yttr 1981/82 lu1y y

Yttrande 1981/82:lu1y

LU 1981/82: ly

Lagutskottets yttrande
1981/82:1 y

över motion om kostnadsansvar vid tvångsförvaltning av fastighet

Till civilutskottet

Civilutskottet har berett lagutskottet tillfälle att yttra sig över motion
1981/82:1993 av Kjell Mattsson m. fl. (c) vari yrkas att riksdagen som sin
mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om betalningsansvar
för tvångsförvaltning av fastighet enligt bostadsförvaltningslagen
(1977:792).

I motionen framhålls att betalningsansvaret för de kostnader som uppstår
vid tvångsförvaltning av bostadsfastigheter åvilar fastighetens ägare men att
det i många fall saknas likvida medel för kostnadernas bestridande. En
möjlig metod för att underlätta att medel för fastighetens drift snabbt ställs
till tvångsförvaltarens förfogande skulle enligt motionärerna vara att dels ge
förvaltaren rätt att inteckna och belåna fastigheten, dels medge sådana
inteckningar förmånsrätt före befintliga penning- och andra inteckningar.
Motionärerna anser det riktigt att kostnaderna ytterst kan få drabba andra
innehavare av säkerheter i fastigheten, eftersom de bör ha ett intresse av att
pantsatt egendom hålls i kreditvärdigt skick.

Lagutskottet får anföra följande.

Bostadsförvaltningslagen trädde i kraft den 1 januari 1978. Enligt lagen
kan hyresnämnden under vissa närmare angivna förutsättningar besluta att
ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning).
I fråga om medel till förvaltningen skall förvaltaren i första hand hålla
sig till hyror och andra löpande intäkter. Med hyresnämndens tillstånd får
förvaltaren vidare inteckna fastigheten och ta upp lån mot säkerhet i panträtt
i fastigheten. Om dessa medel inte räcker till kan hyresnämnden ålägga
fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som behövs för
fastighetsförvaltningen.

Bestämmelser om panträtt i fast egendom återfinns i jordabalken (JB). En
fastighetsägare som vill upplåta panträtt i sin fastighet har att hos
inskrivningsmyndigheten ansöka om inteckning i fastigheten av visst
penningbelopp. Sedan inteckningen beviljats utfärdar inskrivningsmyndigheten
ett pantbrev som bevis om inteckningen. Inteckning kan också beviljas
i flera fastigheter och kallas då gemensam inteckning. Panträtt i fastigheten
kommer till stånd genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrevet till
borgenären som säkerhet för borgenärens fordran. Enligt 17 kap. 6 § JB
bestäms företrädet mellan inteckningar efter den tidsföljd i vilken de sökts.
Vid ansökan samma dag gäller lika rätt. Även i förhållande till nyttjanderätt,
servitut m. fl. rättigheter avgörs företrädet efter inskrivningsansökningarnas

1 Riksdagen 1981/82. 8 sami. Nr 1 y

LU 1981/82: ly

2

tidsföljd. Om inskrivning för rättighet söks samma inskrivningsdag som
ansökan om inteckning går rättigheten före i turordningen. Inteckningens
företräde är bestämmande för den företrädesrätt till betalning vid fördelning
av medel mellan rättsägare till fastigheten som borgenär har vid utsökning
eller konkurs.

Ordningen att inteckning har förmånsrätt efter ansökningsdag har i princip
gällt ända sedan tillkomsten av ett fastighetsinteckningsinstitut. Enligt den
äldre jordabalken fanns dock ett undantag för fordran på ogulden
köpeskilling. Intecknades säljarens fordran på ogulden köpeskilling inom
lagaståndstiden (tre månader i stad och sex månader på landet) fick
inteckningen förmånsrätt före sådana inteckningar som utfärdats av köparen
under lagaståndstiden. Företrädesrätten för ogulden köpeskilling avskaffades
i och med JB:s tillkomst. Orsaken härtill var att den särskilda
förmånsrätten försvårade fastighetsbelåningen.

Utskottet vill i sammanhanget påpeka att förmånsrättslagen (1970:979)
ger vissa fordringar företräde framför fastighetsinteckning vid fördelning av
medel mellan rättsägare i fastighet. För arbetstagares fordran i konkurs på
ogulden lön och pension gällde tidigare sådan företrädesrätt, det s. k.
löneprivilegiet. I samband med den statliga lönegarantins tillkomst avskaffades
löne- och pensionsfordringars företräde framför fastighetsinteckning.
Även vissa andra företrädesrätter för fordran har slopats under senare år.
Anledningen härtill har varit den negativa inverkan som de haft på
fastighetskrediterna. En kvarstående rätt till företräde framför fastighetsinteckning
är den rätt som tillkommer samfällighetsförenings fordran på
belopp som påförts fastighetsägare och som inte är äldre än ett år. Enligt vad
utskottet erfarit har kritik riktats mot denna företrädesrätt och man har
framfört att den lett till svårigheter för fastighetsägare att i vissa fall få
lån.

Som framgår av vad utskottet anfört ovan har en tvångsförvaltare rätt att ta
ut pantbrev och belåna fastigheten. Motionärernas önskemål i denna del är
således redan tillgodosett.

Det förhållandet att förvaltaren har rätt att belåna fastigheten innebär
emellertid inte att han också kan få nödvändiga lån. Ofta torde en fastighet,
som sätts under tvångsförvaltning, redan vara så högt belånad att förvaltaren
inte har möjlighet att lämna en tillfredsställande inteckningssäkerhet. Om
lån inte kan erhållas, återstår för förvaltaren möjligheten att få ett
föreläggande för fastighetsägaren att utge de medel som behövs för
förvaltningen. Inte heller den möjligheten torde emellertid alltid ge
godtagbart resultat.

Med hänsyn till det anförda har utskottet förståelse för motionärernas
försök att finna andra möjligheter för förvaltaren att få fram erforderliga
medel. Förslaget att ge lån, som upptas för fastighetens förvaltning, bästa
förmånsrätt i fastigheten skulle emellertid medföra betydande svårigheter
för fastighetskreditmarknaden. Som utskottet ovan påpekat har gällande

LU 1981/82: ly

3

ordning i fråga om fastighetsinteckningars förmånsrätt varit rådande under
mycket lång tid. Den särskilda förmånsrätt före fastighetsinteckning som
vissa inte intecknade fordringar tillerkänts har i stor utsträckning slopats med
hänsyn till den negativa inverkan som företrädesrätten haft på fastighetskrediterna.
Enligt utskottets mening måste det föreligga tungt vägande skäl för
att ändra gällande förmånsrättsordning för fastighetsinteckningar. Särskilt
gäller detta när som i föreliggande fall det skulle kunna bli fråga om
betydande belopp som belastar fastigheten och en ändring av förmånsrättsordningen
följaktligen skulle kunna allvarligt försämra andra panthavares
säkerhet. Vad som anförts i motionen ger enligt utskottets mening inte
tillräckligt underlag för att nu överväga en ändring av fastighetsinteckningars
förmånsrätt. Lagutskottet föreslår därför att civilutskottet avstyrker bifall till
motion 1993.

Stockholm den 20 april 1982

På lagutskottets vägnar
LENNART ANDERSSON

Närvarande: Lennart Andersson (s), Bernt Ekinge (fp), Inger Lindquist (m),
Ivan Svanström (c), Stig Olsson (s), Elvy Nilsson (s), Joakim Ollén (m),
Arne Andersson i Gamleby (s). Martin Olsson (c), Ingemar Konradsson (s),
Olle Aulin (m), Marianne Karlsson (c), Bengt Silfverstrand (s), Margot
Håkansson (fp) och Ingrid Segerström (s).

GOTAB 70945 Stockholm 1982