yttr 1980/81 cu2y y

Yttrande 1980/81:cu2y

CU 1980/81:2 y

Civilutskottets yttrande
1980/81:2 y

över förslag om utredning m. m. beträffande hyresrättskooperation

Till lagutskottet
Motion

Lagutskottet har hemställt om civilutskottets yttrande över motion
1979/80:1618 av Lars Ulander (s) och Oskar Lindkvist (s). Motionärerna
föreslår att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att frågan om
en vidgad hyresrättskooperation bör utredas och att förslag därefter bör
föreläggas riksdagen, allt enligt vad som anförts i motionen.

Gällande ordning m. m.

Genom lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar reglerades förhållandena
för föreningar i vilka lägenheter uppläts med ständig besittningsrätt.
För bostadsföreningar där upplåtelserna skedde genom hyresavtal gavs inga
speciella regler utöver den allmänna lagstiftningen om ekonomiska föreningar.

Lagen (1942:430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. m. (kontrollagen) kompletterades år 1945 (prop. 1945:371, 2LU
1945:82). Kompletteringen innebar bl. a. ett förbud för förening, som inte är
bostadsrättsförening, eller aktiebolag att utan hyresnämndens tillstånd
upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Syftet
angavs vara att förhindra den med den dåvarande priskontrollen på
bostadsmarknaden oförenliga verksamhet som bedrivits av vissa sådana
föreningar. Förbudet gällde i orter där hyresreglering var genomförd. I en
bakomliggande promemoria hade som alternativ diskuterats en kontroll över
bostadsföreningar i likhet med vad som gällde för bostadsrättsföreningar.
Samtidigt infördes i lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. ett förbud för
hyresvärd att utan hyresnämndens tillstånd såsom villkor för uthyrning träffa
avtal om försträckning eller borgensförbindelse av hyresgästen m. m.

Kontrollagen upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Med ikraftträdande
den 1 januari 1969 antogs (prop. 1968:161, 3LU 1968:71) lagen
(1968:702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m. (förskottslagen).
Till denna lag överfördes det nämnda förbudet såvitt gällde bostadslägenheter
vilket vidare utvidgades att avse även orter där hyresregleringen inte
tidigare gällt. Ställningstagandet motiverades (prop. s. 50) i huvudsak med
att bostadsrättsformen ansågs som regel bäst tillgodose lägenhetsinnehavarnas
intressen vid samägande av bostadshus, att förbudet torde medföra en
önskvärd enhetlighet när det gäller formerna för bostadsupplåtelse, att

1 Riksdagen 1980181. 19 sami. Yttr. nr 2

CU 1980/81:2 y

2

bostadsupplåtelse i aktiebolags eller bostadsföreningars form fanns i mycket
liten omfattning och att det inte uttalats något större behov av sådana
upplåtelseformer. I utskottet hade reservanter (h) motsatt sig förbudet med
motiveringen att ställningstagandet borde anstå i avbidan på att den
pågående översynen av bostadsrättslagen slutfördes.

Till bostadsrättslagen (1971:479) (79 §) överfördes (prop. 1971:12, LU
1971:9) från förskottslagen förbudet för vissa föreningar och aktiebolag att
upplåta andelsrätt till vilken direkt knutits en tidsbegränsad rätt till
bostadslägenhet och vidgades samtidigt att tillämpas på motsvarande sätt i
fråga om andel i handelsbolag. Lagförslaget i denna del motiverades (prop.
s. 92) med en hänvisning till att statsmakterna ända sedan mitten av
1940-talet intagit den principiella ståndpunkten att upplåtelse av bostadslägenheter
skall ske genom hyresavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst
eller i form av bostadsrätt, varigenom en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden
uppnåtts. Vidare ansågs att något verkligt behov av andra
upplåtelseformer inte heller torde föreligga.

I sammanhanget noteras att förbudet omfattar de fall där rätten till
lägenheten är knuten till själva andelsrätten. Det omfattar sålunda inte fall
då dispositionsrätten och andelsrätten rent faktiskt följs åt - det blir då fråga
om en kombination av två avtal. Skulle upplåtaren eller överlåtaren betinga
sig ett överpris för andelsrätten kan häri ligga en förtäckt ersättning för
hyresrätten som då kan anses som otillbörligt vederlag enligt 12 kap. 65 §
jordabalken. Om överpriset varit ett villkor för upplåtelse eller överlåtelse
blir villkoret ogiltigt. Den som uppställt villkoret är skyldig att återbära vad
han mottagit och kan under vissa förutsättningar dömas till böter eller
fängelse i högst ett år. Den sistnämnda regeln öppnar även under vissa
förutsättningar möjlighet att angripa fall där hyresvärden som villkor för
upplåtelse begär att hyresgästen skall lämna honom lån - en situation som
berördes även i det ovan nämnda förbudet i hyresregleringslagen att kräva
lån eller borgen.

De ovan nämnda förbuden mot upplåtelse av annan andelsrätt än
bostadsrätt har kombinerats med övergångsbestämmelser som dels innebär
att den som tidigare haft rätt att göra sådan upplåtelse beträffande lägenhet i
visst hus får fortsätta med det i detta hus, dels öppnar möjlighet till dispens
för äldre sådana föreningar eller aktiebolag - inte handelsbolag - att göra
andelsupplåtelser beträffande lägenheter i senare byggda eller förvärvade
hus. Sådan dispens har lämnats endast för Stockholms Kooperativa
Bostadsförening ek. för.

I detta sammanhang kan noteras regeln i 12 kap. 15 § jordabalken om
hyresvärdens reparations- och underhållsskyldighet och den därtill knutna
bestämmelsen i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken om
möjlighet till undantag därifrån när det gäller företag som omfattas av de
ovan nämnda övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen. Dessa företag
kan också av länsstyrelsen enligt 33 § hyresförhandlingslagen medges

CU 1980/81:2 y

3

undantag från tillämpningen av förstnämnda regel. Slutligen kan länsstyrelsen
enligt övergångsbestämmelserna till lagen (1979:252) om ändring i
jordabalken ge dessa typer av företag tillstånd att tillämpa avtalsklausul som
avviker från 12 kap. 19 a jordabalken - varjämte tillstånd som meddelats
enligt äldre bestämmelser gäller även efter lagändringen (se CU 1977/78:32 s.
23-25).

1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06) har att utreda frågan om ökad
användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Kommittén skall enligt
sina direktiv uppmärksamma att det finns bostadsföreningar på vilka
bostadsrättslagen inte är tillämplig. Den skall utreda förekomsten av sådana
föreningar och överväga behovet av ett förenklat förfarande vid ombildning
av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

Underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05) har tillkallats för att se över
förutsättningarna för underhåll av hyres- och bostadsrättsfastigheter. Inom
ramen för utredningens arbete har uppgifter inhämtats om bostadsföreningarna
m. m.

Hyresrättsutredningen (Ju 1975:06) har tillkallats för att göra en översyn
av hyreslagen.

Frågor om äganderätt till lägenheter i flerbostadshus har aktualiserats i
flera sammanhang - i riksdagen senast i betänkandet CU 1978/79:26 (s.
25-26,82-83). Vidare har tillkallats en kommitté (dir. 1980:11) för att utreda
frågan om avdrag för underskott vid inkomsttaxeringen. Som en särskild
uppgift anges att kommittén skall inom ramen för sitt arbete söka kartlägga
de skattemässiga och samhällsekonomiska konsekvenser som ett genomförande
av ett system med ägarlägenheter skulle kunna få. Ytterligare har
tillkallats en utredare (dir. 1980:55) för att närmare belysa de fastighetsrättsliga
förutsättningarna för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i
flerbostadshus.

Kapitalvinstkommittén (B 1979:04) skall göra en teknisk översyn av
aktievinstbeskattningen och pröva vissa andra frågor angående realisationsvinstbeskattningen
av lös egendom. I direktiven ingår bl. a. att kommittén
bör behandla frågan om beskattning vid avyttring av andelar i bostadsrättsföreningar
och andra s. k. äkta bostadsföretag samt lägga fram förslag om
utformning av en i tiden obegränsad beskattning av dessa andelar.

Kooperationsutredningen (I 1977:01) skall utreda frågan om kooperationen
och dess roll i samhället. I huvuddirektiven betonas bl. a. intresset av att
studera vad konsumentkooperationen inneburit när det gäller konsumenternas
kunskap om och inflytande på produktion och distribution av viktigare
varor och tjänster. En motsvarande analys bör enligt direktiven göras
beträffande bostadskooperationen.

Frågor om ett ökat hyresgästinflytande vid förvaltningen av flerbostadshus
har behandlats i många skilda sammanhang. I direktiven (1978-11-10) till den
ovannämnda bostadsrättsutredningen anförde bostadsministern att resulta -

CU 1980/81:2 y

4

ten av kommande förhandlingar torde få visa om ytterligare åtgärder från
samhällets sida kan komma att behövas. I detta sammanhang kan bl. a.
nämnas att praktiska försök gjorts och noteras det av SABO startade och
med byggforskningsmedel finansierade utvecklingsprojektet Allmännyttig
bostadsförvaltning.

Utskottet

Motionärernas förslag innebär inte ett förord för någon ny form för
upplåtelse av bostäder. Syftet är närmast att få undersökt om det är lämpligt
att möjliggöra och främja en vidgad användning av kooperativa förvaltningsformer
även inom hyresrättens principiella ram.

De regler som nu hindrar en nämnd utveckling har haft det allmänna syftet
att skydda de boende mot effekter av missbruk av förenings- och
bolagsformer vid förvaltning av hyreshus. Detta syfte är självfallet fortfarande
aktuellt. Det kan emellertid enligt civilutskottets mening inte uteslutas
att de växande kraven på ett vidgat hyresgästdeltagande i bostadsförvaltningen
vägda mot gjorda och pågående bedömningar av hyresrätten och
hyressättningssystemet kan ge utgångspunkter för nya avvägningar i fråga
om möjligheterna till en vidgad kooperativ förvaltning av hyreshus. Därmed
finns enligt civilutskottets mening tillräckliga skäl för att nu utreda denna
fråga. Civilutskottet förordar därför att lagutskottet tillstyrker motionen i
vad den gäller en utredning i detta ämne. Det finns däremot inte skäl att nu
och före den förordade utredningen begära förslag till riksdagen. Det bör
ankomma på regeringen att besluta om formerna för en nämnd utredning.

Stockholm den 23 oktober 1980

På civilutskottets vägnar
KJELL A. MATTSSON

Närvarande: Kjell A. Mattsson (c). Per Bergman (s), Oskar Lindkvist (s).
Lars Henrikson (s), Knut Billing (m), Thure Jadestig (s), Elvy Olsson (c),
Bertil Danielsson (m), Sven Eric Åkerfeldt (c), Bertil Dahlén (fp), Per Olof
Håkansson (s), Margareta Palmqvist (s), Erik Olsson (m), Roland Brännström
(s) och Kerstin Ekman (fp).

GOTAB 65684 Stockholm 1980