angående bestämmandet av arrendeavgift vid förlängning av arrendeavtal, m. m.
Motion 1974:975 av herr Larsson i Staffanstorp m. fl.
Mot. 1974:975
12
Nr 975
av herr Larsson i Staffanstorp m. fl.
angående bestämmandet av arrendeavgift vid förlängning av arrendeavtal,
m. m.
Vid utformningen av jordabalkens regler om jordbruksarrenden angavs
det på utredningsstadiet att arrendelagstiftningen borde utformas så, att
utbudet av arrenderad mark ökade. Detta kunde enligt utredningen ske
genom att jordägare och arrendatorer gavs ökad avtalsfrihet i ekonomiska
angelägenheter. Samtidigt ville utredningen emellertid genom ett stärkt
besittningsskydd slå vakt om den skötsamme arrendatorns trygghet
(prop. 1970:20 B 2 s. 855). Dessa utredningens riktlinjer godtogs allmänt
under remissbehandlingen. Samtidigt som det betonades att en ökad
avtalsfrihet skulle underlätta storleksrationaliseringen och ge de företagsekonomiska
synpunkterna ökad betydelse i arrendeförhållandena betonades
det under remissbehandlingen att arrendatorernas behov av
besittningsskydd var ett av de mest angelägna önskemål som borde
tillgodoses i arrendelagstiftningen (s. 855). Denna synpunkt togs upp av
departementschefen, som i upprepade sammanhang i propositionen
betonade att ett starkt besittningsskydd för arrendatorn är motiverat från
både sociala och samhällsekonomiska synpunkter. Jordägarens berättigade
behov av avtalsfrihet för att kunna vidta ändrade dispositioner fick
icke innebära större ingrepp i parternas handlingsfrihet än som behövdes
för att tillgodose skäliga och rättvisa anspråk på besittningsskydd
(s. 857). Arrendatorn skulle genom besittningsskyddet tillförsäkras
trygghet till hem och näring (s. 858). Denna trygghetssynpunkt skulle —
som nyss refererats — gå före jordägarens frihet till ändrade dispositioner.
Besittningsskyddets funktion är i avgörande grad beroende av att de
formella reglerna härom icke kan urholkas genom ekonomiska villkor,
som tvingar arrendatorn att lämna arrendestället. Besittningsskyddet
fyller sin uppgift endast om det på ett rimligt sätt frigör arrendatorn från
valsituationen att sitta kvar genom att acceptera en hög arrendeavgift
eller att flytta genom att vägra acceptera denna. Besittningsskyddets
avgörande fråga är därför frågan om intresseavvägningen vid avgiftsregleringen.
Detta ömtåliga spörsmål har i jordabalken som bekant formellt lösts
på det sättet att avgiften bestäms av arrendenämnden, om parterna icke
kan enas. Arrendenämndens beslut kan överklagas vid fastighetsdomstolen.
Materiellt fastställes arrendeavgiften, då besittningsskyddet
fungerar, enligt 9 kap. 9 § JB. Denna bestämmelse anger fr. o. m. 1
januari 1974 att arrendeavgiften vid förlängning skall utgå med skäligt
belopp. Samma huvudprincip torde dock ha varit avsedd att gälla redan
från jordabalkens ikraftträdande.
Mot. 1974:975
13
I tillämpningen har man hitintills satt likhetstecken mellan skälig
arrendeavgift och rådande marknadsförhållanden. Denna tillämpning har
mycket ensidigt byggts på uttalanden av departementschefen i propositionen
till jordabalken (s. 868). Är situationen sådan att arrendenivån för
jämförliga arrenden kan utrönas, bör denna enligt departementschefen
tjäna som utgångspunkt för skälighetsbedömningen. Kan jämförliga
förhållanden icke åberopas, borde frågan avgöras efter vad arrendatorer i
allmänhet kan antas vara beredda att betala.
Detta departementsuttalande lämnades oemotsagt i den fortsatta
behandlingen av lagförslaget. Utvecklingen har emellertid visat att det
vilar på ett förbiseende av det eljest notoriska förhållandet att
jordbruksarrendemarknaden är en utpräglad bristmarknad. Trots att
detta berördes av arrendelagsutredningen och även av departementschefen
torde man varken under remissbehandlingen eller eljest under
lagstiftningsarbetet ha observerat detta vid behandlingen av 9 kap. 9 §
JB. Förhållandet innebär nämligen att jordbruksarrendatorerna utlämnas
åt den fria marknadsprissättningen. Deras besittningsskydd urholkas i
realiteten till följd därav. För dem gäller med andra ord samma situation
som beträffande hyresgäster berördes vid 1973 års ändring av jordabalken
(justitiedepartementets PM 1972:5 s. 68, prop. 1973:23 s. 101). Det är
endast på den balanserade marknaden som besittningsskyddet kan
utlämnas åt marknadsprisbildningen (prop. 1973:23 s. 48, 103, 107).
Redan före jordabalkens ikraftträdande hade systemet, att lediga
arrenden utlämnas på anbud, börjat vinna omfattning. Antalet specialarrendatorer
stiger. Det är här fråga om t. ex. maskinstationer och
maskinentreprenörer som har de fasta kostnaderna för sina maskiner
täckta i annan rörelse än jordbruk.
Antalet sidoarrenden stiger ständigt och har för närvarande mycket
stor omfattning. Även dessa utmärkes i det här aktuella sammanhanget av
att den som bjuder på arrendet har sina fasta kostnader täckta inom
annan rörelse än den, varå han lämnar anbud. Dessa faktorer tillsammans
har drivit upp arrendenivåema till en höjd som närmar sig det orimliga.
Man torde genomsnittligt kunna säga att den nya arrendeavgiften höjes
med 50—75 procent, om den gamla perioden varit 5 år. Har den gamla
perioden varit 10 år, är höjningarna genomsnittligt 75 — 150 procent. Inte
ens konsumentprisindex utvisar en motsvarande höjning, ännu mindre
jordbruksprodukternas intäkter till brukaren, med resultat att brukaren
får en arbetsersättning betydligt under lantarbetarlönen.
Höjning av detta slag godtas av allt att döma ganska undantagslöst av
arrendenämnderna, därför att de med anledning av det angivna
departementschefsuttalandet anser sig bundna av marknadsnivån hur
denna än rör sig. Med de angivna typfallen som bestämmande för
avgiftsnivån kommer denna emellertid att i mycket hög grad domineras
av sådana avgifter, som baseras på marginaljordar och marginalintäkter.
Särskilt snedvridande är anbudsförfarandena. Vid dessa kommer nämligen
endast de högsta buden till synes. De anbud som härrör från
”arrendatorer i allmänhet” kommer inte fram. Den skäliga marknads
Mot. 1974:975
14
nivån kommer här aldrig i dagen.
Tillämpningen av 9 kap. 9 § JB har som ovan beskrivits blivit sådan att
den urholkar arrendatorernas besittningsskydd. Det är angeläget att
bestämmelsen ges sådan utformning, att man med skälighet menar en
avgiftsnivå som är anpassad efter arrendeställets karaktär och avkastningsförmåga.
Det bör med nutida jordbruksstatistik icke vara omöjligt att
genom analyser av den sittande brukarens bokföring och jämförelser med
normresultat, som utläses ur statistiken, nå fram till en mänskligare
bedömning än vad de nu gällande reglerna tvingar arrendenämnder och
fastighetsdomstolar till. I stället för marknadsnivån måste arrendeställenas
avkastningsförmåga bli ledstjärna vid skälighetsbedömningen. Detta
har säkerligen även varit den nya jordabalkens avsikt. I propositionen
uttalade nämligen departementschefen att arrendatorn skulle vara skyldig
att finna sig i ”en sådan höjning av arrendeavgiften som med hänsyn till
prisutvecklingen och andra omständigheter framstår som skälig” (s. 866).
Detta uttalande har emellertid rättstillämpningen underkänt.
Angående avflyttningsmeddelande vid jordbruksarrende
Enligt de gamla arrendereglerna kunde ett arrendeavtal ingås på
bestämd tid utan uppsägningsklausul. Avtalet upphörde då utan vidare på
den bestämda slutdagen. Under vissa förutsättningar kunde emellertid
arrendatorn genom fortsatt brukande efter slutdagen få till stånd tyst
förlängning av avtalet. Detta förlopp kom i själva verket att bli det
fullständigt dominerande i fråga om avtal på bestämd tid. Det
otillfredsställande var härvidlag, att klarhet om förlängningen av avtalet
icke förelåg förrän efter den avtalade tidens utgång (SOU 1968:57
s. 222:2). För att råda bot på detta otillfredsställande förhållande
föreslog arrendeutredningen regeln att jordbruksarrendeavtal på ett år
eller längre tid skulle sägas upp åtta månader till ett år före avtalstidens
utgång. Om uppsägning icke skedde, var avtalet automatiskt förlängt.
Härigenom avsågs att parterna i god tid före avtalstidens slut skulle få
klarhet i huruvida deras mellanhavande skulle fortsätta.
Under departementsbehandlingen av arrendelagsutredningens förslag
tillädes emellertid regeln i 9 kap. 10 § JB om ett avflyttningsmeddelande,
som skulle åtfölja eller separat efterfölja uppsägningen. Proceduren för
att bringa ett jordbruksarrendeavtal till upphörande bröts därigenom
sönder i två handlingar: uppsägningen och avflyttningsmeddelandet. Den
ursprungliga tanken om en tidig, klarhetsskapande tidsgräns för
uppsägningen bibehölls härvid. Däremot infördes icke någon tidsbestämmelse
för avflyttningsmeddelandet. De för avflyttningsskyldigheten
konstitutiva verkningarna anknöts emellertid till detta senare meddelande.
Härigenom kom man i realiteten att spoliera den klargörande verkan
som man ville uppnå genom införande av regler om uppsägningstid.
Tredje lagutskottet berörde förhållandet i sitt utlåtande (3 LU 1970:80 s.
209) och framhöll särskilt att något krav icke fanns att avflyttningsmeddelandet
skulle ha lämnats före arrendetidens utgång. Man var därmed i
Mot. 1974:975
15
realiteten helt tillbaka till det gamla, otillfredsställande läget att klarhet
kanske icke nås förrän efter avtalstidens utgång. Den därav följande
ovissheten ökas genom utskottets uttalande att jordägaren skall anses ha
samtyckt till att uppsägningen icke skall gälla, om han låter alltför lång
tid förflyta mellan arrendetidens utgång och avflyttningsmeddelandet.
Jordabalken har således i stället för att skingra den gamla ovissheten
fördubblat denna. Arrendatorn kommer efter uppsägning att sväva i
ovisshet om för det första huruvida han skall få något avflyttningsmeddelande
och för det andra — om detta lämnas sent — huruvida
avflyttningsmeddelandet och uppsägningen över huvud är giltiga.
Med det nu beskrivna förhållandet råder ostridigt missnöje hos såväl
jordägare som arrendatorer. Parterna förstår icke proceduren med de
dubbla meddelandena. Det ställer sig många gånger svårt att för
medborgaren i gemen förklara att han icke behöver fästa något större
avseende vid en uppsägning. Det ställer sig lika svårt att förklara för
honom att ett meddelande, som lämnats lång tid efter avtalets reella
förlängning, kan beröva honom den förlängda avtalstid han trott att han
uppnått.
Besittningsskyddsproceduren vid jordbruksarrenden är vidare utformad
så, att en uppsägning alltid i princip skall gälla till upphörande
oavsett om parterna är överens om att förlängning skall ske men endast
villkoren ändras (prop. 1970:20 B 2 s. 867, 1973:23 s. 121). En part som
icke vill försämra förhandlingsklimatet gentemot sin motpart måste
således utforma sin uppsägning på ungefär följande sätt: ”Härmed
uppsäger jag vårt arrendeavtal till upphörande, men jag menar inte att det
skall upphöra utan endast att våra villkor skall ändras.” Det är omvittnat
att detta formella krav, som innebär en uppsägningsutformning i strid
med parternas avsikt, åstadkommit onödiga motsättningar på arrendemarknaden.
Det skapar också en helt förklarlig oro hos den arrendator
som får en upphörandeuppsägning vilken i själva verket icke är någon
sådan.
Det beskrivna olyckliga förhållandet torde ha sin förklaring i
lagstiftarens i och för sig vällovliga avsikt att stimulera parterna till
förhandlingar utan att detta skulle behöva ske under avflyttningshot för
arrendatorn (prop. 1970:20 B 2 s. 983). Förhållandet har emellertid i
praktiken blivit det omvända. Exempel finns på att jordägaren utnyttjar
situationen till att lämna arrendatorn kontraktförslag oskäligt sent. Han
har viss täckning för detta genom att lagutskottet till synes kommit att
sanktionera att avfly ttningsmeddelande lämnas även efter avtalstidens
utgång. Det torde icke råda något tvivel om att arrendemarknadens parter
livligt önskar ett återinförande av det gamla systemet där det endast
fordrades en handling för att nå uppsägningseffekt.
Med stöd av det anförda hemställer jag
att riksdagen hos Kungl. Maj:t begär sådan ändring av 9 kap. 9 §
JB att arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtal skall i
första hand bestämmas med beaktande av arrendeställets
avkastningsförmåga,
Mot. 1974:975
16
att riksdagen hos Kungl. Maj:t begär sådan ändring av besittningsskyddsprocedurens
regler i 9 kap. JB att uppsägningsförfarandet
till såväl tid som innehåll blir entydigt på sätt som i
motionen föreslagits.
Stockholm den 24 januari 1974
THORSTEN LARSSON (c)
i Staffanstorp
ALFRED HAKANSSON (c)
i Rönneberga
FILIP JOHANSSON (c)
i Holmgården
VALDO CARLSTRÖM (fp)
KARL GUST. H. BOO (c)
OLLE WESTBERG (fp)
i Ljusdal
Mot. 1974:975
17
Bilaga
Kompletterande bilaga till motion
Antalet jordbruksföretag som helt eller delvis drivs under arrende
utgjorde 1972 44,1 procent av hela antalet. Andelen arrenderad åkerareal
var då 1 116 826 ha mot 1 879 667 ha som brukades av ägaren. Den
under arrende brukade arealen var alltså 37,3 procent av landets hela
jordbruk (Källa: Statistiska meddelanden J 1973:14 s. 7). Då arrendelagsutredningen
avgav sitt betänkande 1968 var något mer än var tredje
svensk jordbrukare hel-eller delarrendator (SOU 1968:57 s. 148:1).
Arrendeavgifterna blir alltså till följd av arrendebrukets omfattning en
beaktansvärd del av jordbrukets produktionskostnader. Som exempel kan
Malmöhus län användas. Produktionsvärdet där utgjorde 1970
900 000 000 kronor. Av den totala åkerarealen 312 400 ha var 41 procent
eller 128 100 ha utarrenderade (Källa: Lantbruksstyrelsens meddelande
ser. A nr 10 s. 140). Om arrendeavgiften 1970 uppskattas till
genomsnittligt 400 kronor/ha utgjorde den 51 240 000 kronor. Den totala
produktionen i länet beräknas icke stiga (meddelandet s. 143). Om
genomsnittsarrendet höjes till 600 kronor/ha, vilket jordägareföreträdare
av skilda kategorier synes betrakta som ett minimum, blir summan arendeavgifter
76 860 000 kronor. Arrendeavgifterna ökar således från 5,7
procent till 8,5 procent av produktionsvärdet. Jordbrukets produktionskostnader
stiger således enligt detta exempel med 2,8 procent utan att
totalproduktionen ökar.
Göteborgs Offsettryckeri AB, Sthlm 74 5866 S
