eller flera
kooperativa former för upplåtelse av bostadslägenheter i
flerfamiljshus men de kompletteras vanligen av en
äganderättsform, något som Sverige saknar. Krav på införande av
ägarlägenheter har framställts under lång tid. Ägarlägenheter
står inte i något motsatsförhållande vare sig till bostadsrätter
eller hyresrätter. En möjlighet att bo med äganderätt också i
flerfamiljshus skulle ge bostadskonsumenten större valfrihet att
forma sitt boende såsom han själv önskar.

Det bör vara möjligt att äga en bostad i ett flerfamiljshus
med i princip samma förutsättningar som gäller för egna hem. På
samma sätt som villaägaren i allt väsentligt kan bestämma om sin
bostad utan inblandning av andra, bör det vara möjligt för en
lägenhetsinnehavare att själv ha rådigheten över sin bostad.
Några nackdelar med en sådan självständighet har aldrig förts
fram mot det direkta ägandet av ett eget hem. Möjligheterna till
självbestämmande har störst betydelse vad gäller den ekonomiska
sidan av boendet. Lägenhetsinnehavaren bör själv få avgöra hur
han skall finansiera sitt förvärv. Han bör endast svara för de
skulder som är att hänföra till hans lägenhet. En ordning där
var och en svarar för kapitalförsörjningen utan att vara
beroende av andras förutsättningar och önskemål torde uppmuntra
bosparande, något som i dagens läge är av största vikt. Den
torde skapa helt andra förutsättningar för neutraliteten i
förhållande till egna hem, inte minst ur skattesynpunkt. För att
uppnå förbättrad kreditgivning krävs möjlighet till lagfart och
inteckning med lägenheten som säkerhet. En förbättrad
pantvärdighet torde bl.a. ge utslag i lägre räntor för den som
behöver låna till sitt förvärv. Självbestämmandet bör också
gälla möjligheterna att fritt överlåta lägenheten eller upplåta
den för kortare eller längre tid.

Sammantaget anser utskottet att behovet av ägarlägenheter som
en ny bostadsform är angeläget. Det är nödvändigt att närmare
utreda hur denna form bör vara konstruerad. Utgångspunkten bör
vara att en lägenhetsägare i allt väsentligt bör ha samma rätt
till självbestämmande och ansvar som en villaägare. Det bör vara
möjligt för de i ett hyreshus boende hyresgästerna att förköpa
huset för att ombilda det till ett hus med ägarlägenheter. Med
anledning av motionerna bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med
ett förslag om ägarlägenheter i enlighet med vad utskottet
förordat.

dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:

10. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen med anledning av motionerna 1994/95:Bo225 i
motsvarande del, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och
1994/95:Bo411 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört.