med anledning av prop. 1987/88:146

Motion 1987/88:Bo47 av Rolf Dahlberg m. fl. (m)

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Motion till riksdagen

1987/88:Bo47

av Rolf Dahlberg m. fl. (m)

med anledning av prop. 1987/88:146

om ändringar i lokalhyreslagstiftningen

I propositionen föreslås en rad förändringar i lokalhyreslagstiftningen. Flertalet
av dessa är så utformade att situationen för lokalhyresgäster blir mer
likartad den som råder för bostadshyresgäster.

Detta framstår som märkligt ur vissa aspekter. Lagstiftningen beträffande
bostäder och bostadshyresgäster tar sin utgångspunkt i att hyresgästen normalt
är en betydligt svagare part än hyresvärden. Så är dock inte fallet när
det gäller lokalhyresgäster.

I sitt yttrande över lokalhyreskommitténs betänkande framhåller exempelvis
Kooperativa förbundet, KF, att ”Lokalhyresgästen är inte - som bostadshyresgästen
- en typiskt svagare part i ett kontraktsförhållande. Flyresavtalet
är en del i hyresgästens och hyresvärdens affärsmässiga verksamhet
och ett skyddsnät av föreslagen modell, till förmån för hyresgästen, skulle
rubba balansen mellan parterna och snedvrida marknaden.”

Vi delar detta synsätt. Det är fråga om jämbördiga parter som sluter affärsmässiga
avtal, väl medvetna om konsekvenserna av sina handlingar. Det
är därför missriktat att ingående lagstifta på ett sätt som ensidigt gynnar den
ena parten i dessa affärsuppgörelser.

Självklart finns det dock enskilda problem som det finns anledning att
lagstiftningsvägen rätta till. Förslaget att förlänga den längsta tiden för uppskov
med avflyttning från ett år till två är enligt vår mening en befogad förändring.

Vi tillstyrker också förslaget att den part som önskar förändringar i ett hyresavtal
själv måste vara aktiv och säga upp avtalet.

I vissa situationer finns inget väl fungerande instrument för att pröva och
fastställa vad som är en marknadsmässig lokalhyresnivå. Dagens regelsystem
är så utformat att hyresgästen kan tvingas lämna lokalen för att kunna
bevisa att den begärda hyresnivån är för hög. Detta är en mindre tillfredsställande
metod.

Propositionens förslag löser dock inte detta problem.

Visserligen kommer inte behovet av att lämna lokalen att finnas kvar,
men i stället skapas nya problem genom att marknadsprissättningen försvinner.
Trots att det talas om marknadshyra i lagtexten så medför bestämmelsen
i övrigt att ett byråkratiskt administrativt system införs i stället
för den princip om marknadshyra som gäller i dag.

Det föreslagna systemet liknar det ”bruksvärdessystem” som används för
bostadslägenheter. Erfarenheterna från detta visar att prisnivån mycket ofta
avviker från den värdering som görs av hyresgästerna, dvs. marknadsvärdet.

En jämförelse med andra lokaler är självfallet oerhört svår att göra efter- Mot. 1987/88
som lokalerna i allmänhet skiljer sig kraftigt från varandra i nästan alla av- Bo47
seenden, såsom storlek, läge och standard. Dessutom kommer en sådan
jämförelse av flera skäl, inte minst praktiska, att avspegla ett historiskt
marknadsvärde. De hyresnivåer som gäller för de lokaler som används som
referens har ju i allmänhet fastställts långt tidigare.

Marknadsvärde däremot skall ju avspegla den nivå som gäller i dag.

Vi instämmer i KF:s bedömning att ”konsekvensen blir en osund hyresmarknad,
som ensidigt gynnar hyresgästen och som drar med sig de för en
hyresreglering klassiska effekterna, som handel med hyresrätter, skenöverlåtelser
etc.”.

Den som gynnas av en sådan reglering är den hyresgäst som redan har ett
kontrakt. Antingen får han förmånen av en alltför låg hyra, eller också kan
han kapitalisera den genom att direkt eller indirekt sälja hyresrätten.

Detta drabbar inte endast fastighetsägaren utan också potentiella lokalhyresgäster.
Den butiksägare som vill skaffa sig en annan lokal kan inte göra
detta genom att erbjuda sig att betala marknadshyra. Enda sättet att skaffa
sig en bättre lokal blir genom en osund handel med hyreskontrakt, eller
kanske med mer eller mindre värdelösa rörelser som har attraktiva hyreskontrakt.
Detta drabbar hela den seriösa handeln.

Självfallet bör lokalhyresmarknaden fungera så att seriösa näringsidkare
som är beredda att betala för sig skall kunna sluta avtal med en hyresvärd
direkt.

Det bör i detta sammanhang också framhållas att problem i dag är mycket
sällsynta. De fall där parterna inte kan enas utan ingripanden eller prövning
i samband med frånträde av lokalen räknas i enstaka procent av alla uppgörelser.

Det nuvarande systemet fungerar i stort sett väl, och propositionens förslag
medför inte att situationen förbättras jämfört med i dag. Förslaget bör
därför inte genomföras i denna del.

Förslaget om ett schabloniserat skadeståndsbelopp bör heller inte genomföras.
Ett sådant kommer i praktiken att fungera som en straffsanktion mot
fastighetsägaren och inte som ett skadestånd i ordets egentliga betydelse.

Däremot bör hyresgästens verkliga ekonomiska skador alltid kompenseras
fullt ut om de orsakats av en obefogad uppsägning.

Avtalsfrihet på detta område gör det också möjligt för hyresgästen att
gardera sig genom att skriva in ersättningsregler i avtalet.

I propositionen behandlas två frågor som inte primärt är ekonomiska
utan gäller bestämmanderätten över lokalen. Den ena frågan gäller andrahandsuthyrning,
den andra gäller ändrad användning av lokalen.

Vad beträffar andrahandsuthyrning är det svårt att finna det befogat med
den ändring av lagen som anges i propositionen. Om hyresgästen har för avsikt
att fortsätta sin verksamhet torde han mera sällan behöva hyra ut lokalen
i andra hand ens under en begränsad tid. Har han å andra sidan inte för
avsikt att göra det finns inget skäl att acceptera en sådan uthyrning alls. I allmänhet
torde en rätt till andrahandsuthyrning i strid mot fastighetsägarens
vilja endast tjäna syftet att möjliggöra en handel med hyreskontrakt. Vi av- 14

visar därför detta förslag.

I

När det gäller ändrad användning bör hyresgästen ha en sådan rätt i enlig- Mot. 1987/88
het med förslaget, och med de begränsningar som anges i specialmotivering- Bo47

en till JB 12 kap. 23 §. Därutöver bör dock hyresvärden anses ha befogad
anledning att motsätta sig ändringen om den nya verksamheten kan uppfattas
som stötande. I sådana fall bör hyresvärden alltså kunna förhindra en
ändrad användning.

Olika former av konkurrensbegränsning bör däremot inte anses vara sådana
skäl att ändringen skall kunna stoppas.

Det bör ankomma på vederbörande utskott att utforma erforderlig lagtext.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen avslår propositionen såvitt avser föreslagna ändringar
för bestämmande av marknadshyra,

2. att riksdagen med avslag på propositionen i motsvarande del beslutar
att skadestånd vid obefogad uppsägning skall kompensera hyresgästens
verkliga ekonomiska skador fullt ut,

3. att riksdagen avslår propositionen såvitt avser föreslagna ändringar
avseende uthyrning av lokaler i andra hand utan hyresvärdens
godkännande,

4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att hyresvärden
skall anses ha befogad anledning att motsätta sig ändrad användning
av lokal även i fall då den nya användningen kan uppfattas
som stötande.

Stockholm den 12 april 1988

Rolf Dahlberg (m)
Knut Billing (m)
Bertil Danielsson (m)
Margareta Gard (m)

Jan Sandberg (m)
Göte Jonsson (m)
Ingela Gardner (m)

15