Bostadspolitiken
Motion 1985/86:Bo410 Rolf Dahlberg m. fl. (m)
Motion till riksdagen
1985/86: Bo410
Rolf Dahlberg m. fl. (m)
Bostadspolitiken
Moderat bostadspolitik
Utgångspunkten för moderat bostadspolitik är de boendes valfrihet, en bra
bostadsmiljö och respekt för den enskilda äganderätten. Som visats i vår
partimotion 1985/86: Bo402 har den socialdemokratiska bostadspolitiken
steg för steg minskat utrymmet för enskilda människors beslut och ökat det
för stat och kommun.
Underlätta ägandet - stärk den enskildes ställning
För att valfriheten skall öka behöver, förutom ett införande av äganderättslägenheter
vilket förespråkas i motion 1985/86:Bo402, ett stort antal
lagar och regler, som hindrar människor från att bilda, bebo och sälja
bostadsrättslägenheter, ändras.
Bostadsrättslägenheter
Efter regeringsskiftet 1982 slopade den socialdemokratiska regeringen
möjligheterna för de boende i den s. k. allmännyttan att ombilda sina
lägenheter till bostadsrätter. Kommunal förköpsrätt infördes i de fall
hyresgästerna träffar överenskommelse med fastighetsägarna om förvärv
av det hus de bor i. Enligt vår uppfattning borde kommunerna i stället
hjälpa till att förverkliga önskemål om övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
De hinder för detta som socialdemokraterna genomfört måste upphävas
och de boendes övertagande av sina hus ytterligare underlättas.
Vi föreslår därför att de boende skall kunna bilda bostadsrättsförening
och förvärva sitt hus om en enkel majoritet — i stället för det gällande
kravet på två tredjedelar — så önskar. De som vill fortsätta att hyra sin
lägenhet kan göra detta på samma sätt som tidigare.
På många håll finns flerfamiljshus med tre till fyra lägenheter. För att
möjliggöra bildandet av bostadsrätt i sådana hus föreslår vi att en bostadsrättsförening
skall kunna bildas i en fastighet med minst tre lägenheter i
stället för som nu fem.
Det är vidare angeläget att de kommunalägda bostadsföretagen uppmuntras
att avyttra delar av sitt bostadsbestånd till av hyresgästerna
bildade bostadsrättsföreningar. Avyttringen förutsätts ske på villkor som
fastställs efter förhandlingar, vilket bör innebära att marknadsmässiga
hänsyn tas. Det är således inte troligt att det enbart blir ett överförande av
de lån som belastar resp. fastighet. Delar av ett kommunalägt företags
bestånd kan sannolikt överlåtas till ett högre pris, medan det beträffande
andra bestånd — t. ex. med eftersatt underhåll och/eller tomma lägenheter
- kan bli aktuellt med ett lägre pris. För de kommunalägda bostadsföretagen
leder en avyttring av delar av bostadsbeståndet till fördelar. Företagen
får bl. a. ökade förutsättningar att efter en sådan försäljning bättre underhålla
och förvalta kvarstående innehav.
För att underlätta en ombildning av lägenheter i de kommunalägda
företagen till bostadsrätt föreslår vi att förbudet mot s. k. dubbelupplåtelse
av bostadsrätt upphävs vad gäller de kommunalägda bostadsföretagen.
Detta skulle möjliggöra att bostadsföretagen övergångsvis blir bostadsrättsinnehavare
av de lägenheter där de boende ej önskar byta upplåtelseform.
De särregler som i dag gäller för HSB/Riksbyggen beträffande majoritetskravet
kan då upphävas.
Vid avyttring av fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt skall staten
erbjuda övertagande av befintliga bostadslån. Statliga myndigheter bör
även på andra sätt underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
Det är i dag inte möjligt att inteckna bostadsrätt. För att stärka bostadsrättens
värde som kreditsäkerhet bör en sådan rätt införas. Detta skulle
medföra billigare lån, vilket ger fler människor möjlighet att förvärva
bostadsrätt. Detta underlättas ytterligare om kommunal borgen ges.
Hembud vid försäljning av bostadsrättslägenheter är ett brott mot grundläggande
marknadsekonomiska principer. Det leder till en snedvriden
marknad med ett stort utrymme för ”svarta” pengar. Omfattas endast en
del av beståndet av hembudsskyldighet bildas ett A- och ett B-lag av
bostadsrättsinnehavare. Hembudsskyldighet skall inte få förekomma vid
försäljning av lägenhet.
Hyressättningssystemet
Dagens system för hyressättning — bruksvärdessystemet — har många
nackdelar. Det leder bl. a. i många fall till för höga hyror, framför allt i
ocentrala lägen.
Bruksvärdessystemet bygger på att de kommunala bostadsföretagen är
hyresledande. Hyran i deras fastigheter läggs till grund för hyressättningen
hos övriga fastighetsägare. I samband med bruksvärdessystemets tillkomst
förutsattes att de kommunala företagens hyror skulle täcka självkostnaden
för bostadsförvaltningen. Systemet har dock givit en hyresnivå som inte
ger självkostnadstäckning. De kommunala bostadsföretagens ekonomi har
på detta sätt urholkats. De har blivit beroende av bidrag och subventionerade
lån från stat och kommuner.
Bruksvärdessystemet saknar i allt väsentligt marknadspåverkan. Systemet
leder härigenom till en bostadssektor med alltför låg rörlighet, eftersom
den som bor i en äldre, större lägenhet — ofta med låg hyra - inte har
något ekonomiskt incitament att flytta till en mindre nybyggd lägenhet med
högre hyra. På detta sätt utnyttjas inte bostadsbeståndet så rationellt som
skulle ske om hyressättningen vore mer marknadsanpassad.
Mot. 1985/86
Bo410
13
Hushållens värderingar av och betalningsvilja för olika bostadsalternativ
har visat sig inte alls stämma med hyrorna. I Bossutredningen (Storstockholms
planeringsnämnd och Stockholms läns landsting 1981) visas en
tydlig existens av betydande ”lägesvärden” för centralt belägna bostäder.
De största skillnaderna mellan betalningsvilja och hyror finns i Stockholms
innerstad. Det finns dock undersökningar som visar på skillnader
mellan hyra och betalningsvilja även i andra större städer. Delar av de
belopp som bostadskonsumenterna i Stockholm är villiga att ytterligare
betala i hyra försvinner inte helt från marknaden. Den bruksvärdesreglerade
bostadsmarknaden medverkar nämligen till en svart lägenhetsmarknad.
Den svarta marknaden innebär i praktiken att den bruksvärdesreglerade
prisbildningen på bostadsmarknaden sätts ur spel och ersätts med en friare
prisbildning som bättre stämmer överens med hushållens värderingar av
bostaden.
Bruksvärdessystemet är en del av en genomreglerad bostadsmarknad.
Framtidens bostadspolitik måste präglas av marknadsanpassning och avreglering.
Nuvarande hyressättningssystem måste därför avvecklas och
ersättas med ett nytt marknadsorienterat system.
Övergången till ett marknadsanpassat system måste ske successivt med
böljan i en reformering av bruksvärdessystemet. Hyresgästernas besittningsrätt
måste garanteras. För att spegla bostadskonsumentemas önskemål
bör lägesfaktorn påverka hyresnivån på ett helt annat sätt än i dag.
Marknadshyror bör redan nu kunna införas där det råder balanserad hyresmarknad
medan undantag måste göras i områden där efterfrågan klart
överstiger tillgången. En utredning bör tillsättas för att utreda hur detta
skall ske.
Myndigförklara hyresgästerna
Varje myndig svensk har rätt att delta i allmänna val och kan vidta olika
dispositioner med betydande ekonomiska konsekvenser, t. ex. att köpa en
fastighet eller att starta företag. Som hyresgäst är man dock i praktiken
förhindrad att själv eller genom valt ombud, t. ex. en valfri hyresgästorganisation,
förhandla med fastighetsägaren om sin hyra. Hyresgästerna är
således omyndigförklarade i denna sin egenskap. I praktiken har Hyresgästernas
riksförbund (HR) givits ett förhandlingsmonopol. Detta är särskilt
stötande eftersom HR endast representerar en liten del av de 1,5
miljoner hushållen i hyreshus. Mellan HR och kommunägda företag har
dessutom träffats avtal om förhandlingsersättning, fritidsverksamhet och
boinflytande. Avtalens innehåll är i vissa avseenden uppseendeväckande.
Enligt avtalen skall företagen ge hyresgästföreningen ersättning som motsvarar
0,5 % av den totala hyran för fritidsverksamhet, och 0,4 % för
boinflytande. Därtill kommer en s. k. förhandlingsersättning, vilken utgår i
procent på aktuell hyra.
Den legala grunden för HR:s förhandlingsmonopol måste upphävas. Den
enskilda hyresgästen skall ges förhandlingsrätt. Därefter får var och en
avgöra om han vill bli representerad av någon, och i så fall av vem.
Konkurrerande hyresgästorganisationer måste få arbeta under lika villkor.
Mot. 1985/86
Bo410
14
Organisationer som bygger på frivilligt medlemskap - och som därför är
beroende av medlemmarnas förtroende — tillvaratar medlemmarnas
intressen bäst. Enligt vår uppfattning måste fria förhandlingar bygga på
principen att vaije part bestrider sina egna förhandlingskostnader.
Domstolar med intresserepresentation är i allmänhet ett hot mot rättssäkerheten
för enskilda och icke etablerade organisationer. Partsdomstolarna
har en starkt konserverande inverkan på organisationsstrukturen.
Såväl principiella som sakliga skäl talar således för att hyresrättsliga frågor
överförs till allmän domstol.
Förvärv av hyresfastighet
Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. har till syfte att förebygga
spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas
av personer som anses olämpliga att äga fastigheter. Motivet för dessa
regler är att olämpliga förfaranden kunnat konstateras i vissa fall. Enligt
vår uppfattning bör självfallet olagliga eller uppenbart olämpliga förfaranden
motverkas.
Det bör dock slås fast att den helt övervägande delen av de privata
hyresvärdarna uppfyller sina lag- och avtalsenliga skyldigheter.
Riksdagens socialistiska majoritet beslöt under 1983 att skärpa lagen i
två avseenden.
Tidigare har riksorganisation av bostadsrättsföreningar - eller förening
tillhörande sådan organisation — inte behövt förvärvstillstånd. De organisationer
som har varit aktuella under senare tid är HSB, Riksbyggen och
Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC). Lagändringen
innebär att de socialdemokraterna närstående HSB och Riksbyggen
alltjämt blir undantagna från tillståndskravet. Den fristående organisationen
(SBC) blev däremot tvungen att framdeles söka tillstånd för
förvärv. Motivet var - enligt propositionen - att SBC saknar en ”gemensam
bostadssocial grundsyn” med HSB och Riksbyggen, dvs. att SBC inte
styrs av socialdemokratiska värderingar. Den genomförda förändringen är
ett uttryck för socialdemokraternas bristande respekt för rättsstatens principer.
Riksdagens beslut innebär vidare att det blir svårare än tidigare att
förvärva en hyresfastighet. Den tilltänkte förvärvaren skall vägras förvärvstillstånd
om han ”inte visar att han är i stånd” att sköta fastigheten.
Denna regel kan komma att utvecklas till ett etableringsförbud, särskilt för
människor som inte redan tidigare äger hyresfastigheter.
Vi anser således att de förändringar som genomförts i anledning av
proposition 1982/83:153 skall upphävas. Lagen i övrigt bör bli föremål för
en utvärdering.
Bostadsanvisningslagen
Bostadsanvisningslagen bygger på föreställningen att det är möjligt att
genom ett administrativt system dels öka utbudet av lägenheter, dels
motverka segregation i boendet. Vi delar inte denna uppfattning.
Mot. 1985/86
Bo410
15
I ett läge med ringa nyproduktion är det angeläget att förutsättningarna
för ökad rörlighet på bostadsmarknaden förbättras. Bostadsanvisningslagen
verkar i motsatt riktning.
Bostäderna fördelas efter kommunala beslut i stället för efter de bostadssökandes
önskemål. På detta sätt politiseras samhället ytterligare, samtidigt
som individens egen beslutssfår krymps. Ett exempel på detta är när
invandrare har nekats bostad i ett visst bostadsområde med hänvisning till
önskemålet om en allsidig befolkningssammansättning. Malmö hovrätt har
i ett sådant ärende fastslagit att det är olagligt att vägra vissa befolkningsgrupper
fri bosättning. Detta är också en av slutsatserna i diskrimineringsutredningen
(Ds A 1984:7). Här konstateras att bostadsförmedlingens möjligheter
att påverka hushållssammansättningen måste vara begränsade.
Bostadsanvisningslagen leder till ökat godtycke, byråkrati och tjänstemannamakt.
Lagen innebär också en oacceptabel inskränkning av fastighetsägarnas
äganderätt. Bostadsanvisningslagen måste därför upphävas.
Bostadsförsörjningslagen
I bostadsförsörjningslagen fastslås att kommunerna har det yttersta ansvaret
för bostadsbyggande och boendemiljö. Kommunerna är därför skyldiga
att bedriva en bostadsförsörjningsplanering för både ny- och ombyggande.
Uppgifterna om det planerade byggandet sammanställs och administreras
av centrala statliga organ. Statliga och kommunala myndigheter, byggare
och fastighetsägare lägger varje år ned mycket stora resurser på planering
av byggandet. Mot bakgrund av det minskande bostadsbyggandet i landet
samt med tanke på ekonomiska effektivitetskrav i bostadssektorn kan
bostadsförsörjningslagen ifrågasättas. Planeringen av bostadsbyggandet
har dessutom visat sig stämma dåligt med det byggande som verkligen
kommer till stånd. Lagen bör därför ses över.
Avreglering av bostadsmarknaden
Inom bostadssektorn kan betydande avregleringar ske. Ett flertal myndigheter
och institutioner kan minska omfånget av verksamheten.
I den av statens planverk utarbetade Svensk byggnorm (SBN) blandas
bindande föreskrifter med råd och exempel. Varje år kan massmedia
redovisa fall där de kommunala byggnadsnämnderna utnyttjat sin ställning
genom att kräva lösningar i enlighet med byggnormens råd och exempel.
Dessutom är nu gällande bindande föreskrifter alltför omfattande och
detaljrika. Enligt vår uppfattning bör SBN ersättas med enkla tekniska
funktionskrav och ett fåtal bindande bestämmelser. Ansvaret kan ligga
direkt på riksdag eller regering.
Statens planverk bedriver en typgodkännandeverksamhet. Denna skall
täckas med inkomster från uppdragsgivarna. Så sker ej i dag. En lång rad
produkter typgodkänns. Alltifrån sopskåp och dörrar till hela typhus. Det
finns inget som säger att denna verksamhet måste bedrivas av en statlig
myndighet. Den skulle kunna privatiseras, exempelvis genom ett auktorisationsförfarande.
Mot. 1985/86
Bo410
16
Statens planverks information till kommunerna skulle med fördel kunna
överföras till länsstyrelserna och därmed komma närmare kommunerna.
Eftersom vi avvisar förslaget till plan- och bygglag behövs heller ingen
informationsverksamhet med anledning av detta. Vi anser att statens planverks
verksamhet till en del skall avvecklas, till en del privatiseras och till
en del överföras till andra myndigheter och departement. På så sätt kan
statens planverk avskaffas.
Svensk forskningspolitik har under lång tid präglats av en tendens till
ökad sektorisering. Myndighetsinflytandet har givits ökad tyngd på de
vetenskapliga bedömningarnas bekostnad. Det har påverkat forskningskvaliteten
negativt. Enligt vår uppfattning måste högskolan ges en vidgad
roll också inom byggforskningen.
Byggforskningsrådet (BFR) som institution bör gradvis avvecklas. Ansvaret
för den relevanta verksamhet rådet bedriver bör överflyttas på
andra huvudmän. Övrig verksamhet skall läggas ned. Högskolan bör ges
ett ökat inflytande över byggforskningen. En del av byggforskningsrådets
medel kan direkt överföras till fakultetsanslagen.
Den samhällsvetenskapliga forskning som byggforskningsrådet och statens
institut för byggnadsforskning (SIB) i dag bedriver bör överföras till
humanistisk-samhällsvetenskapliga forskningsrådet. SIB:s övriga byggforskningsverksamhet
kan antingen organiseras i aktiebolagsform och bedrivas
i privat regi eller läggas direkt under de tekniska högskolorna.
Bosparande
I Sverige behöver allmänt sett sparandet öka. Ett sätt att öka det totala
sparandet är att skapa nya och attraktiva former för målsparande till egen
bostad, antingen i form av ägd bostad eller bostadsrätt. Ökat sparande till
egen bostad medför att lånebehovet till bostadssektorn minskar och att
månadsutgifterna för den boende blir lägre. Ägande av bostaden medför
också regelmässigt bättre hushållning och därmed mindre kostnader för
drift och förvaltning. Produktionskostnaden för nya bostäder har ökat
mycket kraftigt under de senaste fem åren. Boendekostnaden i nyproduktionen
är därför i dag mycket hög. Om den enskilde - genom ett bosparande
— kan betala en större egen insats minskar behovet av dyra topplån och
boendekostnaden kan sänkas rejält. Attraktiva former för bosparande
medför också avsevärda samhällsekonomiska vinster.
Mot denna bakgrund finns påtagliga skäl för att genom premiering av
bosparande göra denna sparform attraktiv för hushållen. Nedan beskrivs
ett förslag som medför avsevärd sparstimulans och därmed påtagligt ökar
sparandet inom och för bostadssektorn.
Ett bosparande till egen bostad bör administreras och hanteras av
banker och andra kreditinstitut. Vi anser att stimulansen till bosparandet
bör bygga på redan existerande ”spara/lån till bostad”-system. De villkor
som bör omgärda sparformen är följande:
o Bosparande skall ske under en tidsperiod av minst tre år, dvs. detta
sparande får tas i anspråk för bostadsförvärv tidigast tre år efter första
insättningen.
Mot. 1985/86
Bo410
17
o De räntesatser som detta sparande betingar kan beräknas överstiga
gällande inlåningsränta med i bästa fall en procentenhet, eftersom sparbeloppen
i princip binds till banken eller kreditinstituten minst tre år.
o Sparmedlen får disponeras av låntagaren efter tre år mot att låntagaren
uppvisar ingånget köpeavtal för småhus, ägd lägenhet eller bostadsrätt,
o När sparbeloppet lyfts för inköp av bostad utgår en statlig skattefri
premie om spartiden varit minst tre år. Premien beräknas på den behållning
på kontot som stått inne minst två år. Premien utgår med 10 %,
dock högst 10000 kr.
o På den del som spararen sedan önskar låna för förvärv av bostad skall
staten ställa statlig borgen, vilket innebär att lånekostnaden kan sänkas
med 0,5-1 procentenhet,
o I det fall bosparandet avbryts tidigare än efter tre år eller medlen
disponeras för annat ändamål utgår inget skattefri statlig premie och
beviljas ingen statlig borgen för lån.
Det av oss föreslagna bosparandet bör ersätta det begränsade sparande
inom ramen för allemanssparande! som riksdagen fattade beslut om 1984.
Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag enligt ovan i sådan
tid att systemet kan införas fr. o. m. den 1 januari 1987.
ROT-programmet
Syftet med ROT-programmet är att dels öka sysselsättningen inom byggsektorn,
dels höja standarden i ett stort antal lägenheter. Programmet skall
genomföras med hjälp av nya bidrag och lån.
Enligt vår uppfattning är det principiellt fel att staten går in med bidrag
och lån till det löpande underhållet. Ansvaret för fastighetsunderhåll —
reparationer och ombyggnader — skall åvila fastighetsägarna. Det avgörande
problemet i detta sammanhang är att den nuvarande hyresnivån inte
ger ekonomiska förutsättningar för ett långsiktigt och rationellt fastighetsunderhåll.
Detta förstärks bl. a. av att en enskild fastighetsägare inte har
rätt till skattefri avsättning för det långsiktiga underhållet. En betydande
kapitalförstöring blir följden om inte dessa missförhållanden snarast ändras.
I stället för en sådan lösning väljer regeringen att öka rundgången. Vi
avvisar anslaget för hela ROT-programmet och föreslår att det avvecklas
från den 1 juli 1986. Ombyggnad och tillbyggnad skall finansieras inom
ramen för gällande lånesystem.
Mark- och konkurrensvillkoren
Sedan 1974 gäller som villkor för statliga bostadslån att marken skall vara
förmedlad av kommun eller vara i kommunal ägo och att byggandet upphandlas
i konkurrens. Syftet med mark- och konkurrensvillkoren är att
starkt försämra möjligheterna för enskilt byggande. Villkoren är ett mycket
viktigt inslag i de socialdemokratiska strävandena att skapa en total
kommunal planhushållning på bostadsområdet.
Villkoren har allvarligt försvårat exploatering i privat regi. Kommunerna
Mot. 1985/86
Bo410
18
har därigenom fått ett än större inflytande över bostadsproduktionen.
Detta har minskat konkurrensen inom byggsektorn och därmed lett till
högre kostnader och mindre konsumentstyrd produktion.
Villkoren har också förhindrat privat byggande på egen mark, vilket
resulterat i en försämrad produktutveckling.
Mark- och konkurrensvillkoren bör därför avskaffas per den 1 juli 1986.
Hemställan
Med anledning av vad som i motionen anförts hemställs
1. att riksdagen beslutar ändra bostadsrättslagen (1971:479) i enlighet
med vad som i motionen anförts såvitt avser enkel majoritet
av hyresgäster för bildande av bostadsrättsförening,
2. att riksdagen beslutar ändra bostadsrättslagen (1971:479) i enlighet
med vad som anförts såvitt avser antal lägenheter för bildande
av bostadsrättsförening och förbud mot dubbelöverlåtelse av lägenhet,
3. att riksdagen beslutar ändra lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt (1982:352) på sätt som anges i motionen,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som
i motionen anförts om övertagande av befintliga lån vid ombildning
från hyresrätt till bostadsrätt,
[5. att riksdagen hos regeringen begär förslag till författningsändringar
så att inteckning av bostadsrätter möjliggörs,1]
6. att riksdagen hos regeringen begär förslag till nytt hyressättningssystem
i enlighet med vad som anförts i motionen,
[7. att riksdagen beslutar att hos regeringen begära förslag om
överförande av hyresrättsliga frågor till allmän domstol i enlighet
med vad som i motionen anförts,2]
8. att riksdagen hos regeringen begär utvärdering av lagen om
förvärv av hyresfastighet m. m. (1972:1132) i enlighet med vad som i
motionen anförts,
9. att riksdagen beslutar att upphäva de ändringar i lagen om
förvärv av hyresfastighet m. m. (1972:1132) som genomfördes med
anledning av proposition 1982/83:153,
10. att riksdagen upphäver bostadsanvisningslagen (1980:94),
11. att riksdagen hos regeringen begär att bostadsförsörjningslagen
(1978:397) utvärderas,
12. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
byggforskningsrådet (BFR) gradvis skall avvecklas,
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
statens institut för byggnadsforskning (S1B) skall omorganiseras och
upphöra som självständig myndighet i enlighet med vad som i motionen
anförts,
Mot. 1985/86
Bo410
1 1985/86: L246
2 1985/86: Ju407
19
[14. att riksdagen hos regeringen begär förslag om bosparande i
enlighet med vad som i motionen anförts,3]
15. att riksdagen upphäver de s. k. mark- och konkurrensvillkoren
i enlighet med vad som i motionen anförts.
Stockholm den 27 januari 1986
Rolf Dahlberg (m)
Knut Billing (m)
Bertil Danielsson (m)
Margareta Gard (m)
Erik Holmkvist (m)
Allan Åkerlind (m)
Göte Jonsson (m)
Sten Sture Paterson (m)
Mot. 1985/86
Bo410
3 1985/86: Fi707
Norstedts Tryckeri, Stockholm 1986
