Fastighetsmäklarlagen
Betänkande 1990/91:LU8
Lagutskottets betänkande
1990/91:LU08
Fastighetsmäklarlagen
Innehåll
1990/91
LU8
Sammanfattning
I betänkandet behandlar lagutskottet dels en motion (s) om översyn av lagen om fastighetsmäklare, dels tre motionsyrkanden (m, fp resp. c) vari begärs att Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) skall jämställas med andra rikskooperativa organisationer vid tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare.
Över de tre sistnämnda motionsyrkandena har lagutskottet inhämtat yttrande från bostadsutskottet. Yttrandet har fogats som bilaga 1 till betänkandet. I saken har även inkommit en skrivelse från SBC. Skrivelsen har fogats till betänkandet som bilaga 2.
Utskottet tillstyrker motionsyrkandena om att vid tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare jämställa SBC med andra rikskooperativa organisationer och hemställer att lagen ändras i enlighet härmed. Yrkandet om en översyn av lagen avstyrks med hänvisning till pågående arbete inom regeringskansliet.
Motionerna
1989/90:L701 av Birthe Sörestedt och Bengt Silfverstrand (båda s), vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär en översyn av lagen om fastighetsmäklare.
1989/90:L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson (båda c), vari yrkas att riksdagen beslutar att 2 § andra stycket lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall ha följande lydelse:
Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening ansluten till riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsföreningar.
1989/90:L706 av Ewy Möller (m), vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att i lagen om fastighetsmäklare jämställa Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation, SBC, med HSB och Riksbyggen.
1989/90:L720 av Erling Bager m.fl. (fp), vari med hänvisning till vad som anförts i motion 1989/90:Bo423 yrkas att riksdagen beslutar om ändring i 2 § andra stycket lagen om fastighetsmäklare i enlighet med vad som anförts i motionen.
Allmän bakgrund
Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, LU 34) infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna i lagen innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får inte vara försatt i konkurs. Vidare skall han ha en försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill ett belopp av 500 000 kr. för varje skadefall. Det krävs också att personen i fråga har en tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestämmelser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare.
Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller kraven för registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart. Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället meddela fastighetsmäklaren varning.
I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad har länsstyrelsen givits möjlighet att vid vite förelägga honom att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande kan även meddelas i samband med återkallelse av registreringen.
Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande fastighetsmäklare kan överklagas till kammarrätten.
I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelser om hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget utförs omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera vissa uppgifter t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt till konsumenter skall mäklaren vidare tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjekt och en kalkyl angående dennes boendekostnader. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada som till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak att ersättningen om inte annat avtalats skall utgå i form av provision på försäljningssumman. Om mäklaren själv eller någon honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet har han inte rätt till ersättning.
Enligt en särskild undantagsbestämmelse (2 § andra stycket) skall den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening ansluten till folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar inte omfattas av lagen. När sådana bostadsrätter en gång väl upplåtits är förmedling av överlåtelser av dem underkastad lagen. Undantaget i fråga om bostadsrätter kom till vid riksdagsbehandlingen av regeringens förslag till lag om fastighetsmäklare och gäller endast för HSB och Riksbyggen. Det motiverades av att förmedling av bostadsrätter ingår som ett led i organisationernas handhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att förmedlingen endast avser upplåtelser av bostadsrätter. I lagstiftningsärendet övervägdes huruvida även en annan riksorganisation för bostadsrättsföreningar, nämligen Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC), borde undantas eftersom också den bistod nybildade bostadsrättsföreningar med förmedling av bostadsrättsupplåtelser. När det gällde SBC var emellertid situationen den att organisationens personal -- till skillnad från de anställda vid HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor -- även förmedlade överlåtelser av bostadsrätter. Någon anledning att undanta SBC från lagens tillämpningsområde fanns därför inte.
Även enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. gäller en undantagsbestämmelse för folkrörelsekooperativ riksorganisation, regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar anslutna till sådan organisation. I bostadsrättslagen (1971:479) finns också särskilda regler om de angivna organisationerna. Liksom i lagen om fastighetsmäklare åsyftas med folkrörelsekooperativa organisationer endast HSB och Riksbyggen. Att de angivna organisationerna vid förvärv av hyresfastigheter och i bostadsrättssammanhang givits en särställning har motiverats med att de till organisationerna anslutna föreningarna har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn, något som inte ansetts vara fallet med den mera heterogena gruppen bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC. Frågan huruvida SBC skall jämställas med HSB och Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om förvärv av hyresfastigheter och bostadsrättslagen har tidigare åtskilliga gånger behandlats i riksdagen. Senast prövades frågan i oktober 1990, då riksdagen på hemställan av bostadsutskottet (bet. 1990/91:BoU1) avslog flera motionsyrkanden härom.
Tidigare riksdagsbehandling m.m.
Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner rörande lagen om fastighetsmäklare. I den ena motionen, som hade väckts av samma motionärer som väckt den nu aktuella motionen L701, begärdes en översyn av lagen i olika avseenden och i den andra att undantagsbestämmelsen beträffande HSB och Riksbyggen också skulle omfatta SBC. I sitt av riksdagen godkända betänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att en översyn av lagen var befogad samt att regeringen snarast möjligt borde överväga behovet av resurstillskott till länsstyrelserna för tillsynsverksamhet och särskilt då dem i storstadsregionerna. Vad utskottet anfört gav riksdagen med anledning av den förstnämnda motionen som sin mening regeringen till känna.
Beträffande frågan om undantag för SBC påpekade utskottet att förhållandena enligt inhämtade upplysningar hade ändrats i viss mån sedan lagen om fastighetsmäklare infördes. Sålunda hade SBC år 1987 grundat en särskild förening, vars ändamål är att upplåta bostadsrätter till dem som bosparar i föreningen. Antalet bosparare hade vid ärendets beredning uppgivits vara omkring 11 000. Avsikten var att efter hand som olika byggprojekt blev färdigställda lokala representanter på föreningens kontor skulle förmedla upplåtelser av bostadsrätter till bospararna.
Utskottet konstaterade att riksdagen vid flera tillfällen slagit fast att det finns betydande skillnader mellan å ena sidan HSB och Riksbyggen och å andra sidan SBC och att sistnämnda organisation därför inte kan anses utgöra en folkrörelsekooperativ organisation. Enligt utskottets mening hade i det då aktuella ärendet inte framkommit något som borde föranleda ett ändrat ställningstagande från riksdagen i den frågan. När det gäller SBCs förmedling av bostadsrättsupplåtelser till sina bosparare ville utskottet vidare peka på att någon förmedlingsverksamhet inte syntes ha påbörjats. Det saknades därför underlag för en bedömning av i vad mån det fanns något praktiskt behov av att undanta den nystartade föreningens personal från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare. Med det anförda avstyrkte utskottet bifall till motionen.
Frågan om undantag i lagen om fastighetsmäklare även för SBC behandlades ånyo i riksdagen hösten 1989 med anledning av motioner, varvid lagutskottet inhämtade yttrande från SBC. I sitt av riksdagen godkända betänkande i ärendet (1989/90:LU1) framhöll lagutskottet att vad som anförts i yttrandet inte borde föranleda riksdagen att frångå sin tidigare inställning i frågan om huruvida SBC är att anse som en folkrörelsekooperativ organisation. Inte heller kunde utskottet finna att spörsmålet om undantag från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare borde bedömas annorlunda än hösten 1988. Av SBCs yttrande framgick visserligen att förmedlingen av bostadsrätter påbörjats men verksamheten syntes ännu inte ha en sådan omfattning att det fanns något praktiskt behov av ett undantag för organisationens personal. Utskottet avstyrkte därför bifall till de då aktuella motionerna.
Motionsmotiveringar
I motion L701 av Birthe Sörestedt och Bengt Silfverstrand (båda s) erinrar motionärerna om att riksdagen med anledning av en av dem tidigare väckt motion givit regeringen till känna att en översyn av lagen om fastighetsmäklare är befogad (1988/89:LU1, rskr. 6). Enligt motionärerna har denna översyn inte kommit till stånd, trots att bristerna i den lagstiftning som reglerar fastighetsmäklarbranschen blir alltmer uppenbara. Motionärerna hävdar att de som anlitar mäklare ofta blir lidande till följd av oskäliga vinster, olaglig handel med hyresrätter, mäklare i allianser med finansbolag med åtföljande sämre lånevillkor för kunderna, handpenningar som inte återbetalas m.m. Trots att länsstyrelserna i Stockholm, Göteborg och Malmö fått ökade resurser för att kontrollera verksamheten kvarstår svårigheterna med att övervaka densamma. Ett problem är att oseriösa mäklare inte registrerar sig och kan verka en tid innan detta upptäcks. Sanktionssystemet är enligt motionärerna inte tillräckligt, och bristen på tydlig lagstiftning gör det omöjligt att få ordentlig kontroll över verksamheten. Med hänvisning till det anförda hemställer motionärerna att riksdagen hos regeringen begär en översyn av lagen om fastighetsmäklare.
I motion L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson (båda c) framhålls att SBC under senare år haft en kraftig tillväxt och att antalet anslutna bostadsrättsföreningar på sex år ökat från 650 till drygt 2 000. Motionärerna påpekar att SBC år 1987 grundade en särskild organisation, SBC BO, vars ändamål är att upplåta bostadsrätter till dem som bosparar i föreningen. Antalet bosparare har vuxit snabbt och var vid årsskiftet 1989-1990 17 250. Avsikten är, framhåller motionärerna, att efter hand som olika byggprojekt blir färdigställda skall lokala representanter på föreningens kontor förmedla upplåtelser av bostadsrätter till bospararna. Enligt motionärerna finns det därmed inte längre några sakliga skäl för att behandla SBC annorlunda än HSB och Riksbyggen. Motionärerna understryker även att SBC är en ren konsumentorganisation som vuxit fram på frivillighetens väg samt helt ägs av sina medlemmar och är fristående från byggföretagen. Med stöd av det anförda yrkar motionärerna att riksdagen beslutar om sådan ändring i lagen om fastighetsmäklare att full likställdhet uppnås mellan SBC samt HSB och Riksbyggen.
Också i motion L706 av Ewy Möller (m) kritiseras särbehandlingen av SBC och framhålls att de anförda skälen för att SBC inte skall likställas med HSB och Riksbyggen vid tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare saknar grund. Motionären anser att det från principiella utgångspunkter inte finns anledning att behandla bostadsorganisationer olika beroende på om de är av folkrörelsekooperativ karaktär eller inte. I motionen yrkas att det anförda ges regeringen till känna.
Som motivering till yrkandet i motion L720 av Erling Bager m.fl. (fp) framhålls att s.k. folkrörelsekooperativa organisationer, dvs. HSB och Riksbyggen, genom lagstiftning för några år sedan undantogs från kravet att söka förvärvstillstånd vid köp av fastighet. Enligt motionärerna innebär denna lagstiftning att SBC diskrimineras trots att organisationen är en folkrörelse i lika hög grad som HSB och Riksbyggen. Motionärerna anser att undantaget från kravet på förvärvstillstånd bör gälla för alla rikskooperativa organisationer, regionala organisationer av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar som är anslutna till rikskooperativa organisationer. En sådan förändring får konsekvenser för bl.a. lagen om fastighetsmäklare. Motionärerna yrkar att riksdagen beslutar om ändring i den lagen i enlighet med vad som anförts i motionen.
Pågående arbete m.m.
Som ovan redovisats gav riksdagen på hemställan av lagutskottet hösten 1988 som sin mening regeringen till känna att en översyn av lagen om fastighetsmäklare är befogad samt att regeringen snarast möjligt borde överväga behovet av resurstillskott till länsstyrelserna för tillsynsverksamhet och särskilt då dem i storstadsregionerna. Den av riksdagen begärda översynen har nu inletts i justitiedepartementet. För att få underlag för översynsarbetet har bl.a. en hearing hållits i september 1990. För budgetåret 1989/90 har vidare ökade resurser för tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen tillförts länsstyrelserna i de tre storstadslänen (prop. 1988/89:100, bil. 15, BoU8).
Utskottet
I betänkandet behandlar utskottet fyra motioner angående lagen om fastighetsmäklare.
Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter och vissa andra objekt. I lagen finns både näringsrättsliga och civilrättsliga regler. De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen. För registrering uppställs vissa krav såsom att fastighetsmäklaren skall vara ansvarsförsäkrad till ett belopp av minst 500 000 kr., att han skall ha viss utbildning och vara lämplig för verksamheten, m.m. Fyller en registrerad fastighetsmäklare inte längre kraven kan registreringen återkallas. Fastighetsmäklare som driver verksamhet utan att vara registrerad i vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas att vid vite upphöra med verksamheten.
I motion L701 av Birthe Sörestedt och Bengt Silfverstrand (båda s) begärs en översyn av lagen om fastighetsmäklare. Motionärerna hävdar att de som anlitar mäklare ofta blir lidande till följd av oskäliga vinster, olaglig handel med hyresrätter, mäklare i allianser med finansbolag med åtföljande sämre lånevillkor för kunderna, handpenningar som inte återbetalas m.m. Enligt motionärerna blir bristerna i lagstiftningen alltmera uppenbara. I motionen görs gällande bl.a. att sanktionssystemet är otillräckligt och att bristerna i lagstiftningen gör det omöjligt att få ordentlig kontroll över verksamheten.
Utskottet erinrar om att en motion av samma motionärer och med samma syfte som den nu aktuella motionen behandlades av utskottet hösten 1988. I betänkande 1988/89:LU1 framhöll utskottet att det var angeläget att de problem undanröjdes som -- enligt vad som framkommit vid bl.a. remissbehandling av motionen -- yppat sig vid den praktiska tillämpningen av lagen om fastighetsmäklare. En översyn av lagen var därför befogad, och utskottet ansåg att det borde ankomma på regeringen att bestämma formerna för översynsarbetets bedrivande. Utskottet underströk dock att regeringen snarast möjligt borde överväga behovet av resurstillskott till länsstyrelserna och särskilt då dem i storstadsregionerna. Vad utskottet sålunda anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna.
Den av riksdagen begärda översynen av fastighetsmäklarlagen har numera inletts i justitiedepartementet. För att få underlag för översynsarbetet har bl.a. en hearing hållits i september 1990. I enlighet med vad riksdagen uttalat i frågan har vidare för budgetåret 1989/90 ökade resurser för tillsynsverksamheten tillförts länsstyrelserna i de tre storstadslänen. I samband med det pågående översynsarbetet kommer de praktiska effekterna av detta resurstillskott att utvärderas inom regeringskansliet.
Som framgår av vad utskottet nu anfört är motionärernas önskemål om en översyn av lagen om fastighetsmäklare tillgodosett. Utskottet avstyrker därför motion L701.
Från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare undantas den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsföreningar, anslutna till folkrörelsekooperativa organisationer. Med sådana organisationer avses i lagen -- liksom i viss annan lagstiftning -- endast HSB och Riksbyggen. När undantagsbestämmelsen infördes (se bet. LU 1983/84:34) övervägdes huruvida även SBC borde undantas. Något undantag för denna organisation ansågs dock inte erforderligt eftersom organisationens personal -- till skillnad från de anställda vid HSB-föreningarna och Riksbyggens lokalkontor -- förmedlade både upplåtelser och överlåtelser av bostadsrätter.
I motion L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson (c), motion L706 av Ewy Möller (m) och motion L720 av Erling Bager m.fl. (fp) begärs att Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) skall undantas från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare på samma sätt som skett beträffande HSB och Riksbyggen.
Riksdagen har tidigare, på förslag av utskottet, vid flera tillfällen avslagit motioner med samma syfte som de nu aktuella (se senast bet. 1989/90:LU1). Ställningstagandet har grundats bl.a. på att SBCs förmedling av bostadsrättsupplåtelser inte varit av sådan omfattning att det funnits något praktiskt behov av att undanta dess personal från fastighetsmäklarlagens tillämpningsområde.
Med anledning av de nu aktuella motionerna har lagutskottet inhämtat yttrande från bostadsutskottet. I yttrandet anför bostadsutskottet att SBCs organisation och ordningen för upplåtelse av bostadsrätter nått sådan stadga att skäl finns att likställa SBC och bostadsrättsföreningar bildade genom SBC BO med vad som gäller för HSB och Riksbyggen och föreningar inom dem såvitt avser undantaget i 2 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Lagutskottet bör därför, enligt bostadsutskottets mening, föreslå riksdagen att ändra lagen så att undantaget kommer att gälla även bostadsrätter upplåtna av SBC eller av förening inom SBC.
Lagutskottet ansluter sig till bostadsutskottets bedömning att det inte längre finns anledning att vid tillämpningen av fastighetsmäklarlagen behandla SBC på annat sätt än vad som gäller för HSB och Riksbyggen. Lagutskottet förordar därför att fastighetsmäklarlagen ändras så att undantaget från lagens tillämpningsområde kommer att gälla även för den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av SBC eller SBC BO eller av förening inom dessa organisationer. Lagtekniskt kan frågan lösas så att i 2 § uttrycket "folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till regional sådan organisation för bostadsrättsföreningar" ersätts med uttrycket "riksorganisation eller till regional organisation för bostadsrättsföreningar". Utskottet vill understryka att undantaget endast gäller HSB och Riksbyggen samt SBC och SBC BO och inte omfattar förmedling av överlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en förening ansluten till dessa organisationer.
Utskottets ställningstagande innebär att önskemålen i motionerna L703, L706 och L720 blir helt tillgodosedda.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande översyn av lagen om fastighetsmäklare att riksdagen avslår motion 1989/90:L701,
2. beträffande undantag för SBC att riksdagen med bifall till motionerna 1989/90:L703 och 1989/90:L720 samt med anledning av motion 1989/90:L706 antar följande
Förslag till
Lag om ändring i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare
Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Utskottets förslag
2 §
Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vid förmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.
Denna lag skall inte Denna lag skall inte tillämpas på den som tillämpas på den som förmedlar enbart förmedlar enbart bostadsrätter som bostadsrätter som upplåts av upplåts av bostadsrättsförening bostadsrättsförening ansluten till ansluten till riksorganisation folkrörelsekooperativ eller till regional riksorganisation eller till organisation för regional sådan organisation bostadsrättsföreningar. av bostadsrättsföreningar.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991.
Stockholm den 6 november 1990
På lagutskottets vägnar
Rolf Dahlberg
Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson (s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger Hestvik (s), Allan Ekström (m), Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Lena Boström (s), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c), Elisabeth Persson (v), Elisabet Franzén (mp), Anita Jönsson (s), Gunilla Andersson (s) och Charlotte Cederschiöld (m).
Bostadsutskottets yttrande
1990/91:BoU1y
Bilaga 1
Viss ändring i fastighetsmäklarlagen
Till lagutskottet
Lagutskottet har den 21 februari 1990 beslutat att inhämta yttrande från bostadsutskottet över motionerna 1989/90:L703 av Martin Olsson och Stina Eliasson (båda c), 1989/90:L706 av Ewy Möller (m) och 1989/90:L720 av Erling Bager m.fl. (fp). I samtliga motioner begärs att Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation, SBC, skall jämställas med HSB och Riksbyggen i fastighetsmäklarlagen.
Bakgrund och tidigare riksdagsbehandling
Det finns för närvarande tre stora bostadsrättsorganisationer, HSB, Riksbyggen och SBC, på den svenska bostadsmarknaden. HSB och Riksbyggen och föreningar inom dem å ena sidan och SBC jämte anslutna föreningar å andra sidan behandlas olika i lagstiftningen. Enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) är folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation undantagen från tillståndskravet vid förvärv av hyresfastighet. Med folkrörelsekooperativa organisationer åsyftas HSB och Riksbyggen (prop. 1982/83:153 s. 19). Även i bostadsrättslagen (1971:479) och i fastighetsmäklarlagen (1984:81) finns vissa undantag. Beträffande fastighetsmäklarlagen gäller (2 § andra stycket) att lagen inte omfattar den som förmedlar bostadsrätt som upplåts av HSB och Riksbyggen och föreningar inom dem. Förmedling av överlåtelser av sådana bostadsrätter är däremot underkastad lagen.
Lagutskottet behandlade år 1988 (1988/89:LU1) en motion i vilken föreslogs en ändring i fastighetsmäklarlagen i avsikt att vid upplåtelse av bostadsrätter jämställa SBC med HSB och Riksbyggen. Lagutskottet anförde att SBC år 1987 grundat en särskild förening, vars ändamål är att upplåta bostadsrätter till dem som bosparar i föreningen. Antalet bosparare var år 1988 omkring 11 000. Lagutskottet avstyrkte motionen bl.a. med motiveringen att upplåtelser av bostadsrätter inte syntes ha påbörjats vid tidpunkten för utskottets behandling av motionen.
Även år 1989 (1989/90:LU1) behandlade och avstyrkte lagutskottet motioner om att SBC skulle jämställas med HSB och Riksbyggen såvitt avser tillämpningen av fastighetsmäklarlagen; vid detta tillfälle med motiveringen att verksamheten med förmedling av bostadsrätter inte heller då syntes ha en sådan omfattning att det fanns praktiskt behov av ett undantag för SBC.
Såväl 1988 som 1989 följde riksdagen lagutskottets beslut.
Utskottet
I motionerna 1989/90:L703 (c) och 1989/90:L706 (m) anförs bl.a. att SBC numera bedriver verksamhet som innefattar endast upplåtelse av bostadsrätter varför de sakliga skälen för att behandla SBC i annan ordning än vad som gäller för HSB och Riksbyggen i fastighetsmäklarlagen därmed har bortfallit. Även i motion 1989/90:L720 (fp) anförs att skäl saknas att särbehandla SBC bl.a. såvitt avser fastighetsmäklarlagen.
Som framgår av redovisningen ovan behandlas i fastighetsmäklarlagen HSB och Riksbyggen å ena sidan och SBC å den andra olika när det gäller möjligheten att förmedla upplåtelse av bostadsrätter.
Som också framgått ovan har SBC numera och sedan några år en särskild förening -- SBC Bo -- som har till syfte att för sina medlemmar bygga bostäder som upplåts med bostadsrätt. Upplåtelsen sker efter turordnat bosparande. Antalet bosparande medlemmar i SBC Bo uppgick, enligt vad bostadsutskottet erfarit, i september 1990 till omkring 19 000. Drygt 2 500 lägenheter har uppgivits vara under produktion eller planeras i drygt 30 kommuner.
Bostadsutskottet gör den bedömningen att SBCs organisation och ordningen för upplåtelse av bostadsrätter nått sådan stadga att skäl finns att likställa SBC och bostadsrättsföreningar bildade genom SBC Bo med vad som gäller för HSB och Riksbyggen och föreningar inom dem såvitt avser undantaget i 2 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Lagutskottet bör därför, enligt bostadsutskottets mening, med anledning av de nu behandlade motionerna, föreslå riksdagen att ändra lagen så att undantaget kommmer att gälla även bostadsrätter upplåtna av SBC eller av förening inom SBC.
Stockholm den 9 oktober 1990
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
Närvarande: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Magnus Persson (s), Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Erling Bager (fp), Hans Göran Franck (s), Bertil Danielsson (m), Nils Nordh (s), Rune Evensson (s), Jan Sandberg (m), Birger Andersson (c), Britta Sundin (s), Ingrid Hasselström Nyvall (fp) och Lilian Svensson (s).
Yttrande från SBC Bilaga 2
Undantag för SBC i fastighetsmäklarlagen
I lagstiftningen förekommer på flera håll begreppet "folkrörelsekooperativ riksorganisation". Det har ersatt det tidigare använda begreppet "rikskooperativ organisation". En bostadsrättsförening ansluten till SBC kunde tidigare förvärva hyresfastighet utan att underkasta sig de procedurkrav som finns inskrivna i bostadsrättslagen (§ 60 a). I likhet med t ex HSB ansågs en medlemsförening i SBC vara ansluten till en rikskooperativ organisation. Också i lagen om fastighetsmäklare och lagen om förvärv av hyresfastigheter förekommer numera orden "folkrörelsekooperativ riksorganisation". Vid tillämpningen av dessa lagar har myndigheterna ansett att HSB till skillnad från SBC och SBC BO är en folkrörelsekooperativ riksorganisation. F n finns det motioner i riksdagen med hemställan om att i lagen om fastighetsmäklare SBC jämställs med HSB och riksbyggen.
Med anledning av dessa motioner vill vi lämna en kortfattad beskrivning av SBCs och dess systerorganisation SBC BO:s organisation och verksamhetsområde.
SBC
SBC ek för (SBC) är riksorganisationen för landets privata bostadsrättsföreningar. SBC har alltsedan sin tillkomst för snart 70 år sedan med obundenhet och neutralitet gentemot politiska partier och fristående gentemot byggnadsföretagarintressen främjat och verkat för ett fritt och obundet boende med bostadsrätt. SBC var fram till 80-talets början verksamt enbart i Stockholmsregionen men bedriver numera verksamhet över större delen av landet med regionkontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala och Västerås och med lokalombud på många orter. För närvarande är mer än var fjärde privat bostadsrättsförening medlem i SBC och medlemsantalet växer snabbt. Idag är antalet medlemsföreningar cirka 2 400.
SBC fungerar som en intresse- och serviceorganisation för befintliga bostadsrättsföreningar. Medlemskapet i SBC är frivilligt. Medlemsföreningarna har rätt att anlita SBCs serviceorganisation i den omfattning de själva önskar. Ca 600 medlemsföreningar har anförtrott sin ekonomiska förvaltning till SBC. Detta gör SBC till landets största förvaltare av privata bostadsrättsföreningar. På alla regionkontoren finns utöver förvaltningsservice även juridiska rådgivare till medlemmarnas förfogande. I Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö finns även mäklare specialiserade på bostadsrättsmarknaden.
Utbildningsverksamhet bedrivs i hela landet. Medlemsföreningarna hålls löpande informerade om aktuella bostadsrättsfrågor genom SBC Meddelanden och SBC Direkt. Telefonservice -- Fråga SBC -- svarar på medlemmarnas frågor. Tidningen Bo Bättre når alla bostadsrättshavare hos medlemsföreningarna.
SBC bistår också medlemsföreningar och där boende med finansiering vid behov genom SBC Bostadskredit ek för. Dessutom medverkar SBC vid ombildningar till bostadsrätt i befintliga hyresfastigheter.
Det högsta beslutande organet är SBCs fullmäktige. Fullmäktigeledamöterna väljes på regionstämmor. Fullmäktige väljer styrelse. Förutsättningen för att bli föreslagen som syrelseledamot är att man själv är bostadsrättshavare och medlem i en medlemsförening. Under styrelsen verkar kansliet under ledning av verkställande direktör. Medlemsföreningarna deltar aktivt i verksamheten på lokalplanet bl a genom informations- och diskussionsmöten.
SBC BO
År 1987 grundade SBC en systerorganisation SBC BO ek för. SBC BO, som är en för alla öppen ekonomisk förening, har till syfte att för sina medlemmar bygga bostäder som upplåts med bostadsrätt efter turordnat bosparande. Bostadsrättsföreningar bildade genom SBC BO har full frihet att välja förvaltning, tillhörighet i riksorganisation och stadgeutformning. Bildandet av SBC BO var ett historiskt steg på bostadsmarknaden i Sverige. SBC BO blev den första nya konsumentkooperativa riksorganisationen inom bostadssektorn sedan HSB:s start 1923.
SBC BO verkar över hela landet med en för landet gemensam bosparkö. Bosparandet sker i en aktiefond BOFONDEN, eftersom aktiesparande alltid varit den bästa långsiktiga sparformen.
Antalet medlemmar och bosparare är f n ca 17 500 och det sparade kapitalet i Bofonden är drygt 300 milj kronor. SBC Bos medlemmar hålles kontinuerligt informerade genom SBC Bo Nytt, tidningen Bo Bättre och information från Svenska Handelsbanken om Bofondens och sparandets utveckling.
F n är drygt 2 000 lägenheter under produktion eller i planerad produktion i drygt 30 kommuner. Fler än 20 kommuner har redan under de två första åren av SBC Bos verksamhet tilldelat mark till organisationen. Som exempel kan nämnas Stockholm, Södertälje, Vaxholm, Huddinge, Enköping, Tierp, Uppsala, Falun, Västerås, Malmö och Ängelholm. Övriga projekt på den bilagda projektlistan är resultat av samarbete med byggentreprenörer, trähusfabrikanter och övriga markägare. Ytterligare markanvisningar i de ovannämnda och i ett stort antal andra kommuner kommer till stånd under innevarande år. Projektlistan kommer naturligtvis också att utökas genom ytterligare samarbets- och övertagandeprojekt.
Redan under de två första åren av sin verksamhet har SBC BO kunnat tilldela ca 300 bosparare bostadsrätt. Tilldelning sker enligt de köregler som SBC BOs styrelse beslutat om. Enligt bostadsanvisningslagen och villkoren för statliga lån har kommunerna rätten att anvisa bostadssökande även till bostadsrätter som SBC Bo, HSB och Riksbyggen producerar. Men i alla de kommuner där SBC Bo är aktiv har kommunerna avstått från minst hälften av bostäderna för att dessa skall kunna tilldelas bosparorganisationernas medlemmar. De tre riksorganisationerna behandlas lika i alla kommuner. Så har t ex Stor Stockholms Kommunala Bostadsförmedling KSB slutit likalydande avtal med SBC Bo, HSB och Riksbyggen vilka innebär att minst 70% av organisationernas bostadsproduktion skall tilldelas de egna bospararna.
Bostadsrätterna i SBC Bos produktion upplåtes till bospararna av respektive bostadsrättsförening. I styrelsen för dessa föreningar finns representanter för bl a resp kommun och SBC Bo. Det konkreta arbetet med upplåtelserna skötes då av SBC Bo:s och SBCs personal både vad gäller upplåtelserna till de egna bospararna och de personer som anvisats genom de kommunala bostadsförmedlingarna. I praktiken innebär alltså detta att alla lägenheter i de projekt som i dag finns upptagna på projektlistan kommer att upplåtas av SBC Bo:s och SBC:s personal.
Som framgår av projektlistan är de kommande bostadsprojekten fördelade över hela landet. SBC Bo och SBC har inte överallt i landet registrerade fastighetsmäklare. Däremot har organisationen egen personal med stort och djupt bostadsrättskunnande som är väl lämpad att upplåta bostadsrätterna till den egna organisationens medlemmar och de övriga som anvisas av kommunerna.
Upplåtelsearbete är ett naturligt led i handhavandet av de nybildade och nyproducerade bostadsrättsföreningarnas angelägenheter från planering och byggande av husen till upplåtelse av bostadsrätterna och fortsatt förvaltning av föreningen. De nya bostadsrättshavarna i de av SBC Bo producerade föreningarna utbildas genom organisationen om grunderna av och villkoren för bostadsrättsboendet för att de själva senare skall kunna ta ansvaret för styrelsearbetet i sin egen bostadsrättsförening.
Det högsta beslutande organet i SBC BO är fullmäktige som väljer styrelse. Fullmäktigeledamöterna väljes på regionstämmor vilka föregåtts av kretsmöten. Förutsättningen att bli vald till styrelseledamot är att man själv är bosparare och medlem i SBC BO. Under styrelsen verkar kansliet under ledning av verkställande direktör.
Både SBC och SBC BO är i ordets ursprungliga mening verkliga folkrörelser. De är organisationer vars tillkomst har sprungit fram ur människornas behov. De är också kooperativa organisationer. SBC och SBC BO är ju ekonomiska föreningar som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Båda organisationerna bygger på frivillighet. Varje medlem har en självklar stadgemässig rätt till utträde. SBC:s medlemsföreningar köper bara den service man vill ha. Är man missnöjd med SBC, med servicen eller priset på servicen har man ett fritt och eget val. Man ändrar sina stadgar när man vill. Vill man byta förvaltare är det bara att säga upp förvaltningsavtalet med SBC.
Allt detta bär den fria folkrörelsens kännetecken. Men SBC och SBC Bo, fria folkrörelser med medlemmarnas fulla bestämmanderätt i alla led, är inte folkrörelsekooperativa enligt dagens rättstillämpning.
Fram till idag har SBC Bo redan förmedlat ca 300 bostadsrätter. Den i dag planerade produktionen omfattar ytterligare ca 2000 lägenheter. Antalet projekt och därmed bostadsrätter som skall förmedlas i framtiden ökar kontinuerligt. Av både principiella och praktiska skäl är det angeläget att lagstiftningen är lika för de tre riksorganisationerna inom bostadsrättssektorn. Därför bör SBC och SBC Bo i fastighetsmäklarlagen och i all annan lagstiftning jämställas med HSB och Riksbyggen.
Stockholm 1990 03 06
Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SBC och SBC Bo.
Mirja Kvaavik Bartley
verkställande direktör