Lagutskottets yttrande över propositionen 1974:150 angående riktlinjer för bostadspolitiken m. m. jämte i anledning därav väckta motioner, allt i vad avser ändringar i hyreslagstiftningen

Yttrande 1974:LU1

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Lagutskottets yttrande nr 1 år 1974                   LU 1974:1 y

Nrl y

Lagutskottets yttrande över propositionen 1974:150 angående riktlinjer för bostadspolitiken m. m. jämte i anledning därav väckta motioner, allt i vad avser ändringar i hyreslagstiflningen.

Till civilutskottet

Civilutskollel har den 12 november 1974 beslutat bereda lagutskottet lillfälle alt avge yllrande över i proposilionen 1974:150 framlagda förslag till ändringar i hyreslagstiftningen jämte i ämnet väckta motioner, nämligen

1974:1899 av herr Pettersson i Helsingborg (s),

1974:1902 av herr Bohman m. fl. (m), såviit avser punkierna 10 och 11 i motionens hemställan,

1974:1908 av herr Hermansson m. fl. (vpk), såviit avser punkten 7 i motionens hemställan, saml

1974:1911 av fru Jacobsson (m) och herr Johansson i Vrångebäck (m), såviti avser punkten I i motionens hemställan.

Med anledning härav får lagutskottet anföra följande.

I etl av propositionens huvudavsnitt behandlas ändringar i hyreslagstiflningen m, m. Förevarande yttrande begränsas till de förslag i nämnda avsnitt som berör laguiskolleis beredningsområde, dvs, de allmänna hyresbesläm-melserna i 12 kap. jordabalken (i fortsältningen kallad hyreslagen). Härvid undantas dock hyreslagens beslämmelser om hyressättning. Dessa beslämmelser bör förbehållas civilutskoltels prövning med hänsyn till deras nära samband med cenlrala bostadspolitiska frågor rörande bl, a, bosiadsfinan-sieringssystemel och den kommunala markpoliiiken, I det följande behandlar lagutskottet således inte de i proposilionen föreslagna jämkningarna i bmksvärdereglerna i 48 § hyreslagen och inle heller del i motionen 1974:1908 under punkten 7 i motionens hemställan upptagna förslaget lill ändrad lydelse av nämnda lagrum,

A. Återflyttningsrätt efter ombyggnad

En av de omständigheter som kan medföra att hyresgästens besittningsskydd bryts vid en iniresseavvägning enligt 46 § hyreslagen är alt huset skall undergå större ombyggnad, I denna situation får hyresgästens anspråk på förtängning av hyresavtalet vika, om det inle är uppenbart all hyresgästen kan bo kvar ulan nämnvärd olägenhel för ombyggnaden. En förutsättning är dock att det inte är obilligt mot hyresgästen alt hyresförhållandet upphör,

I samband med lillkomsien av del aktuella lagrummet framhölls bl, a,

I Riksdagen 1974. 8 saml. Ytlr. nr I

LU 1974:1 y 2

att det i inte obetydlig omfattning borde vara möjligt att låta hyresgästen, om han så önskar, flytla tillbaka efter genomförd ombyggnad.

I proposilionen konstateras att denna åternyllningsmöjlighel hittills torde ha utnyttjats i endast ringa utsträckning. Har den ifrågavarande besittningsskyddsbrytande grunden förelegat, torde hyresnämndernas beslul i allmänhet ha inneburit all hyresgästen fått frånträda hyresrätten definitivt.

Mot denna bakgrund föreslås i propositionen att till 46 § hyreslagen fogas ett nytt stycke av innehåll alt, om hyresgäst avträder lägenhet eller del av lägenhet med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, han om möjligt skall beredas lillfälle att efler ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset Avsikten med beslämmelsen är att frågan om återflylining framdeles skall beakias i slörre utsträckning än för närvarande vid den billighetsprövning som skall ske när hyresvärd åberopar genomgripande ombyggnad som grund för upplösning av hyresförhållande.

I motionen 1974:1908 framförs kritik mot den föreslagna bestämmelsen, vilken motionärerna finner alltför vagt formulerad. Det bör i stället slås fast att hyresgästen skall ha en ovillkortig åternyltningsräll, anser motionärerna.

Enligt utskottets mening är förhållandena i ombyggnadsfallen alllför växlande för att en så kategoriskt avfattad regel, som den motionärerna föreslår, skall kunna införas. Inle minst av hänsyn lill hyresgästerna själva måsle regeln ges en tämligen allmänt hållen avfattning. Såsom framhålls i propositionen är flertalet hyresgäster förmodligen inle beredda all redan vid prövningstillfället ta ställning till om de vill flylta tillbaka till viss lägenhet i det ombyggda huset. Inte förrän ombyggnaden är avslutad kan hyresgästerna t. ex. få kännedom om de nya hyrornas storlek. Del är heller inle ovanligt att en planerad ombyggnad innebär att antalet lägenheter minskar, I en sådan siluation finns således inga praktiska möjligheter alt vid pröv-ningstillfället tillförsäkra samtliga hyresgäster en ovillkoriig återflyttnings-rätl. Med hänsyn härtill kan motionärernas förslag i vissa fall befaras motverka all en från bostadssocial synpunkt angelägen sanering av äldre fastigheter kommer lill slånd.

Utskottet ansluter sig till departementschefens bedömning att hyresgästernas nu ifrågavarande intressen i slällel bör beakias inom ramen för den biilighetsprövning som skall ske när genomgripande ombyggnad åberopas som gmnd för uppsägning av hyresavtalet. Vill i något fall hyresvärden inte medverka till att hyresgäst, som önskar flytta tillbaka, bereds möjlighet därtill, får hyresvärdens vägran vägas samman med andra omständigheter som är av betydelse vid billighetsprövningen, I enlighet med vad som anförs i propositionen bör i denna situation gälla, att hyresavtalet i allmänhet bör föriängas, om hyresvärdens vägran framstår som obefogad.

I specialmoliveringen till 45 och 46 §§ hyreslagen (prop. s. 495-497) har departementschefen utvecklat vissa synpunkter på hur man från prövningsorganens sida bör gå till väga vid den praktiska tillämpningen av förevarande

LU 1974:1 y 3

bestämmelse. Vad departementschefen i della hänseende uttalat föranleder ingen erinran från ulskoltels sida.

På grund av det ovan anförda avstyrker utskottet molionen 1974:1908 i ifrågavarande del.

B. Lägenheteris underhåll m. m.

I proposilionen läggs fram förslag som syftar lill all ge hyresgästerna ökat infiylande över de egna boendeförhållandena. Enligt departementschefens uttalanden i proposilionen skall förslagen i denna del ses som del första stegel mot ett mer omfattande hyresgästinflylande på bostadsområdet. De reformer som föreslås på hyreslagens område gäller den enskilda hyresgästens räll att vidta mindre ändringar i den egna lägenheten samt hans möjligheter all förmå hyresvärden all fullgöra sin reparalionsskyldighel med avseende på det löpande underhållet av lägenheten. Endast i sistnämnda del har molionsvis invändningar framförts mot förslagen.

Frågan om hyresvärdens underhållsplikt regleras i 15 § andra slyckel hyreslagen. Enligt delta stadgande skall hyresvärden med skäliga tidsmellan-mm ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer i lägenhetens bostadsdel med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Eftersätter hyresvärden den obligatoriska underhållsplikten har hyresgästen rätt till självhjälp, dvs. rätt att avhjälpa bristen på värdens bekostnad. Han är också berättigad lill hyresnedsätlning så länge brislen varar.

I propositionen föreslås att hyresgästerna skall få effektivare påtryckningsmedel än som för närvarande står lill buds, om hyresvärden åsidosätter periodiska lägenhetsreparationer. Departemenlschefen förordar alt hyresnämnd i sådana fall skall få möjlighet att på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden att ombesöria sedvanliga lägenhelsreparalioner enligt 15 § andra stycket hyreslagen. Vidare föreslås all sådant föreläggande - benämnt re-paralionsföreläggande - får förenas med vite saml alt i föreläggandet skall beslämmas viss lid inom vilken den avsedda åtgärden skall ha vidtagits. Propositionens förslag innebär också all den utsatta tiden får förtängas, om det föreligger särskilda skäl för detta och ansökan därom görs före ulgången av den löpande lidsfristen. De förordade bestämmelserna föreslås bli upptagna i ett nytt andra slycke i 16 § hyreslagen.

Ett reparationsföreläggande för hyresvärden all fullgöra sin reparationsskyldighet enligt 15 § andra styckei får inte omfatla andra åtgärder än sådana sedvanliga underhållsarbeten som avses i lagrummet. Enligt propositionens förslag bör hyresvärden inte heller kunna åläggas att reparera oftare än vad han är skyldig att göra enligt nyssnämnda lagrum. I anslutning härtill framhåller departemenlschefen att frågan om vilken intervall som bör gälla för olika ålgärder bör övertämnas ål rältslillämpningen. Förhandlingsuppgörelser mellan hyresmarknadens pariorganisationer kan enligt hans mening vän-

LU 1974:1 y                                                             4

tas få slorl inflytande på denna fråga. Proposilionen upptar följaktligen inget förslag till ändring av 15 § andra slyckel hyreslagen.

Departementschefens ställningstagande lill frågan om omloppstiden för reparationsarbetena kritiseras i motionen 1974:1908. För alt åsiadkomma en önskvärd precisering av del "skäliga tidsmellanrum", varom talas i 15 § andra siycket hyreslagen, föreslår motionärerna att reparationsinlervallen fastställs till högsl 8 år.

Utskottet delar departemenlschefens uppfattning att det inte är lämpligl alt i lagtexten generellt fastlägga en viss omloppstid för de periodiska lä-genhetsreparalionerna. Att etl reparalionsbehov kan inträda vid olika tidpunkter för skilda lägenheler och dessulom för skilda rum i en och samma lägenhet lorde vara ovedersägligt Sålunda lorde t. ex. hyresvärdens reparationsskyldighet inträda oftare om lägenheten är uthyrd till en barnfamilj än om den används av en ensamstående person. Utskottet ansluter sig därför lill departementschefens bedömning att frågan lämpligen bör överiämnas åt rättstillämpningen. Såsom framhålls i propositionen kan det också väntas all partsorganisationema på hyresmarknaden kommer all träffa överenskommelser om vissa normer för underhållsslandard och om lämpliga tidsintervaller mellan vanliga reparationsarbeten. Utan alt därmed avse att göra något eget ställningstagande vill utskottet i detta sammanhang peka på att vissa principer härvidlag utbildats inom de större allmännyttiga bostadsföretagen. 1 fråga om bostadslägenheter om 1-3 rum och kök, där slitaget normalt blir högre än i slörre bostadsvåningar, brukar det inom dessa förelag anses all en normal reparationsintervall för målning, tapetsering och takstrykning är 8-9 år.

Under hänvisning till vad sålunda anförts avslyrker utskottet motionen 1974:1908, såviu nu är i fråga.

De ekonomiska frågorna rörande reparationsarbeten tas upp i motionen 1974:1899. Motionären hemsläller alt riksdagen hos regeringen anhåller om alt sådana bestämmelser införs i hyreslagstiflningen att bostadskon-sumenlernas rätl lill reparationer tryggas. Motionären synes förorda att frågorna rörande reparations- och underhållsarbeten skall lösas efter det system med fonder för yttre och inre reparationer som tillämpas av bostadsrättsföreningar. En bestämmelse om obligalorisk fondbildning för reparationer bör enligt motionärens mening införas i hyreslagstiftningen, såvill avser flerfamiljshus,

Ulskollet vill beträffande della motions'förslag framhålla all hyreslagens reglering utgår från all ansvaret för lägenhetens underhåll åvilar hyresvärden, Ulskollet vill vidare peka på att propositionen upptar förslag lill åtgärder som just syftar lill att garantera hyresgästen etl tillfredsställande lägenhetsunderhåll och all säkerställa att hyresvärdens underhållsskyldighet effektueras på ett enklare och effektivare sätt än för närvarande. Hit hör i första hand den föreslagna ordningen med viiessanktionerade reparationsförelägganden. Utskottet vill samtidigt erinra om all förslaget på denna punkt

LU 1974:1 y 5

inle avser att rubba de räiligheler som en hyresgäsi redan nu har, när hyresvärden inte fullgör sin reparalionsskyldighel. Hyresgästen skall således enligt propositionens förslag kunna välja mellan att ansöka om reparationsföreläggande och all t ex, låta verkställa s, k, tvångsreparation på hyresvärdens bekostnad.

Det ankommer i första hand på civilutskottet alt göra en bedömning av motionsförslaget från faslighetsekonomisk synpunkt saml alt pröva de ekonomisk-politiska konsekvenserna förbosladskonsumenlerna. Lagutskottet erinrar härvid om att tanken på inrättande av fonder för yttre och inre fastighetsunderhåll även förs fram i folkpartiels partimotion 1974:1907 såsom en fråga som bör utredas närmare. Utskottet vill också erinra om att den av Hyresgästernas riksförbund lillsalla boinfiytandeulredningen ställt sig skeptisk till en lösning av denna typ. Enligt utskottets uppfattning synes det rimligl att man först avvaktar vilka praktiska effekter de i propositionen föreslagna åtgärderna kommer att få på lägenheternas underhållsstandard, innan man bestämmer sig för en ytteriigare utbyggnad av underhållsreglerna. Frågan synes likväl kunna bli föremål för yllertigare överväganden, t, ex, inom ramen för boendeulredningens fortsatta arbeie.

Från här anförda utgångspunkter avstyrker utskottet motionen 1974:1899,

C. Utdömande av vite

Enligt propositionens förslag skall hyresnämnd självmant la upp fråga om utdömande av vite som förelagts med slöd av de nya bestämmelserna om reparalionsföreläggande. En bestämmelse härom föreslås bli införd i 62 § andra stycket hyreslagen. Enligt förslagel bör vidare föreskrivas alt vite inte får dömas ut, om ändamålet har förfallil, saml att utdömt vite inte får förvandlas. Alt talan mot hyresnämnds beslul om uldömande av vite kan fullföljas genom besvär hos Svea hovrätt följer av 70 § i förslaget,

1 motionen 1974:1911 anförs all beslämmelsen om all hyresnämnd självmani skall ta upp frågan om uldömande av förelagt vite inle överensstämmer med vad som gäller belräffande viten i andra sammanhang. Eftersom del ligger i hyresgästens inlresse all viiet utdöms, om de med föreläggandel avsedda åtgärderna inte vidtas, bör också initiativet lill viiets uldömande komma från hyresgästen. Motionärerna föreslår därför att 62 § andra stycket hyreslagen ändras så att hyresnämnd skall kunna utdöma viie endasl på ansökan av den berörda hyresgästen.

Utskottet vill till en början peka på att del av specialmotiveringen till ifrågavarande lagrum framgår, alt del förhållandel all nämnden självmant kan la upp fråga om utdömande av försutlel viie självfallel inle innebär att nämnden skall vara skyldig att efterforska i vad mån hyresvärden har vidtagit de åtgärder som föreläggandet avser. Utskottet vill för sin del underslryka att avsikten inte är all nämnden aktivt skall bedriva någon form av uppföljningsverksamhet belräffande meddelade vitesförelägganden. Så-

LU 1974:1 y                                                             6

som departemenlschefen framhållit får man räkna med all hyresgästen normalt kommer all hålla nämnden underrättad om utvecklingen. Skulle emellertid nämnden på annat sätt få kännedom om all föreläggandel inte har iakttagits, anser utskottet i likhei med departemenlschefen att det finns ett praktiskt behov av att nämnden självmant kan ta upp frågan om viiets utdömande. Vitesförelägganden kan exempelvis ha meddelats samtidigt beträffande flera lägenheter i samma faslighet. Del kan sedermera inträffa att endast vissa av de berörda hyresgästerna tar konlakl med nämnden för all utverka att vitena utdöms. Även i andra fall kan det tänkas all nämnden i samband med senare handläggning av hyresnämndsärende får kännedom om att ett visst vitesföreläggande ej efterkommits. Del är främsl med tanke på dylika situationer som nämnden bör tillerkännas räll all kunna ingå i prövning av frågan om viiets uldömande ulan att vara formelll bunden av processuella initiativ från hyresgästens sida.

Utskottet vill vidare betona alt vid hyresnämnds handläggning av vitesärenden skall självfallet gälla de allmänna rättsprinciper som utbildats på ifrågavarande rättsområde. Utskottet vill härvid peka på att i propositionens förslag till lagtext har uttryckligen intagits den allmänna grundsatsen att vite ej skall utdömas, om dess ändamål finnes ha förfallil, när fråga uppkommer om viteshotets förverkligande. Om sålunda den ålagda prestationen vissertigen ej har fullgjorts men visar sig obehövlig, så att föreläggandet egentligen borde ha återkallats, skall vitet således ej utdömas. Delsamma gäller givetvis om hyresgästen underrättar hyresnämnden om all han inie vill alt vitet döms ut. Det kan i detla sammanhang tilläggas alt i enlighet med allmänna processrältsliga principer bör någol uldömande inte ske ulan all hyresvärden beretls tillfälle till förklaring, 1 samband med uldömandet slår det vidare nämnden fritt alt ånyo överväga föreläggandels riklighel ur både laglighets- och skälighelssynpunkt Därvid äger nämnden jämka vitesbeloppet, om särskill starka skäl härför kan åberopas, t. ex. om den brislande uppfyllelsen avser endast en mindre del av den ålagda prestationen eller om en serie upprepade vitesförelägganden lett till ell sammanlagt vitesbelopp av oskälig siortek. Frågan om vilka bedömningsnormer som skall gälla vid försenad prestation får överiämnas ål rättstillämpningen. Utskottet erinrar om alt del på denna punkt sedan gammalt tillämpas olika praxis hos förvaltningsdomstolarna, å ena sidan, och de allmänna domstolarna, å den andra (se rättsfallen RÅ 1922:73 och 1960:37 samt NJÄ 1906 s, 131, 1936 s. 637 och 1943 s. 588). Beträffande här berörda vitesförelägganden torde detta spörsmål inte komma alt få så stor aktualitet med hänsyn till bl. a. sladgandel om all den i föreläggandel utsatta liden kan föriängas, om det finns skäl för delta och ansökan därom görs före ulgången av den löpande tidsfrislen.

På grund av det anförda avstyrker utskottet molionen 1974:1911 i ifrågavarande del.

Beträffande hyresnämnds befattning med vitesförelägganden vill utskollel

LU 1974:1 y 7

avslulningsvis fäsla uppmärksamheten på en fråga rörande viten som förelagts med slöd av bosladssaneringslagen (1973:531), Sådana viten skall kunna utdömas av hyresnämnd på yrkande av den på vars ansökan viiel har förelagts, se 20 § förslagel lill lag om ändring i bosladssaneringslagen. 1 den allmänna motiveringen (prop, s, 447) har angetis all fråga om uldömande av viie, som utsatts i samband med förbud enligt 2 a § i nämnda förslag, bör kunna tas upp självmant lill prövning av hyresnämnden, Della ullalande överenssiämmer således ej med den föreslagna lagtexten. Till förebyggande av eventuella missförstånd på denna punkt vill utskottet här framhålla all den i lagtexten och i den därtill hörande specialmotiveringen angivna processordningen givelvis skall gälla,

D. Fullföljdsbestämmelsema m. m.

I propositionen anför departementschefen att förevarande lagstiftningsärende samordnats med del i proposilionen 1974:151 framlagda förslaget om inrättande av en bostadsdomslol den 1 juli 1975 såsom ny överinslans över hyresnämnderna. Förevarande lagförslag utgår från fullföljdsbestämmelsema i hyreslagen, nämndlagen och bostadssaneringslagen i deras nuvarande lydelse, medan förslagen enligt propositionen 1974:151 utgår från bestämmelsernas lydelse enligt förevarande förslag.

Departementschefen erinrar vidare om all det enligt förevarande förslag läggs en del helt nya uppgifter på hyresnämnderna, nämligen alt meddela reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket, att döma ut vite som förenats med sådant föreläggande (62 § andra slyckel) och att döma ut skadestånd i fall som avses i 24a§.

Part som är missnöjd med nämndens beslut i dessa fall bör självfallet kunna få frågan överprövad, framhåller departemenlschefen. När bostadsdomstolen har inrättats den 1 juli 1975 är det enligt hans mening nalurtigt alt avgörandena överprövas där. Nu ifrågavarande reformer på hy-resrällens område föreslås emellertid träda i krafl redan den 1 januari 1975. Under en övergångstid, innan bostadsdomslolen trätt i verksamhet, bör därför enligi departemenlschefens mening överprövningen av hyresnämnds avgöranden i de frågor det här gäller kunna läggas på fastighetsdomstolarna och hovrätterna. När därefter bostadsdomslolen börjar sin verksamhel, får de övertämna eventuellt anhängiga mål lill bosladsdomslolens prövning.

I molionen 1974:1902 hemställs att riksdagen med avslag på de provisoriska ändringarna i 70-73 §§ hyreslagen beslutar alt övriga ändringar i nämnda lag saml i bostadssaneringslagen skall träda i kraft den I juli 1975. I motiveringen för yrkandet anför motionärerna att för all osäkerhel inle skall uppkomma bör de maleriella ändringarna i hyreslagstiftningen till tidpunkten samordnas med de processuella. Därför bör enligt motionärernas mening någon provisorisk lagstiftning i enlighet med propositionens förslag inte antas i avvaklan på de nya fullföljdsregler som skall gälla fr. o.m. 1 juli 1975.

LU 1974:1 y                                                             8

Utskottet vill först peka på att molionsförslaget bör ses mot bakgrund av de yrkanden som framförs i den med anledning av propositionen 1974:151 väckta motionen 1974:1927 av fru Kristensson m. fl. (m), I sislnämnda motion hemställs att riksdagen dels avslår propositionen 1974:151, såviti avser inrättande av bostadsdomslol, dels hos Kungl, Maj:l anhåller om förslag lill 1975 års vårriksdag om att inslansordningen vid fullföljd av avgöranden från hyresnämnd skall utgöras av fastighetsdomstol och hovrätt

Enligt utskottets mening är del inle försvarbart att i ett lagstiftningsärende anta nya materiella bestämmelser och samtidigt lämna frågan om vad som skall gälla i processuellt hänseende öppen. Denna bedömning anser utskollel vara giltig, oavsett om de materiella bestämmelsernas ikraflträdande skjutits på framtiden. Förevarande förslag innebär för övrigl att överprövningen av hyresnämnds avgöranden i de frågor som det här gäller lills vidare läggs på de allmänna domslolarna i enlighet med vad som tidigare gällt på hyreslagstiftningens område. Vid sådant förhållande synes frågan om inrällande av bosladsdomslolen ej böra tillmätas någon avgörande belydelse såviit avser ställningstagandet lill de föreslagna processrältsliga bestämmelserna.

På grund av del anförda avslyrker ulskollet molionen 1974:1902, såvitt nu är i fråga.

E. Utredning om partsförhållanden på bostadsmarknaden

I motionen 1974:1902 hemställs att riksdagen hos Kungl. Maj:i anhåller om utredning angående partsförhållanden på bostadsmarknaden. I motiveringen anförs bl. a. att partsförhållandena på bostadsmarknaden efter ett genomförande av propositionens förslag kommer all skilja sig helt från annan civillagstiftning. Motionärerna pekar i detla sammanhang särskilt på förslagen om rätl för hyresgästen att säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid, att utverka reparalionsföreläggande saml all utan värdens samtycke vidta ändringar i lägenheten eller dess inredning. Genom dessa förslag har hyresgästens ställning som avtalspart stärkts väsentligt, samtidigt som hyresvärdens ställning undergått en motsvarande försvagning. För alt skapa stärkt rättssäkerhet för såväl hyresgäster som hyresvärdar vore det enligt motionärernas mening värdefullt med en statlig utredning kring dessa partsförhållanden.

Utskottet vill till en början erinra om all ulvecklingen i vårt land gått i riktning mot ett vidgat inflytande för medborgarna på skilda områden av samhällslivet. En sådan utvecklingslinje märks t ex. inom arbetslivet där genom de senaste årens reformer de anställda tillerkänts etl väsentligt ökat inflytande över förhållandena på sina arbetsplatser. Motsvarande tendens gör sig gällande inom t. ex. undervisningsväsendet och konsumentpolitiken. På hyresrättens område präglas emellertid lagstiftningen fortfarande av det traditionella synsättet att bestämmanderätten över bostadsförhållandena är förbehållen dem som äger bosladsfastigheterna. Från hyres-

LU 1974:1 y                                                             9

gästernas organisationer har under senare år framförts krav på alt hyresgästerna måste få ett reellt inflytande på sina bostadsförhållanden. Dessa krav på ökad boendedemokrali får enligi utskottets uppfallning anses berättigade mot bakgrund av bostadens grundläggande betydelse som livsmiljö för individer och familjer. Utskollel delar därför deparlemenlschefens uppfattning att den demokratisering som redan skett på flera andra områden av samhällslivet nu måste få slå igenom även på bostadsområdet.

Demokratiseringssträvanden av detta slag måste alltid innebära att den ena parten får avstå från vissa av sina rättigheter lill förmån för den andra parten. Utskottet vill här erinra om att hyreslagen har karaktären av en social skyddslagstiftning lill hyresgästens förmån. De ändringar, som nu föreslås i denna lag, utgör ett ytteriigare led i lagstiftarens strävan aU söka Slärka den socialt svagare parlens ställning och tillgodose hans speciella behov av skydd. Detta innebär i och för sig ingenting nytt i civilrättsliga sammanhang. En liknande målsättning har exempelvis i hög grad präglat de senaste årens lagstiftningsarbete inom familjerätten, arbetsrätten och den civilrättsliga konsumentskyddslagsliftningen.

Genom förevarande proposition tas ett första steg i riktning mot att öka hyresgästernas rällsliga och praktiska möjligheter att själva bestämma över sin lägenhet och bostadens närmaste omgivning. Utskottet hälsar delta med tillfredsställelse. Såsom framhålls i proposilionen måste med hänsyn till framför allt de ekonomiska ansvarsförhållandena frågan om att utveckla mer definitiva former för en vidgad boendedemokrali lösas på längre sikt. Departementschefen understryker i della sammanhang att det är angeläget alt man går fram stegvis så all beslut om förändringar i de rättsliga förhållandena mellan hyresgäster och fastighetsägare kan grundas på säkra erfarenheter. Frågan om etl ökat hyresgästinflylande kommer också all ges en hög prioritet i boende- och bosiadsfinansieringsulredningarnas fortsatta arbete.

Med hänsyn lill det anförda anser utskottet all det inle är påkallal all begära en sådan ulredning som föreslås av motionärerna. Utskollel avslyrker därför molionen 1974:1902, såvitt nu är i fråga.

F.  Övriga frågor

Såsom framgår av den föregående framställningen har utskollel vid sin behandling av i proposilionen framlagda förslag lill ändringar i hyreslagstiftningen främsl tagit upp sådana frågor som aktualiserats genom motioner. I den mån de föreslagna lagändringarna inte behandlats i del föregående tillstyrker utskollel desamma. Avslutningsvis tar utskollel upp två andra frågor som berörs av propositionen.

I specialmoliveringen till 45 och 46 §§ hyreslagen diskuierar departementschefen de s. k, rivningsklausulernas belydelse i besitlningsskyddshänseende (prop, s, 499 f), Han pekar därvid på all någon enhellig rätlstillämpning

LU 1974:1 y                                                            10

inte har utbildats på denna punkt och alt det hos de tillämpande myndigheterna förekommer räll slora olikheter vid bedömningen av frågan vilken verkan som en rivningsklausul bör tillerkännas, Departemenlschefen framhåller som sin mening all en rivningsklausul bör tillmätas betydelse i långl mindre utsträckning än vad hittills vanligtvis varit fallet. Han anser därför att rättstillämpningen i fortsättningen bör bli mer restriktiv när det gäller att låta rivningsklausuler fälla avgörandel lill hyresvärdens förmån. Några ullryckliga lagändringar på denna punkl föreslås dock inte.

Utskottet kan hell ansluta sig lill departementschefens uppfattning i denna fråga och vill för sin del yttertigare understryka vikten av all rivningsklausuler inte slentrianmässigt tillåls bryta hyresgästernas besittningsskydd. Utskottet ansluter sig också till de närmare riktlinjer för bedömningen av rivningsklausulernas besitlningsskyddsbrytande verkan som departementschefen utvecklar i proposilionen.

Utskottet vill lill sist någol beröra den föreslagna hyreslagstiftningens tillämplighet på sådan lägenhet som avses i 51 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken. I proposilionen föreslås inga undantag belräffande sådana bosladsupplåtelser i kooperativ form, som avses i nyssnämnda lagrum. Frågan berörs dock ej närmare i propositionen. Inte heller enligt uiskoilets uppfattning synes del motiverat alt här införa undanlagsbestämmelser för denna speciella grupp av lägenheter.

På två punkter synes emellertid viss tveksamhei kunna uppstå rörande de föreslagna lagändringarnas närmare innebörd, såvitt avser ifrågavarande kooperativa företag (i fortsättningen kallade bostadsföreningar). Med anledning härav får utskottet anföra följande.

För det första kan fråga uppkomma huruvida reparalionsföreläggande enligt 16 § andra siycket i förslaget kan riktas mol bostadsförening. Delta spörsmål får enligt utskottets mening bedömas på följande sätt Om länsstyrelse med slöd av ovannämnda övergångsbestämmelse medgeli föreningen undanlag från 15 § andra siycket hyreslagen kan uppenbariigen reparationsföreläggande inte meddelas såvitt avser sådana lägenhetsreparationer som omfattas av detla stadgande, Däremol föreligger förulsäliningar för all meddela reparalionsföreläggande i andra fall än då fråga är om ålgärd enligt 15 § andra styckei hyreslagen, nämligen i sådana fall som anges i 16 § första styckei punkterna I och 3 i förslaget. Sistnämnda beslämmelser avser det fall alt hyreslägenhet skadas under hyrestiden ulan alt hyresgästen är ansvarig för skadan eller all hinder eller men i nylijanderälten uppslår på annat säll ulan hyresgästens vållande och ulan alt fråga är om del löpande lägenhetsunderhållet enligt 15 § andra stycket. Det kan t. ex. vara fråga om en sönderslagen fönsterruta i lägenheten elierom en söndrig tvättmaskin i en gemensam ivällsluga i huset

För del andra kan del diskuteras vad som blir följden av att 24 a § i förslagel görs tillämplig på dessa bostadsföreningar. Enligt denna paragraf har hyresgästen räll alt på egen bekoslnad utföra målning, tapetsering och

LU 1974:1 y                                                            11

därmed jämförtig åtgärd i sin lägenhet Sådana förbättringsarbeten får enligt förslaget vidtas ulan hyresvärdens samtycke och kan i princip aldrig medföra skyldighet för hyresgästen all åierslälla lägenheten i lidigare skick, än mindre kan de innefatta ett åsidosättande av hans plikt att vårda lägenheten. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden dock räu till ersäuning för skadan. Skulle det t. ex., när hyresgästen flyttar, visa sig att de ålgärder han vidtagit i fråga om lägenheten inte fyller anspråken på fackmannamässigt utförande och all lägenhetens bruksvärde till följd därav minskal, bör hyresvärden enligt vad som anförs i propositionen ha räll till ersättning för den skada han därigenom åsamkats.

Ovannämnda skadeståndsregel skall - när hyresgästen utfört målning, tapetsering eller därmed jämförtig ålgärd i sin lägenhel - gälla i slällel för den allmänna beslämmelsen i 24 § första styckei hyreslagen om skyldighet för hyresgäsi alt ersätta all skada som har uppkommit genom hans vållande. Prövningen av skadeståndsfrågan föreslås ankomma på hyresnämnd, eftersom prövningen måste innefatta en bedömning av om lägenhetens bruksvärde minskal lill följd av hyresgäslens reparalionsålgärder.

Belräffande bostadsförening gäller andra principer rörande underhåll av lägenhel än vad som är fallei i hyresförhållanden i allmänhet Medlem i bostadsförening är vanligtvis enligt föreskrift i föreningens stadgar skyldig att på egen bekoslnad hålla lägenheten i gott skick. Innebörden av medlems underhållsskyldighet är att han skall dels vidta de reparationer som behövs, dels svara för kostnaderna för åigärden. Han är sålunda skyldig all på egen bekostnad ombesörja tapetsering, målning och andra reparationer så att lägenheten hålls i gott skick. För alt underiätta finansieringen av nödvändiga reparationer har flertalet bostadsföreningar i sina sladgar särskild föreskrift om regelbundna avsällningar lill fond för reparationer som åvilar medlemmarna, ibland kallad inre reparationsfond. Medlem dir för att bekosta inre underhåll, tillgodogöra sig på lägenheten belöpande del av fonden. För varje andelsrätt brukar särskild avräkning föras över avsällningar lill och uttag ur fonden, vilka avser andelsrällen. Eventuellt överskott på fonden brukar balanseras eller fonderas på sätt föreningsstämman beslutar.

Befinns i samband med medlems avflyiining av honom ombesörjda reparationer inte vara fackmässigt utförda, är del vanligl att föreningen debiterar medlemmen kosinaden för ny reparation, 1 första hand debiteras givetvis medlemmens reparationskonto hos föreningen. Vid ett genomförande av propositionens förslag uppkommer emellertid frågan, huruvida föreningens eventuella anspråk på ersättning från medlemmen bör falla under hyresnämnds prövning.

Enligt utskottets mening synes del inle föreligga någol avgörande skäl för att undanta dylika ersättningsanspråk från paragrafens tillämpningsområde. Även medlem i bostadsförening bör enligt utskoiieis uppfallning komma i åtnjutande av de rättigheter som här tillerkänns bostadshyresgäst. Givelvis är sladgandel dock tillämpligt endasl på sådana fall där krav på be-

LU 1974:1 y                                                             12

talning riktas mot medlemmen från föreningens sida. De speciella problem som förevarande paragraf i övrigl kan ge upphov lill såvill avser bosladsfö-reningar, finner ulskoilel böra kunna övertämnas ål rättstillämpningen.

Stockholm den 21 november 1974

På lagutskottets vägnar IVAN SVÄNSTRÖM

Närvarande: herrar Svanslröm (c). Hammarberg (s), Lidgard (m)'. Sundelin (s)*, Börjesson i Falköping (c), Andersson i Södertälje (s), Winberg (m)*, Olsson i Sundsvall (c). Israelsson (vpk)*, fru Fredgardh (c), fru Tilländer (c), herr Gusiafsson i Slockholm (s), fru Hjalmarsson (s), fru Johansson i Hovmanlorp (s), herr Henmark (fp) och fru Jacobsson (m)'*.

Ej närvarande vid behandlingen av punkl E ovan. Endasl närvarande vid behandlingen av punkt E ovan. * Ej närvarande vid yurandels jusiering.

Avvikande meningar

1. beträffande återflyttningsrätt efter ombyggnad

av herr Israelsson (vpk) som anser all del avsnilt i utskottets yttrande som börjar på s. 2 med "Enligt utskottets" och slutar på s. 3 med "ifrågavarande del" bort ha följande lydelse:

Utskottet erinrar om att ombyggnader av hyresfastigheter i allmänhet får till resultat all de nya hyrorna blir så höga, all det är hell orealistiskt för de förutvarande hyresgästerna att länka sig att flytta tillbaka till huset efter ombyggnaden. Åtminstone är detla del vanliga förhållandel i storstadsområdena. Vänsterpartiet kommunisterna har i förevarande motion framfört en rad förslag som bl. a, syftar till att sänka det allmänna hyresläget till en för vanliga löntagare rimlig nivå, I nämnda motion framställs också konkreta förslag till ändringar i bostadssaneringslagen, vilka skulle ge hyresgästerna bestämmanderätt i samband med saneringar av bostadsfastigheter. Hyresgästerna skulle enligt dessa förslag få medbestämmanderätt redan på planeringsstadiet vid utformning och förändring av bostadsmiljön och på så säll få etl reellt inflytande över sitt eget boende. Förevarande motionsyrkande ligger helt i linje med nu nämnda förslag och avser alt tillskapa ett reellt besittningsskydd för hyresgästerna i ombyggnadsfallen. Uiskottei instämmer! motionärernas kritik av den i proposilionen föreslagna beslämmelsen om ålerflytlningsrätl och tillstyrker bifall till motionens förslag lill ändring av paragrafen.

LU 1974:1 y                                                            13

2. belräffande lägenhetens underhåll

av herr Israelsson (vpk) som anser alt det avsnilt i utskottets yttrande som börjar på s. 4 med "Utskottet delar" och slutar på samma sida med "i fråga" bort ha följande lydelse:

Utskottet vill peka på alt det råder ett utbrett missnöje bland hyresgästerna över del sätt varpå del löpande lägenhelsunderhållet nonchaleras av många fastighetsägare. Det eftersatta lägenhetsunderhållet är bl. a, en följd av all hyreslagen inte lämnar några närmare anvisningar om vad som menas med "skäliga tidsmellanrum" i 15 § andra styckei. Om man på sätt motionärerna förordar skulle slå fast en fix högsta lidsgräns skulle det i många fall bli möjligt alt effektuera hyresvärdens reparalionsskyldighel där delta i dag inte låter sig göras. Utskottet tillstyrker därför motionen 1974:1908, såvill nu är i fråga.

3. beträffande utdömande av vite

av herrar Lidgard (m) och Winberg (m) som anser att det avsnitt i utskottets yttrande som börjar på s. 5 med "Utskottet vill" och slutar på s. 6 med "ifrågavarande del" bort ha följande lydelse:

Utskottet vill erinra om att meddelande av vitesföreläggande jämlikt 16 § andra stycket hyreslagen enligt propositionens förslag förutsätter att ansökan försl görs av hyresgästen. På motsvarande sätt bör enligi utskottets mening även uldömande av vitet förutsätta visst initiativ från hyresgästens sida. Ätt särskild ansökan bör krävas även i delta fall överensstämmer med vad som gäller om handläggning av vitesärenden på andra rättsområden, Utskollel vill här särskill peka på all denna ordning följls i propositionens förslag, såvill gäller uldömande av vite som meddelals med stöd av bosladssaneringslagen. Utskottet anser del också vara ett rätlssäkerhetsinlresse alt uldömande av vite enligt 16 § andra styckei hyreslagen inte skall vara beroende av vad som slumpartat råkar komma till hyresnämndens kännedom under hand. Detta strider mol grundsatsen om att lika fall skall behandlas lika. Även omtanken om den enskilde hyresgäslens handlingsfrihet och möjlighet att påverka skeendet anser utskottet böra leda lill att man i dessa fall måsle kräva en viljeyttring från hyresgäslens sida för all frågan om viiets utdömande skall las upp till prövning. Belräffande hyresnämndens handläggning i övrigt av ifrågavarande vitesärenden vill utskollel betona, att allmänna regler som gäller om viiesinsliiuiet givetvis är direkt tillämpliga.

Med hänsyn till det anförda tillstyrker utskottet motionen 1974:1911, såvitt nu är i fråga.

4. belräffande fullföljdsbestämmclser m. m.

av herrar Lidgard (m) och Winberg (m) som anser alt det avsnilt av utskottets yltrande som överst på s. 8 börjar med "Utskottet vill" och slutar med "i fråga" bort ha följande lydelse:

LU 1974:1 y                                                            14

Utskottet delar motionärernas uppfattning att så länge statsmakterna ej lagil ställning till frågan om vilken processordning som för framliden skall gälla vid överprövning av hyresnämnds avgöranden bör några nyheter inle införas på det berörda rällsområdet Motionärernas uppfattning återspeglar enligi utskottets mening en grundläggande rällssäkerhelsprincip. Ulskoilel erinrar i della sammanhang om alt i tre av riksdagen ännu icke behandlade motioner, nämligen 1974:1925 av herr Hermansson m. fl, (vpk), 1974:1927 av fru Krislensson m, n,(m)och 1974:1928 av herrar Nordin (c) och Fiskesjö (c), har avslag yrkats på proposilionen 1974:151 med förslag till lag om bostadsdomslol m, m, 1 de båda sislnämnda motionerna framställs dessutom yrkanden om skyndsamt förslag lill ny inslansordning. Utskottet erinrar vidare om all samordning skett mellan förevarande proposition och propositionen 1974:151 på sådant sätt att sistnämnda proposition måste behandlas vid en senare tidpunkt av riksdagen. Med hänsyn till nu anförda omständigheter tillstyrker utskottet motionen 1974:1902, såviu nu är i fråga,

5. beträffande parisförhållanden på bostadsmarknaden

av herr Winberg (m) och fm Jacobsson (m) som anser att det avsnitt av utskottets yttrande som börjar nederst på s. 8 med "Utskottet vill" och sluiar på s, 9 med "i fråga" bort ha följande lydelse:

1 proposilionen läggs fram flera förslag som innebär en förstärkning av hyresgästernas förhandlingsposition. 1 motionen pekas särskilt på förslagen om rätt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid, au utverka reparationsföreläggande samt att utan värdens samtycke vidta ändringar i lägenheten eller dess inredning, Utskollel vill här peka på all nu nämnda förslag enhälligl tillstyrks av utskollel. Del bör emellertid erinras om alt departementschefen i propositionen framhållit att de föreslagna ändringarna i hyreslagstiftningen innebär viktiga nyheter av principiell natur. Mot denna bakgrund har han ansett det naturiigt att vis.sa av de föreslagna reformerna får karaktären av en försöksverksamhet med begränsai gillig-heisområde. Utskottet vill i anslutning härtill fästa uppmärksamheten på au även om de föreslagna hyresräitsliga reformerna kan synas väsentliga, ger de också upphov till vissa problem. Några sådana tas upp i motionen 1974:1902, Motionärerna pekar t ex. på det otillfredsställande i alt uppgiften att vara företrädare för eit ökat kollektivt hyresgästinflytande förbehålls den organiserade hyresgäströrelsen. En annan liknande fråga som aktualiseras av motionärerna gäller förändringarna i de rättsliga relationerna mellan parterna i hyresförhållanden. Om man kraftigt stärker den ena konlraheniens ställning i ett dylikt ömsesidigt förpliktande avtal, uppstår naturiigt nog komplicerade gränsdragningsproblem med avseende på parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. Det ligger i båda parters inlresse all man kan överblicka de civilrältsliga konsekvenserna av t ex, ensidigt verkande inskränkningar i parternas avtalsfrihet på en viss punkt. Utskottet ansluter

LU 1974:1 y                                                            15

sig lill motionärernas bedömning alt det från rättssäkerhetssynpunkt vore värdefullt om en statlig ulredning rörande dessa problem kunde bidra till all de civilrällsliga frågor som aktualiseras av förändringarna i parternas förhandlingsposiiioner fick en bättre belysning än f n, Ulskotiel tillstyrker därför motionen 1974:1902, såviit nu är i fråga.

GOTAB   74 8350   Stockholm