Fastighetsmäklarlagen

Betänkande 1990/91:LU8

Lagutskottets betänkande 1990/91:LU08

Fastighetsmäklarlagen

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan

1990/91

LU8

Sammanfattning

I betänkandet behandlar lagutskottet dels en motion
(s) om översyn av lagen om fastighetsmäklare, dels tre
motionsyrkanden (m, fp resp. c) vari begärs att
Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation
(SBC) skall jämställas med andra rikskooperativa
organisationer vid tillämpningen av lagen om
fastighetsmäklare.

Över de tre sistnämnda motionsyrkandena har
lagutskottet inhämtat yttrande från bostadsutskottet.
Yttrandet har fogats som bilaga 1 till
betänkandet. I saken har även inkommit en skrivelse
från SBC. Skrivelsen har fogats till betänkandet som
bilaga 2.

Utskottet tillstyrker motionsyrkandena om att vid
tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare jämställa
SBC med andra rikskooperativa organisationer och
hemställer att lagen ändras i enlighet härmed.
Yrkandet om en översyn av lagen avstyrks med
hänvisning till pågående arbete inom
regeringskansliet.

Motionerna

1989/90:L701 av Birthe Sörestedt och Bengt
Silfverstrand (båda s), vari yrkas att riksdagen hos
regeringen begär en översyn av lagen om
fastighetsmäklare.

1989/90:L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson
(båda c), vari yrkas att riksdagen beslutar att 2 §
andra stycket lagen (1984:81) om fastighetsmäklare
skall ha följande lydelse:

Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar
enbart bostadsrätter som upplåts av
bostadsrättsförening ansluten till riksorganisation
eller till regional organisation för
bostadsrättsföreningar.

1989/90:L706 av Ewy Möller (m), vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att i lagen om fastighetsmäklare
jämställa Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation, SBC, med HSB och Riksbyggen.

1989/90:L720 av Erling Bager m.fl. (fp), vari med
hänvisning till vad som anförts i motion 1989/90:Bo423
yrkas att riksdagen beslutar om ändring i 2 § andra
stycket lagen om fastighetsmäklare i enlighet med vad
som anförts i motionen.

Allmän bakgrund

Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, LU 34)
infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler
för fastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och
är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt
förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter,
hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga
reglerna i lagen innebär att varje fastighetsmäklare
skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där
han huvudsakligen är verksam. För registrering
uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt
fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får
inte vara försatt i konkurs. Vidare skall han ha en
försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som
kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden
enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen
skall gälla intill ett belopp av 500 000 kr. för varje
skadefall. Det krävs också att personen i fråga har en
tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms
lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om
villkoren för registrering och om
registreringsförfarandet får meddelas av regeringen
eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana
bestämmelser har utfärdats genom förordningen
(1984:82) om fastighetsmäklare.

Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte
längre uppfyller kraven för registrering eller inte
betalar föreskriven registreringsavgift skall
länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om
återkallelse börjar gälla omedelbart. Om det är
tillräckligt kan länsstyrelsen i stället meddela
fastighetsmäklaren varning.

I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som
fastighetsmäklare utan att vara registrerad har
länsstyrelsen givits möjlighet att vid vite förelägga
honom att upphöra med verksamheten. Ett
vitesföreläggande kan även meddelas i samband med
återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande
fastighetsmäklare kan överklagas till kammarrätten.

I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen
bestämmelser om hur fastighetsmäklaren skall utföra
sitt uppdrag och om hur ersättningen till honom skall
bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget utförs
omsorgsfullt och med iakttagande av god
fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare
och säljare råd och upplysningar som de kan behöva
samt verka för att köparen får alla uppgifter av
betydelse angående objektet för överlåtelsen och att
denne undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har
också skyldighet att själv kontrollera vissa uppgifter
t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt
inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling
av objekt till konsumenter skall mäklaren vidare
tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av
förmedlingsobjekt och en kalkyl angående dennes
boendekostnader. En mäklare som uppsåtligen eller av
oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt de
civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada som
till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna
om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i
huvudsak att ersättningen om inte annat avtalats skall
utgå i form av provision på försäljningssumman. Om
mäklaren själv eller någon honom närstående förvärvar
förmedlingsobjektet har han inte rätt till ersättning.

Enligt en särskild undantagsbestämmelse (2 § andra
stycket) skall den som förmedlar enbart bostadsrätter
som upplåts av bostadsrättsförening ansluten till
folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till
regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar
inte omfattas av lagen. När sådana bostadsrätter en
gång väl upplåtits är förmedling av överlåtelser av
dem underkastad lagen. Undantaget i fråga om
bostadsrätter kom till vid riksdagsbehandlingen av
regeringens förslag till lag om fastighetsmäklare och
gäller endast för HSB och Riksbyggen. Det motiverades
av att förmedling av bostadsrätter ingår som ett led i
organisationernas handhavande av
bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att
förmedlingen endast avser upplåtelser av
bostadsrätter. I lagstiftningsärendet övervägdes
huruvida även en annan riksorganisation för
bostadsrättsföreningar, nämligen Sveriges
bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC),
borde undantas eftersom också den bistod nybildade
bostadsrättsföreningar med förmedling av
bostadsrättsupplåtelser. När det gällde SBC var
emellertid situationen den att organisationens
personal -- till skillnad från de anställda vid
HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor -- även
förmedlade överlåtelser av bostadsrätter. Någon
anledning att undanta SBC från lagens
tillämpningsområde fanns därför inte.

Även enligt lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. gäller en undantagsbestämmelse för
folkrörelsekooperativ riksorganisation, regional
folkrörelsekooperativ organisation av
bostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar
anslutna till sådan organisation. I bostadsrättslagen
(1971:479) finns också särskilda regler om de angivna
organisationerna. Liksom i lagen om fastighetsmäklare
åsyftas med folkrörelsekooperativa organisationer
endast HSB och Riksbyggen. Att de angivna
organisationerna vid förvärv av hyresfastigheter och i
bostadsrättssammanhang givits en särställning har
motiverats med att de till organisationerna anslutna
föreningarna har enhetligt utformade stadgar som vilar
på en gemensam bostadssocial grundsyn, något som inte
ansetts vara fallet med den mera heterogena gruppen
bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC.
Frågan huruvida SBC skall jämställas med HSB och
Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om förvärv av
hyresfastigheter och bostadsrättslagen har tidigare
åtskilliga gånger behandlats i riksdagen. Senast
prövades frågan i oktober 1990, då riksdagen på
hemställan av bostadsutskottet (bet. 1990/91:BoU1)
avslog flera motionsyrkanden härom.

Tidigare riksdagsbehandling m.m.

Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner
rörande lagen om fastighetsmäklare. I den ena
motionen, som hade väckts av samma motionärer som
väckt den nu aktuella motionen L701, begärdes en
översyn av lagen i olika avseenden och i den andra att
undantagsbestämmelsen beträffande HSB och Riksbyggen
också skulle omfatta SBC. I sitt av riksdagen godkända
betänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att
en översyn av lagen var befogad samt att regeringen
snarast möjligt borde överväga behovet av
resurstillskott till länsstyrelserna för
tillsynsverksamhet och särskilt då dem i
storstadsregionerna. Vad utskottet anfört gav
riksdagen med anledning av den förstnämnda motionen
som sin mening regeringen till känna.

Beträffande frågan om undantag för SBC påpekade
utskottet att förhållandena enligt inhämtade
upplysningar hade ändrats i viss mån sedan lagen om
fastighetsmäklare infördes. Sålunda hade SBC år 1987
grundat en särskild förening, vars ändamål är att
upplåta bostadsrätter till dem som bosparar i
föreningen. Antalet bosparare hade vid ärendets
beredning uppgivits vara omkring 11 000. Avsikten var
att efter hand som olika byggprojekt blev
färdigställda lokala representanter på föreningens
kontor skulle förmedla upplåtelser av bostadsrätter
till bospararna.

Utskottet konstaterade att riksdagen vid flera
tillfällen slagit fast att det finns betydande
skillnader mellan å ena sidan HSB och Riksbyggen och å
andra sidan SBC och att sistnämnda organisation därför
inte kan anses utgöra en folkrörelsekooperativ
organisation. Enligt utskottets mening hade i det då
aktuella ärendet inte framkommit något som borde
föranleda ett ändrat ställningstagande från riksdagen
i den frågan. När det gäller SBCs förmedling av
bostadsrättsupplåtelser till sina bosparare ville
utskottet vidare peka på att någon
förmedlingsverksamhet inte syntes ha påbörjats. Det
saknades därför underlag för en bedömning av i vad mån
det fanns något praktiskt behov av att undanta den
nystartade föreningens personal från
tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare.
Med det anförda avstyrkte utskottet bifall till
motionen.

Frågan om undantag i lagen om fastighetsmäklare även
för SBC behandlades ånyo i riksdagen hösten 1989 med
anledning av motioner, varvid lagutskottet inhämtade
yttrande från SBC. I sitt av riksdagen godkända
betänkande i ärendet (1989/90:LU1) framhöll
lagutskottet att vad som anförts i yttrandet inte
borde föranleda riksdagen att frångå sin tidigare
inställning i frågan om huruvida SBC är att anse som
en folkrörelsekooperativ organisation. Inte heller
kunde utskottet finna att spörsmålet om undantag från
tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare
borde bedömas annorlunda än hösten 1988. Av SBCs
yttrande framgick visserligen att förmedlingen av
bostadsrätter påbörjats men verksamheten syntes ännu
inte ha en sådan omfattning att det fanns något
praktiskt behov av ett undantag för organisationens
personal. Utskottet avstyrkte därför bifall till de då
aktuella motionerna.

Motionsmotiveringar

I motion L701 av Birthe Sörestedt och Bengt
Silfverstrand (båda s) erinrar motionärerna om att
riksdagen med anledning av en av dem tidigare väckt
motion givit regeringen till känna att en översyn av
lagen om fastighetsmäklare är befogad (1988/89:LU1,
rskr. 6). Enligt motionärerna har denna översyn inte
kommit till stånd, trots att bristerna i den
lagstiftning som reglerar fastighetsmäklarbranschen
blir alltmer uppenbara. Motionärerna hävdar att de som
anlitar mäklare ofta blir lidande till följd av
oskäliga vinster, olaglig handel med hyresrätter,
mäklare i allianser med finansbolag med åtföljande
sämre lånevillkor för kunderna, handpenningar som inte
återbetalas m.m. Trots att länsstyrelserna i
Stockholm, Göteborg och Malmö fått ökade resurser för
att kontrollera verksamheten kvarstår svårigheterna
med att övervaka densamma. Ett problem är att oseriösa
mäklare inte registrerar sig och kan verka en tid
innan detta upptäcks. Sanktionssystemet är enligt
motionärerna inte tillräckligt, och bristen på tydlig
lagstiftning gör det omöjligt att få ordentlig
kontroll över verksamheten. Med hänvisning till det
anförda hemställer motionärerna att riksdagen hos
regeringen begär en översyn av lagen om
fastighetsmäklare.

I motion L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson
(båda c) framhålls att SBC under senare år haft en
kraftig tillväxt och att antalet anslutna
bostadsrättsföreningar på sex år ökat från 650 till
drygt 2 000. Motionärerna påpekar att SBC år 1987
grundade en särskild organisation, SBC BO, vars
ändamål är att upplåta bostadsrätter till dem som
bosparar i föreningen. Antalet bosparare har vuxit
snabbt och var vid årsskiftet 1989-1990 17 250.
Avsikten är, framhåller motionärerna, att efter hand
som olika byggprojekt blir färdigställda skall lokala
representanter på föreningens kontor förmedla
upplåtelser av bostadsrätter till bospararna. Enligt
motionärerna finns det därmed inte längre några
sakliga skäl för att behandla SBC annorlunda än HSB
och Riksbyggen. Motionärerna understryker även att SBC
är en ren konsumentorganisation som vuxit fram på
frivillighetens väg samt helt ägs av sina medlemmar
och är fristående från byggföretagen. Med stöd av det
anförda yrkar motionärerna att riksdagen beslutar om
sådan ändring i lagen om fastighetsmäklare att full
likställdhet uppnås mellan SBC samt HSB och
Riksbyggen.

Också i motion L706 av Ewy Möller (m) kritiseras
särbehandlingen av SBC och framhålls att de anförda
skälen för att SBC inte skall likställas med HSB och
Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om
fastighetsmäklare saknar grund. Motionären anser att
det från principiella utgångspunkter inte finns
anledning att behandla bostadsorganisationer olika
beroende på om de är av folkrörelsekooperativ karaktär
eller inte. I motionen yrkas att det anförda ges
regeringen till känna.

Som motivering till yrkandet i motion L720 av Erling
Bager m.fl. (fp) framhålls att s.k.
folkrörelsekooperativa organisationer, dvs. HSB och
Riksbyggen, genom lagstiftning för några år sedan
undantogs från kravet att söka förvärvstillstånd vid
köp av fastighet. Enligt motionärerna innebär denna
lagstiftning att SBC diskrimineras trots att
organisationen är en folkrörelse i lika hög grad som
HSB och Riksbyggen. Motionärerna anser att undantaget
från kravet på förvärvstillstånd bör gälla för alla
rikskooperativa organisationer, regionala
organisationer av bostadsrättsföreningar och
bostadsrättsföreningar som är anslutna till
rikskooperativa organisationer. En sådan förändring
får konsekvenser för bl.a. lagen om fastighetsmäklare.
Motionärerna yrkar att riksdagen beslutar om ändring i
den lagen i enlighet med vad som anförts i motionen.

Pågående arbete m.m.

Som ovan redovisats gav riksdagen på hemställan av
lagutskottet hösten 1988 som sin mening regeringen
till känna att en översyn av lagen om
fastighetsmäklare är befogad samt att regeringen
snarast möjligt borde överväga behovet av
resurstillskott till länsstyrelserna för
tillsynsverksamhet och särskilt då dem i
storstadsregionerna. Den av riksdagen begärda
översynen har nu inletts i justitiedepartementet. För
att få underlag för översynsarbetet har bl.a. en
hearing hållits i september 1990. För budgetåret
1989/90 har vidare ökade resurser för tillsyn enligt
fastighetsmäklarlagen tillförts länsstyrelserna i de
tre storstadslänen (prop. 1988/89:100, bil. 15, BoU8).

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet fyra motioner
angående lagen om fastighetsmäklare.

Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli
1984 och är tillämplig på fysiska personer som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter och
vissa andra objekt. I lagen finns både
näringsrättsliga och civilrättsliga regler. De
näringsrättsliga bestämmelserna innebär att
fastighetsmäklare skall vara registrerad hos
länsstyrelsen. För registrering uppställs vissa krav
såsom att fastighetsmäklaren skall vara
ansvarsförsäkrad till ett belopp av minst 500 000 kr.,
att han skall ha viss utbildning och vara lämplig för
verksamheten, m.m. Fyller en registrerad
fastighetsmäklare inte längre kraven kan
registreringen återkallas. Fastighetsmäklare som
driver verksamhet utan att vara registrerad i
vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas att
vid vite upphöra med verksamheten.

I motion L701 av Birthe Sörestedt och Bengt
Silfverstrand (båda s) begärs en översyn av lagen om
fastighetsmäklare. Motionärerna hävdar att de som
anlitar mäklare ofta blir lidande till följd av
oskäliga vinster, olaglig handel med hyresrätter,
mäklare i allianser med finansbolag med åtföljande
sämre lånevillkor för kunderna, handpenningar som inte
återbetalas m.m. Enligt motionärerna blir bristerna i
lagstiftningen alltmera uppenbara. I motionen görs
gällande bl.a. att sanktionssystemet är otillräckligt
och att bristerna i lagstiftningen gör det omöjligt
att få ordentlig kontroll över verksamheten.

Utskottet erinrar om att en motion av samma
motionärer och med samma syfte som den nu aktuella
motionen behandlades av utskottet hösten 1988. I
betänkande 1988/89:LU1 framhöll utskottet att det var
angeläget att de problem undanröjdes som -- enligt vad
som framkommit vid bl.a. remissbehandling av motionen
-- yppat sig vid den praktiska tillämpningen av lagen
om fastighetsmäklare. En översyn av lagen var därför
befogad, och utskottet ansåg att det borde ankomma på
regeringen att bestämma formerna för översynsarbetets
bedrivande. Utskottet underströk dock att regeringen
snarast möjligt borde överväga behovet av
resurstillskott till länsstyrelserna och särskilt då
dem i storstadsregionerna. Vad utskottet sålunda
anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till
känna.

Den av riksdagen begärda översynen av
fastighetsmäklarlagen har numera inletts i
justitiedepartementet. För att få underlag för
översynsarbetet har bl.a. en hearing hållits i
september 1990. I enlighet med vad riksdagen uttalat i
frågan har vidare för budgetåret 1989/90 ökade
resurser för tillsynsverksamheten tillförts
länsstyrelserna i de tre storstadslänen. I samband med
det pågående översynsarbetet kommer de praktiska
effekterna av detta resurstillskott att utvärderas
inom regeringskansliet.

Som framgår av vad utskottet nu anfört är
motionärernas önskemål om en översyn av lagen om
fastighetsmäklare tillgodosett. Utskottet avstyrker
därför motion L701.

Från tillämpningsområdet för lagen om
fastighetsmäklare undantas den som förmedlar enbart
bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsföreningar,
anslutna till folkrörelsekooperativa organisationer.
Med sådana organisationer avses i lagen -- liksom i
viss annan lagstiftning -- endast HSB och Riksbyggen.
När undantagsbestämmelsen infördes (se bet. LU
1983/84:34) övervägdes huruvida även SBC borde
undantas. Något undantag för denna organisation ansågs
dock inte erforderligt eftersom organisationens
personal -- till skillnad från de anställda vid
HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor --
förmedlade både upplåtelser och överlåtelser av
bostadsrätter.

I motion L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson
(c), motion L706 av Ewy Möller (m) och motion L720 av
Erling Bager m.fl. (fp) begärs att Sveriges
bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC)
skall undantas från tillämpningsområdet för lagen om
fastighetsmäklare på samma sätt som skett beträffande
HSB och Riksbyggen.

Riksdagen har tidigare, på förslag av utskottet, vid
flera tillfällen avslagit motioner med samma syfte som
de nu aktuella (se senast bet. 1989/90:LU1).
Ställningstagandet har grundats bl.a. på att SBCs
förmedling av bostadsrättsupplåtelser inte varit av
sådan omfattning att det funnits något praktiskt behov
av att undanta dess personal från
fastighetsmäklarlagens tillämpningsområde.

Med anledning av de nu aktuella motionerna har
lagutskottet inhämtat yttrande från bostadsutskottet.
I yttrandet anför bostadsutskottet att SBCs
organisation och ordningen för upplåtelse av
bostadsrätter nått sådan stadga att skäl finns att
likställa SBC och bostadsrättsföreningar bildade
genom SBC BO med vad som gäller för HSB och Riksbyggen
och föreningar inom dem såvitt avser undantaget i 2 §
andra stycket fastighetsmäklarlagen. Lagutskottet bör
därför, enligt bostadsutskottets mening, föreslå
riksdagen att ändra lagen så att undantaget kommer att
gälla även bostadsrätter upplåtna av SBC eller av
förening inom SBC.

Lagutskottet ansluter sig till bostadsutskottets
bedömning att det inte längre finns anledning att vid
tillämpningen av fastighetsmäklarlagen behandla SBC på
annat sätt än vad som gäller för HSB och Riksbyggen.
Lagutskottet förordar därför att fastighetsmäklarlagen
ändras så att undantaget från lagens
tillämpningsområde kommer att gälla även för den som
förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av SBC
eller SBC BO eller av förening inom dessa
organisationer. Lagtekniskt kan frågan lösas så att i
2 § uttrycket "folkrörelsekooperativ riksorganisation
eller till regional sådan organisation för
bostadsrättsföreningar" ersätts med uttrycket
"riksorganisation eller till regional organisation för
bostadsrättsföreningar". Utskottet vill understryka
att undantaget endast gäller HSB och Riksbyggen samt
SBC och SBC BO och inte omfattar förmedling av
överlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en
förening ansluten till dessa organisationer.

Utskottets ställningstagande innebär att önskemålen
i motionerna L703, L706 och L720 blir helt
tillgodosedda.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande översyn av lagen om
fastighetsmäklare
att riksdagen avslår motion 1989/90:L701,

2. beträffande undantag för SBC
att riksdagen med bifall till motionerna
1989/90:L703 och 1989/90:L720 samt med anledning av
motion 1989/90:L706 antar följande

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1984:81) om
fastighetsmäklare skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Utskottets förslag

2 §

Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall
också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som
anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra
tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av
nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den
som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad
som sägs om köpare avse motparten.

Denna lag skall inte Denna lag skall inte
tillämpas på den som tillämpas på den som
förmedlar enbart förmedlar enbart
bostadsrätter som bostadsrätter som
upplåts av upplåts av
bostadsrättsförening bostadsrättsförening
ansluten till ansluten till riksorganisation
folkrörelsekooperativ eller till regional
riksorganisation eller till organisation för
regional sådan organisation bostadsrättsföreningar.
av
bostadsrättsföreningar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991.

Stockholm den 6 november 1990

På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson
(s), Owe Andréasson (s), Ulla Orring (fp), Martin
Olsson (c), Inger Hestvik (s), Allan Ekström (m),
Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Lena
Boström (s), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson
(c), Elisabeth Persson (v), Elisabet Franzén (mp),
Anita Jönsson (s), Gunilla Andersson (s) och Charlotte
Cederschiöld (m).

Bostadsutskottets yttrande

1990/91:BoU1y

Bilaga 1

Viss ändring i fastighetsmäklarlagen

Till lagutskottet

Lagutskottet har den 21 februari 1990 beslutat att
inhämta yttrande från bostadsutskottet över motionerna
1989/90:L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson (båda
c), 1989/90:L706 av Ewy Möller (m) och 1989/90:L720 av
Erling Bager m.fl. (fp). I samtliga motioner begärs
att Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation, SBC, skall jämställas med HSB och
Riksbyggen i fastighetsmäklarlagen.

Bakgrund och tidigare riksdagsbehandling

Det finns för närvarande tre stora
bostadsrättsorganisationer, HSB, Riksbyggen och SBC,
på den svenska bostadsmarknaden. HSB och Riksbyggen
och föreningar inom dem å ena sidan och SBC jämte
anslutna föreningar å andra sidan behandlas olika i
lagstiftningen. Enligt lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) är
folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional
folkrörelsekooperativ organisation av
bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening
ansluten till sådan organisation undantagen från
tillståndskravet vid förvärv av hyresfastighet. Med
folkrörelsekooperativa organisationer åsyftas HSB och
Riksbyggen (prop. 1982/83:153 s. 19). Även i
bostadsrättslagen (1971:479) och i
fastighetsmäklarlagen (1984:81) finns vissa undantag.
Beträffande fastighetsmäklarlagen gäller (2 § andra
stycket) att lagen inte omfattar den som förmedlar
bostadsrätt som upplåts av HSB och Riksbyggen och
föreningar inom dem. Förmedling av överlåtelser av
sådana bostadsrätter är däremot underkastad lagen.

Lagutskottet behandlade år 1988 (1988/89:LU1) en
motion i vilken föreslogs en ändring i
fastighetsmäklarlagen i avsikt att vid upplåtelse av
bostadsrätter jämställa SBC med HSB och Riksbyggen.
Lagutskottet anförde att SBC år 1987 grundat en
särskild förening, vars ändamål är att upplåta
bostadsrätter till dem som bosparar i föreningen.
Antalet bosparare var år 1988 omkring 11 000.
Lagutskottet avstyrkte motionen bl.a. med motiveringen
att upplåtelser av bostadsrätter inte syntes ha
påbörjats vid tidpunkten för utskottets behandling av
motionen.

Även år 1989 (1989/90:LU1) behandlade och avstyrkte
lagutskottet motioner om att SBC skulle jämställas med
HSB och Riksbyggen såvitt avser tillämpningen av
fastighetsmäklarlagen; vid detta tillfälle med
motiveringen att verksamheten med förmedling av
bostadsrätter inte heller då syntes ha en sådan
omfattning att det fanns praktiskt behov av ett
undantag för SBC.

Såväl 1988 som 1989 följde riksdagen lagutskottets
beslut.

Utskottet

I motionerna 1989/90:L703 (c) och 1989/90:L706 (m)
anförs bl.a. att SBC numera bedriver verksamhet som
innefattar endast upplåtelse av bostadsrätter varför
de sakliga skälen för att behandla SBC i annan ordning
än vad som gäller för HSB och Riksbyggen i
fastighetsmäklarlagen därmed har bortfallit. Även i
motion 1989/90:L720 (fp) anförs att skäl saknas att
särbehandla SBC bl.a. såvitt avser
fastighetsmäklarlagen.

Som framgår av redovisningen ovan behandlas i
fastighetsmäklarlagen HSB och Riksbyggen å ena sidan
och SBC å den andra olika när det gäller möjligheten
att förmedla upplåtelse av bostadsrätter.

Som också framgått ovan har SBC numera och sedan
några år en särskild förening -- SBC Bo -- som har
till syfte att för sina medlemmar bygga bostäder som
upplåts med bostadsrätt. Upplåtelsen sker efter
turordnat bosparande. Antalet bosparande medlemmar i
SBC Bo uppgick, enligt vad bostadsutskottet erfarit, i
september 1990 till omkring 19 000. Drygt 2 500
lägenheter har uppgivits vara under produktion eller
planeras i drygt 30 kommuner.

Bostadsutskottet gör den bedömningen att SBCs
organisation och ordningen för upplåtelse av
bostadsrätter nått sådan stadga att skäl finns att
likställa SBC och bostadsrättsföreningar bildade genom
SBC Bo med vad som gäller för HSB och Riksbyggen och
föreningar inom dem såvitt avser undantaget i 2 §
andra stycket fastighetsmäklarlagen. Lagutskottet bör
därför, enligt bostadsutskottets mening, med anledning
av de nu behandlade motionerna, föreslå riksdagen att
ändra lagen så att undantaget kommmer att gälla även
bostadsrätter upplåtna av SBC eller av förening inom
SBC.

Stockholm den 9 oktober 1990

På bostadsutskottets vägnar

Agne Hansson

Närvarande: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist
(s), Magnus Persson (s), Knut Billing (m), Lennart
Nilsson (s), Erling Bager (fp), Hans Göran Franck (s),
Bertil Danielsson (m), Nils Nordh (s), Rune Evensson
(s), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c), Britta
Sundin (s), Ingrid Hasselström Nyvall (fp) och Lilian
Svensson (s).

Yttrande från SBC
Bilaga 2

Undantag för SBC i fastighetsmäklarlagen

I lagstiftningen förekommer på flera håll begreppet
"folkrörelsekooperativ riksorganisation". Det har
ersatt det tidigare använda begreppet "rikskooperativ
organisation". En bostadsrättsförening ansluten till
SBC kunde tidigare förvärva hyresfastighet utan att
underkasta sig de procedurkrav som finns inskrivna i
bostadsrättslagen (§ 60 a). I likhet med t ex HSB
ansågs en medlemsförening i SBC vara ansluten till en
rikskooperativ organisation. Också i lagen om
fastighetsmäklare och lagen om förvärv av
hyresfastigheter förekommer numera orden
"folkrörelsekooperativ riksorganisation". Vid
tillämpningen av dessa lagar har myndigheterna ansett
att HSB till skillnad från SBC och SBC BO är en
folkrörelsekooperativ riksorganisation. F n finns det
motioner i riksdagen med hemställan om att i lagen om
fastighetsmäklare SBC jämställs med HSB och
riksbyggen.

Med anledning av dessa motioner vill vi lämna en
kortfattad beskrivning av SBCs och dess
systerorganisation SBC BO:s organisation och
verksamhetsområde.

SBC

SBC ek för (SBC) är riksorganisationen för landets
privata bostadsrättsföreningar. SBC har alltsedan sin
tillkomst för snart 70 år sedan med obundenhet och
neutralitet gentemot politiska partier och fristående
gentemot byggnadsföretagarintressen främjat och verkat
för ett fritt och obundet boende med bostadsrätt. SBC
var fram till 80-talets början verksamt enbart i
Stockholmsregionen men bedriver numera verksamhet över
större delen av landet med regionkontor i Stockholm,
Göteborg, Malmö, Uppsala och Västerås och med
lokalombud på många orter. För närvarande är mer än
var fjärde privat bostadsrättsförening medlem i SBC
och medlemsantalet växer snabbt. Idag är antalet
medlemsföreningar cirka 2 400.

SBC fungerar som en intresse- och
serviceorganisation för befintliga
bostadsrättsföreningar. Medlemskapet i SBC är
frivilligt. Medlemsföreningarna har rätt att anlita
SBCs serviceorganisation i den omfattning de själva
önskar. Ca 600 medlemsföreningar har anförtrott sin
ekonomiska förvaltning till SBC. Detta gör SBC till
landets största förvaltare av privata
bostadsrättsföreningar. På alla regionkontoren finns
utöver förvaltningsservice även juridiska rådgivare
till medlemmarnas förfogande. I Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö finns även mäklare specialiserade
på bostadsrättsmarknaden.

Utbildningsverksamhet bedrivs i hela landet.
Medlemsföreningarna hålls löpande informerade om
aktuella bostadsrättsfrågor genom SBC Meddelanden och
SBC Direkt. Telefonservice -- Fråga SBC -- svarar på
medlemmarnas frågor. Tidningen Bo Bättre når alla
bostadsrättshavare hos medlemsföreningarna.

SBC bistår också medlemsföreningar och där boende
med finansiering vid behov genom SBC Bostadskredit ek
för. Dessutom medverkar SBC vid ombildningar till
bostadsrätt i befintliga hyresfastigheter.

Det högsta beslutande organet är SBCs fullmäktige.
Fullmäktigeledamöterna väljes på regionstämmor.
Fullmäktige väljer styrelse. Förutsättningen för att
bli föreslagen som syrelseledamot är att man själv är
bostadsrättshavare och medlem i en medlemsförening.
Under styrelsen verkar kansliet under ledning av
verkställande direktör. Medlemsföreningarna deltar
aktivt i verksamheten på lokalplanet bl a genom
informations- och diskussionsmöten.

SBC BO

År 1987 grundade SBC en systerorganisation SBC BO ek
för. SBC BO, som är en för alla öppen ekonomisk
förening, har till syfte att för sina medlemmar bygga
bostäder som upplåts med bostadsrätt efter turordnat
bosparande. Bostadsrättsföreningar bildade genom SBC
BO har full frihet att välja förvaltning, tillhörighet
i riksorganisation och stadgeutformning. Bildandet av
SBC BO var ett historiskt steg på bostadsmarknaden i
Sverige. SBC BO blev den första nya
konsumentkooperativa riksorganisationen inom
bostadssektorn sedan HSB:s start 1923.

SBC BO verkar över hela landet med en för landet
gemensam bosparkö. Bosparandet sker i en aktiefond
BOFONDEN, eftersom aktiesparande alltid varit den
bästa långsiktiga sparformen.

Antalet medlemmar och bosparare är f n ca 17 500 och
det sparade kapitalet i Bofonden är drygt 300 milj
kronor. SBC Bos medlemmar hålles kontinuerligt
informerade genom SBC Bo Nytt, tidningen Bo Bättre och
information från Svenska Handelsbanken om Bofondens
och sparandets utveckling.

F n är drygt 2 000 lägenheter under produktion eller
i planerad produktion i drygt 30 kommuner. Fler än 20
kommuner har redan under de två första åren av SBC Bos
verksamhet tilldelat mark till organisationen. Som
exempel kan nämnas Stockholm, Södertälje, Vaxholm,
Huddinge, Enköping, Tierp, Uppsala, Falun, Västerås,
Malmö och Ängelholm. Övriga projekt på den bilagda
projektlistan är resultat av samarbete med
byggentreprenörer, trähusfabrikanter och övriga
markägare. Ytterligare markanvisningar i de ovannämnda
och i ett stort antal andra kommuner kommer till stånd
under innevarande år. Projektlistan kommer
naturligtvis också att utökas genom ytterligare
samarbets- och övertagandeprojekt.

Redan under de två första åren av sin verksamhet har
SBC BO kunnat tilldela ca 300 bosparare bostadsrätt.
Tilldelning sker enligt de köregler som SBC BOs
styrelse beslutat om. Enligt bostadsanvisningslagen
och villkoren för statliga lån har kommunerna rätten
att anvisa bostadssökande även till bostadsrätter som
SBC Bo, HSB och Riksbyggen producerar. Men i alla de
kommuner där SBC Bo är aktiv har kommunerna avstått
från minst hälften av bostäderna för att dessa skall
kunna tilldelas bosparorganisationernas medlemmar. De
tre riksorganisationerna behandlas lika i alla
kommuner. Så har t ex Stor Stockholms Kommunala
Bostadsförmedling KSB slutit likalydande avtal med SBC
Bo, HSB och Riksbyggen vilka innebär att minst 70% av
organisationernas bostadsproduktion skall tilldelas de
egna bospararna.

Bostadsrätterna i SBC Bos produktion upplåtes till
bospararna av respektive bostadsrättsförening. I
styrelsen för dessa föreningar finns representanter
för bl a resp kommun och SBC Bo. Det konkreta arbetet
med upplåtelserna skötes då av SBC Bo:s och SBCs
personal både vad gäller upplåtelserna till de egna
bospararna och de personer som anvisats genom de
kommunala bostadsförmedlingarna. I praktiken innebär
alltså detta att alla lägenheter i de projekt som i
dag finns upptagna på projektlistan kommer att
upplåtas av SBC Bo:s och SBC:s personal.

Som framgår av projektlistan är de kommande
bostadsprojekten fördelade över hela landet. SBC Bo
och SBC har inte överallt i landet registrerade
fastighetsmäklare. Däremot har organisationen egen
personal med stort och djupt bostadsrättskunnande som
är väl lämpad att upplåta bostadsrätterna till den
egna organisationens medlemmar och de övriga som
anvisas av kommunerna.

Upplåtelsearbete är ett naturligt led i handhavandet
av de nybildade och nyproducerade
bostadsrättsföreningarnas angelägenheter från
planering och byggande av husen till upplåtelse av
bostadsrätterna och fortsatt förvaltning av
föreningen. De nya bostadsrättshavarna i de av SBC Bo
producerade föreningarna utbildas genom organisationen
om grunderna av och villkoren för bostadsrättsboendet
för att de själva senare skall kunna ta ansvaret för
styrelsearbetet i sin egen bostadsrättsförening.

Det högsta beslutande organet i SBC BO är
fullmäktige som väljer styrelse.
Fullmäktigeledamöterna väljes på regionstämmor vilka
föregåtts av kretsmöten. Förutsättningen att bli vald
till styrelseledamot är att man själv är bosparare och
medlem i SBC BO. Under styrelsen verkar kansliet under
ledning av verkställande direktör.

Både SBC och SBC BO är i ordets ursprungliga mening
verkliga folkrörelser. De är organisationer vars
tillkomst har sprungit fram ur människornas behov. De
är också kooperativa organisationer. SBC och SBC BO är
ju ekonomiska föreningar som har till ändamål att
främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Båda
organisationerna bygger på frivillighet. Varje medlem
har en självklar stadgemässig rätt till utträde. SBC:s
medlemsföreningar köper bara den service man vill ha.
Är man missnöjd med SBC, med servicen eller priset på
servicen har man ett fritt och eget val. Man ändrar
sina stadgar när man vill. Vill man byta förvaltare är
det bara att säga upp förvaltningsavtalet med SBC.

Allt detta bär den fria folkrörelsens kännetecken.
Men SBC och SBC Bo, fria folkrörelser med medlemmarnas
fulla bestämmanderätt i alla led, är inte
folkrörelsekooperativa enligt dagens rättstillämpning.

Fram till idag har SBC Bo redan förmedlat ca 300
bostadsrätter. Den i dag planerade produktionen
omfattar ytterligare ca 2000 lägenheter. Antalet
projekt och därmed bostadsrätter som skall förmedlas i
framtiden ökar kontinuerligt. Av både principiella och
praktiska skäl är det angeläget att lagstiftningen är
lika för de tre riksorganisationerna inom
bostadsrättssektorn. Därför bör SBC och SBC Bo i
fastighetsmäklarlagen och i all annan lagstiftning
jämställas med HSB och Riksbyggen.

Stockholm 1990 03 06

Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation
SBC och SBC Bo.

Mirja Kvaavik Bartley

verkställande direktör