Nr 1470—1475 Motion i Andra kammaren, nr 1470 år 1970 (Motion 1970:1470 Andra kammaren - höst)

Nr 1470—1475 Motion i Andra kammaren, nr 1470 år 1970

Nr 1470

Av herr Grebåek in. fl., i anledning av Kungl. Maj:ts proposition
nr 20, med förslag till jordabalk.

(Lika lydande med motion nr 1256 i Första kammaren)

I Kungl. Maj:ts proposition nr 20 med förslag till ny jordabalk har i 9 kap.
angående jordbruksarrende gjorts ett flertal avsteg från arrendelagsutredningens
förslag. I flera fall har förändringar gjorts trots att flertalet remissinstanser
ställt sig positiva till utredningsförslaget. Enligt vår mening är
arrendelagsutredningens förslag i flera stycken bättre än propositionens.

Arrendetiden för kommunala arrenden

Arrendelagsutredningen har i 10 kap. 4 § föreslagit att arrendetiden för
alla slag av gårdsarrenden skall vara minst fem år. Om brukningsdelen är
belägen inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan gäller enligt 10 kap.
2 § tredje stycket inte denna bestämmelse. Bestämmelserna om gårdsarrenden
är tvingande, men arrendenämnden kan medge undantag.

I 9 kap. 2 § andra stycket i departementsförslaget föreslås att kommunerna
skall ha rätt att upprätta ettåriga gårdsarrendeavtal, oavsett var brukningsdelen
är belägen.

Någon saklig grund för att medge kommunerna denna fördel framför
andra jordägare finns inte. Då det finns anledning befara att kommunerna
enbart av bekvämlighetsskäl kommer att teckna ettåriga arrendeavtal, även
om kommunen i det särskilda fallet inte har något behov av så kort arrendeperiod,
kan den föreslagna regleringen medföra allvarliga olägenheter för
arrendatorerna och bör därför enligt vår mening inte accepteras.

Tvist om förlängning av arrendeavtal

Den i 9 kap. 10 § föreslagna bestämmelsen om hur tvister om förlängning
eller villkor för förlängning skall behandlas är oklar. För undvikande av
missförstånd bör lydelsen i 9 kap. 10 § jämkas så att det klart framgår, att
avtalet måste ha sagts upp för att paragrafen skall äga tillämpning.

Förtydligas inte 10 § i enlighet med vad som sagts nu, kommer förmodligen
många tvister om arrendatorns rätt till förlängning eller ändrade villkor att
anhängiggöras hos arrendenämnden utan alt avtalet sagts upp.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1970. i saml. Nr U70—7//7.5

Motion i Andra kammaren, nr 14-70 år 1970

Höjning av arrendeavgiften

I 9 kap. 22 § föreslås en bestämmelse som ger jordägaren rätt att höja
arrendeavgiften under arrendetiden i vissa fall när arrenderättens värde
ökat på grund av någon jordägares åtgärd.

Bestämmelsen har inte någon motsvarighet i arrendelagsutredningens förslag.
I stället fastslås i utredningens förslag att arrendeavgiften skall vara
till sin storlek bestämd. Det synes som om förslaget till 9 kap. 22 § i propositionen
strider mot utredningens uppfattning, att legan skall vara bestämd
under arrendetiden, om ej överenskommelse om ändring träffas.

Bestämmelserna i 9 kap. 22 § är en nykonstruktion som inte remissbehandlats
och som innebär att jordägaren, när det under arrendetiden skulle vara
lämpligt för honom att investera kapital i fastigheten som verkar höjande på
arrendevärdet, dels skulle kunna få ut högre arrende, dels skulle kunna placera
pengar i fastigheten för att därigenom i en viss situation kunna erhålla
skattevinster eller andra ekonomiska fördelar.

Enligt gällande rätt får arrendeavgiften under arrendetiden icke höjas
utan att parterna kommit överens om det. Vill jordägaren förbättra arrendestället
genom nybyggnad eller annan åtgärd, träffas alltid överenskommelse
med arrendatorn, varigenom denne medger åtgärden och förklarar sig vilja
betala högre arrendeavgift. Arrendatorn är hunden av arrendeavtalet tiden
ut, och det ligger måhända icke i hans intresse att betala högre arrendeavgift
för en åtgärd som i hans situation synes tvivelaktig men i och för sig medför
högre arrendevärde. Härvid kan arrendetiden och framför allt återstående
arrendetid, planläggning av jordbruksdriften, arrendatorns tidigare åtgärder
m. m. vara avgöi’ande. Bestämmelsen i 9 kap. 22 § innebär ett ingrepp i arrendatorns
bestämmanderätt över den arrenderade fastigheten.

Vi anser det vara principiellt felaktigt att arrendeavgiften, utan arrendatorns
medgivande, skall kunna höjas under arrendeperioden. 9 kap. 22 §
bör därför utgå.

Avräkning

Arrendelagsutredningen har starkt framhållit nödvändigheten av att avräkning
sker regelbundet och med inte alltför långa tidsintervaller. Utredningen
syftar med sitt förslag till att framtvinga regelbundna avräkningar
ungefär vart tionde år, om arrendatorn fortsätter arrendet period efter period.
Enligt gällande rätt kan avräkning inte framtvingas. Detta leder ofta till
att mycket gamla tillträdessyner ligger till grund för parternas avräkning vid
arrendets upphörande. 20—30-åriga tillträdessyner och än äldre förekommer
fortfarande som jämförelse, trots alt arrendestället under tiden förändrats
avsevärt. Nackdelarna härav är uppenbara.

Utredningen har därför i 8 kap. 10 § föreslagit, att avräkning skall ske när
arrendeavtalet upphör att gälla och när arrendetiden förlängs, om villkoren
ändras därvid. Förslaget innebär vidare, att överenskommelse att framtida

Motion i Andra kammaren, nr U70 år 1970

avräkning skall grundas på redan hållen syn är utan verkan, om mer än
nio år förllutit sedan synen påbörjades. Sådan överårig syn blir enligt utredningens
förslag en nullitet, och parterna förlorar sin talan.

Bestämmelsen om giltigheten av syn har i utredningens förslag kombinerats
med preskriptionsbestämmelserna 40 § enligt vilka talan skall väckas inom
två år från den i arrendelagsutredningen 10 § åsyftade avräkningsdagen.
Genom den av utredningen föreslagna ordningen tvingas regelbundna avräkningar
fram, i normalfallet vart tionde år. Endast vid mycket långa arrendeavtal
eller då förlängning sker utan ändring av villkoren kan enligt utredningens
förslag lång tid förflyta tills avräkning sker.

I 9 kap. 23 § i propositionen föreslås att avräkning mellan jordägaren och
arrendatorn skall ske, när arrendestället avträdes. Avräkning skall även ske
vid tidigare tidpunkt i den mån avtal därom träffas.

I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning alltid ske,
om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens
början och slut.

Någon anknytning mellan avräkningsreglerna i 9 kap. 23 § och preskriptionsbestämmelsen
i 8 kap. 26 § finns inte. Några konsekvenser för parterna
om de underlåter att verkställa avräkningen finns inte i propositionens
förslag. Även vid jämförelse med gällande lag innebär förslaget enligt propositionen
än mindre tvång att göra avräkningar, enär parterna enligt gamla
lagen riskerade preskription två år efter det avtalet upphört att gälla. Men
i propositionens bestämmelser föreskrivs två år från det arrendatorn avträder
arrendestället.

Propositionens förslag får inte till resultat afl avräkning framtvingas eller
kommer att äga rum med regelbundna tidsintervaller. Ej heller drabbas parterna
av några konsekvenser om de inte håller avräkning på sätt som föreskrives
i 9 kap. 23 §. Förhållandet blir ungefär likadant som nu är fallet i
gällande rätt. Måhända något sämre med hänsyn till att preskription inträder
först andra året efter det att arrendet avträds. Som nämnt kan i gällande rätt
preskription inträda två år efter varje arrendeperiods utgång.

All erfarenhet talar för att parterna måste föreskrivas att låta verkställa
regelbundna avräkningar, förslagsvis vart tionde år.

Vad som skall beaktas vid synegång

Enligt 8 kap. 12 § tredje stycket i arrendelagsutredningens förslag skall
vid syn undersökas allt som hör till arrendestället.

I 9 kap. 26 § i propositionen föreskrivs: Vid synen skall i den mån det
är påkallat med hänsyn till ändamålet med synen undersökas allt, som hör
till arrendestället.

Propositionens ändringsförslag kan missleda synemännen och förmå dem

Motion i Andra kammaren, nr 1470 år 1970

att tro att de har rätt att utesluta någonting för synen. Så är inte fallet, utan
det fordras härför överenskommelse mellan jordägare och arrendator att
inskränkning i synegången skall vidtas. Propositionens ändringsförslag är
meningslöst.

Enligt 9 kap. 26 § i jordabalksförslaget skall beträffande brist anteckning
göras om dess beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande
samt kostnaden för detta.

I arrendelagen 2 kap. 12 § näst sista stycket begagnas uttrycket att vid
synen skall »i penningar uppskattas» vad som erfordras för att bota bristerna.
Detta uttryckssätt lämnar mera öppet efter vilken norm bedömningen
skall ske. Det har under långa tider varit brukligt att någon kostnadsberäkning
e. d. inte görs utan att man med stöd av ordet »uppskatta» i lagtexten
mycket skönsmässigt bestämmer kostnaden efter en princip som kan uttryckas
med orden »detta gör arrendatorn på ledig tid». Under de senaste tio
åren har emellertid syner i allt flera fall kommit alt förrättas efter de verkliga
förhållandena, som innebär att en jordbrukare i dag varken har tid eller
fullständig kompetens för alla de åtgärder som behöver vidtas beträffande
ett arrendeställes byggnader och anläggningar. Han måste lita till fackmän.
En ändring bör göras i departementets förslag så att det klart framgår att
botandet av synebrister skall kostnadsberäknas efter gängse pris på orten.

Angående fördelning av synekostnaderna vid sgiiegång

Enligt 8 kap. 12 § sista stycket i arrendelagsutredningens förslag skall parterna
betala kostnaderna för synen gemensamt och sinsemellan skall de fördela
kostnaderna lika. Förbehåll som strider häremot skall vara utan verkan.

I 9 kap. 27 § i propositionen föreslås följande lydelse: Parterna svarar solidariskt
för synekostnaden. Sinsemellan svarar de för hälften var.

I såväl utredningens som propositionens förslag regleras förhållandet endast
då vid synen förekommer två parter, t. ex. jordägare och arrendator.
Hur kostnaderna skall fördelas då tre olika parter är företrädda vid synen
— jordägare, avträdande arrendator och tillträdande arrendator — framgår
i varje fall icke av propositionen. Enligt utredningens förslag skulle vid sådant
förhållande vardera parten betala 1/3 av kostnaden. Med hänsyn till att
jordägaren har intresse av att bevaka såväl mot avträdare som tillträdare,
synes det riktigare att jordägaren alltid skall svara för halva synekostnaden
samt vid gemensam av- och tillträdessyn arrendatorerna svarar för var sin
1/4 av kostnaden.

Om rätt till anslutningsklander

I 9 kap. 28 § förslaget till jordabalk upptas regler om klander av syn vid
jordbruksarrenden. Arrendelagsutredningen har i sitt förslag intagit en regel
om anslutningsklander, innebärande att den ickeklandrande parten skulle
få en tilläggsfrist för klander om motparten klandrade. Förslaget torde ha

Motion i Andra kammaren, nr 14-70 år 1970

tillstyrkts av samtliga till jordbruket hörande remissinstanser. Även Föreningen
Sveriges häradshövdingar och stadsdomare har tillstyrkt. Denna
förening torde representera den största processuella erfarenheten av syneklander.
Departementschefen anser emellertid att frågan inte lämpligen bör
prövas i förevarande sammanhang och låter bestämmelsen utgå utan ytterligare
motivering.

Som framgår av de refererade remissyttrandena finns det ett mycket stort
behov av anslutningsklander. Tillfrågade advokater, som sysslar med arrendefrågor,
har också uttalat sin anslutning till tanken att regel härom införes.

Departementschefen torde med sin motivering avse att frågan — som Hovrätten
över Skåne och Blekinge anför — bör närmare utredas och avgöras i
ett vidare processrättsligt sammanhang i samband med motsvarande problem
vid bodelning o. d. Detta kan dock icke anses vara en tillfredsställande motivering
mot eu regel som alla de direkt berörda remissinstanserna anser önskvärd
och som skulle i hög grad begränsa antalet klanderprocesser. Erfarenheten
visar nämligen att många av dessa tillkommer i sista stund till följd
av ovissheten om motpartens avsikter och av oro för att genom passivitet
komma i processuellt underläge. Svaranden i ett klandermål har nämligen
— såsom arrendelagsutredningen påpekat — icke någon motsvarighet till
kärandens rätt att i målet ta upp yrkanden utöver vad som angivits i stämningsansökan.

Denna psykologiska situation som ligger bakom behovet av anslutningsklander
felbedöms, och behovet undervärderas om man låter de angivna
processuella hänsynen bli avgörande. Det torde dessutom finnas skäl att
beakta att principen om anslutningstalan redan finnes i rättegångsbalken.
De mot anslutningsklandret åberopade klanderfallen är i jämförelse med
rättegångsbalken endast att bedöma som undantagssituationer. De har heller
inte någon materiell släktskap med arrendeförhållandena. De regler som
kan komma att införas i arrendelagstiftningen behöver av detta skäl inte få
prejudicerande betydelse. Vidare kan departementschefens motivering inte
anses särskilt berättigad eftersom man utan motsvarande tveksamhet genom
regeln om flyttningsersättning enligt 9 kap. 14 § förslaget till jordabalk inför
en vida mer betydelsefull, alldeles ny rätt.

Enligt vår mening är det av stor vikt att lagen ges en sådan utformning att
man i framtiden kan undvika att en syn klandras »för säkerhets skull»,
endast av den anledningen att man inte vet hur andra parten kommer att
göra.

Om arrendeavgiften

Enligt 8 kap. 6 § i arrendelagsutredningens förslag skall arrendeavgiften
utsättas och erläggas i pengar. Om arrendet skall utgå enligt index, skall
avtalet innehålla bestämmelser om det högsta belopp som ej får överskridas.
Eljest skall arrendeavgiften vara till sin storlek bestämd.

Motion i Andra kammaren, nr 1470 år 1970

I 9 kap. 29 § i propositionen har det väsentliga i utredningens förslag inte
tagits med. Enligt förslaget skall arrendeavgiften bestämmas i pengar. Någon
större skillnad mot vad som gäller nu innebär inte jordabalksförslaget i denna
del. Bestämmelsen att »legan skall vara till sin storlek bestämd» gäller endast
vid de s. k. sociala arrendena. För övriga arrenden gäller, »att legan må
ej utsättas annorledes än i pengar». I praktiken innehåller ett arrendekontrakt
ofta bestämmelser om skyldighet för arrendatorn att betala andra
avgifter, som ofta varierar år från år, varför dessa avgifter inte anges till
beloppet i kontraktet.

I stället utformas bestämmelser t. ex. så här: »Arrendatorn är skyldig att
varje år till jordägaren inbetala för vägsamfälligheten utdebiterade kostnader
eller brandförsäkringspremier eller annuiteter å dikningsföretag eller underhålls-
och rensningskostnader å fastigheten berört dikningsföretag.» Om beloppen
icke fixeras till ett högsta belopp, kan arrendatorn få många obehagliga
överraskningar som allvarligt rubbar hans kalkyler.

Med arrendelagsutredningens förslag skulle sådana överraskningar icke
kunna förekomma, och genom att parterna måste inskriva ett högsta belopp
på sådana varierande avgifter har frågan alltid blivit genomdiskuterad vid
kontraktets tecknande. Vi anser därför att en förändring skall göras i enlighet
med arrendelagsutredningens förslag.

Med stöd av det anförda hemställes,

att riksdagen vid sin behandling av Kungl. Maj ds proposition
nr 20 måtte besluta:

1. att 9 kap. 2 § i det stycke som rör arrendetiden för
kommunala arrenden omarbetas och utformas i enlighet
med arrendelagsutredningens förslag;

2. att 9 kap. 10 § ges en sådan utformning att det klart
framgår att avtalet måste ha sagts upp för att paragrafen
skall äga tillämpning;

3. att 9 kap. 22 § utgår;

4. att i 9 kap. 23 § utformas på ett sådant sätt att parterna
föreskrivs att låta verkställa regelbundna avräkningar i enlighet
med vad arrendelagsutredningen föreslagit;

5. att 9 kap. 26 § ges följande lydelse: »Vid synen skall

undersökas allt som hör till arrendestället, såsom —--

biträde.

Överallt som----synemännen. Om brist föreligger,

skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder
som behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detta.
Kostnaden för botande av bristen skall bestämmas efter
gängse pris på orten. Tydlig hänvisning — — — gäller
dock ej»;

6. att 9 kap. 27 § ges följande lydelse: »Parterna svarar

Motioner i Andra kammaren, nr H70—U71 år 1970

solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan svarar de för hälften
var. Vid gemensam av- och tillträdessyn för olika arrendatorer,
svarar dessa för varsin fjärdedel av kostnaden»;

7. att 9 kap. 28 § ges följande lydelse: »Om part ej godtar

syn,---ej tillåten.

Har ena parten i rätt tid klandrat synen, får även andra
parten göra det, om det sker inom två veckor från den dag
då den första partens klandertid utgick.

Synemännen---begär det»;

8. att 9 kap. 29 § ges följande lydelse: »Arrendeavgiften
---i pengar.

Skall arrendeavgiften utgå enligt index, skall avtalet innehålla
uppgift om ett efter förhållandena avpassat högsta belopp
som ej får överskridas. Eljest skall arrendeavgiften vara
till sin storlek bestämd.

Har avtalet träffats---bestämmelser i 36—39 §§»;

samt

att utskottet utarbetar erforderlig lagtext.

Stockholm den 16 oktober 1970

Erik Grebäck (ep) Stig Josef son (ep) Rune Gustavsson (ep)

i Arrie i Alvesta

Nr 1471

Av herrar Gustavsson i Alvesta och Elmstedt, i anledning av
Kungl. Maj ds proposition nr 20, med förslag till jordabalk.

Det i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 föreliggande förslaget till ny arrendelag
är en väsentlig förbättring i förhållande till nu gällande arrendelag.
Trots de föreslagna förbättringarna kan ifrågasättas om det föreliggande
förslaget ger tillräcklig trygghet för arrendatorerna i vissa fall.
Eftersom det förekommer ett flertal ägarkategorier är det viktigt att
tillräcklig hänsyn tas till detta förhållande när en ny arrendelag skall