Hyresförhandlingslag (1978:304)

Svensk författningssamling 1978:304
t.o.m. SFS 2010:810
SFS nr: 1978:304
Departement/myndighet: Justitiedepartementet L1
Utfärdad: 1978-06-01
Ändrad: t.o.m. SFS 2010:810
Ändringsregister: SFSR (Lagrummet)
Källa: Regeringskansliet / Lagrummet.se

Inledande bestämmelser

1 § Förhandling om hyresförhållanden i fråga om
bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan
hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare,
i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation
av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av
förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan
de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än
fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två
bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om
verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga
delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av
hyresnämnd.

Lagen är inte tillämplig vid upplåtelse med kooperativ
hyresrätt. Lag (2002:98).

2 § Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i
hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning
kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot
honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor,
varom överenskommelse träffas på grundval av
förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul i
hyresavtal kan hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. Om
hyresgästen har gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden
avgöra tvisten i enlighet med denna, såvida inte synnerliga skäl
talar emot det. Om hyresgästen inte har gett sin uppfattning till
känna, skall hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med
hyresvärdens uppfattning.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att
införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul skall gälla först
från och med en viss dag. Lag (1994:816).

3 § En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter
i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om
inte något annat följer av andra eller tredje stycket.

En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om
hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om
att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan
hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommelsen skall undertecknas av hyresvärden och
hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa
föreskrifter är ogiltig.

En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om
hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla
en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla
tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Lag (2006:409).

3 a § Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan
av en organisation av hyresgäster besluta att en
förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera
av de hus som förhandlingsordningen avser.

I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är
part i förhandlingsordningen sökandens motparter. Om
förhandlingsordningen gäller även för en organisation av
fastighetsägare, är även den organisationen sökandens motpart. Lag (2002:30).

4 § Om en hyresvärd är part i ett avtal om en
förhandlingsordning för ett visst eller vissa hus med en viss
organisation av hyresgäster som motpart, får hyresvärden ingå
avtal om en förhandlingsordning som avser huset eller husen med
en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra
förhandlingsordningen har upphört att gälla där. Lag (1997:64).

5 § En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden
att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i
fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda
hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra,
3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild
ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller
4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda
utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av
hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om
annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i
fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna
gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också
medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd
förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal
under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt
har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i
saken.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i
hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller
bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55-55 d §§ samma balk. Lag (2006:409).

Avtal om förhandlingsordning

6 § Ett avtal om förhandlingsordning skall avse ett eller flera
planerade, påbörjade eller befintliga hus. Avtalet skall
upprättas skriftligen och dagtecknas. Lag (2006:409).

7 § Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 § andra stycket
eller om förhandlingsrätt skall föreligga i fråga som avses i 5 § tredje stycket, skall detta anges i avtalet om förhandlingsordning.

I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vilken
förhandlingsordningen skall tillämpas. Har så ej skett träder den i
kraft omedelbart.

8 § Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att
förhandlingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt
eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare
hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye
hyresvärden på grund av försummelsen.

Rätt till förhandlingsordning

9 § Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från
organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning
för ett påbörjat eller befintligt hus, har organisationen rätt
att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av
hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden
sluta avtal om förhandlingsordning. Lag (2006:409).

10 § Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall
hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens
kvalifikationer, det antal lägenheter som
förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och
omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden
respektive hyresgästorganisationen att den begärda
förhandlingsordningen skall gälla. Lag (1997:64).

11 § Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning,
skall nämnden fastställa förhandlingsordningens innehåll. Den
tidpunkt, från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall
bestämmas så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med
hyresgästerna om införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

12 § Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Uppsägning
skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast
vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen.

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske
senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om
verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid,
anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 § Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta
fråga om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av
hyresnämnden. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag
då han fick del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej
till behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som
anges i 10 §.

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att
förhandlingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

14 § Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej avgjord,
när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha upphört
att gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till dess att frågan
är slutligt avgjord.

Förhandlingen

15 § Part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten om
förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägarorganisation parter
enligt förhandlingsordningen, skall båda påkalla förhandling och
framställning om förhandling från motpartens sida göras hos var och en
av dem.

Framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den eller
de frågor om vilka förhandling påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att
förhandlingsframställning kommit motparten till handa.

Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom
skriftligt avtal.

16 § Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa
sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till
lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras
protokoll som justeras av båda parter.

17 § Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid
sammanträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

18 § Om parterna ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad,
när part som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket har givit motparten skriftligt besked om att han
frånträder förhandlingen.

Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse
träffats och begär part att förhandling om samma fråga skall
återupptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund
av denna framställning.

Förhandlingsöverenskommelsen

19 § Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och
undertecknas av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i
förhandlingsöverenskommelse.

20 § Genom en förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i
hyran för samtliga lägenheter som omfattas av
förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp som utgör
ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlingsöverenskommelsen skall det framgå hur stor del av
hyran som utgör ersättning av detta slag. Beloppet får inte överstiga
vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt,
förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter. Lag (1994:816).

21 § I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra
bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som
omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn
till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga
omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om
bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken.

Första stycket hindrar inte att det i en
förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska
betalas med lägre belopp under skälig tid eller att
hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster
öppet system för självförvaltning ska ha rätt till avdrag på
den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större
än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning. Lag (2010:810).

22 § Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat
hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden
ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För
att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till
hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick
underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader
från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband
med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för
förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall
hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad
han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall
beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för
beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse
som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket. Lag (1984:696).

23 § Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som
hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första
stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har
ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning
utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller
ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som
avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller av villkor som avser
hyresgästernas rätt använda utrymmen som är avsedda att användas
gemensamt av hyresgästerna och avtalet strider mot en
förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig att betala
tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej
har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är
part enligt förhandlingsordningen. Lag (1984:696).

24 § Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att
överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos
hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som
förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött
hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av
hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen
är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för
ansökningen. Om det finns skäl till det, får hyresnämnden dock
förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare
tidpunkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av
hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra
stycket andra meningen, skall skälen härför anges. Lag (1984:696).

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor skall fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även
hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen
har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 55 d § fjärde- åttonde styckena jordabalken skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om
villkoren för fortsatt förhyrning. Lag (2006:409).

Skadestånd

26 § Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att förhandla enligt 5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han
skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått
till följd av hans försummelse. Lag (1994:816).

27 § Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat
förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han
skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av
hans underlåtenhet. Detsamma gäller, om part bryter mot 16 § andra
stycket eller mot 17 §.

28 § Vid bedömande om och i vad mån skada har uppstått skall hänsyn
tas även till parts intresse av att denna lag och
förhandlingsordningen iakttas och till övriga omständigheter av annan
än rent ekonomisk betydelse.

29 § Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels
inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på
vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels
också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om
anspråket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan
förlorad.

Övriga bestämmelser

30 § Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd
som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i
ärende enligt 22 §.

31 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos
Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden. Lag (1994:838).

32 § I tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för
sin rättegångskostnad i hovrätten, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Lag (1994:838).

33 § Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av en förening eller
aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till
bostadsrättslagen (1991:614). Lag (1991:624).


Övergångsbestämmelser

1986:1178

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987. I fråga om beslut som har
meddelats före ikraftträdandet gäller dock äldre föreskrifter.

1994:816
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
2. Den nya lydelsen av 3 § skall tillämpas även på en
förhandlingsordning som har kommit till stånd före
ikraftträdandet.

1997:64
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har
träffat en skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte
skall innehålla en förhandlingsklausul, är överenskommelsen
giltig även efter ikraftträdandet. Detsamma gäller beslut av
hyresnämnden som har meddelats före ikraftträdandet och som
innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon
förhandlingsklausul.
3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller
flera förhandlingsordningar för ett visst eller vissa hus,
gäller från ikraftträdandet den förhandlingsordning som
omfattar flest lägenheter. Om förhandlingsordningarna
omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna
förhandlingsordningen.

2002:30
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.
2. I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket som har
hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 3 a § i sin äldre lydelse.

2006:409
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2006.
2. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet
skall 5 och 21 §§ tillämpas i sina äldre lydelser.