Fel vid köp och försäljning av fastighet

Motion 2004/05:L247 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m)

Förslag till riksdagsbeslut

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om behovet av att göra en översyn av lagstiftningen avseende ansvaret för fel på fastighet vid överlåtelse.

Motivering

Jordabalken 4 kap. 19 § reglerar förhållandet mellan säljaren och köparen avseende fel i fastighet vid en överlåtelse. Köparen åläggs en omfattande undersökningsplikt medan säljaren inte åläggs en motsvarande upplysningsplikt. Säljaren har ansvar för så kallade dolda fel under en tioårig period från köpet.

Den bakomliggande tanken i lagstiftningen är att köparen genom sin undersökning och säljaren genom sin kunskap skall nå en gemensam syn på fastigheten och dess skick som ett underlag för en diskussion om överlåtelsepris. I den praktiska verkligheten fungerar inte denna avvägning mellan parternas intressen, vilket ger upphov till många tvister och oväntade kostnader.

Oavsett om det är säljaren eller köparen som bär det ekonomiska ansvaret kommer ett fel i en fastighet, som man inte tagit hänsyn till i samband med överlåtelsen, att påverka den säljande eller köpande familjens ekonomi för lång tid framöver. Detta gör att det finns en ekonomisk otrygghet som av alltfler konsumenter upplevs som besvärande.

Marknaden för småhus påverkar i hög grad säljares och köpares beteenden. Där det är stor efterfrågan eftersätter köparna ofta sin undersökningsplikt eller gör undersökning först efter det att köpet skett och får ofta en tvivelaktig trygghet genom olika former av besiktningsklausuler i köpeavtalet. På en marknad där utbudet är stort kommer köparna att vara noggrannare i sitt val och ställa större krav på säljarna. Oberoende av marknadssituationen är det viktigt att både köparen och säljaren får ett så gott skydd som möjligt mot ekonomiska överraskningar.

Utvecklingen i andra länder går mot att säljarna får ett ökat ansvar för att upplysa om det faktiska skicket på den egendom man säljer. Ett tydligt exempel på detta är det danska systemet där säljaren för köparen presenterar en så kallad tillståndsrapport. Rapporten skall upprättas efter en mall som beslutas av myndigheterna och utföras av fackman på säljarens bekostnad. Detta innebär att spekulanterna redan från början får information om fastighetens skick och därmed har ett bra underlag inför budgivning och köp.

Ansvaret för fel och brister i besiktningen ligger, i det danska systemet, på besiktningsmannen. Denne är därför skyldig att ha en ansvarsförsäkring. Systemet kompletteras genom en försäkring till köparens förmån för de eventuella dolda fel som inte framkommit genom besiktningen. För att stimulera utvecklingen får en säljare i Danmark frihet från ansvar för fastighetens skick när fastighetsköpet sker på detta sätt och säljaren medverkar till att försäkringen tecknas för dolda fel. Ett motsvarande system avseende ansvaret mellan säljare och köpare är på väg att implementeras i Storbritannien.

Utvecklingen går även i Sverige mot krav påökad information om objekten på fastighetsmarknaden. Framtida krav på byggdeklarationer och energicertifikat kan komma att ge viss kunskap och information om objekten, men medför även en risk att uppfattas som en form av objektsbesiktning. Enligt ett direktiv från EU kan energicertifiering av byggnader i Sverige komma att genomföras. Dessa energicertifikat skall utfärdas av ackrediterade besiktningsorgan med särskilt utbildade energikonsulter. Om förslaget med energicertifikat genomförs riskerar detta leda till ökad byråkrati och ökade administrativa kostnader. Ett förslag för att minska de administrativa kostnaderna kring certifieringen är därför att en sådan genomförs i samband med besiktning av fastighet då sådan överlåts.

Översynen av jordabalkens regler avseende fel i fastighet bör syfta till att skapa en bättre balans mellan köparens och säljarens förpliktelser i samband med en överlåtelse av fastighet. Syftet med detta är att så långt som möjligt undanröja okända ekonomiska faktorer som i många fall kan bli katastrofer för en privatekonomi. Det finns således anledning att utreda dagens lagstiftning samt införa regler som stöder besiktning av fastigheter med syftet att åstadkomma tryggare köp och försäljningar.

Stockholm den 27 september 2004

Marietta de Pourbaix-Lundin (m)