Ändring av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Proposition 1994/95:64

Regeringens proposition
1994/95:64

Ändring av lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 20 oktober 1994

Ingvar Carlsson

Laila Freivalds

(Justitiedepartementet)

Prop.

1994/95:64

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att giltighetstiden för lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år
1996. Vidare föreslås vissa lagändringar till följd av att bostads-
saneringslagen (1973:531) upphört att gälla.

1 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 64

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till lag om
ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt.

Prop. 1994/95:64

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

Förslag till lag om ändring i lagen (1986:1242) om för-
söksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1986:1242) om försöksverk-
samhet med kooperativ hyresrätt att 3 § samt övergångsbestämmelserna
till lagen skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Om tillstånd lämnas, får regeringen

1. medge föreningen rätt att tillämpa villkor som avviker från 12 kap.

15 § andra stycket första meningen och 19 § jordabalken,

2. medge undantag från tillämp-
ningen av bostadssaneringslagen
(1973:531) och hyresförhandlings-
lagen (1978:304) i fråga om hus
som föreningen förvaltar,

3. ställa sådana villkor för föreningens verksamhet att syftet med för-
söksverksamheten kan uppnås.

2. medge undantag från tillämp-
ningen av 12 kap. 18 a - 18 c §§
jordabalken och hyresförhand-
lingslagen (1978:304) i fråga om
hus som föreningen förvaltar,

Denna lag1 träder i kraft den 1
januari 1987 och gäller till ut-
gången av december 1994.

Denna lag träder i kraft den 1
januari 1987 och gäller till ut-
gången av år 1996.

Lagens giltighet senast förlängd 1994:826.

\bd regeringen i tidigare med- Prop. 1994/95:64
delade tillståndsbeslut har före-
skrivit om undantag från bostads-
saneringslagen (1973:531) skall i
stället avse undantag från 12 kap.

18 a - 18 c §§ jordabalken.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla
efter utgången av lagens giltighetstid.

3 Nuvarande bestämmelser

Försökslagen

Den 1 januari 1987 trädde lagen (1986:1242) om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt (försökslagen) i kraft. Lagen gäller efter för-
längning (prop. 1993/94:239, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373,
SFS 1994:826) till utgången av år 1994. Genom lagen bemyndigas
regeringen att försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd att utan
hinder av bestämmelserna i 1 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614)
bedriva verksamhet i vilken föreningen tillämpar villkor som innebär att
det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att hyra en bostadslägenhet
för begränsad tid (kooperativ hyresrätt).

Syftet med försöksverksamheten har varit att pröva en självförvalt-
ningsform för de boende inom hyresrättens ram. Lagen ger regeringen
möjlighet att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva sådan
verksamhet. I samband med tillståndet kan regeringen också meddela
dispens från vissa hyresrättsliga bestämmelser som tillkommit för att
skydda hyresgästerna i traditionella hyresförhållanden. Det gäller be-
stämmelserna om hyresvärdens underhållsskyldighet i 12 kap. 15 §
andra stycket första meningen jordabalken (hyreslagen), om förbudet
mot obestämd hyra (19 § hyreslagen), om bostadssanering (bostadssa-
neringslagen, 1973:531) och om hyresförhandling (hyresförhandlingsla-
gen, 1978:304). Hittills har regeringen beviljat dryga sextiotalet före-
ningar tillstånd att bedriva verksamhet där bostäder upplåts med koope-
rativ hyresrätt.

Bostadssaneringslagen

Vid utgången av juni 1994 upphörde bostadssaneringslagen att gälla
(prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373, SFS
1994:834). Den upphävda lagen var tillämplig på hyreshus och innehöll
dels bestämmelser om upprustning av bostadslägenheter till lägsta god-
tagbara standard (sanering), dels bestämmelser om boinflytande vid
ombyggnad och vissa andra åtgärder (skydd mot s.k. lyxsanering).

Definitionen av begreppet lägsta godtagbara standard har forts över Prop. 1994/95:64
från 2 b § bostadssaneringslagen till 55 a § fjärde och femte stycket hy-
reslagen. Ett upprustningsföreläggande kunde enligt 2 § bostadssane-
ringslagen meddelas fastighetsägaren av hyresnämnden på ansökan av
en kommun eller hyresgästorganisation. Hyresnämnden kunde också
besluta om användningsförbud beträffande fastigheter som hade sådana
brister att de inte var möjliga att rusta.

I propositionen 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.
konstaterades att det svenska hyreshusbeståndet i dag till stora delar är
sanerat (s. 71 f.). Det konstaterades vidare att det finns möjligheter att
ingripa mot försumliga hyresvärdar genom bestämmelserna i bl.a. bo-
stadsförvaltningslagen (1977:792), förköpslagen (1967:868), plan- och
bygglagen (1987:10) och hälsoskyddslagen (1982:1080). I propositionen
föreslogs därför att bostadssaneringslagens regler skulle avskaffas, men
att ett par bestämmelser i stället skulle inforas i hyreslagen. Det gällde
dels den tidigare nämnda definitionen av begreppet lägsta godtagbara
standard (55 a § fjärde och femte stycket), dels bestämmelser som gör
det möjligt att i vissa fall få till stånd ett upprustningsföreläggande
(18 a - 18 c §§). Enligt de nya bestämmelserna om upprustningsföreläg-
gande kan hyresnämnden meddela ett sådant föreläggande endast på en
enskild hyresgästs talan och endast beträffande dennes egen lägenhet.
Om den begärda åtgärden innebär att ett ingrepp måste göras i andra
hyresgästers lägenheter, utgör dessa hyresgästers samtycke en förutsätt-
ning for att ett föreläggande skall kunna meddelas.

När det gäller hyresgästernas boinflytande till skydd mot s.k. lyx-
sanering innebar bostadssaneringslagen att hyresnämnden under vissa
förhållanden kunde förbjuda en fastighetsägare att göra en sådan sane-
ring (2 a §). I propositionen 1993/94:199 Ändringar i hyresförhand-
lingslagen m.m. konstaterades att hyresgästernas intressen skyddas även
på annat sätt. Bl.a. skyddar hyreslagens besittningsregler i viss ut-
sträckning hyresgästen mot att förlora sin bostad vid ombyggnad (s. 72
f.). I syfte att tvinga fram ett samråd mellan hyresvärd och hyresgäst i
fråga om förbättringar av lägenheten har det emellertid i hyreslagen in-
förts nya bestämmelser (55 a § första - tredje stycket) enligt vilka
hyresvärden förhindras att dra ekonomisk nytta av åtgärder som ger en
lägenhet en överstandard såvida inte hyresgästen har godkänt åtgärden.
Sådana åtgärder skall inte beaktas vid bruksvärdesprövningen och leder
alltså inte till högre hyra.

4 Överväganden

Förlängning av försökslagens giltighetstid

Lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt gällde i sin ur-
sprungliga lydelse till utgången av år 1991. År 1990 tillkallade rege-
ringen en kommitté för att utvärdera den pågående försöksverksamheten

(dir. 1990:54). Kommittén skulle med ledning av utvärderingen lämna
förslag till den lagstiftning som behövs för en permanentning av upplå-
telseformen. Försökslagens giltighetstid förlängdes därför till utgången
av år 1993 (prop. 1990/91:92, bet. 1990/91 :BoUl 3, rskr.
1990/91:247). Efter regeringsskiftet år 1991 beslutade den nya regering-
en i januari 1992 att kommitténs arbete skulle upphöra och föreslog
riksdagen att försökslagen skulle upphävas (prop. 1991/92:141). Riks-
dagen beslutade emellertid att skjuta upp behandlingen av ärendet till
följande riksmöte (bet. 1991/92:BoU24). Sedan regeringen återkallat
propositionen avskrevs ärendet hösten 1991 (skr. 1992/93:39, rskr.
1992/93:1). Försökslagen har därefter förlängts ytterligare två gånger
med hänvisning till att frågan om att införa en permanent lagstiftning
bereddes inom Justitiedepartementet (prop. 1993/94:28, bet.
1993/94:BoU5, rskr. 1993/94:42 samt prop. 1993/94:239, bet.
1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373). Lagen gäller i sin nuvarande
lydelse till utgången av år 1994.

Regeringen anser att försöksverksamheten måste utvärderas i någon
form innan man tar ställning till om upplåtelseformen skall permanen-
tas. I avvaktan på resultatet av det fortsatta arbetet bör försökslagens
giltighetstid förlängas till utgången av år 1996.

Prop. 1994/95:64

Åtgärder med anledning av att bostadssaneringslagen har upphävts

Enligt vad som redovisats i det föregående infördes nya bestämmelser,
18 a - 18 c och 55 a §§, i hyreslagen i samband med att bo-
stadssaneringslagen upphävdes. I 18 a - 18 c §§ regleras frågan om
möjligheten för en hyresgäst att förmå fastighetsägaren att rusta upp en
lägenhet till lägsta godtagbara standard. Tanken med försöksverksam-
heten är att hyresgästerna själva i större eller mindre utsträckning skall
ta över ansvaret för lägenhetsunderhållet. Regeringens möjlighet enligt
försökslagens nuvarande lydelse (3 § 2) att dispensera från bostadssane-
ringslagens tillämpning bör därför ändras till att avse möjlighet att dis-
pensera från 18 a - 18 c §§ hyreslagen.

Det bör också i övergångsbestämmelserna till lagen anges att vad
regeringen i tidigare meddelade tillståndsbeslut har föreskrivit om un-
dantag från bostadssaneringslagens tillämpning i stället skall avse un-
dantag från 18 a - 18 c §§ hyreslagen.

När det gäller den nya bestämmelsen i 55 a § hyreslagen, som till-
kommit i samband med att bostadssaneringslagen upphört att gälla, kan
det konstateras att bestämmelsen är konstruerad för att ange riktlinjerna
vid bestämmandet av bruksvärdeshyra. Enligt försökslagens förarbeten
(prop. 1986/87:37) är tanken att hyreslagens bestämmelser om besitt-
ningsskydd, bruksvärdeshyra och överlåtelse genom byte skall vara
tillämpliga i kooperativa hyresförhållanden (s. 53). Regeringen anser
därför att det inte finns något skäl att i försökslagen nu ta in någon
bestämmelse om möjlighet till dispens från 55 a § hyreslagen.

Lagrådet

Prop. 1994/95:64

Ärendet gäller huvudsakligen en förlängning av forsökslagens giltighets-
tid. Ändringen av 3 § samt det nya andra stycket i övergångsbestämmel-
serna är en följd av att bostadssaneringslagen upphört att gälla. Dessa
frågor är enligt regeringens mening av enkel beskaffenhet. Lagrådets
hörande skulle därför sakna betydelse.

JUSTITIEDEPARTEMENTET                   Prop. 1994/95:64

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 20 oktober 1994

Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande och statsråden Sahlin,

Hjelm-Wallén, Peterson, Hellström, Thalén, Freivalds, Wallström,

Tham, Schori, Blomberg, Heckscher, Hedborg, Andersson, Winberg,
Uusmann, Nygren, Ulvskog, Sundström, Lindh, Johansson.

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1994/95:64 Ändring av lagen
(1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

gotab 47113, Stockholm 1994