Vissa frågor i samband med fastighetsköp, m.m.

Betänkande 1999/2000:LU7

Lagutskottets betänkande 1999/2000:LU07

Vissa frågor i samband med fastighetsköp, m.m.

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Utskottet
• Hemställan

1999/2000

LU7

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner från
den allmänna motionstiden år 1999 som tar upp vissa
frågor i samband med fastighetsköp. Motionerna
gäller fastighetsmäklare och företagsmäklare,
företagsförmedling, besiktningsmän och
fastighetsvärderare samt s.k. fastighetsbedrägerier.
Därutöver behandlas en motion som gäller
bostadsarrende, också den från den allmänna
motionstiden år 1999.

Utskottet avstyrker bifall till samtliga motioner.

Till betänkandet har fogats en reservation (c).

Motionerna

1999/2000:L501 av Ulf Nilsson och Johan Pehrson (fp)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om
säkra rutiner vid husförsäljning.

1999/2000:L502 av Dan Ericsson (kd) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring
i arrendelagstiftningen i enlighet med vad som
anförts i motionen.

1999/2000:L901 av Holger Gustafsson m.fl. (kd, m, c,
fp) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en klarare
gränsdragning för fastighetsmäklares uppgifter,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om förslag till
företagsmäklarlag.

1999/2000:L906 av Viviann Gerdin (c) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om treårig
högskoleutbildning, varav 20 veckors
specialistutbildning, för fastighetsvärderare och
besiktningsförrättare,

2. att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i
motionen anförts om att införa en
obligatorisk ansvarsförsäkring på
minst 20 basbelopp.

Utskottet

Fastighetsmäklare och företagsmäklare

Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag
(1995:400) i kraft. Lagen syftar i första hand till
att förstärka skyddet för enskilda som anlitar
fastighetsmäklare och är tvingande till förmån för
konsumenter. Fastighetsmäklarlagen innehåller flera
civilrättsliga regler som tar sikte på hur en
mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Lagen
innehåller också en näringsrättslig reglering i
syfte att effektivisera registrerings- och
tillsynsfunktionerna.

Med fastighetsmäklare avses enligt
fastighetsmäklarlagen fysiska personer som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av
fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter,
bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,
arrenderätter eller hyresrätter. Varje
fastighetsmäklare skall vara registrerad hos
Fastighetsmäklarnämnden.

Hösten 1996 tog Fastighetsmäklarnämnden ställning
till ett gränsdragningsproblem mellan
fastighetsförmedling och annan mäklarverksamhet.
Nämnden intog därvid ståndpunkten att en förmedling
av juridiska personer som är ägare av fastighet
eller förmedling av andelar i sådana personer inte
är att betrakta som fastighetsförmedling.
Yrkesförmedling av andra rörelser där fastighet
ingår bland tillgångarna är däremot enligt nämnden
att betrakta som fastighetsförmedling
(Fastighetsmäklarnämndens protokoll nr 12/96, fört
vid sammanträde den 25 september 1996).

I motion L901 av Holger Gustafsson m.fl. (kd, m, c,
fp) framhålls att fastighestmäklarlagen gett upphov
till vissa gränsdragningsproblem, framför allt
mellan fastighetsmäklarnas uppgifter och annan
mäklarverksamhet, som exempelvis förmedling av
företag. Motionärerna konstaterar att det i en
företagsöverlåtelse inte sällan ingår den fastighet
som företaget driver sin verksamhet i. Det råder
oklarhet om huruvida en person som arbetar med
förmedling av företag också har rätt att - utan att
vara registrerad fastighetsmäklare - i sin
verksamhet förmedla en företagsöverlåtelse där en
sådan fastighet ingår. En företagsmäklare bör enligt
motionärerna vara behörig att vid förmedling av en
företagsöverlåtelse själv ombesörja hela uppdraget
också när den fastighet som hör till företagets
verksamhet ingår i överlåtelsen. Lagstiftningen bör
utformas på ett sådant sätt att detta klart framgår.
I motionen yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om en
klarare gränsdragning för fastighetsmäklares
uppgifter (yrkande 1).

Utskottet vill erinra om att en motion med samma
inriktning som den nu aktuella behandlades av
utskottet våren 1998 (bet. 1997/98:LU15). Utskottet
delade då motionärernas uppfattning att det inte kan
anses vara en rimlig ordning att den som står i
begrepp att överlåta ett företag, där en fastighet
ingår i överlåtelsen och som vill ha hjälp med
förmedlingen, i vissa fall skall vara tvingad att
utöver en företagsmäklare även anlita en
fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. Till
detta kommer, anförde utskottet vidare, att det in i
det sista kan vara en öppen fråga huruvida företaget
slutligen kommer att överlåtas genom att ett bolag
byter ägare eller överlåtelsen sker genom en
försäljning av bolagets s.k. inkråm. I det senare
fallet krävs medverkan av en fastighetsmäklare, men
inte i det förra. Förutsättningarna vid förmedlingen
av en företagsöverlåtelse som inkluderar en
fastighet avviker enligt utskottets mening i så
många väsentliga hänseenden från förmedlingen av en
renodlad fastighetsöverlåtelse att det saknas skäl
att upprätthålla en lagregel som i vissa fall
innebär krav på en fastighetsmäklares medverkan vid
en företagsöverlåtelse. Regeringen bör därför,
anförde utskottet, i lämpligt sammanhang återkomma
till riksdagen med förslag till ändring i
fastighetsmäklarlagen i enlighet med det sagda. Vad
utskottet sålunda anfört gav riksdagen som sin
mening regeringen till känna (rskr. 1997/98:158).

Enligt vad utskottet nu erfarit är den berörda
frågan föremål för överväganden inom
Justitiedepartementet. Övervägandena bör, i enlighet
med vad riksdagen förordade våren 1998, leda fram
till att regeringen i lämpligt sammanhang återkommer
till riksdagen med ett lagförslag. Något förnyat
tillkännagivande härom från riksdagens sida kan
emellertid för närvarande inte anses erforderligt.
Därmed avstyrker utskottet bifall till motion L901
yrkande 1.

Företagsförmedling

I motion L901 framhåller Holger Gustafsson m.fl.
(kd, m, c, fp) att förmedling av företag i dag
förekommer i stor skala. Flera fall har visat att
många företagare, särskilt små enskilda företagare,
är utsatta för oseriösa företagsmäklare och drabbas
svårt ekonomiskt när oegentligheter förekommer.
Enligt motionärerna är det otillfredsställande att
det saknas ett konsumentskydd för enskilda personer
och företagare som vill förvärva eller avyttra ett
företag eller en enskild firma. De seriösa
företagsmäklarna upplever det likaså
otillfredsställande att det inte finns en
lagstiftning som ger skydd och säkerhet också för
deras verksamhet. Förmedling av fastigheter
respektive företag, som enligt motionärerna i
grunden är samma typ av verksamhet, bör omfattas av
likformig lagstiftning. Med utgångspunkt i
fastighetsmäklarlagen bör därför en lag om
företagsmäkling införas. Regeringen bör, enligt
motionärernas mening, återkomma till riksdagen med
ett sådant lagförslag. I motionen yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om förslag till
företagsmäklarlag (yrkande 2).

Utskottet vill erinra om att frågan om införande av
en företagsmäklarlag behandlades av utskottet våren
1998 med anledning av ett motionsyrkande (bet.
1997/98:LU15). I sitt av riksdagen godkända
betänkande uttalade utskottet en viss förståelse för
de tankar som motionärerna fört fram rörande
förmedling av företag. I vart fall, anförde
utskottet, framstår det som ändamålsenligt med
skyddslagstiftning av något slag till förmån för
privatpersoner som avser att ge sig in i
näringsverksamhet genom att överta en befintlig
rörelse. Utskottet saknade emellertid underlag för
att bedöma behovet av en lagstiftning av det slag
som föreslagits i motionen och utgick från att
regeringen tar de initiativ som kan vara motiverade
om det konstateras att ett sådant reellt behov
föreligger. Med det anförda avstyrkte utskottet
bifall till den då aktuella motionen.

Utskottet finner inte skäl att nu göra ett annat
ställningstagnade i frågan. Under den tid som gått
sedan utskottet senast behandlade spörsmålet om
lagstiftning rörande förmedling av företag har,
såvitt utskottet kunna finna, inget framkommit som
tyder på att det skulle föreligga något mer
påtagligt lagstiftningsbehov. För det fall det
skulle visa sig att det i framtiden uppkommer behov
av lagstiftning förutsätter utskottet att regeringen
tar de initiativ som kan bli erforderliga.

Med det anförda avstyrker utskottet bifall till
yrkande 2 i motion L901.

Besiktningsmän och fastighetsvärderare

Av fastighetmäklarlagen (1995:400) framgår att
fastighetsmäklare skall ha tillfredsställande
utbildning, vara redbar och i övrigt lämplig som
fastighetsmäklare. I fastighetsmäklarförordningen
(1995:1028) föreskrivs att utbildningen skall
omfatta civilrätt med fastighetsrätt, skatterätt,
ekonomi samt byggnads- och värderingsteknik.
Fastighetsmäklarnämnden har meddelat närmare
föreskrifter om utbildningens innehåll och
omfattning.

I fastighetsmäklarlagen föreskrivs att
fastighetsmäklare som uppsåtligen eller av av
oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter skall
ersätta skada som till följd härav drabbar köparen
och säljaren. En fastighetsmäklare är skyldig att ha
försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba
honom om han åsidosätter sina skyldigheter enligt
fastighetsmäklarlagen.

När det gäller besiktningsmän och
fastighetsvärderare finns inga regler som motsvarar
dem för fastighetsmäklare i fråga om exempelvis
utbildningskrav, skadeståndsskyldighet och
ansvarsförsäkring. En fastighetsvärderare kan
emellertid på kontraktsmässiga grunder bli
skadeståndsskyldig gentemot den som gett honom
uppdraget, exempelvis en köpare. I sammanhanget kan
nämnas att Högsta domstolen i ett avgörande slagit
fast att den som yrkesmässigt åtar sig
fastighetsvärderingar har ett skadeståndsansvar för
ett oaktsamt värderingsintyg eller
värderingsutlåtande, inte bara gentemot den som gett
honom eller henne uppdraget, utan också i fråga om
skada som drabbat tredje man, exempelvis en
kreditgivare som litat på värderingen (rättsfallet
NJA 1987 s. 692).

I motion L906 framhåller Viviann Gerdin (c) att ett
fastighetsköp för många innebär den kanske största
kapitalinvestering som görs under levnaden. För att
få kunskap och känna trygghet vid köpet är det
vanligt att köparen anlitar sakkunniga värderingsmän
och besiktningsförrättare. Enligt motionären saknar
emellertid de personer som anlitas för
besiktningsuppdrag många gånger erforderlig
utbildning och kompetens för uppdraget. Det har i
flera fall lett till bristfälliga besiktningar som
åsamkat köparen ekonomiska förluster. Enligt
motionen bör det införas ett krav på minst tre års
högskoleutbildning, varav minst 20 veckors
specialutbildning, för den som yrkesmässigt utför
besiktningar av fastigheter. En ökad kompetens är,
enligt motionärens mening, nödvändig även för
fastighetsvärderingsmän. Annars är risken
överhängande att 1990-talets fastighets- och
finansbolagskris återupprepas. Felaktiga värderingar
av fastigheter är, framhålls det, en väsentligt
bidragande orsak till de många konkurser som
inträffat under 1990-talet. I dag ställs inga
formella krav på den som utfärdar värderingsintyg,
vilket däremot är vanligt i andra länder. Mot denna
bakgrund är det en viktig samhällsekonomisk fråga
att kunskap och kompetens finns hos dem som
professionellt sysslar med fastighetsvärderingar.
Även i fråga om fastighetsvärderingsmän bör sålunda
införas krav på treårig högskoleutbildning, varav 20
veckors specialistutbildning. Vad som sålunda
anförts om kompetenskrav för besiktningsförrättare
och värderingsmän bör enligt motionen ges regeringen
till känna (yrkande 1). I motionen yrkas också ett
tillkännagivande om att det skall införas en
obligatorisk ansvarsförsäkring på minst 20 basbelopp
för besiktningsförrättare och
fastighetsvärderingsmän (yrkande 2).

Utskottet ansluter sig till motionärens uppfattning
om vikten av att fastighetsvärderare och
besiktningsförrättare har en tillfredsställande
utbildning och kompetens. God sakkunskap och
erfarenhet hos dessa torde väsentligt bidra till att
onödiga tvister i samband med fastighetsköp undviks.
Som utskottet tidigare uttalat är dock behovet av
åtgärder från statsmakternas sida inte lika
framträdande när det gäller kontroll av
fastighetsvärderingsmäns och besiktningsförrättares
utbildning och verksamhet som när det är fråga om
fastighetsmäklare (se bet. 1990/91:LU26,
1991/92:LU24 och 1994/95: LU32). Det torde numera
vara en självklar uppgift för kreditinstituten att
se till att det finns fastighetsvärderare med hög
kompetens och stor integritet. På samma sätt bör
man, enligt utskottets mening, kunna utgå från att
fastighetsköpare som anlitar personer som
yrkesmässigt utför besiktningar och värderingar
förvissar sig om att dessa har erforderlig
utbildning och kompetens samt är försäkrade i sina
verksamheter.

Några åtgärder från riksdagens sida med anledning
av motion L906 kan enligt utskottets mening inte
anses påkallade, varför utskottet avstyrker bifall
till motionen.

Fastighetsbedrägerier

Ett viktigt led i fastighetsrätten utgörs av
inskrivningsväsendet, dvs. systemet för inskrivning
i offentliga register av olika rättsförvärv rörande
fast egendom. Det kan exempelvis röra sig om
överlåtelse av en fastighet, upplåtelse av tomträtt,
inteckning av visst penningbelopp i fastigheten
eller upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut i
sådan egendom. Inskrivningsväsendet bärs upp av
publicitetsprincipen som innebär att rättsförvärv
till fast egendom bör offentliggöras så att tredje
man kan få kunskap om dem. Genom den offentliga
registreringen söker man också nå en
tillfredsställande ordning, klarhet och
rättssäkerhet på fastighetsomsättningens och
fastighetskrediternas områden. Inskrivningsväsendet
handhas av inskrivningsmyndigheter. En
inskrivningsmyndighets område utgörs i princip av
domsaga, dvs. en tingsrätts domkrets. De
grundläggande bestämmelserna om inskrivningsväsendet
finns i 19-23 kap. jordabalken (JB). Enligt 20 kap.
JB gäller att den som med äganderätt förvärvat fast
egendom är skyldig att söka inskrivning av förvärvet
(lagfart) inom viss tid. Den som söker lagfart skall
ge in fångeshandlingen och övriga handlingar som
fordras till styrkande av förvärvet till
inskrivningsmyndigheten.

Inskrivning skedde tidigare i fastighetsbok men
numera, sedan all fastighetsregistrering har
överförts till ADB-medium, sker inskrivning i
inskrivningsregistret, se 3 § lagen (1973:98) om
inskrivningsregister. Inskrivningsregistret ingår
tillsammans med bl.a. det av lantmäterimyndigheterna
förda fastighetsregistret i lantmäterimyndigheternas
och inskrivningsmyndigheternas informationssystem,
grundat på automatisk databehandling.
Lantmäteriverket ansvarar för driften av
informationssystemet, se fastighetsdatakungörelsen
(1974:1058).

Med anledning av att fastighetsdatareformen numera
är genomförd föreslår regeringen i proposition
1999/2000:39 en ny författningsreglering i fråga om
registreringen av fastigheter. En översyn av
regelverket har, anförs det, blivit nödvändig även
därför att integritetsfrågorna kommit i ett nytt
ljus genom EG:s dataskyddsdirektiv och den nya
personuppgiftslagen (1998:204). I propositionen
föreslås att de nuvarande inskrivnings- och
fastighetsregistren i fortsättningen skall ingå som
skilda delar, inskrivningsdelen och allmänna delen,
i ett gemensamt fastighetsregister. Registret, vars
primära syfte är att ge offentlighet åt den
information som ingår i registret, skall regleras av
en ny lag, lag om fastighetsregister.

Våren 1999 behandlade utskottet, med anledning av
ett antal motioner, ett uppmärksammat problem som
gällde att det förekommit att lagfart beviljats på
grundval av förfalskade överlåtelsehandlingar (bet.
1998/99:LU9). Utskottet framhöll att det varje år
sker flera hundratusen försäljningar av fastigheter,
och inskrivningen av dessa förvärv hos
inskrivningsmyndigheterna utgör en masshantering som
dessutom numera är helt ADB-baserad. Utskottet
påpekade också att sådana brottsliga förfaranden som
avses i motionerna endast förekommer i några enstaka
fall. Förfarandena får emellertid mycket besvärande
följder för den fastighetsägare som drabbas. Han
eller hon måste nämligen vidta rättsliga åtgärder
för att få äganderätten fastställd, vilket är
förenat med kostnader, besvär och obehag. Utskottet
delade uppfattningen att det är viktigt att man
försöker förhindra det här slaget av brottslighet.
Samtidigt måste eventuella brottsförebyggande
åtgärder utformas så att de inte leder till hinder
för den allmänna omsättningen av fastigheter eller
till stora kostnadsökningar för det allmänna eller
för säljare och köpare av fastigheter. Enligt
utskottets mening var det angeläget att åtgärder
snarast kom till stånd i syfte att skapa en säkrare
hantering i inskrivningsärenden. Regeringen borde,
enligt utskottet, i lämpligt sammanhang för
riksdagen redovisa vilka åtgärder som sålunda
vidtagits.

Vad utskottet anfört gav riksdagen med anledning av
motionerna som sin mening regeringen till känna
(rskr. 1998/99:126).

I motion L501 av Ulf Nilsson och Johan Pehrson
(båda fp) framställs på nytt kravet att garantier
måste skapas så att förfalskade köpehandlingar inte
kan utnyttjas på sätt som skett. I motionen yrkas
ett tillkännagivande med denna innebörd.

Utskottet kan nu konstatera att Domstolsverket har
utrett förekomsten av förfalskade
överlåtelsehandlingar samt övervägt om någon åtgärd
kan vidtas för att förebygga denna typ av
brottslighet. Övervägandena har presenterats i en
promemoria Förfalskade överlåtelsehandlingar vid
ansökan om lagfart (dnr Ju1999/2353).

I promemorian konstaterar Domstolsverket att det
varje år handläggs i genomsnitt 250 000
lagfartsansökningar. Enligt uppgift från
Kammarkollegiet har sedan år 1972 skadestånd med
anledning av förfalskade överlåtelsehandlingar
betalats ut i tre fall. Den sammanlagda kostnaden
för detta uppgår till knappt 1,3 miljoner kronor.
Även om antalet fall av förfalskade
överlåtelsehandlingar är något större än antalet
skadeståndsärenden hos Kammarkollegiet är det, med
hänsyn till att något mörkertal inte torde finnas,
enligt Domstolsverkets bedömning utomordentligt
ovanligt att lagfart söks och beviljas med stöd av
förfalskade handlingar. De åtgärder Domstolsverket
övervägt är bl.a. att förlänga klagotiden över
lagfartsbeslutet, att införa en skyldighet för
åklagare och polismyndighet att underrätta
inskrivningsmyndigheten efter det att
förundersökning inletts, att avisera överlåtaren om
att ansökan om lagfart kommit in, att införa ett
notariatförfarande samt en utökad rätt till
skadestånd. Vid bedömningen av vilka åtgärder som
kan vara lämpliga att vidta måste, enligt
Domstolsverket, hänsyn tas dels till att åtgärderna
inte får leda till hinder för den allmänna
omsättningen, dels till att de inte får medföra
stora kostnadsökningar för det allmänna eller för
överlåtare och förvärvare. En åtgärd som enligt
Domstolsverkets mening kan förbättra situationen för
den rätte ägaren är en skyldighet för åklagare och
polismyndighet att, när förundersökning inletts,
underrätta inskrivningsmyndigheten om detta,
varefter anteckning görs i inskrivningsregistret.
Åtgärden kan antas leda till att anteckning i
registret sker snabbare än om ansökan om stämning
måste göras. Den kan vidare, genom att en talan om
bättre rätt kan föras som ett enskilt anspråk i ett
brottmål, medföra att någon stämningsansökan över
huvud taget aldrig behöver skrivas. Åtgärden medför
enligt Domstolsverket ingen mätbar kostnadsökning
och utgör inte heller något hinder för
omsättningsintresset. Enligt Domstolsverket bör en
sådan underrättelseskyldighet införas. Med hänsyn
till statens ansvar för att inskrivningsregistret
innehåller korrekta uppgifter kan det dessutom
enligt Domstolsverket finnas skäl att införa en
möjlighet för den rätte ägaren att få ersättning av
staten för sina kostnader för att återfå lagfarten.

Domstolsverkets promemoria har remissbehandlats,
och det ifrågavarande spörsmålet bereds för
närvarande inom Justitiedepartementet.

I avvaktan på resultatet av den pågående
beredningen bör, enligt utskottets mening, riksdagen
inte vidta någon åtgärd med anledning av motion
L501. Motionen avstyrks följaktligen.

Bostadsarrende

Arrende föreligger när någon upplåter jord till
nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form
av jordbruksarrende, bostadsarrende,
anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om
dessa arrendeformer finns i 7-11 kap. jordabalken
(JB).

Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker
för annat ändamål än jordbruk och som berättigar
arrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshus
på marken (10 kap. 1 § JB). Rättsinstitutet
bostadsarrende kom till år 1968 och syftade till att
förbättra den rättsliga ställningen för ägare till
fritidshus och permanentbostäder som disponerade
marken med arrenderätt (sommarstugearrenden och
arrendevillor). Avtal om bostadsarrende skall
träffas för viss tid, minst fem år, eller för
arrendatorns livstid. Uppsägning skall alltid ske
för att avtalet skall upphöra att gälla vid
arrendetidens utgång. Bostadsarrende är - liksom
jordbruksarrende - förenat med besittningsskydd i
form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet
vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att
besittningsskydd skall föreligga är att det, då
arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens
sida, på arrendestället finns ett bostadshus som är
avsett till bostad åt arrendatorn och honom eller
henne närstående.

Detta s.k. direkta besittningsskydd kan bara brytas
under i lagen angivna förutsättningar (10 kap. 5 §
JB). Att besittningsskyddet bryts innebär att
arrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måste
flytta. Förutom i fall då arrendatorn åsidosatt sina
föpliktelser enligt arrendeavtalet kan
besittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren gör
sannolikt att marken skall användas för bebyggelse
av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller
för jordbruk, industri eller annan ekonomisk
verksamhet samt att jordägarens intresse att kunna
förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt
överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende
(10 kap. 5 § första stycket p. 5 JB).

Våren 1999 behandlade utskottet en motion med krav
på förstärkt skydd för en bostadsarrendators
investeringar på arrendestället (bet. 1998/99:LU9).
Utskottet konstaterade att det vid bostadsarrende
inte finns någon lagreglerad skyldighet för
fastighetsägaren att lösa de investeringar som
arrendatorn utfört på arrendestället. Som jämförelse
nämnde utskottet att det vid jordbruksarrende sedan
den 1 juli 1995 finns ett starkare investeringsskydd
i form av en utvidgad överlåtelserätt när
arrendatorn utfört en investering som långsiktigt
främjar jordbruket på arrendestället.
Investeringsskyddet vid jordbruksarrende innebär
också en skyldighet för jordägaren att lösa en
investering av nämnt slag om arrendatorn måste
flytta från arrendestället därför att
besittningsskyddet brutits. Ett viktigt syfte med de
år 1995 införda förbättrade möjligheterna för
jordbruksarrendatorer att få kompensation för
investeringar på arrendestället var, anförde
utskottet, att ge incitament till önskvärda
investeringar i arrendejordbruket. Enligt utskottets
mening kunde det vid bostadsarrende inte anses
föreligga något behov av en sådan tvingande
reglering i sammanhanget som gäller vid
jordbruksarrende. Vid bostadsarrende får sålunda
arrendatorn i första hand söka nå en uppgörelse med
jordägaren om ersättning eller i andra hand
utnyttja de möjligheter som står till buds att få
kompensation i samband med överlåtelse av
arrenderätten eller då arrendatorn frånträder
arrendet. Utskottet kunde inte finna annat än att
nuvarande lagstiftning är utformad på ett
ändamålsenligt sätt och avstyrkte bifall till
motionen.

Dan Ericsson (kd) återkommer nu i motion L502 med
krav på att riksdagen hos regeringen begär
lagförslag som stärker en bostadsarrendators
möjligheter att få ersättning för byggnader m.m. som
han eller hon utfört på arrendestället.

Utskottet finner inte någon anledning att frångå
det ställningstagande som utskottet gjorde våren
1999 och avstyrker därför bifall till motion L502.

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande företagsmäklares
behörighet

att riksdagen avslår motion 1999/2000:L901 yrkande 1,

2. beträffande lagreglering av
företagsförmedling

att riksdagen avslår motion 1999/2000:L901 yrkande 2,

3. beträffande fastighetsvärderare m.fl.
att riksdagen avslår motion 1999/2000:L906,

res. (c)

4. beträffande bedrägliga
fastighetsförvärv

att riksdagen avslår motion 1999/2000:L501,

5. beträffande bostadsarrende

att riksdagen avslår motion 1999/2000:L502.

Stockholm den 18 januari 2000

På lagutskottets vägnar

Tanja Linderborg

I beslutet har deltagit: Tanja
Linderborg (v), Rolf Åbjörnsson
(kd), Marianne Carlström (s), Stig
Rindborg (m), Rune Berglund (s),
Henrik S Järrel (m), Nikos
Papadopoulos (s), Elizabeth Nyström
(m), Marina Pettersson (s),
Christina Nenes (s), Tasso
Stafilidis (v), Kjell Eldensjö
(kd), Berit Adolfsson (m), Anders
Berglöv (s), Viviann Gerdin (c),
Ana Maria Narti (fp) och Christina
Pettersson (s).

Reservation

Fastighetsvärderare m.fl. (mom. 3)

Viviann Gerdin (c) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5
börjar med "Utskottet ansluter" och slutar med "till
motionen" bort ha följande lydelse:

Utskottet vill i likhet med motion L906 framhålla
att ett fastighetsköp för många innebär den kanske
största kapitalinvestering som görs under levnaden.
För att få kunskap och känna trygghet vid köpet är
det vanligt att köparen anlitar sakkunniga
värderingsmän och besiktningsförrättare. I likhet
med motionären kan utskottet emellertid konstatera
att de personer som anlitas för besiktningsuppdrag
många gånger saknar erforderlig utbildning och
kompetens för uppdraget. Det har i flera fall lett
till bristfälliga besiktningar som åsamkat köparen
ekonomiska förluster. Mot bakgrund av det anförda
delar utskottet kravet i motionen att det bör
införas ett krav på minst tre års
högskoleutbildning, varav minst 20 veckors
specialutbildning, för den som yrkesmässigt utför
besiktningar av fastigheter.

En ökad kompetens är, enligt utskottets mening,
nödvändig även för fastighetsvärderingsmän. Annars
är risken överhängande att 1990-talets fastighets-
och finansbolagskris återupprepas. Felaktiga
värderingar av fastigheter är, som motionären
framhåller, en väsentligt bidragande orsak till de
många konkurser som inträffat under 1990-talet. I
dag ställs inga formella krav på den som utfärdar
värderingsintyg, vilket däremot är vanligt i andra
länder. Mot denna bakgrund är det en viktig
samhällsekonomisk fråga att kunskap och kompetens
finns hos dem som professionellt sysslar med
fastighetsvärderingar. Även i fråga om
fastighetsvärderingsmän bör sålunda enligt
utskottets mening införas krav på treårig
högskoleutbildning, varav 20 veckors
specialistutbildning.

Utskottet delar också motionärens uppfattning att
det bör införas en obligatorisk ansvarsförsäkring
för besiktningsförrättare och
fastighetsvärderingsmän på minst 20 basbelopp.

Vad som sålunda anförts om kompetenskrav för
besiktningsförrättare och värderingsmän samt om
ansvarsförsäkring bör enligt utskottets mening med
bifall till motion L906 ges regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 3 bort ha
följande lydelse:

3. beträffande fastighetsvärderare m.fl.

att riksdagen med bifall till motion 1999/2000:L906
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört.

Elanders Gotab, Stockholm 2000