om ändring av reglerna för beräkning av låneunderlag i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus

Proposition 1975/76:30

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1975/76:30

Regeringens proposition 1975/76:30

om ändring av reglerna för beräkning av låneunderlag I fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus;

beslutad den 23 oktober 1975

Regenngen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar

G. E. STRÄNG

INGVAR CARLSSON

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att den särskilda begränsningen av låneunderlaget vid nybyggnad av småhus upphävs. Förslaget innebär att låneunderiaget för småhus i nybyggnadsfall kommer att överensstämma med pantvärdet. Effekten av förslaget är att räntebidrag kan utgå för hela det upplånade kapital som belöper på pantvärdet. Härigenom sänks kapitalkostnaderna för nybyggda statligt belånade småhus. Sänkningen blir störst för småhus som upplåts med hyres- eller bostadsrätt. För dessa hus sänks nämligen räntekostnaderna för det kapital som belöper på skillnaden mellan pantvärde och låneunderlag från drygt 9 - i nuvarande ränteläge - till 3,9 %. Möjligheterna att upplåta småhus med hyres- och bostadsrätt förbättras härigenom. Den föreslagna ordningen medför vidare att lånehanteringen och reglerna om fördjupning av bostadslån förenklas.

1 Riksdagen 1975/76. / saml. Nr .iO

Prop. 1975/76:30

Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET     PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1975-10-23

Närvarande: statsråden Sträng, ordförande, och Andersson, Aspling, Lundkvist, Geijer, Bengtsson, Noriing, Lidbom, Carisson, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén

Ftiredragande: statsrådet Carlsson

Proposition om ändring av reglerna för beräkning av låneunderlag i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus

Inledning

Enligt av Kungl. Maj:t genom beslut den 20 december 1974 utfärdade särskilda bestämmelser till 24 och 32 !;!; bostadsflnansieringsförordningen (1974:946) är låneunderiaget för byggnad maximerat till 85 000 kr. för enfamiljshus eller lägenhet i tvåfamiljshus. Bestämmelser som innebär maximering av pantvärdet flnns i 17§ nämnda förordning. De nu berörda bestämmelserna bygger på de av 1967 års flksdag (prop. 1967:100,CU 1967:100, rskr 1967:265) antagna grunderna för maximering av låneunderlag och pantvärde.

Med anledning av motioner till 1974 års riksdag hemställde riksdagen, med bifall till en reservation till civilutskottets betänkande (CU 1974:36, rskr 1974:372), hos Kungl. Maj:t om förslag till följande års riksdag om att låneunderiaget skulle motsvara pantvärdet, beräknat efler nuvarande principer. Vidare har bostadsstyrelsen i olika sammanhang föreslagit ändring av lånereglerna i syfle att undanröja eller begränsa vissa negativa effekter av nuvarande maximering av låneunderiaget för småhus.

Gällande bestämmelser

Bestämmelser om låneunderiag och pantvärde finns i 24 S resp. 32 i; bostadsfinansieringsförordningen samt i regeringens nyssnämnda särskilda bestämmelser och bostadsstyrelsens anvisningar till nämnda paragrafer.

Vid nybyggnad i allmänhet motsvarar låneunderlaget i huvudsak summan av belopp för tomt- och grundberedningskostnader och byggnadskostnader. Belopp för byggnadskostnader räknas om med orts- och tidskoefficienter. Även vissa andra kostnader kan räknas in i låneunderlaget.

Prop. 1975/76:30                                                      3

Vid beräkning av låneunderiaget för nybyggnad av enfamiljshus eller lägenhet i tvåfamiljshus lår dock beträffande byggnadskostnader räknas in endast belopp som inte överstiger 85 000 kr. före omräkning med koefficienter. Kostnader därutöver får ingå i låneunderiaget endast om de avser extra värmeisolering och annan åtgärd som minskar uppvärmningskostnaderna.

Vid nybyggnad i allmänhet motsvarar pantvärdet i huvudsak summan av låneunderiag och vissa särskilt angivna tillägg. I fråga om enfamiljshus eller lägenhet i tvåfamiljshus fär vid beräkning av pantvärdet tillägg göras för de belopp som överstiger den nyss nämnda övre gränsen för låneunderlaget för byggnad. För småhus görs i normalfall inte några andra pant-värdetillägg. Pantvärdet för småhus motsvarar därför i praktiken det beräknade låneunderlaget för huset innan detta underiag reduceras på grund av maximiregeln.

Också pantvärdet för småhus är begränsat av en maximiregel. Enligt 17 i; bostadsfinansieringsförordningen gäller nämligen att bostadslån för nybyggnad av enfamiljshus inte beviljas om byggnadskostnaderna för huset, beräknade enligt grunderna för beräkning av pantvärdet, exkl. tomtkostnader, överstiger motsvarande kostnad för ett enfamiljshus av normal standard med en lägenhetsyta av 125 m i ett plan, hel källare och friliggande kallgarage. Denna pantvärdegräns skall enligt bostadsstyrelsens anvisningar utgöra 120 000 kr. före omräkning med orts- och tidskoefficienter. Under vissa förutsättningar får gränsen höjas till 130 000 kr. Till de angivna beloppen lar läggas kostnaderna för vissa energibesparande åtgärder. Pantvärdegränserna, som i fråga om tvåfamiljshus äger motsvarande tillämpning på vardera lägenheten, får vidare överskridas i den mån lånesökanden behöver större yta på grund av i förordningen särskilt angivna skäl, som t. ex. att sökanden har stort hushåll.

Bostadsfinansieringsförordningen innehåller också bestämmelser om räntebidrag bl. a. i 36 §. Bestämmelserna innebär att räntebidrag utgår endast för räntekostnader som belöper på låneunderiaget för bostäder.

Föredraganden

Bestämmelsen om begränsning av låneunderlaget för nybyggnad av småhus har kritiserats i skilda sammanhang och från olika utgångspunkter. Bostadsstyrelsen har sålunda vid flera tillfällen pekat på de administrativa svårigheter och problem i samband med fördjupning av bostadslån som hänger samman med maximeringen av låneunderiaget. 1 syfle att minska de administrativa svårigheterna och lösa problemen i samband med fördjupning har därför olika åtgärder vidtagits. Jag vill i sammanhanget bl. a. erinra om statsmakternas beslut med anledning av mina förslag i prop. 1974:150 (s. 414) beträffande nya regler för fördjupning av bostadslån i vissa fall.

Prop. 1975/76:30                                                      4

Också i ett annat avseende, där skillnaden mellan panlvärde och låneunderlag för småhus har hafl negativa effekter, har en väsentlig förbättring kunnat åstadkommas. Jag tänker på det av bostadsstyrelsen i sin anslagsframställning för budgetåret 1974/75 påtalade problemet att bostadslånets andel av den totala belåningen i många fall blivit så liten att blivande småhusägare har ansett sig kunna avstå från statliga bostadslån. Genom den av förra årets riksdag beslutade ordningen med räntebidrag för det upplånade kapitalet inom låneunderlaget blir emellertid kapitalkostnaderna för ett stats-belånat småhus i fiertalet fall väsentligt lägre än om huset uppförts utan statliga lån. Vidare höjdes bostadslånets andel av låneunderiaget från 20 till 25 % i fråga om småhus som skall bebos av låntagare. Genom dessa redan vidtagna åtgärder har således bostadslånen blivit avseväri förmånligare för låntagaren än tidigare.

I ett väsentligt avseende medför emellertid skillnaden mellan pantvärde och låneunderlag fortfarande betydande negativa effekter. Det gäller möjligheterna att uppnå en ökad likställighet i fråga om boendekostnader för olika besittningsformer.

Ett av huvudsyftena med de bostadspolitiska reformer som beslutades förra året var att uppnä en sådan ökad likställighet. Detta syfle har enligt min mening i väsentlig mån också kunnat nås. Sålunda har skillnaderna i kapitalkostnader, inberäknat skatteeffekterna för innehavaren av egnahem, för småhus med olika besittningsform kunna uflämnas i betydande utsträckning. Detta gäller framför allt småhus som inte är större än att låneunderiag och pantvärde sammanfaller. Genomsnittligt för landet torde den övre gräns där låneunderiag och pantvärde sammanfaller utgöra ca 150 000 kr. om hänsyn tas till markkostnader samt orts- och tidskoefficienter.

När småhusen byggs större så att denna nivå överskrids uppkommer emellertid som tidigare har nämnts en skillnad mellan pantvärde och låneunderlag. Denna skillnad ökar med husets storlek upp till den nivå som bestäms av maximireglerna för pantvärdet. Olikheter mellan besittningsformerna uppkommer i fråga om kapitalkostnadsvillkoren för lån som avser denna skillnad.

För lån som belöper på skillnaden mellan låneunderlag och pantvärde får låntagaren betala marknadsränta eftersom räntebidrag inte utgår för ifrågavarande lån. Småhusägare kan emellertid dra av även denna ränta från sin inkomst vid inkomstbeskattningen. Härigenom kan räntekostnaden för ifrågavarande lånedel i normalfallet rninskas med ca hälften. När det gäller småhus som hyrs ut eller som upplåts med bostadsrätt är förhållandena annoriunda. Allmännyttiga företag och bostadsrättsföreningar- f n. de företagsformer som är inriktade på sådana upplåtelser i någon mera betydande utsträckning - kan i allmänhet inte tillgodogöra sig motsvarande skattereduktion, genom avdrag för räntor. Även i de fall andra än nämnda fastighetsägare upplåter småhus med hyresrätt kommer marknadsräntan att ligga till grund för bestämning av kapitalkostnaden. Kapitalkostnaderna för

Prop. 1975/76:30                                                      5

sådana nybyggda småhus som upplåts med bostads- och hyresrätt'innefattar därför fulla marknadsräntan för lån som avser skillnaden mellan pantvärde och låneunderlag. Med hänsyn till skatteeffekten blir kapitalkostnaderna således, i de fall pantvärdet överstiger låneunderiaget, lägre för småhus som bebos av ägaren än för småhus som upplåts med bostads- och hyresrätt.

Om begränsningen av låneunderlaget för nybyggnad av småhus upphävs så att låneunderlaget sammanfaller med pantvärdet kan räntebidrag utgå också för den del av pantvärdet som enligt gällande bestämmelser överstiger låneunderlaget. Räntebidragssystemet skapar på så sätt en uflämning av kapitalkostnaderna mellan olika besittningsformer också i fråga om småhus för vilka pantvärdet överstiger låneunderiaget enligt nuvarande regler.

Mot denna bakgrund och med hänsyn till möjligheterna att härigenom förenkla lånehanteringen förordar jag att den särskilda begränsningen av låneunderlaget vid nybyggnad av småhus enligt de av 1967 års riksdag beslutade grunderna upphävs och att låneunderiaget i stället maximeras i enlighet med de grunder som f n. gäller för begränsning av pantvärdel. Härigenom kommer låneunderiag och pantvärde vid nybyggnad av småhus att i allmänhet sammanfalla, vilket medför den av mig nyss angivna förenklingen av lånehanteringen. I vissa fall kan dock pantvärdet för småhus, liksom för flerfamiljshus, allflämt sättas högre än låneunderiaget. Sådana tillägg till pantvärdet kan avse t. ex. nyttigheter som vid tidpunkten för byggnadsföretagets påböflande ingick i eller hörde till fastigheten och vissa lokaler. Det bör även framdeles ankomma på bostadsstyrelsen att fastställa de belopp som behövs för tillämpningen av ifrågavarande begränsningsregler.

Den av mig förordade nya ordningen bör tillämpas fr. o. m. den I januari 1976. De nya reglerna bör få användas även i ärende i vilket preliminärt men inte slutligt beslut har meddelats vid nämnda tidpunkt. Jag avser atl senare återkomma till regeringen med förslag till de författningsändringar som behövs.

Till frågan om låneunderiag och pantvärde vid ombyggnad avser jag alt återkomma i ett senare sammanhang.

Innan jag behandlar de finansiella konsekvenserna av förslagen vill jag ta upp frågan om hur reglerna för fördjupning av bostadslån påverkas av de föreslagna ändringarna av grunderna för beräkning av låneunderlag vid nybyggnad av småhus.

Nuvarande regler om fördjupning av bostadslån vid nybyggnad av småhus innebär i korthet följande. Om lånesökanden inte kan få underiiggande kredit som uppgår till 70 % av låneunderlaget får bostadslån fördjupas med mer än 10, dock högst 70 %, av låneunderlaget i den utsträckning som bostadsstyrelsen bestämmer. Enligt riksdagens beslut på grundval av förslag i prop. 1974:150 (s. 414) får i områden där det föreligger betydande svårigheter att erhålla underiiggande kredit bostadslånet fördjupas ytteriigare så att bottenlån och bostadslån tillsammans uppgår till 95 % av pantvärdet. Sådant område bestämmes av bostadsstvrelsen.

Prop. 1975/76:30                                                      6

Det föreligger alltså f n. två fall där fördjupning med mer än 10 % av. låneunderlaget vid nybyggnad av småhus får ske. Den ändring av grunderna för beräkning av låneunderiaget, som jag förordar, medför att den särskilda fördjupningsregeln inte längre behövs. Den bör alltså upphävas. Liksom hittills bör fördjupning med mer än 10 % av låneunderiaget medges endast i områden med betydande kreditsvårigheter eller när eljest sådana svårigheter föreligger. Jag vill i sammanhanget erinra om att bostadsstyrelsen har i uppdrag atl fortlöpande följa utvecklingen av botleniångivningen i syfte att minska behovet ay fördjupning.

Vad jag här har föreslagit medför ökade utgifler för räntebidrag och bostadslån. De ökade utgifterna för räntebidrag beräknar jag till ca 35 milj. kr. för helt budgetår. Utgifterna för bostadslån kan beräknas öka med ca 300 milj. kr. för ett budgetår. Jag vill i sammanhanget peka på att behovet av underiiggande kredit minskar i motsvarande utsträckning varför kreditgivningen till småhus totalt sett inte kommer att påverkas. Effekterna på ramar och anslag bör tas upp i 1976 års budgetproposition.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen att

1.   godkänna den ändring av grunderna för beräkning av låneunderlag för småhus som jag har förordat,

2.   godkänna vad jag har anfört pm fördjupning av bostadslån.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredraganden har lagt fram.