Statlig lokalförsörjning och fastighetsförvaltning

Motion 1988/89:Fi409 av Lars Tobisson m.fl. (m)

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Motion till riksdagen
1988/89:Fi409

av Lars Tobisson m.fl. (m)

Statlig lokalförsörjning och fastighetsförvaltning

Mot.
1988/89
Fi409-411

Enligt 1981 års fastighetstaxering ägde staten 29 % av Sveriges yta. Den helt
övervägande delen av detta innehav utgjordes av lantbruksenheter (inkl.
skogsfastigheter). Värdemässigt väger dock beståndet av förvaltningsbyggnaderm.m.
tungt.

Ansvaret för statens fastigheter företer en splittrad bild. För huvuddelen
av den civila statsförvaltningens fastighetsbehov svarar byggnadsstyrelsen.
Affärsverken har i allmänhet eget förvaltningsansvar för sina fastigheter.
Beträffande försvaret har fortifikationsförvaltningen en samordnande leverantörsroll
i förhållande till ett stort antal förband och andra myndigheter
med eget fastighetsansvar.

Inom det område där byggnadsstyrelsen är lokalhållare svarar denna
myndighet för behovsinventering, inköp, förvaltning och avveckling av
lokalbrukarnas fastigheter. Ersättning förväntas utgå i form av marknadsmässig
hyra. Byggnadsstyrelsen förvaltar en lokalarea på ca 9 miljoner m2,
varav knappt 6 miljoner m2 utgör statsägda lokaler. Verksamheten är
uppdelad på fem regioner. Antalet anställda är drygt 2 000, av vilka knappt
900 är sysselsatta med fastighetsdrift och drygt 300 med byggnadsverksamhet
i egen regi. Egenregiverksamheten omsätter ca 200 milj. kr. per budgetår.

Under senare år har det i moderata motioner framförts förslag som syftat
till att effektivisera den statliga lokalförsörjningen genom övergång till en
mer marknadsmässig ordning, innefattande bl.a. decentralisering och privatisering.
I föregående års budgetproposition redovisades vissa riktlinjer för
förnyelsearbetet på detta område. Dessa gick i rätt riktning men var enligt
vår uppfattning inte tillräckligt långtgående.

Regeringen återkommer i årets budgetproposition (bil. 2, p. 5 och bil. 9,
litt. C) med ytterligare riktlinjer för den statliga lokalförsörjningen. De
lokalbrukande myndigheterna föreslås få ökade beslutsbefogenheter och
större kostnadsansvar. Vidare förordas en ökad samordning mellan olika
statliga lokalhållande myndigheter, dvs. byggnadsstyrelsen, affärsverken
och försvarsmyndigheterna. Vi har ingen invändning mot de föreslagna
förändringarna men bedömer även dessa steg som alltför små och trevande.
Regeringen är tydligen inte heller nöjd med sitt reformarbete, eftersom den
aviserar tillsättandet av en statlig utredning, som skall överväga mera
övergripande frågor av det slag som vi tidigare aktualiserat.

Behovet av mer långtgående åtgärder framgår tydligt av en under 1988
offentliggjord förstudie av riksrevisionsverket (RRV) om statens markinnehav,
vilken bekräftar att det finns stora brister i statens hantering av
fastigheter. Följande citat är hämtade ur den inledande sammanfattningen:

1 Riksdagen 1988189.3 sami. Nr Fi409-411

Det saknas en dokumenterad policy beträffande fastighetsförvaltning i Mot. 1988/89

staten. Således saknas uttalanden beträffande om en myndighet skall Fi409

hyra/arrendera eller köpa en fastighet, om den fasta egendomen skall
behållas konstant, när en fastighet skall avyttras osv.

Bland affärsverken är det endast posten, SJ och domänverket som har
fastighetsförvaltning som en speciell resultatenhet. Beträffande flertalet
övriga affärsverk konstaterar RRV att policydokument för fastighetsförvaltningen
ofta saknas. De saknar också ofta fullständiga register över fastigheterna
och har därmed en oklar bild av fastighetsbeståndet på såväl central
som regional nivå.

Av förordningen om statliga myndigheters medelsredovisning m.m. vid
försäljning av anläggningstillgångar (1982:49) framgår att för affärsverk och
uppdragsmyndigheter skall dispositionen av vinsten vid en försäljning prövas
av regeringen om den överstiger 100 000 kr. För övriga myndigheter är
gränsen 20 000 kr. Detta kan leda till att en myndighet säljer en fastighet till
underpris eller inte säljer den alls.

Enligt bokföringsförordningen skall myndigheten i sin balansräkning redovisa
samtliga tillgångar och skulder. RRV konstaterar att vissa myndigheter
som enligt fastighetstaxeringsregistret förvaltar fastigheter inte redovisat

dessa i sin balansräkning. För att beräkna statens samlade förmögenhet

skickar RRV årligen ut en enkät till de statliga myndigheterna för att de skall
beräkna nukostnaden (ung. marknadvärde) för bl.a. sina fastigheter. Flera
myndigheter har inte gjort någon sådan nukostnadsberäkning.

Vid den specialbearbetning av SCBs fastighetstaxeringsregister som RRV
låtit genomföra har framkommit att registret är behäftat med åtskilliga
brister. Under ägarkod ”staten” återfanns ett stort antal fastigheter som
förvaltas av aktiebolag, kommuner, landsting och fysiska personer. Dessutom
saknade ett stort antal skattepliktiga fastigheter uppgift om ägare. Det
kan inte hållas för otroligt att staten har gått miste om skatteintäkter för dessa
fastigheter.

Sammanfattningsvis kan konstateras att RRV:s genomgång avslöjar häpnadsväckande
försummelser i statens sätt att sköta fastighetsfrågor. Kontrasten
är stor mot det enskilda näringslivet, där en rationell hantering av
fastighetskapitalet under senare år har framstått som en allt viktigare uppgift.

Många stora företag har överlåtit sina fastigheter på särskilda dotterbolag
inom koncernen, för att sedan i flera fall sälja dem. Andra varu- och
tjänsteproducerande företag föredrar att hyra lokaler av specialiserade
fastighetsbolag. I växande utsträckning förekommer det också att företag
säljer sina fastigheter med återköpsrätt efter viss tid för att under mellantiden
hyra dem.

Sedan mitten av 1970-talet har den privata fastighetsmarknaden i allt
större utsträckning blivit en integrerad del av kapitalmarknaden. Fastigheter
är ett viktigt placeringsalternativ för bl.a. försäkringsbolag och pensionsstiftelser,
och ett stort antal fastighetsbolag har introducerats på fondbörsen.

Denna utveckling har entydigt lett till att fastigheter betraktas som realkapital
och att avkastningskraven mäts mot någon form av marknadsvärde.

Liknande resonemang har även förts för Vattenfall, som enligt ett

2

regeringsbeslut nyligen skall ge en marknadsmässig avkastning på hela Mot. 1988/89

förmögenhetsmassan inkl. dolda reserver, dvs. beräknat på kraftverkens och Fi409

fallrättigheternas marknadsvärde. Överförs resonemanget på byggnadsstyrelsen,
innebär det att avkastningskraven ger en internhyressättning som kan
jämföras med marknadshyror. Detta ger dels en möjlighet till jämförelser
mellan olika konkurrerande alternativ, dels ett incitament till rationell
förvaltning och effektivt lokalutnyttjande.

Marknadsvärdet på enbart de statsägda fastigheter som byggnadsstyrelsen
förvaltar uppskattas enligt budgetpropositionen till 25 000-30 000 milj. kr.

Med en lokalyta på ca 6 miljoner m2 innebär detta ett genomsnittsvärde på
5 000 kronor per m2. Denna nivå förefaller mycket försiktigt beräknad med
hänsyn till att stora delar av beståndet utgörs av mycket välbelägna
kontorslokaler (t.ex. förvaltningsbyggnaderna i centrala Stockholm, länsstyrelser,
universitet och högskolor). Bara nyproduktionskostnaden uppgår till
nästan det dubbla, och i Stockholms city noteras överlåtelsepriser för
kontorslokaler på upp till 60 000 kronor per m2. Det är därför fullt realistiskt
att beräkna marknadsvärdet till 40 000-50 000 milj. kr. Detta motsvarar
nästan fastighetsbeståndet hos samtliga försäkringsbolag eller - med en
annan jämförelse - tre gånger Skanskas fastighetsinnehav. Till detta kan
sedan läggas statliga fastigheter hos affärsverken och försvaret. Uppenbarligen
skulle en effektivare förvaltning kunna ge miljardvinster varje år.

Det finns flera modeller för att uppnå en mer decentraliserad och därmed
effektivare lokalförsörjning och fastighetsförvaltning inom den statliga
sektorn. Staten skulle kunna dela upp byggnadsstyrelsen på flera statligt ägda
men självständiga bolag eller också anförtro lokalförsörjningen åt fastighetsbolag
som även förfogar över privat kapital. En tredje modell är att staten hyr
lokaler av privata bolag. Möjligheter finns alltså att pröva olika vägar liksom
att helt låta de olika myndigheterna själva få bestämma över lokalanskaffningen.
Varför kan t.ex. inte ett stort universitet självt få ha hand om sin
byggnads- och fastighetsförsörjning? Kompetensen finns och verksamheten
är tillräckligt stor för att bli rationell.

Med nuvarande ordning har byggnadsstyrelsen en monopolställning.

Därmed är det svårt att bedöma verksamhetens effektivitet. De skillnader i
redovisningssystem som föreligger mellan byggnadsstyrelsen och på marknaden
verksamma fastighetsbolag gör det svårt att exakt fastställa vidden av
olikheter i lönsamhet och avkastning i förhållande till förmögenhetsmassa
och insatta administrativa resurser.

Vad som dock vid en snabb jämförelse frapperar är den stora serviceorganisationen
hos byggnadsstyrelsen. I stället för att köpa utrednings- och
projekteringstjänster, inredningsrådgivning m.m., som många enskilda
fastighetsbolag gör, har man dessa funktioner inbyggda i den egna organisationen.
Fluktuationer i behovet av tjänster kan därmed inte snabbt avspeglas
i kostnadsanpassningar på dessa områden.

Vad som behövs är konkurrens. Enligt vår mening bör byggnadsstyrelsens
förvaltande verksamhet överföras till två eller flera fastighetsaktiebolag. En
väg kan vara att göra indelningen på geografisk grund, ungefär i överensstämmelse
med nuvarande regionala indelning. En annan väg kan vara att
dela upp fastighetsbeståndet i två fastighetsbolag med så likartad samman- 3

sättning av fastighetsbeståndet som möjligt och låta dem arbeta vid sidan av Mot. 1988/89
varandra på marknaden. Fi409

För statliga myndigheter med behov av nya lokaler skall det vara naturligt
att vända sig - förutom till de statliga fastighetsbolagen - även till privata
företag och inhämta offert på bästa och billigaste alternativ. De statliga
fastighetsbolagen får också som naturliga inslag i sin verksamhet ompröva
och omförhandla nuvarande hyressättning samt se över fastighetsinnehavet,
varvid såväl inköp som försäljningar kan aktualiseras, allt i syfte att uppnå så
god avkastningsförmåga som möjligt på insatt kapital.

Fastighetsbolagen kan efter bildandet introduceras på börsen i likhet med
andra fastighetsbolag. Staten kan även direkt vända sig till fjärde AP-fonden,

SPP och andra enskilda kapitalförvaltare med erbjudande om försäljning av
delar av fastighetsbolagen.

Genom en överföring av statens fastighetsinnehav till fastighetsbolag kan
kapitalmarknaden direkt tas i anspåk för investeringar, varigenom bl.a. den
fördelen uppnås att den statliga budgeten ej belastas. En privatisering av
delar av statens fastighetsinnehav skulle minska den offentliga sektorns
omfattning, samtidigt som en ökad konkurrens skulle erhållas på fastighetsmarknaden.

Sammanfattningsvis kan således konstateras att en överföring av statens
fastighetsinnehav till flera fastighetsbolag, som efterhand kan privatiseras,
rimligtvis måste leda till bl.a.

1. att fastighetskapitalet förvaltas på ett mer effektivt sätt,

2. att fastighetsbyten och -försäljningar underlättas,

3. att statliga myndigheter stimuleras att välja den för verksamheten mest
ändamålsenliga formen av lokalförsörjning,

4. att kapitalmarknaden utnyttjas för att finansiera investeringar, varigenom
det statliga upplåningsbehovet minskar, samt

5. att försäljningen av aktier ger intäkter, som kan användas för att minska
statsskulden och därmed sammanhängande räntekostnader.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

att riksdagen med anledning av prop. 1988/89:100, bil. 2, p. 5.3 och
bil. 9, litt. C, p. 1-3 beträffande systemet för statens lokalförsörjning
och fastighetsförvaltning hos regeringen begär förslag om en effektivisering
i enlighet med vad som i motionen anförts.

Stockholm den 20 januari 1989

Lars Tobisson (m)

Rune Rydén (m) Inger René (m)

Filip Fridolfsson (m) Anders Andersson (m)

Knut Wachtmeister (m)

4