Ägarlägenheter

Betänkande 1998/99:BoU7

Bostadsutskottets betänkande 1998/99:BOU07

Ägarlägenheter

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Utskottet
• Hemställan

1998/99

BoU7

Sammanfattning

Med användande av sin initiativrätt tar utskottet
upp frågan om ägarlägenheter. Enligt utskottets
mening finns det bärande skäl för att överväga
införandet av ägarlägenheter. Något slutligt
ställningstagande till den nya upplåtelseformen kan
enligt utskottets mening inte komma i fråga förrän
det är möjligt att bedöma hur den närmare skall
utformas. Utskottet anser därför att det bör
utarbetas ett fullständigt förslag till hur
upplåtelseformen skall regleras. Utredningsarbetet
bör ankomma på regeringen som efter remissbehandling
av förslaget bör återkomma till riksdagen i frågan.
Utskottet föreslår att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört.

Till betänkandet har fogats en reservation (s och
v) och ett särskilt yttrande (s).

Bakgrund

Ägandet av lägenheter i flerbostadshus har
diskuterats i riksdagen sedan slutet av 1800-talet.
I anslutning till utarbetandet av 1930 års
bostadsrättslag utreddes behovet av ytterligare en
upplåtelseform med möjlighet till direkt ägande. Det
konstaterades då att äganderätt till lägenheter inte
skulle medföra några fördelar som inte bostadsrätten
hade och att nackdelarna var så betydande att en
äganderättsform inte kunde förordas (SOU 1928:16 s.
11 och prop. 1930:65 s. 34). Genom SOU 1982:40
Ägarlägenheter framlades förslag till en särskild
lag om ägarlägenheter och en därtill knuten lag om
rätt för hyresgäster att förköpa fast egendom.
Utgångspunkten för utredningen var att det så långt
möjligt skulle råda likställighet mellan ägande av
småhus och ägande av lägenheter i flerfamiljshus.
Utredningen hade inte i uppdrag att göra några egna
överväganden beträffande behovet av ägarlägenheter.
Dess förslag fick ett blandat mottagande av
remissinstanserna. Flertalet av dem ansåg att
förslaget inte borde tas till utgångspunkt för en
eventuell lagstiftning. Flera av instanserna
avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med
motiveringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt
väsentligt tillgodosåg de syften som hade förts fram
för att införa ägarlägenheter.

Riksdagen har tidigare flera gånger tagit ställning
till frågan om ägarlägenheter (bl.a. i bet.
1997/98:BoU7). Särskilt bör nämnas lagutskottets
ställningstagande i anledning av en motion om
införande av ägarlägenheter som väcktes strax efter
det att det ovan behandlade utredningsbetänkandet
lagts fram (mot. 1982/83:362, bet. 1983/84:LU4).
Utskottet ansåg att frågan om de bostadssociala
effekterna inte hade belysts på ett sätt som gav
anledning att ytterligare överväga ett system med
ägarlägenheter och avstyrkte motionen redan med
hänsyn till de bostadspolitiska konsekvenserna. Det
framhölls också att införandet av ägarlägenheter
skulle göra den fastighetsrättsliga lagstiftningen
och regelsystemet i övrigt på bostadsområdet mer
komplicerat utan att några egentliga fördelar för de
boende skulle uppkomma. Utskottet ansåg att
lagstiftningen beträffande bostadsrätter i allt
väsentligt gav de boende samma fördelar som
åberopats till stöd för införandet av
ägarlägenheter.

I den inom Justitiedepartementet år 1994 upprättade
promemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) har
anförts att det på några punkter föreligger
väsentliga skillnader mellan bostadsrätter och
ägarlägenheter. Det konstaterades att det inte finns
fog för vad som anfördes under remissbehandlingen av
betänkandet Ägarlägenheter om att bostadsrätten som
upplåtelseform i allt väsentligt skulle tillgodose
de syften som kunde motivera ett införande av
ägarlägenheter (promemorian s. 33 f.). Tre
väsentliga skillnader nämndes i promemorian. Det
gällde lägenhetens värde som pant,
lägenhetsinnehavarens ekonomiska oberoende i
förhållande till övriga lägenhetsinnehavare och
lägenhetsinnehavarens frihet att överlåta respektive
hyra ut sin lägenhet. I promemorian lämnades förslag
om en delvis ny upplåtelseform. Vid sidan av den
traditionella bostadsrätten skulle införas en ny
form av bostadsrätt, förstärkt bostadsrätt, som även
benämndes en enklare modell av ägarlägenheter.
Utmärkande för denna form är enligt promemorian
följande. 1. Föreningen får inte ta upp lån, utan
lånen tas upp av bostadsrättshavarna med säkerhet i
bostadsrätterna. 2. En bostadsrättshavare skall ha
en i princip obegränsad rätt att upplåta sin
lägenhet i andra hand. 3. Juridiska personer skall
ha samma möjlighet som fysiska personer att bli
medlemmar i föreningen. Förslaget berörde inte
möjligheten att bilda traditionella
bostadsrättsföreningar.

Promemorian Förstärkt bostadsrätt har inte lett
till något regeringsförslag om lagstiftning.

År 1994 tillsattes en ny utredning om
ägarlägenheter (dir. 1994:82). Den dåvarande
regeringen ansåg att utredningsförslaget från år
1982 inte omedelbart kunde läggas till grund för
lagstiftning. Efter regeringsskiftet samma år
återkallades det nyss nämnda utredningsuppdraget
(dir. 1994:136). Regeringen uttalade att de
nuvarande upplåtelsformerna ger stora möjligheter
till valfrihet och att det inte finns något behov av
att skapa vare sig ägarlägenheter eller förstärkt
bostadsrätt. Den tillsatta utredningens uppdrag
förändrades. Utredningen har avgivit betänkandet
Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87),
och i detta föreslås en ny typ av
fastighetsindelning. Fastigheter skall kunna
avgränsas mot varandra också genom horisontella
gränser över eller under markytan. Enligt förslaget
skall det bli möjligt att bilda en självständig
fastighet av t.ex. ett våningsplan i en byggnad. Mot
bakgrund av vad som anförts i utredningsdirektiven
innehåller förslaget ett förbud mot att inrätta
ägarlägenheter för bostadsändamål.
Utredningsförslaget bereds nu inom
Regeringskansliet.

Utskottet

I början av året behandlade utskottet två motioner
från den allmänna motionstiden år 1998 i vilka det
föreslogs att ägarlägenheter skulle införas som en
ny upplåtelseform (bet. 1998/99:BoU2). Det gällde
motionerna 1998/99:Bo209 (m) yrkande 16 och
1998/99:Bo237 (kd) yrkande 9. I den förstnämnda
motionen hade förslaget preciserats till att avse
ett individuellt ägande av lägenheterna på samma
sätt som gäller för egna hem med en
samfällighetsförening som har ansvar för de
gemensamma funktionerna. Enligt motionärerna skall
ett strikt ägaransvar gälla för kostnaderna med
möjlighet till fullt ränteavdrag på samma sätt som
gäller egna hem. Den nya upplåtelseformen borde
enligt motionen införas snarast. Utskottet ansåg vid
sin behandling det viktigt att genom flera vägar öka
möjligheterna för människorna till inflytande över
den egna bostaden, oavsett om det gäller en hyrd
eller ägd bostad och oavsett om det sker i
gemensamma eller individuella former. Enligt
utskottets mening fanns det bärande skäl att
överväga införandet av ägarlägenheter i syfte att
tillgodose olika behov och önskemål bland de boende.
Något slutligt ställningstagande till den nya
upplåtelseformen kunde enligt utskottets mening inte
komma i fråga förrän det är möjligt att bedöma hur
den närmare skall utformas. Utskottet ansåg därför
att det borde utarbetas ett fullständigt förslag
till hur upplåtelseformen skulle regleras.
Utredningsarbetet föreslogs ankomma på regeringen
som efter remissbehandling av förslaget borde
återkomma till riksdagen i frågan.

Bakom utskottets ställningstagande stod ledamöterna
från Moderata samlingspartiet, Kristdemokraterna,
Centerpartiet, Folkpartiet och Miljöpartiet. Mot
utskottets ställningstagande reserverade sig
gemensamt ledamöterna från Socialdemokraterna och
Vänsterpartiet vilka avstyrkte de nämnda
motionsförslagen. Vid den omröstning riksdagen
företog i anledning av utskottets betänkande biföll
riksdagen den till betänkandet fogade reservationen.
Enligt utskottets uppfattning finns det anledning
att anta att en förnyad behandling av frågan om
ägarlägenheter skulle leda till en annan utgång. Med
användande av sin initiativrätt enligt 3 kap. 7 §
riksdagsordningen tar därför utskottet upp frågan på
nytt.

Ett ökat inflytande över den egna bostaden är ett
centralt tema i bostadspolitiken. Avsikten är att
skapa ett ökat engagemang och en större
tillfredsställelse för den enskilde när det gäller
hans eller hennes boende. Det har betydelse ur många
synvinklar; bl.a. kan det vara ett verksamt medel
att möta de problem som är förknippade med den
tilltagande segregationen.

Lagstiftaren har försökt att underlätta
förutsättningarna för boinflytandet på hyresrättens
område, senast då hyresförhandlingslagen och
skattelagstiftningen ändrades för att möjliggöra
kollektiva avtal om s.k. självförvaltning.
Lagstiftaren har också tillagt de enskilda
hyresgästerna lagliga rättigheter att bestämma över
sina lägenheter i olika avseenden. Det gäller t.ex.
rätten för hyresgästerna att vidta åtgärder i den
egna lägenheten och deras rätt till inflytande över
ombyggnadsåtgärder som vidtas av hyresvärden. Genom
bostadsrättsinstitutet har en boendeform tillskapats
som ger de boende ett stort inflytande med
äganderätten som grund.

Vid diskussioner om hur inflytandet för de boende
skall kunna ökas och förbättras måste enligt
utskottets mening flera vägar prövas. Utgångspunkten
måste vara att olika former för inflytande passar
olika individer mer eller mindre bra. De olika
formerna är också samhällsnyttiga på skilda sätt.
Utskottet har pekat på boinflytandet för hyresgäster
och bostadsrättshavare. Riksdagen har tidigare i år
som sin mening givit regeringen till känna att en
permanent lagstiftning om den kooperativa
hyresrätten skall införas, omfattande både den s.k.
arrendemodellen och ägarmodellen (bet.
1998/99:BoU2).

Kännetecknande för bostadsrätten, sådan vi känner
den i Sverige, är att det ekonomiska företag en
bostadsrättsförening innebär grundar sig på
gemensamma åtaganden. Visserligen betalas
individuella insatser och överlåtelseersättningar
men föreningens möjligheter att ta upp lån och
pantsätta föreningens fastighet är centrala verktyg
för dess verksamhet. För många framstår detta
gemensamma ansvar som en utmärkt samverkansform för
boendet i flerfamiljshus. Andra åter söker en mer
individualistiskt präglad form där villkoren för
ägandet av ett eget hem är en bättre modell.
Särskilt gäller detta för frågor om finansieringen
av bostaden. Som en fördel framstår att
kreditgivning och beskattning kan ske på samma
villkor som gäller för en villafastighet. Någon
sådan upplåtelseform - ägarlägenheter - finns inte i
dag. I ett inledande avsnitt av detta betänkande har
en redogörelse lämnats över de tidigare överväganden
som skett beträffande ägarlägenheter.

Utskottet anser det viktigt att genom flera vägar
öka möjligheterna för människorna till inflytande
över den egna bostaden, oavsett om det gäller en
hyrd eller ägd bostad och oavsett om det sker i
gemensamma eller individuella former. Enligt
utskottets mening finns det bärande skäl att därför
också överväga införandet av ägarlägenheter i syfte
att tillgodose olika behov och önskemål bland de
boende. Något slutligt ställningstagande till den
nya upplåtelseformen kan enligt utskottets mening
inte komma i fråga förrän det är möjligt att bedöma
hur den närmare skall utformas. Utskottet anser
därför att det bör utarbetas ett fullständigt
förslag till hur upplåtelseformen skall regleras.
Utredningsarbetet bör ankomma på regeringen som
efter remissbehandling av förslaget bör återkomma
till riksdagen i frågan.

Vad utskottet nu anfört bör riksdagen som sin
mening ge regeringen till känna.

Hemställan

Utskottet hemställer

beträffande utredning av ägarlägenheter

att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört.

res. (s, v)

Stockholm den 11 mars 1999

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Bengt-Ola
Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v), Ulf
Björklund (kd), Sten Andersson (m), Carina Moberg
(s), Inga Berggren (m), Anders Ygeman (s), Sten
Lundström (v), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik
Skårman (m), Helena Hillar Rosenqvist (mp), Rigmor
Ahlstedt (c), Carina Adolfsson (s), Ewa Thalén Finné
(m) och Leif Jakobsson (s).

Reservation

Ägarlägenheter

Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe
Hellberg (v), Carina Moberg (s), Anders Ygeman (s),
Sten Lundström (v), Carina Adolfsson (s) och Leif
Jakobsson (s) anser:

Frågan om ägarlägenheter har diskuterats under lång
tid. En del oklarheter synes råda över den närmare
innebörden av begreppet ägarlägenheter. Visserligen
kan sägas att ägarlägenheternas förespråkare har det
gemensamt att de önskar en annan juridisk form än
det indirekta gemensamma ägandet av den egna
bostaden som bostadsrättslagen erbjuder. De
praktiska skillnaderna i förhållande till
bostadsrätten som dessa förespråkare önskar torde i
allt väsentligt kunna sammanfattas i fyra punkter.

1. Lägenhetsägarna skall själva svara för
belåningen. Den juridiska person som skall ansvara
för de gemensamma angelägenheterna skall inte vara
tillåten att ta upp lån eller lämna säkerhet.

2. Lägenhetsägarna skall fritt kunna överlåta och
upplåta lägenheten utan inblandning av övriga
lägenhetsinnehavare.

3. Juridiska personer skall ha obegränsade
möjligheter att förvärva och äga lägenheter.

4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart
på och inteckningar i sin lägenhet.

Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man
önskar uppnå full likhet med de villkor som gäller
för egna hem, särskilt vad gäller kredit- och pant-
värdigheten. Det enklaste sättet att tillgodose de
framställda önskemålen skulle vara att förändra
bostadsrättslagen i de nämnda avseendena. Redan mot
denna bakgrund finns det skäl att avstyrka
motionerna om att införa en helt ny upplåtelseform.

Ett förslag som avsåg att ändra bostadsrättslagen
på nyss sagt sätt har för inte så länge sedan varit
ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt). En
i det närmaste enig remisskår avstyrkte förslaget.
Kritiken berörde nära nog samtliga de föreslagna
förändringarna. Ett flertal nackdelar
uppmärksammades. Det torde kunna hävdas att också
ägarlägenheter som upplåtelseform därigenom
avstyrkts, praktiskt sett, även om det skedde utan
den överbyggnad som begreppet ägarlägenheter har.

Från boendesynpunkt finner vi inga fördelar med
ägarlägenheter som inte skulle kunna uppnås genom
förändringar i bostadsrättslagen. Det finns däremot
flera nackdelar i förhållande till bostadsrätten. Vi
vill i detta sammanhang särskilt fästa
uppmärksamheten på en grundläggande tanke bakom
bostadsrättsinstitutet, nämligen att ägaren och
brukaren i princip skall vara en och densamma.
Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg
för det hus han bor i är att härleda till brukandet
av en lägenhet som han själv äger. Ett system med
ägarlägenheter där en lägenhetsägare fritt kan
upplåta lägenheten "i andra hand" torde medföra att
ett stort antal lägenheter skulle komma att bebos av
andra än ägarna, vilket skulle medföra negativa
konsekvenser för övriga lägenhetsägare.
"Andrahandsupplåtelser" har dessutom andra negativa
konsekvenser. Ett system med ägarlägenheter skulle
uppmuntra förvärv av lägenheter som en ren
kapitalplacering, vilket skulle motverka de sociala
bostadspolitiska mål som sedan länge ställts upp och
vunnit en bred anslutning. Därtill kommer att
nackdelarna för hyresgästerna skulle vara uppenbara
med hänsyn till de svårigheter som är förknippade
med icke-professionella hyresvärdar.

Vi vill också något uppehålla oss vid ett annat
problem, som gäller kapitalförsörjningen. När det
krävs ett större kapitaltillskott, t.ex. vid en
ombyggnad, förutsätter ägarlägenhetsformen att
lägenhetsägarna själva står för tillskottet. En
nödvändig ombyggnad kan fördröjas av att var och en
av lägenhetsägarna själv måste skaffa fram kapital.
För vissa lägenhetsägare kan det råda stora
svårigheter att skaffa fram lån eller att ordna
tillräckliga säkerheter. Dröjsmålen kan komma att
dra med sig stora negativa ekonomiska och andra
konsekvenser. För den som inte kan skaffa fram
nödvändigt kapital kommer det inte att finnas någon
annan utväg än att han tvingas flytta för att
ersättas med någon mer kapitalstark person. Enligt
vår mening kan sådana konsekvenser inte accepteras.
En utväg ur detta skulle naturligtvis kunna vara att
tillåta att lägenhetsägarna gemensamt får låna upp
de medel som behövs, vilket förutsätter för
lägenhetsägarna gemensamma pantsättningsmöjligheter.
Med en sådan lösning skulle dock inte den av
ägarlägenhetsförespråkarna anförda ökade
kreditvärdigheten kunna uppnås. Man skulle dessutom
vara tillbaka i en upplåtelseform som i allt
väsentligt motsvarar bostadsrätten.

Enligt vår mening råder det sådana skillnader
mellan att äga ett småhus och att äga en lägenhet i
ett flerbostadshus att det inte går att jämställa
dem i lagstiftningen. Skillnaderna står främst att
finna i att ett gemensamt och nära boende kräver
samverkan och samförstånd mellan de boende. Det
gäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om
ansvaret för underhåll av gemensamma delar av huset,
om besluten om ekonomiska tillskott för den
gemensamma verksamheten samt om skuld- och
pantsättning. Behov kan finnas att för
bostadsrätternas vidkommande öka den ekonomiska
stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Denna
omständighet kan emellertid enligt vår mening inte
användas som ett argument för en ny upplåtelseform.
Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som
anförts anser vi att det inte finns skäl för att
ägarlägenheter skall införas. Det saknades därför
också skäl för utskottet att ta initiativ i frågan.
Vi yrkar således avslag på utskottets hemställan.

Särskilt yttrande

Ägarlägenheter

Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Carina
Moberg (s), Anders Ygeman (s), Carina Adolfsson (s)
och Leif Jakobsson (s) anför:

En majoritet i utskottet (m, kd, c och mp) har med
endast en rösts övervikt beslutat att ta ett
initiativ beträffande ägarlägenheter. Vi har från
vår sida valt att på saklig grund reservera oss mot
utskottsmajoritetens ställningstagande. Enligt vår
mening kan dessutom mer principiella invändningar
riktas mot majoritetens beslut.

Vi vill erinra om konstitutionsutskottets uttalande
om initiativrätt i samband med grundlagsreformen i
början av 1970-talet (bet. 1970:KU27 s. 7).
Konstitutionsutskottet förutsatte att utskottens
möjligheter att genom ett initiativ aktualisera ett
ärende skulle begagnas med varsamhet. Ärenden borde,
enligt utskottet, framdeles liksom tidigare normalt
väckas genom proposition eller motion, och politisk
enighet borde eftersträvas i de fall där initiativ
kommer i fråga.

Bostadsutskottets initiativ går stick i stäv med
vad konstitutionsutskottet och riksdagen förutsatte
när grundlagsreformen genomfördes. Det bör särskilt
uppmärksammas att det initiativ bostadsutskottet
tagit skett med minsta möjliga majoritet och att det
skett i en fråga som inte på något sätt är
brådskande eller på annat sätt genom sin
angelägenhetsgrad motiverar ett initiativ.

Vi konstaterar att utskottets majoritet inte bort
göra bruk av utskottets möjligheter att väcka
förslag hos riksdagen.

Elanders Gotab, Stockholm 1999