Kompetenskrav för fastighetsmäklare m.fl.

Betänkande 1990/91:LU26

Lagutskottets betänkande 1990/91:LU26

Kompetenskrav för fastighetsmäklare m.fl.

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Motionerna
• Utskottet
• Hemställan
• Reservation

1990/91
LU26

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet fem motioner om skärpning av
utbildningskraven för fastighetsmäklare och om kompetenskrav för
fastighetsvärderingsmän.

I ärendet har inkommit skrivelser från Liber Hermods samt
fastighetsmäklare Carl Lagercrantz.

Utskottet avstyrker bifall till motionerna med hänvisning
bl.a. till pågående översyn av fastighetsmäklarlagen. Till
betänkandet har fogats en reservation (m, fp, c och mp).

Motionerna

1990/91:L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (s) vari yrkas
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om behovet av en översyn och kompetenshöjning
av fastighetsmäklarutbildningen.

1990/91:L714 av Sverre Palm m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om behovet av utvidgade direktiv till den pågående översynen av
fastighetsmäklarlagen.

1990/91:L723 av Bengt Harding Olson (fp) vari yrkas

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän,

2. att riksdagen begär att regeringen ger pågående
mäklaröversyn tilläggsdirektiv beträffande
fastighetsvärderingsmän.

1990/91:L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (c) vari
yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag om skärpta krav
på utbildning, registrering och auktorisation för
fastighetsmäklare och fastighetsvärderare i linje med vad som
anförts i motionen.

1990/91:L733 av Bertil Danielsson och Margareta Gard (m) vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om en klassificering av fastighetsmäklare.

Allmän bakgrund

Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, bet. LU34)
infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för
fastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare trädde i
kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig på fysiska personer som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter,
hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna i
lagen innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad
hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam.
För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt
fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får inte vara
försatt i konkurs. Vidare skall han ha en försäkring som täcker
den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han
åsidosätter sina åligganden enligt lagens civilrättsliga regler.
Försäkringen skall gälla intill ett belopp av 500 000 kr. för
varje skadefall. Det krävs också att personen i fråga har en
tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som
fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för
registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av
regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana
bestämmelser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om
fastighetsmäklare.

I nämnda förordning har meddelats föreskrifter beträffande
bl.a. kravet på utbildning. Om inte länsstyrelsen i det enskilda
fallet medger annat, skall en fastighetsmäklares utbildning
omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling, byggnads- och
värderingsteknik samt företagsekonomi. Utbildningen skall
motsvara fordringarna enligt tim- och kursplan för utbildning
av fastighetsmäklare som fastställs för kommunal vuxenutbildning
av skolöverstyrelsen. Utbildningen skall styrkas genom
avgångsbetyg som erhålls efter genomgången kurs eller prövning
enligt bestämmelserna för kommunal och statlig vuxenutbildning.

Enligt en av skolöverstyrelsen år 1990 fastställd läroplan
för yrkesinriktad kurs för fastighetsmäklare skall i en sådan
kurs ingå totalt 340 lektioner. Av läroplanen framgår vidare att
undervisning skall meddelas i civilrätt med fastighetsrätt (115
lektioner), byggnadsteknik med fastighetsvärdering (50
lektioner), ekonomi (70 lektioner) samt fastighetsförmedling
(105 lektioner).

Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre
uppfyller kraven för registrering eller inte betalar föreskriven
registreringsavgift skall länsstyrelsen återkalla
registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart.
Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället meddela
fastighetsmäklaren varning.

I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som
fastighetsmäklare utan att vara registrerad har länsstyrelsen
givits möjlighet att vid vite förelägga honom att upphöra med
verksamheten. Ett vitesföreläggande kan även meddelas i samband
med återkallelse av registreringen.

Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande fastighetsmäklare kan
överklagas till kammarrätten.

I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelser om
hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur
ersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att
uppdraget utförs omsorgsfullt och med iakttagande av god
fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare
råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att
köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för
överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten.
Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera
vissa uppgifter t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt
inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt
till konsumenter skall mäklaren vidare tillhandahålla
förvärvaren en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjekt och en
kalkyl angående dennes boendekostnader. En mäklare som
uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser
enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada som
till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna om
fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak att
ersättningen om inte annat avtalats skall utgå i form av
provision på försäljningssumman. Om mäklaren själv eller någon
honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet har han inte rätt
till ersättning.

Tidigare riksdagsbehandling m.m.

Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner rörande
lagen om fastighetsmäklare. I den ena motionen begärdes en
översyn av lagen i olika avseenden. I sitt av riksdagen godkända
betänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att en översyn
av lagen var befogad samt att regeringen snarast möjligt borde
överväga behovet av resurstillskott till länsstyrelserna för
tillsynsverksamhet och särskilt då dem i storstadsregionerna.
Vad utskottet anfört gav riksdagen med anledning av den
förstnämnda motionen som sin mening regeringen till känna.

Spörsmålet aktualiserades åter motionsvägen år 1990. I sitt av
riksdagen godkända betänkande 1990/91:LU8 konstaterade utskottet
att den av riksdagen år 1988 begärda översynen av
fastighetsmäklarlagen hade inletts i justitiedepartementet. För
att få underlag för översynsarbetet hade man bl.a. hållit en
hearing i september 1990. Vidare hade för budgetåret 1989/90
ökade resurser för tillsynsverksamheten tillförts
länsstyrelserna i de tre storstadslänen. De praktiska effekterna
av resurstillskottet skulle komma att utvärderas i samband med
översynsarbetet. Önskemålet i den då aktuella motionen var
således tillgodosett, och utskottet avstyrkte därför motionen.

Motionsmotiveringar

I motion L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (båda s)
framhålls att stora ekonomiska värden ofta står på spel för
säljare och köpare på bostads- och fastighetsmarknaden. Enligt
motionärerna medför en växande marknad och ökad konkurrens om
objekten att allt större krav ställs på fastighetsmäklarens
kompetens och kunskaper. Fastighetsmäklaren har en ställning som
konsult åt både köpare och säljare, och motionärerna anser att
det därför är av största vikt att förmedlingen sker efter
seriösa principer. Åtskilliga exempel finns emellertid på att
undermåliga objekt har förmedlats till för höga priser och att
mäklare själva köpt objekt till lågt pris i spekulationssyfte.
Motionärerna påpekar att utbildning och examination av
fastighetsmäklare för närvarande sker antingen inom
vuxenutbildningen eller branschorganisationerna eller genom
korrespondensstudier och inte är enhetlig. För branschens
renommé är det en förutsättning att kompetenskraven höjs på
sådana kunskapsområden som ekonomi, juridik, teknik och
marknadsföring. Det är också ett samhällsintresse att höga krav
ställs på dem som vill verka som fastighetsmäklare. Motionärerna
anser att utbudet av utbildning bör ses över och att därvid
behovet av olika moment måste analyseras och kraven ställas så
att de motsvarar vad som krävs på jämförbara yrkesområden.
Vidare påpekas att utbildningen bör ske under starkt
samhällsinflytande och inte överlåtas på branschorganisationer.

I motion L714 av Sverre Palm m.fl. (s) anförs att man under
den pågående översynen av fastighetsmäklarlagen synes förbise
utbildningsfrågorna. Enligt motionärerna visar emellertid
finansbolagskrascherna tydligt att utbildningsnivån inom
fastighetsbranschen behöver höjas. En objektiv översyn bör
därför ske i fråga om vilka kunskapskrav som erfordras för att
fastighetsmäkleri och fastighetsvärdering skall kunna bedrivas
på ett sätt som konsumenterna har rätt att kräva.

Frågan om utbildning för fastighetsvärderingsmän tas särskilt
upp i motion L723 av Bengt Harding Olson (fp). Motionären
framhåller att värderingsmännen spelar en viktig roll och har
stort inflytande vid fastighetsaffärer. Bristande kompetens hos
värderingsmännen kan därför få starkt negativa konsekvenser.
Enligt motionären synes det lämpligt att den pågående översynen
beträffande fastighetsmäklarlagen utvidgas till att avse även
spörsmål om kompetenskrav för och tillsyn över
fastighetsvärderingsmän.

Även i motion L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (båda
c) tas upp kompenskraven för fastighetsmäklare och
värderingsmän. Motionärerna jämför utbildningskraven för
fastighetsmäklare med vad som gäller en jämförbar yrkesgrupp,
nämligen advokaterna, för vilka det krävs juristutbildning och
minst fem års praktik. Av fastighetsmäklarna i landet är det
dock endast ca 2 % som har utbildning på högskolenivå.
Motionärerna anser att auktorisation bör införas för både
mäklarna och värderingsmännen. Vidare bör det ställas krav på
högskoleutbildning, och utbildning för detta ändamål bör byggas
upp.

I motion L733 av Bertil Danielsson och Margareta Gard (båda m)
understryks vikten av att fastigheter värderas på ett korrekt
sätt i samband med överlåtelser. Enligt motionärerna har
emellertid fastighetsmäklarna ofta bristfälliga kunskaper i
fastighetsvärdering, och det är därför angeläget att
utbildningsfrågorna tas upp i samband med översynen av
fastighetsmäklarlagen. Motionärerna hänvisar till att skilda
krav ställs på advokater och på andra jurister som ägnar sig åt
juridisk uppdragsverksamhet och drar också parallellen till
revisorsområdet där det uppställs skilda kompetenskrav för
auktoriserade och godkända revisorer och för andra
revisorsgrupper. Enligt motionärerna finns det skäl att överväga
om inte någon form av klassificering av fastighetsmäklarna bör
införas med utgångspunkt i mäklarens utbildning. En sådan
klassificering skulle stärka köparnas och säljarnas ställning
och motverka oseriös mäklarverksamhet.

Utskottet

I betänkandet behandlar utskottet fem motioner angående
utbildningskrav för fastighetsmäklare och
fastighetsvärderingsmän.

Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och
är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar
fastigheter, tomträtter och vissa andra objekt. I lagen finns
både näringsrättsliga och civilrättsliga regler. De
näringsrättsliga bestämmelserna innebär att fastighetsmäklare
skall vara registrerade hos länsstyrelsen. För registrering
uppställs vissa krav såsom att fastighetsmäklaren skall vara
ansvarsförsäkrad till ett belopp av minst 500 000 kr., att han
skall ha viss utbildning och vara lämplig för verksamheten, m.m.
Utbildningen skall omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling,
byggnads- och värderingsteknik samt företagsekonomi i enlighet
med fordringar som fastställts av skolöverstyrelsen för kommunal
vuxenutbildning. Fyller en registrerad fastighetsmäklare inte
längre de uppställda kraven kan registreringen återkallas.
Fastighetsmäklare som driver verksamhet utan att vara
registrerad i vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas
att vid vite upphöra med verksamheten.

Några motsvarande bestämmelser för fastighetsvärderingsmän
finns inte.

I motion L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (s) framhålls
att kompetenskraven för fastighetsmäklare bör höjas när det
gäller juridik, ekonomi, teknik och marknadsföring. Vidare bör
utbudet av utbildning ses över och kraven på fastighetsmäklarnas
utbildning ställas så att de motsvarar vad som krävs på
jämförbara yrkesområden. Enligt motionärerna bör utbildningen
ske under samhällsinflytande. I motionen yrkas att det anförda
ges regeringen till känna.

Även i motion L714 av Sverre Palm m.fl. (s) begärs ett
tillkännagivande om översyn av utbildningskraven inom
fastighetsbranschen. Enligt motionärerna bör översynen avse
utbildningen av såväl fastighetsvärderingsmän som
fastighetsmäklare.

Frågan om utbildning av fastighetsvärderingsmän tas särskilt
upp i motion L723 av Bengt Harding Olson (fp). Motionären anser
att en översyn av fastighetsmäklarlagen bör omfatta också
kompetenskrav för och tillsyn över fastighetsvärderingsmän. I
motionen begärs ett tillkännagivande om det anförda.

Ett tillkännagivande om kompetenskraven för
fastighetsvärderingsmän och fastighetsmäklare begärs även i
motion L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (c).
Motionärerna jämför utbildningskraven för fastighetsmäklare med
vad som gäller för advokater och hävdar att auktorisation bör
införas för både fastighetsmäklare och fastighetsvärderingsmän.
Vidare bör det ställas krav på högskoleutbildning.

Liknande jämförelser görs i motion L733 av Bertil Danielsson
och Margareta Gard (m). Enligt motionärerna bör det övervägas om
inte någon form av klassificering av fastighetsmäklare bör
införas med utgångspunkt i mäklarens utbildning, och
motionärerna begär ett tillkännagivande härom.

I likhet med motionärerna anser utskottet att det självfallet
är angeläget att fastighetsmäklarna har en tillfredsställande
utbildning. Det finns därför skäl att överväga huruvida de
utbildningskrav som för närvarande ställs är till fyllest eller
om nivån bör höjas. Utskottet saknar emellertid underlag för en
närmare bedömning av i vilka avseenden utbildningen eventuellt
skulle behöva kompletteras. I motionerna har -- bortsett från
önskemål om högskoleutbildning -- inte anförts några mera
konkreta exempel på brister i den nuvarande utbildningen. Att
det i fastighetsmäklarlagen skulle som villkor för registrering
uppställas ett krav på högskoleutbildning för alla mäklare kan
utskottet inte förorda. Ett sådant villkor skulle bl.a. medföra
att det helt övervägande antalet av de i dag yrkesverksamma
mäklarna blev obehöriga. Till saken hör också att mäklarnas
verksamhet avser en mängd skiftande uppdrag, allt från
förmedling av hyresrätter och okomplicerade överlåtelser av
mindre bostadsrättslägenheter med låga värden till försäljningar
av värdefulla industrifastigheter och flerfamiljshus. Det torde
enligt utskottets mening knappast kunna hävdas att
högskoleutbildning är erforderlig vid samtliga dessa typer av
förmedlingsuppdrag. Inte heller kan utskottet ställa sig bakom
tanken att man efter mönster av vad som gäller för advokater och
revisorer skulle införa någon form av klassificering av mäklarna
med utgångspunkt i deras utbildning. En uppdelning av
mäklarkåren på mer resp. mindre kvalificerade mäklare torde
nämligen bli meningsfull endast om den kombineras med
föreskrifter om att vissa mäklaruppdrag skall förbehållas de
kvalicerade mäklarna. Utskottet kan inte finna annat än att en
sådan ordning skulle leda till att underlaget för
mäklarverksamhet på mindre orter och i glesbygder skulle minska
och att de mer inkomstbringande förmedlingsuppdragen skulle
koncentreras till en grupp mäklare i främst storstadsregionerna
och större tätorter.

Vid en bedömning av frågan om utbildningskraven för
fastighetsmäklare måste vidare beaktas att de missförhållanden
inom mäklarbranschen som i olika sammanhang påtalats inte främst
synes ha sin orsak i att mäklarnas utbildning är otillräcklig.
Att problem uppkommit torde i stället kunna hänföras till att
kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare varit
bristfällig och att mindre seriösa mäklare därför kunnat agera
fritt utan några större risker för ingripanden. Minst lika
viktigt som utbildningskraven är därför enligt utskottets mening
att länsstyrelserna kan utöva en effektiv tillsyn över mäklarna.
Av denna anledning har ökade resurser för tillsynsverksamheten
tillförts länsstyrelserna i de tre storstadslänen fr.o.m.
budgetåret 1989/90. Missförhållandena har vidare föranlett
riksdagen år 1988 (bet. 1988/89:LU1) att hos regeringen begära
en översyn av fastighetsmäklarlagen. Den begärda översynen pågår
för närvarande inom justitiedepartementet och avsikten är,
enligt vad utskottet inhämtat, att resultatet av arbetet skall
redovisas i en departementspromemoria under våren 1991. Av
inhämtade upplysningar framgår vidare att översynen omfattar
bl.a. utbildningsfrågor. Mot bakgrund av bl.a. nedläggningen av
skolöverstyrelsen och övriga nyligen genomförda förändringar på
skolområdet utgår utskottet från att spörsmål om såväl
organisationen av mäklarnas utbildning som utbildningsnivån
kommer att övervägas under översynen. I avvaktan på resultatet
av det pågående arbetet anser utskottet att de nu aktuella
motionerna såvitt de avser fastighetsmäklarna inte bör föranleda
någon riksdagens vidare åtgärd.

Också beträffande fastighetsvärderingsmännen kan utskottet
ansluta sig till motionärernas uppfattning om vikten av en
tillfredsställande utbildning. Utskottet vill dock påpeka att
många fastighetsvärderingsmän regelmässigt torde anlitas av
banker och andra kreditinrättningar på fastighetsmarknaden,
vilket får förutsättas innebära att särskilda krav ställs på
värderingsmännens kompetens. Åtskilliga värderingsmän torde
också ha högskoleutbildning, t.ex. civilingenjörsexamen. Behovet
av åtgärder från statsmakternas sida är därför inte lika
framträdande när det gäller kontroll av
fastighetsvärderingsmännens utbildning och verksamhet som det är
i fråga om fastighetsmäklarnas. Utskottet kan i vart fall inte
finna det lämpligt att den nu pågående översynen av
fastighetsmäklarlagen skall vidgas till att omfatta
kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän. Som nyss nämnts är
avsikten att översynen skall slutföras inom de närmaste
månaderna, och en utvidgning skulle därför medföra att arbetet
försenades avsevärt. Det av motionärerna aktualiserade
spörsmålet får därför närmare övervägas i annat lämpligt
sammanhang. Utskottet vill inte utesluta att en allmän
uppstramning av fastighetsmäklarnas verksamhet kan få positiva
effekter också på fastighetsvärderingssidan. I första hand bör
således den vidare utvecklingen på området avvaktas innan man
tar ställning till frågan om särskilda kompetenskrav för
fastighetsvärderingsmän bör införas.

På grund av det anförda avstyrker utskottet bifall till
motionerna L713, L714, L723, L732 och L733.

Hemställan

Utskottet hemställer

att riksdagen avslår motionerna 1990/91:L713, 1990/91:L714,
1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733.
res. (m, fp, c, mp)

Stockholm den 16 april 1991

På lagutskottets vägnar

Rolf Dahlberg

Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe
Andréasson (s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger
Hestvik (s), Allan Ekström (m), Gunnar Thollander (s), Lena
Boström (s), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c),
Elisabeth Persson (v), Elisabet Franzén (mp), Anita Jönsson (s),
Gunilla Andersson (s), Charlotte Cederschiöld (m) och Sven-Åke
Nygårds (s).

Reservation

Rolf Dahlberg (m), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Allan
Ekström (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c),
Elisabet Franzén (mp) och Charlotte Cederschiöld (m) anser

dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med "Också beträffande" och slutar med "och L733" bort ha
följande lydelse:

Också beträffande fastighetsvärderingsmännen ansluter sig
utskottet till motionärernas uppfattning om vikten av en
tillfredsställande utbildning. Fastighetsvärderingsmännen fyller
väsentliga uppgifter på fastighetsmarknaden och i flera
avseenden finns ett nära samband mellan värderingsmännens och
fastighetsmäklarnas verksamhet. Det är därför av stor betydelse
både för parterna vid fastighetsöverlåtelser och för dem som
beviljar krediter mot säkerhet i fastigheter att inte bara
mäklarna utan också värderingsmännen har den utbildning och den
kompetens i övrigt som krävs för att de skall fullgöra sina
uppdrag på ett godtagbart sätt. Som tidigare berörts uppställs
det dock för närvarande inte några särskilda krav om utbildning
m.m. på den som yrkesmässigt ägnar sig åt fastighetsvärdering.
Enligt utskottets mening får detta anses som en brist i
lagstiftningen, och i motionerna har anförts flera exempel på
att nuvarande ordning har inneburit nackdelar. Frågan om
införandet av kvalifikationskrav och andra näringsrättsliga
bestämmelser för fastighetsvärderingsmännen bör således tas upp
till prövning i lämpligt sammanhang.

Vad utskottet sålunda anfört med anledning av motionerna L714,
L723, L732 och L733 bör ges regeringen till känna. Motion L713
som enbart rör fastighetsmäklarnas utbildning bör inte föranleda
någon riksdagens vidare åtgärd. Utskottet avstyrker alltså
bifall till den motionen.

dels att utskottets hemställan bort ha följande lydelse:

att riksdagen dels med anledning av motionerna
1990/91:L714, 1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
dels avslår motion 1990/91:L713.