med anledning av prop. 1995/96:101 De ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet, m.m.

Motion 1995/96:Bo18 av Owe Hellberg m.fl. (v)

Det sent byggda beståndet 1988-1993, de s.k.
krisårgångarna, har i varierande grad stora ekonomiska
problem. Flera samverkande faktorer har på ett olyckligt sätt
skapat en kris i delar av bostadsbeståndet. Ägarna kommer
på obestånd eller löper stor risk för detta. Staten,
kommunerna och i viss mån bostadsinstituten kommer som
kreditgivare att göra stora förluster. För statens del kan det
handla om ca 11-13 miljarder kr. För bostadsinstitut och
kommuner finns inte motsvarande beräkningar omnämnda i
propositionen, men deras problem är mera svårbedömda.

Problemen har bland annat uppstått på grund av en överhettad
byggmarknad i slutet på 1980-talet och i början av 1990-talet. Det rådde
högkonjunktur i byggbranschen, och bostadsproduktion och produktion av
kommersiella lokaler konkurrerade om resurserna. Byggkostnaderna ökade
snabbare än konsumentprisindex, så även hyresnivåerna. Byggmaterial-
tillverkarna har verkat på en oligopolmarknad, och underentreprenörer har
haft ett omfattande prissamarbete. Avregleringen och internationaliseringen
av kreditmarknaden har också spelat en roll för att öka boendekostnaderna.
Skattereformen höjde hyrorna radikalt, framförallt för hyresgäster. Ändringar
av gällande lånevillkor genom riksdagsbeslut, med engångsvisa
avtrappningar av räntesubventionerna och en snabbare årlig avtrappning av
räntesubventionerna har haft stor betydelse för möjligheterna att få
fastigheter i ekonomisk balans.

En försämrad tillväxt under 1990-talet i kombination med besparingar i
statsbudgeten gör det inte möjligt att lösa problemen med ett ökat hyresuttag.
Boendekostnadernas andel av hushållens totala konsumtion har ökat radikalt
sedan 1980-talet och utgör nu ca 32 %.

Vänsterpartiet delar regeringens uppfattning att problemen inte kan lösas
med generella metoder, utan selektiva åtgärder fordras. Förlusterna för staten
som kreditgivare förväntas bli mellan 11-13 miljarder kr. Bolåneinstitutens
förluster blir avsevärt mindre, men har inte kunnat uppskattas. Även
kommunernas förluster väntas bli relativt stora. Det är en brist i
propositionen att inte kunna beskriva kommunernas situation i den här
frågan. De förväntas stå för sina kreditriskåtaganden själva, vilket
Vänsterpartiet finner oacceptabelt. Totalt har Sveriges kommuner gått i
borgen för 214 miljarder kr. Under 1995 infriades kommunala
borgensåtaganden med ca 3,2 miljarder kr och detta är lågt beräknat. I
kommuner med dålig ekonomi betyder det att resurser som måste tas i
anspåk leder till direkta försämringar av pågående verksamheter, i
barnomsorg, skola och vård.

Staten kommer att via Venantius AB, statens högrisklånebolag för
fastigheter och BKN, bostadskreditnämnden, medverka till lånerekon-
struktioner av framförallt bostadsrättsföreningar i kris och privata
hyresbostadsföretag. Egnahemsägare hänvisas till skuldsaneringslagen och
de kommunala bostadsföretagen till sina ägare kommunerna.

Egnahemsägarnas situation

Många egnahemsägares situation är mycket svår.
Skattereformen och förändrade villkor när det gäller
räntesubventionerna har lett till högre boendekostnader och
fallande priser. Inlåsningseffekterna är påtagliga, och bor
man dessutom i en region med dålig efterfrågan på
begagnade egnahem, kan man inte sälja sitt hus
överhuvudtaget. Av Venantius AB 70 000 ärenden är 40 000
egnahemsärenden. Lånestocken motsvarar dock en mindre
del av den totala stocken på ca 30 miljarder kr, nämligen ca
2,5 miljarder kr. För att lösa egnahemsägarnas problem
hänvisar regeringen till skuldsaneringslagen. Den har visat
sig vara ett tandlöst vapen och intresset från kreditgivarna att
förändra situationen är minimal. Detta är oacceptabelt och
regeringen bör vidta åtgärder för att möjliggöra
rekonstruktioner av egnahem, genom ändringar i
skuldsaneringslagen eller genom åtgärder på annat sätt.

De kommunala
bostadsbolagens situation

Ansvaret för de kommunala bostadsbolagen vill regeringen
helt lägga på ägarna-kommunerna. Kommunernas villkor att
klara detta varierar och de kommunala bostadsbolagens
situation är också väldigt olika. I dag arbetar man dessutom
på samma villkor som de privata fastighetsägarna, vilket
kommer att påverka framtida bostadsinvesteringar.
Kommuner med ekonomiska svårigheter och dessutom med
kommunala bostadsbolag i ekonomisk kris drabbas särskilt
hårt. Ägartillskott till de kommunala bostadsbolagen
kommer att drabba övrig kommunal verksamhet.
Kvalitetsförsämringar inom viktiga och lagstadgade
verksamheter blir en följd, genom personalnedskärningar och
minskade resurser. Ett exempel på detta är Stenungsunds
kommun. Staten bör även ge möjlighet till rekonstruktioner
av kommunala bostadsbolag i kris, på liknande sätt som
gäller för bostadsrättsföreningar i kris. Selektiva metoder för
att prioritera bland dem som söker hjälp är naturligtvis
nödvändiga även här. Vänsterpartiet återkommer med
anslagsframställan för detta i den ekonomiska
vårpropositionen.

Fastighetsskatt för årgång
1991

Selektiva åtgärder är regeringens recept för att lösa
krisårgångarnas problem och vårt parti delar den
uppfattningen. När det gäller fastigheter med värdeår 1991
föreslår regeringen en befrielse från fastighetsbeskattning för
år 1997. Det är ett generellt förslag och gäller samtliga
fastigheter, oavsett om man har ekonomiska bekymmer eller
ej. Anledningen är att i och med skattereformen och
förväntade ökade kostnader för fastigheterna och därmed för
boendet skattebefriades årgång 1989-1990 t.o.m. 1998 års
fastighetsbeskattning. För att inte 1991 års årgång skall bli
beskattad före 1989-1990 års årgångar föreslår regeringen en
skattebefrielse även för den årgången. 1991 färdigställdes
66 886 lägenheter, 28 685 småhus och 38 201 lägenheter i
flerbostadshus. Detta år var toppåret av krisårgångarnas
årsproduktion.

Att skattebefria 1991 års årgång löser dock inga problem. Problemen
kvarstår eftersom året därpå, 1998, är räntesubventionen mindre och skulden
lika stor iallafall. Den enda anledningen till att skattebefria 1991 års årgång
av bostäder är att dessa bostäder skulle få betala skatt före årgång 1989 och
1990 års årgångar. Detta till följd av konstiga särregler för fastighetsskatten
i
och med skattereformen, där årgång 1991 glömdes bort i sammanhanget.
Vänsterpartiet accepterar skattebefrielsen, men ger ett klart underkännande
till hur hela frågan hanterats från början. Befrielsen från fastighetsskatten
öppnar också för en fortsatt debatt om fastighetsskatten vilket bör bli en
fråga för den bostadspolitiska utredningen att ta ställning till.

Utvärdering av 1993 års
regler

När det gäller utvärderingen av 1993 års regler för stödet till
bostadsbyggande kan man konstatera att det inte fungerar i
dagens situation, med låg inflation och hög låneränta.
Avskrivningstakten av subventionsräntan är alldeles för
snabb och skapar ekonomiska problem redan de första åren
efter färdigställandet. Frikopplingen av räntebidraget från
produktionen och processen runt den, tillsammans med
förenklade byggregler, har lett till bostäder av sämre kvalitet
när det gäller planering m.m. Detta har slagits fast i den
utvärdering som gjorts utifrån det som byggts med de nya
reglerna. Visserligen är underlaget för utvärderingen
begränsat, men ger ändå en klar indikation.

1993 års regelsystem bör avvecklas och ersättas med ett system, där man
kan garantera, att det som byggs med någon form av statliga garantier ger
kvalitetsbostäder när det gäller materialval, planering och inomhusmiljö.
Därför bör en koppling mellan subvention och produktion återupprättas i
någon form. Förlängningen av kreditgarantin att gälla 40 % för projekt, som
påbörjas under 1996 är bra, om den inte leder till att kreditgivningen för
bostadsproduktion försämras. Stabila regelsystem är viktiga för den fortsatta
bostadsproduktionen.

Bindning av räntenivån vid
byggstart

Den bostadspolitiska utredningen har i samråd med
finansieringsinstituten utvecklat en finansieringsmodell som
medger att byggherren säkrar sina räntekostnader, innan en
bostadsinvestering påbörjas, detta som ett led i att stabilisera
framtida bostadsbyggande. Problemet är dock att det ändå
bygger på kortsiktiga lösningar, vanligtvis till den tid när
räntebindningen utgår, fem år efter färdigställandet. Då
tillkommer extrakostnader i form av fastighetsskatt och
osäkerhet om vad den dagsaktuella låneräntan är just då. I
t.ex. Danmark finns 30-åriga lånebindningsperioder för att
öka stabiliteten i lånesystemen, vilket ger bättre möjligheter
att beräkna framtida boendekostnader. Sverige behöver se
över lånesystemen för boendet med inriktning på stabila
system, utan spekulation. I avvaktan på den bostadspolitiska
utredningens förslag tillstyrker Vänsterpartiet regeringens
proposition i denna del.

Hyresgästinflytandet vid
ombyggnad

Regeringen vill i avvaktan på ny lagstiftning tillfälligt stärka
hyresgästernas inflytande över ombyggnader i sina
lägenheter och gemensamhetsutrymmen. Detta är ett bra
förslag, men det kommer alldeles för sent.
Hyresgästinflytandet över ombyggnader försämrades kraftigt
när den borgerliga regeringen våren 1994 avskaffade
bostadssaneringslagen. Vänsterpartiet uppmärksammade
problemet under allmänna motionstiden genom att kräva att
ett hyresgästintyg i samband med ombyggnad skulle införas i
PBL, 9 kap 4 §, i form av ett intyg i samband med
bygganmälan. De nya reglerna i PBL gäller från 1996-07-01.

Kravet hörsammades inte och nu har problemet uppmärksammats på flera
håll, inte minst i Stockholms innerstad. Problemet förstärktes också genom
det av arbetsmarknadspolitiska skäl genomförda 15-procentiga ROT-stödet.
Vänsterpartiet stödde det förslaget.

Följden av ROT-stödet blev dock ett snabbare genomförande av påtänkta
rustningsåtgärder och troligtvis av större omfattning. En del fastighetsägare
har passat på att lyxsanera i oenighet med hyresgästerna, med vetskapen om
att skyddet för de senare numera är begränsat. Förslaget om ett temporärt
inflytande för hyresgästerna är bra, men eftersom ansökan om det 15-
procentiga ROT-stödet för flerbostadshus skulle vara inne redan i 1996-02-
29, så är loppet så att säga redan kört för merparten av de ärenden som blir
aktuella innan annan lagstiftning kan träda i kraft. Den nya lagstiftningen,
som är tänkt att gälla från och med senast 1997-07-01, bör skärpa kraven på
hyresgästinflytande. Även vid ombyggnationer, där det krävs att
hyresgästerna flyttar från fastigheten, skall det gamla hyreskontraktet kunna
fortsätta att gälla om hyresgästen så önskar.

Konsumentskydd vid
nybyggnad av småhus

Det statliga räntestödet är frikopplat från
bostadsproduktionen. Det medför olägenheter för
småhusägare och bostadsrättsinnehavare, eftersom
bidragsprövningen ibland görs efter det att produktionen
färdigställts, vilket omöjliggör kravet på en
produktionsgaranti. Denna produktionsgaranti och en
ansvarsutfästelse, som skall skydda husägaren för ekonomisk
skada till följd av allvarliga fel och brister, är ett krav enligt
det konsumentskydd som gäller för husproduktion. Nu vill
regeringen att detta konsumentskydd även skall innehålla
ytterligare garantier som avser att trygga byggherrens
möjligheter att fullfölja påbörjat projekt.

På senare tid har det börjat dyka upp problem med konsumentskydd på
garantiavtalsområde. Lösvirkeshus har tidigare stått för ca 10 % av
småhusmarknaden, men ökade under 1995 till 45 %. I en undersökning av
villabyggandet i Kalmar och Hallands län saknade 36 av 77 nybyggda villor
konsumentskydd och 21 helt skriftliga avtal. Trots dessa brister har husen
fått statliga räntesubventioner och bidragen betalats ut. Om detta blir alltmer
förekommande visar det på att systemet inte fungerar. De föreskrifter som
finns i PBL och BVL verkar inte vara tillräckliga för att garantera kvaliteten
och säkerheten vid den här typen av byggande. Att då gå in och ytterligare
lätta på regelsystemet är oklokt. Utan klara garantier och avtal bör inte heller
subventioner eller lån få betalas ut. Kopplingen mellan subvention och
produktion bör ytterligare utredas.

FN:s världskonferens
Habitat II

I många länder i världen pågår en omfattande tillväxt i
storstäderna. Människor som inte kan försörja sig på
landsbygden tar sin tillflykt till storstäderna i hopp om ett
bättre liv, men hamnar ofta i slumområden med ekonomisk
och social misär. De miljömässiga problemen är betydande
och möjligheten att planera för ett ekologiskt hållbart
samhälle är liten. Habitatkonferensen bör därför belysa
storstädernas problem, inte bara utifrån de fattiga
människornas situation, utan också med inriktning på en
samhällsplanering, som gör det möjligt för människor att
stanna kvar på landsbygden och där skapa goda
boendemöjligheter och en tryggad försörjning. Detta vore ett
viktigt utvecklingsbistånd.

Hemställan

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om bakgrunden till bygg- och bostadssituationen,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om egnhemsägarnas situation,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om de kommunala bostadsbolagens situation,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om fastighetsskatt för årgång 1991,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om 1993 års regler,
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om bindning av räntenivån vid byggstart,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
motionen anförts om hyresgästinflytande,
8. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om
konsumentskyddet med inriktning på kopplingen mellan subvention
och produktion enligt vad i motionen anförts,
9. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om Habitat II.

Stockholm den 28 mars 1996

Owe Hellberg (v)

Lennart Beijer (v)

Jan Jennehag (v)

Karl-Erik Persson (v)

Maggi Mikaelsson (v)

Hanna Zetterberg (v)