yttr 1983/84 nu3y y

Yttrande 1983/84:nu3y

NU 1983/84:3 y

Näringsutskottets yttrande
1983/84:3 y

om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16)

Till lagutskottet

Lagutskottet har anmodat näringsutskottet att yttra sig över proposition
1983/84:16 om fastighetsmäklare jämte motioner, allt i de delar som avser
näringsrättsliga frågor.

I propositionen framlägger regeringen förslag till en lag om fastighetsmäklare.
Av de fem motioner som har väckts med anledning av propositionen tar
näringsutskottet här upp fyra, nämligen motionerna

1983/84:6 av Christer Eirefelt (fp) och Hugo Bergdahl (fp), vari hemställs
att riksdagen avslår propositionen,

1983/84:7 av Bertil Fiskesjö m. fl. (c), vari hemställs att riksdagen

1. avslår propositionen såvitt avser reglerna om registrering av fastighetsmäklare,

2. som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om
frivillig auktorisation,

1983/84:8 av Nic Grönvall (m), vari hemställs att riksdagen avslår propositionen,

1983/84:9 av Bertil Lidgård m. fl. (m), vari hemställs att riksdagen avslår
propositionen i vad därigenom uppställs krav på registrering såsom villkor
för att vara fastighetsmäklare.

I motion 1982/83:494 av Margareta Persson (s) och Monica Andersson (s),
vilken väcktes under allmänna motionstiden och har hänvisats till näringsutskottet,
hemställs att riksdagen hos regeringen hemställer om [förslag till] en
lagstiftning för att införa obligatorisk auktorisation av fastighetsmäklare.
Under förutsättning av lagutskottets medgivande överlämnar näringsutskottet
denna motion till lagutskottet med det yttrande som avges i det följande.

F. n. beräknas ca 2 000 mäklare bedriva sådan verksamhet som omfattas
av lagförslaget i propositionen. Av dessa är ca 600 auktoriserade av handelskammare.
Auktorisationen är så till vida en statlig angelägenhet som den
baseras påen av Kungl. Maj:t utfärdad kungörelse (1947:336) om auktorisation
av fastighetsmäklare. Någon särskild kontroll i övrigt över denna yrkesgrupp
utövar staten icke. För auktorisation gäller vissa krav på bl. a. utbildning,
praktisk erfarenhet och innehav av ansvarsförsäkring. Ett stort antal
mäklare är, även om de uppfyller de krav som kungörelsen anger, förhindrade
att erhålla auktorisation till följd av att handelskamrarna ytterligare
brukar kräva att mäklaren skall ha en fri och obunden ställning. Anställda vid
bankägda eller på annat sätt bankanknutna företag, vilka svarar för en stor

1 Riksdagen 1983/84.17sami. Nr3 y

NU 1983/84:3 y

2

del av fastighetsförmedlingen i landet, hör till dem som undan tas genom
detta speciella krav.

Den föreslagna lagen om fastighetsmäklare har två huvuddelar, en näringsrättslig
med rubriken Registrering av fastighetsmäklare och en civilrättslig
med rubriken Fastighetsmäklarens uppdrag. Gemensamma för dessa
är de inledande bestämmelserna, som främst innehåller en definition av
begreppet fastighetsmäklare. Enligt denna skall med fastighetsmäklare avses
de fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter och vissa andra
objekt, bl. a. bostadsrätter och hyresrätter. Det krav på registrering och
därmed på uppfyllande av vissa särskilda villkor som den föreslagna lagen
uppställer är alltså riktat mot de individer som utövar sådan verksamhet, icke
mot företag som dessa individer kan vara knutna till. Kravet skall dock inte
gälla i fråga om advokater och sådana fastighetsmäklare som förmedlar
enbart hyresrätter.

Det skall ankomma på regeringen eller en av den utsedd myndighet att
meddela närmare föreskrifter om villkoren för och förfarandet vid registrering.
Lagförslaget upptar fyra punkter med krav på den som skall bli registrerad.
Han måste givetvis vara myndig och ej försatt i konkurs. Han skall ha
försäkring som täcker skadeståndsskyldighet intill 500 000 kr. för varje skadefall
som kan drabba honom om han åsidosätter vissa åligganden gentemot
köpare eller säljare. Vidare skall han dels ha tillfredsställande utbildning,
dels i övrigt bedömas lämplig som fastighetsmäklare. Registreringsmyndighet
skall vara länsstyrelsen, vars beslut får överklagas till kammarrätten.
Länsstyrelsen skall kunna utfärda vitesföreläggande för den ”sorn yrkesmässigt
förmedlar fastigheter utan att vara registrerad” (8 §). Det bör noteras att
denna formulering öppnar möjlighet att rikta vitesföreläggande inte bara
mot fysisk utan även mot juridisk person.

Till grund för regeringens förslag ligger ett betänkande (SOU 1981:102) av
småhusköpkommittén, vars uppgift var att verkställa utredning om förbättrat
konsumentskydd vid förvärv av småhus m. m. Kommittén ansåg dock
inte att några villkor i fråga om utbildning och lämplighet skulle ställas upp
utan hade innehav av ansvarsförsäkring som huvudsakligt krav på fastighetsmäklarna.
Ett motiv för införande av utbildnings- och lämplighetskraven är
försäkringstekniskt - det skulle utan sådana krav vara osäkert om försäkringsbolagen
kan erbjuda samtliga fastighetsmäklare försäkring på rimliga
villkor. Utan en samhällelig kompetensprövning skulle försäkringsbolagen
kunna finna sig föranlåtna att genomföra en sådan prövning i egen regi.
Regeringens primära skäl för det föreslagna systemet är emellertid att det bör
skapas hinder mot att personer som är mindre lämpade för yrket etablerar sig
som mäklare. Den nuvarande ordningen betecknas i propositionen som
särskilt betänklig med tanke på mäklarnas ansvarsfulla uppgift gentemot de
köpare och säljare som anlitar dem.

Som normerande för utbildningskravet nämns i propositionen fordringarna
enligt läroplanen för nu förekommande kurser med en omfattning av 340

NU 1983/84:3 y

3

lektionstimmar. Kravet på lämplighet avser inte fallenhet för mäklarsysslan,
anförs det, utan i stället att mäklaren är en redbar och seriös yrkesutövare.
Det förutsätts att registreringsmyndigheten inte skall göra några mera ingående
efterforskningar. Lämplighetskravets främsta effekt skall i stället vara
att det ger myndigheten möjlighet att återkalla registreringen för en mäklare
som genom misskötsel visar sig olämplig att utöva sitt yrke.

Den nuvarande ordningen med författningsreglerad auktorisation av fastighetsmäklare
skall enligt regeringens förslag upphöra. Väsentliga skillnader
mellan denna ordning och den nu föreslagna registreringen är att den
senare icke är förenad med krav på yrkeserfarenhet och på fri och obunden
ställning. Mäklarorganisationerna blir emellertid oförhindrade att i fortsättningen
uppställa egna, mera långtgående krav på medlemmarna.

Det önskemål om ett förslag rörande obligatorisk auktorisation av fastighetsmäklare
som framförs i motion 1982/83:494 (s) tillgodoses delvis genom
den proposition som nu föreligger. Regeringens lagförslag är mindre långtgående
än det som efterlyses i denna motion. Propositionen har emellertid inte
föranlett något motionsyrkande om en mera vittsyftande reglering. Motion
1982/83:494 (s) bör i nuvarande läge lämnas utan åtgärd.

Av de övriga motionerna i ämnet går två, 1983/84:6 (fp) och 1983/84:8 (m),
ut på att propositionen skall avslås i sin helhet. 1 de båda återstående,
1983/84:7 (c) och 1983/84:9 (m), gäller avslagsyrkandet endast kravet på
registrering för verksamhet som fastighetsmäklare, medan de civilrättsliga
reglerna godtas. Såvitt gäller frågan om en näringsrättslig reglering av fastighetsmäklarbranschen
har de fyra motionerna sålunda samma innebörd. En
av dem, 1983/84:7 (c), innehåller emellertid ett kompletterande yrkande om
att det nuvarande systemet med frivillig auktorisation skall bibehållas och
bestämmelserna därom införas i den nya lag med civilrättsliga regler om
fastighetsmäklare som motionärerna förespråkar.

Ett gemensamt argument i de fyra senast nämnda motionerna är att kravet
på registrering inskränker näringsfriheten och därmed den fria konkurrensen
på ett olyckligt sätt. Det är till fyllest med den självsanering som branschorgansisationen
medverkar till, sägs det i motion 1983/84:6 (fp). De föreslagna
lagreglerna betecknas i motion 1983/84:8 (m) som mycket vagt formulerade;
detta skulle bl. a. gälla kriterierna för bedömning av en person såsom ”i
övrigt” lämplig som fastighetsmäklare (5§). I motionerna 1983/84:6 (fp) och
1983/84:7 (c) talas om att registreringen skulle föra med sig byråkrati och
ökade kostnader. Hur kommer kontrollen att ske, frågar man i den förra
motionen. Och i den senare hävdas att länsstyrelserna redan nu inte har
resurser att tillämpa alla de lagar som lägger ansvar på dem. Ett kompletterande
skäl är i denna motion att det i glesbygden finns personer som ägnar sig
åt fastighetsmäkleri jämte annan juridiskt inriktad uppdragsverksamhet utan
att ha den formella kompetens som propositionen förutsätter. Det ligger,

NU 1983/84:3 y

4

menar motionärerna, i konsumenternas intresse att en sådan kombinerad
verksamhet inte förhindras.

Näringsutskottet anser att det finns starka skäl för en statlig reglering av
fastighetsmäklarverksamheten. Den ordning som skapas enligt regeringens
förslag synes lämpligt avvägd. Det bör understrykas att den icke innebär
någon etableringskontroll i form av en kvantitativ begränsning av tillträdet
till branschen. I kvalitativt hänseende är kravet på tillfredsställande utbildning
centralt. Det utgör, som har antytts i det föregående, en förutsättning
för att en tillfredsställande försäkringsstandard - angelägen för konsumenterna
- skall kunna upprätthållas inom branschen på rimliga villkor. Kravet
på lämplighet har, såsom framhålls i propositionen, sin största betydelse som
grund för ingripanden mot misskötsamma fastighetsmäklare. Kritiken i
motion 1983/84:8 (m) mot kriteriet ”i övrigt” lämplig i 5 § ter sig ogrundad.
Specialmotiveringen till paragrafen (s. 31) skapar erforderlig klarhet om
kriteriets innebörd. Genom att registreringen och den därmed sammanhängande
tillsynen blir en uppgift för länsstyrelserna vinns en närhet mellan
kontrollmyndigheten och vederbörande yrkesutövare som bör kunna bidra
till att kontrollsystemet blir smidigt och effektivt. Näringsutskottet avvisar
sålunda motionärernas invändningar mot lagförslagets näringsrättsliga del
och tillstyrker att en registrering av fastighetsmäklare införs enligt regeringens
förslag. Utskottet understryker samtidigt vikten av att länsstyrelserna
fortlöpande utövar en aktiv tillsyn över fastighetsmäklarna, så att syftet med
den föreslagna reformen blir uppfyllt.

Ett bibehållande av det nuvarande systemet med författningsreglerad
frivillig auktorisation av fastighetsmäklare är inte förenligt med den ordning
som föreslås i propositionen. Det förut nämnda kompletterande yrkandet i
motion 1983/84:7 (c) saknar således aktualitet om riksdagen godtar regeringens
förslag till lag om fastighetsmäklare.

Näringsutskottet har tagit del av två skrivelser i ärendet vilka har ingivits
till lagutskottet.

Svenska sparbankernas fastighetsbyrå AB (SPAFAB) uttrycker farhågor
för att fastighetsmäklare som är anställda hos bankanknutna företag och
därför inte har kunnat erhålla auktorisation kommer att efter ansökan om
registrering utsättas för en kompetensprövning som auktoriserade mäklare
med motsvarande utbildning blir befriade från. Enligt propositionen (s. 31)
får mäklare som i dag är auktoriserade anses utan vidare uppfylla utbildningskraven.
Detsamma borde, menar bolaget, gälla icke auktoriserade
mäklare med likvärdig utbildning. Bolaget önskar vidare att det skall klargöras
att lokala ombud som bolaget utnyttjar såsom kontaktpersoner vid salubjudande
av fastigheter etc. kan fortsätta sin verksamhet utan att bli skyldiga
att begära registrering som fastighetsmäklare.

HSB:s riksförbund ek. för. och Svenska riksbyggen förening u.p.a. finner
att den föreslagna lagen skulle komma att omfatta även den personal hos

NU 1983/84:3 y

5

dessa båda kooperativa folkrörelseorganisationer som sysslar enbart med
upplåtelser av bostadsrätter. Organisationerna hemställer att lagen om fastighetsmäklare
skall utformas så att den inte blir tillämplig på deras upplåtelser
av bostadsrätter.

SPAFAB:s farhågor i första punkten i dess framställning synes vara
grundade på ett felslut. Det åberopade positiva uttalandet rörande de
tidigare auktoriserade fastighetsmäklarna bör inte motsättningsvis tolkas
som ett besked om hur registreringsansökningar från andra grupper av
fastighetsmäklare kommer att behandlas. Utan att ta ställning i den fråga
som SPAFAB har väckt konstaterar näringsutskottet att det är regeringens
sak att utfärda tillämpningsföreskrifter som leder till en rättvis och skälig
bedömning av de olika kategorier som kommer att söka registrering enligt
den nya lagen.

Vad gäller de ombud som SPAFAB också berör hänvisar näringsutskottet
till den definition av uttrycket förmedla fastigheter etc. som lämnas i specialmotiveringen
till 1 § i lagförslaget (prop. s. 27). Uppenbarligen kan i fastighetsmäklarverksamhet
ingå olika arbetsuppgifter som inte behöver utföras
av mäklaren själv utan kan överlåtas åt andra. Med den nämnda definitionen
torde den som utför enstaka sådana arbetsuppgifter under fastighetsmäklarens
tillsyn inte vara att betrakta som fastighetsmäklare. En närmare bedömning
av till vilken kategori den av SPAFAB åsyftade verksamheten skall
hänföras torde emellertid kräva närmare kännedom om vilka uppgifter som
fullgörs i de enskilda fallen.

Vad HSB:s riksförbund och Svenska riksbyggen har anfört motiverar
enligt näringsutskottets uppfattning att det i lagen klargörs att den verksamhet
till bostadsrättsföreningarnas tjänst som det är fråga om skall vara
undantagen från lagens tillämpningsområde. Tekniskt kan detta ske på olika
sätt. Näringsutskottet överlämnar åt lagutskottet att, om näringsutskottets
ståndpunkt i sakfrågan godtas, föreslå erforderlig ändring i lagtexten.

Stockholm den 22 november 1983

På näringsutskottets vägnar
NILS ERIK WÅÅG

Närvarande: Nils Erik Wååg (s), Tage Sundkvist (c), Lilly Hansson (s), Rune
Jonsson (s), Sten Svensson (m), Olof Johansson (c), Wivi-Anne Radesjö (s),
Karl-Erik Häll (s), Per Westerberg (m), Christer Eirefelt (fp), Jörn Svensson
(vpk), Birgitta Johansson (s), Per-Richard Molén (m), Nic Grönvall (m) och
Sylvia Pettersson (s).

NU 1983/84:3 y

6

Avvikande mening

Tage Sundkvist (c), Sten Svensson (m), Olof Johansson (c), Per Westerberg
(m), Christer Eirefelt (fp), Per-Richard Molén (m) och Nic Grönvall
(m) anser att den avslutande delen av yttrandet, fr. o. m. det stycke som
börjar med ”Näringsutskottets anser”, bort ha följande lydelse:

Näringsutskottet ansluter sig till den kritik av lagförslagets näringsrättsliga
del som kommer till uttryck i de nu refererade motionerna. Kravet på
registrering utgör en omotiverad inskränkning i näringsfriheten. De föreslagna
bestämmelserna är i flera avseenden vaga och ägnade att skapa osäkerhet
hos dem som bedriver fastighetsmäkleri eller därmed besläktad verksamhet.
Samtidigt med att registreringen införs skulle det väl etablerade systemet
med frivillig auktorisation försvinna. En tungt vägande invändning är att
registreringen och den därmed sammankopplade tillsynen inte kan göras
effektiv utan att ta avsevärda personalresurser i anspråk. Detta skulle ske i
ett statsfinansiellt läge då stora besparingar måste genomföras på andra
områden. Näringsutskottet finner således att riksdagen bör avslå propositionen
såvitt den går ut på en näringsrättslig reglering av fastighetsmäklarbranschen.
Det nuvarande systemet med författningsreglerad frivillig auktorisation
bör enligt utskottets mening bibehållas. Genom att så sker tillgodoses
det förut nämnda yrkandet i motion 1983/84:7 (c) såvitt det hänför sig till
näringsutskottets beredningsområde.

Näringsutskottet har (=utskottet) av bostadsrätter.

De framställningar som här har refererats bestyrker ytterligare att regeringens
förslag till lag om fastighetsmäklare inte bör antas av riksdagen.
SPAFAB:s farhågor i första punkten i dess framställning synes visserligen
vara grundade på ett felslut, men de visar samtidigt vilken osäkerhet den
föreslagna lagen kan skapa hos dem som berörs av den. I övrigt framgår av
skrivelserna att lagförslaget inte är baserat på tillräckligt grundliga överväganden
av gränsdragningsproblem och av olika bestämmelsers möjliga konsekvenser.
Detta förhållande ger ökad tyngd åt det avslagsyrkande som i
första hand motiveras av principiella synpunkter.

mlnab/gotab Stockholm 1983 77255