Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967 (Motion 1967:1103 Andra kammaren - höst)

Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967

Nr 1103

Av fru Nettelbrandt m. fl., i anledning av Kungl. Maj:ts proposition
nr 14-1, med förslag till lag angående ändring i vissa
delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom, m. m.

(Lika lydande med motion nr 887 i Första kammaren)

I regeringens proposition 1967: 141 angående ny hyreslagstiftning föreslås
att hyresregleringen avvecklas och att därefter avtalsfrihet mellan hyresvärd
och hyresgäst i princip skall råda i fråga om hyrornas storlek. Lagförslaget
innefattar emellertid viktiga inskränkningar i avtalsfriheten bl. a.
direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Denne ges alltså rätt till förlängning
av hyresavtalet. Om hyresvärden fordrar höjd hyra för att gå med
på förlängning av hyresavtalet, kan den begärda hyrans skälighet prövas
av myndighet. På orter med mera påtaglig bostadsbrist föreslås vissa särregler
innefattande bl. a. möjlighet till prövning av förstagångshyran. I
dessa bristorter föreslås även lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter.
Hyresnämnd skall enligt propositionen inrättas för i princip varje
län. Dessa nämnder får till uppgift att i första hand medla i uppkommande
tvister. Regeringen föreslår att hyresregleringen avvecklas för hela landet
vid utgången av 1968. Särskilda övergångsregler föreslås gälla i orter med
mera påtaglig bostadsbrist, vilket för storstadsområdena (enligt förslaget
Stockholm, Göteborg och Malmö) skulle innebära en övergångstid på fyra år,
alltså till utgången av 1972, och för andra bristorter en övergångstid på två
år.

Folkpartiet och centerpartiet har gemensamt uttalat sig för att hyresregleringen
successivt avvecklas och att därvid ett lämpligt utformat besittningsskydd
för hyresgästerna införs. Vi hälsar för vår del med tillfredsställelse
att med den föreslagna propositionen ett stort steg tages i den
riktningen. Man har anledning att räkna med att detta kommer att medföra
att hyresgästerna befrias från kostnaderna för reparationer av lägenheterna
och att svartabörshandeln med lägenheter upphör. Mittenförslagen har kombinerats
med krav på åtgärder som leder till måttliga bostadskostnader för
barnfamiljer, ensamstående barnför sörj are och pensionärer. Sistnämnda
krav måste anses ingå som ett viktigt inslag i en social bostadspolitik. I regeringens
förslag har emellertid dessa problem inte givits tillräcklig uppmärksamhet.
En bedömning av propositionen försvåras av att regeringen

Motioner i Andra kammaren, nr It03 år 1967

inte klargjort om — och i så fall vilka — kompenserande åtgärder som den
nya hyreslagstiftningen föranleder.

Bostadsbyggandet

Övergång till en friare hyressättning är en åtgärd för att så småningom
uppnå en mer balanserad bostadsmarknad. Den andra centrala faktorn i
sammanhanget är bostadsbyggandets omfattning. Att en successiv avveckling
av hyresregleringen inte tidigare och smidigare kunnat genomföras och
att verkningarna av den nu föreslagna reformen är så svårförutsebara beror
i mycket hög grad på den otillräckliga bostadsproduktionen under efterkrigstiden.
Den socialdemokratiska regeringens bostadspolitik har under
efterkrigstiden i stort varit en serie av misslyckanden. Man har inte kunnat
bemästra det växande behovet av bostäder, som befolkningsrörelserna, den
ökade rörligheten på arbetsmarknaden, hushållssprängningen m. m. bär
skapat.

En allvarlig planeringsmiss är t.ex. den grova underskattningen av efterfrågeökningen,
vilket medförde eu alltför låg bostadsproduktion under en
stor del av efterkrigstiden. I hela tolv år byggde regeringen under det av
x-iksdagen år 1946 antagna programmet. Konsekvenserna från denna svaghetsperiod
från bostadsbyggandets synpunkt blev mycket långtgående och
är fortfarande kännbara. Den eftersläpning i förhållande till det 1946 av riksdagen
fastställda bostadsbyggnadsprogrammet med drygt 100 000 lägenheter,
som då uppkom, fick till följd en kraftig ökad bostadsbrist. Siffrorna för
bostadsinvesteringarna efter kriget företer kraftiga variationer och visar en
långsammare ökningstakt än nationalproduktens. Genom den otillräckliga
bostadsproduktionen under årtionden har problemen i samband med hyresregleringens
avveckling försvårats. Den stora bostadsbristen på många
orter har gjort målet med en balanserad bostadsmarknad mer avlägset. Om
regeringen haft en högre ambitionsgrad beträffande bostadsbyggandet och
resurserna utnyttjats bättre hade övergången till en friare hyresmarknad
underlättats.

Uppföljning av hyresutvecklingen

Det förslag till ny hyreslagstiftning, som regeringen lagt fram i proposition
1967: 141, har väckt viss oro för kraftiga och snabba hyresstegringar i vissa
delar av det nuvarande bostadsbeståndet. Till inte ringa del torde dessa
farhågor bottna i de betydande oklarheter som i flera avseenden xxtmärker
regeringsförslaget. Vissa klargöranden bör därför ske under riksdagsbehandlingen.
Enligt vår mening är det dessutom motiverat att i flera avseenden
företaga direkta justeringar i lagförslaget. I det följande föreslår vi
därför vissa ändringar och tillägg syftande till att garantera en socialt acceptabel
hyresutveckling. Även nxed de klargöranden och de ändringar, som vi
förordar, är det svårt att nu med säkerhet förutse de hyror som kommer

Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967

att inträffa i det nya systemet. Det är därför enligt vår uppfattning nödvändigt
att med stor noggrannhet följa utvecklingen på hyresmarknaden.
Vilka tekniskt statistiska metoder, som är mest ändamålsenliga för att samla
in erforderliga uppgifter, kan lämpligen regeringen besluta om och därefter
snarast verkställa. Endast en säker kunskap om hyresutvecklingen ger det
underlag som behövs framöver för att bedöma om förändringar i lagstiftningen
kommer att vara motiverade. Vi fäster stort avseende vid denna uppföljning
av lagens verkningar.

Som ovan nämnts har folkpartiet och centerpartiet uttalat sig för ett
lämpligt utformat besittningsskydd för hyresgästerna i samband med övergången
till en friare hyresmarknad. I bristorterna är det enligt vår mening
uteslutet att tänka sig någon annan form än ett direkt besittningsskydd —
d. v. s. rätt till kvarboende om uppsägningen är otillräckligt grundad. Även i
en balanserad bostadsmarknad torde ett direkt besittningsskydd vara överlägset
ett indirekt skydd. Det skapar ökad trygghet och stärker trivseln och
oberoendet för hyresgästen.

J amföre Is epr övning en

Lagförslaget har en huvudregel om hyresprövning i samband med förlängning
av hyresavtalet. Denna bestämmelse innebär att fordrad hyra är
att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. För att lägenheterna skall
vara likvärdiga bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och
modernitetsgrad.

Denna regel om hyresprövning är, både i fråga om den prövning som kan
äga rum i samband med förlängning av hyrestid och prövningen av s. k.
förstagångshyra i bristorter, uppbyggd med tanke på att man skall tillåta
hyresnivån att anpassa sig till ett mer balanserat läge. Denna princip är i
och för sig en riktig grundtanke för avveckling av hyresregleringen, men
den närmare beskrivningen av hur prövningen skall verkställas lämnar rum
för vissa frågetecken. Det säges sålunda, att man som jämförelseobjekt i
princip endast får beakta lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga. Mindre olikheter beträffande modernitetsgrad, bostadsyta och
användningssätt kan godtagas, om blott fördelar och nackdelar uppväger
varandra. Ur det framkomna jämförelsematerialet skall enstaka topphyror
utmönstras varefter det övre skiktet av de kvarstående skall utgöra riktpunkt.
Däremot är uttryckligen sagt att genomsnittshyran inte får bli utslagsgivande.
Hyran får inte »väsentligt» överstiga den sålunda beräknade
j ämförelsenivån.

Enligt vår mening är denna beskrivning av jämförelsemetoden icke tillräckligt
klarläggande. Möjligen leder den även i vissa avseenden till mindre
tillfredsställande resultat. Utväljandet av de till bruksvärdet exakt likvärdiga
lägenheterna liksom utmönstrandet av enstaka topphyror lämnar

Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967

utrymme för stort godtycke. Bättre är då att ha ett något bredare jämförelsematerial,
t. ex. lägenheter av ungefär samma storlek och standardklass
i ett visst område eller i viss stadsdel, varvid skillnad i yta utjämnas
genom uträkning av hyra per m2. Den aktuella lägenheten placeras efter
en allmän bedömning av dess företräden och nackdelar in på lämplig plats
i den skala, som jämförelselägenheterna bildar. Att taga endast det högre
skiktet som jämförelsenivå medför, att det är meningslöst från hyresgästens
sida att påvisa lägenheter med lägre hyror. Det är sannolikt att den metod
vi rekommenderar leder till en försiktigare hyresanpassning inom de områden
där särskilt stora differenser i fråga om hyrorna för någorlunda likvärdiga
lägenheter föreligger och där eljest mera språngvis stora hyreshöjningar
skulle kunna inträffa. Erfarenheterna får sedan utvisa om hyresutvecklingen
med denna jämförelsemetod blir rimlig. Annars får ytterligare
justeringar ske.

Hyressättningen får alltså enligt denna huvudregel »ej väsentligt» överstiga
hyran för med hänsyn till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Vad
begreppet »väsentligt» innebär framgår ej med tillfredsställande klarhet
av propositionen. Vi vill i detta sammanhang erinra om att hyresrådet vid
tillämpning av en liknande bestämmelse i hyresregleringslagen (termen
var där »avsevärt») gjorde en från språklig synpunkt ganska snäv tolkning.
För vår del vill vi starkt understryka vikten av att även ordet »väsentligt»
ges en relativt snäv tolkning.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag om avtalsfrihet mellan hyresvärd
och hyresgäst innefattade inte några särbestämmelser — med undantag
för förslaget om prövning av förstagångshyra — för orter med mera påtaglig
bostadsbrist. De sakkunniga framhöll att det för att en högre hyresnivå
på jämförliga lägenheter skall få ge utslag i höjande riktning måste
vara fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i
jämförelsebedömningen motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan
framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån, ansåg de sakkunniga.
(Dessutom skulle beståndet av allmännyttiga lägenheter ha en stabiliserande
betydelse.)

Jämförelse med hyrorna i nybyggda hus

Bland annat mot bakgrund av hyresrådets remissvar föreslår dock departementschefen
att för bristorterna den aktuella hyran prövas inte bara
med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan även med beaktande av
det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda hyreshus. Huvudregeln,
att hyran skall anses som oskälig, och då inte godtagas, om
den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med avseende på bruksvärdet
är likvärdiga, anses inte av regeringen vara tillräcklig. Det bör
emellertid framhållas att prövningen av förstagångshyrorna — den andra
särregeln för bristorterna — torde komma att få stor betydelse för hvres -

Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967

sättningen i allmänhet på en i princip friare hyresmarknad. Denna betydelse
förstärks i fråga om nyproduktionen dessutom av det nya av riksdagen
beslutade finansieringssystemet för statliga bostadslån, vilket skall
träda i kraft från 1 januari 1968. Enligt detta nya lånesystem möjliggöres
en lägre hyra i början av statslånets löptid än den som motsvaras
av genomsnittliga kapitalkostnader.

Syftet med denna av regeringen förordade särregel torde vara att det
allmänna hyresläget i nyproduktionen för jämförliga lägenheter skall utgöra
ett »tak» vid hyresprövningen. Detta framgår emellertid inte klart
av propositionen och bör därför utsägas vid riksdagsbehandlingen. Det
kan dock tyvärr inte uteslutas att denna särregel — detta »tak» — kan
få motsatt effekt till den avsedda, nämligen ett sug uppåt på hyrorna.
Skulle det efter hand — vid den kontinuerliga uppföljningen av hyresutvecklinen
som vi ovan förordat — visa sig att särregeln får en höjande
verkan på hyresnivån, bör regeln omprövas.

Departementschefen framhåller att det torde vara ofrånkomligt att utvecklingen
mot en balanserad hyresmarknad »måste styras på ett sätt
som gör det möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en
övergång från hyresregleringen till en friare hyresmarknad». Vi vill från
vårt håll starkt understryka vikten av att på förhand i huvudsak kunna
förutse effekterna på hyresnivån av det nya hyressystemet. Det är emellertid
mycket svårt att mot bakgrund av den föreslagna lagtexten samt vad
i propositionen i övrigt sägs med någon säkerhet uttala sig om effekterna
på hyressättningen av detta system. I viktiga delar ger förslaget utrymme
för ett betydande mått av skönsmässig bedömning från hyresnämnders
och domstolars sida.

Förlängd övergångstid

Särskilt svårt är det att förutse verkningarna i bristorterna. Därför
krävs särskild uppmärksamhet på hyresprövningen för de bostäder, där
hyresnivån genom den långvariga hyresregleringen blivit starkt snedvriden
och där väsentliga hyreshöjningar inte kan uteslutas. Det gäller framför
allt det äldre men väl bibehållna bostadsbeståndet i vissa städers centralare
delar. Det är angeläget att anpassningen till en balanserad hyresnivå
här sker så småningom. Propositionen föreslår, att hyresstegringarna
skall genomföras successivt under en fyraårsperiod i storstadsområdena
(stockholms-, göteborgs- och malmöområdena) samt under en tvåårsperiod
för andra bristorter. Med hänsyn dels till den ovisshet, som
råder om förslagets verkningar, dels till risken för en del från bostadssociala
synpunkter icke godtagbara snabba och kraftiga hyresstegringar
kan vi inte stödja den korta övergångstid regeringen föreslår. Naturligtvis
är det utan erfarenhet svårt att bedöma hur lång övergångstiden lämpligen
bör vara. Vi har stannat för att föreslå en förlängning av övergångs -

Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967

tiden till sex år för storstadsområdena och till tre år för övriga bristorter,
där förordnande enligt tredje kap. 54 § gäller. För de lägenheter
i storstadsområdena, som i dag har mycket låga hyror i jämförelse med
hyrorna i de jämförliga lägenheterna, kan även med dessa övergångsbestämmelser
hyreshöjningarna för varje år bli mycket kännbara. En möjlighet
bör därför finnas för hyresnämnd och domstol att vidtaga jämkningar
om hyreshöjningar i det enskilda fallet blir orimliga. Det borde
ligga inte minst i fastighetsägarnas intresse på längre sikt att sådana
överdrifter undvikes. Om de i propositionen föreslagna övergångsbestämmelserna
ej ger utrymme för en sådan tolkning bör en ändring ske.

Medlingsnämnd i varje län

Hyreslagstiftningssakkunniga förordade att i varje län skulle finnas en
medlingsnämnd, om inte Kungl. Maj :t förordnat om en annan indelning.
De sakkunnigas mening var att sådant meddelande borde meddelas i län
med stor folkmängd eller många större tätorter. För Stockholm ansåg
man att flera medlingsnämnder borde övervägas. Flertalet remissinstanser
ansåg att medlingsnämndernas verksamhetsområde borde göras betydligt
mindre än de sakkunniga föreslagit. I lagförslagets 69 :e § skriver
departementschefen:

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

I motiveringen på sid. 169 framgår dels att departementschefen delar de
sakkunnigas uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om
nämnderna blir relativt få, dels att nämnden i princip bör ha länet som
verksamhetsområde med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning,
när det av särskilda skäl är påkallat. Av lagförslaget och av departementschefens
motivering kan emellertid inga säkra slutsatser dras
om i vilka fall särskilda skäl påkallar frångående av länet som verksamhetsområde.
Vår mening, som ansluter till den de sakkunniga framfört, är
att ett sådant avsteg är motiverat endast i fråga om län med stor folkmängd
eller många större tätorter. Däremot bör inte i något fall ett område
större än län vara verksamhetsområde för hyresnämnd. Denna uppfattning
bör klart framgå av lagtexten, varför vi på denna punkt föreslår
ett tillägg av sagda innebörd.

Vanliga forumregler

Enligt förslaget skall behörig domstol för samtliga hyresmål, icke blott
de som i första hand handläggs av hyresnämnd, vara underrätter i länets
residensstad. Några särskilda skäl härför har inte anförts i propositionen.
Enligt vår mening är en sådan anordning olämplig icke minst från praktisk
synpunkt. Det är mycket värdefullt om parterna i hyresmålen kan,

Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967

som de varit vana vid under hyresregleringslagens tillämpning, själva närvara
vid målens handläggning och där bevaka sin rätt och lämna upplysningar.
Detta försvåras avsevärt, om målen skulle samlas till en domstol
för varje län. Vidare måste domstolen i många fall besiktiga den aktuella
och jämförliga lägenheten, vilket blir mycket betungande och kostsamt om
det skall ske på annan ort. Även andra komplikationer kan vållas av att
de normala forumreglerna frångås. Om hyresmålen i stället handläggs
av den domstol, där fastigheten är belägen, bör möjlighet att överklaga
målen åtminstone till hovrätt föreligga. Även med propositionens förslag
om handläggning i en underrätt för varje län är emellertid en sådan överklagningsmöjlighet
nödvändig för att garantera önskvärd likformighet i
avgörandena. De föreslagna lagreglerna rymmer många viktiga punkter
där en enhetlig praxis är av väsentlig betydelse ur rättssäkerhetssynpunkt.
Vi föreslår därför, att hyresmålen skall instämmas till ordinarie fastighetsforum
och att ingen inskränkning stadgas i fråga om fullföljdsrätten till
hovrätt. Detta föranleder ändringar i 72 och 73 §§ nyttjanderättslagen samt
avslag på förslaget om ändring i rättegångsbalken.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis innebär vår ståndpunkt tillfredsställelse med den
successiva avveckling av hyresregleringen som regeringen föreslår men samtidigt
kritik mot förslaget till ny hyreslagstiftning framför allt på tre huvudpunkter.
För det första lider regeringsförslaget av brist på precision. Det
medför att hyresnämndernas och domstolarnas tolkning och utfyllnad av
den föreslagna lagtexten kommer att få mycket stor betydelse för omfattningen
av den anpassning i huvudsak uppåt av hyressättningen, som regeringsförslaget
syftar till. Det är med andra ord svårt att nu förutse verkningarna
på hyrorna av regeringsförslaget. Därför är det angeläget att regeringsförslaget
på vissa punkter preciseras. En annan slutsats av vår kritik
i detta avseende är att en kontinuerlig och noggrann uppföljning måste
ske av de förändringar på hyresmarknaden som lagförslaget kommer att
resultera i.

För det andra torde regeringens förslag inte ge ett tillfredsställande skydd
för vissa grupper av hyresgästerna ur bostadssocial synvinkel. För att undanröja
dessa svagheter i propositionen föreslår vi i denna motion dels
vissa modifieringar av den i propositionen förordade tillämpningen av regeln
om hyras skälighet, dels en förlängning av övergångstiden i storstadsområden
till sex år och i andra bristorter till tre år, dels inrättande av en
möjlighet för hyresnämnd och domstol att vidtaga jämkningar, om hyreshöjningar
i storstadsområdena i det enskilda fallet blir orimliga.

För det tredje anser vi att förslaget till regler om förfarandet i hyrestvister
lider av svagheter, inte minst från praktiska synpunkter. Vi föreslår

22 Motioner i Andra kammaren, nr 1103 år 1967

därför att hyresmålen skall instämmas till ordinarie fastighetsforum och
att ingen inskränkning stadgas i fråga om fullfölj dsrätten till hovrätt.

Med åberopande av det anförda hemställer vi,

A. att riksdagen beslutar:

1. att de i 8:e punkten av övergångsbestämmelserna angivna
övergångstiderna bestäms till 6 respektive 3 år, d. v. s.
gäller till och med den 31 december 1974 respektive den 31
december 1971,

2. att i övergångsbestämmelserna införes en bestämmelse
om möjlighet till jämkning av alltför betungande hyreshöjningar
i bristorterna, därest sådan möjlighet ej kan anses
inrymmas i propositionens lagtext,

3. att vidtaga ovan angivna ändringar i 72 och 73 §§ nyttj
ander ättslagens 3 kapitel samt avslå förslaget till ändringar i
rättegångsbalken;

B. att riksdagen uttalar:

1. att jämförelseprövningen och tolkningen av begreppet
»väsentligt överstiger» bör ske på det sätt som ovan angivits,

2. att den nya lagstiftningens verkningar på hyresmarknaden
genom lämplig insamling och bearbetning av statistiska
data noga följes.

Stockholm den 2 novmber 1967

Sven Antby (fp)
Thorvald Källstad (fp)

Cecilia Nettelbrandt (fp)
Bertil Ohlin (fp) Sigvard Rimås (fp)

Folke Nihlfors (fp) Sven Wedén (fp)