yttr 1981/82 cu7y y

Yttrande 1981/82:cu7y

CU 1981/82:7 y

Civilutskottets yttrande
1981/82:7y

om införande av hyreshusavgift (prop. 1981/82:124, bil. 2)

Till skatteutskottet

Skatteutskottet har beslutat bereda civilutskottet tillfälle att yttra sig
över proposition 1981/82:124 bilaga 2 om införande av hyreshusavgift
jämte motioner. Regeringen föreslår riksdagen anta bl. a. lag om hyreshusavgift.

Förutom i den ovannämnda bilagan av propositionen har frågan om
hyreshusavgiften tagits upp i de till skatteutskottet hänvisade motionerna

1981/82:

2316 av Gösta Bohman m. fl. (m) vari såvitt nu är i fråga hemställs

(2) att riksdagen avslår regeringens förslag om införande av hyreshusavgift,

2361 av Filip Fridolfsson (m) vari hemställs

1. att riksdagen avslår proposition 1981 /82:124 såvitt avser införande av
en hyreshusavgift,

2. att riksdagen därest yrkandet under 1 icke skulle bifallas som sin
mening ger regeringen till känna behovet av ett särskilt hänsynstagande till
små fastigheter med underskott i förvaltningen vid införandet av en hyreshusavgift,

2362 av Allan Hernelius (m) vari hemställs att riksdagen med avslag på
proposition 1981/82:124 såvitt avser den föreslagna så kallade hyreshusavgiften
ger regeringen till känna vad i motionen anförts om utredning och
remissbehandling av förslaget,

2363 av Sven Munke (m) vari hemställs

1. att riksdagen avslår proposition 1981 /82:124 såvitt avser införande av
hyreshusavgift,

2. att, därest yrkandet under 1. inte bifalles, riksdagen beslutar att
tomtmark för hyreshus skall undantas från den föreslagna hyreshusavgiften,

2366 av Olof Palme m. fl. (s) vari — med hänvisning till motion 1981/
82:2364 — hemställs

1. att riksdagen när det gäller lagen om hyreshusavgift dessutom vidtar
den ändringen att avgiften skall utgå även för hyreshusenhet med värdeår
1958 t. o. m. 1974 och för vilka bostadslån för nybyggnad inte utgått,

2. att riksdagen inte antar de framlagda förslagen i de delar som avser
att hyreshusavgiften skall vara avdragsgill,

1 Riksdagen 1981/82. 19 sami. Nr 7 y

CU 1981/82:7 y

2

2367av Lars Werner m. fl. (vpk) vari såvitt nu är i fråga hemställs

(2) att riksdagen med ändring av regeringens förslag om införande av en
hyreshusavgift beslutar att de allmännyttiga bostadsföretagens hus skall
undantas från sådan avgift.

Företrädare för budgetdepartementet, bostadsdepartementet, Sveriges
fastighetsägareförbund, Stockholms bostadsföreningars centralförening,
Bostadsföreningarnas riksförbund, SHIO-Familjeföretagen, Sveriges
Köpmannaförbund, Sveriges Grossistförbund och Svenska arbetsgivareföreningen
har genom skrivelser och/eller föredragningar lämnat synpunkter
på frågan om hyreshusavgift.

Gällande ordning

Fastställande av hyra för bostadslägenhet

Enligt 48 § första stycket hyreslagen utgår hyran vid förlängning av
hyresavtal för bostadslägenhet med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden
fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Fordrad hyra är att
anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur
konsumentens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma
ort. Hänsyn tas därvid till lägenhetens beskaffenhet, t. ex. storlek, modernitetsgrad,
planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering.
Vid bestämmandet av bruksvärdet tas även hänsyn till faktorer som
inte direkt kan hänföras till lägenheten som sådan. Hit hör förmåner
knutna till innehavet av lägenheten, som t. ex. tillgång till hiss, sopnedkast,
tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage
och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön
i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. De
omständigheter som inverkar på bruksvärdet skall bedömas utan avseende
på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vid bedömningen av
bruksvärdet skall man bortse från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader.

Vid bruksvärdesprövningen skall lägenhetens beskaffenhet jämföras
med beskaffenheten av andra lägenheter som åberopats i hyressättningsärendet.
Jämförelselägenheternas bruksvärde bestäms på samma sätt som
prövningslägenhetens. För att prövningslägenheten och jämförelselägenheterna
skall anses likvärdiga krävs dock endast att de i gröva drag motsvarar
varandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter som med hänsyn
till bruksvärdet är likvärdiga med prövningslägenheten undersöks var
hyresnivån ligger för jämförelselägenheterna. Den hyra som hyresvärden
begär för prövningslägenheten skall godtas, om den ligger under eller
överensstämmer med den nivå man kommit fram till genom jämförelse -

CU 1981/82:7 y

3

prövningen. Även om den begärda hyran något överstiger nivån skall den
godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än den konstaterade nivån.
Genom att fordrad hyra således kan sätta shögre än hyresnivån för jämförliga
lägenheter får man utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån
när detta motiveras av situationen på hyresmarknaden.

I 48 § andra stycket föreskrivs att man vid jämförelseprövningen främst
skall beakta hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga
bostadsföretag. Hyrorna i dessa företag får därför en prisledande
funktion. Hyresnivån i det privatägda beståndet får avgörande inflytande
vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsematerialet inte ingår
några allmännyttiga lägenheter eller så liten andel sådana lägenheter att
det inte ger underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga lägenheter.

När en lägenhets bruksvärde skall bestämmas är således jämförelseprövningen
avgörande. I vissa situationer kan emellertid någon sådan
prövning inte göras. Det i praktiken viktigaste fallet är att några jämförelselägenheter
inte alls åberopas eller att de som åberopats inte anses likvärdiga
med prövningslägenheten. Man är då hänvisad till en ren skälighetsbedömning.
Några närmare anvisningar om hur en sådan skälighetsbedömning
skall gå till finns inte i förarbetena.

Fastställande av hyra för lokal

De lägenheter som enligt hyreslagen inte är att betrakta som hyreslägenheter
kallas allmänt lokaler

För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än för bostadslägenheter.
Så är t. ex. de viktiga bestämmelserna om besittningsskydd
olika utformade för de bägge lägenhetskategorierna. Medan bostadshyresgäst
tillerkänts ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, har man för
lokalhyresgästerna valt att upprätthålla besittningsskyddet genom ersättningsregler.
Detta kallas indirekt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst
blir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvärden om förlängning
av avtalet, måste han flytta från lokalen men har rätt till ersättning av
hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. En uppsägning anses
obefogad, bl. a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra som inte är
skälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver, inte vara skälig om den
överstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst. En konsekvens av
det indirekta besittningsskyddet är vidare att hyran eller andra hyresvillkor
inte — som i fråga om bostadslägenhet — kan fastställas av hyresnämnden.
Nämnden är vid tvister om lokalhyra endast medlingsorgan.
Tvist om ersättning med anledning av obefogad uppsägning prövas av
allmän domstol (fastighetsdomstol). Medling hos hyresnämnd skall alltid
ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos fastighetsdomstol.

/* Riksdagen 1981/82. 19 sami. Nr 7 y

CU 1981/82:7 y

4

Utskottet

I årets budgetproposition (prop. 1981/82:100, bil. 16 s. 22) anmälde
bostadsministern att överväganden pågick om att begränsa ökningen av de
samlade bostadssubventionerna. En utgångspunkt för övervägandena var
att statsbudgeten skulle förstärkas med 1 200 milj. kr. inklusive en besparing
på 70 milj. kr. som föreslogs redan i budgetpropositionen. I proposition
1981/82:124 föreslås bl. a. vissa förändringar i bostadsfinansieringssystemet
i avsikt att uppnå den eftersträvade budgetförstärkningen. Bl. a.
förslås i propositionen extra upptrappning av de garanterade räntorna för
vissa årgångar av flerbostadshus. Förslaget om extra upptrappning av de
garanterade räntorna leder enligt bostadsministerns uppfattning till följd
av bruksvärdesreglerna i hyreslagen till en allmän höjning av hyresnivån.
Även fastighetsägare som inte får några ökade kostnader i form av minskade
räntebidrag kan höja sina hyror. Detta gäller i huvudsak fastighetsägare
med hus byggda före år 1958. Räntebidragssystemet omfattar hus
byggda år 1958 och senare. För bostadsrättsföreningar i hus byggda före
1958 anges motsvarande fördelar uppstå — fördelar som medför ökade
priser på bostadsrättslägenheter.

Utifrån den deklarerade uppfattningen att det inte är skäligt att vissa
fastighetsägare får ökade hyresintäkter eller ökade fastighetsvärden genom
att andra fastighetsägare får ökade räntekostnader på grund av extra
upptrappning av de garanterade räntorna förslås åtgärder för att motverka
effekten av upptrappningarna genom att en särskild avgift för hyres- och
bostadsrättshus byggda före år 1958 införs. I första hand föreslås avgiften,
benämnd hyreshusavgift, beröra flerfamiljshus som inrymmer bostadslägenheter.
För att emellertid undvika olika gränsdragningsproblem och
skillnader i kostnadsförutsättningar bör avgiften omfatta även lokalhus.
När det gäller den tidsmässiga avgränsningen bör inte fastighetens byggnadsår
vara avgörande utan det s. k. värdeåret som anges i beskattningssammanhang.

Statens inkomster av den föreslagna avgiften har i propositionen beräknats
till ca 490 milj. kr. för år 1983. För åren 1984 och 1985 ökar inkomsten
med ytterligare ca 245 milj. kr. per år.

I detta yttrande behandlar civilutskottet vad i propositionen och i motioner
anförts om en hyreshusavgift närmast utifrån en bostadspolitisk
utgångspunkt.

1 motionerna 2316 (m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande 1 och 2363 (m)
yrkande 1 hemställs att riksdagen avslår förslaget om införande av hyreshusavgift.
I den förstnämnda motionen anförs bl. a. att den i propositionen
framförda hypotesen att de minskade räntebidragen skulle slå igenom i
form av vinster för vissa fastighetsägare är sakligt ogrundad, att avgiften
riskerar att leda till väsentligt ökad fastighetsomsättning samt att särskilt
det äldre enskilt ägda fastighetsbeståndet av bostadshyreshus under senare
delen av 1970-talet gått med kraftiga underskott.

CU 1981/82:7 y

5

1 motion 2367 (vpk) yrkande 2 hemställs att riksdagen beslutar att de
allmännyttiga bostadsföretagens hus skall undantas från hyreshusavgift.

I motion 2366 (s) yrkande 1 föreslås att avgiften skall utgå även för
hyreshusenhet med värdeår 1958 t. o. m. 1974 och för vilka bostadslån för
nybyggnad inte utgått.

Civilutskottet behandlar först frågan om hyreshusavgift för hyreshusenhet
vilken omfattar byggnad med värdeår före år 1958. Utskottet delar den
i propositionen framförda uppfattningen att en höjning av de garanterade
räntorna leder till en allmän höjning av hyresnivån via bruksvärdesreglerna
i hyreslagen. Som framgått ovan skall vid bruksvärdesprövningen en
lägenhets beskaffenhet jämföras främst med lägenheter i hus som ägs och
förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Hyresnivån inom den allmännyttiga
sektorn blir sålunda riktgivande för likvärdiga lägenheter. Vid
bedömning av bruksvärdet skall bortses från produktions-, drifts- och
förvaltningskostnader.

Utskottet kan sålunda inte dela vad i motion 2316 (m) anförts om att
minskade räntebidrag inte skulle slå igenom i form av intäkter för de
fastighetsägare som inte omfattas av räntebidragssystemet, intäkter som
inte motsvaras av ökade kostnader. Inte heller övriga motiv i motionen är
från de utgångspunkter civilutskottet närmast har att beakta tillräckliga för
att utskottet skall föreslå att en hyreshusavgift inte skall införas för hyreshusenhet
med värdeår före år 1958. Vad i motionerna 2316 (m) yrkande 2,
2361 (m) yrkande 1, 2363 (m) yrkande 1 samt 2367 (vpk) yrkande 2
föreslagits bör enligt civilutskottets uppfattning avstyrkas av skatteutskottet.

Vad beträffar förslaget i motion 2366 (s) yrkande 1 om att hyreshusavgiften
skall omfatta även hyreshusenhet med värdeår 19581, o. m. 1974 och
för vilka bostadslån för nybyggnad inte utgått vill utskottet anföra följande.

Som utskottet och bostadsministern konstaterat leder en höjning av de
garanterade räntorna till en allmän höjning av hyresnivån via bruksvärdesreglerna.
Härvidlag saknas anledning att skilja fastigheter före och efter
ett visst värdeår; det väsentliga är att fastighetsägare utanför räntebidragssystemet
genom upptrappning av den garanterade räntan får en
intäkt som inte motsvaras av någon kostnad. De motiv som grundat
förslaget i propositionen om införande av hyreshusavgift är sålunda också
tillämpliga när det gäller att utvidga avgiftsområdet enligt vad i motion
2366 (s) yrkande 1 föreslagits. Enligt civilutskottets uppfattning bör skatteutskottet
därför föreslå riksdagen att bifalla motionsyrkandet.

I motion 2366 (s) yrkande 2 föreslås att hyreshusavgiften inte skall vara
avdragsgill.

Det finns starka skäl för riksdagen att bifalla förslaget i motionen om att
avgiften inte skall vara avdragsgill. Genom att inte göra avgiften avdrags -

CU 1981/82:7 y

6

gill skapas ökad ekonomisk rättvisa mellan olika besittningsformer. De
ekonomiska konsekvenserna blir nämligen olika vid privatägda hyresfastigheter
och för dem som bor med allmännyttig hyresrätt eller bostadsrätt.
Genom att slopa avdragsrätten ökar nettoeffekten för staten i inte ringa
omfattning. I motionen har denna effekt tillsammans med det ovan behandlade
(s)-förslaget om utvidgning av hyreshusavgiften beräknats till
160 milj. kr. Skatteutskottet bör enligt civilutskottets uppfattning tillstyrka
motion 2366 (s) yrkande 2.

I motion 2361 (m) förs som ett andrahandsyrkande (yrkande 2) fram ett
förslag om att riksdagen som sin mening skall ge regeringen till känna
behovet av ett särskilt hänsynstagande till små fastigheter med underskott
i förvaltningen vid införandet av en hyreshusavgift. Motionären anser att
ett schablonavdrag på taxeringsvärdet innan avgiften beräknas skulle bidra
till att hindra vissa av honom påstådda effekter av avgiften. Enligt
motionären borde inte heller ett schablonavdrag på 350 000 kr. på något
avgörande sätt påverka statens inkomster från avgiften.

Enligt vad utskottet erfarit skulle ett schablonavdrag enligt förslaget i
motionen innebära en stor inkomstminskning för staten. Redan detta
förhållande bör enligt civilutskottets uppfattning tillmätas stor vikt. Motionsyrkandet
avstyrks.

Andrahandsyrkandet (yrkande 2) i motion 2363 (m) innebär att riksdagen
beslutar att tomtmark för hyreshus skall undantas från hyreshusavgift.

Civilutskottet finner inte tillräckliga skäl föreligga att föreslå skatteutskottet
att tillstyrka motionsyrkandet.

Till civilutskottet har hänvisats vad bostadsministern hemställt om ett
riksdagens bemyndigande att få besluta om undantag från de i propositionen
förordade extra höjningarna av de garanterade räntesatserna för hus
som kan komma att beröras av den föreslagna hyreshusavgiften.

Civilutskottet har ingen erinran mot vad i propositionen förordats men
vill för sin del anföra följande. Enligt vad utskottet erfarit är det inte
möjligt att för samtliga fastigheter bedöma om hyreshusavgift kommer att
tas ut när de extra upptrappningarna av den garanterade räntan skall börja
erläggas. Enligt civilutskottets mening bör därför även prövas om det inte
är lämpligare att de erforderliga undantagsbestämmelserna utformas så att
hyreshusavgift inte skall tas ut om extra upptrappning av den garanterade
räntan gjorts. Detta kan innebära en ändring av det till skatteutskottet
hänvisade förslaget till lag om hyreshusavgift.

Men hänsyn härtill är det enligt civilutskottets uppfattning lämpligt att
vad i propositionen i yrkande 3 (s. 35) hemställts och i detta yttrande
anförts om utformning av reglerna när extra upptrappning av de garanterade
räntorna kan förekomma även när hyreshusavgift kommer att utgå
samordnas av skatteutskottet vid detta utskotts bedömning av frågan om
hyreshusavgiften.

CU 1981/82:7 y

7

Civilutskottet har mot denna bakgrund beslutat att till skatteutskottet
överlämna det nu behandlade avsnittet av propositionen.

Stockholm den 22 april 1982

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c), Per Bergman (s), Rolf Dahlberg (m),
Oskar Lindkvist (s), Kerstin Ekman (fp), Lars Henrikson (s), Knut Billing
(m), Thure Jadestig (s), Sven Eric Åkerfeldt (c), Bertil Danielsson (m),
Kerstin Andersson i Hjärtum (c), Bertil Dahlén (fp) Roland Brännström
(s) och Ivar Nordberg (s).

Avvikande meningar

1. av Rolf Dahlberg, Knut Billing och Bertil Danielsson (alla m) som
anser att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar ”Civilutskottet
behandlar” och på s. 7 slutar ”av propositionen” bort lyda:

De överväganden som civilutskottet främst har att lägga till grund för
sitt ställningstagande till förslaget om införande av hyreshusavgift har gett
utskottet anledning att anföra följande. I motion 2316 (m) lämnas en
utförlig motivering till varför en hyreshusavgift inte bör införas. Utskottet
vill inledningsvis tillbakavisa vad bostadsministern anfört om att bruksvärdesprövning
leder till en allmän höjning av hyresnivån. Hyrorna i det
privatägda fastighetsbeståndet fastställs genom förhandlingar mellan hyresmarknadens
parter. Som visats i motionen innebär inte minskade räntebidrag
ökade vinster för fastighetsägare utanför räntebidragssystemet.
Dessutom förhåller det sig så att framför allt det äldre enskilt ägda fastighetsbeståndet
under senare delen av 1970-talet fått vidkännas kraftiga
underskott beroende på en förhållandevis svag hyresutveckling, kraftiga
ökningar av drifts- och underhållskostnaderna samt ett högt ränteläge.
Hyreshusavgiften riskerar att leda till en väsentligt ökad fastighetsomsättning,
vilket inte är någon önskvärd utveckling. Det finns sålunda mycket
starka motiv för riksdagen att avslå förslaget om hyreshusavgift.

Även mot avgiftens konstruktion finns skäl att rikta kritik. Avgiften
kommer att drabba ca 250 000 bostadsrättslägenheter och många s. k.
lokalhus — dessa två kategorier omfattas över huvud taget inte av bruksvärdessystemet
och bör redan på denna grund inte drabbas av avgift.

Avslutningsvis vill utskottet anföra att den föreslagna hyreshusavgiften
innebär nya regleringar på bostadsmarknaden. Avgiften drabbar dessutom
fastigheter som fått klara sig utan statligt räntestöd.

Civilutskottet anser att skatteutskottet med bifall till motionerna 2316
(m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande 1 och 2363 (m) yrkande 1 bör föreslå

CU 1981/82:7 y

riksdagen att avslå förslaget i propositionen om införande av hyreshusavgift.

Därmed har även förslaget i motion 2367 (vpk) yrkande 2 tillgodosetts
i viss mån.

Eftersom utskottet anser att en hyreshusavgift inte skall införas, saknas
anledning att närmare gå in på vad i motionerna 2361 (m) yrkande 2, 2363
(m) yrkande 2 och 2366 (s) föreslagits om avgiftens utformning.

2. av Kjell A. Mattson (c), Kerstin Ekman (fp), Sven Eric Åkerfeldt (c),
Kerstin Andersson i Hjärtum (c) och Bertil Dahlén (fp) som anser att den
del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar med ”Vad beträffar” och på
s. 6 slutar ”2366 (s) yrkande 2” bort lyda:

Utskottet kan inte heller ställa sig bakom förslaget i motion 2366 (s)
yrkande 1 om att hyreshusavgiften skall omfatta även hyreshusenhet med
värdeår 1958 t. o. m. 1974 och för vilka bostadslån för nybyggnad inte
utgått. I motionen konstateras att förslaget innebär att bl. a. huvuddelen av
alla privatfinansierade hyres- och bostadsrättslägenheter samt andelshus
som byggts efter år 1958 kommer att omfattas av hyreshusavgift. Enligt
utskottets uppfattning är förslaget i motionen dessutom alltför opreciserat
och allmänt för att kunna läggas till grund för ett förslag till riksdagen.
Utskottet vill vidare erinra om att ett tillmötesgående av förslaget i motionen
skulle innebära att mycket av den enkelhet som väglett förslagen i
propositionen skulle gå förlorad. Det är nämligen inte möjligt att enbart på
grundval av uppgifter som samlas in i samband med fastighetstaxeringarna
utvidga kretsen av fastighetsägare som skulle ha att erlägga hyreshusavgift
enligt förslaget i motion 2366 (s) yrkande 1.

I motion 2366 (s) yrkande 2 föreslås att hyreshusavgiften inte skall vara
avdragsgill.

Även om denna fråga närmast faller under skatteutskottets bedömning
vill civilutskottet anföra följande. Utskottet delar den uppfattning som förs
fram i propositionen om att hyreshusavgiften, liksom skogsvårdsavgiften,
inte bör ses som en allmän skatt utan vara avdragsgill om övriga förutsättningar
är uppfyllda. I motionen nämns som motiv för att avgiften inte skall
vara avdragsgill principiella fördelningspolitiska synpunkter och kostnadsparitetsskäl.
Motionärerna utvecklar inte närmare dessa motiv, som får
anses som ett uttryck för deras allmänna inställning till fastighetsägande;
en inställning som inte kan hävdas vid en saklig granskning. Ett tillmötesgående
av motionsförslaget skulle dessutom rubba den godtagna principen
om en effektiv konkurrens mellan förvaltningsformerna.

De översiktliga och opreciserade motiv som legat bakom det nu behandlade
motionsförslaget bör sålunda inte föranleda någon riksdagens åtgärd.
Förutom vad ovan anförts vill utskottet betona att ett bifall till motionsförslaget
skulle innebära så stora förändringar jämfört med förslaget i propositionen
att dessa två förslag inte låter sig förena. Bl. a. kan då inte med

CU 1981/82:7 y

9

samma styrka åberopas bruksvärdesreglerna i hyreslagstiftningen som
motiv för att införa en hyreshusavgift.

Med hänvisning till det ovan anförda föreslår civilutskottet att skatteutskottet
avstyrker motion 2366 (s) yrkande 2.