Försäljning av hyresfastigheter via dotterdotterbolag
Interpellation 2007/08:753 av Frid, Egon (v)
Interpellationen är besvarad
Händelser
- Anmäld
- 2008-05-13
- Inlämnad
- 2008-05-13
- Besvarad
- 2008-06-03
- Sista svarsdatum
- 2008-06-03
Interpellationer
Interpellationer är en typ av frågor som debatteras i kammaren nästan varje vecka. Ledamoten ställer interpellationen skriftligt till en minister i regeringen och får svar både skriftligt och muntligt av ministern som kommer till kammaren. Debatterna dokumenteras i kammarens protokoll.
Interpellationen
den 13 maj
Interpellation
2007/08:753 Försäljning av hyresfastigheter via dotterdotterbolag
av Egon Frid (v)
till statsrådet Mats Odell (kd)
Lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillkom bland annat i syfte att förhindra spekulation i hyresfastigheter. Lagen har varit en viktig del av den sociala bostadspolitiken i Sverige.
En av de viktigare principerna i förvärvslagen är att en köpare av en hyresfastighet ska ha som avsikt att långsiktigt förvalta hyresfastigheten. Om så inte är fallet ska förvärvstillstånd vägras (4 § 2 p).
Vid flera fall har Hyresnämnden och Svea hovrätt prövat frågan om förvärv av hyresfastigheter via dotter- och dotterdotterbolag. I det senaste beslutet från Stockholms hyresnämnd den 23 april 2008 slås återigen fast att kravet på att en förvärvare ska ha ett långsiktigt förvaltningssyfte gäller även om förvärvet bara är ett led i en transaktionskedja.
Trots ovannämnda beslut genomförs transaktioner som den ovan beskrivna. Detta görs av kommuner som i syfte att undandra skatt från det allmänna bildar dotter- och dotterdotterbolag vid försäljning av fastigheter. Då den enda part som kan anmäla dylika förvärv är kommunen själv blir frågan inte prövad.
Mina frågor till statsrådet blir följande:
Avser statsrådet att vidta åtgärder för att förhindra spekulation med hyresfastigheter?
Avser statsrådet att vidta åtgärder för att förhindra undandragande av skattemedel vid försäljning av hyresfastigheter genom dotterdotterbolag?
Debatt
(9 Anföranden)
Interpellationsdebatt 2007/08:753
Webb-tv: Försäljning av hyresfastigheter via dotterdotterbolag
Dokument från debatten
- Riksdagens protokoll 2007/08:121 Tisdagen den 3 juniProtokoll 2007/08:121 11 § Svar på interpellation 2007/08:753 om försäljning av hyresfastigheter via dotterdotterbolag
Protokoll från debatten
Anf. 43 Beatrice Ask (M)
Herr talman! Egon Frid har frågat statsrådet Mats Odell om han avser att vidta åtgärder för att förhindra spekulation med hyresfastigheter och för att förhindra undandragande av skattemedel vid försäljning av hyresfastigheter genom dotterdotterbolag.
Arbetet inom regeringen är så fördelat att det är jag som ska svara på interpellationen.
Lagen om förvärv av hyresfastighet med mera, förvärvslagen, har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter.
Lagens princip är att förvärv av hyresfastigheter kräver tillstånd av hyresnämnd. Från den regeln görs vissa undantag. Förvärvstillstånd krävs till exempel inte vid en överlåtelse av en fastighet från en kommun till ett aktiebolag som ägs av kommunen. Anledningen till det undantaget är att det inte har ansetts nödvändigt att införa ett mer omfattande kontrollsystem än vad hänsynen till de boende kräver. När en kommun säljer en hyresfastighet har lagstiftaren utgått från att de boendes intressen har beaktats av kommunen och att förvärvaren av fastigheten har till syfte att förvalta den på ett sätt som är godtagbart för hyresgästerna.
I de fall där förvärvet av hyresfastigheten kräver tillstånd följer av lagen att förvärvstillstånd ska vägras bland annat om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att långsiktigt förvalta fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Tanken bakom det kravet är att hindra att hyresfastigheter ofta byter ägare, till nackdel för hyresgästerna. I vissa fall kan förvärvstillstånd dock lämnas även om något långsiktigt förvaltningssyfte inte finns. Det kan till exempel bli aktuellt om förvärvet har skett för att förvärvaren ska rusta upp fastigheten och sedan sälja den vidare.
Avsaknaden av ett långsiktigt förvaltningssyfte innebär således inte att förvärvstillstånd per automatik ska vägras. I rättspraxis ser man i stället i varje enskilt fall till omständigheterna och syftet med förvärvet.
Under de senaste åren har lagen kritiserats för att vara omständlig och tidskrävande. Det har också kommit fram att den inte på ett effektivt sätt tycks ha förhindrat personer som är mindre lämpliga som innehavare av hyresfastigheter från att förvärva och förvalta sådana fastigheter. Regeringen gav därför i juni 2007 en utredare i uppdrag att undersöka bland annat hur förvärvslagen tillämpas och utifrån det ta ställning till om bestämmelserna i lagen är lämpligt utformade eller om lagen bör upphävas. Uppdraget ska redovisas senast den 1 september 2008.
Eftersom den lag som Egon Frid tar upp är föremål för en genomgripande översyn är jag inte beredd att nu överväga några ytterligare åtgärder på området. Jag vill först se vad utredningen kommer fram till.
Frågan om de skattemässiga konsekvenserna vid försäljning av hyresfastigheter via dotter- och dotterdotterbolag tillhör inte mitt ansvarsområde utan finansministerns. Han besvarade för en tid sedan en liknande interpellation, nämligen interpellation 2007/08:69 om skattekonsekvenser av kommuners försäljning av fastigheter.
I det svaret framhöll han bland annat att den skattereform som innebar att kapitalvinstbeskattningen avskaffades på näringsbetingande andelar, vanligen aktier i dotterbolag, var nödvändig för att förhindra omfattande skatteplanering hos företagen. Skatteplaneringen orsakade stora skattebortfall. Reformen medförde att det i vissa fall blev fördelaktigt att vid försäljning av fastigheter lägga dessa i dotterbolag, så kallad förpackning. Såväl utredningen som föregick reformen som dåvarande regeringen bedömde att det var mycket svårt att hitta en hållbar lösning på förpackningsproblematiken. Några särskilda regler för att motverka förpackningar föreslogs därför aldrig. Reformen genomfördes av den tidigare regeringen och antogs av en i princip enig riksdag. Jag får hänvisa till finansministerns svar i den delen.
Anf. 44 Egon Frid (V)
Herr talman! Tack, ministern, för svaret! Lagen om förvärv av hyresfastighet, den så kallade förvärvslagen, har till syfte att förhindra spekulation i hyresfastigheter och hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden. Den har blivit än mer aktuell då den politiska ambitionen att sälja ut allmännyttan tyvärr har slagit rot.
Förvärvslagen är och har varit en viktig del av den sociala bostadspolitiken. Om förvärv av fastighet ska godkännas ska syftet med förvärvet vara långsiktig förvaltning. Vi ser nu exempel i kommuner där försök görs för att kringgå förvärvslagen genom bildande av dotterdotterbolag, detta som en del i en transaktionskedja, så kallade transportköp.
Kravet på att förvärv ska vara långsiktig förvaltning är centralt. Långsiktig förvaltning av hyreslägenheter är naturligtvis ett skäl för kommunerna att behålla allmännyttan som ger en god social bostadspolitik i kommunerna.
I slutet av april framkom det genom ytterligare en dom i hyresnämnden att det är förbjudet att sälja hyresfastigheter via dotterbolag utan långsiktigt förvaltningssyfte. Enligt hyresnämndens beslut den 23 april 2008 omfattar kravet på ett långsiktigt förvaltningssyfte även förvärvare som ingår i en transaktionskedja. Detta har också fastslagits av Svea hovrätt i liknande fall. Hyresnämnden påpekar i beslutet att även om andra kommuner tillämpar eller accepterar detta ändrar inte det bedömningen.
Förvärvslagen har uppenbarligen en viktig funktion men är inte tillräcklig för att förhindra spekulation med bostadsföretag. Syftet med min interpellation är att belysa behovet av att förhindra spekulation med hyresfastigheter.
Nu svarar ministern att en översyn av förvärvslagen sker och att den ska redovisas den 1 september 2008. Här flaggar ministern för att förvärvslagen kan komma att upphävas. Är det inte risk för att ännu ett verktyg för att förhindra spekulation och utförsäljning av hyresfastigheter i kommunerna då försvinner? Vi har en akut situation nu som ministern och regeringen behöver ta ansvar för. Rättsläget är klart. Transportköp är olagligt. Utslagen i hyresnämnden är klara. Ändå fortsätter kommuner att obstruera mot domstolarnas utslag. Detta måste väl vara en fråga för justitieministern att agera i. Frågan är om ministern avser att från regeringens sida markera mot kommuner som bryter mot lagen och bildar dotter- och dotterdotterbolag i syfte att genomföra transportköp av hyresfastigheter.
Anf. 45 Lars Tysklind (Fp)
Herr talman! Jag börjar förstå varför Egon Frid från Vänsterpartiet har ställt interpellationen till Mats Odell. I grunden upptäcker jag att det ju handlar om att man vill förhindra ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Det är det som är den stora ideologiska vattendelaren egentligen. Att man i det här fallet börjar diskutera förvärvslagen är en sak, man har tidigare diskuterat tillståndsprövningen enligt lagen om allmännyttiga bostadsbolag också. Mönstret går igen, herr talman.
Jag tycker att det är väldigt bra att vi ser över förvärvslagen. Naturligtvis ska den uppfylla sitt syfte och vara funktionell om vi ska ha den. Annars tycker jag faktiskt att den bör upphävas. Det är liksom ingen mening att ha en lag som det går att vidta åtgärder för att kringgå. Då uppfyller man ändå inte syftet med lagen. Jag utgår från att man i översynen kommer att tangera problematiken med kringgåendet i samband med försäljning.
Om det nu blir en bostadspolitisk fråga snarare än skattepolitisk är det här med skattepolitik ändå viktig. I det svar som Anders Borg gav på frågan i höstas var det helt tydligt att uppfattningen var att det inte går att skapa bra särskilda regler på det här området. Den uppfattningen delades även av Företagsskatteutredningen. Både den förra och den nuvarande regeringen ser att det finns en viss problematik men att det inte finns en bra lösning. Det skapas nya problem.
Vi har diskuterat omvandling av hyresrätter till bostadsrätter många gånger i kammaren under förra och nuvarande mandatperioden. Där tycker vi olika beroende på vilken utgångspunkt man har, om det är de enskilda personernas önskemål man utgår från eller om man har något slags allmänpolitisk ideologisk syn. Från Folkpartiet vill vi vara verkligen tydliga med att det är de enskilda bostadskonsumenternas synpunkt som gäller. Har de viljan att omvandla ska vi inte ha en lagstiftning som verkar i motsatt riktning. Sedan ska i lagstiftningen olika aspekter på området avvägas. Det finns de som vill välja att bo i hyresrätt. Det är också viktigt att slå fast att hyresrätten är en viktig och central upplåtelseform i Sverige, och den ska så förbli.
Den kritik om Egon Frid framför handlar om hur kommunerna agerar. Naturligtvis har det förekommit att kommunerna använder olika metoder. Det finns trots allt en politisk möjlighet för kommunerna att ta ställning till hur man säljer. Man har gjort olika på olika ställen. Vissa kommuner har tagit ställning för att sälja inom det vanliga regelverket, andra via dotterdotterbolag.
Det centrala är ändå att den här möjligheten finns och att förvärvslagen och andra inte hindrar en sådan process. Ska vi ha en förvärvslag ska den vara funktionell så att man förhindrar att oseriösa fastighetsägare tar över fastigheter och inte förvaltar dem på rätt sätt.
Anf. 46 Beatrice Ask (M)
Herr talman! Egon Frid vill ha något besked eller någon synpunkt på frågan om justitieministern är beredd att agera mot kommuner som bildar dotterdotterbolag. Jag tror att vi måste reda ut det här.
Syftet med förvärvslagen är att skydda hyresgästerna. Det finns därför regler för hur man kan stoppa förvärv. Om kommunerna ägnar sig åt skatteplanering är det förmodligen inte så viktigt i vilket kommunalt bolag man är hyresgäst hos. Frågan om det är lämpligt att kommunen skatteplanerar är en fråga för finansministern. Där har vi kunnat konstatera, vilket jag tog upp i mitt interpellationssvar, att varken den förra eller den nuvarande regeringen har hittat någon riktigt bra lösning på den förpackningsproblematik som finns. Det är ett bekymmer.
Det viktiga beskedet utifrån den interpellation som är framställd är att vi gör en översyn av förvärvslagen. Då får man titta på i vilken funktion den fungerar. Vi är inte helt nöjda med hur den kan användas. Då får vi ta fram underlag för att föra en diskussion. Men när det gäller de mer skatteinriktade delarna av diskussionerna ber jag att få hänvisa till finansministern.
Anf. 47 Egon Frid (V)
Herr talman! Naturligtvis är detta en justitiepolitisk, juridisk och skattepolitisk diskussion och naturligtvis också en bostadspolitisk fråga. Vi är överens om att förvärvslagen är till för att skydda hyresgästerna från oseriösa uppköpare. Vi från Vänsterpartiet menar att samhället, riksdag, regering och kommunerna också har ett ansvar för att slå vakt om den sociala bostadspolitiken. Där är vi övertygade om att det gör man allra bäst i ett kommunalt ägt bostadsföretag och att utförsäljningspolitiken, ombildningspolitiken och försäljningen av kommunala och allmännyttiga bostäder är negativt för hyresgästerna.
Därför menar vi att all den lagstiftning som vi har skapat för att slå vakt om och ha en social bostadspolitik är till gagn för hyresgästerna. Därför är det relevant att hävda att respekten för förvärvslagen är en central fråga i den sociala bostadspolitiken. Det är ändå relevant för justitieminister Beatrice Ask att bevaka hur kommunerna följer utslagen från hyresnämnderna, och i det här fallet även Svea hovrätt, med tanke på hur man ska använda förvärvslagen.
Trots allt finns det kommuner som obstruerar mot utslagen och försöker kringgå förvärvslagen genom bildande av dotter- och dotterdotterbolag och vill genomföra transportköp både i syfte att kringgå lagstiftningen för att sälja ut sin allmännytta och i syfte att dra fördel av den skatteplaneringsmöjlighet som finns.
Det är helt klart att spekulation kring hyresfastigheter och bildande av dotter- och dotterdotterbolag leder till och är en del i undandragande av skattemedel. Här hänvisar ministern till att frågan om de skattemässiga konsekvenserna vid försäljning av hyresfastigheter till dotter- och dotterdotterbolag inte tillhör ministerns ansvarsområde utan finansministerns. Här vill jag framhålla att det finns ett behov att ha ett bredare perspektiv vid besvarandet av interpellationer. Till exempel ställdes interpellationen till kommun-, bostads- och finansmarknadsminister Mats Odell. Jag tycker att han borde ha ett intresse att diskutera konsekvenserna av bostadspolitiken för kommuner som ibland spekulerar i kortsiktiga intressen och som dessutom medvetet planerat deltar i undandragandet av kommunala skattemedel som ju ska vara grunden i vår välfärd och grunden i en social bostadspolitik. En så omfattande skatteplanering har skett att det utgjorde skälet till att avskaffa kapitalvinstbeskattningen. Detta kan inte vara rimligt.
Ministern hänvisar i svaret till att kommunerna inte behöver förvärvstillstånd som kontroll för att minska utförsäljningen eller skydda hyresgästen. Man menar att det kommunala självstyret är en garant för att hyresgästernas intressen följs. Men i den takt som utförsäljningen sker och ombildningen sker kan man inte säga att hyresgästernas intressen är tillräckligt tillgodosedda. Därför tycker vi att det är rimligt att kommunerna åtminstone följer den lagstiftning som vi har.
Anf. 48 Lars Tysklind (Fp)
Herr talman! Vi diskuterar två frågor samtidigt. Jag vet inte om Egon Frid blandar ihop frågorna, men naturligtvis finns det ett samband.
Men låt oss först ta frågan om förvärvslagen. Om man kräver att vi ska ha respekt för förvärvslagen och hur den fungerar och kräver att den uppfyller syftet måste den verkligen göra det så att resultatet inte blir, såsom vi sett många gånger i dag, att det går att kringgå den. Den har inte kunnat förhindra att oseriösa fastighetsägare har tagit över fastigheter och förvaltar dem illa.
I skatteplaneringsfrågan kan man, om vi vill filosofera över den, säga att det ändå krävs kommunala politiska beslut. Då kan vi kanske ha en moralisk aspekt på frågan om man tycker att man vill att kommunen blir skatteplanerande och framstår som sådan. Där har man på olika ställen gjort olika ställningstaganden. Omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter är faktiskt många gånger en väldigt positiv företeelse när människor får mer makt över sin vardag. Att blanda ihop det här tycker jag är direkt felaktigt.
Det togs upp två kommuner i interpellationen - jag tror att det var Upplands Väsby och någon till. Men även en kommun som Sundbyberg tog ett sådant beslut häromdagen. Då reserverade sig bland annat Folkpartiet mot sättet att sälja, medan Vänsterpartiet reserverade sig mot att man skulle sälja över huvud taget. Det är klart att man där ser den stora ideologiska skillnaden i den här frågan.
Anf. 49 Beatrice Ask (M)
Herr talman! Jag håller med Egon Frid om att det är bra om kommunerna följer lagarna. Det är närmast så att jag utgår från att det är på det sättet. Det är faktiskt ett minimikrav att kommunerna följer lagarna.
Sedan är väl vår samstämmighet inte lika övertygande. När Egon Frid talar om att värna social bostadspolitik målar han på något sätt upp bilden av att fastigheter bäst förvaltas av kommunala bolag. Det är inte den uppfattning som alliansregeringen har.
Jag är inte övertygad om att det är den mest lyckade av lösningar. Vi tror tvärtom att mångfald när det gäller boendeformer och när det gäller sätt att förvalta fastigheter har olika värden.
Däremot är det min bestämda uppfattning att det finns skäl att se till att på olika sätt stoppa oseriösa fastighetsägare. Tyvärr stöter vi på en och annan sådan i verkligheten, och där har vi i dag den förvärvslag som gäller.
Det krävs att den som ska förvärva en fastighet visar att man kan förvalta den här fastigheten. Om man inte kan förvalta den blir det inget tillstånd. Det är viktigt att man gör sannolikt att syftet är att man ska förvalta fastigheten och hålla den i ett sådant skick att den motsvarar vad boende har rätt att ställa krav på.
Man gör en prövning av om förvärvaren kommer att följa god sed i hyresförhållanden. Man tittar också på om det här är en person eller en förvaltare som tidigare har gjort sig skyldig till brott eller som inte har fullgjort sina ålägganden enligt lag. Det görs något slags lämplighetsprövning.
Erfarenheterna visar att detta inte fungerar fullt ut. Vi är inte helt nöjda. Därför görs det en översyn av det här. Det är för mig det viktigaste. Det är möjligen för att jag inte är finansministern. Men det är viktigt att vi faktiskt har regler, så att människor inte utsätts för hyresvärdar som över huvud taget inte sköter fastigheterna. Det tycker jag är det viktiga.
Sedan finns det andra bekymmer med ekonomiska spekulationer och sådant, men det får faktiskt finansministern sköta. Det är oftast ett mindre problem för de boende. Men det är klart att syftet med att förvärva fastigheter för bostadsändamål enligt lagstiftningen ska vara just att man vill arbeta med fastigheterna som bostadsfastigheter. Det finns en del undantag, som jag nämnde inledningsvis. Man kan tillåta ett kortare förvärv till exempel om det är ett bolag som gör en ordentlig upprustning eller något annat. Men då gör man också en lämplighetsprövning.
Jag tycker ändå att det finns hyfsat goda ambitioner i de regelverk som finns. Vi är inte nöjda i alla avseenden. Vi tror på mångfalden. Därför görs det nu en utvärdering av hur det fungerar i realiteten. Utifrån det kan vi kanske rätta till ett och annat misstag och se till att vi får en bättre fungerande bostadsmarknad. Där måste vi väl i vart fall kunna vara rätt överens.
Anf. 50 Egon Frid (V)
Herr talman! Jag vill bara nämna för Lars att jag inte har nämnt en enda kommun i interpellationen vid namn. Frågan tas upp rent principiellt.
Det är i alla fall uppenbart att förvärvslagen har en viktig funktion. Förvärvslagen har till syfte att värna hyresgästernas intressen. Enligt förvärvslagen och de prövningar av förvärvslagen som har skett i hyresnämnder och även i Svea hovrätt är det inte tillåtet att göra transportköp för att kringgå förvärvslagen.
Här menar vi från Vänsterpartiet att justitieministern måste ha ett ansvar att än tydligare markera mot kommunerna att de inte ska obstruera mot lagstiftningen för att sälja kommunala hyresfastigheter, kommunala hyresföretag.
Sedan har vi naturligtvis inte en samsyn i bostadspolitiken. Från Vänsterpartiet är vi oerhört måna om att värna allmännyttan. Den är av största vikt för en social bostadspolitik. En del av den viktiga roll som den nationella bostadspolitiken måste ha handlar naturligtvis om att värna och stärka och utveckla allmännyttans ställning.
Mot detta har vi sett en regeringspolitik som stöder ombildningar, utförsäljningar och privatisering av hyresbeståndet. Vi menar att det här missgynnar hyresgästerna, främst eftersom vi inte kan ha en hyreslagstiftning som ger rimliga hyror enligt den självkostnadsprincip som vi behöver. Därför finns detta i ett sammanhang som vi måste värna om för att ha en bra social bostadspolitik.
Anf. 51 Beatrice Ask (M)
Herr talman! Jag hade tänkt avstå från det här inlägget, eftersom jag tycker att jag har gett de svar som finns. Men jag kunde inte låta bli när jag fick höra att det skulle föras en bostadspolitik som missgynnar hyresgästerna därför att man ägnar sig åt ombildning och försäljningar. Det är precis tvärtom.
Jag har själv varit hyresgäst under väldigt många år. Det var inte någon kommunal ombildning, men man fick så småningom möjlighet att köpa lägenheten. Jag kan säga att det är ett lyft för varenda hyresgäst i den kåken. Jag har mött många hyresgäster som har varit tacksamma över att få ta ansvar på ett annat sätt eller som har varit glada därför att de har fått en annan hyresvärd. Det är nämligen inte så att det var det perfekta läget förut. Det finns många kommunala bolag och andra förvaltare som har misskött bostäder.
Det vi är osams om eller det vi diskuterar och kommer att behöva diskutera gäller mixen och variationen av boendeformer och var vi behöver ha regelverk för att säkra tryggheten för till exempel hyresgästerna men även för bostadsrättsinnehavarna. Vi måste nämligen ha spelregler också på den här marknaden.
I den här diskussionen har jag varit inne på att vi på olika sätt naturligtvis måste se till att vi säkrar att vi inte får helt oseriösa spelare som ägnar sig åt att spela med folks bostäder hur som helst.
Jag menar att vi har sådana regler, men de kanske inte fungerar fullt ut. Det är därför som vi ser över dem. Däremot ska vi naturligtvis bejaka förändringar och ombildningar av olika slag och se hur de ser ut.
Sedan är det i sak på det sättet att justitieministern inte har något tillsynsansvar över kommunerna. Jag har stor respekt för våra kommunala politiker och utgår från att de gör sitt yttersta för att se till att de på olika sätt bidrar till en bra bostadsmarknad för de medborgare som bor i respektive kommun. Då tror jag att man kan komma fram till lite olika slutsatser. Men jag har visst förtroende för att de klarar av att hantera det här. Och det som rör den skattemässiga planeringen får, som sagt, finansministern svara för.
Intressenter
Frågeställare
Ställd till
Besvarad av
Interpellationer
Interpellationer är en typ av frågor som debatteras i kammaren nästan varje vecka. Ledamoten ställer interpellationen skriftligt till en minister i regeringen och får svar både skriftligt och muntligt av ministern som kommer till kammaren. Debatterna dokumenteras i kammarens protokoll.