Statlig fastighetsförvaltning och fastighetsinvesteringsbolag

Betänkande 1998/99:FiU16

Finansutskottets betänkande 1998/99:FIU16

Statlig fastighetsförvaltning och fastighetsinvesteringsbolag

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservationer

1998/99

FiU16

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar utskottet fyra motioner
väckta under allmänna motionstiden som rör den
statliga fastighetsförvaltningen och myndigheternas
lokalförsörjning. Därtill behandlas en motion med
förslag om att införa en lag om
fastighetsinvesteringsbolag.

Utskottet avstyrker samtliga motioner.

Till betänkandet har fogats två reservationer och
ett särskilt yttrande.

Motionerna

1998/99:Fi503 av Lennart Hedquist och Carl Erik
Hedlund (m) vari yrkas att riksdagen hos regeringen
begär förslag till lag om
fastighetsinvesteringsbolag i enlighet med vad som
anförts i motionen.

1998/99:Fi506 av Rune Berglund och Berit Andnor (s)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om en
inventering av Fastighetsverkets skogsarealer.

1998/99:Fi903 av Birgitta Carlsson och Ulla-Britt
Hagström (c, kd) vari yrkas att riksdagen som sin
mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om avkastningskrav på Akademiska Hus för
undervisningslokaler till högskolor.

1998/99:Fi907 av Maggi Mikaelsson och Gudrun
Lindvall (v, mp) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om att ompröva SFV:s
avkastningskrav,

2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om att regeringen ger
sådana instruktioner till SFV att inventeringar av
naturvården och skyddsvärda biotoper skyndsamt
genomförs samt att skogsinnehavet certifieras.

1998/99:Kr254 av Lennart Kollmats och Kenth Skårvik
(fp) vari yrkas

9. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om att göra en
utredning om principerna vid hyressättning av museer
och andra liknande statliga byggnader.

Utfrågningar

Under ärendets beredning har utskottet haft två
interna utfrågningar. Den 19 januari 1999
informerade generaldirektör Christer Wadelius,
Statens fastighetsverk, om förvaltningen av statliga
fastigheter och fjällnära skogar och den 2 februari
redovisade professor Lars Vinell, Finanskollegiet,
och Carl Johan Åberg, Aktiefrämjandet, sina
synpunkter på förslaget om
fastighetsinvesteringsbolag.

Utskottet

Hyressättning av museer, m.m.

Bakgrund

Riksdagen beslutade i december 1991 om nya
riktlinjer för den statliga fastighetsförvaltningen
och ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (prop.
1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8, rskr. 1991/92:107).
Riksdagen lade då också fast nya riktlinjer för den
statliga lokalförsörjningen. Samtidigt tillkännagav
riksdagen att regeringen borde återkomma till
riksdagen i vissa frågor angående förvaltning av
universitetens och högskolornas fastigheter, statens
ansvar för slottsanläggningar med omgivande mark och
kronomarkerna samt förvaltningen av nationella
kulturinstitutioner. Riksdagen beslutade i december
1992 om en ny organisation för förvaltning av
statens fastigheter och lokaler m.m. (prop.
1992/93:37, bet. 1992/93:FiU8, rskr. 1992/93:123).

Lokalförsörjningsreformen och Byggnadsstyrelsens
ombildning syftade till att uppnå en effektivare
lokalförsörjning samt en effektivare fastighets- och
förmögenhetsförvaltning. Riksdagen beslutade
följande riktlinjer för den statliga
lokalförsörjningen:

- Fastighetsförvaltningen skall skiljas från
brukandet av lokaler och mark.

-

- En mer rättvisande bild skall ges av mark- och
lokalkostnaderna i statsbudgeten.

-

- Fastighetsförvaltningen skall bedrivas med ett, så
långt möjligt, mark-nadsmässigt avkastningskrav.

-

- Fastighetsförvaltningen bör bedrivas i separata
resultatenheter, som så långt möjligt formas efter
olika fastigheters särart.

-

- Statens ägarroll bör renodlas. Graden av
kapitalbindning och avkastningen på kapitalet bör
fortlöpande bli föremål för prövning.

-

- Styrelsens och den verkställande ledningens ansvar
för fastighetsför-valtningen bör klaras ut på ett
bättre sätt än vad som är möjligt inom
myndighetsformen. Förvaltningen bör därför
företrädesvis bedrivas i aktiebolagsform.

-

- De fastigheter som av historiska eller andra skäl
inte kan överföras till bolag bör, oavsett
nuvarande förvaltare, omfattas av en samordnad
förvaltning i myndighetsform.

-

I mars 1996 tillsattes en särskild utredare med
uppdrag att göra en utvärdering av ombildningen av
Byggnadsstyrelsen, m.m. (dir. 1996:21). I uppdraget
ingick bl.a. att undersöka konsekvenserna av
ombildningen, belysa om syftena uppnåtts, peka på
eventuella brister och lämna förslag till
förändringar.

Utredningen överlämnade i december 1996
delbetänkandet Statens ändamålsfastigheter, princip
för förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187) och
i juni 1997 slutbetänkandet Lokalförsörjning och
fastighetsägande, en utvärdering av statens
fastighetsorganisation (SOU 1997:96). I maj 1997
lämnades tilläggsdirektiv rörande vissa frågor om
Fortifikationsverket (dir. 1997:88). Ett särskilt
betänkande, Försvarets fastigheter, former för en
kostnadseffektiv och verksamhetsinriktad förvaltning
(SOU 1997:144), överlämnades i oktober 1997.
Utredningen föreslog bl.a. att en särskild modell
för hyressättning av ändamålsfastigheter skulle
införas i staten.

Regeringen redogjorde i proposition 1997/98:137
Förvaltning av statens fastigheter och statliga
myndigheters lokalförsörjning m.m. för de
överväganden regeringen gjort med anledning av
utvärderingen. Regeringen bedömde att den genomförda
reformen var bra och att principerna bakom den bör
ligga fast. Samtidigt aviserade dock regeringen att
den avsåg att verka för ytterligare
effektiviseringar inom lokalförsörjningsområdet.
Regeringen ansåg inte att det fanns skäl att införa
den särskilda modell för hyressättning av
ändamålsfastigheter som utredaren föreslagit.
Finansutskottet delade i sitt betänkande
(1997/98:FiU25) regeringens bedömning.

Motionen

I den folkpartistiska kommittémotionen Kr254 av
Lennart Kollmats och Kenth Skårvik kritiseras
principerna för hyressättning av museer, m.m.
(yrkande 9). Motionärerna anser att principerna har
fått orimliga konsekvenser och att
redovisningsmetoden ger en felaktig bild av
lokalernas marknadsvärde. De anmärker att när staten
låter uppföra byggnader för museer görs detta för
respektive museums behov och inte allmänt för
uthyrning.

Motionärerna anför att Folkpartiet liberalerna
anser att principerna för hyressättning av museer
och andra liknande statliga byggnader bör ses över
så att inte en fiktiv hyra debiteras med
fantasibelopp som ger en felaktig uppfattning om
aktuellt statligt stöd till verksamheten. Riksdagen
bör, föreslår de, uppdra åt regeringen att tillsätta
en sådan utredning och sedan återkomma till
riksdagen med förslag.

Utskottets ställningstagande

Utskottet utgår från att regeringen noggrant följer
frågan. Det är viktigt att hyresgästernas behov och
intressen kan tillgodoses i dialogen med
hyresvärdarna. Enligt vad utskottet kan bedöma
fungerar denna dialog i dag väl, och utskottet kan
därför inte se behovet av någon ytterligare
utredning. Principerna för hyressättning för museer
m.m. var föremål för utvärdering av den ovan nämnda
utredningen och diskuterades utförligt i betänkandet
Statens ändamålsfastigheter, princip för förvaltning
och hyressättning (SOU 1996:187).

Utskottet vill också betona att en av intentionerna
med reformen var att skapa en mer rättvisande bild
av lokalkostnaderna i statsbudgeten. Även i det fall
fastigheten är helt avskriven finns det en
kapitalkostnad, nämligen om fastighetsägaren har en
möjlighet att utnyttja byggnaden för annat ändamål.
Statens fastighetsverk beslutar i dialog med
hyresgästen ett återanskaffningsvärde som grund för
kapitalkostnaden. Därigenom fås en hyra som
indikerar vad den statliga verksamheten kostar.
Påståendet i motionen om att museer betalar hyror
som uppgår till fantasibelopp har enligt vad
utskottet kunnat erfara inte något stöd i
verkligheten.

Motion Kr254 (fp) yrkande 9 avstyrks.

Statens fastighetsverks och Akademiska Hus
avkastningskrav

Bakgrund

För Statens fastighetsverk har regeringen beslutat
om ett avkastningskrav som innebär att verket skall
uppnå ett resultat efter finansiella poster (före
extraordinära poster inklusive eventuella reavinster
vid fastighetsförsäljningar) som motsvarar en
avkastning på genomsnittligt myndighetskapital på
2,8 %. Avkastningskravet bygger på ett antagande om
hyresintäkter och anslagsmedel under året på ca 1,5
miljarder kronor. Vidare skall Statens
fastighetsverk sträva efter att bibehålla en
relation mellan det totala myndighetskapitalet och
verkets totala omslutning på 50 %, dvs. en soliditet
på 50 %.

Akademiska Hus avkastningskrav är 10 % av eget
kapital. Av årsredovisningen för år 1997 framgår att
avkastningen det året uppgick till 9 %.

Motionerna

Birgitta Carlsson (c) och Ulla-Britt Hagström (kd)
föreslår i motion Fi903 att avkastningskravet för
Akademiska Hus AB sänks för undervisningslokaler
till högskolor. Motionärerna påpekar att Högskolan i
Skövde står inför en kraftig utbyggnad men att de
hyresvillkor som Akademiska Hus AB erbjuder
högskolorna ligger på en mycket hög nivå. Om
erbjudandet accepteras skulle det innebära att
hyreskostnadernas andel av statsbidraget skulle
uppgå till knappt 30 % mot normalt 15 %.

I motion Fi907 av Maggi Mikaelsson (v) och Gudrun
Lindvall (mp) föreslås att regeringen får i uppdrag
att ompröva avkastningskravet på Statens
fastighetsverk (yrkande 1). Motionärerna anför att
Statens fastighetsverk under senare tid har
kritiserats för att göra för stora avverkningar i
svårföryngrad skog med höga naturvärden i södra
Lappland. Motionärerna menar att en av orsakerna
till avverkningarna torde vara avkastningskravet.
Det kan inte, anför de, vara rimligt att ålägga ett
statligt verk avkastningskrav som leder till att
skogsvårdslagens miljömål riskerar att överträdas.

Utskottets ställningstagande

Utskottet vill inledningsvis erinra om att ett sänkt
avkastningskrav för Statens fastighetsverk eller
Akademiska Hus AB leder till ökat upplåningsbehov
och därmed förbundna räntekostnader över
statsbudgeten. Vad avser Akademiska Hus AB har
emellertid utskottet under beredningen erfarit att
avkastningskravet kan komma att omprövas i samband
med företagets bolagsstämma under våren.

Totalt sett kommer ett sänkt avkastningskrav för
Akademiska Hus AB att leda till lägre kapitalkostnad
i framtiden. Den ändrade kapitalkostnaden kommer
successivt att få genomslag på nya kontrakt genom
lägre hyror vid nyinvesteringar och i takt med att
gamla kontrakt omsätts. Myndigheternas anslag
justerades inför systemomläggningen för att
förändrade lokalkostnader inte skulle påverka
verksamhetens förutsättningar. Skulle man sänka
avkastningskravet och därmed sänka hyran är det
därför rimligt att genomföra en översyn av de
aktuella anslagen.

Vad beträffar avkastningskravet för Statens
fastighetsverk förutsätter utskottet att miljömålet
enligt skogsvårdslagen inte eftersätts på grund av
avkastningskravet. Vid den utfrågning som utskottet
höll med Statens fastighetsverks generaldirektör
Christer Wadelius framkom att verket bedömer att
avkastningskravet är rimligt satt och inte står i
motsättning till högt ställda ambitioner på
miljöområdet. Utskottet vill för sin del framhålla
miljövärdenas betydelse för skogsbruket inom
Fastighetsverkets skogsarealer.

Vad beträffar Akademiska Hus AB:s erbjudande till
Högskolan i Skövde ankommer det inte på utskottet
att uttala sig om det enskilda fallet. Det kan
emellertid vara värt att notera att med det system
som tillämpas för fastighetsförvaltningen i staten
är det inte helt säkert att ett sänkt
avkastningskrav för Akademiska Hus AB som
motionärerna föreslår skulle komma just Högskolan i
Skövde till godo. Om statsmakterna önskar stödja
utbyggnaden av Högskolan i Skövde ytterligare torde
ett mer träffsäkert sätt vara att höja högskolans
anslag över statsbudgeten. Vidare bör påpekas att
högskolan inte är hänvisad till att hyra av endast
Akademiska Hus utan också har möjlighet att hyra
lokaler av andra fastighetsvärdar - antingen i
eventuellt befintliga eller nya fastigheter.

Motionerna Fi903 (c, kd) och Fi907 (v, mp) yrkande
1 avstyrks.

Inventering av naturvårdsvärden i Statens
fastighetsverks skog

Bakgrund

Gällande bestämmelser

För sin skogsförvaltning har Statens fastighetsverk
att följa skogsvårdslagens (1979:429) bestämmelser.
Av portalparagrafen i skogsvårdslagen framgår att
skogen skall skötas så att den uthålligt ger en god
avkastning samtidigt som den biologiska mångfalden
behålls. I förarbetena framhålls att miljömålet och
produktionsmålet skall vara jämställda (prop.
1992/93:226, bet. 1992/93:JoU15 s. 18).

Skogsvårdslagen reglerar hur avverkning av skog får
ske. Av 10 § framgår att avverkning på skogsmark
skall vara ändamålsenlig för återväxt av ny skog
eller främja skogens utveckling. Syftet med denna
bestämmelse är enligt förarbetena att tillgodose
behovet av ett långsiktigt bärkraftigt skogsbruk.
Bestämmelsernas närmare utformning ändrades genom
1993 års skogspolitiska beslut (prop. 1992/93:226,
bet. 1992/93:JoU15) i syfte att möjliggöra en mindre
stel tillämpning genom att tillåta nya
avverkningsformer, dock med bibehållet krav på
ändamålsenlighet i fråga om återväxt. Efter den
utvärdering av skogspolitiken som genomfördes under
år 1998 kompletterades bestämmelserna i 10 § med ett
bemyndigande för regeringen att meddela föreskrifter
om hur avverkningen skall bedrivas för att vara
ändamålsenlig för återväxten eller för att främja
skogens utveckling (prop. 1997/98:158, bet.
1998/99:MJU3).

I 11 § skogsvårdslagen regleras skogsägarnas
möjligheter att avverka. För större skogsinnehav är
det således möjligt att ge föreskrifter om att högst
en viss andel av en brukningsenhets skogsmarksareal
får avverkas under en viss period. I fråga om mindre
skogsinnehav får föreskrifterna innebära att
avverkning inte får ske i sådan utsträckning att mer
än hälften av brukningsenhetens produktiva
skogsareal kommer att bestå av kalhyggen och yngre
skog.

En ny bestämmelse sedan 1 januari 1999 är att varje
brukningsenhet skall ha en aktuell redovisning som
anger hur skogen ser ut på brukningsenheten och
vilka natur- och kulturmiljövärden som finns
registrerade för enheten. Regeringen eller den
myndighet regeringen bestämmer får meddela närmare
föreskrifter om vad redovisningen skall innehålla,
om vad som avses med en aktuell redovisning och om
undantag från kravet på redovisning (14 a §). Av
förarbetena (prop. 1997/98:158) framgår att syftet
med denna skyldighet inte är att detaljreglera
skogsägarens handlande, utan att det bör råda en
stor frihet för skogsägaren att bestämma
detaljinnehållet. Det bör emellertid vara
obligatoriskt att redovisa uppgifter om natur- och
kulturmiljövärden som tagits fram och dokumenterats
genom myndigheternas inventeringar. Det framgår
vidare att skogsägaren bör ges rimlig tid att skaffa
sig en redovisning och att det inte finns någon
straffsanktion kopplad till bestämmelsen.

Enligt 15 § meddelar regeringen föreskrifter om att
skog som är svår att föryngra på grund av dess
ogynnsamma läge eller som behövs som skydd mot sand-
eller jordflykt eller för att förhindra att
fjällgränsen flyttas ned skall avsättas som
svårföryngrad skog eller skyddsskog. Avverkning i
svårföryngrad skog eller skyddsskog får inte ske
utan Skogsvårdsstyrelsens tillstånd (16 §). I
ansökan skall sökanden redovisa vad hon avser att
göra för att tillgodose naturvårdens och
kulturmiljövårdens intressen. I 18 § anges att
tillstånd till avverkning i fjällnära skog inte får
ges om avverkningen är oförenlig med intressen som
är av väsentlig betydelse för naturvården eller
kulturmiljövården.

I skogsvårdslagen finns även bestämmelser med
innebörden att skogsbruket skall visa hänsyn till
rennäringen (20-21 §§). Hyggenas storlek och
utläggning, skogsbilarnas sträckning etc. skall
göras på ett sådant sätt att berörd sameby får
tillgång till sammanhängande betesområden och
vegetation som behövs inom området för samling,
flyttning och rastning. Före avverkning inom
rennäringens åretruntmarker skall berörd sameby
beredas tillfälle till samråd. Samråd krävs dock
bara om brukningsenheten är större än 500 hektar
produktiv skogsmark och hygget är större än 20
hektar (10 hektar i fjällnära skogar). Samrådet
skall omfatta avverkningen, med efterföljande
skogsvårdsåtgärder.

I ansökan om tillstånd för avverkningen skall
sökanden redovisa vad hon avser göra för att
tillgodose rennäringens intressen. Tillstånd
meddelas inte om avverkningen medför sådant
väsentligt bortfall av renbete att möjligheterna att
hålla tillåtet renantal påverkas eller omöjliggör
sedvanlig samling och flyttning av vinterhjord.

Enligt 30 § skogsvårdslagen får regeringen eller
den myndighet regeringen bestämmer meddela
föreskrifter om den hänsyn som skall tas till
naturvårdens och kulturmiljövårdens intressen vid
skötseln av skog, såsom i fråga om hyggens storlek
och utläggning, beståndsanläggning, kvarlämnande av
träd och trädsamlingar, gödsling, dikning och
skogsbilvägars sträckning. Föreskrifter får inte
vara så ingripande att pågående markanvändning
avsevärt försvåras.

Motionerna

I motionerna Fi506 av Rune Berglund och Berit Andnor
(s) och Fi907 av Maggi Mikaelsson (v) och Gudrun
Lindvall (mp) föreslås att en inventering görs av
Statens fastighetsverks skogsarealer (yrkande 2).

I motion Fi907 (v, mp) anförs att Statens
fastighetsverk under senare tid har kritiserats för
stora avverkningar i svårföryngrad skog med höga
naturvärden i södra Lappland. De anser att det är
anmärkningsvärt att naturvärdesinventeringar
påbörjats först fem år efter det att verket bildades
och fyra år efter ikraftträdandet av den nya
skogsvårdslagen. Det är nödvändigt, menar
motionärerna, att staten är ett föredöme när det
gäller miljöhänsyn på de statligt ägda markområdena.
Därför bör regeringen ge sådana instruktioner till
Statens fastighetsverk att inventeringar av
naturvärden och skyddsvärda biotoper skyndsamt
genomförs samt att skogsinnehavet certifieras.

I motion Fi506 (s) anförs att Statens
fastighetsverks omfattande avverkningar är till
nackdel för naturvård och rennäring. Särskilt
påtagligt blir detta enligt motionärernas bedömning
i Jämtlands län där geologi, topografi och klimat
samverkar så att produktiv skogsmark når mycket nära
kalfjället. Avverkning i dessa områden leder till
att de sista större sammanhängande naturskogarna
eller skogar med naturskogskaraktär utanför
reservaten är på väg att försvinna. Dessa skogar är
dåligt inventerade från naturvårdssynpunkt. Därför
bör, menar motionärerna, en noggrann naturvårds- och
nyckelbiotopsinventering genomföras av Statens
fastighetsverks skogsarealer.

Utskottets ställningstagande

Utskottet vill inledningsvis betona att Statens
fastighetsverk har att följa skogsvårdslagens
bestämmelser om miljömålet. Skogsvårdslagen
likställer miljö- och produktionsmålen i
skogsbruket. Utskottet utgår från att Statens
fastighetsverk följer gällande bestämmelser i
lagstiftningen.

I skogsvårdslagen regleras i 14 a § kravet på
skogsägare att upprätta en skogs- och
miljöredovisning. I likhet med motionärerna anser
utskottet att en naturvärdesinventering på
Fastighetsverkets skogsarealer är mycket angelägen.
Vid den utskottsutfrågning som utskottet arrangerade
med generaldirektören för Statens fastighetsverk,
Christer Wadelius, framkom att verket bedriver ett
sådant kartläggningsarbete. Wadelius erinrade om att
Fastighetsverket tog över skogsarealen från Assi
Domän år 1996 och att verket bedriver arbetet med
den skyndsamhet som högt satta kvalitetskrav
tillåter och med beaktande av att arbetet
huvudsakligen måste bedrivas under den snöfria delen
av året. Utskottet vill för sin del understryka
vikten av att inventeringen är klar i god tid före
den utsatta tidsfristen år 2003.

Enligt uppgift under utfrågningen strävar Statens
fastighetsverk mot att uppfylla gällande kriterier
för certifiering av skogsbruk enligt FSC (Forest
Stewardship Council). En certifiering kan väntas
under innevarande år.

Utskottet konstaterar mot denna bakgrund att syftet
med motionerna Fi506 (s) och Fi907 (v, mp) yrkande 2
kan anses vara på väg att tillgodoses varför något
tillkännagivande inte är erforderligt. Motionerna
avstyrks därför.

Fastighetsinvesteringsbolag

Bakgrund

Regeringsärenden

I en skrivelse den 10 januari 1996 som överlämnades
till Finansdepartementet hemställde Lars Vinell att
skatteregler införs för en ny typ av
fastighetsinvesteringsbolag. Vidare tog Jan
Kvarnström, Securum, i en skrivelse den 15 januari
1996 upp frågan om införande av sådana regler i
skattelagstiftningen.

Regeringen beslutade vid sammanträde den 28
november 1996 att inte vidta någon åtgärd med
anledning av skrivelserna med hänvisning till att
problemen på fastighetsmarknaden torde kunna lösas
med tillämpning av befintliga regler. Samma
resultat, dvs. enkelbeskattning, kan uppnås genom
att ett fastighetsbolag ger ut ett lån.

I en skrivelse daterad i juni 1998 av Carl Johan
Åberg m.fl. med titeln Fastighetsinvesteringsbolag
(FIB) ett reformförslag föreslås att särskilda
bestämmelser införs för fastighetsinvesteringsbolag.
Bakom skrivelsen står Aktiefrämjandet. Förslaget
gäller framför allt ändringar av olika
skattebestämmelser. Skrivelsen är överlämnad till
Finansdepartementet och är för närvarande föremål
för beredning på värdepappersmarknadsenheten.

Tidigare riksdagsbehandling

Riksdagen har vid två tidigare tillfällen behandlat
motionsförslag om att införa särskild lagstiftning
för fastighetsinvesteringsbolag. Riksdagen har båda
gångerna avslagit motionerna (bet. 1996/97:FiU20,
1997/98:FiU25). I sitt betänkande 1996/97:FiU20
motiverade finansutskottet sitt ställningstagande
med att hänvisa till regeringens beslut den 28
november 1996.

Förslag om fastighetsinvesteringsbolag

I de motioner som tidigare väckts har hänvisningar
gjorts till en rapport av professor Lars Vinell:
Vitaliserad fastighetsmarknad genom nya
investeringsvägar. Rapporten utarbetades på uppdrag
av Catella, Diligentia och Securum och innehåller
ett förslag om att införa särskilda bestämmelser för
fastighetsinvesteringsbolag (FIB).
Fastighetsinvesteringsbolag skulle enligt förslaget
vara ett aktiebolag som uteslutande eller så gott
som uteslutande förvaltar och äger fastigheter. Det
skulle ur investerarnas synvinkel fungera som en
skattefri mellanhand. För
fastighetsinvesteringsbolag skulle normala
bestämmelser gälla för företagsbeskattning med
undantag av att utdelade vinster ej beskattas.

Ett fastighetsinvesteringsbolag skulle enligt
förslaget skatterättsligt betraktas som ett
investmentbolag med den skillnaden att
fastighetsinvesteringsbolag skulle beskattas för
realisationsvinster som ej delats ut. Följaktligen
skulle fastighetsinvesteringsbolag inte påföras den
schabloninkomst som lagen föreskriver för
investmentbolag.

Avsikten med förslaget är att investerarna skulle
få möjlighet att indirekt placera i fastigheter med
samma skattevillkor som om de gjorde direkta
investeringar i dessa tillgångar.

Lars Vinell föreslog också att företag för att bli
fastighetsinvesteringsbolag skall uppfylla tre
särskilda villkor: en särregel rörande spridning av
ägandet, en särregel rörande utdelning och en
särregel rörande soliditet.

Syftet med förslaget är att bidra till att lösa
följande problem på den svenska fastighetsmarknaden:

- Den mycket låga finansieringen med egenkapital av
fastighetsbestånden hos de kommunala
fastighetsföretagen och hos huvuddelen av börsens
fastighetsbolag.

-

- Den mycket svaga likviditeten på
fastighetsmarknaden.

-

- Den mycket speciella situationen för ett antal
ofrivilliga fastighetsägare som övertagit pantsatta
fastigheter.

-

- Bristen på fokusering i många av de stora
aktörernas fastighetsportföljer.

-

- De påtagliga problemen för skilda typer av
investerare inklusive småsparare att göra
direktinvesteringar i fastigheter främst på grund
av dessas odelbarhet. Fastighetsbranschen kan
därför inte nå en stor del av sparkapitalet.

-

Lars Vinell menar att det inte enbart är fastighets-
och byggnadssektorn - bl.a. i form av lägre total
byggnadsvolym - som blir lidande av dessa problem.
Via andra marknader, främst kapitalmarknaderna, har
de negativt inverkat på samhällsekonomin i dess
helhet, vilket tydligt illustrerades under
bankkrisen när staten i sista hand fick bära
ansvaret för fallissemangen på fastighets- och
finansmarknaderna.

Fastighetsfonder i Finland

Den 1 mars 1998 trädde Lag (1173) om
fastighetsfonder i kraft i Finland. Enligt
propositionen (77/1997 rd) avses med fastighetsfond
ett publikt aktiebolag som enligt sin bolagsordning
uteslutande eller huvudsakligen bedriver
fastighetsfondsverksamhet. Lagen tillämpas på
fastighetsfondsverksamhet som innebär att
allmänheten erbjuds möjlighet att delta i gemensamma
fastighetsplaceringar genom att teckna, köpa eller
på annat sätt förvärva aktier i ett publikt
aktiebolag. Fondbolagen vidareplacerar allmänhetens
medel huvudsakligen i fastigheter och
fastighetsvärdepapper.

I lagen regleras bl.a. fastighetsfondernas
informationsskyldighet, dvs. skyldigheten att
offentliggöra fastighetsfondsprojekt,
delårsrapporter och bokslut. Denna skyldighet
överensstämmer med de skyldigheter som ett börsbolag
har enligt värdepappersmarknadslagen. Vidare
regleras metoder för fastighetsvärderingen.
Fastighetsfondens tillgångar skall värderas av en
opartisk fastighetsvärderare. I lagen finns också
bestämmelser om hur en fastighetsfond bildas samt om
dess firma, aktiekapital, verksamhetsområde,
riskspridning och kredittagning samt om
Finansinspektionens tillsynsskyldighet.

Syftet med lagen är att skapa tydliga
förutsättningar för värdepapperisering av finländska
fastigheter. Till de primära ambitionerna hör också
att stärka placerarnas förtroende för
fastighetsmarknaden.

I sitt betänkande (31/1997 rd) anförde
ekonomiutskottet att med den nya lagen kan
fastighetsägarna med hjälp av fastighetsfonderna
omvandla svårrealiserbar fastighetsegendom i en mer
likvid form och bredda ägarbasen. Det blir också,
menade utskottet, lättare för andra än
institutionella placerare att investera
lättillgängligt kapital i fastighetsegendom. Det är
tryggare att placera i en fastighetsfond än att
direkt äga fastigheter eftersom fonden enligt
bestämmelserna är förpliktad att sprida riskerna.

Lagen medger befrielse från s.k. överlåtelseskatt
när fastighetsfonderna bildas. Fastighetsfonderna är
aktiebolag och beskattas precis som andra
aktiebolag. Ekonomiutskottet anförde i sitt
betänkande att om det anses motiverat att återkomma
till frågan om beskattningen av fastighetsfonder bör
det grundligt utredas om det föreligger ett behov av
skatteneutralitet för olika placeringsformer, hur de
olika placeringsaktörerna behandlas i
skattehänseende och hur hållbara
beskattningsprinciperna för publika aktiebolag är. I
princip bör man också utreda vilka syften de
fastighetsbolagiserande aktörerna driver och ta
ställning till om dessa eventuellt bör stödjas
skattemässigt.

Aktiefrämjandets förslag

Bakom den skrivelse som inlämnats till
Finansdepartementet i juni 1998 står bl.a.
Aktiefrämjandet och en grupp bestående av de stora
institutionella pensionsförvaltarna. Skrivelsen
innehåller såväl en utredning som detaljerade
förslag till författningsändringar, framför allt
gäller det skatteregler.

Motionen

I motion Fi503 föreslår Lennart Hedquist och Carl
Erik Hedlund (m) att en särskild lag om
fastighetsinvesteringsbolag införs. Motionärerna
erinrar om att de tidigare har väckt motsvarande
förslag, men att behandlingen av dessa motioner i
finansutskottet varit mycket summarisk. De anför att
det inte är rimligt att, som regeringen gör i sitt
beslut den 28 november 1996, hänvisa till en
komplicerad och för småsparare i praktiken helt
otillgänglig metod. Regeringens inställning innebär
de facto att man inte vill åstadkomma de fördelar
som fastighetsinvesteringsbolag kan åstadkomma för
fastighetsmarknaden och för de småsparare som vill
investera i fastigheter.

Motionärerna hänvisar till de skäl de angivit för
fastighetsinvesteringsbolag i sina tidigare
motioner. De finner det vara av stort allmänintresse
att fastighetsmarknaden blir mer likvid än i dag.
Det kommer, menar de, att ta mycket lång tid att
skapa effektiva och anpassade fastighetsinnehav om
ingenting görs för att underlätta denna process.
Inte minst mot bakgrund av det stora
omstruktureringsbehov som föreligger för de
kommunala bostadsbolagen är
fastighetsinvesteringsbolagen en angelägen reform.

Utskottets ställningstagande

Enligt utskottets uppfattning har det inte inkommit
någon avgörande ny information sedan utskottet
senast beredde förslag om
fastighetsinvesteringsbolag, och utskottet står
därför fast vid sitt tidigare ställningstagande.

Utskottet avstyrker motion Fi503 (m).

Hemställan

Utskottet hemställer

1. beträffande hyressättning av museer,
m.m.

att riksdagen avslår motion 1998/99:Kr254 yrkande 9,

2. beträffande Statens fastighetsverks och
Akademiska Hus avkastningskrav

att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Fi903 och
1998/99:Fi907 yrkande 1,

res. 1 (v, mp)

3. beträffande inventering av
naturvårdsvärden i Statens fastighetsverks
skog

att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Fi506 och
1998/99:Fi907 yrkande 2,

4. beträffande
fastighetsinvesteringsbolag

att riksdagen avslår motion 1998/99:Fi503.

res. 2 (m, kd, fp)

Stockholm den 9 februari 1999

På finansutskottets vägnar

Jan Bergqvist

I beslutet har deltagit: Jan Bergqvist (s), Lars
Tobisson (m), Bengt Silfverstrand (s), Lisbet Calner
(s), Sonia Karlsson (s), Fredrik Reinfeldt (m),
Carin Lundberg (s), Sven-Erik Österberg (s), Siv
Holma (v), Per Landgren (kd), Anna Åkerhielm (m),
Lena Ek (c), Karin Pilsäter (fp), Gunnar Axén (m),
Lars Bäckström (v), Birger Schlaug (mp) och Stefan
Attefall (kd).

Reservationer

1. Statens fastighetsverks och Akademiska
Hus avkastningskrav (mom. 2) (v, mp)

Siv Holma (v), Lars Bäckström (v) och Birger Schlaug
(mp) anser

dels att den del av utskottets ställningstagande
under rubriken Statens fastighetsverks och
Akademiska Hus avkastningskrav som börjar med "Vad
beträffar avkastningskravet" och slutar med
"Fastighetsverkets skogsarealer" bort ha följande
lydelse:

Beträffande avkastningskravet på Statens
fastighetsverk delar utskottet den bedömning som
motionärerna gör om att det höga avkastningskravet
torde vara en av orsakerna till alltför stora
avverkningar. Det är enligt utskottets mening inte
rimligt att avkastningskravet leder till att
skogsvårdslagens miljömål riskerar att överträdas.
Regeringen bör därför, som motionärerna föreslår,
ges i uppdrag att ompröva Fastighetsverkets
avkastningskrav. Detta bör riksdagen som sin mening
ge regeringen till känna.

dels att den del av utskottets ställningstagande
under rubriken Statens fastighetsverks och
Akademiska Hus avkastningskrav som börjar med
"Motionerna Fi903" och slutar med "yrkande 1
avstyrks" bort ha följande lydelse:

Utskottet tillstyrker med det anförda motion Fi907
(v, mp) yrkande 1. Däremot avstyrks motion Fi903 (c,
kd).

dels att utskottets hemställan under 2 bort ha
följande lydelse:

2. beträffande Statens fastighetsverks och
Akademiska Hus avkastningskrav

att riksdagen med bifall till motion 1998/99:Fi907 yrkande 1
och med avslag på motion 1998/99:Fi903 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört om att ompröva Statens fastighetsverks
avkastningskrav,

2. Fastighetsinvesteringsbolag (mom. 4) (m,
kd, fp)

Lars Tobisson (m), Fredrik Reinfeldt (m), Per
Landgren (kd), Anna Åkerhielm (m), Karin Pilsäter
(fp), Gunnar Axén (m) och Stefan Attefall (kd) anser

dels att utskottets ställningstagande under rubriken
Fastighetsinvesteringsbolag bort ha följande
lydelse:

Fastigheter utgör en betydande del av den svenska
nationalförmögenheten och villkoren för ägandet av
fastigheter har en mycket stor samhällsekonomisk
betydelse. Det är därför ett problem att det finns
en rad hinder för såväl stora som små placerares
möjligheter att i indirekt form via aktier placera i
fastigheter trots ett betydande latent intresse för
sådana kapitalplaceringar och ett stort kapitalbehov
inom fastighetssektorn. Framför allt gällande
skatteregler försvårar allvarligt möjligheten för
investerare att söka sig till aktier i
fastighetsbolag. Utskottet anser att beskattningen
måste förändras och en särskild lagreglering av
fastighetsinvesteringsbolag införas. Förändringar
krävs, inte minst för att möta en förväntad ökning
av det tillflöde av kapital som skall placeras.
Genom införandet av premiereservfonder inom det
reformerade ålderspensionssystemet väntas under år
1999 eller 2000 30-35 miljarder kronor komma att
överföras från den tillfälliga förvaltningen hos
Riksgäldskontoret till kapitalmarknaden.

Utskottet anser att det finns flera skäl för att
införa fastighetsinvesteringsbolag:

- Fastighetsinvesteringsbolag skulle kunna bli det
lok som drar med sig det nödvändiga tillskott av
egenkapital som både privata och offentliga
fastighetsbolag med några undantag i dag saknar och
som de i dag inte kan attrahera på grund av
gällande regler. Just genom att
fastighetsinvesteringsbolagsaktien ger
direktinvesteringens fördelar i utdelning och
värdestegring utan att medföra dess nackdelar vad
gäller odelbarhet och likviditet blir
placeringsformen sannolikt attraktiv. I nuvarande
läge är detta viktigt eftersom likviditeten på
fastighetsmarknaden då kommer att öka och resultera
i en effektiv prisbildning på fastigheter. Att få
en motsvarande likviditet i direktinvesteringar är
inte lika önskvärt eftersom det kan leda till dålig
förvaltning och större osäkerhet för hyresgäster.
Fastighetsinvesteringsbolag löser problemen med
finansiering och prisbildning utan att störa
långsiktigheten i förvaltningen.

-

- Vi får en stimulans till ökad långsiktighet och
klar målinriktning i fastighetsinvesteringar

-

- En ny struktur kan växa fram med olika typer av
specialiserade fastighetsbolag

-

- Möjligheter till förbättring av den totala
portföljplaneringen hos försäkringsbolag, fonder
och andra kapitalförvaltare

-

- Möjligheter för små kapitalplacerare att direkt
investera i stora fastigheter

-

- Möjligheter till effektivisering av den svenska
kapitalmarknaden som leder till minskade
kapitalkostnader och på sikt till sänkta kostnader
för boende och annan lokalanvändning.

-

Dessutom bör fastighetsinvesteringsbolag kunna fylla
en viktig funktion på marknaden i samband med att
statens kommersiella fastigheter, särskilt
Vasakronan, skall börja avyttras samt i samband med
försäljning av andelar i kommunala bostadsföretag.

Utskottet kan notera att regeringen som motivering
för sitt beslut den 28 november 1996 att inte vidta
några åtgärder med anledning av skrivelserna från
Lars Vinell och Jan Kvarnström hänvisar till att
samma syfte, nämligen att eliminera
dubbelbeskattningen av fastigheter ägda i
bolagsform, skulle kunna uppnås genom att ett
fastighetsbolag ger ut ett lån. Utskottet är
emellertid av den uppfattningen att man genom att
ersätta aktiekapital med konvertibla skuldebrev inte
skulle nå de fördelar som förslaget med
fastighetsinvesteringsbolag syftar till att uppnå.
Till nackdelarna med den modell som regeringen
hänvisar till hör att innehavaren av konvertibla
skuldebrev inte är försäkrad samma rättigheter som
en aktieägare är vad gäller inflytande över bolaget
eller minoritetsskydd. Även av andra skäl framstår
konvertibla skuldebrev som en väg som inte är
praktiskt framkomlig, i synnerhet inte för enskilda
småsparare som önskar placera delar av sina
besparingar i fastigheter.

Frågan om dubbelbeskattning kan förväntas bli en av
de frågor som kommer att noggrant penetreras vid
skatteöverläggningarna mellan riksdagens partier och
regeringen. Utskottet anser dock att även om
dubbelbeskattningen avskaffas finns det behov av
särskild lagstiftning för
fastighetsinvesteringsbolag.

Utskottet tillstyrker med det anförda förslaget i
motion Fi503 (m) om att riksdagen hos regeringen
begär förslag till lag om
fastighetsinvesteringsbolag.

dels att utskottets hemställan under 4 bort ha
följande lydelse:

4. beträffande fastighetsinvesteringsbolag

att riksdagen med bifall till motion
1998/99:Fi503 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet
anfört om en lag om
fastighetsinvesteringsbolag.

Särskilt yttrande

Statens fastighetsverks och Akademiska Hus
avkastningskrav (mom. 2) (c)

Lena Ek (c) anför:

Det finns inget självändamål för staten att äga
fastigheter. Avkastningskravet bör bl.a. balansera
hänsyn till marknadsnivån, legitima krav från den
verksamhet som är inrymd i fastigheten och intäkter
för staten. Under utskottets beredning av ärendet
har underhandsinformation inkommit från
Finansdepartementet om att Akademiska Hus
avkastningskrav kan komma att sänkas i samband med
bolagsstämman under våren. Jag anser att en sådan
sänkning är angelägen och att regeringen därför bör
verka för att så sker.