KungI. Maj:ts proposition med förslag tiIl lag om fortsatt giltighet av lagen (1942:429) om hyresreglering m. m.

Proposition 1974:68

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Kungl. Maj:ts proposition nr 68 år 1974           Prop. 1974: 68

Nr 68

Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om fortsatt giltighet av lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m.; given den 15 mars 1974.

Kungl. Majrt viU härmed, tmder åberopande av bUagda utdrag av statsrådsprotokoUet över justitieärenden, föreslå riksdagen att bifalla det förslag om vars avlåtande till riksdagen föredraganden hemställt.

CARL GUSTAF

CARL LIDBOM

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringslagens giltighetslid förlängs till utgången av september 1975.

1   Riksdagen 1974.1 saml Nr 68

Prop. 1974:68 2

Förslag till

Lag om fortsatt giltighet av lagen (1942: 429) om hyresreglering m.m.

Härigenom förordnas att lagen (1942r 429) om hyresreglering m. m.i, som enligt lag (1971 r 418) gäller lUl utgången av år 1974, skaU äga fortsalt giltighet tUl utgången av september 1975.

Lagen omtryckt 1971r 418

Prop. 1974: 68

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans Majrt Konungen i statsrådet den 15 mars 1974.

Närvarande: Statsministern PALME, ministern för utrikes ärendena ANDERSSON, statsråden STRÄNG, JOHANSSON, HOLMQVIST, ASPLING, GEIJER, NORLING, LIDBOM, CARLSSON, GUSTAFSSON, ZACHRISSON, LEIJON, HJELM-WALLÉN.

Statsrådet Lidbom anmäler efler gemensam beredning med statsrådels övriga ledamöter fråga om förlängning av hyresregleringen och anför.

Inledning

De allmänna och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållanden finns i 12 kap. jordabalken. Vid sidan därav gäller lagen (1942r 429) om hyresreglering m. m. (omtryckt 1971r 418, ändrad senast 1973r 543; här kallad hyresregleringslagen). Hyresregleringslagen innehåller numera huvudsakligen endast beslämmelser om reglering av hyrans storlek i fråga om bostadslägenheter. Hyresregleringen gällde ursprungligen till utgången av september år 1943 och har därefter förlängts, senast genom lag (1971 r 418) tUl utgången av år 1974.

Under beredningen av delta ärende har överläggningar hållits mellan företrädare för justitie- och bostadsdepartementen samt för Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund.

Gällande bestämmelser m. m.

Hyresregleringslagen är tUlämplig i varje stad, köping eller munici-palsamhälle som vid 1942 års ingång hade minst 2 000 invånare, om inte Kungl. Majrt bestämmer annat. Den gäller dessutom i annan tätbebyggd ort som Kungl. Majrt bestämmer. Kungl. Majrt kan förordna all lagen i ort där den gäller skall äga tillämpning bara i fråga om visst eller vissa slag av lägenheter. Lagen gäller numera endast för bostadslägenheter, varmed avses lägenhet som upplåtits för all helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad. Från lagens tillämpningsområde undantas bl. a. lägenhet i hus eller del av hus som har färdigställts efter utgången av år 1957 och allmännyttiga företags lägenheter.

Regleringen av hyran sker enligl lagen för flertalet lägenheter enligt elt syslem med s. k. bashyra. Undanlag härifrån gäller bl. a. lägenhet som uthyres i möblerat skick. Om sådan lägenhet är uthyrd mot en

Prop. 1974: 68                                                          4

hyra som är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder, äger hyresnämnden nedsätta hyran efter vad som finnes skäligt. I samband däimed kan nämnden även föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara underkastad den snävare kontroll som följer av systemet med bashyra.

Bashyra är den hyra som gällde för lägenheten den 30 september 1972. Finns ingen sådan hyra lör lägenheten fastställs bashyran lUl det belopp som med hänsyn tiU hyresläget för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Bashyran får höjas, om det är påkallat med hänsyn till att lägenhetens värde ökats genom sådant ombyggnads-, ändrings- trller underhållsarbete som är av inle endast ringa omfattning eller till annat skäl av därmed jämförlig betydelse. Höjnmg får även ske om det är påkallat med hänsyn till ökade kostnader för räntor, tomträttsavgäld, löner eller eljest för fastighetens förvaltning. Har ombyggnadsarbete m. m. bekostats av hyresgästen får bashyran i anledning därav liöjas endast om särskilda skäl är därtill. Höjning av bashyran får inle ske så att hyran kommer alt överstiga vad som med hänsyn till liyresläget för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Nedsättning av bashyran kall ske lUl skäligt belopp, om lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkommande föimåner påtagligt inskränkts. Förutom bashyran får hyresvärden efter avtal med hyresgästen enligt 4 § ta ul skälig ersättning för vissa förbättringsarbeten m. m. Frånsett nu angivna undanlag kan hyresvärden straffas om han tar ut högre hyra än den tUlåtna bashyran.

En lägenhets bashyra fastställs eller ändras genom skriftlig överenskommelse mdlan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i vUken hyresvärd är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Har överenskommelse rörande bashyra inte träffals, får hyresnämnden på framställning av hyresvärd, hyresgäst eller hyres-sökande pröva frågan om fastställande eller ändring av hyran. Om -överenskommelse träffats om en bashyra som väsentligt avviker från vad som föreskrivits i lagen om fastställande och ändring av sådan hyra, kan hyresgäst, hyressökande eller hyresvärd, som inte själv träffat överenskommelsen, begära att hyresnämnden skall pröva hyran. Hyresnämnden skall i sådant fall bestämma hyran till skäUgl belopp.

Den angivna ordningen för fasirställande av bashyra infördes år 1971. Erfarenheterna av dess tillämpning vid hyresförhandlingar åren 1972 och 1973 får anses vara övervägande goda. Del är dock uppenbart att ordningen för med sig ell omfattande arbete för hyresmarknadens parts-organisationer.

Ärenden enligt hyresregleringslagen prövas av de statliga regionala hyresnämnderna. Fullföljd av talan mol hyresnämnds beslut sker genom besvär hos statens hyresråd under vars tillsyn hyresnämnderna står såvitt gäller ärenden enligt hyresregleringslagen.

Prop. 1974: 68                                                          5

I lagen (1956 r 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört (övergångslagen; ändrad 1968r 345), firms vissa beslämmelser för lösande av de övergångsproblem som kan uppkomma vid avveckling av hyresregleringen. I 2 § föreskrivs all hyresavtal som omfattar även tid efter avvecklingen skall anses uppta den hyra som gällde närmast dessföriiman. Enhgt ett år 1968 infört tredje stycke i paragrafen kan Kungl. Majrt vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter eller vissa slag av lägenheter sätta ut en övergångstid och förordna om sådan begränsning av hyreshöjningarna under denna tid att hyran vid dess slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter (2 § tredje stycket).

För bostadslägenhet som inte omfattas av hyresregleringslagen till-lämpas de beslämmelser om hyressättning som finns i 12 kap. jordabalken. Dessa bestämmelser har den primära uppgiften att trygga hyresgästens besittningsskydd. I jordabalken tillförsäkras hyresgästen elt direkt besittningsskydd som i princip innebär rätt att vid hyrestidens utgång få hyresavtalet förlängt. För att hindra alt besittningsskyddet sätts ur spel genom hyreskrav har del förenats med normer för hyressättningen. Bestämmelserna om villkoren för fortsatt förhyrning innebär i huvudsak följande.

Vid förhyrning av en lägenhet bestäms hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Förlänges hyresavtalet, skall hyran utgå med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas om den inte är oskälig. Den fordrade hyran skall anses oskälig om den väsentiigt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Della innebär principiellt inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan också, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyroma blir därigenom relativt bestämda.

Eftersom nyproduktionen till alldeles övervägande dd förvaltas av de allmännyttiga förelagen, blir dessa förelags hyressättning, som bygger på självkoslnadsprincipen, prisledande. Della är också innebörden av den särskUda regeln om hänsyn till hyresläget i nybyggda bostadshus i orten.

Hyresregleringslagen har ändrats flera gånger under årens lopp. Av särskild betydelse är alt reglerna om besittningsskydd beträffande bostadslägenheter år 1968 avlöstes av permanenta bestämmelser i 12 kap. jordabalken. Våren 1971 avvecklades hyresregleringen för lokaler, dvs. andra lägenheter än bostadslägenheter, med verkan fr. o. m. den 1 oktober 1972. Vissa övergångsregler gäller dock. Hyresregleringslagen är numera en ren priskontrollag beträffande bostadslägenheter.

Prop. 1974: 68                                                          6

Alltsedan mitten av 1950-talet har regleringen stegvis avvecklats för stora kategorier av lägenheter. E)ella har skett dels genom lagändringar dels genom beslut av Kungl. Majrt. SärskUt betydelsefulla lagändrmgar antogs år 1957, då upplåtelser i första hand av lägenheter i allmännyttiga och därmed jämställda bostadsföretags hus undanlogs från regleringen, år 1968, då det föreskrevs att lägenheter i hus eller del av hus som färdigställdes efter utgången av samma år inle skulle omfattas av denna, och år 1971, då bostadslägenheter som färdigställts under år 1958—1968 undanlogs från regleringen. Är 1968 infördes möjlighet för hyresnämnd att besluta om undanlagande från regleringen av hus eller del av hus som undergått omfattande ombyggnad.

Kungl. Majrt har vidare genom en serie beslut förordnal om såväl regional som kalegorimässig avveckling av hyresregleringen. Den 1 januari 1974 gällde hyresregleringslagen i fråga om bostadslägenheter i 43 kommuner (i vissa fall endast del av kommunen). Del totala antalet hy-resreglerade lägenheter vid sa:tiima tidpunkt uppgick till omkring 350 000. Av dessa fanns drygt 135 000 i Stockholms kommun, knappt 40 000 i Göteborgs kommun och knappt 20 000 i Malmö kommun. De hyresreglerade lägenheterna finns framför allt i äldre fastigheter.

Vid överläggningar med företi-ädare för justitie- och bostadsdepartementet har företrädare för Hyresgästemas riksförbund ansett att en kortare förlängning av hyresreglerirgslagens gUtighetstid kan vara lämplig men all den bör omfatta högst liden fram till utgången av juni 1975. Företrädare för Fastighetsägarnas riksförbund har ansett, att skäl till förlängning saknas och alt förlängning i allt fall inte bör ske för längre tid än till utgången av juni 1975.

Föredraganden

FörhåUandena på bostadsmarknaden skiljer sig i dag väsentligt från vad som gällde då hyresregleringen kom till. Bostadsbyggandet har under senare år legal på så hög nivå att bostadsbristen på de flesta håll kunnat hävas. En regional avveckling av hyresregleringen har kunnat ske så alt hyreslagens regler på de flesta orter utgör de enda normerna för hyressättningen. Inom 43 kommuner eller delar av dem gäller dock alltjämt hyresregleringen.

De nuvarande förhållandena med två olika syslem för hyressättningen, ett enligt den allmänna hyreslagen och ett enligt hyresregleringslagen, medför vissa komplikationer. Allmänt kan sägas att del i längden blir svårhanterligt all behöva arbeta med skilda regler för hyressättningen. Den nuvarande ordningen leder också till en hyressplittring mellan hyresreglerade och icke hyresreglerade lägenheter som i en del fall kan framstå som ogmndad. De schabloner för hyreshöjningar som parterna på hyresmarknaden tillämpar inom hyresregleringen kan medföra hyres-

Prop. 1974: 68                                                          7

höjningar som i del särskilda fallet i själva verket inle är motiverade. Ä andra sidan kan en avveckling av hyresregleringen medföra påfrestningar i form av ökade hyror för enskilda hyresgäster.

Inom bostadsdepartementet förbereds f. n. en översyn av bostadspolitiken. Flera av Kungl. Majrt tUlsatta utredningar, nämligen boendeutredningen (In 1970 r 36), utredningen (In 1972 r 03) rörande bostadsfinansieringen, bostadsskaltekommittén (Fi 1972 r 08) och hyrespro-cesskommitién (Ju 1973: 07) har anmodats alt tiU den 15 mars 1974 avge förslag till åtgärder inom resp. utrednings ämnesområde. Avsikten är all förslag till bostadspolitiska åtgärder avseende bl. a. hyresfrågor skall kunna föreläggas riksdagen i höst. Det kan inte nu bedömas i vad mån sådana förslag kommer att påverka frågan om hyresregleringen. I avvaktan på alt underlag för bedömning av denna fråga föreligger bör hyresregleringslagens gUtighetstid förlängas, lämpligen till utgången av september 1975 eftersom flertalet hyresavtal rörande bostadslägenheter löper ut per den 1 oktober.

Hemställan

Jag hemställer att Kungl. Majrt föreslår riksdagen

att antaga inom justitiedepartementet upprättat förslag till lag om

fortsall giltighet av lagen (1942 r 429) om hyresreglering m. m.

Med bifaU tUl vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt förordnar Hans Majrt Konungen alt lUl riksdagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till della protokoll utvisar.

Ur protokollelr BrUta Gyllensten

MARCUS BOKTR.STOCKHOLM 1974     740166