JUU10Y

Yttrande 1997/98:JUU10Y

Justitieutskottets yttrande 1997/98:JuU10y

Förvaltning av statens fastigheter, m.m.

1997/98

JuU10y

Till finansutskottet

Inledning

Finansutskottet har den 2 april 1998 beslutat att bereda bl.a. justitieutskottet tillfälle att yttra sig över regeringens proposition 1997/98:137 Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. jämte motioner som väckts med anledning av propositionen i de delar som berör utskottets beredningsområde.

Med anledning av propositionen har det väckts fem motioner, 1997/98: Fi12–16.

Ärendet föranleder följande yttrande från justitieutskottet.

Utskottet

Bakgrund

I propositionen gör regeringen bl.a. bedömningen att nuvarande riktlinjer för den statliga fastighetsförvaltningen och lokalförsörjningen skall ligga fast. Regeringen redovisar vidare sina överväganden när det gäller statens ägande av s.k. ändamålsfastigheter och hyressättning av ändamålslokaler. Regeringens bedömning är att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres- och kontraktsmodell som Utredningen om utvärdering av Byggnadsstyrelsens ombildning m.m. föreslagit i delbetänkandet Statens ändamålsfastigheter Princip för förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187). Regeringen betonar dock att det är viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster och anför att detta är särskilt viktigt när det gäller ändamålslokaler.

Den fråga i propositionen som i första hand berör justitieutskottet rör just
hyresvillkoren för ändamålsfastigheter. Utskottet begränsar sitt yttrande till
den frågan.
Enligt propositionen är en ändamålsfastighet en fastighet där statlig verk-
samhet bedrivs i specialanpassade lokaler där alternativen för såväl hyres-
värd som hyresgäst är begränsade. Dit hör t.ex. kriminalvårdsanstalter anför
regeringen.
Enligt den nyssnämnda utredningen, som gör en mer utförlig definition,
avses med en ändamålsfastighet en byggnad som helt saknar eller har en
mycket liten alternativ användning och som har skräddarsytts för sitt ända-	1

mål. Vissa ändamålsfastigheter är så specialanpassade till unika hyresgästbe-	1997/98:JuU10y
hov att hyresvärden sannolikt aldrig kan finna en alternativ användning som
på ett rimligt sätt kan förränta det i fastigheten nedlagda kapitalet. Ett ömse-
sidigt starkt beroende föreligger alltså mellan hyresvärd och hyresgäst.
För den statliga lokalförvaltningen gäller bl.a. att fastighetsförvaltningen
skall skiljas från brukande av lokaler och mark och att fastighetsförvaltning-
en skall bedrivas med ett så långt möjligt marknadsmässigt avkastningskrav
(prop. 1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8). En konsekvens härav är att ändamåls-
fastigheterna hyrs ut till den myndighet som använder dem och att myndig-
heten betalar marknadsmässig hyra.
När det gäller ändamålsfastigheterna har den marknadsmässiga hyressätt-
ningen i olika sammanhang kritiserats. För att komma till rätta med kritiken
föreslog utredningen en ny hyressättnings- och kontraktsmodell. Denna
innebär bl.a. långa kontraktstider och ett avkastningskrav på det i fastigheten
bundna kapitalet som har den femåriga statsobligationsräntan som utgångs-
punkt. Hyresgästen skall samtidigt vara skyldig att kompensera fastighetsä-
garen om han lämnar fastigheten innan hela investeringen är betald. Hyran
utformas som en komponenthyra där hyran för kapitalkostnad, ombyggnat-
ioner, drift och underhåll skiljs åt. Hyresgästen skall vidare ha full insyn i
upphandlingsprocesser och liknande.
Regeringen anför att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter skall
bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten skall gene-
rera avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till riskta-
gande, utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar
för jämförbara lokaler. Kundnyttan får alltså inte drivas dithän att det i fas-
tigheten investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning. Avkast-
ningskraven skall därför bestämmas utifrån affärsmässiga principer med
beaktande av risktagandet. Regeringen gör vidare (s. 8) vissa uttalanden om
hyressättningen för nyinvesteringar som ligger i linje med utredningens
förslag. Regeringen betonar dock vikten av att parterna får förhandla fritt i
varje enskilt fall om t.ex. uppläggningen av hyresavtalet. Regeringens slut-
sats blir, som tidigare framgått, att utredningens modell för hyressättning bör
avvisas.
Häremot står krav i motionerna Fi12 yrkande 3 (fp), Fi13 yrkande 1 (m),
Fi14 yrkande 3 (m, fp, c, v, mp, kd), Fi15 yrkande 1 (v) och Fi16 yrkande 1
(mp) på att hyressättningen för ändamålsfastigheter skall ske enligt utred-
ningens modell.
Överväganden
Inledningsvis vill utskottet slå fast att såväl häkten som kriminalvårdsanstal-
ter som regel uppfyller de kriterier som ovan angetts för ändamålsfastigheter.
Under år 1997 betalade Kriminalvårdsstyrelsen sammanlagt 535 995 000 kr i
hyra för sådana fastigheter. Beloppet motsvarade 15 % av driftskostnaden
för kriminalvårdsanstalterna och 20 % av driftskostnaden för häktena. Det
måste också framhållas att den alternativa användningen när det gäller kri-
minalvårdens fastigheter i praktiken är näst intill obefintlig. Det är helt enkelt
inte möjligt att tänka sig en alternativ användning av t.ex. säkerhetsavdel-	4

ningen på Kumlaanstalten. Omfattningen av verksamheten vid häkten och	1997/98:JuU10y
kriminalvårdsanstalter kan inte heller styras av hyresgästen utan beror på
beslut i domstolarna som i sin tur är avhängiga den straff- och processrätts-
liga regleringen.
Sammantaget innebär det nu sagda att den risk som är förknippad med ut-
hyrning av häkten och anstalter rimligen måste bedömas som obetydlig. Med
tanke på att det sällan finns någon alternativ hyresgäst är det också svårt att
bedöma vilken hyra som motsvarar hyran för jämförbara lokaler. Man kan
alltså inte påräkna någon press uppåt på hyrorna som beror på efterfrågan
från andra intressenter. Man kunde snarare förvänta sig att ändamålsfastig-
heterna i ett marknadsanpassat system skulle uppvisa en lägre avkastning just
på grund av svårigheten att hitta alternativa hyresgäster.
Sett i detta perspektiv är det möjligt att avståndet mellan utredningens och
regeringens respektive ståndpunkter inte är särskilt stort. Utskottet anser
emellertid att det är angeläget att det uttryckligen slås fast att avkastnings-
kravet för ändamålsfastigheter inte kan sättas lika högt som för det statliga
fastighetsbeståndet i övrigt. Utskottet vill dock betona att det inte kan bli
fråga om att återgå till ett system med anslagsfinansierade lokaler; ett hyres-
sättningssystem måste naturligtvis uppmuntra ett effektivt lokalutnyttjande.
Utskottet vill mot den här anförda bakgrunden förorda att en ny hyressätt-
ningsmodell konstrueras för ändamålsfastigheterna med huvudsaklig ut-
gångspunkt i utredningens förslag. Samtidigt vill utskottet, i enlighet med
vad regeringen anför, understryka vikten av att största möjliga utrymme
lämnas för parterna att förhandla fritt i alla frågor som rör drift och under-
håll, m.m.
Vad justitieutskottet anfört med anledning av propositionen och motioner-
na bör finansutskottet föreslå riksdagen att ge regeringen till känna.
Stockholm den 28 april 1998
På justitieutskottets vägnar

Gun Hellsvik

I beslutet har deltagit: Gun Hellsvik (m), Lars-Erik Lövdén (s), Göran Magnusson (s), Sigrid Bolkéus (s), Göthe Knutson (m), Märta Johansson (s), Ingbritt Irhammar (c), Ann-Marie Fagerström (s), Alice Åström (v), Maud Ekendahl (m), Kia Andreasson (mp), Rolf Åbjörnsson (kd), Helena Frisk (s), Jeppe Johnsson (m) och Cinnika Beiming (s).

4

Innehållsförteckning	1997/98:JuU10y
Till finansutskottet ..........................................................................................	1
Inledning ....................................................................................................	1
Utskottet.....................................................................................................	1
Bakgrund...............................................................................................	1
Överväganden .......................................................................................	2

Elanders Gotab, Stockholm 1998

4