Till innehåll på sidan
Sveriges Riksdags logotyp, tillbaka till startsidan

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Proposition 1968:91

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

1

Nr 91

Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående
ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,
m. m.; given Stockholms slott den 29 mars 1968.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att

dels antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med
vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder,

dels bifalla de förslag i övrigt, om vilkas avlåtande till riksdagen föredragande
departementschefen hemställt.

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens Iiuvudsaldiga innehåll

I propositionen föreslås att nuvarande hyrcslag ersätts med eu ny liyreslag
— liksom den nuvarande infogad som 3 kap. i lagen om nyttjanderätt
till fast egendom — samt att en ny organisation bestående av statliga regionala
hyresnämnder inrättas för handläggningen av hyrestvister. Vidare föreslås
att giltighetstiden för hyresregleringslagen förlängs till utgången av år
1971 och att lagen ändras i vissa hänseenden.

1 Bihang till riksdagens protokoll 196S. 1 samt. Nr 91

2

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till ny hyreslag är med något undantag likalydande med det
förslag som framlades i prop. 1967: 141. Detta innebär att de tidigare föreslagna
bestämmelserna om förstärkt besittningsskydd och lagstadgad bytesrätt
för bostadshyresgäst, om förbättrat rättsskydd för hyresgäst när lägenhet
upplåts i anslutning till anställning, om vidgad rätt för hyresgäst
att överlåta hyresrätten och upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad
skyldighet för hyresvärd att underhålla bostadslägenhet föreslås bli införda
i den för hela landet gällande hyreslagen. Det nya förslaget skiljer
sig från det tidigare endast genom att den lagstadgade bytesrätten nu föreslås
gälla även orter utan påtaglig bostadsbrist.

Förslaget innebär vidare att hyresregleringen behålls både i fråga om
bostadslägenheter och lokaler på de orter där regleringen nu gäller. På
sådan ort kan alltså det allmänna hyresläget inte ändras i annan mån än
som följer av hyresregleringslagens bestämmelser om kompensation för
ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen. Det är vidare även i fortsättningen
förbjudet för hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller begära
högre hyra än den fastställda. För bostadslägenheter föreslås att den
nya hyreslagens besittningsskyddsregler skall gälla. För lokaler behålls besittningsskyddet
enligt hyresregleringslagen.

För att anpassa hyresregleringen till hyreslagens nya bestämmelser föreslås
vissa begränsade reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öppnas
möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om
ersättning för bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersättning
för förbättringsarbeten, inbegripet underhåll. Om avtal inte kan träffas,
har hyresvärden rätt att vända sig till hyresnämnden för att få ersättningen
godkänd. Har avtal träffats om ersättning för förbättringsarbeten,
kan hyresgästen få skäligheten av ersättningen prövad av hyresnämnd.

Lägenheter som färdigställs efter utgången av år 1968 undantas från
hyresregleringen. Hyrorna i dessa lägenheter kommer som följd härav inte
att bestämmas med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna utan
efter jämförelse med hyresläget i likvärdiga lägenheter. Genom att en sådan
jämförelse som regel kommer att göras med ett stort bestånd av lägenheter,
där de allmännyttiga bostadsföretagen är prisledande, finns förutsättningar
att kravet på rimliga hyror i nyproducerade lägenheter blir bättre
tillgodosett än f. n.

Hyresnämnd skall vidare på begäran av hyresvärd eller hyresgäst kunna
förordna att hyresregleringen skall upphöra att gälla för hus vilka bär undergått
omfattande ombyggnad som avslutats efter utgången av år 1968.
En sådan regel avser att främja underhåll och förbättring av det äldre
fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta bestånd i övrigt
behålls.

I syfte att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga
proceduren med generella hyreshöjningar föreslås en nollställning av hy -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3

rorna per den 31 december 1968. Den då utgående grundhyran jämte generell
hyreshöjning kommer enligt förslaget att — under den nya beteckningen
bashyra — i princip utgöra grundvalen för eventuell kommande generell
kompensation för ökade förvaltningsomkostnader.

Beträffande förfarandet i hyresmål föreslås att statliga, regionala hyresnämnder
inrättas i överensstämmelse med vad som föreslogs i prop. 1967:
141 och 171 samt att dessa nämnder övertar de nuvarande kommunala
nämndernas arbetsuppgifter. De kommunala nämnderna föreslås dock bestå
under en övergångstid för att pröva redan anhängiggjorda ärenden. Hyresrådet
behålls som besvärsinstans i fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen.
Rådet föreslås också få till uppgift att utfärda anvisningar för
hyresnämnderna och att fullgöra vissa administrativa uppgifter.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1969.

Propositionen innehåller också förslag om de statliga hyresnämndernas
närmare organisation. För verksamheten begärs för budgetåret 1968/69
ett anslag av 5 335 000 kr.

4

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

1) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
in. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den
19 juni 1942 om hyresreglering m. m. skali upphöra att gälla, dels att 3—7,
8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan
anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller
till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med
den 31 december 1971.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

3 §•

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre
hyra än som motsvarar den för lägenheten
tillåtna grundhyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom grundhyra anses det hyresbelopp,
som lägenheten betingade
den 1 januari 1942. Var lägenheten
då ej uthyrd, fastställes grundhyran
av den i 13 § omförmälda hyresnämnden
efter hyresläget vid nämnda
tid. För lägenhet i hus eller del av
hus, som färdigställts senare än den
1 januari 1942, fastställer nämnden
grundhyran till det belopp, som med
hänsyn till byggnadskostnaderna och
övriga omständigheter finnes skäligt.

Var hyran för viss lägenhet den 1
januari 1942 avsevärt lägre än hyran
för jämförliga lägenheter eller
har lägenhetens värde avsevärt ökats
genom ombyggnads- eller ändringsarbete
eller föreligger för visst fall
annat skäl av därmed jämförlig betydelse,
äger nämnden på framställ -

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre
hyra än som motsvarar den för lägenheten
tillåtna bashyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom bashyra anses det hyresbelopp,
som enligt denna lag eller myndighets
beslut gällde för lägenheten
den 31 december 1968. Finnes ej sådan
hyra, fastställes bashyran av den
i 13 § omförmälda hyresnämnden
till det belopp som med hänsyn till
hyresläget vid nämnda tid för jämförliga
lägenheter i orten och övriga
omständigheter är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats genom
sådant ombyggnads-, ändringseller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller föreligger
för visst fall annat skäl av
därmed jämförlig betydelse, äger
nämnden på framställning av hyresvärden
höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963: 163, av 6—8 §§ se 1943: 112, av 8 a § se 1956: 303, av
14 § se 1943: 112, av 14 a § se 1950: 130, av 15 § so 1945: 759, av 18 och 19 §§ se 1913: 112, av
20 § se 1947: 142 samt av 26 § se 1961: 213.

5

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

ning av hyresvärden höja grundhyran
till det belopp, som därav föranledes.
Har ombyggnads- eller ändringsarbete
eller åtgärd av därmed
jämförlig betydelse bekostats av hyresgästen,
må grundhyran i anledning
därav höjas endast om särskilda
skäl äro därtill. Betingade lägenheten
den 1 januari 1942 en hyra,
som i avsevärd mån översteg hyran
för därmed jämförliga lägenheter,
eller har lägenhetens skick avsevärt
försämrats eller hyresgäst tillkommande
förmåner påtagligt inskränkts,
äger nämnden på framställning
av hyresgästen eller hyressökande
nedsätta grundhyran till
skäligt belopp.

Höjning av grundhyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
grundhyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett
vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens
tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal om eller begära
försträckning eller borgensförbindelse
av hyresgästen eller av denne taga
eller begära annan liknande utfästelse.
Med avseende å avtal om upplåtelse
av andelsrätt i förening eller
aktiebolag, varmed följer rätt att besitta
eller hyra lägenhet, gäller vad i
lagen om kontroll av upplåtelse och
överlåtelse av bostadsrätt m. m. är
stadgat.

4

Utöver grundhyran må hyresvärden
träffa avtal om skälig ersättning
för lägenhetens uppvärmning och
förseende med varmvatten eller, om
gottgörelse därför ingår i grundhyran,
för den ökade kostnad, som för
sådant ändamål åsamkas hyresvärden.
Vad nu sagts skall ock gälla
beträffande sådan ökning av avgifter
för vatten och avlopp, som inträtt
efter den 1 juli 1955.

Hyresnämnden äger, utan hinder
av att andra grunder avtalats för be -

som därav föranledes. Har ombyggnads-,
ändrings- eller underhållsarbete
eller åtgärd av därmed jämförlig
betydelse bekostats av hyresgästen,
må bashyran i anledning därav
höjas endast om särskilda skäl äro
därtill. Har lägenhetens skick avsevärt
försämrats eller hyresgäst tillkommande
förmåner påtagligt inskränkts,
äger nämnden på framställning
av hyresgästen eller hyressökande
nedsätta bashyran till skäligt
belopp.

Höjning av bashyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
bashyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett vad
parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens
tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal om eller begära
försträckning eller borgensförbindelse
av hyresgästen eller av denne taga
eller begära annan liknande utfästelse.

§•

Utöver bashyran må hyresvärden
träffa avtal om skälig ersättning för

1. vad lägenheten ökat i värde genom
sådant ombyggnads-, ändringseller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller genom
åtgärd av därmed jämförlig betydelse,

2. lägenhetens uppvärmning och
förseende med varmvatten eller, om
gottgörelse därför ingår i bashyran,
för den ökade kostnad, som för sådant
ändamål åsamkas hyresvärden,

6

hungl. Maj: Is proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

räkning av ersättning som i första
stycket sägs, förordna, att de grunder,
som finnas skäliga, skola tilllämpas.
Nämnden må ock bestämma,
hur stor del av hyra, som skäligen
skall anses belöpa på dylik ersättning.

Kunungen eller, efter Konungens
bemyndigande, statens hyresråd äger
meddela föreskrifter att av nämnden
tillämpas vid prövning som i
andra stycket sägs.

5

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid, som angives
i beslutet, träffas om hyreshöjning
utöver grundhyran intill viss
procent av denna eller, om däri ingår
ersättning för lågenhetens uppvärmning
eller förseende med varmvatten,
av återstående del av grundhyran.

Vid meddelande av beslut, som i
första stycket avses, må fastställas
särskilda procenttal för olika slag av
lägenheter så ock stadgas undantag
från rätten till hyreshöjning, i den
mån hyran förut höjts utöver det belopp
lägenheten betingade den 1 januari
1940.

3. sådan ökning av avgifter för
vatten och avlopp, som inträtt efter
den 1 juli 1955.

Har hyresgästen åtagit sig att utgiva
ersättning som avses i första
stycket, skall hyresnämnden pröva
ersättningen, om hyresgästen begär
det. Om åtagandet gäller ersättning
som avses i första stycket 1, skall
prövningen ske enligt 3 § andra stycket
och basyran ändras i enlighet
därmed. 1 fråga om ersättning, som
avses i första stycket 2 eller 3, äger
hyresnämnden förordna, att de grunder,
som finnas skäliga, skola tilllämpas.
Nämnden må ock bestämma,
hur stor del av hyra, som skäligen
skall anses belöpa på dylik ersättning.

Konungen eller, efter Konungens
bemyndigande, statens hyresråd äger
meddela föreskrifter att av nämnden
tillämpas vid prövning enligt andra
stycket av fråga om ersättning som
avses i första stycket 2 eller 3.

§•

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid och enligt
grunder som angivas i beslutet, träffas
om hyreshöjning utöver den enligt
3 och 4 §§ tillåtna hyran.

7

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

6 §.

Är lägenhet--------motsvarande tillämpning.

Vid meddelande av beslut om ned- Vid meddelande av beslut om ned -

sättning av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §§. Därvid skall
såsom lägenhetens grundhyra gälla
det belopp, till vilket hyran blivit
nedsatt, eller, om beslut enligt 5 §
meddelats, det lägre belopp, som
nämnden med hänsyn därtill fastställer.

7

Har hyresvärd, utan att hyresrätten
är förverkad, uppsagt hyresavtal,
äger hyresnämnden på framställning
av hyresgästen förklara uppsägningen
ogiltig, om den finnes strida mot
god sed i hyresförhållanden eller eljest
vara obillig. Nämnden må ock,
om hyresgästen samtycker därtill,
förlänga hyresförhållandet mot den
hyra, som hyresvärden enligt vad
ovan sägs äger betinga sig, och på de
villkor i övrigt, som finnas skäliga.

Framställning som i första stycket
sägs skall göras inom fjorton dagar
från uppsägningen eller, om hyresvärden
icke därvid tydligt meddelat,
att han ej önskar låta hyresgästen
kvarbo, inom fjorton dagar efter det
hyresvärden lämnat hyresgästen sådant
meddelande.

sättning av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §§. Därvid skall
såsom lägenhetens bashyra gälla det
belopp, till vilket hyran blivit nedsatt,
eller, om beslut enligt 5 § meddelats,
det lägre belopp, som nämnden
med hänsyn därtill fastställer.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten
är förverkad, uppsagt hyresavtal
angående annan lägenhet än sådan
som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom
bostad, äger hyresnämnden på framställning
av hyresgästen förklara
uppsägningen ogiltig, om den finnes
strida mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obillig. Nämnden
må ock, om hyresgästen samtycker
därtill, förlänga hyresförhållandet
mot den hyra, som hyresvärden
enligt vad ovan sägs äger betinga sig,
och på de villkor i övrigt, som finnas
skäliga.

Föreligger tvist om fortsatt förhyrning
enligt första stycket, åligger det
hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke
går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del
av meddelandet göra framställning
som avses i första stycket. Meddelandet
skall lämnas i den ordning som
enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom gäller för uppsägning.
Bestämmelsen i 8 § tredje stycket
tredje punkten gäller dock ej.
Om hyresvärden har fullgjort vad
som sagts nu, skall hyresgästens
framställning göras inom den nyss
angivna tiden.

8

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

(Föreslagen lydelse)

(Nuvarande lydelse)

8 a §.

Skall hyresförhållande beträffande
lägenhet, som förhyrts av två eller
flera gemensamt, upphöra på grund
av åtgärd eller underlåtenhet av någon
av dem, och vägrar hyresvärden
annan, som har del i hyresrätten, att
övertaga lägenheten, äger hyresnämnden
på framställning av den
senare förordna därom, såframt hyresvärdens
vägran finnes vara obillig -

Skall hyresförhållande beträffande
lägenhet, som avses i 7 § och som
förhyrts av två eller flera gemensamt,
upphöra på grund av åtgärd
eller underlåtenhet av någon av dem,
och vägrar hyresvärden annan, som
har del i hyresrätten, att övertaga lägenheten,
äger hyresnämnden på
framställning av den senare förordna
därom, såframt hyresvärdens vägran
finnes vara obillig.

Vill make i anledning av hemskillnad
eller äktenskapsskillnad eller
eljest övertaga lägenhet, som av
andra maken är förhyrd till bostad,
och bor den förre själv i lägenheten,
skall vad i första stycket stadgas äga
motsvarande tillämpning, ändå att
han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av äktenskapets
återgång, hemskillnad, äktenskapsskillnad
eller andra makens död tilllagts
hyresrätten till lägenhet, som
av andra maken eller av båda makarna
är förhyrd till bostad för gemensamt
bruk, och vägrar hyresvärden
den förre att övertaga lägenheten,
äger hyresnämnden på framställning
förordna därom, såframt
hyresvärdens vägran finnes vara
obillig.

I fråga---------motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmälcs i
första eller andra stycket skcdl göras
inom fjorton dagar från det hyresvärden
i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat sökanden,
att hyresförhållandet skall upphöra.
Skall i fall som avses i tredje
stycket hyresförhållandet upphöra,
skall ock framställning som där sägs
göras inom nämnda tid.

13 §

För prövning av ärenden enligt
denna lag skall i varje kommun, där
lagen äger tillämpning, utses en hyresnämnd.
Denna skall ock tjänstgöra
såsom sådan medlingsnämnd,

Föreligger tvist om övertagande
av lägenhet enligt första stycket,
äger 7 § andra stycket motsvarande
tillämpning. Vad som där sägs om
hyresgäst gäller därvid den som vägras
övertaga lägenheten.

Ärende enligt denna lag prövas av
hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen
om nyttjanderätt till fast egendom.

9

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

som avses i lagen den 22 juni 1939
om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kommun
skall uppdelas i två eller flera
hyresdistrikt med särskild nämnd i
varje distrikt för de uppgifter, vilka
ankomma på hyresnämnd och medlinqsnämnd.

17 §.

Hyresnämnderna skola stå under Hyresnämnderna skola stå under
tillsyn av statens hyresråd. tillsyn av statens hyresråd, såvitt gäl ler

ärenden enligt denna lag.

18

Innan hyresnämnd avgör ärende
enligt denna lag, skola hyresvärd och
hyresgäst eller, där så finnes lämpligt,
liyressökande erhålla tillfälle att
vid sammanträde inför nämnden
framlägga sina synpunkter. Framställning
av ringa vikt må dock avslås
utan att hava handlagts vid sådant
sammanträde, om den finnes
icke förtjäna avseende. Där genom
särskild författning eller beslut av
statens byggnadslånebyrå bestämts
den hyra, som högst må utgå för viss
lägenhet, må ärende om fastställande
av lägenhetens grundhyra intill
den sålunda bestämda hyrans belopp
avgöras utan hinder av att hyresgäst
eller hyressökande icke beretts tillfälle
att infinna sig vid sammanträdet.
Har kallelse till sammanträde
avsänts till part genom rekommenderat
brev, må ärendet avgöras utan
hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hyresgäst
eller hyressökande, som beröres
av ärende enligt denna lag, föreläggande
vid vite att inställa sig
inför nämnden.

Nämnden eller av nämnden anlitat
ombud äger besiktiga lägenhet, som
är uthyrd eller avsedd att uthyras,
samt taga del av hyreskontrakt och
andra handlingar, som röra hyresförhållande
beträffande sådan lägenhet.
Nämnden äger för dylikt ändamål
förelägga vite.

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd
i ärende enligt denna lag
äga 1 § andra stycket samt 5—7, 9,
10, 13—16, 18, 19 och 21 §§ lagen
den

1968 (nr ) om hyresnämnder
motsvarande tillämpning. Bestämmelse
om tvist som avses i 1 §
2 sistnämnda lag gäller därvid ärende
enligt denna lag.

10

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

20 §.

Hyresnämndens beslut -—- —--

Part, som är missnöjd med nämndens
beslut, äger däröver anföra besvär
hos statens hyresråd inom tjugu
dagar från den dag, då klaganden
erhöll sådant besked som i 19 § tredje
stycket sägs.

Nämndens beslut------

--nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämndens
beslut, äger däröver anföra besvär
hos statens hyresråd inom tre
veckor från det parten erhöll del av
beslutet.

beträffande lägenheten.

26 §.

Vad i denna lag stadgas skall ej
äga tillämpning på upplåtelse av bostad,
som är förenad med allmän
tjänst, och ej heller på bostadsupplåtelse
i sådan hotell- eller pensionatrörelse,
för vilken fordras myndighets
tillstånd.

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke
äga tillämpning på upplåtelse av lägenhet
i hyresvärden tillhörigt hus,
för vilket utgått sådant statligt lån,
som är förenat med villkor om begränsning
av rätten att uttaga hyra
och slutligt beviljats efter den 31
december 1956 samt icke uppsagts
till betalning. Stadgandena skola ej
heller tillämpas på upplåtelse i första
hand av lägenhet i sådant av kommun
eller av kommunalt eller därmed
jämställt bostadsföretag förvaltat
hus, som Konungen bestämmer,
eller på statlig myndighets upplåtelse
av lägenhet, som är avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bostad.

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus
som färdigställts efter utgången av
år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upplåtarens
egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är förenad
med allmän tjänst eller bostadsupplåtelse
i sådan hotell- eller
pensionatrörelse, för vilken fordras
myndighets tillstånd,

4. upplåtelse i första hand av lägenhet
i sådant av kommun eller av
kommunalt eller därmed jämställt
bostadsföretag förvaltat hus, som
Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av
lägenhet, som är avsedd att helt eller
till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus eller del av hus undergått
omfattande ombyggnad som avslutats
efter utgången av år 1968, skall
hyresnämnden på framställning av
hyresvärd eller hyresgäst förordna
att denna lag skall upphöra att gälla
för huset eller husdelen. Vad som
sagts nu gäller ej, om fråga rörande
höjning av bashyran på grund av arbetet
slutligen avgjorts.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

11

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad
-som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. in.
träder i kraft den 1 juli 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 juli 1968
uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, får framställning
som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,
om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han
ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden
lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a g
femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra
efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf göras
senast den 15 juli 1968.

3. Ärende som före utgången av år 1968 anhängiggjorts hos hyresnämnd
som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt
äldre lag.

4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal
före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt
meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant
meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen
handläggas och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts
före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om
hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att
vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller
andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i
samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyresförhållandet
skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt
tillämpning, om den omständighet som föranleder att hyra skall fastställas
för lägenhet inträffat före utgången av år 1968. När hyresnämnd ändrar
lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse alltjämt tillämpning,
om beslutet avser tid före utgången av år 1968. Bestämmelserna i 3 §
andra stycket i dess äldre lydelse om höjning av hyran för lägenhet, vars
hyra den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter,
äger efter utgången av år 1968 motsvarande tillämpning.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund
av underhållsarbete och i 4 § första och andra styckena angående avtal om
ersättning på grund av sådant arbete äger icke tillämpning på arbete som
avslutats före utgången av år 1968.

7. Bestämmelserna i 25 § äger även efter utgången av år 1968 tillämpning
med avseende på hyresnämnd enligt 13 § i dess äldre lydelse.

8. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd
får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av år
1968 av ärenden som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre
lag.

12

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) Förslag
till
Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa
bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen---av beslutet.

År hyresavtal---hyresregleringen upphörde.

Konungen äger förordna alt, om
hyra som utgår vid utgången av den
hyrestid, som löper när hyresregleringslagen
upphör att gälla beträffande
lägenheten, understiger hyran
för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet äro likvärdiga, hyresgästen
för att erhålla förlängning av
hyresavtalet ej skall vara skyldig
godtaga höjning av hyran i vidare
mån än vad som är skäligt för att
hyran efter en övergångstid skall vara
anpassad till hyran för likvärdiga
lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959:161.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

13

3) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 jnni 1907
om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt
nedan anges.

1 KAP.

3 §■

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett
förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller
inskrivning, enligt vad därom är stadgat, ny ttj anderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§
samt 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten---ny ttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt
2 kap. 28, 70, 71 eller 83 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller
på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten
skall förfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts,
gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av
att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll
om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med
sådant förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser
1 §•

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även
upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllämpning
på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre
omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom bostad.

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

14

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §.

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas
på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i
laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras
anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång,
ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg'',

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger
nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader
i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §•

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för
nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av -

15

Kungl. Maj:is proposition nr 91 år 1968

talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den
fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

o Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång,
får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör
att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av
makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt
som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans
make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts
innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller
närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §•

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger
hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna
i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för
avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker
uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast
att gälla.

7 §■

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är
avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än
nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt
erkännande om uppsägningen.

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett
exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.
Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

16

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu
angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes
Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
9 §•

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så löi störd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada. 11

11 §‘

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten an
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han
avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den
tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i
9~§ och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

17

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga
avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen
ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada,
om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för
skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hinder
eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.
Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

2 Iiihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

18

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

1 fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller
6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada
enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som
anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast
sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som
rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den
första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om avtal
träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
alt svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist
eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

19

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är
till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp bos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt
ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på
beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, alt hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättningen enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp
ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldighet vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller
som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar
sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av
hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden
meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada
eller hrist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden
utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för
skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

20

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäller
det.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att
utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas
av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger därvid
motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheLen
när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om handräckning.
I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning
enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,

21

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

bär hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får
dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse
för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot
hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyresavtalet
utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upprättats
skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta
avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader
efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger motsvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats
skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. Pa hyresbelopp
som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyiesgästen
fick kännedom om överlåtelsen far han dock icke avräkna fordran
hos den förre ägaren. Ej heller far han i fråga om sadant belopp aberopa
uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom
om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fastighet
utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten,
jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastigheten
äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga
om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § motsvarande
tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, ar hyresgasten
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen
efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden ratt
till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden e.] besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga
hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hanis
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

22

Kungl. Maj:Is proposition nr 91 år 196S

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tilllc°^?ney
aven efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

For tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgastens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej for små förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

yr®®^as.^en. e^er hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som
hanför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §-

Hyresgäst, som ej är i tilltälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sadant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgasten närstående som varaktigt sammanbodde med" honom.

35 §.

Hyiesgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte alt genom
byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten
lagenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstand
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och
rum utan P^ta§hg olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen
erhalht lagenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år
tar tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lagenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamilj shus, J

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §''

Hyiesgäst, som hyr lägenhet tör att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd
dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av
hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som
hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill -

23

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar
jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hy resgästen får ej ntan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 g.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två socken dagar efter förfallodagcn och annat ej följer av 53 g, dock,
i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast
om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande
hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt angår
hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger
honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager
rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

24

Kungl. Maj ris proposition nr 91 år 1968

8. om hyresgasten åsidosätter avtalsenlig skyldighet som «år utöver

Uppsages avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §.

StTXtT-4at6",lwrT.kad Pt g"mj,a,V förhä,lande w» avses i 42 § första
sin rött Qtt ’ •• 7 T* Skei rattelse mnan hyresvärden gjort bruk av

rätt att uppsuga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä
genhe en på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke unnJS
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om flhånande^om
avses i 4.. § forsta stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna

underTink 7^''^ °m f ”hållande som avses i nämnda stycke

un aer 3 tillsagt hyresgasten att vidtaga rättelse.

44 §•

År hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröissa„t
“e.d b®taIoning av h.yia och har hyresvärden med anledning därav upphi
n ‘ ’ far hyresgasten ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen ’

0111 hyran senast tolfte sockendagen från uppsägningen betalas nå

SorTnSi V*, 5 “"I? e“ef •*** ^äsättSlos, öJer Je knto:

enligt 21 § I avvaktan pa att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad

icke midr^ f°rdraS fr°r &tt återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
p; Jd laS: f.orra" fJ°rton sockendagar förflutit efter uppsägningen. §
Forsta stycket galler ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid an en manad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om

följd,hyreSfÖrhåIlandet UPPhÖr innaU det Varat fäagre än nio månader i

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen hostad,
i,d* hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
ler forhallande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

kommiftTden-? hyresgästen i särskilt upprättad handling överensommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

re«f Ve^nSkåmtmelSen §allande- Har överenskommelsen träffats innan hyresforhananclet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock em

d. .f de° g°dkants av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres■
aP kade sin, hostad i lagenheten när överenskommelsen träffades, gäller
överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlän«
ning av avtalet, utom när loriang

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enliat 28 8

grundar, “PP»gt -talet åt, upphöra^ä ägotl a? dessf

ej

25

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart alt
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens
genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som
upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt ansLällningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl
för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som
sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §''
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honoin som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

26

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är alt anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Flyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan liyres-
eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig
med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller
annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i
första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av hyresavtalet.

50 §.

År fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är
slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att hyresvillkoren
för samma tid blir slutligen bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i beslutet
eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres -

27

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

avtalet uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet att
upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen,
får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 g.

53 g.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter
nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex
procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den
förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter
54 §.

Konungen äger förordna, att 55 g skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 g.

I ort för vilken förordnande enligt 54 g gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgäst eller därefter innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Delta gäller dock icke
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 g motsvarande tillämpning. [
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må- j
naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 g.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

28

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller
uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes
förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat ändring
av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
lian detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som
avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får
hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge
denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller annan
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller
om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit tillräckligt
rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan

29

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som
meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mottagande.

Särskilda bestämmelser

61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad,
om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt
tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är
förlorad.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt,
i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses ill, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upplåtelse
av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väckas
inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är
rätten till talan förlorad.

30

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

66 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hyresgästen
tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt
65 § ut sökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst alt framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,
nedsättning av förstagångsliyra, fastställande av hyresvillkor eller
ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma
den tid inom vilken skilj emannaåtgärden skall vara avslutad kortare
än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens
ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,
47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och j)å arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse
såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor
enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer
på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare
bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §■

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,
49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra
parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke
beslutet inom denna lid, än parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,

31

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där
fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör
kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss
nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i
34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller
mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,
med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr
366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal
angående bostadslägenhet, om lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. gäller för avtalet.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal
angående annan lägenhet än bostadslägenhet, om 7 eller 8 a § lagen om
hyresreglering m. m. gäller för avtalet. Upphör sistnämnda paragrafer att
gälla, äger Konungen meddela de närmare föreskrifter som behövs för att
3 kap. 56—60 g§ skall kunna vinna tillämpning.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande,
om icke annat följer av 3, 4 eller 5.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55—59 och 61 §§ skall,
om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slutits
före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7, 8 eller 8 a § lagen
om hyresreglering m. in. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969
alltjämt äger tillämpning.

Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst
till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller
till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresavtal,
som ingålts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända
därefter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år
1968 antingen mottagit sådanL meddelande som avses i 4 § nämnda lag
eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister
eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga
om hyresavtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 g nyssnämnda lag den 7 december
1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om
avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

32

Kiingl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äge äldre lags bestämmelser
om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om sättet
för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter nämnda
tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på bestämd
tid, senast skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidigare
enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om uppsägningstid
även efter (ten nya lagens ikraftträdande, om uppsägning sker
före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet att
uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och infaller
den tidpunkt då avtalet senast skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens
utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som skett
dessförinnan anses ha ägt rum i rätt tid.

Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap
gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan,
äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och
efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe
samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte tilllagts
honom.

I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,
skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd
eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av
hyresförhållandet gällande.

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen
att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning
till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas,
skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,
om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal
som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyresgästen
uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört
och gäller lagen om hyresreglering m. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,
även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än
som är medgiven enligt nämnda lag.

7. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall behandlas
enligt äldre lag.

8. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen
tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

33

4) Förslag
till
Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1

Avtal mellan------— —

Såsom arbetare — —-------

Beträffande kollektivavtal — — —

Bestämmelser i

ock gällande.

— enligt lagen.

---lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket avser
villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning,
äger avtalet i denna del verkan som
kollektivavtal endast i den mån det
gäller fråga som avses i 3 kap. 33—
35, bO, 46—55 eller 67 § lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom och under
förutsättning att det på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings-
och förhandlingsrätt är att
anse såsom huvudorganisation.

— deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

5) Förslag
till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap, 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 2 3 skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945: 158.

2 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963: 257.

3 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

34

-

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

10 KAP.

10

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hyra, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt.

Ligger fastigheten — -----

§•

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt. Vad som sägs i
denna paragraf gäller dock ej hyrestvist.

- huvuddelen ligger.

17 §.

Ej vare —----------annan domstol;

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §
eller eljest enligt lag skall upptagas
av domstol, som där sägs, om tvisten
väckes vid annan domstol;

4. hyrestvist eller tvist, som avses
i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag
skall upptagas av domstol, som där
sägs, om tvisten väckes vid annan
domstol;

5. äktenskapsmål;-------av domstol.

Ej heller-------— — — — i 13 §.

Yrkande om — —------ samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

''

6) Förslag
till
Lag

om hyresnämnder
Härigenom förordnas som följer.

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m. m.

1 §•

Hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom har till uppgift att
1. medla i hyrestvist,

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068 35

2. prova tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 8, unplåte
se av lagenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal
el er villkor för sadan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt
daTag ° J § 6 er UppSk°V med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämn jr3'',

prÖ''^ erå?an T godkännande av överenskommelse som avses i 3 kap.
45 eller 06 § namnda lag, v

4. vara skiljenämnd i hyrestvist.

^ Ärende upptages av hyresnämnden för den ort där fastigheten är faelägen.

2 §.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om
ej annat följer av andra stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene
vara val förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl
fortrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan
mgenhet 311 bostadsla§enhet’ med näringsidkande hyresgästers förhållan Vid

företagande av förberedande åtgärd och prövning av fråga om avvisnmg
av ansökan eller avskrivning av ärende kan hyresnämnden bestå av
ordföranden ensam. Vad som sagts nu gäller även vid medling när sådan
lämpligen kan ske utan Övriga ledamöters närvaro samt, om parterna sam /?0er

tdl det eIler saken är uppenbar, vid prövning av fråga som avses i
1 8 2 eller 3.

Konungen får förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar
Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel 11111g.

°

Ledamot skall vara svensk medborgare och ha uppnått tjugofem års ålder
mot S°m ^ °myndig eHer 1 konkurstillstånd får ej tjänstgöra som leda För

ledamot i hyresnämnd finns en eller flera ersättare. Bestämmelserna
om ledamot gäller även ersättare.

3 §•

För iarje hyresnämnd förordnar Konungen eller myndighet, som Konungen
bestämmer, ordförande och lämpligt antal andra ledamöter.

Innan annan ledamot än ordförande förordnas, skall sådan riksorganisation
av fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsvn till
medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda
den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge förslag.
°

Till tjänstgöring i nämnden kallar orföranden med iakttagande av vad
som föreskrivits i 2 § första stycket de ledamöter som han med hänsyn till
ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

Medling samt prövning av hyrestvist

4

Hyrestvist får för ändamål som avses i 1 § 1 eller 2 av part hänskjutas till
hyresnämnd, om tvisten ej är anhängig vid domstol eller hos överexekutor
eller skiljemän. I

I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, kan domstolen förordna att

36 Kungl. Maj:ts proposition nr 9t år 1968

tvisten före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del hänskjutas
till hyresnämnd för medling.

5 §•

Tvist hänskjutes av part till hyresnämnd genom ansökan som skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den berörda
fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämnden
förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej
föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

6 §•

När tvist hänskjutits till hyresnämnd, skall nämnden kalla parterna att
inställa sig inför nämnden.

7 §■

Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför hyresnämnden, avskrives
ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, får nämnden förelägga honom
vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl ej tillstädes
och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskrives
ärendet. Rör ärendet tvist som avses i 1 § 2, avgöres dock ärende,, utan

hinder av partens utevaro. ..

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, avskrives
ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och

tredje punkterna motsvarande tillämpning. .

Första och andra styckena äger ej tillämpning, om det finns anledning antaga
att part har laga förfall för sin utevaro.

8 §•

Rör ärende som avskrivits enligt 7 § första stycket första punkten tvist
enligt 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, skall
hyresnämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan gores
skriftligen inom en vecka från den dag då heslutet om avskrivning delgavs

sökanden. „

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas pa nytt.

9 §•

Hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke

påkallats, söka förlika parterna. , ...

Om anledning därtill förekommer, skall nämnden eller den nämnden torordnar
besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Parterna skall beredas tillfälle
att närvara vid sådan besiktning. Nämnden får också föranstalta om

annan nödvändig utredning. .

Lämnar part ej frivilligt tillfälle till besiktning eller ill granskning av hyreskontrakt
eller annan handling som rör hyresförhållandet och ar av betydelse
för tvisten, tar nämnden förelägga honom vite.

10 §.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden
framlägga förslag till förlikning, om det ej ar uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas.

37

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga
som avses i 1 § 2.1 annat fall avskrives ärendet.

Godkännande av överenskommelse

11 §.

Fråga som avses i 1 § 3 prövas efter ansökan som skall vara skriftlig och
bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen.

Innan ansökan av hyresvärd prövas, skall hyresgästen beredas tillfälle
att yttra sig. Om det är behövligt, skall hyresnämnden kalla hyresvärden och
hyresgästen att inställa sig inför nämnden. Nämnden får förelägga hyresvärden
eller hyresgästen vid vite att komma tillstädes. Utevaro från sammanträde
utgör ej hinder för ärendets prövning.

Skiljemannaförf arande
12 §.

Har parterna avtalat att hyrestvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden
utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom
skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller bestämmelserna i
5 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock påkallas
muntligen inför nämnden. _ ..

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna
i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera
parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller
55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Gemensamma bestämmelser om förfarandet

13 §.

Hyresnämnd skall handlägga ärende skyndsamt.

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet vid domstol
äger motsvarande tillämpning vid hyresnämnd.

14 §.

Rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfarna
ledamöter äger motsvarande tillämpning på avgörande av hyresnämnd. Ordföranden
skall dock säga sin mening först.

Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare ager motsvarande
tillämpning på ledamot i hyresnämnd.

15 §.

I hyresnämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den
mån det är behövligt.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller gora ansökan
om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omstandig -

38 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

het beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen inför nämnden avslutas,
meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder
möter. ö

Beslut tillslälles part genom nämndens försorg, om beslutet ej meddelas
vid förhandling i partens närvaro.

16 §.

Den som efter förordnande av hyresnämnd besiktigat lägenhet eller verkställt
annan utredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av allmänna
medel.

Har någon, som nämnden inkallat och som ej är part, inställt sig för att
höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt bestämmelser
som Konungen meddelar.

17 §.

Om ratt för part att klandra beslut av hyresnämnd finns bestämmelser i
d kap. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom nämnden avvisat ansökan som avses
i 5, 8, 11 eller 12 §, avskrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit sig om
ersättning enligt 16 §, får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej
beslut om avskrivning, när ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av
hyresnämnd får talan töras endast i samband med sådan klandertalan som
avses i första stycket.

Besvären skall inges till domstol, som avses i 3 kap. 72 § första punkten
lagen om nyttjanderätt till fast egendom, inom en vecka från det att klaganden
fick del av beslutet. I övrigt äger 52 kap. 2, 3 och 5—12 §§ rättegångsbalken
motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid
i stället underrätten. Mot underrättens beslut får talan ej föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avskrivning eller avvisning, återupptages
ärendet av nämnden.

18 §.

Vid hyresnämnds sammanträde och vid besiktning föres protokoll.

19 §.

Inlaga, kallelse, föreläggande, beslut eller annan handling, som enligt bestämmelse
i denna lag eller eljest skall tillställas part, delges honom genom
hyresnämndens försorg. Begär part att själv få ombesörja delgivning, får
det dock anförtros honom, om det kan ske utan olägenhet.

Delgivning genom nämndens försorg sker i enlighet med vad som gäller
om delgivning i mål och ärenden vid domstol. Om beslut är sådant som
avses i 15 § andra stycket, skall dock beslutet delges part, som beslutet gått
emot, på samma sätt som stämning i tvistemål.

Övriga bestämmelser
2° §.

Hyresnämnd är berättigad att för sina sammanträden förfoga över behövliga
lokaler i domstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är
för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgöres av gudstjänstlokal.
Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

39

21 §.

Talan om utdömande av vite, som förelagts någon enligt denna lag, föres
efter anmälan av hyresnämnden av åklagare vid domstol som avses i 3 kap.
72 § första punkten lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

22 §.

Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av
Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

40

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Utdrag av protokollet över justitiecirenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
8 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,
Palme, Sven-Eric Nilsson, Gustafsson, Odhnoff, Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om nu hureslaqstiftning
och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de
allmänna och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan
av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. (här kallad hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen
bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom
tvångsförlängning av hyresavtal. Lagen hade redan från början begränsad
giltighetstid, men denna har successivt förlängts, senast genom lagen
den 15 december 1967 (nr 886) för tiden t. o. m. den 31 december 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet
har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i viss ort
samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall avse endast
visst eller vissa slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen
avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. Från lagens bestämmelser
om hyreskontroll har vidare, med vissa begränsningar, undantagils
upplåtelse av lägenhet i hus för vilket utgått statligt lån eller som
förvaltas av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresregleringslagens
bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 december
1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (här
kallad besittningsskyddslagen). Denna lag, som är provisorisk, innehåller
regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyresavtal.

41

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen påbörjades
bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957
att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyftet
med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in
bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besittningsskydd
även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som antog
benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 betänkandet
»Reviderad hyreslag» (SOU 1961: 47).

Betänkandets regler om besittningsskydd var olika utformade för olika
slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn hade skyddet formen av en rätt
till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter var
skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén
sade sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som
kunde betecknas som någorlunda normala. Dit hänförde kommittén även
lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget byggde därför på
att hyresregleringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande,
i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverade detta.
I förslaget behandlades också en annan central fråga på hyresrättens område,
nämligen hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta
lägenheten i andra hand. I övrigt innebar förslaget väsentligen en lagteknisk
översyn av bestämmelserna i hyreslagen2. Efter remiss avgavs utlåtanden
över betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se
SOU 1966: 14 s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för
justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen.
I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besittningsskyddet
som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att
skapa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter
med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad
men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler
för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas
om inte lagstiftningen på hyresområdet kunde samordnas i en reviderad
permanent hyreslag.

De sakkunniga3, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav
i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betänkandet
framlades förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftade till att

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmännen
Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och
advokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från
uppdraget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans
ställe.

8 Ang. lydelsen av hyreslagskommitténs förslag till hyreslag, se A s. 250

8 Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktören
i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer samt
riksdagsmannen Henning Gustafsson och ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik Svensson.

42

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyresgäst
i bostadslägenhet fick ett direkt besittningsskydd som kompletterades
med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra
lägenheter, dvs. lokaler, upprätthölls genom ersättningsregler. Hyresreglerings-
och besittningsskyddslagarna skulle enligt förslaget ersättas av bestämmelser
i den nya hyreslagen. Förslaget innefattade även i övrigt en
översyn av den nu gällande hyreslagen1. Efter remiss avgavs utlåtanden över
betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer1 2 3.

Ett inom justitiedepartementet utarbetat förslag till ny hyreslagstiftning
remitterades till lagrådet den 17 mars 1967. Det remitterade förslaget byggde
på hyreslagstiftningssakkunnigas förslag. I vissa hänseenden avvek det
dock från de sakkunnigas förslag. Bl. a. föreslogs ytterligare spärrar mot
oskäliga hyreshöjningar samt vissa övergångsregler angående hyressättningen.
Lagrådet avgav yttrande över förslaget den 10 juli 1967. Proposition
i frågan (1967: 141) till riksdagen beslöts den 6 september 1967. Propositionen
— som i allt väsentligt stämde överens med det remitterade förslaget —
torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bihang A 3.

I prop. 1967: 141 föreslogs bl. a. att en hyresnämnd skulle inrättas för
i princip varje län för handläggning av hyrestvister samt att närmare
bestämmelser om hyresnämnd skulle meddelas i särskild lag. Förslag till
lag om hyresnämnder remitterades till lagrådet den 20 oktober 1967 och
lagrådet avgav yttrande över förslaget den 9 november samma år. Proposition
(1967: 171) till riksdagen i denna fråga beslöts den 10 november 1967.
Propositionen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som
bihang B 3.

Förslaget till ny hyreslagstiftning, som utgör eu för hyresgästerna betydelsefull
fråga, förutsatte att en långtgående enighet kunde uppnås i riksdagen.
Det visade sig emellertid att den önskvärda enigheten inte kunde
uppnås. Kungl. Maj :t fann därför att tiden inte var mogen för den föreslagna
reformen. Prop. 1967: 141 — utom i vad avsåg fråga om viss förlängning
av hyresregleringen — och 1967: 171 blev på grund härav återkallade
(se skr. 1967: 174).

Grundtanken i reformen av hyreslagstiftningen var att avveckla hyresregleringen
och ersätta denna med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyres o gäst

inom ramen för den permanenta hyreslagstiftningen. Som framgår av
vad jag nyss har anfört bör denna väg inte t. n. beträdas. Däremot bör man,
som jag förutskickade redan i samband med att propositionerna återkallades,
överväga en revision av hyreslagstiftningen inom ramen för en behållen
hyresreglering. Jag anhåller nu att få ta upp denna fråga.

1 Ang. lydelsen av liyreslagsstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag, se A s. 267.

2 Se A s. 29.

3 Bihang A och B, som är fogade vid propositionen, har uteslutits här.

Kungl. Maj ds proposition nr 91 År 1968

43

Allmänna synpunkter

Gällande rätt och tidigare lagförslag. Hyreslagen byggde i sin ursprungliga
form från år 1907 på principen om fullständig avtalsfrihet. Man hade
före lagens tillkomst haft erfarenhet av hyresavtal som ensidigt beaktade
hyresvärdens intresse. I lagen upptogs sådana bestämmelser som ansågs vara
behövliga för att reglera rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.
Bestämmelserna gjordes med några få undantag inte tvingande, eftersom
man tänkte sig att det i fortsättningen inte skulle finnas något behov för
parterna att i samma utsträckning som tidigare själva genom avtal ordna
iörhållandet mellan sig. Regler om bestämmande av hyrans storlek och om
besittningsskydd efter kontraktstidens utgång var helt främmande för denna
första egentliga hyreslagstiftning.

Under det första världskriget uppstod svår bostadsbrist med tendenser
till oberättigad stegring av hyresprisnivån som följd. Med hänsyn härtill
infördes år 1917 en lag med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring
in. in. Denna lag ersattes under vart och ett av åren 1918—1921 med nya
lagar mot oskälig hyresstegring, vilka i väsentliga delar överensstämde med
1917 års lag. Hyrespriskontrollen i dessa lagar hade i huvudsak följande
innehåll. Om hyresvärden krävde att hyran för omöblerad lägenhet skulle
höjas utöver vad som gällde enligt det senaste hyresavtalet eller om avtal
träffats om hyreshöjning, ankom det på hyresnämnd att på begäran av
hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande eller på eget initiativ fastställa skälig
hyra för viss tid, högst ett år. Avtal varigenom högre hyra överenskommit
s skulle gälla som om den av nämnden fastställda hyran i stället avtalats.
Utan att hyran blivit fastställd av nämnden kunde en överenskommelse
om höjning av hyran göras gällande mot hyresgästen i den mån höjningen
inte översteg ett visst bestämt procenttal. Anspråk på eller mottagande av
högre hyra än som hyresnämnd fastställt var straffbelagt. Hyresregleringslagarna
innehöll dessutom besittningsskydd i form av uppsägningsförbud
och regler om tvångsförlängning av hyresavtal i vissa fall. Sådana lägenheter
som inte varit uthyrda före ikraftträdandet av 1917 års lag underkastades
hyresreglering först i 1919 års lagstiftning. Genom 1920 års lag undanLogs
dessa lägenheter åter från hyresregleringen. För dessa och för lägenheter
som uthyrdes möblerade samt för affärslokaler, som likaledes undantogs
från hyresregleringen genom 1920 års lag, gällde viss straffbestämmelse för
s. k. hyresocker. Den sista av hyresregleringslagarna upphörde att gälla i
september 1923.

Frågan om reformer på hyreslagstiftningens område aktualiserades i
skilda sammanhang under 1920-talet och första delen av 1930-talet utan
alt någon lagändring kom till stånd.

Först på grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkan -

44

Kungi. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

det »Reformerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939
(prop. 1939: 166, 2LU 38, rskr 386, SFS 364) vissa mycket betydande ändringar
i hyreslagen. Den lydelse lagen härigenom erhöll kvarstår alltjämt
så när som på någon enstaka ändring av mindre räckvidd.

Rörande hyreslagens innehåll kan anföras följande. Det hade visat sig
att de dispositiva rättsreglerna i hyreslagen av år 1907 i stor utsträckning
hade blivit satta ur spel genom förbehåll i hyresavtalen till hyresvärdens
fördel. Mot bakgrunden härav kom det lagstiftningsarbete som resulterade
i 1939 års lagändringar att inriktas på att i vidsträckt omfattning göra hyresbestämmelserna
tvingande till förmån för hyresgästen. De grundläggande
principerna och utformningen av dessa i lagtexten behölls emellertid i allt
väsentligt. Viktiga nyheter var dock bestämmelser om lägenhetens skick och
hinder för hyresrättens utövning, om hyrans betalning och om hyresgästens
skyldigheter vid lägenhetens hegagnande.

I detta sammanhang är av särskilt intresse att hyreslagen tillfördes bestämmelser
om besittningsskydd (38—40 §§). Skyddet gäller i hyresförhållanden
av alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara
grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett
s. k. indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt
att få bo kvar i lägenheten vid den avtalade hyrestidens utgång. Om fastighetsägaren
vägrar att medge förlängning och hans vägran strider mot god
sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen rätt till skadestånd.
Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna för flyttning från
lägenheten och, i fråga om lägenheter som används i förvärvsverksamhet,
viss förlust av good-will är ersättningsgilla.

Hyreslagen bygger även efter 1939 års lagändringar på principen om fri
hyresprisbildning. En annan sak är att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig
enligt nyss redovisade regler om skadestånd vid obefogad uppsägning,
om han för förlängning av hyresförhållande kräver en hyra som är oskälig.
Vidare kan en otillbörligt hög eller låg hyra jämkas med stöd av bestämmelsen
i 43 § att, om tillämpning av villkor som upptagits i hyresavtal uppenbarligen
är stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig,
villkoret må jämkas eller lämnas utan avseende. Inte heller denna regel
innebär i princip någon begränsning i den fria hyresprisbildningen.

Beträffande hyreslagens närmare innehåll kan hänvisas till bihang A.

Besittningsskyddsbestämmelserna i 1939 års lagstiftning fick inte verka
under någon längre tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att bostadsbyggandet
kraftigt minskade och att kännbar bostadsbrist uppstod på många
håll. I syfte att hindra befarade hyresstegringar tillkom hyresregleringslagen,
som trädde i kraft den 30 juni 1942. Lagen var avsedd som ett provisorium
under den rådande krissituationen men gäller ännu i stora delar av
landet.

Medan hyrespriskontrollcn under det första världskriget kan sägas ha

45

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 196S

byggt på avtalsfrihetens princip med rätt för hyresgästen att få en fordrad
eller avtalad hyras skälighet prövad av myndighet, innehåller hyresregleringslagen
för det stora flertalet bostads- och affärslägenheter ett system
för hyreskontrollen, som karaktäriseras av att avtalsfriheten helt satts ur
spel. Enligt detta system, som regleras i 3 § hyresregleringslagen, skall hyran
i princip prövas och fastställas i förväg av en kommunal myndighet, nämligen
hyresnämnd, och vid överklagande av hyresnämndens beslut av statens
hyresråd. Det finns dessutom ett andra system som är reglerat i 6 § och
innebär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen. Detta
system gäller i huvudsak endast för möblerade bostäder.

Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på
lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas till bostad
och som inte hyrs ut möblerad, dels på lägenhet som inte är avsedd att helt
eller till väsentlig del användas till bostad (lokal), om hyran den 1 januari
1942 inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt
3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller
begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran.
Från denna huvudregel görs dock vissa undantag, som behandlas i det
följande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses
den hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om
lägenheten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter
hyresläget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den
1 januari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med
hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt.

Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar
höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari
1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens
värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete
eller om annat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran
på begäran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om
lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra soni i avsevärd man översteg
hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats
eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts.
Utöver grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning
för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse
därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas
hyresvärden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning
av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955.
I 5 § meddelas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj :t att tillåta generell
hyreshöjning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd
av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exempel -

46

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

vis genom att utan stöd i lagen ta ut eller avtala om högre hyra än grundhyran,
kan han straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas
att betala tillbaka vad han erhållit för mycket.

Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvudsak
bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela
lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådan bostad är avsevärt
högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder,
äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden
kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara underkastad
hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut
fr. o. m. den dag då beslutet meddelas eller den senare dag som nämnden
bestämmer. Om det av särskild anledning är skäligt, får nämnden dock bestämma
att beslutet skall avse också förfluten tid.

Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet — skiljer
sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvudsak i
följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om hyresgästen
själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända sig till
hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan endast
för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion om han
tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden senare finner skälig.

Hyresregleringslagen innehåller vidare i 7—8 a §§ bestämmelser om besittningsskydd.
Huvudprincipen (7 §) är att om hyresvärd uppsagt hyresavtal
utan att hyresrätten är förverkad hyresnämnd äger på framställning
av hyresgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den strider mot god sed
i hyresförhållanden eller i annat fall är obillig. Vidare finns regler om tvångsförlängning
av hyresavtal som slutits på bestämd tid utan förbehåll om
uppsägning (8 §) samt om rätt till övertagande av lägenhet för samhyresgäst
eller hyresgästs make (8 a §). I lagen finns dessutom bestämmelser om
hyresnämnd och om förfarandet inför denna.

År 1951 tillkallades sakkunniga att inom justitiedepartementet utreda
bl. a. vilka ändringar eller tillägg som kunde vara påkallade beträffande
hyresregleringslagen och vilka övergångsbestämmelser som kunde behövas
för den situation som uppkom när hyresregleringen skulle upphöra. De sakkunniga,
som antog benämningen hyresregleringskommittén, avgav slutbetänkande
år 1955 (SOU 1955: 35) med förslag bl. a. om successiv avveckling
av hyresregleringen.

Kommittén förordade att avvecklingen skulle genomföras på två sätt, dels
regionalt genom att lagen bringades att helt upphöra på vissa orter, dels i
form av kategorimässig avveckling, dvs. en avveckling i hyresreglerade orter
för särskilda slag av lägenheter. Besluten om regional avveckling skulle
meddelas av Kungl. Maj :t efter en bedömning från fall till fall och avse
orter där någon mera påtaglig lägenhetsbrist ej längre förelåg. Förslaget
om kategorimässig avveckling var relativt långtgående och avsåg lägenheter

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

47

i statsbelånade hus och i nytillkommande hus uppförda utan anlitande av
statliga lån, affärslokaler och andra lägenheter som upplåtits för annat ändamål
än bostad samt möblerade enkelrum.

Kommittén gick även in på frågan om en omläggning av den gällande
hyresregleringen och lade i den delen fram ett ej detaljutformat utkast (bet.
s. 25). Detta gick sammanfattningsvis ut på följande. Bestämmelserna om
grundhyra och generell hyreshöjning (3 och 5 §§ hyresregleringslagen)
skulle slopas och ersättas med en bestämmelse om rätt för hyresnämnden
att nedsätta avtalad hyra till skäligt belopp. Till ledning för hyresnämndernas
prövning skulle fastställas en genomsnittshyra över vilken hyresnivån inte
skulle få stiga. För bostadshus som tillkommit efter årsskiftet 1941/42
skulle genomsnittshyran fastställas med ledning av rådande byggnads- och
driftskostnader. Hyresnämnd skulle ha att pröva huruvida beskaffenheten
av den lägenhet, vars hyra dragits under hyresnämndens prövning, påtagligt
avvek uppåt eller nedåt från vad som kunde anses normalt och fastställa
hyran med motsvarande avvikelse från genomsnittshyran. För bostadshus
som tillkommit före den 1 januari 1942 skulle fastställas en genomsnittshyra,
beräknad med utgångspunkt från hyresläget år 1942 och med ett tilllägg
i stort sett motsvarande skillnaden per kvadratmeter lägenhetsyta mellan
genomsnittshyran för nybyggda bostäder och hyran år 1942 för moderna
lägenheter. Vid prövning av avtalad hyra för det fall att lägenheten förbättrats
skulle hyresnämnden, utöver vad som följde av reglerna om genomsnittshyra,
godta en med hänsyn till nedlagda kostnader skälig ökning av
hyran.

Kommitténs förslag ledde till vissa ändringar i hyresregleringslagen, vilka
trädde i kraft den 1 januari 1957. Ändringarna, som syftade till att ge
möjlighet att påbörja en avveckling av hyresregleringen, var inte så långtgående
som kommittén föreslagit. Genom ändring i 1 § hyresregleringslagen
fick Kungl. Maj :t rätt att genomföra en regional avveckling av regleringen.
Vidare infördes i 26 § samma lag undantag från liyreskontrollen för lägenhet
i hyresvärden tillhörigt hus för vilket utgått statligt bostadslån som beviljats
efter den 31 december 1956 och inte uppsagts till betalning, dvs. en
begränsad kategorimässig avveckling. Beträffande sådan lägenhet ansågs
den kontroll som utövades av det lånebeviljande organet vara tillräcklig.

Genom lagändring, som trädde i kraft den 1 januari 1958, öppnades möjlighet
även till samordnad regional och kategorimässig avveckling av hyresregleringen.
Samtidigt undantogs upplåtelse i första hand av lägenhet i fastighet
som förvaltades av kommun eller av kommunalt eller allmännyttigt
bostadsföretag från liyreskontrollen.

I och med att möjlighet öppnades till successiv avveckling av hyresregleringen
ansågs hyresgästens besittningsskydd böra stärkas. En provisorisk
lösning kom till stånd genom den i samband med 1956 års ändringar i hyresregleringslagen
tillkomna besittningsskyddslagen. Också denna lag är tids -

48

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

begränsad och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens.
Lagen är med vissa undantag tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens
förlängningsregler inte gäller. Som huvudprincip gäller
enligt besittningsskyddslagen att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal,
när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut.

Besittningsskyddet kompletteras med bestämmelser som hindrar att det
sätts ur spel genom oskäliga hyreskrav. Bestämmelserna är utformade på
det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden
begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i
orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden samt
hyresvärdens krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena uttalas att
lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresnivån
för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell
allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd
får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas en jämförelse
in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om
den fordrade hyran är oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fortsättningen.
Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hyran
efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Samtidigt med att hyresregleringen reformerades och besittningsskyddslagen
tillkom tillkallades sakkunniga som sedermera antog benämningen
hyreslagskommittén och som år 1961 avgav betänkande med förslag till
reviderad hyreslag, Förslaget byggde, som redan nämnts, på att hyresregleringen
skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande och
att alltså den successiva avvecklingen av denna skulle fortsätta. Rörande
förslagets närmare innehåll torde få hänvisas till bihang A.

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november
1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen till utgången
av år 1965 anhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion skulle
övervägas på nytt. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna redan före hyresregleringens
avveckling anpassades efter lägenheternas inbördes marknadsmässiga
hyresvärde.

Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyreskontroll
som finns för möblerade lägenheter, dvs. det s. k. 6 §-systemet.
Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle
komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle avsevärda
fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om generell
hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort.
Vidare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyresläget
för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller
försämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra.
I fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen
kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen,

49

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

såsom nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet
skulle man vid bedömandet av en lägenhets liyresvärde kunna ta hänsyn
även till lägenhetens skick i underhållsavseende.

Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av
hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i remissyttranden
av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas
riksförbund.

Mot bakgrunden av uttalanden vid remissbehandlingen av hyreslagskommitténs
förslag och hyresrådets nyss återgivna framställning tillkallades i
april 1963 sakkunniga, som sedermera antog benämningen hyreslagstiftningssakkunniga,
för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen
(ang. direktiven, se SOU 1966: 14 s. 14). I de sakkunnigas uppdrag
ingick, som redan nämnts, att söka samordna hyresbestämmelserna för
orter med mera påtaglig lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad
marknad i en reviderad permanent hyreslag, I avvaktan på resultatet
av de sakkunnigas arbete blev hyreslagskommitténs förslag inte föremål
för någon lagstiftningsåtgärd.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslagstiftning gick ut på
att hyresregleringslagen skulle upphävas och att dess betämmelser om liyreskontroll
skulle ersättas med bestämmelser i den allmänna hyreslagen. Förslaget
innebar såvitt gäller bostadslägenheter att samma hyresspärr skulle
gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmarknaden. Hyran
för bostadslägenheter skulle bestämmas genom avtal mellan parterna och
alltså i princip inte vara underkastad myndighets fastställelse eller godkännande.
Det för hyresgästen gällande besittningsskyddet skulle upprätthållas
med en hyresspärr. Denna spärr konstruerades i förslaget så att hyresgäst
som inte ville nöja sig med den hyra som hyresvärden fordrade för
fortsatt hyresförhållande kunde påkalla prövning av hyrans skälighet. Om
vid denna prövning den av hyresvärden fordrade hyran ansågs oskälig, dvs.
väsentligt överstiga hyran för lägenheter som med avseende på bruksvärdet
var likvärdiga med den aktuella lägenheten, skulle hyran nedsättas till
skäligt belopp.

På bristorter skulle den fulla avtalsfriheten dock inte gälla. Om full avtalsfrihet
rådde kunde en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda
till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sattes så högt, att man fick en
hyresnivå som låg väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följden
härav kunde bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kom att prägla hyressättningen
när en ny hyresgäst tillträdde och att hyresgäster i äldre hyresförhållanden
i vissa fall tvingades betala den högre hyra som hyresvärden
begärde med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångshyran
— varmed de sakkunniga avsåg den hyra som avtalades, när två
kontrahenter första gången träffade hyresavtal rörande viss lägenhet —

4 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

50

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

blev följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i
princip fri hyresmarknad.

Enligt de sakkunnigas mening var det angeläget att hindra att bestående
eller uppkommande bostadsbrist fick leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror
att den äldre hyresnivån kom i rörelse uppåt utan att detta
kunde motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm
vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet borde därför
öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De
principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande
hyresavtal var inte starka, eftersom motivet till ingreppet var att söka i
krisförhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot
tog de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän permanent besittningsskyddslagstiftning
ha någon generell rätt att under löpande avtalsperiod
klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran borde
därför regleras i bestämmelser som visserligen ingick i den permanenta
hyreslagen men som gällde först efter särskilt förordnande.

Prövningen av förstagångshyra borde kunna begäras av såväl hyresvärd
som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet
borde vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren.

Prövningens allmänna syfte borde vara att hindra oskälig hyresstegring.
Reglerna om förstagångshyra borde därför gälla i sådan ort där särskild
uppmärksamhet var påkallad till förekommande av sadan hyresstegring.

Beträffande innehållet i övrigt i de sakkunnigas förslag torde få hänvisas
till bihang A.

De remissyttranden över hyreslagstiftningssakkunnigas förslag som är av
intresse i detta sammanhang redovisas under avsnittet Särskilda regler för
orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler om avvecklingen av hyresregleringen
i bihang A (s. 181).

Den proposition angående ny hyreslagstiftning som avläts till riksdagen
år 1967 men sedermera återkallades (prop. 1967: 141) överensstämde i stora
delar med de sakkunnigas förslag. För bristorterna hade emellertid hyresspärren
byggts ut ytterligare, varjämte vissa övergångsregler angående
hyressättningen införts. Beträffande förfarandet i hyrestvister innebar förslaget
att en hyresnämnd, i vilken ingick representanter för fastighetsägare
och hyresgäster, inrättades för i princip varje län. Nämnden fick till uppgift
att medla i uppkommande hyrestvister och att avgöra tvister om bl. a.
rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen, om förlikning
inte kunde nås. Part som var missnöjd med nämndens avgörande fick inom
viss tid klandra det genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen
i alla hyrestvister skulle enligt förslaget i första instans ske vid i princip endast
en underrätt i varje län. Vidare föreslogs betydande begränsningar i

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 51

fullfölj dsrätten. Beträffande innehållet i övrigt i propositionen torde få hänvisas
till bihang A.

Departementschefen. Den gällande lagstiftningen angående hyresförhållanden
består av dels den permanenta hyreslagen, dels hyresregleringslagen
och besittningsskyddslagen. Hyreslagen fick sitt nuvarande innehåll väsentligen
genom en lagreform år 1939. Hyresregleringslagen, som innehåller bestämmelser
om hyrespriskontroll och besittningsskydd för hyresgäst, tillkom
som en krislag i det senaste världskrigets inledningsskede, medan besittningsskyddslagen,
vilken innehåller regler om besittningsskydd i hyresförhållanden
som inte omfattas av hyresregleringslagens bestämmelser, tillkom
år 1956 i samband med att hyresregleringen började avvecklas. Både
hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen är tidsbegränsade. Giltighetstiden
har vid upprepade tillfällen förlängts. F. n. gäller lagarna till utgången
av år 1968.

Hyreslagstiftningens innehåll har varit föremål för intensiv uppmärksamhet
under de senaste årtiondena. Intresset har därvid framför allt gällt
den synnerligen komplicerade frågan om hyresregleringens avveckling.
Emellertid har det sedan länge stått klart att denna fråga inte kan betraktas
isolerad från spörsmålet om innehållet i den permanenta hyreslagen. För
att ge belysning åt sambandet mellan frågan om hyresregleringens avveckling
och en reform av hyreslagen är en återblick på utvecklingen sedan hyreslagen
fick sin nuvarande lydelse av intresse.

Hyreslagsreformen av år 1939 grundades på ett redan i mitten på 1930-talet påbörjat lagstiftningsarbete. Förhållandena på bostadsmarknaden var
vid den tiden relativt gynnsamma från hyresgästsynpunlet. Mellankrigstidens
arbetslöshetskris bromsade alltjämt efterfrågan på bostäder. Läget på
kapitalmarknaden och då särskilt den mycket låga räntan samt arbetsmarknadsutvecklingen
skapade synnerligen fördelaktiga produktionsförutsättningar
för bostadsbyggandet. Bostadsproduktionen steg också mot slutet
av 1930-talet till en efter dåtida förhållanden mycket hög nivå. Av stor betydelse
i sammanhanget var också det allmännas produktionsbefrämjande
åtgärder. Under 1930-talet sänktes hyresläget inte oväsentligt i förhållande
till de allmänna levnadsomkostnaderna. Någon mera påtaglig bostadsbrist
gjorde sig inte gällande. Tvärtom torde på många orter tillgången på bostäder
ha varit relativt god. Hyresnivån torde alltså inte i nämnvärd grad
ha påverkats av bristbetingad efterfrågan på bostäder. Vidare började den
framväxande hyresgäströrelsen att få ett allt större inflytande på hyresmarknaden.

De erfarenheter och värderingar som var vägledande för 1939 års hyresIagsreform
måste antas ha varit präglade av de ovanligt gynnsamma förhållanden
som sålunda rådde på bostadsmarknaden. Mot bakgrunden här -

52

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

av är det i och för sig inte ägnat att förvåna att 1939 års lagstiftning i
huvudsak bibehöll den fulla avtalsfrihetens princip i de för hyresförhållandet
centrala frågorna om rätt för hyresgästen att bo kvar i den förhyrda
lägenheten efter avtalstidens utgång och om hyresprissättningen.

Det var emellertid inte bara 1930-talets i huvudsak balanserade hyresmarknad
som gjorde att lagstiftaren vid den tiden avstod från att mera
aktivt ingripa reglerande på hyresmarknaden. Ett minst lika väsentligt skäl
var att man alltjämt ansåg sig beroende av det enskilda initiativet för att
kunna upprätthålla en hög och jämn bostadsproduktion. Alltför långtgående
ingrepp i avtalsfriheten kunde befaras medföra att den privata företagsamheten
drog sig undan från bostadsmarknaden med de allvarliga konsekvenser
detta kunde föra med sig.

Resultatet av 1930-talets reformarbete blev en hyreslag som åtminstone
efter då gängse betraktelsesätt kunde tungera väl på en bostadsmarknad i
balans men som var helt otillräcklig vid mera allvarliga rubbningar i jämviktsläget.
Följderna härav skulle visa sig inom så kort tid att hyreslagens
på avtalsfriheten grundade besittningsskydds- och hyressättningssystem
aldrig kom i nämnvärd praktisk tillämpning.

Som en följd av bostadsproduktionens sammanbrott under de första
krigsåren uppkom bostadsbrist. Eftersom detta kunde befaras medföra
hyreshöjningar, ansåg sig statsmakterna tvungna att införa priskontroll
på hyresmarknaden. Som ett komplement till priskontrollen fordrades ett
skydd för hyresgäst mot obilliga uppsägningar. Priskontrollen och besittningsskyddet
utgör också som nämnts det huvudsakliga innehållet i hyresregleringslagen,
som trädde i kraft den 30 juni 1942. Hyrorna låstes i princip
vid det läge som rådde vid ingången av år 1942. Lagen gav visserligen
möjlighet att beakta kostnadsökningar i fastighetsförvaltningen genom att
Kungl. Maj :t tillädes rätt att förordna om generell hyreshöjning. Inga sådana
beslut meddelades emellertid under hela 1940-talet. För nytillkommande
lägenheter krävdes i princip att myndighet skulle fastställa hyran. Denna
skulle grundas på produktionskostnaderna, dvs. självkostnadsprincipen
skulle tillämpas.

Världskrigets slut och återgången till normalare förhållanden i samhällslivet
innebar inte att också bostadsmarknaden normaliserades. Läget var
nämligen nu ett helt annat än på 1930-talet. Flera faktorer bidrog till det.
Den ökade efterfrågan på bostäder som börjat märkas redan under senare
delen av 1930-talet stegrades alltmera. Härtill bidrog i hög grad den accelererande
inflyttningen till tätorterna. Det betydande statliga stödet för bostadsfinansieringen
förutsatte vidare att självkostnadsprincipen skulle ligga till
grund för hyressättningen. Av olika skäl kom bostadsbyggandet att under
hela 1940-talet ligga på en låg nivå.

Under sådana förhållanden var det uppenbarligen inte möjligt att återgå

53

Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1968

till hyreslagens fria hyresprissättning. En stark priskontroll och ett effektivt
besittningsskydd behövdes fortfarande. Hyresregleringen måste därför behållas.

Efter hand ändrades emellertid situationen. Bostadsproduktionen kunde
ges större del av investeringsutrymmet och visade år från år stigande siffror.
På grund härav och som följd av den fortgående befolkningsomflyttningen
minskade i vissa delar av landet gapet mellan tillgång och efterfrågan
på bostäder. Den stegrade bostadsefterfrågan koncentrerades alltmera
till de expansiva tätorterna, i synnerhet storstadsregionerna. Samtidigt började
kritik riktas mot hyresregleringssystemet. Bl. a. gjordes gällande att det
förhållandet att enligt hyresregleringen den faktiska produktionskostnaden
lades till grund vid fastställande av hyran motverkade ett rationellt och ekonomiskt
byggande. Vidare anfördes att stelheten i hyressättningen inte tillräckligt
stimulerade till underhåll och upprustning av det äldre lägenhetsbeståndet.

År 1951 tillsattes den första i raden av statliga utredningar på hyreslagstiftningsområdet
under efterkrigstiden. Utredningen, som sedermera antog
namnet hyresregleringskommittén, fick i uppgift att dels se över hyresregleringslagen,
dels lägga fram förslag till de övergångsbestämmelser som kunde
behövas vid avvecklingen av regleringen. Utredningen avkastade relativt
blygsamma resultat. Visserligen inleddes, som en följd av utredningens förslag,
i slutet av 1950-talet en successiv, kategorimässig och regional avveckling
av hyresregleringen, men i det stora hela blev denna av mycket begränsad
räckvidd. Sålunda kom hyresregleringen att bestå för bl. a. bostadslägenheter
i praktiskt taget samtliga tätorter med någon hyresmarknad av
betydelse.

Orsakerna till detta var flera. Den viktigaste var att man ansåg att hyresregleringen
kunde avvecklas för en viss ort bara om balans mellan tillgång
och efterfrågan på lägenheter i huvudsak inträtt. Detta kan också uttryckas
så att hyreslagens bestämmelser alltjämt bedömdes helt otillräckliga på en
hyresmarknad med mera påtaglig lägenhetsbrist. Någon reform av hyresregleringslagen
kom heller inte till stånd, eftersom man allmänt hyste den
uppfattningen att lagen skulle bli helt obehövlig inom ej alltför lång tid.

En ny syn på den permanenta hyreslagens innehåll började framträda.
Den uppfattningen vann alltmera insteg att hyresgästen även på en balanserad
hyresmarknad var i behov av en rätt att få bo kvar i lägenheten efter
den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång. Denna åsikt, som innebar
att regler om ett effektivt besittningsskydd borde införas i hyreslagen, blev
efter hand den förhärskande. Detta tog sig uttryck i att inte ens den mycket
begränsade avveckling av hyresregleringen som inleddes i slutet av
1950-talet ansågs kunna ske utan att hyreslagen kompletterades provisoriskt
med bestämmelser om besittningsskydd för hyresgäst. Sålunda tillkom be -

54

Kangl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

sittningsskyddslagen. Samtidigt inleddes ett nytt utredningsarbete med sikte
bl. a. pa att i sjalva hyreslagen införa besittningsskydd. Utredningen, som
antog benamningen hyreslagskommittén, lade år 1961 fram förslag till reviderad
hyreslag som innefattade sådant skydd för hyresgästen. Förslaget
grundades pa att den successiva avvecklingen av hyresregleringen skulle
tortga i en takt som bestämdes av när jämviktsläge uppstod på hyresmarknaden
för varje enskild av hyresregleringen omfattad ort.

Nu började det emellertid alltmera stå klart att eu övergång från hyresregleringens
priskontroll till avtalsfrihet inte var tänkbar för stora delar av
landet inom överskådlig tid. Denna bedömning grundades framför allt på
prognoser angående dels de väntade befolkningsomflyttningarna i landet,
dels bostadskonsumenternas anspråk på ökad utrymmesstandard. Formerna
tor hyrespriskontrollen kom med hänsyn härtill i blickpunkten på ett annat
satt än tidigare. Problemet var att å ena sidan hyresregleringslagens priskontroll
hade betydande nackdelar samt att å andra sidan förutsättningar
inte törelåg i stora delar av landet att återinföra marknadsprissättning.
Lösningen på problemet antogs vara att ge den permanenta hyreslagen ett
andrat innehåll mte bara i fråga om besittningsskyddet utan även beträffande
reglerna om hyrans bestämmande.

Ett förnyat utredningsarbete inleddes på våren 1963 med sikte på att reformera
hyreslagen. Det nya målet, sådant det tecknades i direktiven till
hyreslagsstiftningssakunniga, var att överväga möjligheterna att utforma
den permanenta hyreslagen på sådant sätt att den var tjänlig även på en hyresmarknad
med brist på lägenheter.

Den nya synen på hyreslagsfrågan kom att ligga till grund för hyreslagstiftningssakkunnigas
i huvudsak enhälliga betänkande. Utredningens förslag
till ny hyreslag innehåller, såvitt i detta sammanhang är av intresse,
mte bara regler om ett effektivt besittningsskydd för hyresgästen utan även
vissa särskilda regler för hyressättningen på en bostadsmarknad där det
finns risk för en bristbetingad hyresstegring.

Remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag gav ett entydigt utslag beträffande
frågan om avveckling av hyresregleringen. Från alla håll anfördes
att regleringen borde avvecklas. Däremot var det många som menade
att avvecklingen borde uppskjutas. Förslagets hyressättningsregler utsattes
också för kritik, särskilt från hyresrådets sida. Det sattes sålunda i fråga om
bristbetingade hyreshöjningar verkligen kunde hindras genom de föreslagna
reglerna.

Det förslag som utarbetades inom justitiedepartementet på grundval av
hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande och remissmaterialet kom att i
stora delar stämma överens med de sakkunnigas förslag. Departementsförslaget
grundades på att hyresregleringen skulle i princip avvecklas i hela
landet den t januari 1969. De för hyresmarknaden gällande lagbestämmelserna
skulle alltså i fortsättningen ha sin plats i den permanenta lagstift -

Kiingl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 55

ningen. I sak oförändrat förelädes förslaget riksdagen genom prop. 1967:
141.

Beträffande hyressättningsbestämmelserna vilade förslaget visserligen på
samma grund som de sakkunnigas förslag, men i fråga om bostadslägenheter
byggdes reglerna ut med spärrar som syftade till att hindra ej godtagbara
hyreshöjningar och att underlätta övergången till den friare hyressättningen.

De då föreslagna bestämmelserna beträffande bostadslägenheterna kan i
korthet beskrivas på följande sätt. Vid förhyrning av en lägenhet bestäms
hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och
hyresgästen. Om det är fråga om en ort utan påtaglig bostadsbrist, gäller
den avtalade hyran obetingat under hyrestiden. I samband med förlängning
av avtalet kan hyresvärden fordra att hyran höjs. I den situationen är hyresgästen,
om han vill bo kvar i lägenheten, skyldig att godta den hyra som
hyresvärden fordrar, men bara om hyran inte är oskälig. Vid tvist kan frågan
om hyrans skälighet underkastas myndighets prövning. Härvid blir som
regel avgörande, om den fordrade hyran väsentligt överstiger hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta torde principiellt
sett innebära inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror
utan även, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet
anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna
blir därigenom relativt bestämda. Den absoluta nivåns läge avgörs av marknadsläget,
dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på bostäder.
På bristorter skall särskilda kompletterande regler tillämpas. Sålunda skall
den aktuella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters
hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter
i nybyggda bostadshus. Hänsyn skall därvid självfallet tas till skiljaktigheter
beträffande lägenheternas modernitetsgrad, underhåll och skick
i övrigt m. m. Eftersom det allmänna hyresläget för lägenheter i nyproduktionen
kommer att bestämmas av sådana bostadsföretag som tillämpar självkostnadsprincipen
i hyresprissättningen, hindras härigenom oskäliga, av
bostadsbristen betingade hyreshöjningar. På bristort ges hyresgäst dessutom
rätt att få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångsliyrans skälighet prövad.
Genom särbestämmelserna för bristorter blir hyresnivån i hela lägenhetsbeståndet
i viss mån låst i ett läge som styrs av hyresnivån i nyproduktionen,
vilken nivå i sin tur bestäms av produktionskostnaderna och av — vilket är
viktigt att hålla i minnet — det statliga bostadskreditstödet.

Enligt propositionen skulle avvecklingen av hyresregleringen fördröjas
något för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. För att garantera
en smidig övergång till det nya hyressättningssystemet föreslogs nämligen
att den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra
bestäms efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
jämförliga skulle ske etappvis under en övergångstid. Om en hyra i ett visst

56

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

fall är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, skulle hyreshöjningen enligt
förslaget kunna delas upp på flera år, för storstadsregionerna fyra år och
för övriga bristorter två år.

Enligt min bedömning vid förslagets framläggande kunde de föreslagna
hyressättningsbestämmelserna ersätta hyresregleringslagens priskontrollregler
ulan alt några övergångsproblem skulle behöva uppstå. Jag grundade
denna uppfattning på att förslaget byggde på hyreslagstiftningssakkunnigas
i huvudsak enhälliga betänkande och att avvikelserna från de sakkunnigas
förslag i sak bestod i att regelsystemet tillförts såväl ytterligare spärrar
mot oskäliga hyreshöjningar som andra garantier för att övergången
till den nya ordningen skulle kunna ske smärtfritt.

En självklar förutsättning för att en reform av denna natur skulle kunna
genomföras var emellertid att förslaget vann bred anslutning i riksdagen.
Det visade sig att jag i detta avseende hade tagit miste. Den önskvärda
enigheten kunde inte uppnås. Redan på grund härav brast förutsättningarna
för förslaget. Härtill kommer att förslaget från skilda håll blev föremål
för sådana misstolkningar att oro drevs fram bland hyresgästerna om
reformens innebörd. Bl. a. härigenom skapades ett klimat som skulle ha
allvarligt försvårat systemets genomförande. Jag hade därför bara att konstatera
att tiden inte var mogen för en avveckling av hyresregleringen, varför
denna borde behållas.

Redan i samband med att propositionen angående ny hyreslagstiftning
återkallades deklarerade jag den uppfattningen att det inträffade inte
fick leda till att frågan om en reform av hyreslagstiftningen helt ställdes
på framtiden. Förslaget till ny hyreslag innehöll inte bara nya regler om
hyressättningen utan även många andra betydelsefulla reformförslag. I
första hand bör självfallet bestämmelserna om besittningsskydd nämnas,
varvid det förstärkta rättsskyddet för den som får bostadslägenhet upplåten
i anslutning till anställning bör särskilt framhållas. Vidare föreslogs regler
om lagstadgad bytesrätt, om överlåtelse i annat fall av hyresrätt, om upplåtelse
av lägenhet i andra hand och om skyldighet för hyresvärd att reparera
lägenhet. Även i övrigt hade bestämmelserna översetts och moderniserats.
Dessa reformer är av sådan betydelse att de hör genomföras utan
dröjsmål. Frågan är nu hur reformerna skall genomföras under den nya
förutsättningen att hyresregleringen tills vidare skall behållas.

Vad särskilt gäller lagförslagets hyressättningsbestämmelser hyser jag
alltjämt den principiella uppfattningen att de riktlinjer som legat till grund
för lagstiftningsarbetet på hyresområdet under senare år bör fullföljas.
Som jag nyss nämnde skall emellertid en förutsättning för reformen vara
att hyresregleringen tills vidare behålls.

Med hänsyn till det anförda bör en reform av hyreslagen nu komma till
stånd. Den nya lagen bör ges ett innehåll som stämmer överens med det som
togs upp i prop. 1967: 141. Reglerna om bytesrätt, vilkas tillämpningsom -

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968 57

råde i det tidigare förslaget var begränsat till de s. k. bristorterna, bör dock
utsträckas till att gälla hela landet. Vidare bör vid hyresregleringens bibehållande
övergångsbestämmelserna omarbetas. Vissa andra detaljändringar
bör dessutom övervägas. Jag återkommer i det följande till dessa frågor. I
ett mera betydelsefullt hänseende bör hyreslagsförslagets innehåll las upp
till förnyat allmänt övervägande. Jag syftar på förfarandet i hyrestvister.
Denna fråga kommer i ett nytt läge med hänsyn till att hyresregleringen
tills vidare kommer att behållas.

I det läge som nu råder bör, som jag redan bär antytt, bestämmelserna
om hyressättnmgen. i förslaget till ny hyreslag inte få träda i tillämpning
i den mån hyresregleringen behålls. Frågan om en total avveckling av
hyresregleringen saknar t. n. aktualitet med hänsyn till den situation
som har uppkommit sedan propositionen i hyresfrågan framlades. Inte
heller finns det anledning att här närmare gå in på frågan om en eventuell
fortsatt successiv avveckling av regleringen. Saken får las upp i ett senare
sammanhang. Uppenbarligen måste emellertid vid bedömandet av frågan
om hyresregleringens behållande utgångspunkten vara att den föreslagna
nya hyreslagen innehåller normer för hyressättnmgen, vilka är så utformade
att de i och för sig är lämpade även för en hyresmarknad med bristande
balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadslägenheter.

Harmed är jag inne på frågan om utformningen av den fortsatta hyresregleringen.
För att anpassa denna till de nya reglerna måste vissa ändringar
göras 1 hyresregleringslagen. Översynen av lagen bör givetvis hållas inom
snäva glänser. Sålunda följer en viktig begränsning redan av de omständigheter
som föranledde att propositionen i hyresfrågan återkallades. Någon
ändring av den allmänna hyresnivån i det äldre lägenhetsbeståndet bör f. n.
inte komma till stånd i annan mån än som följer av ökade omkostnader för
fastighetsförvaltning. Detta innebär att hyresregleringens grundnorm för
hyressättningen sådan den kommer till uttryck i 3 § hyresregleringslagen
inte bör omprövas. Vidare bör det inte komma i fråga att i dagens läge göra
någon ny utredning på hyreslagstiftningens område med åtföljande remissförfarande.
Översynen bör därför begränsas till sådana frågor som kan föreläggas
riksdagen på grundval av det föreliggande utrednings- och remissmaterialet.
Slutligen bör bara sådana spörsmål tas upp som även på relativt
kol t sikt kan ge betydande fördelar. En reform av hyresregleringen bör ske
från nu angivna utgångspunkter.

Hyrespriskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen innebär i fråga om
nyproduktionen att hyran i princip beräknas på grundval av de faktiska
ky8gnadsk-°stnaderna och finansieringsförhållandena. Härigenom uppnås
att hyrorna blir bestämda i enlighet med självkostnadsprincipen. En sådan
ordning har som redan antytts bedömts som nödvändig inte minst för att
garantera att det statliga bostadsstödet kommer hyresgästerna till godo. Samtidigt
har emellertid stark kritik riktats mot att mer eller mindre aulorna -

58

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

tiskt låta produktionskostnaderna för det enskilda byggnadsprojektet bestämma
hyrans storlek. Det har ansetts att förfarandet inte stimulerar tillräckligt
till att bygga rationellt och billigt. Denna olägenhet med hyresregleringen
skulle kunna undanröjas, om nyproduktionen ställdes utanför hyrespriskontrollen
och hyreslagsförslagets regler om hyressättningen blev tilllämpliga
på lägenheter i nyproduktionen. Enligt detta förslag är nämligen
inte som f. n. produktionskostnaderna i det enskilda fallet utan det allmänna
hyresläget i nyproduktionen — där de allmännyttiga bostadsföretagen är
prisledande — avgörande för hyressättningen. Det är min uppfattning
att hyreslagsförslagets hyressättningsregler bättre än hyresregleringslagens
tillgodoser kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet.
Mot denna bakgrund föreslår jag att nyproduktionen i fortsättningen inte
till någon del skall vara underkastad hyresregleringen. Som följd härav bör
i hyresregleringslagen tas in en bestämmelse av innehall att lagen inte gäller
lägenhet i hus eller del av hus som färdigställs efter den 31 december
1968.

Hyresmarknaden för lokaler skiljer sig numera väsentligt från bostadsmarknaden.
Någon påtaglig brist på lokaler kan inte sägas råda på någon
ort, inte ens i storstadsområdenas centrala delar. Därtill kommer att hyreslagsförslaget
erbjuder ett mycket starkt besittningsskydd för lokalhyresgästerna.
I samband med återkallandet av de tidigare framlagda förslagen
uttalade jag emellertid att hyresregleringens bibehållande skulle vara eu
förutsättning för det fortsatta reformarbetet på hyreslagstiftningens område.
Med hänsyn härtill anser jag mig böra föreslå att hyresregleringen behålls
också på detta område. Detta innebär bl. a. att det enligt hyresregleringslagen
gällande direkta besittningsskyddet bär behållas i fråga om lokaler på hyresreglerade
orter.

Hyresregleringssystemet har ofta kritiserats för att det skulle motverka
eller i varje fall inte tillräckligt främja underhåll och förbättring av det
äldre fastighetsbeståndet. Det finns ingen anledning att här närmare gå
in på frågan om orsakerna till de missförhållanden som torde kunna konstateras
på detta område. Det är tillräckligt att i detta sammanhang kunna fastslå
att det från såväl bostadspolitisk som allmänt samhällsekonomisk synpunkt
är synnerligen betydelsefullt att det äldre fastighetsbeståndet hålls i
gott skick och blir föremål för lämpliga förbättringar. Jag anser därför att
man i detta sammanhang bör genomföra sådana modifikationer i hyresregleringen
som är ägnade att främja underhåll och förbättring av äldre fastigheter
i den mån detta inte rubbar grunderna för regleringen.

En modifikation av nyss nämnt slag som bör övervägas består i att från
hyresregleringen tas undan hus som undergår omfattande ombyggnad. Ett
sådan undantag ligger i linje med förslaget att inte låta hyresregleringen omfatta
nyproducerade bostadslägenheter. Undantaget bör gälla inte bara när

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 59

ombyggnaden är så genomgripande att den kan jämställas med rivning och
därpå följande nybyggnad. Även i andra fall kan det vara befogat att tala
om omfallande ombyggnad. Hit bör räknas exempelvis fall när ett helt
omodernt hus förses med centralvärme och varmvatten eller när i ett hus
som har dessa bekvämligheter badrum installeras och kök moderniseras.
Underhållsarbeten, vare sig det gäller de enskilda lägenheterna eller huset
i övrigt, bör självfallet inte anses som omfattande ombyggnad, därför att
arbetet på grund av att underhållet tidigare varit eftersatt får stor omfattning.
En eller annan enstaka förbättringsåtgärd bör heller inte få leda till
att undantaget blir tillämpligt. Jag syftar på åtgärder av typen upprustning
a\ kök eller utbyte av fönster och fönsterkarmar eller omläggning av''golv.

Av naturliga skäl är det svårt att i lagtext entydigt fastställa vad som
bor avses med omfattande ombyggnad. Frågan huruvida en lägenhet är
underkastad hyresreglering eller ej är emellertid av så stor betydelse att
oklarhet i det avseendet om möjligt inte bör föreligga. Jag föreslår därför
att undantaget utformas som en dispensregel. Det bör åvila vederbörande
myndighet att på framställning förklara huruvida viss ombyggnad är av
sådan omfattning att hyresregleringen inte längre skall gälla. Först sedan
gU genom lagakraftägande beslut blivit avgjort att hyresregleringslagen
efter ombyggnaden ej är tillämplig i fråga om hus eller del av hus, bör hyreslagens
bestämmelser bli tillämpliga. I likhet med vad som f. n. förekommer
i ärenden angående höjning av grundhyra på grund av förbättringsarbete,
bör frågan om undantagsregelns tillämplighet kunna prövas före arbetets
påbörjande. I mån av behov bör det ankomma på hyresrådet att meddela
anvisningar angående sådan förhandsprövning liksom om tillämpningen
över huvud taget av undantagsregeln.

Det finns anledning att räkna med att möjligheten att få ett hus undantaget
från hyresregleringen genom att fastighetsägaren låter utföra omfattande
ombyggnad kommer att stimulera till att äldre fastigheter förbättras.
Härigenom motverkas från fastighetsekonomisk synpunkt omotiverade rivningar.
Samtidigt uppnäs den fördelen att hyran inte kommer att bestämmas
enbart på grundval av nedlagda kostnader. Genom att hyreslagsförslagets
hyi essättningsregler blir tillämpliga i stället för 3 § hyresregleringslagen
kommer hyresiäget i jämförliga lägenheter att utgöra riktpunkten för
hyressättningen.

Förslaget till ny hyreslag innehåller i 15 § andra stycket en regel av
innehåll att hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja
tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd av
att bostadslägenhet försämras genom ålder och bruk. Regeln, som är ägnad
att garantera ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll i det äldre lägenhetsbeståndet,
bör få gälla även i fråga om sådana orter för vilka hyresregleringen
behålls. I själva verket har regeln sitt främsta berättigande på dessa

60

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

orter. Detta torde kräva att hyresregleringslagens bestämmelser om rätt
till ändring av grundhyra på grund av förbättringsarbeten omprövas. En
sådan omprövning är motiverad även från andra utgångspunkter.

Enligt gällande hyresregleringslag (3 § andra stycket) kan en lägenhets
grundhyra höjas endast genom beslut av hyresnämnden efter prövning
av omständigheterna i det enskilda fallet. En höjning får ske om lägenhetens
värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller
om annat skäl föreligger som är av jämförlig betydelse. Som en allmän förutsättning
för grundhyreshöjning med anledning av förbättringsarbete gäller
sålunda att arbetet skall ha medfört att lägenhetens värde ökats. En
standardförbättring av lägenheten skall ha skett. Sådana arbeten som inte
ökar lägenhetens värde eller som är att hänföra till lägenhetens löpande underhåll
kan däremot i princip inte föranleda höjning av grundhyra, även
om arbetena varit av betydande omfattning. Är arbetena delvis att anse
som ombyggnads- eller ändringsarbete som medför höjning av lägenhetens
värde och delvis att hänföra till normalt underhåll, skall en uppdelning
ske av kostnaderna för arbetet och i princip ingen hänsyn tas till
kostnaderna för underhållsarbetet vid bestämmandet av grundhyreshöjningen.

För stegringar i de löpande omkostnaderna för fastighetsförvaltning har
viss kompensation utgått till fastighetsägarna i form av generell hyreshöjning
enligt 5 § hyresregleringslagen. Denna höjning har till viss del utgjort
gottgörelse för ökade underhållskostnader. Det ligger i sakens natur att ett
sådant system för kompensation i fråga om ökade kostnader för fastighetsunderhåll
ofta ger ett otillfredsställande resultat i det individuella fallet.
I många fall har den generella kompensationen inte varit tillräcklig för att
medge behövligt underhåll. Å andra sidan har garantier saknats för att den
medgivna hyreshöjningen verkligen har använts för underhållsarbeten.

Det hittills tillämpade systemet har medfört att fastighetsunderhållet i
många fall begränsats och inriktats i första hand på sådana för fastighetens
bestånd speciellt vitala delar, såsom exempelvis tak, fasader, värmeanläggningar
och rörsystem, medan lägenheternas inre underhåll blivit
starkt eftersatt. I åtskilliga fall har även fastighetens yttre underhåll
försummats. Det bristande underhållet av en stor del av fastighetsbeståndet
medför risk för eu avsevärd kapitalförstöring samtidigt som det skapar
otrevnad för de hyresgäster som bor i fastigheterna.

Enligt min mening är det av väsentlig betydelse att nu skapa förutsättningar
för ett ökat fastighetsunderhåll. Detta gäller saväl det yttre undeihållet
som det för hyresgästerna särskilt betydelsefulla lägenhetsunderhållet.
Man torde inte kunna räkna med att de nyssnämnda bestämmelserna i
hyreslagsförslaget om skyldighet för hyresvärden att med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer
får avsedd verkan i fråga om lägenheter som är underkastade hyreskon -

Kungl. Maj. ts proposition nr 9t år 1!)6S

61

troll enligt hyresregleringslagen, om inte de nödvändiga ekonomiska förutsättningarna
för ett ökat fastighetsunderhåll föreligger även för dessa lägenheter.

Emellertid är det som jag redan antytt viktigt att bestämmelserna får
sådan utformning att det ökade ekonomiska utrymmet för förbättringsarbeten
ställs till förfogande endast i den mån sådana arbeten kommer till
stånd. Det är därför ofrånkomligt att välja en lösning som tar sikte på den
enskilda lägenheten.

Sådant underhåll som medför att en viss lägenhets värde förbättras, såsom
t. ex. mera genomgripande målning, tapetsering och andra liknande reparationer
i lägenheten eller i fastigheten, bör liksom ombyggnads- och ändringsarbeten
av standardhöj ande slag ge rätt att påkalla hyreshöjning i det
enskilda fallet. Däremot bör kostnaderna för löpande mindre reparationer
inte föranleda några individuella hyreshöjningar utan medräknas vid avvägningen
av den allmänna hyresnivån och kostnadsökningar alltså även i
fortsättningen kompenseras genom generella tillägg till grundhyran. Av nu
anförda skäl bör möjligheterna att få den för lägenheten gällande hyran
höjd med anledning av förbättringsarbeten i lägenheten eller i fastigheten
utsträckas att omfatta även underhållsarbete som ökat lägenhetens värde
och ej varit av endast ringa omfattning.

Vid hyreshöjning på grund av förbättringsarbete, varmed avses även underhållsarbete
som nyss behandlats, bör i princip höjningens storlek beräknas
så att den motsvarar skälig förräntning och amortering av den
nedlagda kostnaden. Grunderna för beräkningen bör bestämmas med hänsyn
också till syftet att främja förbättringsarbeten i bostadsbeståndet. I
den mån den nedlagda kostnaden helt eller delvis är att anse som kostnad
för sedvanligt underhåll måste emellertid hänsyn tas till att redan
grundhyran inrymmer viss kompensation för underhållskostnader. Hur
stor hänsyn som skall tas härtill måste avgöras efter omständigheterna i det
särskilda fallet. Därvid måste beaktas å ena sidan att förslaget i denna del,
som jag nyss har anfört, syftar till att skapa ekonomiska förutsättningar för
ett förbättrat lägenhetsunderhåll och å andra sidan att de ökade möjligheterna
till hyreshöjning på grund av förbättringsarbete inte får medföra
en höjning av den allmänna hyresnivån. Det är enligt min mening inte behövligt
och knappast heller möjligt att närmare ange efter vilka normer
en sådan bedömning bör ske. Denna fråga får överlämnas till rättstillämpningen.
Det bör vidare ankomma på den myndighet under vars överinseende
de i första instans prövande hyresregleringsorganens verksamhet står
— en fråga som jag återkommer till i det följande— att i mån av behov
efter samråd med bostadsstyrelsen meddela anvisningar för beräkning av
hyreshöjningens storlek i dessa fall i likhet med vad som skett i fråga om
ombyggnads- eller ändringsarbete. Man har enligt min mening anledning
förvänta sig att partsorganisationerna på hyresmarknaden kommer att med -

62

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

verka till att normer utbildas som kan tjäna till vägledning för de rättstillämpande
myndigheternas prövning.

Möjligheten att höja en lägenhets hyra bör inte vara ovillkorligt begränsad
till fall då den enskilda lägenhetens värde ökats genom förbättringsarbete.
En hyreshöjning kan redan f. n. komma i fråga när annat skäl av jämförlig
betydelse föreligger. Också ett förbättringsarbete som inte kan anses
omedelbart höja den enskilda lägenhetens hyresvärde kan sålunda föranleda
en höjning av hyran, om i visst fall särskilda skäl föranleder det. Med
stöd av denna bestämmelse bör en till förhindrande av kapitalförstöring nödvändig
upprustning av viss fastighet kunna föranleda hyreshöjning för lägenheterna
i fastigheten även till den del kostnaderna hänför sig till exempelvis
fastighetens tak, fasader, rörsystem, grundförhållanden och andra för
fastighetens bestånd vitala delar fastän arbetena inte omedelbart påverkar
de enskilda lägenheternas värde. Höjningens storlek bör i den mån arbetet
är att hänföra till underhåll och inte till standardförbättring bedömas efter
samma grunder som när det gäller underhållsarbete som omedelbart ökat
en enskild lägenhets värde.

F. n. gäller att varje fråga om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten
skall underställas hyresnämndens prövning. Med en sådan ordning
kommer rätten att få hyreshöjning till stånd på grund av underhållsarbete
att i hög grad tynga organisationen. I dagens läge synes det ej behövligt
att ha en så sträng priskontroll på hyresmarknaden. Det bör därför vara
tillräckligt att frågan om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten
prövas bara i sådana fall där tvist råder om höjningen eller part av annan
anledning önskar få frågan prövad. Delta moment av avtalsfrihet bör vara
begränsat till att gälla kompensation för att lägenheten ökat i värde genom
förbättringsarbete eller annan ålgärd av därmed jämförlig betydelse. Också
i fortsättningen bör det alltså vara förbjudet att i övrigt ta emot, träffa
avtal om eller begära högre hyra än den fastställda hyran. Av 4 § första
stycket hyresregleringslagen framgår att det redan f. n. finns möjlighet
att avtala om tillägg till denna hyra i viss begränsad utsträckning, nämligen
beträffande bränslekostnader och vissa vatten- och avloppsavgifter. Bestämmelser
om rätt att träffa avtal om ersättning utöver den fastställda
hyran på grund av förbättringsarbeten m. m. bör införas som ett särskilt
moment i samma paragraf. Hyresgäst, som åtagit sig att utge sådan ersättning,
bör ges rätt att få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden.
Därmed torde tillräckliga garantier skapas för att missbruk inte sker av
rätten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

Hyresregleringen grundas f. n. på att det för varje lägenhet finns en fastställd
grundhyra. Som grundhyra anses enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen
för lägenheter i hus som färdigställts före den 1 januari 1942
det hyresbelopp som lägenheten då betingade samt för lägenheter i senare
tillkomna hus den hyra som hyresnämnden fastställer. Grundhyran på -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

63

verkas inte av att fastighetsomkostnaderna ökas. Som redan har framgått
utgår i stället efter förordnande av Kungl. Maj :t med stöd av 5 § hyresregleringslagen
procenttillägg på grundhyran, s. k. generell hyreshöjning,
som kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning.

Sedan början av 1950-talet har årligen fastställts procenttal enligt vilka
generell hyreshöjning får tas ut. I besluten om generell hyreshöjning har
höjningen blivit alltmera differentierad på olika lägenhetskategorier och
systemet har numera blivit synnerligen svåröverskådligt. Detta har berott
främst på att kostnadsutvecklingen inte har varit enhetlig och att man har
eftersträvat att i möjligaste mån avpassa hyreshöjningens storlek efter
det beräknade behovet och att undvika alltför stor över- eller underkompensation.

För att fastställa vilken hyreshöjning som enligt gällande beslut om generell
hyreshöjning är tillämplig på en viss lägenhet fordras nu kännedom
om ett antal faktorer såsom lägenhetens ålder, finansieringsvillkoren, hyresnämndens
beräkning av grundhyror, storleken av den i grundhyran ingående
bränslekostnaden m. m. Det torde numera vara en allmän uppfattning
att besluten om generell hyreshöjning är så svåröverskådliga att uppenbara
fördelar skulle vara att vinna om systemet kunde förenklas. Ett
särskilt skäl för att nu genomföra en förenkling är att det fastighetsbestånd
för vilket hyresregleringen gäller, om förslaget att ta undan nyproduktionen
från regleringen genomförs, i fortsättningen inte kommer att
utvidgas med nya årgångar av lägenheter.

I tidigare sammanhang har den tanken framförts att systemet med generell
hyreshöjning skulle kunna förenklas väsentligt om basen för beräkning
av generell hyreshöjning ändrades till att avse den hyra som nu gäller.
Höjningen skulle alltså i fortsättningen bestämmas på grundval av en
ny bashyra i stället för grundhyra. Bashyran skulle i princip motsvara
grundhyran och den gällande generella hyreshöjningen.

En »nollställning» av hyrorna vid den nuvarande hyresnivån skulle inte
återverka på gällande hyresavtal. I den mån hyresvärden förut haft rätt att
ta ut grundhyran jämte generell hyreshöjning, skulle han i fortsättningen
vara befogad att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som
framdeles kan komma att fastställas. Ändringen i hyresregleringslagen skulle
vara av uteslutande teknisk natur och därför inte vara ägnad att påverka
avtalsläget. Däremot skulle självfallet behov göra sig gällande att ändra
hyresavtalen så att dessa kom att innehålla den för lägenheten gällande
bashyran. En sådan åtgärd skulle dock inte behöva genomföras omedelbart
utan kunna anstå till lämpligt tillfälle.

Skulle det nuvarande hyresläget i fortsättningen få bli grundval för beslut
om generell hyreshöjning, uppkommer frågan om det bör finnas möjlighet
att generellt inte bara höja utan även sänka hyrorna under detta nya
basläge, om fastighetsomkostnadernas utveckling skulle föranleda det.

64

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förhållandena torde knappast vara sådana att detta är behövligt. Liksom
hittills bör emellertid givetvis den för visst år beslutade generella höjningen
kunna sänkas för senare år.

Jag föreslår mot bakgrunden av det anförda att den grundhyra som
gäller vid utgången av år 1968 jämte då utgående generell hyreshöjning
— innefattande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall
tilläggskompensation — skall gälla som bashyra i fortsättningen.

Bestämmelserna i hyresregleringslagen om priskontroll äger inte tilllämpning
på upplåtelse av lägenhet i hyresvärden tillhörigt hus för vilket
utgår sådant statligt lån som är förenat med villkor om begränsning av
rätten att ta ut hyra och slutligt beviljats efter den 31 december 1956 samt
inte uppsagts till betalning. Sådant villkor gäller i huvudsak för lägenheter
i hus som ägs av enskilda personer eller företag. För dessa lägenheter utövas
i stället hyreskontroll av det lånebeviljande organet. Som en följd av
att nyproduktionen föreslås undantagen från hyresregleringen bör låneorganens
befattning med hyreskontroilen upphöra. Denna bör på liyresreglerade
orter ersättas med hyresregleringslagens bestämmelser såvitt gäller
statsbelånade hus som färdigställts före utgången av år 1968. För sådana
hus där det statliga lånet beAåljats efter den 31 december 1956 bör som bashyra
gälla den hyra som enligt det lånebeviljande organets beslut högst får
las ut jämte medgiven generell hyreshöjning. Om huset färdigställts före
utgången av år 1968 men statligt lån beviljas senare, bör det ankomma på
låneorganet att fastställa den hyra som högst fått tas ut om lånet beviljats
före utgången av år 1968.

Till den närmare utformningen av reglerna om bestämmande av bashyra
i olika fall återkommer jag i det följande.

Frågorna om besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen och om förfarandet
för behandling av hyresregleringsärenden är av sådan natur att
de inte kan bedömas förrän ställning tagits till spörsmålet om förfarandet
i hyrestvister i allmänhet.

Det i prop. 1967: 141 upptagna förslaget till ny hyreslag innehöll bland
övergångsbestämmelserna vissa regler om begränsning under en övergångstid
av den eventuella hyreshöjning som kunde komma att utgå i samband
med avvecklingen av hyresregleringen och övergången till ett friare hyressättningssystem.
Reglerna innebar följande. Om den hyra som utgick vid
hyrestidens slut understeg hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet var likvärdiga, var hyresgästen inte skyldig att godta högre höjning
av hyran än som motsvarade skälig andel av skillnaden mellan utgående
hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelen skulle bestämmas så
att lägenhetens hyra vid övergångstidens slut var anpassad till hyran för
likvärdiga lägenheter. Syftet med reglerna, som i det läge som nu uppkommit
inte är behövliga, var att tillförsäkra hyresgästerna en mjuk övergång
till den nya hyressättningen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

65

Motsvarande behov kan göra sig gällande vid en kommande avveckling
av hyresregleringen. Jag föreslår därför att Kungl. Maj :t får befogenhet att
i samband med beslut om att hyresregleringslagen skall upphöra att gälla
för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter förordna
om sådan begränsning under en övergångstid av det belopp, med vilket
hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal, att hyran vid övergångstidens
slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Kungl. Maj:t
bör alltså få bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tilllämpningsområde.
Ett sådant förordnande bör kunna komma till användning
även vid en slutgiltig avveckling av hyresregleringen. Bestämmelserna
bör gå in som ett tredje stycke i 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)
med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört.

Det centrala spörsmålet hur förfarandet i hyrestvister bör vara utformat
kommer i viss mån i ett annat läge som följd av att hyresregleringen behålls
inom en mycket betydande sektor av hyresmarknaden.

I förslagen till hyreslag och hyresnämndslag förordades sammanfattningsvis
att förfarandet i hyrestvister skulle regleras på följande sätt. I varje
län skall i princip finnas en hyresnämnd. Nämnden består av lagfaren ordförande
och två andra ledamöter. Av de senare ledamöterna skall den ene
vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl förtrogen
med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan
lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden.
Nämndens primära uppgift är att medla i uppkommande hyrestvister.
Dessutom skall nämnden pröva bl. a. tvister om överlåtelse av hyresrätt,
upplåtelse av lägenhet i andra hand, besittningsskydd och hyressättning.
Som regel kan hyrestvist dras under domstols prövning. Tvisten skall enligt
huvudregeln tas upp av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i
det län där fastigheten är belägen. Tvister om överlåtelse av hyresrätt och
upplåtelse av lägenhet i andra hand och i allmänhet även hyressättningstvister
prövas slutligt av underrätt. Tvister om besittningsskydd avgörs slutligt
av hovrätt.

Genom att hyresregleringen behålls för en betydande del av hyresmarknaden
blir belastningen på de organ som har att behandla tvister enligt den
permanenta hyreslagen mindre. Det kan därför göras gällande att skälen
för en särskild förprövning av hyrestvisterna hos hyresnämnder före den
rena domstolsprövningen har förlorat i styrka. Vad som hitintills förekommit
i detta lagstiftningsärende ger emellertid starkt stöd för att det föreslagna
förfarandet är det mest lämpliga. Detta gäller även om påfrestningarna
på organisationen i inledningsskedet vid tillämpningen av den
nya hyreslagstiftningen inte blir så stora som beräknats i prop. 1967: 141.
Att nu föra fram ett förslag till permanent förfarande i hyrestvister enligt
vilket prövningen av tvisterna uteslutande skulle tillkomma domstolarna

5 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. .Yr 91

66

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 är 1968

ulan alt dessa tillförs företrädare för partsintressena på hyresmarknaden
är knappast tänkbart. Alternativet alt ge den första domstolsinstansen
särskild sammansättning i hyrestvister bör av skäl som utförligt har redovisats
i förslaget till ny hyreslag inte heller genomföras. Jag anser alltså
att det föreslagna förfarandet i hyrestvister alltjämt är väl ägnat alt läggas
till grund för lagstiftning. Bortsett från några jämkningar av formell natur
bör därför förslaget till hyreslag även såvitt avser förfarandet ha samma
innehåll som det förslag prop. 1967: 141 innehöll. Motsvarande gäller förslaget
till lag om hyresnämnder.

Om man behåller de kommunala hyresnämnderna för tillämpning av
hyresregleringslagen skulle man med detta ställningstagande få två parallella
organisationer med nämnder som har en i huvudsak likartad sammansättning.
En sådan ordning är uppenbarligen föga rationell. Ur rent ekonomisk
synvinkel och från personalsynpunkt är olägenheterna betydande.
Mycket talar således för att en samordning sker. I själva verket underlättar
vissa av de tidigare reformförslagen angående hyresregleringen
en sådan samordning.

Jag har redan förordat att hyresregleringen skall avvecklas för all nyproduktion
och att dessutom lägenheter som undergått omfattande ombyggnad
skall kunna undantas från regleringen. Som följd härav bortfaller i
fortsättningen flertalet ärenden angående fastställande av grundhyra på
grundval av byggnadskostnaderna. Därmed föreligger inte längre något
starkt behov av att prövningsorganen har lokal anknytning till varje kommun.
De återstående ärendena angående grundhyra kommer att ofta vara
av relativt enkel beskaffenhet och kan i och för sig utan någon större olägenhet
läggas över på den statliga nämndorganisationen.

En mycket betydande grupp av ärenden hos de nuvarande kommunala
hyresnämnderna gäller ogiltigförklaring av uppsägning och tvångsförlängning
av hyresavtal, dvs. tvister om besittningsskyddet. Prövningen av dessa
ärenden är likartad den prövning som de statliga hyresnämnderna kommer
att utöva enligt hyreslagen i besittningsskyddstvister beträffande bostadslägenheter.
Något hinder föreligger knappast att föra över även dessa
uppsägningsärenden på den nya organisationen. En sådan åtgärd aktualiserar
emellertid frågan om det finns skäl att ha ett besittningsskyddssystem
för bostadslägenheter inom hyresregleringen vid sidan av hyreslagens
motsvarande bestämmelse. Besittningsskyddet för bostadshyresgäst
är enligt förslaget till hyreslag, åtminstone såvitt gäller orter med
mera påtaglig bostadsbrist, likvärdigt med hyresregleringslagens besittningsskydd.
I vissa avseenden är det t. o. m. överlägset. Detta gäller särskilt
bostadsupplåtelser i anslutning till arbetsanställning. Härom vill jag
anföra följande.

Beträffande lägenheter som upplåts i anslutning till arbetsanställning,
dvs. lägenheter som hyrs genom s. k. kopplade avtal, finns f. n. ett ganska

67

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

bristfälligt besittningsskydd. Sålunda anses hyresgästen i allmänhet inte
berättigad till förlängning av hyresavtalet enligt hyresregleringslagen, om
anställningen har upphört. Motsvarande gäller enligt besittningsskyddslagen.
När det gäller de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, alltså bostadsupplåtelse
som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal, föreligger
över huvud taget inte något hyresrättsligt besittningsskydd, eftersom sådana
upplåtelser faller utanför hyreslagstiftningen. Förslaget till ny hyreslag innebär
att tjänstebostadsupplåtelserna förs in under hyreslagen och att besittningsskyddet
förstärks i väsentlig grad beträffande kopplade avtal i allmänhet.
Som huvudprincip föreslås gälla att arbetstagaren/hyresgästen får
samma besittningsskydd som varje annan bostadshyresgäst, om hyresförhållandet
varat längre än tre år. Även i andra avseenden förbättras hans
rättsställning.

Skulle besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen i stället för hyreslagens
motsvarande bestämmelser gälla beträffande hyresförhållanden som
alltjämt är underkastade hyresreglering, blir följden att hyresgäster med
kopplade avtal inte skulle komma i åtnjutande av de nu antydda fördelarna.
På bristorter där besittningsskyddet är av vital betydelse för hyresgästen
skulle alltså den som fått lägenhet upplåten till sig i anslutning till
arbetsanställning ha ett väsentligt sämre rättsskydd än det som i motsvarande
fall skulle gälla på en ort med god tillgång på bostadslägenheter.
En sådan ordning kan uppenbarligen inte accepteras. En lösning på problemet
är att i hyresregleringslagen införa samma besittningsskyddsbestämmelser
beträffande kopplade avtal som i förslaget till ny hyreslag.
Detta skulle emellertid innebära ett högst betydande ingrepp i förstnämnda
lag. Inte bara besittningsskyddsbestämmelserna skulle behöva ändras
utan dessutom skulle krävas att lagens giltighetsområde utsträcktes även
till de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, vilka som nämnts nu inte omfattas
av regleringen. En sådan lösning skulle också innebära att tvister,
för vilka likartade besittningsskyddsregler gällde, skulle komma att avgöras
av olika prövningsorgan och enligt olika förfaranderegler allteftersom tvisten
rörde en lägenhet i hyresreglerad ort eller annan lägenhet. Det nu sist
diskuterade alternativet synes därför knappast kunna komma i fråga.

Av vad som anförts nu framgår att det är en fördel, om hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser
vinner tillämpning i fråga om bostadsupplåtelser
som omfattas av hyresregleringen. Om hyresregleringslagens motsvarande
bestämmelser upphävs, kommer denna lags innehåll att beträffande
bostadslägenheter väsentligen vara begränsat till hyrespriskontrollen.
Denna kontroll får samordnas med hyreslagens besittnings skyddsbestämmelser.
Lämpligen synes detta kunna ske i den formen att hyresspärren
helt ersätts med priskontrollen. I sak betyder detta att hyresgästen vid förlängning
av hyresavtal inte blir skyldig att godta högre hyra än som följer av
hyresregleringslagens bestämmelser. En övergång til! hyreslagens besitt -

68

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ningsskydd i fråga om bostadslägenheter får till följd att sådant skydd inte
kommer att gälla för lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad
(jfr 45 § första stycket 2 förslaget till ny hyreslag). I sin tur för detta med
sig att hyresregleringen inte kan behållas för sådan lägenhet. Eftersom det
i dag i princip råder avtalsfrihet för detta hyresobjekt, torde en sådan ordning
kunna godtas.

Vad jag nu har anfört visar att en organisatorisk samordning bör ske
i fråga om behandlingen av tvister enligt hyresregleringslagen och hyreslagen.
Jag föreslår att de uppgifter som i fortsättningen skulle ha vilat på de
kommunala hyresnämnderna läggs över på de statliga nämnderna och att
som en konsekvens härav besittningsskyddsbestämmelserna beträffande
bostadslägenheter i hyresregleringslagen upphävs. De kommunala nämnderna
bör dock övergångsvis finnas kvar för att behandla sådana ärenden
enligt hyresregleringslagen som är att hänföra till tiden före den nya lagstiftningens
ikraftträdande. Hyresrådet bör bestå som överinstans i hyresregleringsärenden.

Med den nu föreslagna organisatoriska samordningen löses de förut berörda
problemen angående kopplade avtal samt bytesrätt och vissa andra
överlåtelse- och upplåtelsefall. I dessa hänseenden blir den nya hyreslagen
tillämplig såväl materiellt som förfarandemässigt även beträffande lägenhetsupplåtelser
på orter som omfattas av hyresregleringen.

Sammanfattningsvis vill jag om det nu framlagda förslaget anföra följande.

Hyresregleringen behålls både i fråga om bostadslägenheter och lokaler
på de orter där den nu gäller. Detta innebär bl. a. att någon ändring i hyresnivån
där inte kommer i fråga i annan mån än som följer av de regler, som
gäller om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen.
Det innebär vidare att det också i fortsättningen är förbjudet för
hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än den
fastställda.

De tidigare framlagda förslagen om förstärkt besittningsskydd och legal
bytesrätt för bostadshyresgäst, om förbättring av rättsskyddet för hyresgäst
som hyr tjänstebostad, om vidgad rätt för hyresgäst att överlåta hyresrätten
och att upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad skyldighet för hyresvärd
att underhålla lägenheten genomförs för hela landet. I nu angivna
hänseenden skiljer sig det nya förslaget från det tidigax-e endast genom att
den legala bytesrätten utsträcks till att gälla även orter utan påtaglig bostadsbrist.

För att anpassa hyresregleringen till dessa nya regler genomförs vissa begränsade
reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öppnas möjlighet
för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om ersättning för
bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten,
inbegripet förbättrat underhåll. Om avtal inte kan träffas

69

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

om sådan ersältning, måste hyresvärden gå till hyresnämnden för att få ersättningen
godkänd. Även om hyresgästen har åtagit sig att ntge ersättning
för förbättringsarbeten, har han rätt att få ersättningen prövad av hyresnämnden.
Därmed skapas garantier för att missbruk inte sker av möjligheten
att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

För att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga proceduren
med generella hyreshöjningar genomförs en nollställning av hyrorna
per den 31 december 1968. Den grundhyra jämte generell hyreshöjning som
då utgår blir en bashyra, som — utöver vad som motiveras av förbättrat
underhåll — inte kan höjas på andra grunder än som gäller nu.

Från hyresregleringen undantas lägenheter som färdigställts efter utgången
av år 1968. För hyrorna i dessa lägenheter kommer i stället hyreslagens
regler att gälla. Detta innebär att hyrorna inte som f. n. bestäms uteslutande
med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna ulan anpassas till det
allmänna hyresläget i nyproduktionen. Framför allt genom att de allmännyttiga
bostadsföretagen är prisledande på detta område och genom att vid
hyresprövningen jämförelser görs med ett stort bestånd av lägenheter finns
förutsättningar att kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet
skall bli bättre tillgodosett än f. n. I motsats till vad som nu är
förhållandet kommer alltså inte produktionskostnaderna i det enskilda fallet
att vara bestämmande för hyressättningen.

I konsekvens med vad som föreslås beträffande nyproduktionen öppnas
möjlighet att från hyresregleringens tillämpning undanta hus som undergår
omfattande ombyggnad. För att undvika oklarhet utformas detta undantag
som en dispensregel. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärd eller hyresgäst
förklara om visst ombyggnadsarbete är så omfattande att hyresregleringen
inte längre skall gälla. En sådan regel skapar möjlighet för de hyresreglerande
myndigheterna alt främja underhåll och förbättring av det äldre
fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta fastighetsbestånd i
övrigt behålls.

Från hyresregleringen undantas möblerade rum. Beträffande dessa hyresobjekt
råder redan i dag i princip avtalsfrihet.

Slutligen får Kungl. Maj :t befogenhet att i samband med beslut om att
hyresregleringslagen skall upphöra att gälla för viss eller vissa oi tei eller
för visst eller vissa slag av lägenheter förordna om sådan begränsning under
en övergångstid av det belopp med vilket hyran får höjas vid förlangning
av hyresavtal att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till
hyran för likvärdiga lägenheter. Det ankommer alltsa pa Kungl. Maj .t
att bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tillämpningsområde.
Denna övergångsanordning motsvarar de övergångsregler som det
tidigare förslaget innehöll med den ändringen alt någon övergångstid inte
fixeras i lagen.

Hyresregleringslagen, som nu gäller t. o. in. den 31 december 1968,^för^

70 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

langs i den sålunda föreslagna utformningen med tre år, dvs. t. o. in. den 31
december 1971.

Vad gäller förfarandet i hyresmål genomförs den tidigare föreslagna organisationen
med statliga hyresnämnder. De kommunala hyresnämnderna
upphör efter en övergångstid. Arbetsbelastningen på de nya hyresnämnder''
na beräknas bli i stort sett av samma omfattning som förutsatts vid ett genomförande
av det tidigare förslaget. Hyresrådet består som besvärsinstans i
fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen. Det tillkommer också hyresrådet
att utfärda anvisningar för hyresnämnderna och fullgöra vissa administrativa
uppgifter.

Den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1969.

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet utarbetats
förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
in. in. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)
med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3j lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Lagförslagen under 4) och 5) överensstämmer helt med motsvarande
förslag i prop. 1967: 141 (se A s. 24) och torde kunna uteslutas här. Förslagen
under 3) och 6) ansluter mycket nära till motsvarande förslag i
prop. 1967: 141 (A s. 3) resp. prop. 1967: 171 (B s. 3), varför förslagen
torde böra återges endast i sadana delar som ändrats. Med iakttagande av
vad som sagts nu torde lagförslagen få fogas till protokollet i detta ärende
som bilaga.

Specialmolivering

Förslaget till lag angående ändring i hyresregleringslagen och om
fortsatt giltighet av lagen

Hyresregleringslagen avser i princip alla hyresförhållanden. Av 1 g gällande
hyreslag framgår vilka upplåtelser som är att hänföra dit. Utanför
kategorin hyresförhållanden faller f. n. bl. a. upplåtelse som utgör endast
ett moment i ett rent tjänsteavtal. I förslaget till ny hyreslag utvidgas denna
lags tillämpningsområde genom en särskild regel i 1 § första stycket

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

71

andra punkten till att avse samtliga fall när lägenhet upplåts genom tjänsteavtal
eller avtal i anslutning till sådant avtal. Någon motsvarande utvidgning
av hyresregleringslagens tillämpningsområde bör inte ske. En lägenhetsupplåtelse
som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal bör alltså
liksom f. n. falla utanför hyresregleringen. Hyresgästens/arbetstagarens
rättsställning blir ändå i väsentlig grad förstärkt genom att skilda regler i
den nya hyreslagen, främst de som gäller besittningsskyddet, blir tillämpliga
också på upplåtelser av detta slag.

o C

O 5.

Enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen får hyresvärden inte ta
emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för
lägenheten tillåtna grundhyran jämte medgiven generell hyreshöjning. Som
grundhyra anses det hyresbelopp som lägenheten betingade den 1 januari
1942. Om lägenheten inte var uthyrd då, fastställer hyresnämnden grundhyra
efter liyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus,
som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställs grundhyran till det
belopp som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter
är skäligt.

Som förut har anförts föreslår jag att basen för hyresregleringen inte
längre skall vara grundhyran utan i stället det rådande hyresläget den 31
december 1968. En s. k. nollställning skall ske och den nya hyran skall benämnas
bashyra. För normalfallet innebär detta att den för lägenheten gällande
grundhyran jämte hittills medgiven generell hyreshöjning — innefattande
såväl normal räntekompensation som i förekommande fall tilläggskompensation
— kommer att utgöra bashyran. Lägenheter för vilka grundhyra
inte finns fastställd men som är underkastade hyreskontroll inom ramen
för den statliga bostadslånegivningen bör, som jag redan har anfört, i
fortsättningen omfattas av hyresregleringen. I dessa fall bör som bashyra
gälla den hyra som enligt vederbörande låneförmedlande organ högst får tas
ut jämte, även i detta fall, den 31 december 1968 medgiven generell hyreshöjning.
Det sagda torde kunna uttryckas på det sättet att som bashyra för
en lägenhet anses det hyresbelopp som enligt lag eller myndighets beslut
gällde för lägenheten den 31 december 1968. Den avtalade hyran har sålunda
inte någon betydelse när det gäller att avgöra vad som är en lägenhets
bashyra.

Bashyran utgör liksom grundhyran självfallet endast en övre gräns, intill
vilken hyresvärden får avtala och ta emot hyra när annat inte inedgetts.
Understiger den avtalade hyran lägenhetens bashyra, är hyresgästen
inte skyldig att utge mer än det avtalade beloppet. Som förut nämnts får
en klausul i hyresavtalet som berättigar hyresvärden att ta ut grundhyra
jämte medgiven generell hyreshöjning anses innebära att hyresvärden har
rätt att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som kan kom -

72

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

ma att medges efter utgången av år 1968. Detsamma gäller självfallet, om
avtalet innehåller att hyresvärden får ta ut den hyra som hyresreglerande
myndighet medger. Över huvud taget vill jag understryka att nollställningen
är en åtgärd av enbart teknisk natur som inte påverkar rättsläget
mellan hyresvärd och hyresgäst sådant detta gestaltar sig vid lagändringens
ikraftträdande.

Enligt 4 § får hyresvärden träffa avtal om skälig ersättning utöver grundhyran
för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller,
om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad, som för
sådant ändamål åsamkas hyresvärden. Frågan i vad mån bashyran omfattar
även ersättning för värme och varmvatten blir beroende på huruvida
och i vilken utsträckning ersättning därför ingick i det hyresbelopp som enligt
lag eller myndighets beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968.
Som bashyra skall anses det som hyra då betecknade hyresbeloppet, även
om ersättning för värme eller varmvatten helt eller delvis ingick däri.

Ibland kan lägenhetens bashyra inte bestämmas enligt förut angivna principer.
Så är fallet exempelvis om lägenheten tidigare varit uthyrd mot vederlag
som helt eller till viss del fullgjorts genom tjänste- eller naturaprestationer,
vilka inte omräknats i pengar, men sedermera uthyrts på vanligt
sätt. I sådana tall bör lägenhetens bashyra fastställas av hyresnämnden och
i allmänhet bestämmas så alt den motsvarar vad lägenheten skäligen bort
betinga den 31 december 1968 efter då gällande hyrespriser för jämförliga
lägenheter i orten. Även andra omständigheter än hyresläget i orten bör
emellertid kunna beaktas. Så bör t. ex. i fråga om lägenhet, som efter den
31 december 1968 bildats genom uppdelning eller sammanslagning av dessförinnan
befintliga lägenheter, den hyra som gällde för del av lägenheten
eller för det större hyresobjekt vari lägenheten ingick kunna beaktas vid
fastställandet av lägenhetens bashyra. Likaså bör vid upplåtelse i andra
hand av lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag eller
därmed jämställt företag — där förstahandsförhyrningen inte faller under
hyresregleringen — hänsyn kunna tas till hyresläget för övriga lägenheter
i huset och den hyra som gällde för förstahandsuthyrningen. I sista punkten
av paragrafens första stycke har på nu anförda skäl tagits upp en bestämmelse
att, när någon för lägenheten den 31 december 1968 — enligt lag
eller myndighets beslut — gällande hyra inte finns, bashyran skall fastställas
av hyresnämnden till belopp som med hänsyn till hyresläget vid
nämnda tid för jämförliga lägenheter i orten samt övriga omständigheter
är skäligt.

Om grundhyra saknas för lägenhet i hus som färdigställts senare än den
1 januari 1942 men före utgången av år 1968, bör vad som sagts nu inte äga
tillämpning. För sådant fall bör 3 S första stycket i dess äldre lydelse allljämt
gälla. En regel med detta innehåll tas upp bland övergångsbestämmelserna.

73

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Enligt 3 § andra stycket hyresregleringslagen i gällande lydelse får hyres -nämnden höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den
1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter resp.
om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga lägenheter. Dessa
regler torde numera ha så liten praktisk betydelse att de bör kunna utgå.
Höjning av bashyran bör emellertid, i enlighet med vad jag förut har anfört,
kunna ske, om lägenhetens värde ökats genom ombyggnads-, ändrings-
eller underhållsarbete av ej endast ringa omfattning eller om det föreligger
annat skäl av därmed jämförlig betydelse. Det bör framhållas att
enligt hyresregleringslagens ordalydelse ett ombyggnads- eller ändringsarbete
måste ha ökat lägenhetens värde avsevärt för att grundhyran skall få
höjas. I praxis har emellertid kravet härpå ställts ganska lågt och grundhyreshöjning
medgivits även när värdeökningen varit tämligen ringa. Det
ändrade uttryckssättet kan inte sägas innebära någon faktisk ändring i
förhållande till vad som gäller nu.

I övrigt har sådana ändringar genomförts i 3 § som är en följd av att begreppet
bashyra införs och att bashyran i princip får höjas även på grund
av underhållsarbete. I 3 § fjärde stycket sista punkten förekommer en hänvisning
till lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. in. i fråga om vissa avtal om upplåtelse av andelsrätt i förening eller
aktiebolag. Frågan om bosladsrättskontrollen övervägs f. n. inom justitiedepartementet.
Med hänsyn härtill och till att hänvisningen över huvud inte
kan anses nödvändig torde den nu kunna utgå ur lagen.

4 §.

Som jag redan har nämnt får hyresvärden enligt 4 § första stycket hyresregleringslagen
träffa avtal om skälig ersättning för lägenhetens uppvärmning
och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i
grundhyran, för den ökade kostnad som för sådant ändamål åsamkas hyresvärden.
Detsamma gäller beträffande sådan ökning av avgifter för vatten
och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. Av andra stycket följer alt
hyresnämnden får förordna angående grunderna för beräkning av ersättningen.
Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj ris bemyndigande, hyresrådet
får enligt tredje stycket meddela föreskrifter att tillämpas av nämnden vid
sådant förordnande.

De nämnda fallen av möjlighet alt träffa avtal om ersättning utöver
fastställd hyra bör, som förut anförts, utökas med ytterligare ett fall. Hyresvärden
bör få rätt att träffa avtal om skälig ersättning för vad lägenheten
ökat i värde genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete
som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed
jämförlig betydelse, alltså sådana förhållanden som kan medföra att bashyran
höjs enligt 3 § andra stycket.

Även om hyresgästen har åtagit sig att utge ersättning utöver bashyran,

74

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

bör han som jag tidigare har framhållit ha obegränsad rätt att få ersättningens
skälighet prövad av hyresnämnd. På yrkande av hyresgästen bör hyresnämnden
alltså ha att pröva om förbättringsarbetet är av sådan beskaffenhet
att bashyran får höjas enligt 3 §. Om så bedöms vara fallet, bör nämnden
ha att fastställa ny, högre bashyra. Nämndens beslut kan leda till att
avtalet om ytterligare ersättning helt förlorar sin verkan eller att det jämkas.
Det sistnämnda fallet inträffar när nämnden visserligen finner skäl
att höja bashyran men inte till ett så högt belopp som avtalats. Regler i
anslutning till vad som anförts nu har tagits upp i andra stycket första
och andra punkterna.

Ett spörsmål som bör uppmärksammas i detta sammanhang är frågan
om retroaktiv tillämpning av hyresnämnds beslut varigenom avtal om ersättning
enligt första stycket 1 jämkas. Enligt 20 § första stycket gäller hyresnämnds
beslut fr. o. in. den dag då beslutet meddelats eller den senare dag
som nämnden bestämmer. I ärende som avses i 3, 4 eller C> § kan dock beslutet
göras tillämpligt på tid före beslutets dag, när det av särskild anledning
anses skäligt. När det gäller prövning av avtal om ersättning på grund av
förbättringsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse, bör denna
möjlighet att göra beslutet retroaktivt handhas med varsamhet. För hyresvärdens
del innebär ett sådant beslut ofta en oförutsedd och allvarlig rubbning
i de förhållanden som hyresvärden i sin fastighetsförvaltning inrättat
sig efter. Ju längre tid avtalet varit gällande, desto allvarligare framstår
olägenheten av ett beslut som medför skyldighet för hyresvärden att återbetala
tidigare uppburna hyresbelopp. Iakttas inte återhållsamhet med förordnande
om retroaktiv tillämpning av sådana beslut, blir följden också en
minskad benägenhet på fastighetsägarsidan att avtala om ersättning på
grund av förbättringsarbete och en ökad tillströmning till hyresnämnderna
av framställningar om höjning av bashyra på grund av sådant arbete, dvs.
ärenden enligt 3 § andra stycket. En sådan utveckling skulle motverka syftet
med bestämmelserna i 4 § 1 och kunna komma att i hög grad tynga hyresnämndsorganisationen.
Å andra sidan kan det naturligtvis inte godtas
att en hyresvärd utnyttjar möjligheten att träffa avtal om ersättning för
förbättringsarbete till att betinga sig en hyreshöjning som inte står i rimlig
proportion till nedlagda kostnader. Att avtalet i sådant fall på grund av underlåtenhet
från hyresgästens sida att begära prövning av den avtalade ersättningens
skälighet kommit att gälla under en längre tid bör inte utgöra
hinder för en retroaktiv tillämpning av ett jämkningsbeslut.

Enligt min mening bör sålunda beslut om jämkning av ersättning på
grund av förbättringsarbete endast undantagsvis ges retroaktiv verkan. I de
normala fallen kan beslutet lämpligen ges giltighet fr. o. m. månaden närmast
efter den då prövning av den avtalade ersättningens skälighet påkallades.

I övrigt har paragrafen ändrats endast i redaktionellt avseende.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 75

5 §•

I 5 § hyresregleringslagen finns f. 11. bestämmelser om s. k. generell
hyreshöjning. Bestämmelserna syftar till att gc kompensation för ökade
omkostnader för fastighetsförvaltning. Kungl. Maj:t eller, efter Kungl.
Maj:ts bemyndigande, hyresrådet äger medge att avtal får träffas om hyreshöjning
utöver grundhyran intill viss procent av denna eller, om däri ingår
ersättning för lägenhetens uppvärmning eller förseende med varmvatten,
a\ återstående del av grundhyran. Den generella hyreshöjningen måste
alltså uttryckas som ett procenttillägg på grundhyran eller de! av denna.
Saken kommer i ett något annat läge när möjlighet — om än en mycket
begränsad sådan — införs att träffa avtal om ersättning vid sidan om
bashyran i fråga om förbättringsarbete. Även sådan del av hyran som utgår
på grund av giltigt avtal vid sidan av bashyran bör i förenklingens intresse
kunna höjas genom beslut om generell hyreshöjning. Som jag har framhållit
tidigare är det också angeläget att söka förenkla systemet med generell
hyreshöjning. På grund av vad jag har sagt nu bör i det nya läget större
frihet ges åt Kungl. Maj:t eller hyresrådet när det gäller utformningen av
det generella tillägget. I lagen bör därför inte anges vilket hyresbelopp som
skall få utgöra grundval för generell hyreshöjning. Ej heller bör det vara
oundgängligen nödvändigt att utforma tillägget som ett procenttillägg. Jag
föreslår att det i fortsättningen skall kunna medges, att avtal träffas om
hyreshöjning utöver den enligt hyresregleringslagen medgivna hyran för
tid och enligt grunder som anges i Kungl. Maj ds eller hyresrådets beslut.

6 §-

Paragrafen har getts oförändrat innehåll så när som på att ordet grundhyra
ersatts med ordet bashyra. Som följer av 26 § kommer paragrafen i
fortsättningen inte att gälla lägenhet som utgör del av upplåtarens egen
bostad.

7—8 a g.

Hyresregleringslagens besittningsskydd föreslås i fortsättningen bara gälla
annan lägenhet än sadan som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig
del nyttjas till bostad, dvs. lokal i den mening ordet bär i förslaget till ny
liyre slag.

F. 11. innehåller 7 § bestämmelser om besittningsskyddet för hyresavtal
som måste uppsägas, medan 8 § reglerar besittningsskyddet i fråga om avtal
som slutits på bestämd tid utan förbehåll om uppsägning. Enligt hyreslagsförslaget
föreligger uppsägningsskyldighet även för det senare slaget
av hyresavtal, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre
än nio månader i följd (3 § första stycket i förslaget). Eftersom något behov
av besittningsskydd inte torde föreligga i fråga om hyresavtal som
sluts på bestämd tid med så kort varaktighet som högst nio månader, torde
8 § böra upphöra att gälla.

76

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068

Av främst praktiska skäl bör besittningsskyddsproceduren i ärenden angående
tokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget
till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslägenhet.
I 7 och 8 a §§ har därför tagits upp bestämmelser som i sak har samma
innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Hyresvärden bör alltså vara
skyldig att lämna s. k. avflyttningsmeddelande och hyresgästen resp. den
som vägras att överta lägenheten bör ges en frist av tre veckor inom vilken
framställning måste göras till hyresnämnden.

Bestämmelserna i 8 a § andra och tredje styckena har fått utgå.

13 §.

I denna paragraf anges alt ärenden enligt hyresregleringslagen prövas av
hyresnämnd som avses i liyreslagen.

17 §.

De kommunala hyresnämnderna står under tillsyn av hyresrådet. Rådets
tillsyn bör avse även de nya nämnderna efter övergången till den nya ordningen
för prövning av hyrestvister. Tillsynen med stöd av denna paragraf
bör dock vara begränsad till handläggningen av ärenden enligt hyresregleringslagen.
Detta har föranlett ett tillägg till paragrafen.

18 §.

Förfarandet inför de statliga hyresnämnderna i ärenden enligt hyresregleringslagen
torde i huvudsak böra följa de regler som enligt lagen om hyresnämnder
gäller för dessa nämnder. 1 paragrafen har de lagrum angetts som
skall äga tillämpning i hyresregleringsärenden. 1 den män lagen om hyresnämnder
innehåller olika regler för skilda typer av ärenden bör de regler som
gäller tvist som avses i 1 § 2 nämnda lag äga tillämpning på ärenden enligt
hyresregleringslagen.

20 §.

Enligt 20 § andra stycket skall besvär mot hyresnämnds beslut anföras
inom 20 dagar från den dag då klaganden erhöll del av beslutet. För att
få överensstämmelse med motsvarande bestämmelser i hyreslagen när det
gäller klander mot hyresnämnds beslut har i stället angetts att besvären får
anföras inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Vad som sagts
nu gäller självfallet endast beslut som meddelas efter den 31 december 1968.

26 §.

1 hyresregleringslagens nuvarande lydelse innehåller denna paragraf undantag
från hyresregleringen för vissa lägenhetskategorier. I några tall gäller
undantaget lagen i dess helhet. Hit hör upplåtelse av bostad som äi
förenad med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pensionatrörelse,
för vilken fordras myndighets tillstånd. I andra tall gäller

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

77

undantaget bara bestämmelserna i 2—6 §§ och alltså inte besittningsskyddsbestämmelserna.
Detta senare undantag gäller dels lägenheter i vissa hus
för vilka utgått statligt lån av närmare angiven beskaffenhet, dels upplåtelse
i första hand av lägenhet i sådant av kommun eller av kommunalt eller därmed
jämställt bostadsföretag förvaltat hus, som Kungl. Maj :t bestämmer,
dels statlig myndighets upplåtelse av bostadslägenhet.

Undantaget för de statligt belånade husen bör nu falla bort och andra
undantag bör gälla lagen i dess helhet, eftersom besittningsskyddsbestämmelserna
i denna lag skall upphöra beträffande bostadslägenheter. Vissa
ytterligare undantag bör vidare tas upp i denna paragraf. Det har synts
lämpligt att ta upp de skilda undantagen i en uppräkning punktvis.

Först tas upp det redan förut behandlade undantaget som avser lägenhet
i hus eller del av hus som färdigställts efter den 31 december 1968. Avgörande
för undantagets tillämplighet är när huset eller husdelen i sin helhet
är färdigt för inflyttning. Har inflyttning skett i någon eller några lägenheter
före den 31 december 1968 men övriga lägenheter då inte varit färdigställda
för inflyttning är lagen alltså inte tillämplig. Det har inte någon
betydelse, när hyresavtalen ingås.

Som en andra punkt tas upp ett undantag som gäller möblerade rum. Undantaget
har fått samma innehåll som motsvarande undantag från besittningsskyddsbestämmelserna
i förslaget till hyreslag (jfr 45 § första stycket
2). De undantag från nämnda bestämmelser, som avser korttidsavtal och
fall av överenskommelse om undantag från besittningsskyddet, har inte
fått någon motsvarighet i hyresregleringslagen.

Undantag görs vidare i punkt 3 för upplåtelse av bostad som är förenad
med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pensionatrörelse,
för vilken fordras myndighets tillstånd.

I punkt 4 tas upp regler om de allmännyttiga bostadsföretagens och därmed
jämställda företags upplåtelser och i punkt 5 statlig myndighets upplåtelse
av bostadslägenhet.

I andra stycket behandlas den förut redovisade frågan om undantag från
hyresregleringen beträffande hus som undergår omfattande ombyggnad.
För att hyresnämnd skall få förordna om hyresregleringens upphörande på
grund av ombyggnadsarbete krävs att arbetet avslutats efter den 31 december
1968. Frågan kan väckas av såväl hyresvärd som hyresgäst. En hyresgäst
kan i vissa fall tänkas ha intresse av att hyreslagens hyressättningsregler
blir tillämpliga i stället för hyresregleringslagens, nämligen om kostnaderna
för ombyggnadsarbetet blir så höga att den enligt sistnämnda lag
medgivna hyran ligger över vad hyresvärden kan fordra vid en tillämpning
av hyreslagens bestämmelser. Rätten att få huset undantaget från hyresregleringen
bör inte längre föreligga, när frågan om höjning av bashyran
på grund av arbetet slutligt avgjorts. Rätten bör gå förlorad så snart ny
bashyra fastställts för någon lägenhet i huset. Har förordnande getts om

78

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

att hyresregleringen skall upphöra, blir övergångslagen tillämplig på hyresavtal
som löper vid tiden för förordnandet. Detta innebär bl. a. att avtalet enligt
2 § första stycket nämnda lag under återstoden av hyresperioden skall
anses uppta den hyra som skolat utgå när hyresregleringen upphörde.

Frågan huruvida lägenhet omfattas av hyresregleringen med hänsyn till
att omfattande ombyggnadsarbete utförts kan inte komma under bedömande
på annat sätt än i den ordning som angetts i andra stycket.

Övergångsbestämmelser till hyresregleringslagen

Hyresregleringslagen gäller f. n. t. o. m. den 31 december 1968. Som jag
redan har nämnt bör lagen förlängas i tre år eller till utgången av år 1971.
Bestämmelsen om förlängningen bör träda i kraft den 1 juli 1968. Liksom
vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsregler böra fogas
till denna bestämmelse. Dessa regler har tagits upp under 2.

Som förut har angetts bör hyresregleringslagen i den ändrade lydelsen
träda i kraft den 1 januari 1969. En viktig fråga är vilka övergångsregler
som bör gälla vid ikraftträdandet.

Främst av praktiska skäl bör sådana ärenden som anhängiggjorts hos
kommunal hyresnämnd före den 1 januari 1969 handläggas och avgöras enligt
hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. En regel med detta innehåll
har tagits upp under 3. Regeln tar sikte på alla ärenden enligt hyresregleringslagen.
Undantagsvis kan inträffa att beslut om fastställelse eller ändring
av hyra enligt 3 § kan komma att avse enbart tid efter utgången av år
1968, fastän ärendet anhängiggjorts dessförinnan. I sådant fall skall självfallet
bashyra fastställas för lägeheten. Eu förutsättning är att beslutet meddelas
efter den nya lagstiftningens ikraftträdande.

I fråga om besittningsskyddet innebär förslaget till ändrad lydelse av lagen,
såvitt nu är i fråga, ändringar i vissa betydelsefulla hänseenden. Beträffande
vissa lägenheter, nämligen lägenheter som är avsedda att helt
eller till inte oväsentlig del användas som bostad, föreslås hyresregleringsiagens
besittningsskydd bli ersatt av direkt besittningsskydd enligt förslaget
till hyreslag. Materiellt sett innebär detta inte någon egentlig ändring. Övergången
till ny lag innebär väsentligen bara att tvister om förlängning av
hyresavtal beträffande sådana lägenheter skall handläggas av statlig hyresnämnd
i stället för kommunal nämnd samt att själva besittningsskyddsproceduren
blir eu annan. När det gäller lokaler, behålls hyresregleringslagens
besittningsskydd men besittningsskyddsproceduren blir en annan.

I viss begränsad utsträckning kommer att inträffa att lägenheter som tidigare
har varit underkastade hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser
inte kommer att omfattas av något besittningsskydd. Detta gäller
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad samt vissa korttidsupplåtelser.

79

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Vid utformningen av övergångsbestämmelserna bör eftersträvas att i
störsia utsträckning söka hindra att rättsförluster uppkommer för den enskilde
som följd av okunnighet om bestämmelsernas innehåll samt att söka
uppnå en ordning enligt vilken parterna ges tillräckligt rådrum att anpassa
sig till det ändrade rättsläge som uppkommer genom den nya lagstiftningen.
Från dessa utgångspunkter är det enligt min mening lämpligast att
grunda övergångsbestämmelserna på den principen att, om sådan åtgärd
som enligt hyresregleringslagen utgör utgångspunkten för besittningsskyddsproceduren
töretas före den 1 januari 1969, besittningsskyddsfrågan
handläggs och avgörs enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Om
sålunda hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal före den 1 januari 1969
och dessutom, ifall han vid uppsägningen inte tydligt meddelat att han inte
önskar låta hyresgästen bo kvar, lämnat denne sådant meddelande före
samma dag, bör sålunda hyresgästen ha att vända sig till den kommunala
hyresnämnden och hans anspråk på förlängning av hyresavtalet bör prövas
som ett uppsägningsärende enligt 7 § hyresregleringslagen. Motsvarande
bör gälla beträffande ärenden enligt 8 och 8 a §§. Avgörande för tillämpligheten
av äldre lag bör i dessa fall bli, om hyresvärden före den 1 januari
1969 delgett hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av hyresavtal (8 §)
eller före samma dag i samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat
sökanden, att hyresförhållandet skall upphöra (8 a §). Om dagen för
ikraftträdandet av den nya lagstiftningen passeras utan att sådan åtgärd
som nu har angetts blivit vidtagen, bör den nya lagstiftningen vara tillämplig.
Har hyresvärden exempelvis uppsagt elt hyresavtal angående bostadslägenhet
före den 1 januari 1969 men inte före årsskiftet tydligt meddelat
att han ej önskar låta hyresgästen bo kvar, bör uppsägningen behålla sin
giltighet. Hyresvärden bör emellertid vara skyldig att med tillämpning av
den nya hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser tillställa hyresgästen
sådant meddelande som avses i 49 § hyreslagsförslaget.

Den föreslagna övergångsanordningen leder till att de kommunala hyresnämnderna
får ta emot vissa uppsägningsärenden även efter den 31 december
1968. Den sista dag ett sådant ärende kan hänskjutas till kommunal
hyresnämnd blir normalt den 14 januari 1969.

De nu behandlade bestämmelserna angående handläggningen och prövningen
övergångsvis av ärenden angående uppsägning m. in. har tagits upp
under 4 och fått formen av tilläggsregler till regeln under 3, vilka blir tilllämpliga
när ärendet inte anhängiggjorts före den 1 januari 1969.

Under 5 tas som en första punkt upp den förut behandlade regeln om tilllämpning
övergångsvis av 3 § första stycket i dess äldre lydelse i fråga om
hus som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av
år 1968. Ett efter utgången av år 1968 givet beslut om ändring av lägenhets
hyra enligt 3 § andra stycket kan komma att avse tid före utgången
av år 1968. I sådant fall torde lagrummets äldre lydelse böra gälla. Detta

80

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

innebär att grundhyra fastställs för lägenheten. Bashyran kan sedan framräknas
genom att till grundhyran läggs den vid utgången av år 1968 för
lägenheten gällande generella hyreshöjningen. En regel härom har tagits
upp som en andra punkt under 5.

Bestämmelserna i 3 och 4 §§ om underhållsarbete bör inte äga tillämpning,
om arbetet avslutats före den 1 januari 1969. En regel härom har
tagits upp under 6.

De föreslagna övergångsbestämmelserna innebär att de kommunala hyresnämnderna
kommer att bestå under en övergångstid efter den 1 januari
1969 så länge anhängiggjorda ärenden ej avgjorts. I vissa fall kan det
emellertid vara motiverat med en snabbare avveckling av verksamheten. En
regel bör därför införas som ger Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts
bemyndigande, hyresrådet rätt att meddela särskilda bestämmelser om
handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, vilka enligt 3 eller
4 skall handläggas enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Regeln
har tagits upp under 7. Med stöd härav kan Kungl. Maj:t eller hyresrådet
förordna att viss eller vissa kommunala hyresnämnder vid tidpunkt som
anges i förordnandet skall överlämna ännu ej avgjorda ärenden till vederbörande
statliga hyresnämnd för fortsatt handläggning. Ett sådant förordnande
inverkar självfallet inte på frågan vilka materiella bestämmelser som
skall tillämpas av hyresnämnden. Däremot skall givetvis de nya reglerna
om förfarandet i hyresregleringsärenden tillämpas.

I den mån kommunal hyresnämnd består efter den 1 januari 1969 äger
självfallet bestämmelserna i hyresregleringslagen i dess nuvarande lydelse
alltjämt tillämpning i fråga om sådan nämnd. Någon särskild regel härom
torde inte vara behövlig.

Förslaget till lag om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som
skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Förslaget innebär att ett nytt stycke fogas till 2 § av innehåll att Kungl.
Maj :t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter
eller visst eller vissa slag av lägenheter får förordna om begränsning av
den hyreshöjning som kan bli följden av avvecklingen. Bestämmelsernas
närmare innehåll har behandlats i den allmänna motiveringen.

Förslaget till ändring i nyttjanderättslagen

Som framgått av vad jag tidigare har anfört bygger förslaget med något
enstaka undantag på det förslag angående ny hyreslag'' som lädes fram
i prop. 1967: 141. Jag inskränker mig i det följande till att redogöra för
avvikelserna från den nämnda propositionen och hänvisar i övrigt till bihang
A.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

81

1 KAP.

3 §•

1 kap. 3 § NJL innehåller bestämmelser bl. a. om nyttjanderättens bestånd
vid överlåtelse av fastighet i vilken nyttj anderätten upplåtits och vid
återköp av fastighet enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom. I paragrafen
finns även hänvisningar till de särskilda regler i dessa hänseenden
som gäller beträffande arrende och hyra. I prop. 1968: 19 angående bostadsarrende
m. m. föreslås att de tidigare hänvisningarna till 2 kap. 28 §
och 3 kap. 28 § i stället skall gälla 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap.
28 §. I den lydelse av 3 kap. NJL som nu föreslås motsvaras den sistnämnda
paragrafen av 3 kap. 29 §. Paragrafen har getts den ändrade lydelse som
föranleds härav.

3 KAP.

35 g.

I denna paragraf regleras bostadshyresgästs rätt att överlåta hyresrätten
i syfte att få ett lägenhetsbyte till stånd. I prop. 1967: 141 var bestämmelsernas
tillämpningsområde begränsat till de orter för vilka Kungl. Maj :t
förordnat att prövning av förstagångshyra kunde äga rum.

I motioner vid 1967 års höstriksdag (I: 882 och II: 1092 samt I: 886 och
II: 1102) yrkades att bytesrätten skulle utsträckas att avse hela landet.
Även tredje lagutskottet förordade i sitt utlåtande (3 LU 1967: 58) en bytesrätt
utan inskränkning beträffande tillämpningsområdet. I rådande läge
på arbetsmarknaden med omfattande rörlighet hos arbetskraften måste det
enligt utskottets mening anses föreligga ett starkt behov av att lägenhetsbyten
kan ske i större utsträckning än inom och mellan bristorter. Behovet
av att kunna utnyttja lägenhet för byte till sådan ort ansåg utskottet särskilt
framträdande. En hyresgäst, som var bosatt på en ort med balanserad
hyresmarknad men som på grund av exempelvis ändrade anställningsförhållanden
måste flytta till en bristort, kunde sålunda komma i en brydsam
situation, om han på grund av bostadsbristen skulle vara hänvisad att ordna
sin bostadsfråga genom byte och hyresvärden motsatte sig att sådant
skedde. Hyresgästen kunde då tvingas avstå från en förmånlig anställning
på bristorten eller, om han hade familj, nödgas lämna denna kvar i den
gamla lägenheten. I motioner vid årets riksdag (1:281 och 11:354) har
ånyo framförts krav på införande av lagstadgad bytesrätt utan inskränkning
beträffande det geografiska tillämpningsområdet.

Med hänsyn till den uppfattning som sålunda har kommit till uttryck
anser jag mig böra föreslå att bestämmelserna om bytesrätt utsträcks att

6 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

82 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

gälla även på andra orter än bristorterna. Förslaget har utformats i enlighet
härmed.

72 §.

Det synes lämpligt att ett hyresmål, som efter klander är anhängigt vid
domstol, kan återförvisas till hyresnämnden för förnyad behandling, när
omständigheterna ger anledning till det, exempelvis när viss tvistefråga
inte blivit prövad av nämnden med hänsyn till utgången i nämnden i annan
del av målet. Domstol som har att handlägga hyrestvist som det ankommer
på hyresnämnd att pröva bör därför ha möjlighet att förordna att
tvisten — i sin helhet eller i viss del — skall återupptas av hyresnämnden.
En bestämmelse av detta innehåll togs upp i 4 § sista stycket förslaget till
lag om hyresnämnder. Lagrådet framhöll emellertid att bestämmelsen inte
borde ha sin plats i nämnda lag utan tas upp i nära anslutning till de
bestämmelser i hyreslagen, som reglerar frågan om klandertalan mot hyresnämnds
beslut. Det finns otvivelaktigt starka skäl för denna uppfattning.
Jag har därför tagit upp bestämmelsen som ett andra stycke i denna
paragraf.

Övergångsbestämmelser till hyreslagen

1. Enligt prop. 1967: 141 skulle lagen om medling i hyrestvister upphöra
att gälla genom den nya hyreslagen. Som närmare anges under 3 föreslås
nu en viss modifikation härav. Av nämnda punkt följer att medlingsnämnd
kan ha att företa medling i tvist om nytt hyresavtal enligt besittningsskyddslagen.
Detta förhållande har fått komma till uttryck genom att under 1
anges att upphävandet av lagen om medling i hyrestvister gäller med den
begränsning som följer av 3.

Bestämmelserna i 56—60 §§ om lokalhyresgästs rätt till ersättning vid
obefogad uppsägning skall enligt förslaget inte gälla om hyresregleringslagens
besittningsskydd är tillämpligt för hyresförhållandet. Upphör besittningsskyddet
att gälla på grund av förordnande av Kungl. Maj :t, bör Kungl.
Maj :t ha att meddela de närmare föreskrifter som behövs för att nämnda
bestämmelser skall kunna vinna tillämpning. Regler med detta innehåll har
tagits upp som ett andra stycke under 1.

3. Enligt övergångsbestämmelserna i det till lagrådet remitterade förslaget
till ny hyreslag skulle den nya lagen i princip inte äga tillämpning på
hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande men som helt eller delvis
omfattar tid efter ikraftträdandet. Skilda undantag gjordes från denna
princip. Sålunda föreslogs att den nya lagens besittningsskydd skulle vara
tillämpligt även på äldre avtal. Detsamma skulle gälla bl. a. uppsägningsbestämmelserna
i 3, 4 och 8 §§. Det förutsågs att vissa problem skulle komma
att uppstå i samband med övergången från äldre till ny lag. Kungl.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 83

Maj :t ansågs därför böra få meddela de föreskrifter som fordrades med anledning
därav.

Lagrådet uttalade att skälen för att i detta hänseende ge den nya lagen
retroaktiv tillämpning var godtagbara men vände sig mot förslaget att det
skulle ankomma på Kungl. Maj :t att meddela närmare bestämmelser angående
övergången. Lagrådet påpekade att de behövliga reglerna var av
civillags karaktär och att de rätteligen borde ges i sådan lags form. I det
läge frågan kommit och då räckvidden av de med delegationen avsedda
bestämmelserna fick anses begränsad, ansåg lagrådet dock att den föreslagna
ordningen syntes kunna passera.

Som förut har anförts innebär det föreliggande förslaget till ny liyreslagstiftning
att hyresregleringen visserligen behålls i det befintliga lägenhetsbeståndet
men att hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser
ersätts med den nya hyreslagen i fråga om bostadslägenheter. Första
stycket under 3 innebär alt besittningsskyddsbestämmelserna i den nya lagen
blir tillämpliga också på äldre avtal som omfattas av hyresregleringen.
I den situation som nu uppstått bör med anledning av vad lagrådet anfört
förslagets övergångsbestämmelser kompletteras med de regler som behövs
för övergången till den nya lagens besittningsskyddsbestämmelser.

Övergångsbestämmelserna till lagen angående ändring i hyresregleringslagen
innebär att tvist om förlängning av hyresavtal skall handläggas och
avgöras enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen, om tvisten anhängiggjorts
hos kommunala hyresnämnden före den 1 januari 1969 eller åtgärd
som bildar utgångspunkt för besittningsskyddsproceduren enligt hyresregleringslagen
företagits före nämnda dag. I de fall, då i enlighet med det
sagda besittningsskyddsbestämmelserna i hyresregleringslagen (7—8 a §§)
behåller sin giltighet i den äldre lydelsen efter den 1 januari 1969, bör den
nya hyreslagens motsvarande bestämmelser inte få gälla. Till första stycket
under 3 har därför fogats ett andra stycke av innehåll att, om 7—8 a § hyresregleringslagen
i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969 är tilllämplig
på ett hyresavtal även efter den 1 januari 1969, första stycket inte
gäller i fråga om avtalet.

Motsvarande övergångsanordning bör gälla beträffande äldre hyresavtal
på vilket besittningsskyddslagen är tillämplig. Om den som påkallar nytt
hyresavtal mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag före
den 1 januari 1969, bör alltså tvisten handläggas och avgöras enligt äldre
lag. Detsamma bör gälla om den som påkallar nytt hyresavtal, utan att sådant
meddelande mottagits, före den 1 januari 1969 antingen hänskjutit
tvist om rätt till nytt hyresavtal till medlingsnämnd eller väckt talan i tvisten
vid domstol. Första stycket under 3 bör ej gälla i fråga om hyresavtal
på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning. Vissa lägenheter är
undantagna från besittningsskyddslagens tillämpningsområde enligt 10 §
samma lag. F örsta stycket bör ej heller gälla beträffande hyresavtal om så -

84

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

dan lägenhet, därest avtalet uppsagts före den 1 januari 1969. Regler av nu
antytt innehåll har tagits upp som ett tredje stycke under 3.

Av första stycket under 3 framgår att hyresförslagets ändrade bestämmelser
om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om
sättet för uppsägning föreslås äga tillämpning även på äldre avtal. En förutsättning
bör dock vara att uppsägningen sker efter den nya lagens ikraftträdande.
Har hyresavtal uppsagts före den 1 januari 1969, bör äldre lags
bestämmelser gälla i de nämnda hänseendena. En regel härom har tagits
upp i fjärde stycket första punkten.

Bestämmelserna om uppsägningstid i den nya lagen kan för vissa fall
innebära att hyresavtal, som slutits på bestämd tid, måste uppsägas tidigare
enligt den nya lagen än enligt äldre lag för att upphöra vid hyrestidens
utgång. Detta förhållande skulle i vissa lägen kunna vara obilligt för
hyresvärden eller hyresgästen. Jag föreslår därför för nu behandlade fall
det undantaget från första stycket att äldre lags bestämmelser om uppsägningstid
skall gälla även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsägning
sker senast den 31 januari 1969. Undantaget har placerats som en
andra punkt i fjärde stycket. Beträffande äldre tidsbestämda avtal utan
uppsägningsskyldighet kan komplikationer uppstå, om uppsägningsskyldighet
kommer att gälla enligt den nya lagen. Infaller den tidpunkt då sådant
avtal senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång före den
1 februari 1969, hör en uppsägning som sker före nämnda dag alltid anses
ha ägt rum i rätt tid. En regel med delta innehåll har tagits upp som en
sista punkt i fjärde stycket.

I prop. 1967: 141 gjordes inte bestämmelserna i 55 § om prövning av
förstagångshyra tillämpliga på äldre avtal. Skälet var att i de fall när
förstagångsprövning skulle kunna få aktualitet hyresavtalet som regel omfattats
av hyresregleringen, varför något behov av att få hyran prövad enligt
den nya lagens bestämmelser inte ansågs föreligga. För visst fall torde
dock förstagångsprövningen kunna vara av värde. Ett hyresavtal är i förevarande
avseende att anse som ett äldre avtal, om avtalet slutits före den
nya lagens ikraftträdande även om hyrestiden börjar löpa först senare. Är
lägenheten sådan att den i fortsättningen inte kommer att omfattas av
hyresregleringen, exempelvis därför att lägenheten finns i ett hus som färdigställts
efter den 31 december 1968, bör bestämmelserna om förstagångs o prövning

vara tillämpliga. I uppräkningen i första stycket av lagrum som
skall vara tillämpliga på äldre avtal har därför även 55 § tagits med.

8. I prop. 1967: 141 innehöll della moment vissa övergångsregler angående
hyressättningen. Reglerna, som byggde på att hyresregleringen skulle
upphöra, bör i den situation som nu föreligger utgå ur förslaget. I stället
har under 8 tagits upp bestämmelser om tillämpningen av hyresregleringslagens
hyressättningsnormer vid fråga om förlängning av hyresavtal beträffande
bostadslägenhet för vilken hyresregleringen gäller.

85

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Enligt 48 § förslaget till ny hyreslag är hyresgästen vid förlängning skyldig
att godta den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav ar oskäligt,
skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Därutöver finns vissa regler
om vad som är att anse som skälig hyra. Beträffande hyresavtal om bostadslägenhet
för vilket hyresregleringslagen gäller måste den högsta hyra som
hyresgästen skall vara skyldig att godta bestämmas på annat sätt. Maximihyran
skall motsvara hashyran jämte medgiven generell hyreshöjning.
Därutöver skall hyresgästen vara skyldig att under den fortsatta avtalstiden
utge sådan ytterligare ersättning om vilken överenskommelse kan ha
träffats enligt 4 § hyresregleringslagen. Vid fastställelse av villkoren för den
fortsatta förhyrningen har nämnden eller domstolen endast att utgå från
den bashyra som gäller enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen samt
det eller de tillägg till bashyran som kan komma i fråga enligt 4 och 5 §§
samma lag. Önskar hyresvärden få bashyran höjd på grund av förbättringsarbete
med stöd av 3 § andra stycket i fall när överenskommelse med
hyresgästen inte kunnat uppnås, får yrkandet handläggas i den for hyresregleringsärenden
gällande ordningen. Motsvarande gäller när hyresgästen
begär att ersättning, om vilken avtal träffats enligt 4 §, skall prövas enligt
3 § andra stycket eller att bashyran skall nedsättas därför att lägenhetens
skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkommande förmåner patagligt
inskränkts. I fält där någon gällande bashyra inte finns fastställd for lagenheten
får det ankomma på hyresnämnden att ta upp frågan om fastställelse
av bashyra som ett särskilt hyresregleringsärende. Besittningsskyddsärendet
får förklaras vilande till dess hyresregleringsärendet avgjorts.

Hyresgästen torde böra anses skyldig att godta en klausul, som ger hyresvärden
rätt att ta ut den generella hyreshöjning som kan komma att medges,
i fall då sådan klausul inte finns i avtalet.

Vad som sagts nu om förlängning av hyresavtal angående bostadslägenhet
synes böra gälla även vid fastställelse av hyra när hyresgästen bott
kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och någon förlängning av avtalet
inte kommer till stånd.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 6a §§ bör inte äga tillämpning på hyres
avtal angående bostadslägenhet, om hyresregleringslagen gäller för avtalet.

86

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till lag om hyresnämnder

4 §•

Bestämmelsen i 4 § tredje stycket i det i prop. 1967:171 framlagda
förslaget till lag om hyresnämnder (se bihang B) att liyrestvist, som det
ankommer på hyresnämnd att pröva och som efter klander är anhängig
vid domstol, får av domstolen återförvisas till nämnden har som nyss anförts
fått utgå och i stället tagits upp som ett andra stycke i 72 § i förslaget
till ny hyreslag.

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med
vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen, i den utsträckning
dessa har återgivits i bilaga till detta protokoll, inhämtas enligt 87 §
regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Maj :t Konungen.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

87

Bilaga

1) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den
19 juni 1942 om hyresreglering in. in. skall upphöra att gälla, dels att 3—7,
8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan
anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller
till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med
den 31 december 1971.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

3 §•

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre

hyra än som motsvarar den för lagenheten
tillåtna grundhyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom grundhyra anses det hyresbelopp,
som lågenheten betingade
den 1 januari 1942. Var lägenheten
då ej uthyrd, fastställes grundhyran
av den i 13 § omförmälda hyresnämnden
efter hyresläget vid nämnda
tid. För lägenhet i hus eller del av
hus, som färdigställts senare än den
1 januari 1942, fastställer nämnden
grundhyran till det belopp, som med
hänsyn till byggnadskostnaderna och
övriga omständigheter finnes skäligt.

Var hyran för viss lägenhet den 1
januari 1942 avsevärt lägre än hyran
för jämförliga lägenheter eller
har lägenhetens värde avsevärt ökats
genom ombyggnads- eller ändringsarbete
eller föreligger för visst fall
annat skäl av därmed jämförlig betydelse,
äger nämnden på framställ -

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre
hyra än som motsvarar den för lägenheten
tillåtna bashyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom bashyra anses det hyresbelopp,
som enligt lag eller myndighets
beslut gällde för lägenheten den 31
december 1968. Finnes ej sådan
hyra, fastställes bashyran av den i
13 § omförmälda hyresnämnden till
det belopp som med hänsyn till hyreslägct
vid nämnda Hd för jämförliga
lägenheter i orten och övriga omständigheter
är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats genom
sådani ombyggnads-, ändringscller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller föreligger
för visst fall annat skäl av
därmed jämförlig betydelse, äger
nämnden på framställning av hyresvärden
höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963:163, av 6—8 §§ se 1943:112, av 8 a § se 1956:303, av
14 § se 1943:112, av 14 a § se 1950:130, av 15 § se 1945:759, av 18 och 19 §§ se 1943:112, av
20 § se 1947:142 samt av 26 § se 1961:213.

88

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

ning av hyresvärden höja grundhyran
till det belopp, som därav föranledes.
Har ombyggnads- eller ändringsarbete
eller åtgärd av därmed
jämförlig betydelse bekostats av hyresgästen,
må grundhyran i anledning
därav höjas endast om särskilda
skäl äro därtill. Betingade lägenheten
den 1 januari 1942 en hyra,
som i avsevärd mån översteg hyran
för därmed jämförliga lägenheter,
eller har lägenhetens skick avsevärt
försämrats eller hyresgäst tillkommande
förmåner påtagligt inskränkts,
äger nämnden på framställning
av hyresgästen eller hyressökande
nedsätta grundhyran till
skäligt belopp.

Höjning av grundhyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
grundhyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett
vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens
tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal om eller begära
försträckning eller borgensförbindelse
av hyresgästen eller av denne taga
eller begära annan liknande utfästelse.
Med avseende å avtal om upplåtelse
av andelsrått i förening eller
aktiebolag, varmed följer rätt att besitta
eller hyra lägenhet, gäller vad i
lagen om kontroll av upplåtelse och
överlåtelse av bostadsrätt in. in. är
stadgat.

4

Utöver grundhyran må hyresvärden
träffa avtal om skälig ersättning
för lägenhetens uppvärmning och
förseende med varmvatten eller, om
gottgörelse därför ingår i grundhyran,
för den ökade kostnad, som för
sådant ändamål åsamkas hyresvärden.
Vad nu sagts skall ock gälla
beträffande sådan ökning av avgifter
för vatten och avlopp, som inträtt
efter den 1 juli 1955.

Hyresnämnden äger, utan hinder
av att andra grunder avtalats för be -

(Föreslagen lydelse)

som därav föranledes. Har ombyggnads-,
ändrings- eller underhållsarbete
eller åtgärd av därmed jämförlig
betydelse bekostats av hyresgästen,
må bashyran i anledning därav
höjas endast om särskilda skäl äro
därtill. Har lägenhetens skick avsevärt
försämrats eller hyresgäst tillkommande
förmåner påtagligt inskränkts,
äger nämnden på framställning
av hyresgästen eller hyressökande
nedsätta bashyran till skäligt
belopp.

Höjning av bashyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
bashyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett vad
parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens
tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal om eller begära
försträckning eller borgensförbindelse
av hyresgästen eller av denne taga
eller begära annan liknande utfästelse.

§•

Utöver bashyran må hyresvärden
träffa avtal om skälig ersättning för

1. vad lägenheten ökat i värde genom
sådant ombyggnads-, ändringseller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller genom
åtgärd av därmed jämförlig betydelse,

2. lägenhetens uppvärmning och
förseende med varmvatten eller, om
gottgörelse därför ingår i bashyran,
för den ökade kostnad, som för sådant
ändamål åsamkas hyresvärden,

89

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

räkning av ersättning som i första
stycket sägs, förordna, att de grunder,
som finnas skäliga, skola tilllämpas.
Nämnden må ock bestämma,
hur stor del av hyra, som skäligen
skall anses belöpa på dylik ersättning.

Konungen eller,

(Föreslagen lydelse)

3. sådan ökning av avgifter för
vatten och avlopp, som inträtt efter
den 1 juli 1955.

Har hyresgästen åtagit sig att utgiva
ersättning som avses i första
stycket, skall hyresnämnden pröva
ersättningen, om hyresgästen begär
det. Om åtagandet gäller ersättning
som avses i första stycket 1, äger 3
andra stycket motsvarande tillämpning
vid prövningen. I fråga om ersättning,
som avses i första stycket 2
eller 3, äger hyresnämnden förordna,
att de grunder, som finnas skäliga,
skola tillämpas. Nämnden må ock bestämma,
hur stor del av hyra, som
skäligen skall anses belöpa på dylik
ersättning.

— stycket sägs.

5 §■

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid, som angives
i beslutet, träffas om hyreshöjning
utöver grundhyran intill viss
procent av denna eller, om däri ingår
ersättning för lägenhetens uppvärmning
eller förseende med varmvatten,
av återstående del av grundhyran.

Vid meddelande av beslut, som i
första stycket avses, må fastställas
särskilda procenttal för olika slag av
lägenheter så ock stadgas undantag
från rätten till hyreshöjning, i den
mån hyran förut höjts utöver det belopp
lägenheten betingade den 1 januari
1940.

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid och enligt
grunder som angivas i beslutet, träffas
om hyreshöjning utöver den enligt
3 och h §§ tillåtna hyran.

6 §•

Är lägenhet--------rno

Vid meddelande av beslut om nedsättning
av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §§. Därvid skall
såsom lägenhetens grundhyra gälla

rarande tillämpning.

Vid meddelande av beslut om nedsättning
av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §i§. Därvid skall
såsom lägenhetens bashyra gälla det

90

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

det belopp, till vilket hyran blivit
nedsatt, eller, om beslut enligt 5 §
meddelats, det lägre belopp, som
nämnden med hänsyn därtill fastställer.

7

Har hyresvärd, utan att hyresrätten
är förverkad, uppsagt hyresavtal,
äger hyresnämnden på framställning
av hyresgästen förklara uppsägningen
ogiltig, om den finnes strida mot
god sed i hyresförhållanden eller eljest
vara obillig. Nämnden må ock,
om hyresgästen samtycker därtill,
förlänga hyresförhållandet mot den
hyra, som hyresvärden enligt vad
ovan sägs äger betinga sig, och på de
villkor i övrigt, som finnas skäliga.

Framställning som i första stycket
sägs skall göras inom fjorton dagar
från uppsägningen eller, om hyresvärden
icke därvid tydligt meddelat,
att han ej önskar låta hyresgästen
kvarbo, inom fjorton dagar efter det
hyresvärden lämnat hyresgästen sådant
meddelande.

8

Skall hyresförhållande beträffande
lägenhet, som förhyrts av två eller
flera gemensamt, upphöra på grund
av åtgärd eller underlåtenhet av någon
av dem, och vägrar hyresvärden
annan, som har del i hyresrätten, att
övertaga lägenheten, äger hyresnämnden
på framställning av den
senare förordna därom, såframt hyresvärdens
vägran finnes vara obillig -

(Föreslagen lydelse)

belopp, till vilket hyran blivit nedsatt,
eller, om beslut enligt 5 § meddelats,
det lägre belopp, som nämnden
med hänsyn därtill fastställer.

§-

Har hyresvärd, utan att hyresrätten
är förverkad, uppsagt hyresavtal
angående annan lägenhet än sådan
som är avsedd att helt eller till icke
oväsentlig del nyttjas till bostad,
äger hyresnämnden på framställning
av hyresgästen förklara uppsägningen
ogiltig, om den finnes strida
mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obillig. Nämnden må
ock, om hyresgästen samtycker därtill,
förlänga hyresförhållandet mot
den hyra, som hyresvärden enligt
vad ovan sägs äger betinga sig, och
på de villkor i övrigt, som finnas
skäliga.

Föreligger tvist om fortsatt förhyrning
enligt första stycket, åligger det
hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke
går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del
av meddelandet göra framställning
som avses i första stycket. Meddelandet
skall lämnas i den ordning som
enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom gäller för uppsägning.
Bestämmelsen i 8 § tredje stycket
tredje punkten gäller dock ej.

Har annan lägenhet än sådan som
är avsedd att helt eller till icke oväsentlig
del nyttjas till bostad förhyrts
av två eller flera gemensamt och vägrar
hyresvärden, om hyresförhållandet
skall upphöra på grund av åtgärd
eller underlåtenhet av någon av
dem, annan, som har del i hyresrätten,
att övertaga lägenheten, äger
hyresnämnden på framställning av
den senare förordna därom, såframt
hyresvärdens vägran finnes vara
obillig.

91

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

Vill make i anledning av hemskillnad
eller äktenskapsskillnad eller
eljest övertaga lägenhet, som av
andra maken är förhyrd till bostad,
och bor den förre själv i lägenheten,
skall vad i första stycket stadgas äga
motsvarande tillämpning, ändå att
han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av äktenskapets
återgång, hemskillnad, äktenskapsskillnad
eller andra makens död tilllagts
hyresrätten till lägenhet, som
av andra maken eller av båda makarna
är förhyrd till bostad för gemensamt
bruk, och vägrar hyresvärden
den förre att övertaga lägenheten,
äger hyresnämnden på framställning
förordna därom, såframt
hyresvärdens vägran finnes vara
obillig.

I fråga--------motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmäles i
första eller andra stycket skall göras
inom fjorton dagar från det hyresvärden
i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat sökanden,
att hyresförhållandet skall upphöra.
Skall i fall som avses i tredje
stycket hyresförhållandet upphöra,
skall ock framställning som där sägs
göras inom nämnda tid.

Föreligger tvist om övertagande
av lägenhet enligt första stycket,
äger 7 § andra stycket motsvarande
tillämpning. Vad som där sägs om
hyresgäst gäller därvid den som vägras
övertaga lågenheten.

13 §.

För prövning av ärenden enligt
denna lag skall i varje kommun, där
lagen äger tillämpning, utses en hyresnämnd.
Denna skall ock tjänstgöra
såsom sådan medlingsnämnd,
som avses i lagen den 22 juni 1939
om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kommun
skall uppdelas i två eller flera
hyresdistrikt med särskild nämnd i
varje distrikt för de uppgifter, vilka
ankomma på hyresnämnd och medlingsnämnd.

17

Ärende enligt denna lag prövas av
hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen
om nyttjanderätt till fast egendom.

§•

Hyresnämnderna skola stå under
tillsyn av statens hyresråd.

Hyresnämnderna skola stå under
tillsyn av statens hyresråd, såvitt
gäller handläggningen av ärenden
enligt denna lag.

92

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968
(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

18

Innan hyresnämnd avgör ärende
enligt denna lag, skola hyresvärd och
hyresgäst eller, där så finnes lämpligt,
hyressökande erhålla tillfälle att
vid sammanträde inför nämnden
framlägga sina synpunkter. Framställning
av ringa vikt må dock avslås
utan att hava handlagts vid sådant
sammanträde, om den finnes
icke förtjäna avseende. Där genom
särskild författning eller beslut av
statens byggnadslånebyrå bestämts
den hyra, som högst må utgå för viss
lägenhet, må ärende om fastställande
av lägenhetens grundhyra intill
den sålunda bestämda hyrans belopp
avgöras utan hinder av att hyresgäst
eller hyressökande icke beretts tillfälle
att infinna sig vid sammanträdet.
Har kallelse till sammanträde
avsänts till part genom rekommenderat
brev, må ärendet avgöras utan
hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hyresgäst
eller hyressökande, som beröres
av ärende enligt denna lag, föreläggande
vid vite att inställa sig
inför nämnden.

Nämnden eller av nämnden anlitat
ombud äger besiktiga lägenhet, som
är uthyrd eller avsedd att uthyras,
samt taga del av hyreskontrakt och
andra handlingar, som röra hyresförhållande
beträffande sådan lägenhet.
Nämnden äger för dylikt ändamål
förelägga vite.

20

Hyresnämndens beslut----

Part, som är missnöjd med nämndens
beslut, äger däröver anföra besvär
hos statens hyresråd inom tjugu
dagar från den dag, då klaganden
erhöll sådant besked som i 19 § tredje
stycket sägs.

Nämndens beslut------

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd
i ärende enligt denna lag
äga 1 § andra stycket, 2 § andra stycket
samt 5—7, 9, 10, 13—16, 18, 19
och 21 §§ lagen den

1968 (nr ) om hyresnämnder
motsvarande tillämpning. Bestämmelse
om tvist som avses i 1 §
2 sistnämnda lag gäller därvid ärende
enligt denna lag.

§•

--nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämndens
beslut, äger däröver anföra besvär
hos statens hyresråd inom tre
veckor från det parten erhöll del av
beslutet.

- beträffande lägenheten.

93

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

26

Vad i denna lag stadgas skall ej
äga tillämpning på upplåtelse av bostad,
som är förenad med allmän
tjänst, och ej heller på bostadsupplåtelse
i sådan hotell- eller pensionatrörelse,
för vilken fordras myndighets
tillstånd.

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke
äga tillämpning på upplåtelse av lägenhet
i hyresvärden tillhörigt hus,
för vilket utgått sådant statligt lån,
som är förenat med villkor om begränsning
av rätten att uttaga hyra
och slutligt beviljats efter den 31
december 1956 samt icke uppsagts
till betalning. Stadgandena skola ej
heller tillämpas på upplåtelse i första
hand av lägenhet i sådant av kommun
eller av kommunalt eller därmed
jämställt bostadföretag förvaltat
hus, som Konungen bestämmer,
eller på statlig myndighets upplåtelse
av lägenhet, som är avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bosLad.

(Föreslagen lydelse)

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus
som färdigställts efter utgången av
år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upplåtarens
egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är förenad
med allmän tjänst eller bostadsupplåtelse
i sådan hotell- eller
pensionatrörelse, för vilken lordras
myndighets tillstånd,

k. upplåtelse i första hand av lägenhet
i sådant av kommun eller av
kommunalt eller därmed jämsLällt
bostadsföretag förvaltat hus, som
Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av
lägenhet, som är avsedd att helt eller
till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus dier del av hus undergått
omfattande ombyggnad som avslutats
efter utgången av år 1968, skall
hyresnämnden på framställning av
hyresvärd eller hyresgäst förordna
att denna lag skall upphöra att gälla
för huset eller husdelen. Sådan framställning
får icke upptagas till prövning
sedan fråga om hyreshöjning
på grund av arbetet slutligt avgjorts
i den ordning som angives i 3 § andra
stycket.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad
som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. m.

träder i kraft den 1 juli 1968. . .. . „

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, fore den 1 juli l.JbS
uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, far framställning
som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,
om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han
ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden
lämnat hyresgästen sådant meddelande. „

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a §
femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra
efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf goras

senast den 15 juli 1968. .. ,

3. Ärende som före utgången av år 1968 anhangiggjorts hos hyresnämnd

94

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196X

som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt
äldre lag.

4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal
före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt
meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant
meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen

och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts
före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om
hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att
vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller
andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i
samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyresförhållandet
skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt
tillämpning vid fastställelse av hyra för lägenhet i hus som färdigställts
senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968. När hyresnämnd
ändrar lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse
alltjämt tillämpning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund
av underhållsarbete och i 4 § första stycket angående avtal om ersättning
pa grund av sadant arbete äger icke tillämpning på arbete som avslutats
före utgången av år 1968.

^ eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd

får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av
år 1968 av ärenden, som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

95

2) Förslag
till
Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa
bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen----av beslutet.

Är hyresavtal---hyresregleringen upphörde.

Beslutar Konungen att hyresregleringslagen
skall upphöra att gälla
för viss eller vissa orter eller för
visst eller vissa slag av lägenheter,
får Konungen förordna att, om den
hyra som utgår vid hyrestidens slut
understiger hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga, det belopp, med vilket
hyran får höjas vid förlängning av
hyresavtal, under en övergångstid
skall begränsas så att hyran vid
övergångstidens slut är anpassad till
hyran för likvärdiga lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959: 161.

96

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

1 KAP.

3 g.1

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett
förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller
inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§
samt 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten---nyttj ander ättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller nyttj anderätten jämlikt
2 kap. 28, 70, 71 eller 83 g eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller
på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten
skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts,
gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av
att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll
om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med
sådant förbehåll.

3 KAP.

35 §.

Hyresgäst får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet,
om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

97

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket — ------i följd.

72 §.

Hyrestvist, som------nyss nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,
med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr
366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ gäller icke avtal på vilket 7 eller 8 a §
lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering in. m. äger tillämpning.
Upphör sistnämnda paragrafer att gälla för viss eller vissa orter eller för
visst eller vissa slag av lägenheter, äger Konungen meddela de närmare föreskrifter
som behövs för att 3 kap. 56—60 §§ skall kunna vinna tillämpning.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55 59 och 61 §§ skall,

om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slutits
före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7—8 a § lagen
om hyresreglering m. m. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969
alltjämt äger tillämpning.

Tvist om rätt till nytt hyresavtal enligt lagen den 7 december 1956 (nr
568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal skall handläggas
och avgöras enligt äldre lag, om den som påkallar nytt avtal före utgången
av år 1968 antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda
lag eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i
hyrestvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej
i fråga om hyresavtal på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning.
I fråga om hyresavtal på vilket lagen om rätt i vissa fall för hyresgäst till
nytt hyresavtal jämlikt 10 § samma lag icke äger tillämpning gäller ej
första stycket, om avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äger äldre lags bestämmelser
om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om
sättet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter
nämnda tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på bestämd
tid, senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidigare
enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om
uppsägningstid även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsägning
sker före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet
att uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och
infaller den tidpunkt då avtalet senast kan uppsägas för att upphöra vid
hyrestidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som
sker före nämnda dag anses ha ägt rum i rätt tid.

7 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

9

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

8. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller sker uppskov
med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört och gäller lagen
om hyresreglering m. m. för avtalet, är hyresgästen, utan hinder av 3 kap.
48 §, skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar endast i den mån
hyran icke överstiger vad som är medgivet enligt nämnda lag.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal
angående bostadslägenhet, om lagen om hyresreglering m. m. gäller för avtalet.

6) Förslag
till
Lag

om hyresnämnder

4 §.i

Hyrestvist får------eller skiljemän.

I hyrestvist —-----för medling. 1

1 Ändringen innebär att tredje stycket utgår.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

99

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 29 mars 1968.

Närvarande:

justitierådet

regeringsrådet

justitierådet

justitierådet

Edling,

Hegrelius,

Petrén,

JOAGHIMSSON,

Enligt lagrådet den 15 mars 1968 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den
8 mars 1968, hade Kungl. Maj:t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle
för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över upprättade
förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om ändrad
lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående ändring
i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom
samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning förslagen
återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsassessorn Ulf Gad.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Det framlagda förslaget avser, att den allmänna hyreslagstiftning, varom
förslag förelädes föregående års riksdag men sedermera återkallades,
nu skall genomföras men med den väsentliga ändring i innebörden som
ligger i att den nuvarande regleringen av hyrorna i princip bibehålies.
Enligt förslaget skall sålunda hyresregleringslagen, som senast förlängdes
till utgången av år 1968, med vissa ändringar förlängas på ytterligare tre
år. Denna period är längre än den, med vilken lagen tidigare brukat givas
fortsatt giltighet, och departementschefen uttalar också, att frågan om eu
total avveckling av hyresregleringen för närvarande saknar aktualitet. Hyresregleringen
avses skola bibehållas även beträffande lokaler, trots att enligt
vad departementschefen yttrar något egentligt behov härav icke föreligger.
Det är enligt lagrådets mening beklagligt, att genom att övergången
7f Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr Öl

100

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

till en friare hyresmarknad sålunda ställes på framtiden de missförhållanden
som följer av regleringen blir beslående. Från de synpunkter lagrådet
närmast har alt företräda må pekas på den olägenhet som ligger i
alt denna reglering, som tillkom under andra förhållanden än de nu rådande,
måste upprätthållas med straffhot och därmed förfaranden blir
straffbelagda som ej står i strid mot rättsmedvetandet hos stora grupper
av befolkningen; härtill kommer, att då de obehöriga förfarandena som
regel är av beskaffenhet att undgå beivran, den s. k. svarta handeln med
lägenheter kan fortgå tämligen ohämmat.

I hyresregleringslagen har föreslagits vissa ändringar, av vilka några är
av väsentlig betydelse. Bland dessa märkes främst, alt höjning av hyra
skall kunna ske på grund av sådant underhållsarbete som är av ej endast
ringa omfattning. Verkningarna av de föreslagna ändringarna är delvis
vanskliga att bedöma, och prövningen försvåras av att förslaget i dessa
delar icke bygger på någon särskild utredning, över vilken hyresmarknadens
parter och andra sakkunniga instanser fått tillfälle att yttra sig.

Förslaget innebär i fråga om bostadslägenheter, att besittningsskyddet,
oavsett om det gäller hyresreglerad eller icke liyresreglerad fastighet, skall
bedömas enligt hyreslagen, medan spärren mot oskälig hyra beträffande
hyresreglerad fastighet innefattas i hyresregleringslagen och beträffande
annan fastighet i hyreslagen. I fråga om lokaler åter faller beträffande hyresreglerad
fastighet såväl frågan om besittningsskydd som spörsmålet om
priskontroll under hyresregleringslagen, medan när det gäller icke hyresreglerad
fastighet båda spörsmålen faller under hyreslagen. Det är härvid
att märka, att på en och samma ort den ena fastigheten kan vara hyresreglerad
och den andra ej, beroende t. ex. på om fastigheten tillhör ett allmännyttigt
bostadsföretag eller annan. Den nuvarande gränsen mellan bostadslägenhet
och lokal har bibehållits i hyresregleringslagen såvitt angår
dess bestämmelser om bl. a. priskontrollen; däremot har som följd av att
gränsen i hyreslagen dragits något annorlunda, hyresregleringslagens bestämmelser
om besittningsskydd för lokaler måst utformas i enlighet med
denna gränsdragning. Det inses lätt att med splittringen av likartade frågor
på skilda lagar och med övergången till det nya systemet är förenade
åtskilliga vanskligheter. Det hade här varit av särskilt värde, om hyresrådet
med sin stora praktiska erfarenhet på hithörande område fått tillfälle
att belysa angivna spörsmål.

Remissen till lagrådet omfattar icke, frånsett ett par i detta sammanhang
mindre betydelsefulla ändringar, förslagen till hyreslag och lag om
hyresnämnder, varöver lagrådet tidigare yttrat sig. Lagrådet har i enlighet
härmed upptagit de däri behandlade frågorna till förnyad granskning endast
i den mån så påkallats av sambandet med förslaget till hyresregleringslag.
De erinringar lagrådet tidigare framförde mot förslagen kvarstår emellertid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

101

Lagen angående ändring i lagen om hyresreglering m. m.

3 §■

Beträffande lägenhet, för vilken det den 31 december 1968 icke finns
någon enligt lag eller myndighets beslut gällande hyra, skall enligt förslaget
hyresnämnden fastställa hyra efter grunder, som skiljer sig från de nu
gällande. I punkt 5 i övergångsbestämmelserna stadgas emellertid, att de
nu gällande grunderna alltjämt skall äga tillämpning vid fastställande av
hyra i lägenhet i hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men
före utgången av år 1968. Tillämpningsområdet för de nya grunderna inskränkes
därmed till att avse lägenheter av här avsett slag i hus, som
färdigställts före den 1 januari 1942.

Betydande svårigheter föreligger redan nu vid tillämpningen av de
gällande grunderna, och det torde vara ställt utom tvivel, att dessa svårigheter
blir ännu större, när nya hyresnämnder träder till. Vägande skäl
torde emellertid tala för att bashyran för lägenhet varom här är fråga
bör fastställas efter samma normer som om hyran blivit bestämd före utgången
av år 1968. Tillräcklig anledning synes dock saknas att därvid
göra undantag för lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942.
Med hänsyn härtill och till att de kategorier, som beröres av nyssnämnda
övergångsstadgande är så omfattande, föreslår lagrådet, att övergångsstadgandet
slopas och alt tredje punkten i första stycket av förevarande
paragraf får det innehållet, att bashyran i där avsett fall skall fastställas
till det belopp, som hyresvärden studie ha berättigats mottaga för lägenheten,
om hyra varit fastställd för denna den 31 december 1968.

Såsom departementschefen framhållit är det angeläget att förutsättningar
skapas för ett ökat fastighetsunderhåll. Betingelsen för att ett förbättrat
underhåll skall komma till stånd måste — såsom departementschefen också
uttalar — vara, att nödvändiga ekonomiska förutsättningar föreligger
därför. Utvecklingen under den tid hyresregleringen varat torde ha medfört,
att för vissa fastigheter utgående grundhyra jämte generella tillägg
ej förslagit till de ständigt stegrade kostnaderna för fastighetsunderhållet.
Det läget kan därför sägas ha uppstått, att den hyresvärden enligt
hyresavtalet ursprungligen åvilande underhållsplikten kommit att i vissa
fall minska till följd av att hyresregleringen ej givit en gottgörelse som
fullt svarat mot den ursprungliga förpliktelsen. Under senare år ingångna
hyresavtal rörande nedslitna lägenheter torde ofta nog ej heller kunna
anses innefatta underhållsskyldighet av samma omfattning som den vilken
förelåg 1942 i fråga om samma lägenhet. När 15 § andra stycket i den nya
hyreslagen blir tillämpligt, kommer hyresvärden att ha en underhållsskyldighet,
som i åtskilliga fall är större än vad som enligt det nyss antydda
gällde dessförinnan. Den bashyra som genom nollställningen gäller för

102

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

lägenheten får anses avse den tidigare, lägre underhållsskyldigheten. Det
framstår som naturligt, att den ökning av förpliktelsen som ålägges hyresvärden
skall medföra en däremot svarande höjning av gottgörelsen. I
de fall då vad hyresvärden äger uppbära, bashyran, ej innefattar full gottgörelse
för den honom åvilande underhållsplikten, bör han därför vara berättigad
till sådan höjning av bashyran att han erhåller full gottgörelse.
I den mån den uppkomna skiljaktigheten mellan hyresvärdens förpliktelse
och hans rätt till gottgörelse, bashyran, är föranledd av den nya hyreslagstiftningen,
borde i och för sig höjningen av bashyran ske från den
tidpunkt då den nya lagstiftningen blev tillämplig. På goda grunder kan
emellertid hävdas, att värden ej bör utfå ersättningen förrän från och med
den tidpunkt, då han fullgjort sin underhållsskyldighet. Om upprustningen
av fastigheten — vare sig fråga är om arbeten i själva lägenheten eller
om exempelvis yttre underhåll — sker i omgångar, bör tydligen också
höjningen göras etappvis. Den hyresvärd som, trots att grundhyran jämte
generella tillägg ej givit full gottgörelse för underhållsskyldigheten, även
under gångna år genom att avstå från normal avkastning på sitt i fastigheten
insatta kapital eller genom att tillskjuta medel, hållit fastigheten i
fullgott skick, bör vara berättigad till höjningen av bashyran redan tidigare
än från den tidpunkt som följer av förslaget, dvs. när han, efter det att
fastigheten nedslitits, åter satt den i stånd.

Vad nu anförts torde i det väsentliga leda till samma resultat som avsetts
med det remitterade förslaget. Däremot medför synsättet, att den lagtekniska
lösningen bör bli något annorlunda. Då den justering av bashyran
som sker sammanhänger med ikraftträdandet av den nya hyreslagstiftningen
och den nya ordningen för hyresregleringen, borde regeln om
justering av bashyran upptagas bland övergångsbestämmelserna till lagen
om ändring av hyresregleringslagen. Härigenom skolle också bli klart,
att höjningen av bashyran är en engångsföreteelse och att icke — såsom
den remitterade lagtexten närmast ger vid handen ehuru så ej torde ha varit
avsett — hyresvärden vid upprepade reparationer i ett och samma hänseende
varje gång blir berättigad till höjning av bashyran. Då emellertid
regeln som medför övergång till det nya systemet för hyresregleringen
upptagits i själva lagen, i 3 § första stycket, bör hinder ej möta att även
regeln om jämkning av bashyran av anledning varom nu är fråga upptages
i lagen. Utformningen bör dock göras så att jämkningens engångskaraktär
klart framgår. Redan härav följer, att förslagets sammankoppling
av nu avhandlade regel med bestämmelserna om höjning av bashyran på
grund av ombyggnads- och ändringsarbeten bör utgå. Härutöver må framhållas,
att sistnämnda arbeten och underhållsarbeten är artskilda och
att också med hänsyn därtill vägande erinringar kan riktas mot sammankopplingen.

På grund av del anförda förordas, att reglerna i förslagets andra styc -

103

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ke om höjning av bashyra på grund av underhållsarbete malte utga samt
att i ett nytt stycke, som inskjutes mellan förslagets första och andra stycken,
upptages bestämmelse av innehåll, att om bashyra, som blir gällande
för lägenheten enligt första stycket, ej kan anses innefatta full gottgörelse
för den underhållsskyldighet som åligger hyresvärden, hyresnämnden
får, när lägenheten är försatt i skick som hyresgästen äger kräva, på
framställning av hyresvärden höja bashyran med sådant belopp att full
gottgörelse utgår.

I sin nu gällande lydelse innehåller andra stycket i förslaget bestämmelser
om att hyresnämnden får höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran
för lägenheten den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga
lägenheter resp. om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga
lägenheter. Motsvarande regler har ej upptagits i förslaget. Skälet
härtill har angivits vara, att reglerna numera torde ha så liten praktisk
betydelse att de bör kunna utgå. Att bestämmelsernas praktiska betydelse
numera icke är stor torde vara riktigt. Man kan dock ej bortse från att
slopande av denna möjlighet att höja eller sänka grundhyran i enskilda
fall kan få verkningar som ej är önskvärda. Särskilt kan tänkas att sasom
grundhyra fortfarande gäller ett alltsedan tid före 1942 avtalat hyresbelopp,
som av ideella, personliga eller liknande skäl salts avsevärt lägre
än som motsvarar hyran för jämförliga lägenheter. Det kan vara stötande
att i ett sådant fall maximihyran icke skulle kunna höjas, om skälet till
hyresnedsättning bortfölle efter ändringsförslagets ikraftträdande. Ett visst
behov av ifrågavarande regelsystem torde därför kvarsta. Det föreslås på
grund härav, att motsvarighet till nuvarande regler upptages i förslaget.

4 §■

Vid bifall till vad vid 3 § förordats beträffande höjning av bashyran
med hänsyn till underhållsskyldighet som åvilar hyresvärden torde punkt
1 i första stycket i förevarande paragraf böra utbytas mot två punkter,
den ena avseende ersättning för vad hyresvärden utgivit för underhållsarbete
utan att bashyran innefattat full gottgörelse därför och den andra
gällande ersättning för vad lägenheten ökat i värde genom ombyggnadseller
ändringsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd
av därmed jämförlig betydelse. I andra stycket bör göras de formella jämkningar
som föranledes av omarbetningen i 3 § och punkt 1 i första stycket
av förevarande paragraf. Därutöver torde böra vidtagas sådan ändring
av andra punkten i andra stycket att av lagtexten klart framgår att, om
åtagandet gäller ersättning för underhållsarbete eller ersättning för ombyggnads-
eller ändringsarbete, prövningen skall ske enligt de grunder
som anges i 3 § andra resp. tredje stycket enligt lagrådets förslag samt
bashyran ändras i enlighet därmed.

Enligt förslaget skall ändring ej ske i paragrafens tredje stycke, vari

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

stadgas att Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj :ts bemyndigande, statens
hyresråd äger meddela föreskrifter att av hyresnämnden tillämpas vid prövning
som i andra stycket sägs. Detta stadgande kommer då att omfatta även
föreskrifter med avseende på den prövning, som nämnden enligt andra
stycket i dess föreslagna nya lydelse skall ha att verkställa beträffande ersättning,
som avtalats enligt förslagets första stycke punkt 1. Detta torde
knappast vara avsett; normen för bestämmande av ersättning på grund av
förbättringsarbeten framgår nämligen redan av 3 § i lagen. Stadgandet bör
därför inskränkas så att det behåller sin nuvarande innebörd, dvs. åsyftar
Provning enligt andra stycket av fråga om ersättning som avses i första
stycket 2 eller 3 i det remitterade förslaget (3 eller 4 i lagrådets förslag).

7 och 8 a §§.

Enligt remissprotokollet bör besittningsskyddsproceduren i ärenden angående
lokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget
till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslägenhet.
Det sägs att därför i förevarande paragrafer tagits upp bestämmelser
som i sak har samma innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Förslaget
till ändring i hyresregleringslagen saknar emellertid motsvarighet till bestämmelsen
i 49 § andra stycket om vad den som fordrar förlängning har
att iakttaga inom viss angiven tid. En dylik bestämmelse bör fogas till 7 §
andra stycket. På grund av hänvisningen i 8 a § andra stycket i förslaget blir
bestämmelsen tillämplig även i fall som avses i 8 a §.

18 §.

Hänvisningen Ull 2 § andra stycket lagen om hyresnämnder kan föranleda
det missförståndet, att lagrummet i övrigt icke skall äga tillämpning.
Lagrådet föreslår därför, att hänvisningen, som i och för sig torde vara
överflödig, får utgå.

23 §.

Genomföres den omarbetning av 3 § som lagrådet förordat, bör hänvisningen
i förevarande paragraf till 3 § fjärde stycket utbytas mot en sådan
till 3 § femte stycket. Vid ändring i förevarande paragraf måste lagens ingress
jämkas.

26 §.

Föreskrifterna i andra stycket av förevarande paragraf bygger på tanken
alt hus som undergått omfattande ombyggnad i princip skall undantagas
från hyresregleringen. Att regeln utformats som en dispensregel beror på
svårigheten att i lagtext ange vad som avses med omfattande ombyggnad.
Den i paragrafens sista punkt upptagna, ej närmare motiverade regeln av

105

Iiungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

innebörd, att undantagande från hyresregleringen ej kan ske sedan bashyran
ändrats på grund av arbetet, går mindre väl samman med grundtanken
bakom förslaget. Om regeln likväl anses skola bibehållas, torde den
böra utformas som én materiell och ej som en processuell regel. Hinder mot
att undantaga ett ombyggt hus från hyresregleringen torde böra föreligga
icke blott då bashyra bestämts enligt 3 § andra eller, om lagrådet förslag
vid 3 § beaktas, tredje stycket utan även när bestämmandet skett enligt 4 §
andra stycket; att uttryckligen hänvisa till dessa lagrum synes emellertid
knappast behövligt. Med beaktande av vad nu i formellt hänseende anmärkts
skulle punkten kunna ges den lydelsen, att vad som nu dvs. i forsta
punkten — sagts ej gäller, om fråga rörande höjning av bashyran på grund
av arbetet slutligen avgjorts.

Övergångsbestämmelser

Bestämmelserna i punkterna 3 och 4 innebär, att tidpunkten då viss åtgärd
av förfarandemässig karaktär vidtages blir bestämmande för ej blott
i vilken utsträckning ny eller äldre lags regler av processuell innebörd skall
bli tillämpliga utan även om tvisten skall i materiellt hänseende avgöras
enligt ny lag eller äldre lag. Vanligen brukar emellertid för frågan vilka materiella
regler som skall tillämpas vara bestämmande något förhållande som
är oberoende av kontrahenternas handlande. Med det här valda förfarandet
tillägges hyresvärden i betydande utsträckning möjlighet att genom att
välja tidpunkt för uppsägning, meddelande om avflyttning eller anliängiggörande
av talan i hyresnämnd — bestämma huruvida äldre eller ny lags
materiella regler skall tillämpas. Detta förfarande kan därjämte såsom
också antytts i remissprotokollet — leda till att hyresnämnd i ett ärende
som anhängiggjorts före 1968 års utgång men endast avser tid efter nya
lagens ikraftträdande skall tillämpa regler från den äldre lagen som svårligen
låter sig anpassas till tiden efter 1968 års utgång. I ett under 1968 anhängiggjort
ärende avseende höjning av hyra från viss dag under 1969, då
ett förbättringsarbete slutförts, blir sålunda fråga om att medgiva ändring
av grundhyra — men någon sådan finns då ej längre. Lösningen av övergångsproblemen
måste från nu behandlade synpunkter betecknas som
mindre tillfredsställande. En ordning, som lät den tidpunkt, då avtalet enligt
uppsägningen skulle upphöra, ett förbättringsarbete utförts eller annan
liknande omständighet inträffat, vara bestämmande för tillämplig lag, skulle
framstå som principiellt riktigare. Emellertid genomföres samtidigt med
ändringarna av materiell natur även organisatoriska förändringar med slopande
av en sorts hyresnämnder och inrättande av nämnder av nytt slag.
Detta begränsar möjligheterna att låta ny lag bli tillämplig när det materiella
anknytningsförhållandet inträffar under tiden närmast efter nya lagens
ikraftträdande, om man vill undvika att då få en besvärande anhopning

106

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

av ärenden. Då därtill kommer att skiljaktigheterna mellan ny och äldre lag
i materiellt hänseende ej är alltför betydande, torde den föreslagna ordningen
böra få godtagas.

Vad lagrådet föreslagit i fråga om fastställande av bashyra enligt 3 §
första stycket föranleder, att första meningen i punkt 5 i övergångsbestämmelserna
bör utgå samt alt stadgandet i andra meningen bör få innehållet,
att bestämmelserna i 3 § första och andra styckena i den äldre lydelsen alltjämt
äger tillämpning i fråga om fastställelse eller ändring av hyra för tid
före utgången av år 1968.

Godtages lagrådets förslag i fråga om höjning av bashyra med hänsyn till
underhåll av fastigheten, bör punkt 6 i övergångsbestämmelserna utgå.

Avsikten är att bestämmelserna i 25 § även efter nya lagens ikraftträdande
skall äga tillämpning med avseende på kommunal hyresnämnd. För
att så skall bli fallet torde erfordras en särskild övergångsbestämmelse,
som lämpligen kan placeras närmast före punkt 7 i förslaget.

Lagen om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som skola iakttagas
sedan hyresregleringen upphört

Det Kungl. Maj :t genom tillägget givna bemyndigandet skall enligt motiven
kunna komma till användning även vid en slutlig avveckling av hyresregleringen.
Avses bemyndigandet skola ha en så vidsträckt innebörd, bör
den i lagtexten intagna begränsningen därav till det fall, då Kungl. Maj:t
beslutar att regleringen skall upphöra att gälla för viss eller vissa orter eller
för visst eller vissa slag av lägenheter, utgå. I övrigt synes stadgandet lämpligen
böra få en formulering, som anknyter till 3 kap. 48 § hyreslagen. Lagrådet
föreslår därför, att stadgandet får den lydelsen, att Kungl. Maj :t äger
förordna, att om hyra som utgår vid utgången av den hyrestid, som löper
när hyresregleringslagen upphör alt gälla beträffande lägenheten, undershger
hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga,
hyresgästen för att erhålla förlängning av hyresavtalet ej skall vara skyldig
godtaga höjning av hyran i vidare mån än vad som är skäligt för att hyran
efter en övergångstid skall vara anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen

Övergångsbestämmelser

I andra stycket av punkt 1 anges som undantag från reglerna i första
stycket att vissa bestämmelser ej skall gälla avtal, på vilka angivna regler
i hyresregleringslagen är tillämpliga. Ett undantag av samma karaktär återfinnes
i punkt 8 andra stycket. Det synes lämpligt, att det sistnämnda un -

107

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

dantaget överflyttas till punkt 1 och där upptages som ett andra stycke
mellan förslagets första och andra stycken.

Bestämmelsen i andra meningen i förslagets andra stycke torde böra ges
det något vidsträcktare tillämpningsområde som följer med formuleringen
att fullmakten gäller om de åsyftade paragraferna upphör att gälla.

Mot den i punkt 3 tredje stycket upptagna övergångsregleringen kan anföras
samma principiella erinringar som lagrådet uttalat vid punkterna 3
och 4 i övergångsbestämmelserna till hyresregleringslagen. Ordningen torde
av skäl som där anförts dock böra godtagas.

Innebörden i förslaget är, att 1956 års besittningsskyddslag, som nu gäller
t. o. m. utgången av år 1968, i visst hänseende ges förlängd giltighet. Det
kan ifrågasättas huruvida detta ej borde ske genom en särskild lag; att återstående
regler i förevarande stycke innefattar ett undantag från bestämmelserna
i första stycket hade därigenom framstått klarare. Lagrådet anser sig
dock ej böra påyrka en särskild förlängningslag beträffande besittning-,-skyddslagen bl. a. därför att reglerna om förlängning innefattar det undantag
i fråga om upphörandet av medlingslagen som antydes i punkt 1. Det
bör emellertid klart framgå att besittningsskyddslagen förlänges.

De fall varom tredje meningen handlar har intet samband med de situationer
som avses i de två första meningarna utan utgör alldeles självständiga
undantag från bestämmelserna i första stycket. Tredje meningen torde därför
lämpligen böra utbrytas till ett särskilt stycke.

I enlighet med vad nu anförts förordas, att tredje stycket i punkt 3 utbytes
mot två nya stycken av förslagsvis följande lydelse:

»Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till
nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller till
och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresavtal,
som ingåtts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända därefter,
såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år 1968
antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag eller hänskjutit
tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister eller
väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal,
på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 § nyssnämnda lag den 7 december
1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om
avtalet uppsagts före utgången av år 1968.»

Punkterna 4 och 5 är, liksom första stycket i punkt 3, undantag från
punkt 2, men utgör icke någon intaga i punkt 1; så skall t. ex. vad som sägs
i sistnämnda punkt tydligen gälla även efter den 1 januari 1974, om hyresregleringen
då ännu består. Punkterna 6 och 7 däremot är undantag från
punkt 3 första stycket och som sådana jämställda med de övriga under samma
punkt upptagna undantagen från dess huvudregel. Vad nu sagts bör för -

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

anleda den omredigeringen, att slutorden i punkt 2 får lyda »om icke annat
följer av vad nedan under 3, 4 och 5 sägs» samt att punkterna 6 och 7 upptages
som särskilda stycken under punkt 3.

Vad som åsyftas med reglerna i punkt 8 första stycket i förslaget skulle
enligt lagrådets mening komma till tydligare uttryck, om stycket erhöll
följande lydelse:

Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyresgästen
uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört
och gäller lagen om hyresreglering in. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,
även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än
som är medgiven enligt nämnda lag.

Lagen om hyresnämnder

Förslaget i vad det nu underställts lagrådets granskning föranleder ej
erinran.

Ur protokollet:
Ingrid Hellström

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

109

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj: t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
29 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Aspling, Palme,
Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Myrdal, Odhnoff, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över
remitterade förslagen till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr
429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om ändrad
lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående ändring
i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s.l) om nyttjanderätt till fast egendom
samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning förslagen
återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet den 8 mars 1968.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anhåller att i samband
därmed få ta upp vissa frågor om hyresnämndernas administration m. m.

Lagförslagen

I 3 § första stycket i det remitterade förslaget till ändring i hyresregleringslagen
anges att, om det inte finns någon enligt nämnda lag eller myndighets
beslut gällande hyra för lägenhet den 31 december 1968, hashyran
skall fastställas till det belopp som med hänsyn till hyresläget vid nämnda
tid för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt.
Denna regel, som skiljer sig från motsvarande bestämmelse i den nu gällande
lagen, har tagits upp i det remitterade förslaget i syfte att förenkla
prövningen av ärenden angående fastställelse av hyra. I stället för att som
f. n. gäller fastställa hyran efter hyresläget den 1 januari 1942, om huset då
var färdigställt, och med hänsyn till byggnadskostnader och övriga omständigheter,
om huset färdigställts senare, föreslås att ett aktuellt hyresläge i
orten i allmänhet skall vara normerande. De nya grunderna för fastställelseprövningen
torde i huvudsak leda till samma resultat som de f. n. gällande.
Skillnaden ligger i att det blir lättare för parter och hyresnämnd att skaffa
fram det för fastställelseprövningen behövliga utredningsmaterialet.

110 Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1068

Lagrådet påpekar emellertid att enligt punkt 5 i övergångsbestämmelserna
de nu gällande grunderna för fastställelseprövningen alltjämt skall äga
tillämpning vid fastställande av hyra i lägenhet i hus som färdigställts senare
än den 1 januari 1942 men före utgången av år 19118. Tillämpningsområdet
för de nya grunderna blir därigenom mycket begränsat. Lagrådet
föreslår därför en ordning som innebär att nu gällande normer för fastställelseprövningen
behålls.

Det kan inte förnekas att den ifrågavarande övergångsregeln i punkt 5
medför att tillämpningsområdet för de föreslagna nya grunderna för fastställelseprövningen
blir begränsat och att det med hänsyn härtill kan sättas
i fråga om det finns anledning att överge de nuvarande bestämmelserna.
Enligt min mening bör emellertid frågan bedömas från en annan utgångspunkt.
Övergångsregeln har sitt huvudsakliga berättigande i fråga om lägenhet
i hus som färdigställts vid sådan tidpunkt före utgången av år 1968 att
det normala förfarandet för fastställelse av hyrorna för husets lägenheter
inte hunnit avslutas dessförinnan. Däremot är övergångsregeln knappast
motiverad för det fall att först på ett senare stadium hyra behöver fastställas
för viss lägenhet. Det kan exempelvis gälla eu bostadsrättslägenhet som
bostadsrättshavaren vill hyra ut, en villa som förut bebotts av ägaren själv
men sedermera skall hyras ut eller en lägenhet som tillkommit först senare
genom sammanslagning av andra lägenheter. För nu angivna och liknande
fall är de föreslagna nya grunderna för fastställelseprövningen att föredra
framför gällande bestämmelser. Med hänsyn härtill synes lämpligast att
söka begränsa den föreslagna regelns tillämpningsområde till den förstnämnda
kategorin av fall eller därmed jämförliga situationer. Detta synes
kunna ske genom en regel av innehåll att den äldre lydelsen av 3 § första
stycket alltjämt skall äga tillämpning, om den omständighet som föranleder
att hyra skall fastställas för lägenheten inträffat före utgången av år
1968. Med omständighet som föranleder att hyra skall fastställas avses t. ex.
att ett hyreshus färdigställs, eu bostadsrättslägenhet eller en villa hyrs ut,
en lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag upplåts i
andra hand eller en lägenhet bildas genom uppdelning eller sammanslagning
av förut befintliga lägenheter. Avgörande för regelns tillämplighet är
när hyra tidigast skall fastställas. Däremot saknar det betydelse att hyra
i vissa fall kan fastställas redan innan den förändring inträtt som föranleder
att hyra skall finnas fastställd för en lägenhet.

Med den nu föreslagna lösningen biir det i huvudsak endast övergångsvis
som de nu gällande grunderna blir tillämpliga vid fastställande av hyra.
Med hänsyn härtill torde det vara lämpligt att ta upp regeln under punkt 5
i övergångsbestämmelserna i överensstämmelse med vad som har skett beträffande
motsvarande bestämmelse i det remitterade törslaget. Bestämmelserna
i 3 § första stycket torde böra ges samma utformning som i det remitterade
förslaget.

in

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Lagrådet uppehåller sig utförligt vid det förslag till ändring i 3 § andra
stycket hyresregleringslagen som syftar till att ge visst utrymme för höjning
av lägenhets bashyra på grund av underhållsarbete. I allt väsentligt
synes lagrådet biträda de synpunkter på vilka det remitterade förslaget är
grundat. I åtminstone ett avseende föreslår dock lagrådet en ändring i sak.
Därjämte förordas en annan lagteknisk lösning än den som tas upp i det
remitterade förslaget.

Den ändring i sak som lagrådet föreslår går ut på att bashyran för en
lägenhet skall kunna höjas på grund av underhållsarbeten även när arbetet
utförts före utgången av år 1968. Lagrådet uttalar att den hyresvärd,
som trots att grundhyran jämte generella tillägg ej gett full gottgörelse
för underhållsskyldigheten genom att avstå från normal avkastning
på sitt i fastigheten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel
hållit fastigheten i fullgott skick, bör vara berättigad till höjning av bashyran
redan i samband med att den nya lagstiftningen blir tillämplig. Detta
synes innebära att det för varje fastighet som vid lagens ikraftträdande
befinner sig »i fullgott skick» — varmed knappast torde kunna avses mera
än att den enskilda lägenheten är i sådant skick som hyresgästen då äger
kräva — skulle föreligga en rätt för fastighetsägaren att 1''å prövat huruvida
lägenhetens bashyra innefattar full gottgörelse för den underhållsskyldighet
som åvilar honom enligt avtalet. Såvitt jag kan se skulle denna prövningsrätt
gälla det alldeles övervägande antalet lägenheter som efter utgången av
år 1968 kommer att omfattas av hyrespriskontrollen. Enligt min mening
strider en ordning som kan leda till en så allmän omprövning av utgående
hyror mot de förutsättningar som jag har ansett böra gälla för reformen av
hyreslagstiftningen, nämligen att någon ändring av den allmänna hyresnivån
i det befintliga fastighetsbeståndet nu i princip inte bör ske. Därtill
kommer att den föreslagna prövningsrätten sannolikt skulle ställa krav på
organisationen för behandling av hyresregleringsärenden som knappast är
möjliga att tillgodose. I sammanhanget måste hållas i minnet att förutsättningarna
för att i eu sådan situation träffa avtal med hyresgästen om höjning
av bashyran torde vara väsentligt sämre än när det är fråga om underhållsarbeten
som utförs efter lagens ikraftträdande. Jag kan på grund
av vad sålunda anförts inte biträda det av lagrådet förordade förslaget.

När det gäller den lagtekniska utformningen av ändringsförslaget framhåller
lagrådet att regeln om den justering av bashyran som förslaget
öppnar möjlighet till är av övergångsnatur. Om regeln inte tas upp bland
övergångsbestämmelserna, bör den dock utformas på sådant sätt att jämkningens
engångskaraktär kommer till uttryck i lagtexten. Jag kan i och
för sig hålla med om att detta synsätt kan vara berättigat i fråga om sådana
underhållsarbeten som lagrådet huvudsakligen uppehåller sig vid.
Dessa karakteriseras av att det åligger hyresvärden enligt lag eller avtal
att utföra arbetet för att lägenheten skall vara i det skick som hyres -

112 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

gästen äger kräva. Ändringsförslaget syftar emellertid på fastighetsunderhåll
i betydligt vidsträcktare bemärkelse. Underhållsarbete kan mycket väl
vara av den karaktären att det höjer lägenhetens värde utan att hyresgästen
kan göra anspråk på att arbetet utförs. Det kan också vara fråga
om fastighetsunderhåll som inte ökar den enskilda lägenhetens värde, såsom
upprustning av fastighetens tak, fasader, rörsystem eller liknande. En
höjning av basliyran på grund av underhållsarbete av nu antytt slag kan
komma i fråga när som helst under hyresregleringslagens giltighetstid.
Åtminstone i detta avseende är regeln inte av övergångsnatur. En annan
sak är att höjningen har engångskaraktär, men i delta avseende skiljer
den sig knappast från en bashyreshöjning på grund av ombyggnads- eller
ändringsarbete. Med hänvisning till vad som nu har anförts kan jag inte
se någon vinning i att utforma lagförslaget på sådant sätt att hyreshöjningens
engångskaraktär framhävs på annat sätt än som redan skett i det
remitterade förslaget.

Lagrådet framhåller även att ombyggnads- och ändringsarbeten, å ena
sidan, samt underhållsarbeten, å andra sidan, är artskilda till sin natur.
Vägande erinringar kan därför enligt lagrådets mening riktas mot att
bestämmelserna angående dessa arbeten sammankopplas. Detta är självfallet
riktigt så till vida att det endast beträffande underhållsarbeten kommer
i fiåga att ta hänsyn till att den gällande bashyran kan inrymma viss
kompensation för kostnaden för arbetets utförande. Andra skäl talar emellertid
för att samordna reglerna. Sålunda är det ofta mycket svårt att dra
gränsen mellan arbeten av de skilda slagen. Det kan därför ha vissa fördelar
att lagtekniskt behandla allt förbättringsarbete som en enhet. Den
av lagrådet föreslagna utformningen skulle inte heller förenkla lagtexten.
Det bör tillfogas att den av lagrådet förordade lagtexten knappast torde
täcka vad som åsyftas med det remitterade förslaget. Vissa kompletteringar
torde vara behövliga, bl. a. för att rätten till bashyreshöjning skall
omfatta även det rena fastighetsunderhållet. Mot bakgrund härav anser
jag att det remitterade förslaget bör vidhållas. Detta innebär att inte heller
vissa andra ändringsförslag, som föranleds av lagrådets förslag till utformning
av bestämmelserna angående underhållsarbete, kan godtas.

Andra stycket i gällande lydelse innehåller bestämmelser om att hyresnämnden
får ändra grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den 1
januari 1942 avsevärt avvek från hyran för jämförliga lägenheter. Dessa
bestämmelser saknar motsvarighet i det remitterade förslaget. Lagrådet
instämmer i mitt uttalande att bestämmelserna nu torde ha ringa praktisk
betydelse men anser dock att visst behov alltjämt torde kvarstå. Därvid
pekar lagrådet särskilt på att ett före år 1942 avtalat hyresbelopp, som
av särskilda skäl satts avsevärt lägre än som motsvarar hyran för jämförliga
lägenheter, fortfarande kan gälla och att det skulle kunna vara
stötande om hyran i sådant fall inte kunde höjas. Jag vill inte motsätta

113

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

mig att en möjlighet till bashyreshöjning medges för antydda situationer.
Regeln därom bör placeras bland övergångsbestämmelserna under punkt 5.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hänseende,
kunna godta de ändringar lagrådet föreslagit. Vissa ytterligare redaktionella
jämkningar hör dessutom vidtas.

Administrationen av de statliga hyresnämnderna m. in.

Statskontoret. I en promemoria den 30 september 1967 har statskontoret
lämnat förslag till organisation av de nya hyresnämnderna. Till grund för
förslaget ligger en undersökning av tidsåtgången vid behandling av ärenden
vid de nuvarande kommunala hyresnämnderna och eu uppskattning av det
antal ärenden som beräknas belasta den nya nämndorganisationen. Med
ledning härav har beräknats storleken av den arbetskraft som kan behövas.
Statskontoret framhåller att det inte bör inrättas en fast organisation som
redan från början eller efter ett ganska kortvarigt stabiliseringsskede på
bostadsmarknaden kan löpa risk att inte få full sysselsättning. Det ligger
emellertid i det allmännas och parternas intresse att hindra uppkomsten av
stor ärendebalans med åtföljande långa väntetider. En lösning av dessa problem
synes kunna åstadkommas genom att det inrättas sammanlagt 19 hyresnämnder,
en del gemensamma för två län. Det bör finnas minst en heltidsanställd
ordförande vid varje nämnd. Alla nämnderna avses få ett kansli,
vid vilket det skall finnas biträdespersonal. Vid de största kanslierna skall
dessutom tjänstgöra sekreterare och expeditionsvakter. Det bör inrättas 22
ordinarie och 22 extra ordförandetjänster, 7 sekreterareänster, 75 biträdestjänster
och 4 expeditionsvaktstjänster. Vid nio nämnder kommer enligt
förslaget att finnas en ordförandetjänst. Ordförandetjänsterna blir två vid sju
nämnder, fem vid en nämnd, sex vid en nämnd och tio vid en nämnd. Vid
de minsta nämnderna föreslås personalen uppgå till sammanlagt endast en
ordförande och ett och ett halvt biträde. Nämnderna bör administrativt och,
när så är lämpligt, lokalmässigt knytas till länsstyrelse. Statskontoret utgår
från att ordförandena i hyresnämnderna rekryteras från domarkåren och
finner det önskvärt att ett smidigt samarbete äger rum mellan nämnderna
och hovrätterna, bl. a. när det gäller att skaffa vikarier för ordförandena.

Kostnaderna för löner och arvoden till personal och intresserepresentanter
i hyresnämnderna uppskattar statskontoret till 4 milj. kr. för första
halvåret 1969. Därvid förutsätts att den föreslagna personalorganisationen
pyggs ut redan fr. o. m. den 1 januari 1969. För omkostnader under första
halvåret 1969 beräknar statskontoret 1 064 000 kr.

Departementschefen. Det är svårt att bedöma arbetsbördan för de nya
hyresnämnderna. Ett förslag till organisation måste därför i stor utsträck -

114

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ning bygga på antaganden om den väntade arbetsvolymen. Vidare måste
beaktas å ena sidan att hyresnämndsorganisationen måste ges en sådan styrka
redan från början att ärendena kan avgöras snabbt och ärendebalanser
förhindras och å andra sidan att organisationen inte bör låsas i så fasta
former att ändringar inte kan genomföras smidigt vid en minskad arbetsvolym.
Sedan statskontoret avgav sitt förslag om administration och organisation
av de statliga hyresnämnderna, har vissa ändrade förutsättningar
för arbetet vid dessa inträtt. De nya förutsättningarna torde dock inte medföra
någon större förändring i förhållande till den arbetsmängd som statskontoret
har beräknat. Jag godtar därför i huvudsak statskontorets förslag
om antalet tjänster inom den nya organisationen.

Varje län skall i princip ha en hyresnämnd. Detta hindrar ej att flera
nämnder får gemensamt kansli. Om 19 kanslier inrättas i enlighet med
statskontorets förslag, får ett antal av dessa så liten personalstyrka att
stora svårigheter uppkommer vid arbetstoppar och ledigheter. Jag anser
därför lämpligt att kanslierna görs så stora att antalet ordförande blir minst
två vid varje kansli. I de fall reseavstånden därigenom skulle bli alltför stora
måste dock kanslierna göras mindre. Sammanträde med hyresnämnd kommer
ofta att hållas i den ort där lägenheten finns. För att underlätta för
allmänheten att ge in handlingar till hyresnämnd bör det kunna föreskrivas
att myndighet på annan större ort än den där hyresnämnden har sitt
kansli skall lämna ut erforderliga blanketter i hyresnämndsärenden, ta
emot handlingar till hyresnämnden och i övrigt stå allmänheten till tjänst
med upplysningar. Närmare föreskrifter härom och om antalet kanslier och
deras belägenhet bör meddelas av Kungl. Maj :t eller myndighet som Kungl.
Maj :t bestämmer.

Det är troligt att nämnderna blir olika belastade under skilda tider på året,
beroende på bl. a. att hyresavtalen i allmänhet löper ut vid några få bestämda
tidpunkter under året. Vikten av att ärendena avgörs snabbt kan föra
med sig behov att förstärka nämndkanslierna tillfälligt. Därvid kan det
vara lämpligt att anlita personal från domstolsväsendet som kan beviljas
tjänstledighet. Å andra sidan kan arbetsbrist komma att råda under vissa
tider på året. Personalen vid hyresnämnderna bör därför kunna åläggas
skyldighet att tjänstgöra också vid domstol i det hovrättsområde, inom vilket
hyresnämndens kansli än beläget. Sådan tjänstgöring kan bli till nytta
för det i dag hårt belastade domstolsväsendet.

Hovrätterna har en organisation för ledning av häradsrätterna, rådhusrätterna
och vattendomstolarna. Den anknytning som hyresnämnderna
kommer att få till domstolsväsendet i bl. a. personalhänseende medför att
administrationen av nämnderna bör skötas av hovrätterna. Jag förordar
dock, efter samråd med chefen för inrikesdepartementet, att en del centrala
administrativa uppgifter skall ankomma på statens hyresråd, exempelvis
viss inspektion av de nya nämndernas verksamhet, sammanställning och

115

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

distribution av material för beslutsunderlag och meddelande av råd och anvisningar
angående arbetsrutiner. Sammanlagt fyra nya tjänster bör tillföras
statens hyresråd i anledning av hyresrådets ökade uppgifter. De! ökade
anslagsbehov som kan uppkomma under budgetåret 1968/69 torde få tillgodoses
genom bemyndigande från Kungl. Maj :t för hyresrådet att ytterligare
belasta anslaget Statens Hyresråd: Avlöningar, vilket anslag i riksstaten
är upptaget förslagsvis.

Jag förordar att 22 ordinarie tjänster inrättas för ordförande i hyresnämnd
och beräknar medel för ytterligare 22 extra ordförandetjänster, 75
bitädestjänster och 5 expeditionsvakttjänster. Vidare beräknar jag medel
för extra personal och för arvoden åt intresserepresentanterna i nämnderna.
Tjänsterna bör tillföras organisationen efter hand som arbetsbördan påkallar
det. Eftersom visst förberedelsearbete behöver göras av tjänstemän inom
hyresnämndsorganisationen redan under andra halvåret 1968, bör erforderligt
antal tjänster få tillsättas tidigare än fr. o. m. den 1 januari 1969.

På de största orterna finns f. n. i allmänhet vissa heltidsanställda tjänstemän
vid de kommunala hyresnämndernas kanslier. Dessa tjänstemäns erfarenhet
bör tas till vara inom den statliga hyresnämndsorganisationen, om
de skulle vilja tjänstgöra vid de nya nämndernas kanslier.

Anställnings- och arbetsvillkor för personalen är eu förhandlingsfråga.
Jag avser att ge avtalsverket det förhandlingsuppdrag som betingas av vad
jag har föreslagit i det föregående.

Jag beräknar kostnaderna under första halvåret 1969 för löner m. m. till
tjänstemännen inom hyresnämndsorganisationen till 2 844 000 kr. och för
arvoden till intresserepresentanterna till 1 416 000 kr. För omkostnader för
hyresnämnderna under första halvåret 1969 beräknar jag i enlighet med
statskontorets förslag 1 075 000 kr. Av detta belopp avser 10 000 kr. sjukvård
m. m., 230 000 kr. reseersättningar och 835 000 kr. expenser, därav
225 000 kr. för engångsutgifter i samband med att nämnderna inrättas. För
kostnaderna för hyresnämnderna bör anvisas nya anslag för budgetåret
1968/69 under andra huvudtiteln. Anslagen bör kallas Hyresnämnderna:
Avlöningar och Hyresnämnderna: Omkostnader.

Hemställan

Under åberopande av vad jag har anfört i det föregående hemställer jag,
att Kungl. Maj :t föreslår riksdagen att
dels antaga förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr
429) om hgresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av
lagen,

116

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december
1956 (nr 567 med vissa bestämmelser, som skola iakttagas
sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den li juni 1907 (nr 36
s.l) om nyttjanderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni
1928 (nr 253) om kollektivavtal.

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder,

dels godkänna de grunder för den statliga hyresnämndsorganisationen
som har angivits i det föregående,

bemyndiga Kungl. Maj :t att inrätta 22 ordinarie tjänster
för ordförande i hyresnämnd,

till Hyresnämnderna: Avlöningar för budgetåret 1968/69
anvisa ett förslagsanslag av 4 260 000 kr.,

till Hyresnämnderna: Omkostnader för budgetåret 1968/
69 anvisa ett förslagsanslag av 1 075 000 kr.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta
protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

1

Bihang A

Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående
ändring i vissa delar av lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,
m. m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr
36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med
särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro,
enligt Dess nådiga beslut:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med
avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den permanenta
hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nyttjanderätt
till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

2

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,
dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon
viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kunna
sältas1 ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd
hyra för att gä med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda
hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtaglig
bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip
den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kunna
underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter skapas
också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkostnadshyrorna
i nyproduktionen.

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på
det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,
dvs. eu rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befogad
anledning.

Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyresnämnd
skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden
skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får
till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.
rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden
avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med
nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan
vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första instans
ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begränsningar
i fullföljdsrätten föreslås.

Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestämmelser.
Bl. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i orter
med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyldighet
att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som
direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för
att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och
upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.

Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid utgången
av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari
1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas
under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla
för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna innebär
att hyrorna får anpassas till liyresläget för likvärdiga lägenheter
successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

3

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907
om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt
nedan anges.

1 KAP.

3 §•

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett
förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller
inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 §
därom stadgas.

Varder fastigheten---nyttjanderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt
2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av
inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten
skall fortfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot
återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv
är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens
bestånd, vare så ansett som hade åtcrköpet skett med sådant
förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser
1 §•

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

4

Kangl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllämpning
på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre
omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §■

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas
på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i
laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras
anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §■

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång,
ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger
nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader
i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

o

Kiingl. Maj. ts proposition nr 74/ år 1967

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §■

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för
nyttjanderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda avtalet
sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den
fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång,
får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör
att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av
makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt
som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans
make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts
innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller
närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §■

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger
hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna
i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för
avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits.
Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet
dock genast att gälla.

7 §.

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är
avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än
nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt
erkännande om uppsägningen.

6

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. EU
exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.
Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas
i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu
angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej "känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes
Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annal avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 §■

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han
avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 7

tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i
9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttj anderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga
avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen
ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

År lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada,
om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för
skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hinder
eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.

8

Kungl. Maj:ts proposition nr 747 år 1967

Delsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller
6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada
enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som
anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes halsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast
sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet soin omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som
rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den
första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om avtal
träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

9

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist
eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,
när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är
till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta
på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp
ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller
som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

lf Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

10

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar
sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av
hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden
meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada
eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden
utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för
skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäller
det.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att
utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas
av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

11

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fasligheLen, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger
därvid motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om
handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om
handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

År pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får
dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse
för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot
hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyresavtalet
utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upprättats
skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta
avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader
efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats
skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbelopp
som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyresgästen
fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran
hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa
uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom
om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fastighet
utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten,
jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastigheten
äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga
om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § motsvarande
tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

12 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen
etter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

..11Upps.ages avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt
till ersättning för skada.

överlåtelse av hyresrätten
32 §''

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsaga
hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens
död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer
även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte
hyresgästen eller hans dödsbo för sadana förpliktelser enligt avtalet som
hänför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §.

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35 §-

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta
hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i annan
under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom
byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

13

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamilj shus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §.

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd
dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av
hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som
hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor
fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar
jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
överlåtelsent, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande
42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock,
i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än eu månad, endast

14

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande
hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt angår
hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger
honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager
rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten.

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger
hyresgästen till last är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke
under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §.

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt
avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på
sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor
enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

15

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om
ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad,

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning,
är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyresrätten
hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller
överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa
grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens
genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som
upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl
för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

16

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som
sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §>

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres-
eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den män
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig
med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller
annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i
första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

17

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av hyresavtalet.

50 §.

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är
slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga
hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i beslutet
eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet
uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att
upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen,
får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 §.

53 §.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter
nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex
procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den
förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

18

Kungl. Maj. ts proposition, nr lbl år 1967

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med månaden
närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller
uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes
förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat ändring
av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

19

Kungl. Maj. ts proposition nr JM år 1967

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som
avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får
hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge
denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller annan
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller
om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit tillräckligt
rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan
skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som
meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mottagande.

Särskilda bestämmelser
61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad,
om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt
tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är
förlorad.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in -

20

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall siom avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upplåtelse
av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väckas
inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är
rätten till talan förlorad.

66 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hyresgästen
tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt
65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,
nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor eller
ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma
den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kortare
än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens
ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

Kungl. Maj.ts proposition nr U1 år 1967 21

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse
sasom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §-

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §‘

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor
enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer
på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare
bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §•

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,
49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra
parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke
beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där
fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör
kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss
nämnts.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i
34 36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller

mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves
lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande,
om icke annat följer av vad som sägs nedan.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall
från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som
slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya bestämmelserna
skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.

22

Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen
att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning
till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas,
skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,
om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal
som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap
gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits
dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets
och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt
ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller
skifte tillagts honom.

7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,
skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller
hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av
hyresförhållandet gällande.

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon
av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sollentuna,
Sölna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Västerhaninge,
österhaninge och österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered,
Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Kåda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma
och Lund,

b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort,
om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten.

Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet äi likvärdiga, är hyresgästen icke skyldig
att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av
skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens
storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens
slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall behandlas
enligt äldre lag.

10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen
tillämpas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

23

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering in. m.,
vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30
juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari
1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får framställning
som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyresvärden
icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej
önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden
lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i
8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni
1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 januari
1968.

Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter
den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m.
fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll
av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse
och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december
1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1968.

24

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall
för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966
(nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser
om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december
1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §•

Avtal mellan------ock gällande.

Såsom arbetare------enligt lagen.

Beträffande kollektivavtal-------lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket avser
villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning,

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

25

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

äger avtalet i denna del verkan som
kollektivavtal endast i den mån det
gäller fråga som avses i 3 kap. 33—
35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom och under
förutsättning att det på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings-
och förhandlingsrätt är att
anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i------deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

10 KAP.

10

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hyra, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt.

Ligger fastigheten

§•

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt
till servitut eller annan särskild rätt
till egendomen eller om besittning
av egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är.
Lag samma vare, om tvisten rör
skyldighet för ägare eller innehavare
av egendomen att fullgöra något,
som åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt. Vad som sägs i
denna paragraf gäller dock ej hyrestvist.

huvuddelen ligger.

Senaste lydelse av 10 kap. IV § se 1963:257.

26

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

(Nuvarande lydelse)

17 §.

(Föreslagen lydelse)

Ej vare-----— ---—

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §
eller eljest enligt lag skall upptagas
av domstol, som där sägs, om tvisten
väckes vid annan domstol;

5. äktenskapsmål;

Ej heller —---

Yrkande om--

- annan domstol;

4. hyrestvist eller tvist, som avses
i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag
skall upptagas av domstol, som där
sägs, om tvisten väckes vid annan
domstol;

av domstol.

— i 13 §.

samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

27

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms
slott den 17 mars 1967.

N ärvarande:

Statsråden Sträng, Andersson, Lange, Kling, Edenman, Johansson,
Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson,
Odhnoff, Wickman.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ny hyreslagstiftning
och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907
(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de allmänna
och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av
hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m.
(hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om
reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförlängning
av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september
1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den
16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet
har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller
del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall avse
endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen
avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresregleringslagens
bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 december
1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal
(besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, innehåller
regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i
nytt hyresavtal.

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen påbörjades
bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

28

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyftet
med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen
föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besittningsskydd
även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som
antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 betänkandet
»Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47).

Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika
slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till
förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet
utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger
sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan betecknas
som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en
viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregleringen
skall behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den
mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behandlas
också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyresgästens
rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra
hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av bestämmelserna
i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet
i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betänkandet
av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14
s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för
justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen.
I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besittningsskyddet
som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att skapa
i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med
lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men
att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för
orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas
om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en reviderad
permanent hyreslag.

De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav
i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966:14). I betänkandet
framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att
ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyresgäst
i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmännen
Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och advokaten
Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från uppdraget,
tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe.

* Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktören
i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer
och riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik
Svensson.

29

Kiingl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra
lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresreglerings-
och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmelser
i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av
den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet
i detta ärende som bilaga 2.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,
hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskontoret,
bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ordföranden
i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen,
statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsdelegation,
överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala,
Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävleborgs,
Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs
rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkursoch
utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskommittén,
bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén,
Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,
Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighetsägareförbund,
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas
riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund
(HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörföreningen,
Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelegation,
Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverksoch
industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistförbund,
Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Landsorganisationen
i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO),
Statstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorganisation
(SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdingeföreningen),
Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sveriges
advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags
riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivareföreningen.
Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund.

Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskamrar,
nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Södermanlands,
Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskammaren
för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för
Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Uppland
och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare.
Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stockholm,
av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka,
Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sammanläggningsdelegerade
i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala

30

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i
Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drätselkamrarna
i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelegerade
i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätselkamrarna
i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Kronobergs
län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i
Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv,
Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län
från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs
län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämtlands
län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norrbottens
län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och
Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbundet
samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkarförbund.
Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden
från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar.

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning.

Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla
frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken in. m. Häri ingår
en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära samråd
ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes
lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken anmäls
av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hänvisa
till vad denne senare kommer att anföra.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad lydelse
av 3 kap. NJL jämte viss följdlagstiftning. Förslagen torde få fogas
vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

31

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn
Inledning

Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens
intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyrestidens
utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två
olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse
genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet
(optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt besittningsskydd.
Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens
sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägenheten.
Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittningsskyddet
däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägningen
är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från
att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen
har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i
efterhand anses vara ogrundad.

Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullständiga
avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo
kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt
främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning.

Behovet av-besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl trängande
i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situation
tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att bli ställd utan bostad.
Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick
aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostadsbristen.
Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyresregleringen
hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägningsrätt
begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande
ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om besittningsskydd
skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden
var dock ännu inte mogen för ett sådant steg.

Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande
hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad.
Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde
före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller -

32

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhållanden
få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens utgång
borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl.
Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande utredning
angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts utredning,
som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering
av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett indirekt
besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädesrätt
för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning.
Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emellertid
i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen.

På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Reformerad
hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop.
1939: 166, L2U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen.
Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent införas
i hyreslagstiftningen.

Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler
om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av
alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat
på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt
besittningsskydd. Hyresgästen bär alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar
i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans
vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen
rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna
för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla.

Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års
lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens
område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre
tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostadsky§Sande
avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan
situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett provisorium
under den rådande krissituationen tillkom därför hyresregleringslagen.
Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av
landet.

Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvärden
principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång.
Denna rätt hryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum.
När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyressed
eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mellan
båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åberopa
särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostadsbrist
som rått och på sina håll alltjämt råder i landet har starkt präg -

33

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

lat hyresregleringsmyndigheternas praxis i uppsägningsärenden. Intresseavvägningen
har i vidsträckt omfattning kommit att utfalla till hyresgästens
förmån. I praxis förlängs därför hyresförhållandet i alla normala fall.

När det gäller hyressättningen bygger hyresregleringslagen på ett system
där hyran för äldre lägenheter regleras med utgångspunkt i den faktiska
hyran den 1 januari 1942 eller, om lägenheten inte var uthyrd då, det hyresläge
som rådde på orten vid nämnda tidpunkt. För senare tillkomna lägenheter
bestäms hyran i huvudsak på grundval av produktionskostnaden.
Vissa lägenheter — främst sådana som förvaltas av kommunala eller allmännyttiga
bostadsföretag eller som på senare tid producerats med finansiellt
stöd från statens sida — är undantagna från hyresregleringslagens
regler om hyrans storlek.

Enligt 5 § hyresregleringslagen kan Kungl. Maj: t medge att avtal träffas
om hyreshöjning utöver grundhyran, s. k. generell hyreshöjning. Sådant
medgivande får lämnas om det finnes påkallat till följd av ökade omkostnader
för fastighetsförvaltningen.

Sedan slutet av 1950-talet pågår en successiv avveckling av hyresregleringen.
Genom beslut av Kungl. Maj: t har vid olika tillfällen skett såväl en
kategorimässig som en regional avveckling av regleringen. Senast har genom
beslut den 29 oktober och den 11 december 1964 hyresregleringen upphävts
i 40 orter med verkan från och med den 2 mars 1965. Efter denna avveckling
gäller hyresregleringen i fråga om bostäder i 159 orter. Folkmängden
i dessa orter kan uppskattas till inte fullt 4,5 milj.

1 samband med att åtgärder vidtogs för att påbörja avvecklingen av hyresregleringen
tillkom besittningsskyddslagen. Också denna lag är provisorisk
och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen
är tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens förlängningsregler
inte gäller. Besittningsskyddslagen har således fått ett vidare
tillämpningsområde allteftersom hyresregleringen avvecklats. Lagen uppställer
som huvudprincip att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när
hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Denna optionsrätt
har emellertid betydande begränsningar. För det första är lagen över
huvud taget inte tillämplig på vissa typer av bostadslägenheter, nämligen
lägenhet i en- och tvåfamilj shus, möblerad lägenhet samt del av lägenhet
som upplåtaren i sin tur förhyrt. För det andra finns i lagen vissa optionsbrytande
grunder. Rätt till nytt hyresavtal tillkommer sålunda inte hyresgästen,
om han förverkat sin hyresrätt eller på annat sätt påtagligt eftersatt
sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Inte heller har hyresgästen rätt till nytt
avtal, om hans behov av lägenheten är ringa. Vidare bryts optionsrätten, om
hyresgästen själv lämnat anställning av vilken upplåtelsen var beroende
eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört och det inte
föreligger synnerliga skäl för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal.
Slutligen bryts optionsrätten också i annat fall då det inte kan an 2

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

34

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hyresvärden
fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hyresavtal
när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första
hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet
innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte
om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god
sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I sådant
fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser
som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte
förekomma.

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garanti
för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda
lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som
på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom
främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider
när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir
då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyresmarknad
däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter.
Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas
av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Huvuduppgiften
för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna
om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt
vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd
betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hyresgästen.
Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen
av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt.

Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus
kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet
fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande resultat.
Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna
konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför
snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka menligt
på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller
att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyresgäster.
De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan
vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anledning
att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. undergått
sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och
kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 35

uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål.

Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör
utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittningsskydd
för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det utrymme
för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning
kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rättsmedvetandet
är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det
typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän flertalet
hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenheten
utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall
få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig
synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmänhet
fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip
ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar
väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna ''wd
avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyresförhållandets
bestånd.

Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om
direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock
förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många beklagar
att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i praktiken
på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att
rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också
omfatta bl. a. ideell skada.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft
i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sakkunniga
anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig
till hyreslagskommitténs förslag.

Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett direkt
besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras
oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den
ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de enskildas
strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i
betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjanderättslagstiftning
bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen
alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal
uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åtgärd
på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformuleringarna
ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses
endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be -

36

Knngl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen
är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bostadsbeståndet,
vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet
och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är avtalsförhållandena
mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hyresmarknad
är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av
ett verksamt besittningsskydd.

Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd,
dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för
hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att
bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den formuleras
så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte
hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och
det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han
måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densamma
som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyreslagskommitténs
förslag.

I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynstagande
till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är avpassat
huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är
därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i
åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en gemensam
lag för olika slags marknader men med vissa särregler för bristorter
skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituationer
gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittningsskyddet
vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besittningsskydd
inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte undanskymma
att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en balanserad
bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast
om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upphör.
Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre
bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning
för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kunna
ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheterna
gör en sådan ändring skälig och lämplig.

Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som
uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genomförs
för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den motivering
för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till
vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses
främst som ett hemskydd.- Gemensamt för dessa uttalanden är även att

37

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt
vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad.

Bostadsstyrelsen uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfattning
att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens utgång
få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hyresgästen
ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd
i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av denna
grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda
bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel
av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi. Rådhusrätten
i Malmö menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer
att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillförsäkras
de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt intresse
av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhållandena
i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av
stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möjligheten
att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas.

I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som avstyrkte
direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hyreslagskommitténs
förslag — framförs andra skäl för att godta förslaget.
Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte
behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas förslag
till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en bristmarknad
kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genomförandet
av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för
att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hänvisar
också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i
den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas.

Karakteristiskt för detta synsätt är Näringslivets byggnadsdelegations
yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den sociala
värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i boendeförhållandet.
Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten
blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det
kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra
in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett
kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hyresförhållanden
komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som
syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sakkunnigas
förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad
marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man
stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte
bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en

38

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill delegationen
inte motsätta sig förslaget i denna del.

Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden
som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att
en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan visserligen
inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra
in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som föreligger
i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda
väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhållandena
anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som
en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att
lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tidtabellen.

Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för
Örebro och Västmanlands län och sätts i fråga även av Stockholms handelskammare.

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att
efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har,
särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyresrättsliga
området under större delen av detta århundrade och har utgjort
en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan
1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga
haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats
till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala
förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna
sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens
synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under
alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller
att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur
hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en omprövning
till stånd av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också
ett stärkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som
en rationell fastighetsförvaltning kräver.

Trots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en
relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyrningen
regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om
inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsättning
är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess
uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den
trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är
självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgästens
sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy -

39

Kungl. Maj:ts proposition nr tii år 1967

resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att
bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsättningen
på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan sålunda konstateras
att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett bristfälligt
sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när avtalet
träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det rattsläge
som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets
ingående.

Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet
för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp
i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig
att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då
särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna
mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav
på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket
sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget erinra
om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och
mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tvingande
— i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyresgästen
besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är
sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttningskostnad
vid obefogad uppsägning.

Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte
den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas
förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan
ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer
som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi
under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom
hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är tilllämplig,
sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för
orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att
kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bostadsproduktionen
i dominerande utsträckning i kommunal regi eller eljest
av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta
har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det allmänna
medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen.

Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har nagon
större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt råder mellan
tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att
i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kunna
få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmarknad
som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en annan.
Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di -

40

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskyddsregler
skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl
talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till
att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknadsläget
till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta besittningsskyddet.

Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissutfallet
— har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor
social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant
skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och förhöjd
trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlingsfrihet.
Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i
besittningen av hemmet.

Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett
direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna
härom behandlas senare.

Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för
bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade
hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren
vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten
av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras.
Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryggande
genom en s. k. hyresspärr.

Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyresvärdens
handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän
synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade förhållanden.
Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå
över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål.
Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas,
önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas genom
utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det ekonomiska
utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens
handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möjlighet
att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa godtagbara
bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda
måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan
dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse
av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avvägning
ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa avvägningsfrågor
behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

41

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sambandet
att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hindrar
att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom
de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på
hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att
dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars
avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syftar
inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning
drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att motverka
att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet
att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmåner
som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande
hyresgäst.

Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning
bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyreslagen
föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i
samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffande
hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som
kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån.

Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det
slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta
tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade
lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre
än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I besittningsskyddslagen
är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren utformad
på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor
som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden
samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena
uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den
allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i
vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om
besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas
en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och
hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare
hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av
hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara
skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne

2| Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

42 Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande
bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frågan
gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna
hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva
om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i
fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lägenheter
vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras
skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig
med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek,
skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra.
Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I
kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också
beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens
avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt,
vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig
vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lägenheter
för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknadsmässigt
bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka begränsningar
gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga statsbelånade
hus.

Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom
skälighetsomradet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som
har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock
variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lägenheter
är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre
hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägenhetens
marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och
inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses
oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsvarande
lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna vederlagsanspråk
mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över
hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska
faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån
för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även
av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast
en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt
torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så
påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det
måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person
skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten.

Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör utgå
när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till
hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

43

nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hyran
lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för
högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hyran
skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för
vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid
vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter
i orten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den
hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkunniga
mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyresgästen
när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndighet
och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras
av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvärden
i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höjning
av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyresregleringslagen
är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss
anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskommittén.

Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU
1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstruera
hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip
samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En
hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effektivt
skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra
besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt
stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran
efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De
sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man önskar
normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten
låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighetstid.
Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma
under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod förordas
därför av de sakkunniga.

Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas
bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall
vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar
saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte väsentligt
överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva
skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och enligt
hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse
med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så -

44

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsentligen
gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyreslagskommitténs
regler för skälighetsprövningen.

Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till
beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumenternas-hyresgästernas
synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter.
Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, driftsoch
förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyresrätten.
På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av
betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom
huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga beskaffenheten
bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna
till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda
förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats.
Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruksvärdet.
Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett vedertaget
uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lekplats
och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande omständigheter
skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde
hyresgästens värdering eller behov.

När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet
åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas
under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hyrorna
i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda betingelser
utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som
jämförelseobjekt. Att alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan
bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på marknaden.
. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skillnader
i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan
statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer.

Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre
hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den
aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande riktning
måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara
fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jämförelsebedömningen
motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan
framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att
det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms
enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse.
Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som
norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskattningen
av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967 45

huruvida, hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida
marginaler.

Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att
en höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas
på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga.

Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering
av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära
prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare sammanhang.

Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyddets
tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begränsad
uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går närmare
in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, refereras
utförligt i det följande.

Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som
uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen,
socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i
Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Näringslivets
byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund.

Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse.
Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag
av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras
skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om
en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen
sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och
inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens
mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och
för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas
egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget.

Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad bristmarknad
är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt användbar
jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängligen
fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sakkunniga
föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror
till stor del på hur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första
åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna
sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om
standard, miljö, belägenhet m. in.

Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressättningsreglerna
kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är större
än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemannens riksför -

46

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sakkunniga
inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där
hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga
föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste
vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än
som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan
finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad
som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till
principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även
länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något säkert
verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkunniga
föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt
talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse
med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en
bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra.
Kommerskollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på
spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör sålunda
inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran
för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan
prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda resultat.

Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga
yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfattningen
att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i
bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattningsvis
anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyresregleringen
tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av
olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i
många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens synpunkt.
Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara
betydande, särskilt pa grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna under
1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får
man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till
utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget
utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från enstaka
topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra
är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyresmarknad
när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av
hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Ätskilliga
hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta
hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhållanden.
Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå
kommer att verka i allmänt liyreshöjande riktning. Även en hyra som god -

47

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som
hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om
den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i större
utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas
utan att vara »väsentligt» högre, bildas eu ny hyresnivå som andra fastighetsägare
sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger högre
men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härigenom
åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och naturligtvis
inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det
hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastigheter.
I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrånkomligt
att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas
bruksvärde jämfört med apdra lägenheters utan också av produktionskostnaderna.
Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som
skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas.

Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressättningen
vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat
system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en uppmjukning
av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyresregleringslagen
görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresreglerade
orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig
normen för hyressättningen utformad i ett sådant system. Härom anför rådet.
Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde
som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt
rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri
hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som
medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är härvid
tänkbara. En möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden
begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalsperioden
till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent.
I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rådet
inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En
riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna
kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med utgångspunkt
från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den
vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lägenhet
uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda
lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och
underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri
hyresmarknad kan förutsättas påverka hyresbildningen.

Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalande
att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och produktions-,
drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be -

48

Knngl. Maj. ts proposition nr 147 år 1967

tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en
riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och
andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt
med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktionsoch
förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på
hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån
även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penningvärdeförsämringen
och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt
angripas.

Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkunnigas
uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheterna
inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening
innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssystem
för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkommande
statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts
härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha uppstått
vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med
de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är faran
utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i
den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all
annan hyressättning därhän att någon marknadsmässig hyresstruktur inte
uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kostnadsfaktorer
på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns.
En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen
inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt
begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens principer
för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunkter.

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en
marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittningsskydd
vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till
ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning
av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig
att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm
bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte
svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett
marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter
vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå
vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hyresvärden
bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då
påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkommer
till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen.

I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges att

49

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden
i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hänvisar
således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller motiven
ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Besittningsskyddslagen
innehåller en mera utförligt beskriven hyressättningsnorm.
I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyresvärden
fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger
hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot
god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedömningen
efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyresnivån
i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte
»avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill
bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpassning
av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i
orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av
hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas.

Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten.
Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den
är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighetsprövningen är vad den
aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Liksom
skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris
som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån
för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning
av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra
inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån
för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbildning
efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för
hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter
att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån
uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm
nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknytningen
till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till uttryck
i själva lagtexten.

De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningssk3''ddslagen.
Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsentligt
överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lagtexten
— innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till
någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först
om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och
efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån
för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm -

50

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan
visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon
enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på
att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda
kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjutningar
i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hyresbeståndet.
Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i prisbildningen
råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en
hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprövande
myndigheterna bör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm.

Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste förskjutningar
i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den
önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i
hyreslagskomfnitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk
måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter
att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån
uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknadsmässiga
kriterier.

Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för
jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och
hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyresnivån.
En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invändning
häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för
hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad.

När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri
hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck
upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kommit
i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror självfallet
på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt framför
allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid
ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnadstäckning
för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas.

Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslagskommitténs
förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad
att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag
inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämnvärt
från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jämförelse
skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av
hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt»
högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas
i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en bristmarknad
hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga uttalar
också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark -

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

51

nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens prisfaktorer.
I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapphetsbetingad
efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars uppgift
är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en sådan
styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas
vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det
sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag
i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av
enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmännyttiga
bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydelse.
Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjäna
som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde
och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen.

Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu diskuterade
utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det föreslagna
systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhållanden
som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till att ej godtagbara
hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde
komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt överstiger
vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom uppstår
en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande riktning.
Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt
förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger
hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt
åstadkommas.

För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende.
Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen
utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. ordet
»väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning —- varigenom en bristbetingad,
ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken förhindras.
Häremot kan dock invändas att hyresnorinen med en sådan tolkning
blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den
kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till
ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva
jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hyrorna.
Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt
betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyresnivån
för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av
detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bostadsföretagens
hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyresprövningen
anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressättning
kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på dén allmänna hyresnivån.
När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be -

52

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

aktas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig.
Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt
få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äldre
lägenheter torde därför, den av de sakkunniga föreslagna jämförelseprövningen
mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags
lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämpligt
att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet
avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det
torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad
med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det
möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från
hyresregleringen till en friare hyresmarknad.

Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett
uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda
regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som
kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har bekräftat
denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hyressättningen
styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad däremot
torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöjningar
som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa
samma liyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom
besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balanserad
marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen
gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för
oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i
kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning
av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsilittet om hyressättningen
för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostadsbrist.

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utformning
och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den
i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att
normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på marknaden
som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan
på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska faktorerna
ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när en hyresstegring
kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas
från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler.

Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör
grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag delar
också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt
uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy -

53

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1067

reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna
när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte
någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats.

Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att
uppskatta lägenhetens liyresvärde i pengar eller i någon annan värdemätare.
Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i
hyressätlningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna prövning
är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara likvärdiga
fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de
normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En
lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet
att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall bestämmas.
Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör
det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägenheten
i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som
nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större
och därmed mera rättvisande. Å andra sidan måste starkt understrykas,
att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämförelseprövningen
blir alltför skönsinässig.

Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss utsträckning
måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter
som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så
att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det
därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det
vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med
hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men
som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att
hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt
sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske
översiktligt.

Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelseprövningen
bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägenheter
för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempelvis
att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga
närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera
påtaglig bostadsbrist.

I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera
någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenhet erna ett läge som måste
antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Uppenbarligen
kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphyror
få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra
saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter -

54

Kungl. Maj.ts proposition nr 74/ år 1967

nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i
hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande.

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet
bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för
bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda
avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att
fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de
högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras
som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför
krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som överensstämmer
med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall
inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en nedåtgående
tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget
av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid
en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hyrans
fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknadsläge
när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning
ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån
uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen
är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet
av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenlietsbestandet
rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperioden
skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås
på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört
måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläggande
krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram
till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran
även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget.

Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå
varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos
lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i enlighet
med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägledande.

Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representativa
jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas
i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på
jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till en
ren skälighetsbedömning.

Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran
kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lägenheter.
För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme
ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste
tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

55

vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas
att man inte skall eftersträva någon detalj prövning. Jämförelsen skall som
de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter
hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för
jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en allmän
uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situationen
på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en
höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det .att hyrorna för lägenheter
av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenheter
med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en
förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden.

Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det belopp
med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas
hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget
på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga.

Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som
huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om
hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt
belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra
alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade
hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Begränsning av besittningsskyddet
Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittningsskyddet
utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts formen
av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålunda
att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits
till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i möblerat
skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i
förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt
vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana
grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den
femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej
särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten
är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt
hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten måste anses ringa, d)
hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller eljest
givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte

56

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i
annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta.

Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryggare
i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och
åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället
bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger
en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste
hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall
flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss
frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hyresgästen
har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prövad.
När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från
besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.

Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begränsningen
av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbebrytande
grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittningsskyddslagen
undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet sådana
fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser
del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttidsavtal,
nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat
mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal.
Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i
en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytande
grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande
grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av
sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för
sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.

Hyreslagstiftningssakkuimiga. De sakkunnigas förslag följer kommittéförslaget
men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag
från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall
då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet
upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten enligt
förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning
av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och
kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lägenheter
i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller
de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett
undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det
fallet att hyresrätten är förverkad.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 57

De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det
följande.

Korttidsavtal

Gällande rätt. I nuvarande liyreslag har upplåtelse som grundar sig på
korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av
38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad
uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader.
Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korltidsavtalen.

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta
används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användningsområdet
för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som
är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening förekommer
det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för permanent
bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar därför
tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal från optionsprincipens
tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för
optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör
före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan
upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som
på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens
slut inbegrips under besittningsskyddet.

Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör fullgöra
uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens
skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall
hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk
för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besittningsskydd
skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför
att karenstiden begränsas till sex månader.

Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag
från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler
för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén
uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts tillräckligt
kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgränsas
från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det
inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten alt utesluta
vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. sådana
som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller
uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem -

58

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

pclvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för
att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 §
2).

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet
inle mött någon erinran under remissbehandlingen.

Del av upplåtarens egen bostad

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från
området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av
del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).

Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas
av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst.
Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad.
Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att
sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det
är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bostadsrätt
eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i
möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser
är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till
förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara
svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjektets
karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av
en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning —
egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som självständig
bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han
behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis
under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppenbart
att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta
det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga föreslår
under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upplåtarens
egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestännnelsernas tilllämpningsområde
(44 § 1).

Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffande
rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter.
Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som

59

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att
anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening
värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas.
För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i
elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräkna
att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till. Bostadsrättskommittén
framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en
mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas
undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplåtarens
bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd
bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de
sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal
rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet.

Drätselkammaren i Kiruna anser att undantaget beträffande del av bostad
inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten.

Näringslivets bgggnadsdelegation förordar att även avtal om total sublokation
undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rörligheten
i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under
begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som
avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta
behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet
att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägenhet.
Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd
för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses tillräckligt
att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av besittningsskyddet
som regel måste leda till att förstahandshyresgästen återfår
dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste
undanröjas.

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med
rätt till förlängning

Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyresförhållandet
att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom
att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allteftersom
avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstiftningen
om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet,
får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att optionsrätten
inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han
däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det nämligen
ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en optionstvist
på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid
framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid
utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen

60

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter
det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse
härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal
undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsérnas tillämpningsområde.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det
i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående
från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bostaden
för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas
att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De
sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd endast
när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresförhållandet
varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget).
Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlingsnämnd
eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestämmelserna
om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning
av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besittningsskydd
har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader
och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många
yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att
avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyresförhållandets
uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske under
förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, sedan
besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild
handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighetsägareförbund
framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att
det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst
nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra
vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnadsdelegationen
förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hovrätten
för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den föreslagna
regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittningsskydd
alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan
hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om
förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större
säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild
skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostadsrättskommittén,
häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

61

I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyresgäst
fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet
och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma verkan
skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda
parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets tilllämpningsområde.
Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna
regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresavtalets
löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att
en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.

Möblerad lägenhet

Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar
inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.

Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i
allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande
natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplåtelseformen
såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en
kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten.
Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt.
Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets
tillämpningsområde (42 § 1).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas uppfattning föreligger
en betydande svårighet, känd frän hyresregleringspraxis, att dra gränsen
mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna
svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande
antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma
synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter
besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestämmande
av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av
möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av
de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall
åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möblerade
rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyddets
tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens
egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade
lägenheter.

En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående
möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga
kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.

62

Kungl. Alaj:ts proposition nr til år 1967

Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan »om
föranleder förverkande

Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger
förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är
förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indirekta
besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Också
besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande
grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest påtagligt
eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).

Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens
har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen
långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förverkad,
är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förverkande
bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra
hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid
gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upphöra
genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning
kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyresgästen
gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag
medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller
komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att
hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrätten
anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första
punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller
lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få
till effekt att hyresgästen går mistp om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall
riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande
för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa trivsamma
förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hyresgästen
åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör
äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmänhet
mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än isolerade
episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen efter
tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det
gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges
att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än
som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han
inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.

63

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att
rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen förverkat
hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot
göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny
säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få samma
rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den modifikationen
i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet
att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av
väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är
obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbedömning
bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det
fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens
slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyresgästen
inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan
situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn
å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens
förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hyresavtalet.
I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram
erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust.
Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina förpliktelser
och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat intresse
för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet.

Beträffande annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande
innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägenheten
att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och
ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir
bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av
situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade
anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på
hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt.
Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas,
fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hyresvärdens
intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att
tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att
önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags
marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskydd$hänseende för
hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större
eller mindre svårigheten att få annan bostad.

I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förlängning
av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. Annan
misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besittningsskyddsbrytande
grund utan går in under generalklausulen i andra stycket
2.

64

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Rivning och större ombyggnad

Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en ingående
redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyresgästs
avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna synpunkter
på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet särskilt
i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning
av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet
redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av uppsägningar
i fråga om rivningshus.

Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för förslaget
till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild optionsbrytande
grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvärdens
rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock
rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till generalklausulen.
Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså
att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att
optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av motiverad
ombyggnad.

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt
då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses
ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå
i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet
att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att
otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dessutom
sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgästers
intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan
det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogenhet
att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att
kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset
skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses
tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda tillbaka.

En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den
kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av
detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan
vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserligen
inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efterföljande
nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast
om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombyggnaden,
bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna -

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 65

den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyresgästens
lägenhet.

I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp
att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppenbart
att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening bör besittningsskyddslagstiftningen
inte innehålla någon regel som innebär att en tillämnad
rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan
prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöranden
med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt
dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intresset
att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när
en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyresgästen
inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed
hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen förutsättas
ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i princip
bryter besittningsskyddet.

Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltefter
hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av
besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarknaden.
Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyresgästen
att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför
svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat
skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersättningsbostad
utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflyttningen,
möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad
med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostadsförhållandena
kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan
skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i
överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett relativt
besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgästen
tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med.

Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken
att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att
hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar
avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på
grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte
att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivningskontrakt».
Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsägningen
ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall
att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej
3 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

66

Kungl. Maj:ts proposition nr lbi år 1967

av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än
som egentligen är nödvändigt.

Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda
bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller motsvarande
eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är
det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen.

I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det
är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripande
art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvärdens
påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgästen
är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall
bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter
genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provisoriska
utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är
omfattande.

Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att
prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör
förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller
hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivningsmognad
skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslagstiftning.
Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den
åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de
sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt utredningens
mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det allmännas
intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering.

Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i
princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna princip
bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad.
Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stadssamhällena
inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför
hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde betrakta
en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade
hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle
vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan förbundet
på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten
vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt
besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att
rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgärder
inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresseavvägningen
som de sakkunniga dragit upp. KF däremot ifrågasätter starkt
om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen -

67

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnadsverksamhet
som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.

Omläggning av brukningsändamålet

Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda
lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägenhetens
avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid också
ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd
fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, undervisnings-
eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på
bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hyresgästens
intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en
ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till
ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den
lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad
omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgästen
inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att
en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna
risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålet vara
obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för
något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan
att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyresgästen
om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén föreslår
därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besittningsskyddsbrytande
grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyresavtal,
om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle
vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att inte heller
i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och
lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besittningsskyddstvist.
I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning.
De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att
man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få
disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget
på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att
intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituationen
bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Generellt
sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i
rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att
genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för
annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som
regelmässigt stöder rivningsplaner.

68

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

Remissyttrandena. Näringslivets bgggnadsdelegation påtalar att de sakkunnigas
motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkunniga
å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra
brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittningsskyddstvist
och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt
behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalandet
bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även
stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.

Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till
bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 §
första stycket a).

Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter
bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en
mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägenheten
tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i allmänhet
inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens
räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och
den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare
och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder
en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relationer
mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en
trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om
möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste vara
tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra
marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som
huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser
lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller behöver
disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upplåtelsen
avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostadsrättshavaren
vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och
för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantagslös.
Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsägningsrätt
på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha
stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom
kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i
att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett
i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma
förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte
heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör

69

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge förlängning
uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra
stycket 5).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållande
beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand
beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller
lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad
till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i
lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren
har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker
att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bostadsrättsinnehavaren.
Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa
annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skäligt
rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen
och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter
en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels
bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgästen
skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning
till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor
i en- och tvåfamiljshus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångsförlängning
i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vidsträckt.
Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall
upplösas.

Remissyttrandena. Bostadsrättskommittén anser att prövningen av besittningsskyddsfrågor
beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med
den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när
bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att själv bo i den eller disponera
den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens
behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda
lägenheten för egen del.

HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet
inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet.
Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmelser
i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan föreningsstyrelsens
tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver
den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrättshavarens
nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse.
Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att
hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt
men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom
mot bostadsrättshavaren.

70

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning

Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte ratt
till nytt hyresavtal, om hyresgästen själv lämnat anställning varav upplåtelsen
var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört
samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till
nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övTigt när
det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den
i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskominitténs och hyreslagstiftningssakkunnigas
förslag.

Hyreslagskommittén. Eu bostadsupplåtelse är betingad av anställningsförhållande
om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra
om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren
som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bostadsupplåtelse
på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhållande,
föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst.

För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har
karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och
bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt
samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett
samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga sammankopplingen
av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgiftens
art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och
upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast
berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett
funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i
allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetsprestationens
värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exempel
på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i
ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänstgöringsstället
till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästare,
brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare
och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän
inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just
i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses
grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbetslönen
är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både
hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen
utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog
tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan salunda nagot optionsanspråk
över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper.

När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres -

71

Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967

lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge
hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga
får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala
bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden
och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av
något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbetskraftsreserv
som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att
tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för
annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över
till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hithörande
orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla
på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få disponera
lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än
som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med
differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande näringsliv,
finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör
det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad
till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin
arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer
hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den anställdes
bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är
tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband
råder mellan arbetsplats och personalbostad.

Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differentierad
sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den
andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man frångår
det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen
annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande
svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anledningen
till att anställningen upphört.

Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte
tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder
utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga erinrar inledningsvis om
att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits
av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besittningsskyddssynpunkt
typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna för
det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, skapar
i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild
uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd.

Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkunnigas
mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att

72

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna
typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmelserna,
använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs
i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att liyresbestämmelserna
blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personalhyresbostad.
Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen
förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdragningen
blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad
de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd
enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i motsatt
fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund
av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans
skälighet kan komma under prövning.

De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och
personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen
och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man
drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets huvudsakliga
syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid
torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhållande
kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten
är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så dominerande
att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal
fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses
en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga
bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. överviktsprincipen
torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser.

De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade
avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis
som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyresbostad.
I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182).

De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopplingsklausuler
i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstridiga
intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer
som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens
berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvudsakligen
till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha
vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaffningen
av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Beträffande
arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt
från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önskvärt
hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttningsklausul
i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbetstagaren-hyresgästen.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

73

När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar
de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhållande
har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om
hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller
annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens
regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig
på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig
lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens.
Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens tilllämpningsområde
är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande
sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste bebos
av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna
tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med tillräcklig
säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verksamheten
skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kunna
beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är
förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller
bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare.
De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas
nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållandens
upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga.

De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen
(1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning
även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till
sådant avtal.

Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorganisation
på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att
bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser
som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivavtalet.
Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkorligt
dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de
sakkunnigas förslag.

De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av
besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbestämmelserna.
Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla
relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är
bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsägningsklausul
i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som
grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon särskild
uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om avflyttningsskyldigheten.
Vidare förekommer i många fall en avflyttningsrespit
som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga
om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga
3j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

74

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första
stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden uttryckligen
sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är
bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida inskränkt
att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som
i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verkställa
uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen
att flytta.

Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid
kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten
upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan
hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från
dagen för uppsägningen av hyresförhållandet.

De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste
dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art
oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga
över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den
förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej, rimligen åläggas
arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning
och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag undantas
därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen
nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den
som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande
uppsägningstidens längd.

De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns
för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns.
Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget
att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över
en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då
också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden
går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som innebär
att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten
upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år
från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också
uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första
upplåtelsen.

Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsregeln
samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning
och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden också
kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis
att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag
som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bostadsmarknad
eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma
i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet

75

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om förlängning
av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske
hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och uppgifter
om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före avgörandet.
Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen
av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid
uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten
ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller
att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas
verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna.

Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskyddstvist
av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen
ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis uttalas
bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att
upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej
heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att förfoga
över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden
oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga
om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång
eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också
tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset
att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad,
när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bostadsbeståndet
kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvärdens
rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av avgörande
betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Företagets
intresse sammanfaller här ofta med ortens. — I en tredje grupp
av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens
åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat
sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med
differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen,
t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår
bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anställa arbetskraft
utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över
en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt intresse
som bryter besittningsskyddet.

Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet
måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beaktande
av avtalets huvudförutsättning, nämligen att -hyresgästen skulle bli
kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av
obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhållanden
och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som
råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens

76

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden
och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets speciella
natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den föreslagna
tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbetsgivarens-hyresvärdens
och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana
fall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör
leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande
av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för
avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor
att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upphörande
inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation
anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på begränsad
tid eller utan särskild tidsbegränsning.

Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en
arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbetstagarens
make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten.
Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten,
och förlängning bör därför medges i avsevärt vidare mån än när sambandet
tjänst-bostad brutits av normala anledningar.

Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besittningsskydd
vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättigade
intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat
sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den närmare
utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag.

Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbetsgivare
eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten
tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Näringslivets
byggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal
förs in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella
regler som är avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa
har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen
och kommerskollegium tillstyrker också förslaget.

Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande
till personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av relationerna
mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde
ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är
det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas härefter
följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av
tjänstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser
av delvis indispositiv natur. I denna del anförs.

I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor,
som skola lända till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för -

77

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

hållandei i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena
(prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det
utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av
kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna.

Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kollektivavtal
reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de avtalsslutande
organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav.
Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sakkunniga
omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden.

Kär fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat.

I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari regleras
förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande
rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan
i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana
hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i
1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över
huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser.
Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser
— även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsättningen
skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom självständiga
hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen.

Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra
något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reglera
lägenlietsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyftat
någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nuvarande
gränsdragningen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad
komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan
man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrenssituationer
mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna förhandlingsordningen
jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om
kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna
regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att
prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomstolen,
nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvillkor
men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning.

Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de
avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig
stöfa på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med
kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis
indispositiv natur.

Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegationens
verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som
motiverar att gränsen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad slopas.
Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder
(bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningskungörelsen)
har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte anledning
förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle
bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya liyreslagens
bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör

78

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande synpunkter
framförs av statens tjänstebostadsnämnd.

Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det
gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall
tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 §
andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtelsen
— skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet
att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att
hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta
om på grund av alt tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen
varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med
vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på motsatsen.
Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att
skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårstiden.
Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förutsättningen
för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens utgång
skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för
annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov
eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen
ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det
sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges
fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst
som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta
om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen
varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de
tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han
när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd
som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning.

Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande
sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst
skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa
hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för
vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått
ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses
i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende
av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhållanden
som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden —
eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän
intresseavvägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas
riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfristen
en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyresvärden-arbetsgivaren
har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett

79

Kungl. Maj.ts proposition nr li-1 år 1967

sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstående
intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har
att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband
med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet föreslår
att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande
synpunkter.

Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet
att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång —
avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets byggnadsdelegation
framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är
att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbetsgivaren
i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren
skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom.
Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns
inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens
längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas intressen.
Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi betydelsefulla
företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verksamhet,
om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker
därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs
av Sveriges fastighetsägareförbund.

Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har
för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det
gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a.

Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföretagen,
som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som
inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av
bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt
inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd
är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller
i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensområdet
av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstillfällen.

Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna
bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orterna
en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthållas
inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den
arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta
från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete.
Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra,
används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbetskraften.
Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör
det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar
alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med goda
arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbegränsad,
skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort

80

Kungl. Maj:ts proposition nr 747 år 1967

lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom
den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit
hos företaget.

En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna
villor eller råd- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalificerade
tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det
vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostadsmiljö
inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen
av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju
kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad personal,
som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde
nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotelltyp
— i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre
ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de
senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga
skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givetvis
att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder
i företagens ungkarlsbostäder.

Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt
fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att
industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd
undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för
framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på
ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen genom
förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om treårsregeln
gäller för en planerad bebyggelse.

Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommerskollegium,
landstingsförbundet och KF.

Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslutning
till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 §
andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstaltsväsendet
regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst
utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att
binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är
dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad
finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande anstalter
alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 §
fjärde stycket i förslaget.

LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än
två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör föreligga.
Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förlängning
inte bör få ske.

Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade
avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och
ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som

81

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 h 1 år 1967

kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska företagares
riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd
inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras
anställning.

Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade
avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kollektivavtal
har föranlett skilda uttalanden. Fastighetsanstålldas förbund uttrycker
sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs
dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder
inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bostadssektorn
inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket
i förslaget. Näringslivets byggnadsdelegation har ingen erinran mot förslaget
att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal.
Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som
gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart
framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstagare.
TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att
träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelserna
samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste
jämställas riksorganisation.

Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rättsprinciper
att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpningen
av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det
skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter framförs
av kommerskollegium.

Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 §
första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som
står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen innehåller
nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket semesterlagen
att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa
detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med avtalet.
Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt
att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organiserade
och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgivare
och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade.
Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en
sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden
vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och viktigare
sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bostad.

Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens
ordförande är följande.

82

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal
om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än
arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren närstående
bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en
förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgivare
inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses behövligt
att såsom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på arbetsgivarsidan
för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första
stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att
arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om förenings-
och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med
vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende uppdragstagarna
med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka
lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal.

Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopplade
avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig
bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening huvudsakligen
kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskötarna
och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella
funktion inom själva fastighetsförvaltningen.

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta

besittningsskyddet

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer
måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständigheterna
i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få behålla
lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyresvärdens
sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämpligen
kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när
hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning
fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses
vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av saklig
natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt
eller skäligt att hyresgästen får flytta.

Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks
att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att
lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad,
att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyresrätten
genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyresgästen
redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyresvärden
i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera
lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet
ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm -

83

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än sådan
som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller
skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga
skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsrätt
i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att
fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lägenheten
friställs.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening är det förenat
med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där besittningsskyddet
kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erforderlig
vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid
finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler.

Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i
ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen.
Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslagstiftning
framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av
saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyresgästens
sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billighetsprövningen,
och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget på
bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till
växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklausulen
i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall förlängas
om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet
och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten.

Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats
förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har
ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder
den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också
här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall
först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i
betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar
den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten
i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14
s. 205).

Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som
förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses
ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid korttidsavtal
och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall
kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även
i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid
avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens -

84

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen.
Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av
att ett visst lägenlietsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för särskilt
bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort.

Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av omständigheter
på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det
fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behöver
lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyresgästen
få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på
bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen
skäligen bör få bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara
av sådan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara
fråga om en befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera
sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller
ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera
större utrymmen i huset.

Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besittningsbrytande
klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittningsskyddshänseende
som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts
i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något särskilt
undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet
av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lägenhet
som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som
omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten
skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan växla.
Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig
själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan
i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till omständigheterna
i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyrningar
enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed automatiskt
utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för
möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möblerade
lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet
blir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar
i dessa föga betydande.

I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är
tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgästen
anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om
hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt
efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, • såsom hyresgästens
ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek
och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra
alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den
nya lägenheten.

85

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälcn närmar sig
gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en
regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt
de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte införas.
En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flyttningskostnader
eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i
stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsakliga
besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa instanser
hör bostadsrättskommittén, Sveriges fastighetsägareförbund, hovrätten
för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stockholms
rådhusrätt.

Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunnigas
förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett väsentligt
intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få
upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är
fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas
praxis — en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte
strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri
måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intressena.
Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstadkomma
en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext
av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämligen
tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresseavvägningen
till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges
fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det
på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrågasätter
om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett
väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en
andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vilar
på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas undan
från besittningsskyddets tillämpningsområde.

Departementschefen

Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hyresgästens
besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten
måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera
över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt
är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna
om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra
till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de

86

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att förutse
och rätt värdera.

Mot bakgrunden härav är det med tillfredsställelse som man kan konstatera
att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla
på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande
motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskiljaktigheter
av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besittningsskyddet
när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som
framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsättningarna
i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt
att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget
och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remissbehandlingen.

Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittningsskyddet
till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda formen
av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde
medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det
enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Denna
metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommitténs
förslag. Om en inskränkning i besittningsskyddet utformas som en generell
begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i praktiken
exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresavtalet
upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos
överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot inskränkningen
i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbrytande
grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för
att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag har
hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom
medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en
inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt
undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittningsskyddsområdet
och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget
dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt
avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkningen
i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan parternas
intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund.

Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besittningsskyddsbestämmelserna,
nämligen att hyresförhållandet
upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del
av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger
laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

87

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning
om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd
saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslagskommitténs
förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till
nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavtalen,
utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hyrestidens
längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyresförhållandet
faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på mycket
kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd
under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens.
utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den
betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken
kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, eftersom
avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av
hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd
inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för
vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle motverka
att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande karenstidens
längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som
är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägenhet
hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att
föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong eller
ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regleringen
har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag anser
förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget
utan sakliga ändringar.

Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning
till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga.
Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med
förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det
följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att korttidsavtalen
aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår undantag
från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lägenheten
utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer
förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget.
Regeln har inte satts i fråga av någon. Det'' finns dock några spörsmål som
förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det numera
att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är särskilt
lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen ingång,
eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a.
att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en

88

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägenheterna
skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts
alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte
själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hyresgästen
senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera
remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör
främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna
kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas
uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge
kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter
från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den
elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av
upplåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i
andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas
någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor
uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kommit
till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett
att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör självfallet
gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av
sin egen bostad.

I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens
egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och
alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En
sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad
också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har
därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget.

När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden —
total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att
underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste
hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undantag
för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besittningsskydd
är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering
skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får
ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är undantagna
från besittningsskyddet och att de nvt diskuterade förhållandena
alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prövar
om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som
strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra
förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde
få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna.

I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från
besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte

89

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att sådant
förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhållandet
varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha uppkommit,
dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader
enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstiftningen
om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hyresvärden
genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer.
Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hyresgästen
att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid alt reglerna
ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför medlingsnämnden
eller rätten för att vara giltigt.

Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den föreslagna
regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad
begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse
skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om
överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att
medlingsnämnden skall godkänna avståendet.

Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna
inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från besittningsskyddet-.
Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna
för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehandlingen
framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset
av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. Förslaget
innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det lägger
en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget
skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämnderna.
De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämnder.
Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka
i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående
från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig
en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt.
Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde därigenom
komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform har så stor
bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk
synpunkt.

På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besittningsskyddet
skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller senare
men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio månader
skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte
vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant
godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall inriktas
på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges

90

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om
förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i
en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till
förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag
bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skriftligen.
Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenheter.
Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i tillräcklig
grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten
att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en faktor
vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte förlängs.

De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör
enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda
fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyreslagskommitténs
förslag anges de besittningsskyddsbrytande
grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som
fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i
stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som
särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upphörandesituationer
samlas under en generalklausul, som kompletteras med
relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yrkats
att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges
direkt i lagtexten.

Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva
alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är därför
ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna
ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall
göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl
att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall
ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan reglering
är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för
några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motivuttalanden.
Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byggas
om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning.
Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en
rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna
i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i
dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry -

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 91

tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av
det följande.

Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grunderna.
Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande
rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet
som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran
ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan
som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall
komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning
av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden
får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departementsförslaget)
eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan
mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2).
Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyresgästen
i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss män bör
anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som
råder på orten i fråga.

De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om
hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad
som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av
det tillämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid
ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte
att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större
ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att
skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd
detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsförhållandena
är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan
lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda
till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs.
ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad
med vilken han skäligen bör nöjas.

Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas
uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssituationer
har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan
erinran vid remissbehandlingen.

Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från samhällssynpunkt
synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamheten
inte hämmas av de hyresrättsliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hyresgästen
från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller
ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad
som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte

92

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i
hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan.
Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden.

Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma
överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör
uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset
skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är
uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden.
Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möjligheter
att anskaffa annan bostad bör komma till uttryck genom att det
för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör (46 § första stycket 3 och 4).

I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör
brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brukningsändamålet,
men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens
möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli densamma
som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamålsenliga
och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid
besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om behovet
för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver
förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fastighetsägarens
önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss
betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen
om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel.
Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens
avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra
som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen,
över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyresförhållandet
vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det
anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål
och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
(46 § första stycket 5).

När det gäller lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyraren
innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall
vära berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för
avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skäligt
rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under remissbehandlingen
har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen
uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostadsrättslagen
eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana
fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas
på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser

93

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med
bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att
hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6).

Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad
upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna
fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka
hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än
reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av
stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de
sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat
framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om
de besittningsskyddsbrytande grunderna.

På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder
upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om anställningen
upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett
anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestämmelsen
om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns
ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflyttningsklausul
har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den
ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal.
Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besittningsskydd
föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet.
Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga
tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal
som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa
fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende
av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflyttningsklausulen
tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av
denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder
och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar
hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens
värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen
av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte
anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga.

De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras
in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels
syftar förslaget till att liyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli
tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda
till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal
som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller
delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgranskningen.

94

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

För egen del ser jag på följande sätt på denna fråga. Hyreslagen är i väsentliga
stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestämmelser
till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för
denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll
denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna
inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som föreslås
nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning
nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att
en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen
enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan enskilda,
i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som underordnad
anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knappast
i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa betydelse
att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de
sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde
till att omfatta också tjänstebostäderna.

Den hyresrättsliga regleringen av rättsförhållandet mellan hyresvärdenarbetsgivaren
och hyresgästen-arbetstagaren kompliceras av att samma rättsförhållande
även kan vara helt eller delvis reglerat i kollektivavtal. Enligt
1 § första stycket lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal kan
kollektivavtal träffas om villkor som skall lända till efterrättelse för anställning
av arbetare eller om förhållandet i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare.
Enligt fast praxis anses häri ligga att kollektivavtal kan avse villkoren
för upplåtelse av bostad som sker i samband med anställning. Avtal
med denna innebörd förekommer på arbetsmarknaden. Tvister om tolkning
eller tillämpning av kollektivavtal prövas exklusivt av arbetsdomstolen enligt
lagen den 22 juni 1928 (nr 254) om arbetsdomstol. Uppstår tvist om tolkning
eller tillämpning av ett villkor för bostadsupplåtelse i samband med anställning
skall alltså tvisten handläggas av arbetsdomstolen, om villkoret tillkommit
genom kollektivavtal. Enligt de sakkunnigas förslag utgör tvisten emellertid
också en hyrestvist som skall handläggas enligt lagförslagets tvingande
bestämmelser om förfarandet för sådana tvister. Det föreligger alltså en konkurrens
mellan kollektivavtalsområdet och liyreslagstiftningen.

Under remissbehandlingen har gjorts gällande att den nu beskrivna konkurrenssituationen
uppkommer som en följd av de sakkunnigas förslag att
hänföra tjänstebostadsupplåtelserna under hyreslagen. Det kan nämligen enligt
den mening som sålunda kommit till uttryck ifrågasättas om det är möjligt
att med rättsligt bindande verkan i kollektivavtal la in bestämmelser
som är avsedda att reglera villkoren för upplåtelser av personalhyresbostäder.
Enligt min mening stämmer denna uppfattning inte överens med den
praxis som f. n. tillämpas och som torde vara uttryck för gällande rätt. I
varje fall när det gäller den anställdes besittningsskydd — således innehållet
i och verkan av en avflyttningsklausul — torde hinder inte möta att

95

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

genomföra en reglering genom kollektivavtal även om bostadsupplåtelsen
inte är av den karaktären att den endast utgör ett moment i ett rent tjänsteavtal.
I vad mån möjlighet föreligger att därutöver reglera villkoren för en
bostadsupplåtelse genom kollektivavtal kan i detta sammanhang lämnas därhän.
Enligt min uppfattning föreligger alltså den nu diskuterade konkurrensen
mellan hyresrättens och kollektivavtalsrättens regler oberoende av hur
tjänstebostäder^ behandlas i hyresrättsligt avseende. Det nu diskuterade
konkurrensproblemet uppkommer redan genom de sakkunnigas förslag att
i hyreslagen införa vissa tvingande regler om förfarandet i hyrestvister.

Den lösning som ligger närmast till hands för den nu diskuterade konkurrensfrågan
är att genom lag begränsa kollektivavtalsområdet så att kollektivavtal
inte får träffas om villkoren för bostadsupplåtelser. Man har då att
ställa sig frågan om det finns något beaktansvärt behov av att sluta kollektivavtal
på detta område.

Det framgår inte tydligt vilken inställning de sakkunniga har till möjligheten
att om deras förslag gejioinförs träffa kollektivavtal angående villkoren
för bostadsupplåtelser i samband med anställning. Klart är emellertid att de
inte helt vill förhindra sådana avtal. Förslaget innebär nämligen att arbetsgivarorganisation
genom kollektivavtal får komma överens med huvudorganisation
på arbetstagarsidan om att de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna
inte skall gälla för bostadsupplåtelser som sker till arbetstagare som är
bundna av kollektivavtalet (78 § första stycket i de sakkunnigas förslag). De
annars tvingande besittningsskyddsbestämmelserna görs alltså i viss begränsad
utsträckning dispositiva. Detta förslag förutsätter att kollektivavtal skall
kunna träffas om vissa särskilt angivna frågor under förutsättning att arbetsgivar-
och arbetstagarsidan är företrädda på särskilt sätt men innebär inget
ställningstagande till frågan i vad mån kollektivavtalsreglering får ske därutöver.
Vid ställningstagandet till frågan om konkurrensen mellan hyreslagstiftningens
och kollektivavtalsrättens regler är det emellertid nödvändigt
att ta ställning till de sakkunnigas förslag att de annars tvingande hyresrättsliga
besittningsskyddsreglerna skall kunna åsidosättas genom kollektivavtal.
Jag tar därför nu upp denna fråga.

Förslaget har mött viss kritik under remissbehandlingen och det har gjorts
gällande att det inte skulle vara förenligt med allmänna rättsprinciper att
tillämpligheten av hyreslagen begränsas genom kollektivavtal. Enligt min mening
är denna kritik inte befogad. Som de sakkunniga anfört är det främst
för de fastighetsanställda som det kan bli fråga om att genom kollektivavtal
reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område har också förklarat
sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det är
viktigt att hålla i minnet att det f. n. inte möter hinder att genom kollektivavtal
reglera villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gäller alltså
inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan snarare
att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna

96

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

som nu föreligger. Det har heller inte framkommit att några olägenheter
skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande
villkor för bostadsupplåtelser. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas
uppfattning att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skall få göras
genom kollektivavtal. Man uppnår enligt min mening tillräckliga garantier
för att hyresgästens — arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träds för nära
genom att krav uppställs på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst
särskilt kvalificerat sätt. Jag återkommer strax till denna frågeställning.

De undersökningar som de sakkunniga gjort och som ligger till grund för
förslaget liksom remissutfallet i anledning av detta torde klarlägga att något
behov att träffa kollektivavtal om hyresvillkor utom ramen för de sakkunnigas
förslag inte föreligger. Mot bakgrunden härav föreslår jag att problemet
med konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen
löses på följande sätt. I 1 § lagen om kollektivavtal bör föreskrivas att om
avtal, som enligt regeln i 1 § första-stycket samma lag i och för sig skulle
vara att anse som kollektivavtal, avser villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning så äger avtalet i denna del verkan som kollektivavtal
endast under vissa bestämda förutsättningar. För det första bör sådan
verkan inträda bara i den mån avtalet rör besittningsskyddet och andra
därmed sammanhängande bestämmelser som angår arbetsgivarens rätt att
upplösa hyresförhållandet. En tveksam fråga är om hyressättningen också
skall kunna regleras genom kollektivavtal. Jag har emellertid stannat för
att detta skall få ske och skälet är att det torde finnas ett behov av att i kollektivavtal
kunna ange vissa normer för hyressättningen i samband med
att besittningsskyddet regleras, exempelvis den kompensation som skall utgå
till den anställde för att lägenheten på grund av arbetsuppgiftens art är
av särskild beskaffenhet eller att besittningsskyddet enligt kollektivavtalet är
svagare än det som hyreslagen skulle ge. För det andra bör kollektivavtal om
villkor för bostadsupplåtelse bara få träffas av avtalsparter som kan antas
ha tillräcklig erfarenhet på området. De sakkunnigas förslag innebär att
avtalet måste träffas mellan å ena sidan staten, kommun eller arbetsgivarsammanslutning
och å andra sidan huvudorganisation på arbetstagarsidan.
Enligt min mening är det tillräckligt att — efter förebild av bl. a. bestämmelsen
i 12 § sista stycket lagen den 17 maj 1963 (nr 114) om semester — avtalet
på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några
regler om att arbetsgivarsidan skall ha varit företrädd på särskilt sätt torde
inte behövas.

Frågan om konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen
när det gäller förfarandet i hyrestvister bör enligt min mening lösas
på följande sätt. Arbetsdomstolen bör liksom hittills vara ensam behörig
domstol i fråga om hyrestvist angående fråga som regleras genom kollektivavtal.
En föreskrift härom tas upp i 72 § andra stycket i departementsförslaget.
Kollektivavtalsparterna bör vidare ha frihet att bestämma att

97

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

hyrestvist av det nu aktuella slaget även i övrigt skall handläggas i en ordning
som avviker från hyreslagens bestämmelser. I kollektivavtalet bör sålunda
få anges att substitutions- eller sublokationstvist eller besittningsskyddstvist
inte behöver hänskjutas till hyresnämnd. Tvisten får i sådant
fall i stället handläggas enligt kollektivavtalets förhandlingsordning. Om
kollektivavtalsparterna inte undantar tvist från hyresnämndens prövning,
måste tvisten hänskjutas till nämnden trots att den är av kollektivavtalsrättslig
natur. Vill part inte åtnöjas med nämndens beslut, får klandertalan
föras hos arbetsdomstolen inom den frist som anges i 71 § i departementsförslaget.
I övrigt blir i sådant fall reglerna om förfarandet vid arbetsdomstolen
tillämpliga.

I samma mån som kollektivavtal kan träffas angaende viss hyresrättslig
fråga bör det i enlighet med vad jag förut har anfört vara tillåtet att göra
avsteg från hyreslagens tvingande regler. Denna princip, som i de sakkunnigas
förslag har kommit till uttryck i den förut behandlade bestämmelsen
i 78 § första stycket, innebär att reglerna om förlängning av hyresavtal och
om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand blir villkorligt
dispositiva. Som nyss har framgått föreslår jag att kollektivavtal
skall få slutas även angående hyressättningen. I detta avseende finns de!
dock ingen anledning att tillåta avsteg till hyresgästens nackdel från hyreslagens
tvingande normer för hyressättningen.

Jag övergår nu till den omstridda frågan vilken verkan en avflyttningsklausul
bör tillmätas vid prövningen av om eu hyresgäst skall äga rätt till
förlängning av hyresförhållandet trots att anställningen upphört. Fragan
uppkommer endast i den mån kollektivavtal enligt de förut behandlade oestämmelserna
inte träffats angående besittningsskyddet.

De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyddet
i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade
intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttningsklausuler
avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sällan behöver
ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter skall
kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berättigat
önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att
erbjuda goda bostäder åt de anställda. Å andra sidan understryks vikten av
att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och
de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt
mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvägning
måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplåta lägenheten
åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att få
bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intresseavvägning
skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med
kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag.

Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de ound 4

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

98

Kungl. Maj:ts proposition nr 1^1 är 1967

gängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna
fullgöras på rätt sätt. Hit liör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som
upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med
bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär
eller tjänst inom lantbruket eller som fastiglietsskötare. Beträffande
sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att
arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i tillräckligt
god tid för att tjänsten utan men för verksamheten skall kunna övertas
av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som
torde ha denna innebörd.

Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som
åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas
uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som tiden
går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte
kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig
avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom
att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen.
Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre
tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens
behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma
mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år
skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavvägningen
i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall
kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger.

När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna treårsregeln är
det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflyttningsklausulen
inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens
medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att treårstiden
gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till
hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan
anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen
för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens utgång
skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas genom
att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse.
Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för
att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyresförhållandet
är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem
som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses
alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande av
en avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till
lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för
tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårstidens
utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot för -

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

99

längning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treårsregeln nämligen
på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år
från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas
enbart på det förhållandet att tjänsten upphört.

Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot
tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn
av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske
mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som
uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädarna
för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den föreslagna
treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden
att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det
görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter
där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften
goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att avflyttningsklausulens
verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid
intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till
hur lång tid hyresförhållandet bestått.

För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt.
Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyresgäster
som erhållit bostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger
ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att
vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hyresgäst
som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäkrad
ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster.

Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett
betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen
upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda
gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd
för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett
sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på
fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft
genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett samhälleligt
intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas.
Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbestånd
hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav
torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett
berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att
användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre balans
uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att
utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bostadsupplåtelser
åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid framöver.

100

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i
besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenheten
för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid
denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvarboenderätt
fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under
längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remissgranskningen.
Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan
emellertid inte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att
tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle vara överflödig
och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyresförhållandets
längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett tillfredsställande
resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan
men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av
intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas
på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställningen
upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en avflyttningsklausul
som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör
därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tidsgränsen
överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt starkare
besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter
tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt.

Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren —
hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen.
Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det
första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att
få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att
lägenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid
företaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyresmarknaden,
nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om
upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse
från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevisningen
i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid
bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna
synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt
arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åtgärden
ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållandet.
Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rättstillämpningen.
Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur
länge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppenbarligen
gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande
av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats
bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet.

Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till

101

Kungl. Maj:ts proposition nr lfrl år 1967

förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört
och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 §
första stycket 8).

Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hyresvärden
vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av avflyttningsklausulen,
bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall
förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det
skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick disponeras
för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma annat
än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid
antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företagsägt
och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att
över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i anslutning
till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättningen
av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen
lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren
tillhandahållit i en av honom ägd fastighet.

Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att
bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en
avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats.
Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbetsmarknaden
kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i
frågan.

Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan
otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är
något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i
denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden förlängs.

På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyresförhållande
som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen
rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerliga
skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket).

De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av
besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder
ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu
är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås
skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid
av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i
fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas närmare
i specialmotiveringen.

Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen
behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det —
såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttnings -

102

Kungl. ftlaj. ts proposition nr lil år 1967

klausulen ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet
varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en särskild
besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller
regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra
stycket).

Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul
tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland
komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen
från lägenheten.

Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att
bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt
att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog
att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att
hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska allmänt
hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen.

I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet
inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa
hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under
remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats
och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att
tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen,
om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande
myndigheterna.

Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående
intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Detta
framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hyresregleringslagen
gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av
att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresförhållanden
eller på annat sätt är obillig. Iläri ligger att det på hyresvärdens
sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsförslaget
är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9).

De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör
utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle
föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt
väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Kiingl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

103

Besittningsskydd utanför bostadssektorn
Inledning

I samband med upphävandet av den hyresreglering som tillkom under
första världskriget framfördes, som förut framhållits, från skilda håll krav
på att regler om besittningsskydd för hyresgäst skulle införas i den permanenta
hyreslagstiftningen. Därvid uppmärksammades också frågan om
skydd för hyresgäst som driver näring. Frågan om optionsrätt eller prioritetsrätt
för affärshyresgäst aktualiserades även inom riksdagen vid flera
tillfällen under 1920- och 1930-talen.

I sitt år 1938 framlagda betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning
(SOU 1938:22) fann hyreslagstiftningskommittén frågan huruvida
liyreslagen borde innefatta särskilda skyddsbestämmelser till förmån
för affärsdrivande hyresgäst ligga på ett annat plan än frågan om besittningsskydd
för bostadshyresgäst. I det senare fallet gällde det väsentligen
att skydda de ideella värden som knyter sig till hemmet. I det förra fallet
är det fråga om ett ställningstagande för ena parten i ett mellanhavände av
rent ekonomisk natur. Enligt kommitténs mening förutsatte en lagstiftning
till skydd för innehavet av viss affärslägenhet att hyresvärden missbrukat
sin ekonomiska övermakt eller i vart fall att det förelåg fara för detta.
Kommitténs förslag i fråga om affärslägenheter utgick från den huvudregeln
att hyresvärden skulle äga frihet att vägra förlängning av hyresavtalet.
Ersättningsskyldighet vid vägran att förlänga sådant avtal foreslogs
i begränsad utsträckning. Kommitténs förslag lades i huvudsak till grund
för de bestämmelser som efter 1939 års revision av hyreslagen återfinns
i 38—40 §§ hyreslagen.

Enligt hyreslagen inträder ersättningsskyldighet för hyresvärden om hans
vägran att medge förlängning av hyresförhållandet strider mot god hyressed
eller om han uppställer otillbörligt villkor för förlängning. I fråga om
lägenheter som brukas i förvärvsverksamhet är skadeståndsrätten mera
omfattande än för andra lägenheter. Ersättningsskyldigheten omfattar för
den förra gruppen förutom skälig gottgörelse för de kostnader som är
förenade med en flyttning från lägenheten även ersättning för den ökning
av lägenhetens värde på hyresmarknaden som hyresgästens vernsamhet
medfört i fall när hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning
i lägenheten utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som
hyresgästen bedrev där. För alla typer av lägenheter gäller den begränsningen
att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för
minst sex månader.

Hyreslagens besittningsskyddsregler har som förut nämnts kommit att
tillämpas i mycket ringa utsträckning. Detta beror på de särregler som in -

104

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

förts genom hyresregleringslagen och besitlningsskyddslagen. Enligt sistnämnda
lagar råder ingen principiell skillnad mellan bostadshyresgästs och
annan hyresgästs besittningsskydd. Skyddet är enligt båda dessa lagar av
direkt typ (kvarboenderätt).

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anser flera skäl tala för att man vid besittningsskyddets
utformning bör göra skillnad mellan upplåtelser för bostadsändamål
och upplåtelser för annat ändamål. Besittningsskyddet för
bostadshyresgäst avser i första hand att tillgodose ett ideellt intresse, medan
besittningsskyddet utanför bostadssektorn väsentligen har till uppgift
att värna ett intresse av ekonomisk natur. Kommittén fäster vidare uppmärksamheten
på den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden
föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om prisbildningens
struktur. Medan hyresnivån för bostadslägenheter med ungefär
likartat bruksvärde i allmänhet är tämligen samlad och enhetlig, kan hyrorna
för till synes likvärdiga lägenheter utanför bostadssektorn ofta
variera inom mycket vida gränser. Inom bostadssektorn grundas en uppsägning
för hyreshöjning normalt på att förvaltningskostnaderna ökat eller att
hyresnivån för likvärdiga lägenheter stigit sedan avtalet ingicks. Utanför
bostadssektorn är det däremot, särskilt när det gäller affärslägenheter med
gynnsamt affärsläge, under normala marknadsförhållanden ingalunda sällsynt
att uppsägning sker under hänvisning till ett fördelaktigt anbud från
tredje man. Enligt kommitténs mening är det naturligt att utanför bostadssektorn
välja den skyddsform som erbjuder de bästa möjligheterna att
beakta ett sådant anbud när det gäller att pröva det befogade i en uppsägning.
I ett optionssystem är dessa möjligheter mera begränsade än i ett
ersättningssystem. I det förra fallet kommer prövningen att äga rum vid en
tidpunkt, då någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu inte föreligger.
Det kan vara vanskligt att bedöma allvaret i ett hyresanbud beträffande
en lägenhet som inte är ledig. I ett ersättningssystem däremot prövas
det befogade i uppsägningen först när hyresgästen lämnat lägenheten.
Vid denna tidpunkt är det lättare att bedöma om ett förmånligt hyresanbud
som åberopats såsom uppsägningsgrund varit allvarligt menat, eftersom utredning
kan förebringas om den hyra som hyresgästens efterträdare får
betala. Av nu angivna skäl anser kommittén att behovet av besittningsskydd
utanför bostadssektorn bör tillgodoses genom ersättningsregler och ej såsom
för bostadshyresgäst genom förlängningsregler.

Kommittén utgår från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall
ske. I analogi med vad som förordas för bostadslägenheterna föreslås därför
en sådan uppbyggnad av besittningsskyddet att hyresvärd som vägrar
hyresgäst nytt hyresavtal, skall vara ersättningsskyldig, om han inte har

105

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

giltig anledning till sin vägran. Sådan ersättningsskyldighet bör föreligga
också när hyresvärden för att gå med på förlängning krävt oskälig hyra
eller uppställt annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt. Skadeståndsrätten föreslås omfatta flyttningskostnader,
sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyresförhållandets
upplösning samt förlust av kundkrets.

Remissyttrandena. Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs
förslag var meningsmotsättningarna mycket stora i fråga om valet av
skyddsform utanför bostadssektorn. Flertalet remissinstanser godtog dock
kommitténs val. Många uttalade sig emellertid för ett direkt skydd under
framhållande av att de av kommittén föreslagna ersättningsreglerna, särskilt
i fråga om förlust av kundkrets, inte utformats på ett tillfredsställande
sätt och att de skulle komma att medföra vissa svårigheter i tillämpningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att det ligger
nära till hands att vid utformningen av besittningsskyddsregler, som bättre
än hyreslagens tillgodoser hyresgästens behov av skydd, i så liten utsträckning
som möjligt frångå de regler som under snart 25 års tid genom provisorisk
lagstiftning varit normerande för parterna på hyresmarknaden. Ett
enhetligt system för alla hyresobjekt har också vissa fördelar från lagtekniska
synpunkter och för lagstiftningens praktiska tillämpning. Värdet av
hyresregleringslagens direkta besittningsskydd måste dock ses mot bakgrunden
av de särskilda förhållanden som rätt på hyresmarknaden alltsedan
lagens tillkomst. Det kan inte tas för givet att ett sådant system
utanför bostadssektorn även vid fri prisbildning på hyresmarknaden skulle
vara fördelaktigare från hyresgästens synpunkt än ett indirekt besittningsskydd
i form av rätt till ersättning. Även om samma skyddsform väljs för
bostäder och lokaler skulle tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bli
olika i ett viktigt hänseende, nämligen i fråga om hyresspärren. Detta sammanhänger
med prisbildningens struktur på en fri hyresmarknad. För att
hyrorna skall kunna anpassas till marknadsvärdet måste man inom lokalsektorn
tillåta betydligt vidare gränser för vad som är skälig hyra än inom
bostadssektorn där hyresnivån för lägenheter med ungefär samma bruksvärde
är relativt samlad. Eftersom de faktorer som bestämmer marknadsvärdet
inom lokalsektorn har olika betydelse för olika lokaler är det mycket
svårt att finna några normer som kan läggas till grund för jämförelseprövningen
i ett optionssystem. Det finns därför risk för att hyresspärren
inte skulle fungera på rätt sätt. Detta skulle försvaga hyresgästens besittningsskydd.

De sakkunniga anser att ett hyresanbud från tredje man måste kunna
beaktas såsom ett målt på lägenhetens marknadsvärde vid prövningen av
om en fordrad hyra är skälig. I annat fall uppnår man inte en prisbildning

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

106

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

som är anpassad till konsumenternas värderingar. Möjligheterna att beakta
ett sådant anbud är mera begränsade i ett optionssystem än i ett
ersättningssystem.

Värdet av ett indirekt besittningsskydd måste bedömas med utgångspunkt
från den närmare utformningen av ersättningsreglerna. Under remissbehandlingen
av hyreslagskommitténs förslag har på vissa håll befarats att svårigheter
skulle komma att uppstå vid prövningen av hyresgästens ersättningskrav
och att ersättningen i åtskilliga fall skulle bli otillfredsställande. De
sakkunniga anser att dessa farhågor inte är ogrundade. De under remissgranskningen
påtalade olägenheterna kan emellertid i betydande utsträckning
undgås genom en annan utformning av ersättningsreglerna. Dessa bör
bättre tillgodose hyresgästens anspråk på att erhålla full gottgörelse för
den skada han åsamkas till följd av hyresförhållandets upplösning. Därigenom
kommer ersättningsreglerna också att utöva en starkare preventiv
verkan mot obefogade uppsägningar. En närmare redogörelse för de sakkunnigas
förslag till utformning av ersättningsreglerna lämnas i ett särskilt
avsnitt. I detta sammanhang kan det vara tillräckligt att konstatera
att förslaget innebär att hyresgästen i princip får full ersättning för alla
kostnader och all skada som hyresförhållandets upplösning vållar honom.
Dessutom föreslår de sakkunniga att hyresgästens besittningsskydd skall
stärkas ytterligare genom regler om anstånd med avflyttningen och om förskott
i avräkning på den slutliga ersättningen.

Den genomgripande omdaning som hyresmarknaden under senare år
undergått till följd av strukturförändringarna inom näringslivet är ytterligare
en omständighet som bör beaktas vid valet av skyddsform. En relativt
god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder nu i de
flesta orter, om man bortser från de mest eftertraktade lägena i de större
städernas centrala delar.

Sammanfattningsvis anför de sakkunniga att risken för en omfattande
ersättningsskyldighet kan antas komma att utöva en betydande preventiv
verkan mot obefogade hyreshöjningar och uppsägningar samtidigt som ett
system med ersättningsregler bäst tillgodoser önskemålet om fri prisbildning
på hyresmarknaden. I ett optionssystem föreligger betydande risker
för att hyresspärren blir så svag att hyresgästen i praktiken inte erhåller
något godtagbart skydd. Dessa synpunkter har lett de sakkunniga till den
ståndpunkten att ett besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn
genom lämpligt utformade ersättningsregler är att föredra framför
ett system med förlängningsregler.

Utformningen av ett ersättningssystem bör enligt de sakkunnigas mening
ske från den utgångspunkten att förlängning av ett ingånget avtal normalt
skall ske. En sådan uppbyggnad av besittningsskyddet stämmer bäst överens
med det karakteristiska förutsättningsläget vid hyresavtalets ingående. De
sakkunniga anser att denna uppfattning är särskilt befogad när det gäller

107

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

upplåtelser för kommersiella ändamål. Huvudregeln föreslås därför vara att
ersättningsskyldighet skall inträda för hyresvärden om han vägrar att förlänga
hyresavtalet och ej har befogad anledning till sådan vägran.

Bestämmelserna om besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn
tas upp i 65—71 §§ i de sakkunnigas förslag.

Remissyttrandena. Meningsmotsättningarna i fråga om besittningsskyddet
för lokalhyresgäster har varit stora även under remissbehandlingen av
de sakkunnigas förslag. De sakkunnigas val av skyddsform utanför bostadssektorn
har godtagits av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, byggnadsstyrelsen,
överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Uppsala, Östergötlands,
Kronobergs, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, rådhusrätten
i Malmö, handelskamrarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Örebro, Borås,
Gävle, Sundsvall och Karlstad, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,
Svenska landstingsförbundet, Sveriges fastighetsägareförbund,
HSB, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska
byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Sveriges
industriförbund, Sveriges grossisstförbund, Svenska bankföreningen,
Svenska försäkringsbolags riksförbund, KF, Svenska företagares riksförbund,
Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stadsdomare,
SACO, Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkareförbund.

För ett direkt besittningsskydd uttalar sig kommerskollegium, hyresrådet
(utom fastighetsägarerepresentanterna, som ansluter sig till de sakkunnigas
förslag), länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Jämtlands län,
Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, lagberedningen, handelskammaren
i Malmö, Hyresgästernas riksförbund, Svensk industriförening,
Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation
samt Sveriges advokatsamfund.

För åtskilliga av de remissinstanser som förordar ett indirekt besittningsskydd
för lokalhyresgäster är det avgörande skälet mot en optionsrätt utanför
bostadssektorn att en sådan är svår att förena med principen om en
marknadsmässig prisbildning på affärslokaler. Sålunda anser Sveriges fastighetsägareförbund
att en marknadsmässig hyressättning inom denna del
av hyresmarknaden inte kan genomföras i ett optionssystem med hänsyn
till de skiftande och ofta svårbedömbara faktorer som bestämmer marknadsvärdet
för affärslokaler. Svea hovrätt framhåller att ett direkt besittningsskydd
för lokalhyresgäster skulle medföra stora tillämpningssvårigheter,
framför allt genom att reglerna för att bli effektiva måste innehålla
bestämmelser även om en hyresspärr. Man skulle därvid komma in på
mycket vanskliga bedömningar av olika lokalers inbördes marknadsvärde.
Av stor betydelse för valet av skyddsform anser hovrätten också vara att
bristen på lokaler numera ej synes vara alltför besvärande annat än i vissa
delar av de större städerna. På grund härav och då besittningsskyddet

108 Kungl. Maj:ts proposition nr Ut år 1967

enligt de sakkunnigas förslag fått en utformning som mera än tidigare
förslag bör avhålla en hyresvärd från obefogade uppsägningar anser hovrätten
att de sakkunnigas förslag i huvudsak bör godtas. Liknande synpunkter
kommer till uttryck i yttrandet från rådhusrätten i Malmö, som
särskilt framhåller svårigheterna att bedöma allvaret i ett hyresanhud från
tredje man när det inte gäller en hyresledig lokal. Med den föreslagna utformningen
av ersättningsreglerna har man enligt rådhusrättens mening anledning
räkna med att hyresgästen i de flesta fall av obefogad förlängnings■vägran
kommer att bli väl tillgodosedd och att riskerna för en kanske omfattande
ersättningsskyldighet kommer att avhålla en hyresvärd från att
utan grund vägra förlängning av hyresförhållandet.

Hovrätten för Nedre Norrland anser att den skillnad mellan bostäder och
lokaler som de sakkunniga gjort vid besittningsskyddets utformning är väl
motiverad. I hyresförhållanden beträffande lokaler gör sig personliga förhållanden
inte gällande med samma styrka som inom bostadssektorn. Hovrätten
finner det därför i dessa fall inte i lika hög grad påkallat att göra
avsteg från avtalsfriheten. Handelskammaren i Göteborg framhåller särskilt
de negativa effekter på distributionen som det nuvarande systemet
medfört genom att själva hyresrätten ofta varit det egentliga föremålet för
köpet vid överlåtelse av affärsrörelser. Sveriges tandläkareförbund, som
ställde sig kritisk till hyreslagskommitténs förslag, accepterar i sitt nu avgivna
yttrande ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster med hänsyn
till den utformning ersättningsreglerna fått i de sakkunnigas förslag och
till att de s. k. blandade lägenheterna, dvs. lägenheter som är uthyrda såväl
för bostadsändamål som för annat ändamål, i princip förts under optionsreglerna.
Även stadsförbundet anser att de skäl som onekligen kan åberopas
mot en olikartad behandling av bostäder och lokaler väsentligt har försvagats
med den förstärkning av lokalhyresgästens besittningsskydd som
de sakkunnigas förslag innebär.

I viss mån en särställning i denna fråga intar länsstyrelsen i Uppsala
län och handelskammaren i Norrköping. Länsstyrelsen biträder de sakkunnigas
förslag om ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster men
ifrågasätter om man inte bör införa en rätt för hyresgästen att, där så
anses skäligt med hänsyn till nedlagda kostnader och övriga föreliggande
förhållanden, få behålla lokalen under viss minsta tid. Enligt handelskammarens
mening bör som huvudregel gälla att hyresgästen först skall beredas
tillräckligt rådrum att anskaffa annan lokal varvid rätten, om parterna
inte kan enas, bör kunna förlänga hyresförhållandet för en tid av sammanlagt
högst två år. Först därefter bör frågan om ersättning prövas. Jämkning
bör då kunna ske om hyresgästen inte visar att han under anståndstiden
verkligen bemödat sig om att lösa sin lokalfråga.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna
går alltför långt och att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyres -

109

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

gästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskammaren
i Sundsvall, som menar att ett alltför starkt rättsskydd för lokalhyresgäster
har en hyreshöjande effekt.

I några av de remissyttranden, vari förordas ett direkt besittningsskydd
för lokalhyresgäster, hävdas att ett bibehållande av hyresgästens nuvarande
optionsrätt inte behöver hindra en marknadsmässig prisbildning inom
denna del av hyresmarknaden. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverksoch
industriorganisation framhåller att hyresvärd och hyresgäst före eller
under pågående hyresförhållanden på olika sätt kan bilda sig en uppfattning
om lokalens marknadsvärde även vid ett direkt besittningsskydd. Olika
organ inom näringslivet gör ingående undersökningar av butikshyrornas
struktur i olika affärslägen. Resultatet av dessa undersökningar kan tjäna
som vägledning vid hyressättning. Liknande synpunkter framförs av handelskammaren
i Malmö och av kommerskollegium.

Sveriges industriförening kritiserar de sakkunnigas uttalande att ett
hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägenhetens
marknadsvärde vid prövningen av huruvida fordrad hyra är skälig
eller ej, om man vill uppnå en till konsumenternas värderingar anpassad
prisbildning inom lokalsektorn. Ett sådant förfarande försätter de mindre
och kapitalsvaga företagarna i ett underläge. Föreningen framhåller vidare
att den föreslagna rätten för lokalhyresgäst att överlåta lokalen i samband
med överlåtelse av rörelsen blir tämligen värdelös i ett system, där frånvaron
av regler om direkt besittningsskydd gör det möjligt för hyresvärden
att ganska omgående efter överlåtelsen säga upp den nye hyresgästen.
Även advokatsamfundet menar att den föreslagna substitutionsrätten
för lokalhyresgäst, om kort tid återstår av hyrestiden, får praktisk
betydelse endast vid direkt besittningsskydd. Samfundet framhåller vidare
att enhetlighet i utformningen av besittningsskyddsreglerna innebär stora
fördelar både från lagteknisk synpunkt och för rättskipningen.

Ett flertal remissinstanser understryker att optionsrätten har betydelse
för affärshyresgästens möjligheter att göra sådana investeringar som är
nödvändiga för att rörelsen skall kunna drivas rationellt. Köpmannaförbundet
och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att en
företagare som har bara indirekt besittningsskydd måste räkna med att han
när som helst kan bli uppsagd från den hyrda lokalen. Detta kan befaras
få till följd att intresset minskas för nyttiga initiativ genom långsiktiga investeringar
och engagemang. En sådan utveckling stöder inte strävandena
att skapa bästa möjliga handels- och industrilokalisering. Ytterst drabbar
detta konsumenterna. Samma uppfattning kommer till uttryck i yttrandet
från handelskammaren i Malmö. Lagberedningen framhåller att det är av
stor betydelse inte bara för affärsidkaren, som behöver investera pengar i
sin rörelse, utan också för kreditgivaren att besittningen till affärslokalen
är tryggad. För kreditgivaren framstår en rätt till skadestånd i dylika situa -

no

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

tioner som mindre värdefull än en optionsrätt. Beredningen erinrar i samband
härmed om den nya lagstiftningen om företagsinteckning, som avser
att förbättra kreditmöjligheterna även i hithörande förhållanden.

Huruvida de affärsdrivande hyresgästernas intressen bäst tillgodoses genom
direkt eller indirekt besittningsskydd kan inte besvaras generellt anser
Hyresgästernas riksförbund. Ett system med ersättningsrätt vid obefogad
uppsägning kan i och för sig tänkas ge ett effektivare skydd än en kvarboenderätt,
särskilt om en sådan rätt måste urholkas genom diverse undantagsbestämmelser.
Förbundet har dock inte blivit övertygat om att de
föreslagna ersättningsreglerna ger affärshyresgästerna ett tillfredsställande
skydd. Stockholms rådhusrätt befarar att avgörandena om ersättning
kan bli besvärliga, tidsödande och kostnadskrävande, särskilt för hyresgästen,
även med den utformning de sakkunniga gett reglerna för ersättningen
och dess bestämmande. Liknande farhågor uttrycks av advokatsamfundet,
som anser risk föreligga att hyresgästen i många fall inte får full
ersättning för sin förlust på grund av svårigheten att förebringa fullständig
utredning om dennas storlek.

Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation
framhåller att resultatet av den intresseavvägning som skall äga rum vid
tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd torde vara mycket svår
att förutse. Detta gör hyresgästens situation i uppsägningsögonblicket synnerligen
osäker och svårbedömd. Ett indirekt besittningsskydd kan därför
befaras framkalla överpriser. Hyresgästen kan under hotet av uppsägning
väntas acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett
direkt besittningsskydd. Liknande synpunkter framförs av hyresrådet och
Hyresgästernas riksförbund.

Övriga frågor

Gränsdragningen bostadslägenhet-lokal

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att det direkta besittningsskyddet
skall gälla lägenhet som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen
användas som bostad och att besittningsskyddet i fråga om lägenhet som
upplåts för annat ändamål skall upprätthållas genom regler som ger hyresgästen
rätt till ekonomisk ersättning.

Om en lägenhet hyrs ut såväl för bostadsändamål som för annat ändamål
en s. k. kombinerad upplåtelse — får man med hänsyn till samtliga omständigheter
avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga.
Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägenheten
används, i allmänhet får antas vara det huvudsakliga upplåtelseändamålet.
Gränsdragningen bör dock inte alltid ske enbart efter detta
kriterium. Särskilt när en lägenhet nyttjas för både bostadsändamål och

in

Kungl. Maj.ts proposition nr Ut år 1967

detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sallan
närmast till hands att anta att upplåtelsen främst skett för affarsandamal,
även om en något större del av lägenheten skulle brukas for bostadsändamål.
Det kan även vara av betydelse för gränsdragningen om hyresobjektet
med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningställt for
visst slag av yrkesverksamhet.

Remissyttrandena. Flera remissinstanser uppehåller sig vid svårigheten
att avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga vid upplåtelser
av lägenheter som används både som arbetslokal och bostad.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att det direkta besittningsskyddets
tillämplighetsområde bör utsträckas att i princip omfatta
även kombinerade upplåtelser. Undantag måste dock göras för sådana upplåtelser,
där inslaget av bostad kan anses vara av ringa betydelse. Så ar
fallet exempelvis vid upplåtelse av lägenhet för industriändamål, drivande
av hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om lagenheten
tillika är avsedd att bereda bostad åt innehavaren. Om lägenhet däremot
upplåtits för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för handel
eller hantverk eller för kontorsändamål men lägenheten tillika är avsedd
att bereda hyresgästen bostad, är bostadsmomentet i normala fall tämligen
starkt. Sådana hyresförhållanden bör därför i regel vara underkastade de
besittningsskyddsregler som gäller för bostadslägenheter.

För att optionsreglerna skall bli tillämpliga på sådana upplåtelser som
här angetts måste krävas att hyresavtalet, ursprungligen eller genom senare
överenskommelse, åsyftat att även bereda innehavaren — ej hos denne anställd
— bostad samt att lägenheten också används som sådan. Rån bostadsdelen
och lokaldelen utan olägenhet särskilj as, bör en uppdelning kunna ske.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har inte mött någon direkt
erinran. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter dock om förslaget ar
välbetänkt.

Besittningsskyddets tillämpningsområde

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att reglerna om besittningsskydd
i hyresförhållanden utanför bostadssektorn inte skall äga tillämpning
om hyresförhållandet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än
sex månader i följd. Genom en sådan karenstid förs flertalet tillfälliga hyresupplåtelser
utanför det besittningsskyddade området. Kommittén anser
att detta är önskvärt.

Förbehåll som efter karenstidens utgång träffats om att rätt till ersättning
inte skall föreligga vid hyresförhållandets upplösning, bör enligt kommitténs
mening tillerkännas laga verkan och hyresförhållandet således falla
utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde.

112

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén
att tillfälliga hyresupplåtelser bör falla utanför det besittningsskyddade
området. I analogi med vad som förordats för bostadslägeneternas
del föreslås därför att ersättningsreglerna inte skall äga tillämpning,
om hyresförhållandet upphör att gälla innan det varat längre tid än
nio månader i följd.

Förbehåll som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd för lokalhyresgäst
skall enligt de sakkunnigas förslag vara utan verkan mot hyresgasten.
Har förbehåll träffats efter det bestämmelserna blivit tillämpliga på
upplåtelsen och förbehållet intagits i särskilt upprättad handling skall det
ock tillerkännas laga verkan. De sakkunniga framhåller att den föreslagna
bestämmelsen inte hindrar hyresgästen att åberopa avtalsvillkor som avviker
från besittnmgsskyddsbestämmelserna och är till hans fördel. Inte heller
moter det hinder for parterna att i en redan uppkommen tvist komma överens
om avvikelse från besittningsskyddsreglerna.

Remissyttrandena. Göteborgs rådhusrätt framhåller alt lokalhyresgäst
i likhet med bostadshyresgäst ofta torde stå i ett sådant beroendeförhållande
till hyresvärden att han har svårt att vägra underteckna ett förbehåll som
innebar att han avstår från besittningsskydd. Även för lokalhyresgästen
innebar det storre trygghet, att förbehållet blir gällande bara om det träffas
inför medlingsnämnd eller domstol.

I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del lämnats utan erinran
vid remissbehandlingen.

Besittningsskyddsbrytande grunder

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall ersättningsskyldighet
inte föreligga, om hyresvärden har giltig anledning att vägra hyresgasten
fortsatt förhyrning. Giltig orsak att vägra förlängning anses böra
orehgga nar hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat att
stalla ny säkerhet för avtalets fullgörande i enlighet med 31 § hyreslagen.
Aven annan nnsskötsamhet från hyresgästens sida hör utgöra giltigt skäl att
vagra forlangning, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig
pafoljd for vad hyresgästen låtit komma sig till last. Också rivning och

storre ombyggnad bör utgöra giltiga grunder för att upplösa hyresförhållandet.

Att det ställer sig ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att uthyra
lagenheten för annan verksamhet än den hyresgästen driver bör enlmt
kommitténs mening i allmänhet anses innefatta skälig anledning att vä^ra
förlängning, om inte hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor. Här
liksom annars bör emellertid besittningsskydd föreligga, om hyresvärdens
förfarande påtagligt strider mot god sed i hyresförhållanden. Så är ofta
fallet om hyresgästen vägras nytt hyresavtal på grund av omständigheter,

Iiungl. Maj:ts proposition nr iil år 1967 113

som hyresvärden kände eller bort känna till redan vid upplåtelsens tillkomst
men som han då försummade att upplysa hyresgästen om.

När det i övrigt gäller att avgöra om giltig anledning att vägra förlängning
av hyresavtalet förelegat, bör prövas om uppsägningsskälen varit axsaklig
art och, om så är fallet, om de haft sådan betydelse att det i betraktande
av hyresgästens intresse av att behålla lägenheten framstår som
rimligt att hyresgästen fått flytta. Som exempel på fall där uppsägningen
inte kan anses grundad på sakliga skäl nämns i förslaget att hyresvärden
vill i lokalen driva rörelse av liknande slag som hyresgästen och därmed
dra fördel av den kundkrets som hyresgästen arbetat upp. Vid bedömningen
av de motstående intressenas inbördes tyngd bör enligt kommittén
särskilt beaktas, att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets
knuten till den förhyrda lokalen vanligen är i högre grad än andra hyresgäster
beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Kommittén
finner det naturligt att man i ett sådant fall ställer strängare krav på tyngden
hos uppsägningsskälen än i flertalet andra fall. Omvänt bör hyresvärdens
inställning till en förlängning av hyresavtalet normalt bli avgörande,
när det inte är av större betydelse för hyresgästen, om han får behålla eller
lämna lägenheten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén
att giltig anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet
bör anses föreligga, om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen
försummat ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande enligt 31 § hyreslagen.
Också annan misskötsamhet än sådan som kan leda till att hyresrätten
förverkas bör ge hyresvärden skälig anledning att motsätta sig eu förlängning,
om hyresgästen i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt
hyresavtalet att hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd.

Att huset skall rivas eller undergå sådan ombyggnad att hyresgästen inte
utan olägenhet för hyresvärden kan stanna kvar i lägenheten är enligt förslaget
godtagbara skäl för vägran att förlänga hyresförhållandet. Med hänsyn
till hyresgästens intressen måste dock krävas att hyresvärden inte förfar
på ett sätt som kan anses strida mot god hyressed. En lämplig avvägning
mellan de båda berörda parternas intressen kan nås genom ett krav
på att hyresgästen underrättats om rivningen eller ombyggnaden i god tid,
minst ett år, före avflyttningen samt att hyresvärden anvisat hyresgästen
annan lokal, som denne skäligen kunnat godta. Underlåtenhet från hyresvärdens
sida att fullgöra vad som sålunda ankommer på honom skall enligt
förslaget jämställas med obefogad förlängningsvägran och utlösa skadeståndsskyldighet.
En av hyresvärden anvisad lokal bör uppfylla sådana
krav i fråga om läge, storlek och utformning som är skäliga med hänsyn
till hyresgästens verksamhet. Däremot kan krav på likvärdig hyra inte

114 Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967

uppställas. Hyran för den anvisade lokalen skall dock ha varit skälig enligt
de normer som angetts i det föregående. De sakkunniga framhåller att anvisningsskyldigheten
självfallet kan fullgöras genom att hyresgästen erbjuds
lokal i den nya fastigheten och i avvaktan på inflyttningen anvisas
annan lokal som ett provisorium. Om s. k. rivningsklausul funnits i hyreskontraktet
eller hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd
med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid, skall nagon
underrättelseskyldighet och skyldighet att anvisa annan lokal ej° föreligga.

I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att en från lönsamhetssynpunkt
gynnsam omläggning av brukningsändamålet bor innefatta
befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte
lika förmånliga villkor erbjuds av hyresgästen. Här liksom annars bor
dock gälla att ersättningsskyldighet inträder, om hyresvärdens förfarande
kan anses strida mot god hyressed. För att hyresgasten skall kunna utnyttja
möjligheten att få hyresavtalet förlängt genom att erbjuda lika
förmånliga villkor måste fordras att han beretts tillfälle att bedöma huruvida
hyresvärdens förlängningsvägran på angivna skäl varit sakligt motiverad.

Att hyresgästens behov av den förhyrda lokalen är ringa eller att det
med hänsyn till läget på hyresmarknaden inte är av större betydelse för
hyresgästen om han får behålla eller lämna lokalen, bör enligt de sakkunninga
inte ensamt leda till att hyresvärden utan påföljd äger avgöra om han
vill förlänga eller avbryta hyresförhållandet. Det bör alltid krävas ett sakligt
skäl från hyresvärdens sida att få disponera över lokalen. Att hyresvärden
behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel innefattar ett
sådant sakligt skäl. Ett annat fall är att hyresvärden behöver disponera
lokalen för en utvidgning av egen eller annan hyresgästs rörelse, som drivs
i fastigheten.

Sedan de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen konstaterats vara
av saklig art, skall enligt förslaget bedömas hur skälen förhåller sig till
hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Därvid bör beaktas sådana
omständigheter på hyresgästens sida som exempelvis dennes behov av lokalen
och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen
drivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet och beroendet
av viss kundkrets eller visst läge. Har hyresvärden erbjudit hyresgästen viss
ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad
tid eller anvisat annan lokal, bör detta räknas hyresvärden till godo vid
den allmänna intresseavvägningen.

En överenskommelse att hyresförhållandet skall upphöra i en viss angiven
situation kan ha varit en väsentlig förutsättning för upplåtelsen. Överenskommelsen
bör då i allmänhet tillmätas den betydelsen, att ersättningsskyldighet
inte föreligger, om hyresförhållandet upplösts tdl foljd av att
den förutsatta situationen inträtt. Som exempel på hithörande fall nämns

115

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

i förslaget upplåtelser av lager- och andra förvaringsutrymmen, som uthyraren
om en viss angiven situation inträffar själv behöver disponera, och
upplåtelser av provisoriska lokaler i samband med nybyggnad och ombyggnad
av annan fastighet, där upplåtelsen är av sådan varaktighet att reglerna
om korttidsavtal inte blir tillämpliga.

Remissyttrandena. Remissinstansernas intresse har huvudsakligen ägnats
frågan om rivning och större ombyggnad som grund för att bryta besittningsskyddet.

Av de remissinstanser som särskilt behandlat denna fråga tillstyrks förslaget
av Sveriges företagares riksförbund. Hyresgästernas riksförbund
tillstyrker också förslaget men anser att uttryckliga föreskrifter om hyresvärdens
skyldighet att underrätta hyresgästen om förestående rivning eller
större ombyggnad och att anvisa hyresgästen annan godtagbar lokal i enlighet
med vad de sakkunniga föreslagit i motiven bör tas in i själva lagen.
Även hyresrådet anser att de i motiven angivna villkoren för hyresvärdens
rätt att bryta besittningsskyddet måste anges i lagtexten. Hyresrådet finner
det dock olämpligt att generellt ställa upp villkor av denna beskaffenhet.
I fråga om såväl det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster
som det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster bör avgörandet
ske efter en fri bedömning av de olika omständigheter som inverkar på
avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Enligt hyresrådets
mening bör man inte bortse från angelägenhetsgraden av rivningen
vid prövningen av om en uppsägning är skälig.

Bankinspektionen godtar i princip att rivning och större ombyggnad skall
bryta besittningsskyddet men finner det obilligt mot hyresgästen att hyresvärden
inte under några omständigheter skall kunna åläggas ersättningsskyldighet
i dessa fall. Inspektionen anser det rimligt att hyresgästen får
sina kostnader ersatta så långt det prövas skäligt i förhållande till hyresvärdens
vinst på åtgärden.

KF erinrar om att hyresvärden vid tillämpning av besittningsskyddslagen
inte ansetts skyldig att tillhandahålla ersättningslägenheter åt hyresgästerna
vid utrymning av fastighet för rivning eller större ombyggnad. Förbundet
vill starkt ifrågasätta lämpligheten av att i en lättande hyresmarknad
införa regler som måste motverka den ny- och ombyggnadsverksamhet
som man allmänt vill stödja och om möjligt utöka. Från samma utgångspunkt
ifrågasätter expropriationsutredningen om inte en absolut skyldighet
för hyresvärden att lämna ersättningslokal går för långt. Beredningen
finner det inte heller befogat att helt undantagslöst hålla fast vid en fixerad
tidsgräns för hyresvärdens underrättelseskyldighet såsom de sakkunniga
föreslagit.

Även handelskammaren i Norrköping avstyrker att hyresvärden såsom
en förutsättning för att undgå ersättningsskyldighet skall behöva vara

115 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

verksam för att anskaffa hyresgästen annan lokal. Handelskammaren framhåller
att intresset av att skydda den enskilde företagaren måste vagas mot
det från samhällelig och ekonomisk synpunkt mer betydande intresset av
en i möjligaste mån fri och rörlig marknad för affärs- och kontorslokaler.
En sådan avvägning leder till en i någon mån friare provning än
den de sakkunniga förordat.

Besittningsskydd och hyresvillkor

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att ersättningsskyldighet skall
inträda om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver oskälig
hyra eller uppställer annat villkor som strider mot god hyressed eller eljest
är obilligt. Att fordra nämnvärt högre hyra än hyresvärdens prestation
betingar på öppna marknaden bör i regel betraktas som ett oskäligt krav

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår en viss skärpning
av hyresspärren i förhållande till kommitténs förslag. Har hyresvärden
efter hyresgästens avflyttning inte kunnat få ut den hyra som han fordrat
för förlängning av hyresavtalet, bör skadéståndsskyldighet inträda så snart
den fordrade hyran inte bara helt obetydligt överstigit vad hyresvärden kunnat
få ut av hyresgästens efterträdare. Som ett uttryck härför har hyresspärren
utformats så att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden, om
han för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Detsamma föreslås
gälla, om hyresvärden uppställer annat villkor som strider mot god sed
i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

Remissyttrandena. Hyresrådet anser att det är en olägenhet för såväl
hyresgästen som hyresvärden att möjlighet saknas att få skäligheten av
fordrad hyra eller andra hyresvillkor underställd myndighets prövning innan
hyresgästen tagit slutlig ställning till om han skall godta villkoren.
Om de sakkunnigas förslag genomförs bör det därför kompletteras i detta
hänseende. Även Hyresgästernas riksförbund anser att det är en olägenhet
för parterna att de inte i förväg kan få klarhet om lokalens hyresvärde.

Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet

Gällande rätt. Hyresvärdens skadéståndsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran
i fråga om lägenhet som hyresgästen brukar för handel,
hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, omfattar enligt
38 § hyreslagen skälig ersättning för de kostnader som är förenade
med flyttningen från lägenheten och för den ökning av lägenhetens värde
på hyresmarknaden som verksamheten medfört. Skadéståndsskyldighet
föreligger dock endast under förutsättning att hyresvärden eller annan
efter hyresgästens avflyttning utövar förvärvsverksamhet av samma eller
liknande art.

117

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad
förlängningsvägran i hyresförhållanden utanför bostadssektorn omfattar
enligt kommitténs förslag flyttningskostnader och sådan värdeminskning
på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt
förlust av kundkrets som förenats med den förhyrda lokalen genom hyresgästens
eller hans företrädares verksamhet.

Kommittén har övervägt om hyresgäst som på egen bekostnad ändrat
den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för det med förhyrningen
avsedda ändamålet bör ha rätt till ersättning, om han genom
flyttningen går miste om det kvarvarande värdet av de anordningar som
han låtit utföra i lokalen. Sådan skada har emellertid av olika skäl ansetts
inte böra komma i betraktande. I den mån ändringarna skett utan hyresvärdens
samtycke har hyresgästen i princip gjort sig skyldig till kontraktsbrott
och rätt till ersättning kan då inte gärna komma i fråga. En rätt till
ersättning för ändringar som hyresvärden samtyckt till skulle kunna minska
hyresvärdens benägenhet att låta hyresgästen under hyrestiden vidta från
dennes synpunkt önskvärda förändringar, i vart fall om dessa är av mera
kostnadskrävande natur. Rätt till ersättning bör därför inte föreligga heller
i detta fall.

Kommittén framhåller att det skadeståndsgrundande beteendet kan vara
av mer eller mindre oförsvarlig natur, alltifrån hänsynslösa uppsägningar
till uppsägningar, för vilka i det närmaste godtagbara skäl förelegat
och där ett erbjudande från hyresvärdens sida att ersätta en del av
hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans vägran att förlänga
avtalet skulle framstå som till fullo befogad. I sistnämnda fall ter det sig
följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten. Skadeståndet
bör därför kunna jämkas efter vad som prövas skäligt med hänsyn
främst till de motstående intressenas inbördes tyngd.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid obefogad förlängningsvägran bör hyresvärden
enligt de sakkunnigas mening i princip vara skyldig att utge
ersättning för all den skada som hyresgästen lider till följd av att hyresförhållandet
upplöses. Undantag härifrån görs i fråga om vissa anordningar
som hyresgästen bekostat. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vid obefogad
förlängningsvägran föreslås omfatta skada i följande hänseenden.

1. Flyttningskostnader. Hit hänför de sakkunniga alla nödvändiga utgifter
för flyttningen, såsom ersättning för transport, kostnader för magasinering,
utgifter för extra personal i samband med flyttningen o. d.

2. Värdeminskning på hyresgästens egendom. Hit hänförs förlust som
kan uppstå vid en på grund av avflyttningen framtvingad realisation av
varulager samt värdeminskning som kan inträda när hyresgästens inventarier
inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats.

3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten in. in., som hyres -

118 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

gästen bekostat. Det torde vara tämligen vanligt att en lokalhyresgäst på
egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen, ofta till ganska betydande
kostnader. Ibland är det fråga om sådana anordningar som hyresvärden
normalt brukar bekosta. De sakkunniga anser att det skulle föra för långt
att generellt tillerkänna hyresgäst rätt till ersättning för det värde han i
detta hänseende går miste om. Ersättningsrätten föreslås begränsad till
sådana åtgärder som allmänt sett ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden
och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. Såsom exempel
på sådana åtgärder nämns elektriska installationsarbeten av mera allmän
karaktär, sanitär inredning och anordnande av skyltfönster. Ersättningsrätt
bör föreligga bara när hyresvärden samtyckt till ändringarna. Med
samtycke bör likställas »tyst samtycke» eller underlåtenhet att påtala förändring
som kommit till hyresvärdens kännedom. På samma sätt bör det
fallet behandlas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från
hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana ändringar
som avses här.

4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen
bedriven verksamhet. De sakkunniga föreslår att skadeståndsrätten
skall omfatta ersättning för sådan av hyresförhållandets upplösning föranledd
skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller
annan verksamhet som hyresgästen driver. Härigenom kommer ersättningsrätten
att gälla även andra upplåtelser inom lokalsektorn än sådana där
hyresgästens verksamhet i den förhyrda lokalen är knuten till viss kundkrets,
exempelvis åtskilliga upplåtelser för kontors- och lagerändamål, för
kommunala och statliga myndigheters inrättningar av olika slag, upplåtelser
av samlings- och utställningslokaler samt mera omfattande gaiageupplåtelser.

Beträffande normerna för ersättningens bestämmande i fall av obefogad
förlängningsvägran erinrar de sakkunniga om att man i stort sett möter
samma problem här som vid fastställande av ersättning för s. k. rörelseskada
med anledning av expropriation. Värderingen av en sådan skada sker
i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna
utveckling om expropriation ej skett och det läge expropriaten befinner
sig i genom expropriationen. De sakkunniga anser att samma beräkningsnorm
bör kunna tillämpas i fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyresavtalet
finnes obefogad. Den avflyttningsskyldige hyresgästen kan i sådana
fall sägas vara i eu situation som starkt påminner om den en näringsdrivande
expropriat befinner sig i.

Hyresgästens ersättning bör kunna jämkas efter skälighet. Möjligheten
till jämkning bör dock utnyttjas med försiktighet så att inte ersättningsreglernas
avsedda reparativa och preventiva verkan försvagas. Att hyresvärden
i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åtgärder
i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att an -

119

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

visa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder
för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör självfallet
beaktas när ersättningen bestäms. Jämkning bör kunna ske också
när hyresgästen efter uppsägningen försummat sina skyldigheter enligt
hyresavtalet.

De sakkunniga framhåller att en flyttning från den lokal i vilken hyresgästen
drivit sin verksamhet till annan lokal ofta medför betydande ekonomiska
påfrestningar för hyresgästen. Det är därför augeläget att hyresgästen
inte skall behöva vänta alltför lång tid på den ersättning, vartill
han kan komma att anses berättigad på grund av en obefogad förlängningsvägran.
De sakkunniga föreslår vissa regler om rätt för hyresgästen att
erhålla förskott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Remissyttrandena. I åtskilliga remissyttranden uttalas att ersättningsreglerna
fått en utformning som innebär en betydande förstärkning av
hyresgästens ställning i förhållande till vad hyreslagskommittén föreslog.
Några remissinstanser anser att ärendena om ersättning även enligt de sakkunnigas
förslag kan befaras komma att bli besvärliga, tidsödande och
ekonomiskt påfrestande, särskilt för hyresgästen. Hit hör bl. a. rådhusrätterna
i Stockholm och Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms och Jämtlands
län samt handelskammaren i Malmö.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna
går alltför långt och menar att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder
hyresgästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskammaren
i Sundsvall.

Enligt rådhusrätten i Malmö och advokatsamfundet har förslaget den
olägenheten att en hyresgäst som vinner bifall till sin ersättningstalan riskerar
att gå miste om ersättningen, om han har alt göra med en insolvent hyresvärd.
Rådhusrätten anser därför att det bör övervägas att göra hyresgästens
avflyttningsskyldighet beroende av att hyresvärden ställer säkerhet
för den ersättning, som hyresgästen kan komma att anses berättigad till,
om uppsägningen visar sig vara obefogad. Kommerskollegium förordar att
ersättningsreglerna utformas så att hyresgästen, där det inte framstår såsom
obilligt mot hyresvärden, berättigas till ersättning för flyttningskostnader
och därutöver med ett efter schablonmässiga grunder bestämt belopp
för den förlust avflyttningen vållar honom.

Ett par remissinstanser uppehåller sig särskilt vid frågan om ersättning
för det kvarvarande värdet av sådana ändringar i den förhyrda lokalen
som hyresgästen bekostat. Den föreslagna regeln att rätt till ersättning
skall föreligga om det kan antas att hyresavtalet ingåtts under den
förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att
göra sådana ändringar kritiseras av Stockholms rådhusrätt, som anser det
rimligt att begränsa ersättningsrätten till att avse fall då hyresvärden haft

120

Kungl. Maj:Is proposition nr 141 år 1967

anledning att räkna med att hyresgästen utgått från en sådan förutsättning.
Sveriges fastighetsägareförbund anser att den föreslagna regeln inbjuder
till tvister och att ersättning därför bör utgå bara om hyresgästen
fått hyresvärdens samtycke att utföra de ändringar soin ökat lägenhetens
värde. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att rätt till ersättning för
sådana förbättringsarbeten alltid bör föreligga.

Anstånd med avflyttning

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att lokalhyresgäst
vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd skall ha att hänskjuta
tvisten till medlingsnämnden inom viss tid efter det att hyresvärden underrättat
hyresgästen om de villkor som han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar förlängning. Om medlingsförfarandet
inför nämnden inte leder till förlikning och parterna inte heller
därefter kan enas, skall hyresförhållandet upphöra. De sakkunniga framhåller
att det ofta kan medföra avsevärda olägenheter för hyresgästen att
behöva flytta vid hyrestidens slut. För att bereda hyresgäst skäligt rådrum
med avflyttningen föreslås att hyresgästen inte skall vara skyldig flytta
förrän minst sex månader förflutit från den dag nämnden avskrev ärendet,
såvida inte hyresrätten är förverkad eller medlingsnämnden förordnar att
avflyttning skall ske tidigare.

Även en hyresgäst som inte funnit skäl föreligga att påkalla medling kan
enligt de sakkunnigas mening behöva ett kortare anstånd med flyttningen.
De sakkunniga föreslår därför att medlingsnämnden skall kunna
förordna att avflyttningen från den förhyrda lokalen eller från del av denna
skall anstå viss tid, högst sex månader, om det med hänsyn till hyresgästens
verksamhet eller eljest är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva
flytta vid hyrestidens slut. Sådant anstånd skall enligt förslaget inte kunna
meddelas om hyresrätten är förverkad och inte heller om hyresvärden
eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande olägenhet eller skada
eller hyresgästen ändå måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflyttningen.

Departementschefen

När det gäller bostadssektorn innebär departementsförslaget som redan
framgått en anslutning till systemet med ett direkt besittningsskydd. Frågan
om valet av skyddsform är inte lika enkel beträffande området
utanför denna sektor. Behovet av besittningsskydd gör sig på detta område
gällande framför allt i sådana fall när hyresgästen driver förvärvsverksamhet
av något slag i den förhyrda lägenheten. Behovet av rättsligt skydd betingas
väsentligen av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållandets
upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som
hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser.

121

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Frågan om besittningsskydd för hyresgäster som driver näring övervägdes
ingående i samband med 1939 års revision av hyreslagen. Till grund för
det då införda besittningsskyddet låg ett under remissbehandlingen så gott
som enhälligt tillstyrkt kommittéförslag. Valet av ett besittningsskydd i
form av ersättningsregler motiverades främst med att en optionsrätt för hyresgäst
kunde befaras medföra menliga verkningar på fastighetsmarknaden
och ge upphov till en inte önskvärd stegring av hyresnivån. Det ansågs
också sannolikt att ett indirekt besittningsskydd ofta i praktiken skulle
komma att leda till samma resultat som en lagstadgad rätt till förlängning
av hyresförhållandet, eftersom risken för ersättningsskyldighet kunde antas
motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar. Verkningarna
av skyddsreglernas tillämpning ansågs i vart fall böra avvaktas innan ytterligare
åtgärder vidtogs till skydd för hyresgäster som drev näring.

Värdet av hyreslagens indirekta besittningsskydd hann egentligen aldrig
bli prövat till följd av hyresregleringens införande. Att krav på ändring av
hyreslagens regler ändå framförts vid olika tillfällen i syfte att bereda näringsidkande
hyresgäster ökad trygghet i besittningen får ses mot bakgrunden
av det starkare skydd som hyresgäster även utanför bostadssektorn
under en lång följd av år åtnjutit genom hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén föreslår att besittningsskyddet utanför bostadssektorn
liksom i gällande hyreslag skall upprätthållas genom ersättningsregler.
Kommitténs förslag innebär att om hyresvärden vägrar hyresgästen nytt
hyresavtal är hyresgästen berättigad att i skälig omfattning erhålla ersättning
för viss förlust genom hyresförhållandets upplösning, om inte hyresvärden
har giltig anledning att fordra att hyresgästen flyttar. Ersättningsrätt
föreligger också när hyresvärden kräver oskälig hyra eller uppställer
annat obilligt villkor för förlängning. Som er&ättningsgill förlust räknas
dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning på hyresgästens egendom
som beror på hyresförhållandets upplösning, dels förlust av kundkrets som
genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet är knuten till den
förhyrda lokalen.

Under remissbehandlingen av kommitténs förslag riktades kritik bl. a. mot
utformningen av ersättningsreglerna, vilka ansågs bereda hyresgästen ett
alltför svagt skydd.

Även i de sakkunnigas nu framlagda förslag förordas ett besittningsskydd
som upprätthålls genom ersättningsregler. De sakkunniga har —
med beaktande av remisskritiken mot kommitténs förslag — sökt utforma
ersättningsreglerna på sådant sätt att de bättre tillgodoser hyresgästens
anspråk på gottgörelse för förlust till följd av hyresförhållandets upplösning
och därmed utövar en starkare preventiv verkan mot obefogade hyreshöjningar
och uppsägningar. De sakkunnigas förslag innebär att, om hyresvärden
utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet eller krä -

122

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

ver hyra som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för förlängning,
hyresgästen är i princip berättigad till ersättning för all den
skada hyresförhållandets upplösning medför för honom. Genom regler som
möjliggör för hyresgästen att få anstånd med avflyttningen från den förhyrda
lägenheten och förskott i avräkning på den ersättning som kan komma
att tillerkännas honom har hyresgästens skydd ytterligare stärkts.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har det visat sig
att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för
besittningsskyddet på lokalområdet. Det finns dock en markant övervikt
för det indirekta besittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgästernas
intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot förslaget
från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet
ger ett sämre besittningsskydd och att de föreslagna ersättningsreglerna
inte kan väntas få tillräcklig preventiv effekt mot uppsägningar. Vidare
görs gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överprisbildning
och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt
besvärligt system.

Enligt min mening finns det grundläggande olikheter mellan upplåtelse
för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter påverkar
valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besittningsskyddet
till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i besittningen
av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyresförhållandet
är ägnad att skapa en sådan trygghet. Denna rätt fyller en
mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn kan ett sa betydande
ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivelaktigt
innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här
i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl
kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besittningsskyddsfrågan.
Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas
form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än nar
det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen.

Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i likhet
med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid
fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter
och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslägenheter
med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhetlig.
Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är
likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett
optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedömningen
av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyresspärren
i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrätten
skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks
i åtskilliga remissyttranden.

123

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna
av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna
att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lokalers
inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som
ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste
vara en synnerligen vansklig uppgift.

Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reglerna
om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig
anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på
öppna marknaden för att få dess värde fastställt är såsom hyreslagskommittén
och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bostadssektorn.
Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett
optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste tillmätas
stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och
de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett
hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning
man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyrornas
struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet
torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på
de olika slag av lokaler som förekommer.

Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn
är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrågan
på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till
följd av strukturförändringarna inom näringslivet.

Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när
det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en företagare,
om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han
när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan
få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investeringar
och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kreditgivare
är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har
det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbildning,
eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas acceptera
hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt besittningsskydd.
Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken preventiv
effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreglerna
bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall
ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning,
om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån
bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till
sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna utformas
på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som
hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta

124

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning
av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt
mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivt som en optionsrätt.

På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden
utanför bostadssektorn bör upprätthållas genom ersättningsregler.

Genom att ett annat besittningsskyddssystem föreslås beträffande lokaler
än inom bostadssektorn uppkommer behov av en regel som avgränsar
lägenhetstyperna från varandra. Hyreslagskommittén föreslog
den lösningen av problemet att det direkta besittningsskyddet skulle gälla
för lägenheter som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen användas
som bostad.

Denna gränsdragning lider, som påpekades under remissbehandlingen, av
den svagheten att det ofta kommer att vara tveksamt till vilken sektor de
s.k. kombinerade upplåtelserna — dvs. upplåtelser av lägenhet för såväl
bostad som annat ändamål — är att hänföra. Upplåtelser av denna art förekommer
i betydande utsträckning på hyresmarknaden. Särskilt är det vanligt
att läkare, tandläkare, advokater och utövare av vissa hantverksyrken
driver sin näringsverksamhet i lägenhet som samtidigt tjänar som bostad
för rörelseidkaren.

Hyreslagstiftningssakkunniga föreslår nu att det direkta besittningsskyddet
sträcks ut till att i princip gälla även de kombinerade upplåtelserna.
Regeln uttrycks så att optionsreglerna skall gälla lägenheter som hyrts
ut för att helt eller till ej oväsentlig del användas som bostad. Så snart bostadsinslaget
inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinslaget
skall lägenheten hänföras till bostadssektorn.

Detta förslag som i allmänhet accepterats under remissbehandlingen innebär
enligt min mening en tillfredsställande lösning på gränsdragningsproblemet.
Därtill kommer att det i och för sig måste anses vara en fördel
att de kombinerade upplåtelserna i besittningsskyddshänseende jämställs
med de rena bostadsupplåtelserna också i det fallet att lägenheten upplåtits
huvudsakligen för annat ändamål än som bostad men bostadsmomentet
dock är ganska starkt. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning.

Som närmare utvecklas i det följande föreslår jag att beteckningen bostadslägenhet
reserveras för den kategori av lägenheter som omfattas av det
direkta besittningsskyddet. Med bostadslägenhet bör därför avses lägenhet
som helt eller till ej oväsentlig del hyrts ut för att användas som bostad.

De sakkunniga föreslår undantag från det indirekta besittningsskyddets
tillämpningsområde i två fall, nämligen
då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i

125

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

följd och då förbehåll gjorts om att besittningsskyddsbestämmelserna ej
alls skall gälla eller gälla endast i begränsad utsträckning. Sådant förbehåll
föreslås vara giltigt bara om det tillkommit efter det hyresförhållandet varat
nio månader i följd och tagits in i särskilt upprättad handling.

Förslaget har fått ett gynnsamt mottagande under remissbehandlingen.

De föreslagna undantagsbestämmelserna har sin motsvarighet inom bostadssektorn.
När det gäller möjligheterna att träffa förbehåll om undantag
från besittningsskyddet är sakkunnigförslaget dock mindre restriktivt i
fråga om lokaler än beträffande bostadslägenheter. För den senare kategorien
av lägenheter är förbehåll giltigt bara om det träffats inför medlingsnämnden
eller rätten. I fråga om lokaler krävs endast att förbehållet intagits
i särskilt upprättad handling. För båda lägenhetskategorierna krävs att hyresförhållandet
varat mer än nio månader när förbehållet sker.

När det gäller undantagen från det direkta besittningsskyddets tillämpningsområde
har jag följt de sakkunnigas förslag så när som på att jag
föreslår att förbehåll skall kunna ske i större utsträckning än de sakkunniga
tänkt sig. Jag föreslår sålunda att, sedan hyresförhållandet varat mer
än nio månader i följd, förbehåll skall kunna träffas fritt. Vidare föreslås
att förbehåll får ske även på ett tidigare stadium, men i sådant fall skall
förbehållet vara giltigt bara om det godkänts av hyresnämnden. Möjligheterna
att komma överens om undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde bör naturligen vara åtminstone lika vidsträckta
på lokalområdet som inom bostadssektorn. Jag föreslår därför att även beträffande
lokaler förbehåll om undantag från besittningsskyddets tillämpningsområde
skall kunna ske innan hyresförhållandet varat mer än nio månader
i följd under förutsättning att förbehållcl godkänns av hyresnämnden.
När det gäller undantagsbestämmelsernas sakliga utformning i övrigt ansluter
jag mig till de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till att behandla de besittningsskyddsbryt
an d e grunderna, dvs. de fall när hyresvärden har rätt att upplösa
hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer.

När det gäller att avgöra vad som skall anses innefatta befogad anledning
för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, bör som
de sakkunniga anfört först och främst fordras att hyresvärdens avflyttningsskäl
är av saklig art. Om så inte är fallet, bör hyresvärdens vägran
att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen
för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl,
bör hyresvärdens ersättningsskyldighet bero på tyngden av dessa skäl i förhållande
till hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. En avvägning
mellan parternas motstående intressen bör alltså ske.

Varken hyreslagskommitténs eller de sakkunnigas lagförslag innehåller
någon närmare reglering av frågan när en befogad anledning att vägra fort -

126

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

satt förhyrning skall anses föreligga. Frågan behandlas i stället i motiven.
Enligt min mening gör sig emellertid ett starkt behov gällande att ge bestämmelser
om intresseavvägningen beträffande vissa betydelsefulla och
ofta förekommande situationer. I särskilt hög grad gäller detta frågan hur
rivning och större ombyggnadsarbete skall betraktas från besittningsskyddssynpunkt.
Jag kan hänvisa till vad jag anfört angående motsvarande
fråga när det gäller bostadslägenheter och föreslår alltså att vissa typsituationer
regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skall anses
ha befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet hänförs
till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul.

Till de situationer i vilka hyresvärden bör ha rätt att utan påföljd motsätta
sig en förlängning av hyresförhållandet hör till en början att hyresrätten
är förverkad. I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör även
annan misskötsamhet än sådan som kan leda till hyresrättens förverkande
medföra denna rätt för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning
framstår som en rimlig påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till
last. Har hyresgästen försummat den skyldighet att ställa ny säkerhet för
hyresavtalets fullgörande som åligger honom enligt 31 § i den nuvarande
hyreslagen, bör likaledes befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet
anses föreligga.

I fråga om rivning och större ombyggnad av fastigheten innebär de sakkunnigas
lösning att hyresgästen är berättigad till ersättning för förlust i anledning
av hyresförhållandets upphörande, om han inte underrättats om
den förestående rivningen eller ombyggnaden minst ett år före avflyttningen
och inte av hyresvärden anvisats annan lokal, med vilken han skäligen
kunnat åtnöjas.

Förslaget har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran under remissbehandlingen.
Några remissinstanser anser dock olämpligt att generellt
anknyta besittningsskyddet till villkor av angiven beskaffenhet och föreslår
i stället att hyresgästens rätt till ersättning skall vara beroende på omständigheterna
i det särskilda fallet. I ett remissyttrande har ifrågasatts att tilllägga
hyresgäst som driver näring eu mera generell rätt till ersättning för
förlust i anledning av hyresförhållandets upplösning.

Enligt min mening är det inte lämpligt att i de relativt vanliga situationer
som det här gäller låta den viktiga frågan om hyresgästens ställning i besittningsskyddshänscende
bero på en prövning av omständigheterna i det
särskilda fallet. En generell rätt för hyresgäst som på grund av rivning
eller ombyggnad inte kan få hyresförhållandet förlängt att få ersättning för
den förlust han därigenom lider kan befaras inverka menligt på intresset
för önskvärd sanerings- och ombyggnadsverksamhet. Att lämna hyresgästens
intressen helt obeaktade skulle emellertid innebära en inte godtagbar
urholkning av besittningsskyddet. Jag delar därför de sakkunnigas uppfatt -

127

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

ning att en skyldighet för hyresvärden att anvisa hyresgästen annan lokal
innebär en lämplig avvägning mellan parternas intressen i förevarande fall.

De sakkunniga diskuterar verkan vid intresseavvägningen av alt s. k.
rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet eller att hyresgästen i annat fall
vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller
byggas om inom en snar framtid. De sakkunniga föreslår att skyldighet att
anvisa annan lägenhet inte skall föreligga i sådant fall. Jag delar denna
mening. I klarhetens intresse bör dock viss tidsfrist anges inom vilken hyresvärden
på grund av nu åsyftat förbehåll skall vara befriad från skyldigheten
att anvisa annan lokal. Fristen torde böra bestämmas till fem år och
räknas från förbehållets tillkomst.

I likhet med de sakkunniga anser jag betydelsefullt att hyresgästen i god
tid får besked om att hyresförhållandet måste upphöra på grund av att
huset skall rivas eller undergå större ombyggnad. Jag anser dock inte att
någon fixerad tidsgräns bör uppställas inom vilken fastighetsägaren skall
ha att ge besked om rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intresse av
att få skäligt rådrum för avflyttningen bör i stället tillgodoses genom regler
om anstånd med avflyttning efter hyrestidens utgång. Jag återkommer till
denna fråga i det följande.

En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet
bör som de sakkunniga anfört utgöra befogad anledning, för hyresvärden
att motsätta sig förlängning, om inte hyresgästen erbjuder kompensation
genom att gå med på lika förmånliga villkor. Denna i och för sig naturliga
grundsats i system med i princip fria hyror torde inte behöva direkt uttryckas
i lagen. I detla fall får alltså generalklausulen tillämpas.

I andra fall än de nu nämnda torde det få överlämnas åt rättstillämpningen
att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om
det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten
skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. Det torde
inte vara behövligt att här närmare gå in på dessa avvägningsfrågor. Jag
kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Även vid indirekt besittningsskydd finns behov av regler om prövningav
villkoren för fortsatt förhyrning. På en hyresmarknad
med i princip fri prissättning bör det stå hyresvärden fritt att
vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lägenheten
betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Eftersom frågan om en
hyra som hyresvärden begärt för att förlänga hyresförhållandet varit skälig
uppkommer först sedan hyresgästen flyttat från lägenheten, har man vid
prövningen ofta ett ganska exakt mått på lägenhetens marknadsvärde i den
hyra som hyresvärden kunnat betinga sig av efterträdaren.

De sakkunnigas förslag innebär att ersättningsskyldighet inträder om den
fordrade hyran endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut

128

Kungi. Maj.ts proposition nr IM år 1967

av en ny hyresgäst. Denna regel, som är något förmånligare för hyresgästen
än motsvarande regel i hyreslagskommitténs förslag, kommer till uttryck
på så sätt att hyresgästen föreslås ha rätt till ersättning såsom vid obefogad
förlängningsvägran, om hyresvärden för förlängning fordrar hyra
som inte är skälig. Sådan rätt skall också föreligga om hyresvärden uppställer
annat hyresvillkor, som strider mot god hyressed eller eljest är
obilligt.

De sakkunnigas förslag har i denna del lämnats utan erinran av nästan
alla remissinstanser. Jag delar de sakkunnigas uppfattning. Har lägenheten
efter hyresgästens avflyttning stått outhyrd en inte alltför kort tid, torde
böra presumeras att hyresvärden inte kunnat få ut den hyra han fordrat
av hyresgästen. Om hyresvärden i sådant fall vill undgå ersättningsskyldighet,
bör han alltså ha att visa att lägenheten stått tom av annat skäl än att
han krävt för hög hyra.

Under remissgranskningen har föreslagits att skäligheten av fordrad
hyra eller andra hyresvillkor skall kunna underställas myndighets prövning
innan hyresgästen tar slutlig ställning till hyresvärdens krav. Enligt
min mening är en sådan ordning inte förenlig med principerna för det indirekta
besittningsskyddet. Systemet skulle också vara förenat med flertalet
av de nackdelar som föranlett mig att förorda det indirekta besittningsskyddet
framför optionsrättssystemet.

Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyresavtal
angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver e rsättning
för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lägenhetens
värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Sådan
ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflyttning
används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersättningsregler
erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd.

Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt
besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens
ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till
följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär
emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust
ersatt.

I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet utsträckts
att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att
hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kostnader
som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa
kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana
ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka
hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet
berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar
vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyres -

129

Kungl. Maj.ts proposition nr Ht år lt)C>7

gästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan
skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet.
Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall fastställas
enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anledning
av expropriation.

Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att näringsdrivande
hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hyresvärden
i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresförhållandets
upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersätlningspåföljd
skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha eu
betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda
i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den
avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart uttryck
i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från
principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran
är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid
med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att
göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det
värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden samtyckt
till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda
minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all
rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte samtyckt
till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft befogad
anledning räkna med alt han skulle ha rätt att utföra sådana ändringar.
I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens ersättningsskyldighet
vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad
till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden ocli
därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning
tas upp i departementsförslaget.

Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk
skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att
avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även
om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför
innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vetskapen
om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig
för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I
syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen
skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant förskott
skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet
eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att
utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske
genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan.

5 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. AV 141

130

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställning
och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför
också i denna del ansluta mig till förslaget.

Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör
övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hyresvärden
ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berättigad
till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar
av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan
bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. En generell skyldighet
för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall
te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda
fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för ställande
av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan.
Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov av
särskilda regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning
genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rättegångsbalkens
bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är
jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll.

Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fortsatt
förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att
gälla, vare sig hyresvärden har fog för sin vägran att förlänga hyresförhållandet
eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning
dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperioden.
Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med kännbara
olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan
ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara tillräckligt
för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte
förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid
efter den avtalade hyrestidens utgång.

För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen
skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss
tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att
kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då medlingsförfarandet
förklarats avslutat, om inte medlingsnämnden av särskilda
skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte påkallats,
kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med
avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig
vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut.

Mot de.sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehandlingen.

Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening
inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kompletteras
med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen

131

Kungl. Maj. ts proposition nr 14/ år 1967

från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens förhandlingsposition
och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan parterna.
Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till
grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare.
Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i
lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.

132

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Personförändring på hyresgästsidan
Inledning

Under beteckningen personförändring på hyresgästsidan kan sammanföras
fyra skilda typer av fall när en hyresgäst träder i annans ställe. Ett
personskifte kan ske i den formen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt
till annan (substitution). En annan form av personskifte föreligger, om hyresgästen
utan att utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden åt annan
upplåter rätt att begagna lägenheten i dess helhet (total sublokation). I det
enskilda fallet kan det ofta vara svårt att avgöra, om den ena eller den
andra av dessa former föreligger. Ett fall av personförändring på hyresgästsidan
kan vidare sägas föreligga då hyresgästen åt annan upplåter rätt att
begagna viss del av lägenheten (partiell sublokation). Slutligen kan ett personskifte
på hyresgästsidan genomföras i anslutning till att hyresförhållandet
förlängs eller upphör.

Substitution och total sublokation

Gällande rätt. Hyresgästen är enligt gällande rätt i allmänhet inte berättigad
att utan medgivande av hyresvärden sätta annan i sitt ställe eller
överlåta nyttjandet av lägenheten på annan. I 7 § nuvarande hyreslag föreskrivs
sålunda att hyresgäst som vill överlåta lägenheten till annan skall inhämta
hyresvärdens samtycke före överlåtelsen, överlåtelseförbudet avser
såväl substitution som total sublokation.

Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att samtycka till en överlåtelse
eller lämnar han inte besked inom en vecka från det hyresgästen gjort framställning
om medgivande till överlåtelsen, får hyresgästen säga upp hyresavtalet
till upphörande i förtid.

Det finns två undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Det
första avser det fall att hyresgästen avlider före hyrestidens utgång. Hyresgästens
dödsbo är då enligt 8 § hyreslagen berättigat att i sitt ställe sätta
annan som hyresvärden skäligen kan ta för god som hyresgäst. Bestämmelsen
äger tillämpning på alla slags lägenheter. Är lägenheten helt eller till
väsentlig del uthyrd till bostad, har dödsboet också rätt att inom en månad
från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Om lägenheten var
förhyrd av den avlidne och hans make, tillkommer substitutionsrätten och
uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande maken gemensamt. Sätts
i hyresgästens ställe någon som hyresvärden ej är skyldig att ta för god är
hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad till skadestånd (32 §
första stycket 3 hyreslagen).

133

Kurtgl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Det andra undantaget från det principiella överlåtelseförbudet finns i
8 a § tredje stycket hyresregleringslagen. Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts hyresrätten
till lägenhet som andra maken eller båda makarna hyrt till bostad
för gemensamt bruk och vägrar hyresvärden att låta maken överta lägenheten,
äger hyresnämnden på framställning förordna om det, om hyresvärdens
vägran finnes vara obillig. Den nu angivna substitutionsrätten utgör
ett komplement till 2 och 3 §§ lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad. I dessa paragrafer regleras
makar emellan hur det skall förfaras med den gemensamma bostaden vid
hemskillnad eller äktenskapets upplösning. I ort där hyresreglering inte råder
är make i nu angivna fall inte berättigad att överta lägenheten under
hyrestiden om hyresvärden motsätter sig detta.

Tidigare reformförslag. I prop. 1948: 212 föreslogs en bestämmelse om
rätt för bostadshyresgäst att i samband med lägenhetsbyte sätta annan i
sitt ställe. Den föreslagna bestämmelsen skulle ingå i hyresregleringslagen.
Förslaget syftade till att befordra en lämpligare fördelning av bostadsbeståndet
och därigenom motverka den stelhet på bostadsmarknaden som
blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och hyresregleringen. Propositionen
vann inte riksdagens bifall. Andra lagutskottet, vars utlåtande
(L2U 1948: 33) godkändes av riksdagen, anslöt sig visserligen till förslagets
grundtanke att lägenhet sbyten borde underlättas under rådande bostadsbrist
men var ändå inte övertygat om lämpligheten av den föreslagna lagstiftningen.
Utskottet ansåg att det fanns anledning anta att hyresvärdarna
i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål beträffande lägenhetsbyten.
Utskottet fann också att det var svårt att avgöra om vinsten av den
föreslagna lagstiftningen stod i rimlig proportion till lagstiftningens obestridliga
nackdelar. Det var inte helt ovanligt alt eu hyresgäst betingade sig
otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte. Sådana olagliga transaktioner
skulle enligt utskottets mening säkerligen öka i omfattning, om
den föreslagna rätten till lägenhetsbyte genomfördes. Den föreslagna lagstiftningen
skulle också orsaka hyresregleringsmyndigheterna betydligt
ökat arbete.

I anslutning till förslaget om bytesrätt utsände Sveriges fastighetsägareförbund
i juni 1948 till samtliga fastighetsägareföreningar ett meddelande,
vari framhölls bl. a. att det låg i fastighetsägarnas eget intresse att lämna
sin frivilliga medverkan till att lägenhetsbyten kom till stånd i största möjliga
utsträckning.

Hyresregleringskommittén uttalade i sitt år 1952 avgivna betänkande »Behovsprövning
på hyresmarknaden» (SOU 1952: 37 s. 97), alt det inte kunde
anses föreligga ett allmänt behov att införa en lagstiftning om bytesrätt.
Flertalet av de skäl som vid frågans behandling under 1948 års riksdag an -

134 Kungl. Maj. ts proposition nr 1)1 år 1967

förts mot en sådan anordning syntes också kommittén i allt väsentligt äga
giltighet.

Från hyresgästhåll har vid olika tillfällen framförts önskemål om rätt för
affärshyresgäst att överlåta lägenheten. I framställning till Kungl. Maj :t den
5 december 1946 hemställde Hyresgästföreningen i Stockholm om sådan
lagändring, att hyresgäst som under minst tre år drivit förvärvsverksamhet
i förhyrd lägenhet skulle äga rätt att i sitt ställe sätta annan som hyresvärden
skäligen kunde ta för god som hyresgäst. Substitutionsrätt borde tillkomma
hyresgästen, när denne till följd av ålder, sjukdom, ändrade familjeförhållanden
eller lojala ekonomiska orsaker måste eller önskade överlåta
den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen.

I en motion vid 1947 års riksdag (II: 369) framfördes krav på en sådan
ändring av hyresregleringslagen att näringsidkande hyresgäst erhöll garanti
för att verksamheten i den förhyrda lokalen kunde fortsätta i samma lokal
även vid överlåtelse av verksamheten till ny innehavare. I enlighet med
andra lagutskottets utlåtande (L2U 1947: 21) avslogs motionen under hänvisning
till att Kungl. Maj :t genom den förut berörda framställningen redan
fått sin uppmärksamhet riktad på denna fråga.

Frågan aktualiserades på nytt vid 1948 års riksdag, då i en motion (I: 355 )
föreslogs sådan ändring i hyresregleringslagen att hyresgäst som under
minst fem år drivit affärsverksamhet i förhyrd lägenhet berättigades att
utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i samband med överlåtelse
av rörelsen. Motionen avslogs emellertid av riksdagen. Andra lagutskottet
(L2U 1948: 33) framhöll att den föreslagna lösningen inte kunde
anses tillfredsställande. Utskottet ansåg att förslaget i realiteten innebar att
affärshyresgäster fick möjlighet att betinga sig vederlag för själva hyresrätten
och därigenom utnyttja den rådande lägenhetsbristen på ett sätt som
stod i strid mot hyresregleringens syfte.

I direktiven för hyresregleringskommittén uttalades, att hyreslagens bestämmelse
om dödsbos substitutionsrätt i fråga om bostadslägenheter kommit
att få olämpliga konsekvenser. Det framhölls att bestämmelsen i denna
del var tillkommen med tanke på normala förhållanden på hyresmarknaden,
då en familj efter ett dödsfall inte hade råd att vidare hyra en dyr
bostad. Under rådande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kunde hyras
ut på nytt när som helst under året, ansågs detta motiv ha bortfallit. I stället
hade bestämmelsen lett till att de anhöriga efter en avliden på ett pinsamt
sätt bestormades av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den medförde
också att dödsbo ofta betingade sig otillåten ersättning för överlåtelsen.

Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35 s.
62) en begränsning av möjligheterna att enligt hyresregleringslagen ogiltigförklara
uppsägning av den till vilken hyresgästs dödsbo överlåtit lägen -

135

Kungl. M(ij:ts proposition nr IM år 19(>7

heten. Kommittén framhöll, att hyresrätten till bostadslägenhet inte kunde
för dödsboet anses representera något ekonomiskt värde som var förtjänt av
skydd. För att tillgodose dödsboets intresse av att snabbt bli befriat från ett
obekvämt hyresavtal var det inte nödvändigt att lägenheten överläts, överlåtelse
i detta syfte borde enligt kommitténs mening få ske först om hyresvärden
vägrade att befria dödsboet från hyresavtalet. Kommittén ansåg vidare
att i vissa fall andra än ekonomiska förhållanden kunde göra det angeläget
för dödsbo att få överlåta lägenheten. Det låg sålunda ofta i dödsboets
intresse att kunna tillgodose bostadsbehovet för person som tillsammans
med den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyresrätten. Kommittén
föreslog att överlåtelserätten skulle begränsas till dessa fall. Kommitténs
förslag ledde i denna del inte till någon lagstiftningsåtgärd. Vid prövning
av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i fall där dödsbo överlåtit
eller avsett att överlåta den avlidnes lägenhet till annan har emellertid
i liyresregleringspraxis för bifall till ansökningen i allmänhet krävts att
den till vilken överlåtelsen skett varit dödsbodelägare eller stått den avlidne
eller dödsbodelägare nära på grund av släktskap eller annat personligt
förhållande, t. ex. långvarigt samboende med den avlidne.

Hyreslagskommittén. Med anledning av den kritik som det nuvarande
överlåtelseförbudet vid olika tillfällen utsatts för ställer hyreslagskommittén
frågan huruvida en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför
ett principiellt överlåtelseförbud. Kommittén utvecklar sin mening i denna
fråga på följande sätt.

En avflyttande hyresgäst anlägger i allmänhet helt andra synpunkter på
valet av ny hyresgäst än hyresvärden. För hyresvärden är det viktigt att
en ledig lägenhet besätts med en så skötsam hyresgäst som möjligt. Härigenom
främjas i sin tur det allmänna intresset av att en trivsam bostadsmiljö
skapas för flertalet hyresgäster. Den avflyttande hyresgästen däremot
är i allmänhet föga intresserad av efterträdarens kvalifikationer som hyresgäst.
Vid lägenhetsbyte är i regel det väsentliga för hyresgästen att själv
erhålla en så passande lägenhet som möjligt. Har hyresgästen inte längre
behov av lägenheten, är hans huvudintresse att snarast bli fri från skyldigheten
att betala hyran. I motsats till ett principiellt överlåtelseförbud är
därför en allmän överlåtelserätt inte ägnad att befordra tillkomsten av trivsamma
bostadsförhållanden. Med en allmän överlåtelserätt skapas vidare
förutsättningar för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning
av lägenheter som inverkar ogynnsamt på prisbildningen på hyresmarknaden.
En allmän överlåtelserätt skulle visserligen i en del fall sannolikt resultera
i en omfördelning av lägenheter efter det sociala bostadsbehovets
angelägenhetsgrad. Någon säker grund för ett antagande att hyressökande
med framträdande bostadsbehov därigenom totalt sett skulle komma i bättre
ställning i konkurrensen om lägenheterna finns dock inte. Åtminstone

136

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

för den talrika grupp av lägenheter som ägs av socialt ansvarskännande
hyresvärdar finns snarare anledning anta att behovssynpunkten skulle bli
sämre tillgodosedd genom övergång till en allmän överlåtelserätt. Kommittén
säger sig därför inte vara övertygad om att en långtgående överlåtelserätt
skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud.

Liksom hyresgästen sålunda i allmänhet inte hör få överlåta sin hyresrätt
utan hyresvärdens medgivande, bör hyresgästen i princip inte heller ha
rätt att utan samtycke upplåta lägenheten i dess helhet åt annan.

Som ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet tas i kommitténs
förslag upp en bestämmelse om rätt för hyresgästs make att överta
hyresrätten till lägenhet som genom bodelning eller skifte i anledning av
hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens
död tillagts maken.

En avvikelse från det principiella överlåtelseförbudet utan motsvarighet
i gällande rätt föreslås av kommittén för det fall att hyresgäst som inte är
i tillfälle att- för återstående hyrestid begagna en till bostad förhyrd lägenhet,
önskar överlåta hyresrätten till någon som sammanbott med honom.
Överlåtelserätten bör dock begränsas i syfte att hindra missbruk och avse
bara fall där någon sedan en längre tid tillbaka sammanbott med hyresgästen.
En tid av tre år anser kommittén vara en lämplig gräns. Som villkor
för överlåtelsen bör vidare uppställas att hyresvärden skäligen kan åtnöjas
med ändringen. Om hyresvärden vägrar att samtycka till överlåtelsen, bör
hyresgästen vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd
till åtgärden.

Dödsbos nuvarande substitutionsrätt i fråga om bostadslägenhet bör enligt
kommitténs mening begränsas så att överlåtelse får ske bara till dödsbodelägare
som vid dödstillfället sammanlevt med hyresgästen eller till annan
som sammanbott med honom i minst tre år. Som villkor för överlåtelserätt
uppställs vidare att efterträdaren skäligen kan tas för god som hyresgäst.
Vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, bör domstols tillstånd inhämtas
före överlåtelsen. Den föreslagna begränsningen av dödsboets substitutionsrätt
hindrar visserligen inte dödsboet från att utöva sin hyresrätt
genom delägare som inte förut bott i lägenheten, men om hyresvärden uppsäger
avtalet, bör dödsboets optionsanspråk normalt inte bifallas i sådana
fall.

Kommitténs förslag, som främst var avsett för mera normala marknadssituationer,
innehåller inga regler om rätt för bostadshyresgäst till lägenhetsbyte.
Frågan om en sådan rätt anses huvudsakligen falla inom krislagstiftningens
ram. Enligt kommitténs mening visar erfarenheterna från senare
tid att det bl. a. på grund av partsorganisationernas verksamhet varit
möjligt att på frivillig väg få till stånd lägenhetsbyten i betydande omfattning.
Så länge en positiv medverkan i syfte att främja socialt önskvärda
lägenhetsbyten är att påräkna från organisationernas sida, bör det behov

137

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

att få använda lägenhet som bytesobjekt som kan föreligga i situationer med
mera måttlig bostadsbrist kunna tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder.

Kommittén behandlar härefter frågan om och i vad mån en hyresgäst
som driver näring bör tillerkännas rätt att utan hyresvärdens samtycke
överlåta sin hyresrätt till lokalen i fråga. Genom hyresgästens arbete och
kapitalinsatser skapas ofta ett ekonomiskt värde som är knutet till den förhyrda
lägenheten. Detta värde kan inte alls eller i vart fall inte utan väsentlig
olägenhet överlåtas på annat sätt än i förening med rätten till lokalen.
Värdet kan ibland vara av ansenlig storlek. I den mån ett skäligt hänsynstagande
till andra berättigade intressen medger det, bör hyresgästen få en
rättsligt tryggad möjlighet att tillgodogöra sig ifrågavarande värde. I valet
mellan att förbättra hyresgästens ställning i detta hänseende genom substitutionsregler
och att tillgodose hyresgästens intresse genom ersättningsregler
finner kommittén det förstnämnda alternativet vara att föredra. Substitutionsrätten
bör emellertid i princip inte sträcka sig längre än som påkallas
av dess syfte att bereda hyresgästen tillfälle alt tillgodogöra sig det
värde som är bundet i lägenheten och som är att tillskriva hans verksamhet.
En lämplig begränsning uppnås om substitutionsrätten begränsas till fall i
vilka det är fråga om överlåtelse till någon som skall överta hyresgästens
verksamhet. Substitutionsrätt bör föreligga endast om hyresvärdens vägran
att medge överlåtelse är obillig. Som villkor bör vidare i allmänhet gälla, att
hyresgästen drivit verksamhet i lägenheten någon längre tid. Fem år har
kommittén här funnit vara en lämplig gräns. Det bör dock inte vara uteslutet
för en hyresgäst som innehaft lägenheten kortare tid att få överlåta
hyresrätten om synnerliga skäl talar för det. Om hyresvärden vägrar samtycke
till överlåtelse, bör substitutionen vara beroende av domstols tillstånd.

I fråga om det föreslagna förbudet mot total sublokation framhåller kommittén
att det endast avser sådan rättshandling, varigenom hyresgästen
åt tredje man upplåter en självständig rätt att bruka lägenheten. En uttrycklig
regel bör införas som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke,
när hyresgästens make vid särlevnad eller hyresgästens död begagnar den
gemensamma bostaden i avbidan på ett slutligt avgörande av substitutionsfrågan.

Kommittén har övervägt om total sublokation bör få ske utan hyresvärdens
samtycke även i andra fall än det nyss nämnda. Det skulle då gälla
en rätt för bostadshyresgäst som på grund av sjukdom, förflyttning i tjänsten
eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av lägenheten
att med rättens tillstånd upplåta lägenheten till annan, om hyresvärden utan
skälig anledning vägrar att ge sitt samtycke. Kommittén finner att en sådan
regel skulle få större praktisk betydelse endast i fall när hyresgästen för
en längre tid är ur stånd att själv använda lägenheten. En sublokationsrätt
i sådana fall förutsätter emellertid för sin praktiska användbarhet att underhyresgästen
ej har besittningsskydd i förhållande till huvudhyresgästen.

5f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

138

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Från allmän synpunkt kan det inte vara till gagn att främja förfaranden,
varigenom lägenheter kommer att dras undan den marknad där man kan få
hyra bostad med tryggad besittningsrätt. Med hänsyn härtill har kommittén
inte ansett sig böra förorda sublokationsrätt i sådana situationer.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Inte heller de sakkunniga finner anledning
föreligga att övergå från det hittills gällande principiella överlåtelseförbudet
till en allmän överlåtelserätt för hyresgästen. De sakkunniga föreslår
emellertid i huvudsaklig överensstämmelse med hyreslagskommitténs
förslag vidgade möjligheter för hyresgäst att överlåta hyresrätten även mot
hyresvärdens vilja. Även det nuvarande principiella förbudet mot total sublokation
behålls i de sakkunnigas förslag. Förslaget öppnar dock vissa möjligheter
för hyresgästen att i särskilda fall utan hyresvärdens samtycke få
upplåta lägenheten i andra hand.

De sakkunniga föreslår att hyresgästs make, som genom bodelning eller
skifte i anledning av boskillnad eller hemskillnad eller äktenskapets upplösning
tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, skall äga rätt
att träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe (58 §).

Även annan med hyresgästen samboende än make föreslås få viss rätt
att utan hyresvärdens samtycke överta hyresrätten. I detta fall görs rätten
till-substitution emellertid beroende av att domstol före överlåtelsen meddelat
tillstånd till åtgärden. Sådant tillstånd kan meddelas bara om hyresgästen
ej är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenheten och
därför önskar överlåta hyresrätten till någon närstående som han varaktigt
sammanbor med samt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen
(34 § första punkten).

I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att dödsbos nuvarande
substitutionsrätt bör inskränkas. När det är fråga om bostadslägenhet
har dödsboet ett befogat intresse av att kunna överlåta hyresrätten till dödsbodelägare
som bebott lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen
eller till annan hyresgästen närstående, som utan att vara delägare i boet på
grund av varaktig anknytning till lägenheten intar väsentligen samma ställning
som delägare. Substitutionsrätten görs beroende av att hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § andra punkten). Vägrar hyresvärden
samtycke till överlåtelsen, skall hyresgästen enligt förslaget vara
skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Tillstånd
skall kunna förenas med skäligt villkor (36 §).

Vad härefter angår frågan om lägenhetsbyten anser de sakkunniga att åtgärder
måste vidtas för att främja rörligheten på bostadsmarknaden genom
att hyresgästerna i större omfattning än nu ges möjlighet att ordna sin
bostadsfråga genom byten. I många orter är det till följd av bostadsbristen
praktiskt taget omöjligt för den som har en hyreslägenhet att skaffa sig
annan bostad utan att lämna lägenheten i byte. Eftersom lägenhetsbyten kan

139

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

medverka till att de boende får bostäder som bättre passar deras behov och
särskilda förhållanden, är det ett betydande bostadspolitiskt intresse att
byten underlättas. Inhämtade upplysningar ger vid handen att hyresvärdarna
i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål att byta lägenhet.
Det har emellertid gjorts gällande att lägenhetsbyte i åtskilliga fall inte
kunnat komma till stånd på grund av fastighetsägarens vägran. Även om
endast ett mindre antal befogade byten hindras genom att hyresvärden inte
vill lämna sitt samtycke, måste enligt de sakkunnigas mening olägenheterna
härav anses så väsentliga att viss rätt för bostadshyresgäst att utan
hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte bör införas
i hyreslagen, om andra åtgärder inte visar sig tillräckliga. De sakkunniga
har därför utarbetat förslag till bestämmelser om tvångsbytesrätt
för bostadshyresgäst (SOU 1966: 14 s. 357).

Under de sakkunnigas behandling av frågan om rätt till lägenhetsbyten
har emellertid Sveriges fastighetsägareförbund, i syfte att undvika en tvångslagstiftning
i fråga om byten, förklarat sig berett att i en deklaration till
landets fastighetsägare allvarligt uppmana dem att medverka till att befogade
byten smidigt kan genomföras. Ett förslag till deklaration har därvid
utarbetats (SOU 1966: 14 s. 361). Fastighetsägareförbundet har i anslutning
härtill förklarat sig komma att uppmärksamt följa utvecklingen efter utsändandet
av deklarationen och genom åtgärder i enskilda fall verka för att
deklarationen följs.

Under beaktande av fastighetsägareförbundets åtgärd som de sakkunniga
finner vara ett uttryck för en uppriktig strävan att på frivillig väg medverka
till lösningen av en viktig hyresfråga och då det inte kan uteslutas
att en tvångslagstiftning skulle medföra en betydande belastning för medlingsnämnder
och domstolar har de sakkunniga slutligen stannat för att föreslå
att bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte införs i hyreslagen.
Utvecklingen på bytesområdet bör i stället avvaktas. En lagstiftning
i enlighet med de föreslagna bestämmelserna bör genomföras först om det
visar sig att frivilliga åtgärder inte är tillräckliga. En av de sakkunniga är
på denna punkt skiljaktig och förordar omedelbar lagstiftning om tvångsbytesrätt.

För näringsidkande hyresgäster föreslår de sakkunniga en rätt att överlåta
hyresrätten i samband med överlåtelse av verksamheten (35 §). Vägrar
hyresvärden samtycke till lägenhetsöverlåtelsen, är hyresgästen också i detta
fall skyldig att före överlåtelsen inhämta rättens tillstånd. Sådant tillstånd
får ej utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten
mindre än tre år. Tillstånd skall ej heller meddelas om hyresvärden har
befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Häi-i ligger liksom vid andra
fall av överlåtelse mot hyresvärdens vilja ett krav på att efterträdaren
skäligen skall kunna godtas som hyresgäst. Hyresvärden bör i allmänhet
inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare sätter ett bolag i

140

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

sitt ställe annat än om godtagbar säkerhet ställs för hyresgästens förpliktelser.
Till skillnad från hyreslagskommittén anser de sakkunniga att någon
prövning av överlåtelsens ekonomiska innebörd i syfte att hindra hyresgästen
från att tillgodogöra sig hyresrättens marknadsmässiga övervärde
inte bör äga rum. Om hyresvärden erbjuder sig att inlösa rörelsen
efter det värde som skulle ha gällt vid överlåtelsen, skall hyresvärden anses
ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Detsamma föreslås gälla,
om hyresgästens rörelse utövas i sådan lägenhet, som närmast är att bedöma
som bostadslägenhet, och lägenheten är upplåten under sådana förhållanden
som vid införandet av en tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst föreslagits
utgöra hinder för bytesrätt.

Bostadshyresgäst föreslås under vissa förutsättningar äga rätt att utan hyresvärdens
samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand (39 §). Vägrar
hyresvärden sitt samtycke och kan förlikning ej träffas inför medlingsnämnden,
har hyresgästen liksom vid överlåtelse av hyresrätten att före upplåtelsen
inhämta rättens tillstånd till åtgärden. För tillstånd fordras att hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Ett sådant skäl anges vara att
hyresgästen, exempelvis för att tjänstgöra på annan ort, bevista en kurs eller
fullgöra något uppdrag, inte kan begagna lägenheten under hyrestiden och
att det skulle medföra ej oväsentliga utgifter för honom att behålla lägenheten
utan att kunna använda den. Vidare fordras att hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Den föreslagna underhyresgästens
möjligheter att fullgöra vårdnadsplikten anses här främst böra
beaktas. Det bör åligga upplåtaren att skaffa tillförlitliga upplysningar härom.
Befogad anledning att vägra samtycke bör anses föreligga, när det är
fråga om sådan lägenhet, för vilken undantag förordats vid utformningen
av eu tvångsbytesrätt.

I de sakkunnigas förslag har inte tagits upp någon bestämmelse om rätt
för hyresgästs make att utan hyresvärdens samtycke bruka makarnas gemensamma
bostad, när hyresgästen avlidit under hyrestiden eller lämnat
hemmet. De sakkunniga finner att en sådan rätt måste anses tillkomma
hyresgästens make utan särskilt stadgande.

Remissyttrandena. Ingen av de remissinstanser som yttrat sig över de
föreslagna substitutions- och sublokationsreglerna har förordat att det nuvarande
principiella förbudet mot överlåtelse och upplåtelse utan hyresvärdens
samtycke skall frångås.

De i sakkunnigförslaget upptagna bestämmelserna om undantag från överlåtelse-
och upplåtelseförbudet har i huvudsak tillstyrkts eller lämnats utan
erinran i det övervägande antalet remissyttranden.

Hyresrådet anser det inte motiverat att begränsa rätten att överlåta bostadslägenhet
till samboende genom ett krav på att den till vilken överlåtelse
sker skall vara en hyresgästen närstående person. Bestämmelsen bör en -

141

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

ligt hyresrådets mening utformas så, att överlåtelse skall medges om detta
med hänsyn till samboendets varaktighet och övriga omständigheter synes
skäligt. Motsvarande synpunkter bör vara avgörande även när det gäller
dödsbos rätt att överlåta hyresrätten till den avlidnes lägenhet. Fastighetsägarerepresentanterna
i hyresrådet anser att överlåtelse till annan än närstående
inte bör tillåtas utan hyresvärdens samtycke.

Lagberedningen betecknar de sakkunnigas förslag till regler i dödsfallssituationen
som ett steg bakåt. Beredningen anser det vara beklagligt om
dödsbo berövas den klara rätt att överlåta hyresrätten till godtagbar hyresgäst
som nu föreligger. Att även rätt att överlåta lägenhet till dödsbodelägare
skall förutsätta varaktig anknytning till lägenheten anser beredningen
väl mycket begärt, exempelvis när barn eller syskon vill tillträda
hyresrätten för att därigenom få en bostad. Liknande synpunkter framförs
av Hyresgästernas riksförbund, som i likhet med lagberedningen i första
hand avstyrker den föreslagna begränsningen av dödsbos substitutionsrätt.
Förbundet anser vidare att ovillkorlig rätt att överlåta lägenheten bör tillerkännas
hyresgästen, om hyresvärden inte senast under medlingsförfarandet
uppger sina skäl att vägra samtycke. Något krav på att hyresgäst, som
önskar överlåta hyresrätten, skall vara förhindrad att själv begagna lägenheten
bör inte uppställas anser förbundet.

I ett par remissyttranden framhålls att det kan föreligga ett legitimt intresse
att överlåta hyresrätt även vid andrahandsupplåtelse, om upplåtaren
inte längre behöver den förhyrda lägenheten.

Den föreslagna substitutionsrätten för hyresgäster som driver näring har
inte mött invändningar i något remissyttrande. Hyresrådet och Hyresgästernas
riksförbund anser i likhet med flera andra remissinstanser att förslaget
i denna del tillgodoser ett angeläget behov att förbättra dessa hyresgästers
ställning. Förbundet anser att det bör övervägas att anförtro medlingsnämnderna
uppgiften att meddela tillstånd till överlåtelse. Arrendelagsutredningen
ifrågasätter om det inte är riktigare att mera generellt tillerkänna hyresgäst
substitutionsrätt beträffande affärslokal vid familjerättsliga fång. Lagberedningen
påpekar att rätten att överlåta hyresrätt till affärslägenhet är
betydelsefull från kreditsynpunkt. Kreditgivaren blir bättre ställd, om han
kan påräkna att såväl rörelsen som lägenheten kan överlåtas. Beredningen
anser det föreslagna förfarandet tungrott och uttalar sig för en mera vittgående
överlåtelserätt.

Sveriges advokatsamfund delar inte de sakkunnigas uppfattning att en
hyresvärd, som uthyrt en lokal till fysisk person bör vara skyldig att som
ny hyresgäst godta ett aktiebolag eller en annan juridisk person. Genom en
sådan åtgärd kan hyresvärden vållas beaktansvärda olägenheter eftersom
den verklige ägaren ständigt kan växla utan möjlighet för hyresvärden att
följa utvecklingen. Advokatsamfundet framhåller att det sätt på vilket hyresgästen
sköter sin rörelse kan vara av direkt betydelse för hyresvärden,

142

Kungi. Maj.ts proposition nr lbi år 1967

exempelvis när en fastighet är uthyrd för hotell- och restaurangrörelse.
KF anser av liknande skäl att bestämningen »befogad anledning att motsätta
sig att hyresrätten överlåtes» bör ges en mycket vid tolkning när det
är fråga om överlåtelse från fysisk person till juridisk person.

De sakkunnigas uppfattning att de föreslagna bestämmelserna om tvångsbytesrätt
tills vidare inte bör införas i lagen delas av det övervägande antalet
remissinstanser. Flertalet understryker dock vikten av att den fortsatta
utvecklingen följs med stor uppmärksamhet och att en lagstiftning genomförs,
om det visar sig att frivilliga åtaganden inte förslår. En omedelbar
lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst förordas av socialstyrelsen,
länsstyrelserna i Stockholms och Östergötlands län, stadskollegiet i Göteborg,
Hyresgästernas riksförbund, TCO och LO samt Svenska byggnadsarbetareförbundet.
Också länsstyrelsen i Malmöhus län uttalar sig närmast för
en tvångsbytesrätt. Hyresgästernas riksförbund anser att det kan överlämnas
åt medlingsnämnderna att meddela tillstånd till lägenhetsbyte. Förbundet
anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem
och att det därför kan accepteras att den föreslagna ordningen tilllämpas
endast i ort, där enligt Kungl. Maj :ts förordnande prövning av förstagångshyra
kan äga rum. Hyresrådet vill inte motsätta sig att man väntar
med tillämpningen av en lagstadgad bytesrätt i avvaktan på resultatet av de
åtgärder som fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att vidta. Enligt
hyresrådets mening talar praktiska skäl för att en bestämmelse om bytesrätt
redan från början införs i lagen men att dess tillämpning görs beroende av
Kungl. Maj :ts förordnande. Fastighetsägareförbundets åtgärder kan härigenom
tänkas få större effekt och lagstiftningen sättas i kraft utan ytterligare
uppskov, om åtgärderna inte leder till avsett resultat. Hyresgästrepresentanterna
i hyresrådet anser att tvångsbytesrätten bör genomföras omedelbart.

I fråga om den föreslagna rätten att upplåta en bostadslägenhet i andra
hand anser Sveriges fastighetsägareförbund att tillstånd till upplåtelse alltid
bör avse viss bestämd tid. Hyresgästernas riksförbund förordar att medlingsnämnderna
utrustas med befogenhet att meddela tillstånd till upplåtelse.
I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del godtagits av alla remissinstanser.

Partiell sublokation

Gällande rätt. Enligt nuvarande hyreslag är hyresgästen i princip berättigad
att inrymma främmande personer i lägenheten. Denna rätt får dock
inte utövas så att det kan uppkomma men för hyresvärden (23 § andra
stycket). Om så sker och hyresgästen inte på tillsägelse vidtar rättelse, är
hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet (32 §
första stycket 4). Är hyresgästens förseelse av ringa betydelse, kan hyresrätten
ej förklaras förverkad (32 § andra stycket). Om rättelse sker innan hy -

143

Kungl. Maj:ts proposition nr Ht år 1967

resvärden gjort bruk av sin uppsägningsrätt, äger han inte därefter åberopa
förseelsen som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten (33 §).

Hyreslagskommittén. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen tas
upp i kommitténs förslag men kompletteras med en regel av innehåll, att i
bostadslägenhet inte mer än hälften av rummen, köket därvid räknat som
rum, får upplåtas till begagnande av främmande personer utan att hyresvärden
samtyckt därtill. Kommittén finner en sådan begränsning påkallad
för att hindra att den som förhyrt lägenhet till bostad använder huvuddelen
av lägenheten för en omfattande rumsuthyrning. Med den föreslagna
begränsningen vinner man också att total sublokation och sådan partiell
sublokation som står nära den totala får en mera likartad rättslig behandling
än enligt gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att bestämmelsen
i 23 § andra stycket hyreslagen behålls oförändrad. Gränsdragningen mellan
total och partiell sublokation bör enligt de sakkunnigas mening ske med
beaktande av hyresgästens förmåga att fullgöra sin vårdnadsplikt. Om hyresgästen
upplåter hela lägenheten till annans begagnande, kan det presumeras
att hyresgästen inte personligen vårdar lägenheten på samma sätt
som om han själv bodde där.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har i huvudsak lämnats utan
erinran vid remissbehandlingen.

Rätt atp överta lägenhet när hyresavtalet skall upphöra

Gällande rätt. Enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen
kan en personförändring på hyresgästsidan genomföras i anslutning
till att hyresavtalet upphör.

Skall hyresförhållande beträffande lägenhet som förhyrts av två eller flera
gemensamt upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem
och vägrar hyresvärden annan som har del i hyresrätten att överta lägenheten,
kan hyresnämnden enligt 8 a § första stycket hyresregleringslagen
förordna om övertagande, om hyresvärdens vägran finnes obillig. En motsvarande
rätt tillkommer medhyresgäst enligt 2 § första stycket besittningsskyddslagen.
övertaganderätt kan enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen
i och för sig ifrågakomma även om hyresrätten är
förverkad. Då samhyresgäster i allmänhet är solidariskt betalningsansvariga,
torde dock i regel ingen av dem kunna berättigas att överta lägenheten,
om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning.

Make som inte har del i hyresrätten äger enligt 8 a § andra stycket hyresregleringslagen
samma rätt att överta lägenheten som tillkommer sam -

144 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

hyresgäst, om maken bor i lägenheten. En motsvarande bestämmelse finns
i 2 § andra stycket besittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att rätten till nytt hyresavtal
när två eller flera förhyrt en lägenhet tillsammans i första hand skall tillkomma
hyresgästerna gemensamt. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet
utan stöd av ett optionsbrytande faktum, exempelvis för hyreshöjning, och
någon av hyresgästerna inte vill göra gällande optionsanspråk, skall samhyresgäst
vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan
åtnöjas med förändringen. Detsamma föreslås gälla, om någon av hyresgästerna
uppsagt hyresavtalet eller inte kan erhålla nytt hyresavtal därför att
han försuttit någon frist som är föreskriven för bevarande av optionsrätten.
Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet med stöd av ett optionsbrytande faktum,
som är att hänföra endast till någon av hyresgästerna, skall likaledes
gälla att samhyresgäst är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med detta. Sådan rätt skall enligt förslaget dock inte
tillkomma samhyresgäst, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upphöra
till följd av sådan underlåtenhet att ställa ny säkerhet för avtalets fullgörande
som avses i 31 § i den nuvarande hyreslagen. Kommittén anser att
det är förenat med påtagliga olägenheter att över huvud taget anknyta en
optionsrätt till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. En optionsrätt
måste om den inte i praktiken skall bli tämligen värdelös kombineras med
en rätt att, utan hinder av hyresrättens förverkande, sitta kvar i lägenheten,
till dess optionsanspråket prövats. Längre dröjsmål med verkställighet av
förverkandepåföljd är ägnat att försvaga förverkandereglernas effektivitet
och därmed att försämra hyresvärdens viktigaste medel att förmå hyresgäst
att fullgöra sina skyldigheter. För bifall till samhyresgästs optionsanspråk
måste fordras att hyresgästen är utan skuld till att hyresrätten förverkats
och att han skäligen kan godtas som hyresgäst. Det beteende som föranleder
förverkandet är emellertid så gott som alltid att tillskriva samtliga hyresgäster,
eftersom samhyresgäster nästan undantagslöst svarar solidariskt
för hyrans erläggande och normalt även för andra förpliktelser enligt hyresavtalet.
En möjlighet för samhyresgäst att i förverkandesituationer göra optionsanspråk
gällande kan därför bara i enstaka undantagsfall leda till alt
samhyresgäst får behålla lägenheten.

Enligt förslaget skall bostadshyresgästs make ha samma rätt till nytt hyresavtal
som föreslagits för samhyresgäst, även när maken inte har del i
hyresrätten. Övertaganderätten föreslås dock begränsad till fall när maken
har sin bostad i lägenheten. Makens existens kan då antas vara känd för
hyresvärden. Den föreslagna bestämmelsen syftar till att motverka att makens
rätt att träda i andra makens ställe när hyresrätten till makarnas gemensamma
bostad genom bodelning tillagts honom går om intet genom att
hyresförhållandet bringas att upphöra innan bodelning hunnit ske. Hyres -

145

Kungi. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

gästens make har i optionshänseende jämställts med samhyresgäst. Härav
följer bl. a. att maken ej är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresrätten
är förverkad eller avtalet skall upphöra till följd av underlåtenhet att ställa
ny säkerhet. Även i procedurhänseende har maken jämställts med hyresgäst.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I likhet med hyreslagskommittén anser de
sakkunniga att det är förenat med påtagliga olägenheter att anknyta en optionsrätt
för samhyresgäst till situationer i vilka hyresrätten är förverkad.
De sakkunniga finner därför inte skäl att frångå den av kommittén föreslagna
begränsningen av samhyresgästs optionsrätt i vidare mån än som följer
av de sakkunnigas förslag att sådan underlåtenhet att ställa säkerhet som
avses i 31 § nuvarande hyreslag inte skall utgöra något absolut hinder mot
förlängning av hyresförhållandet.

Även de sakkunniga föreslår att hyresgästs make skall kunna berättigas
att överta bostadslägenhet som förhyrts av andra maken, övertaganderätten
har i likhet med vad som skett i kommitténs förslag begränsats till fall när
hyresgästens make har sin bostad i lägenheten. Att maken till följd av söndring
i äktenskapet eller av annat skäl tillfälligt bott på annat håll eller
att makarna ännu inte hunnit att flytta in i lägenheten, skall inte anses utgöra
hinder för maken att överta en lägenhet som är avsedd som gemensam
bostad. Sådan rätt anses vidare böra föreligga endast när hyresgästen
uppsagt hyresavtalet eller — vid uppsägning från hyresvärdens sida — hyresgästen
inte påkallat förlängning av hyresförhållandet eller inte är berättigad
till förlängning.

Enligt de sakkunnigas förslag kan make som inte har del i hyresrätten
berättigas att inträda såsom hyresgäst också när hyresrätten är förverkad.
Huruvida hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller först vid hyrestidens
utgång är därvid utan betydelse. Har maken berättigats att inträda som
hyresgäst för återstoden av hyresperioden, blir makens rätt alt få hyresförhållandet
förlängt vid hyrestidens utgång därefter att bedöma enligt de
regler som föreslagits gälla för hyresgäst.

För att hyresgästens make skall få överta lägenheten fordras att hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med den ändring som detta innebär. Har hyresgästens
make del i de omständigheter som föranlett förverkande, bör hyresvärden
som regel inte anses skyldig att godta maken som hyresgäst. Detsamma
bör gälla, om hyresgästen skulle kvarstanna i lägenheten efter det
den överförts på hans make. Är hyresrätten förverkad på grund av bristande
hyresbetalning, bör dock makens förmåga att i fortsättningen betala hyran
vara avgörande för hans rätt att överta lägenheten. Hyresvärden bör i
sådant fall anses skyldig att godta maken såsom hyresgäst endast om maken
förbinder sig att betala ogulden hyra för tid, varunder maken nyttjat lägenheten.
Makens villighet att gottgöra försummelse som föranlett förverkande,
t. ex. att återställa en vanvårdad lägenhet i godtagbart skick, bör tillmätas

146 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

särskild betydelse vid prövning av makens anspråk att få överta lägenheten.

Bestämmelserna om makes övertaganderätt föreslås inte vara tillämpliga,
när makar förhyrt lägenhet gemensamt och båda sålunda står för hyreskontraktet.
Är hyresrätten till sådan lägenhet förverkad, kommer någon övertaganderätt
inte i fråga.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att make som har del i hyresrätten
inte skall ha rätt att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad,
kritiseras av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms rådhusrätt, bostadsstyrelsen,
lagberedningen, länsstyrelsen i Gävleborgs län och bostadsrättskommittén.
Dessa remissinstanser anser det omotiverat att göra skillnad mellan
det fallet att make skrivit på hyreskontraktet och det fall att så ej skett.
Det framhålls! ett remissyttrande att bestämmelserna om rätt för make som
inte är medhyresgäst att överta lägenhet i sådant fall kommer att mista åtskilligt
av sitt värde, eftersom hyresvärden kan tillse att båda makarna uppträder
som hyresgäster enligt hyreskontraktet. Vidare anförs att hyresvärdens
berättigade intressen kan tillgodoses genom kravet att hyresvärden
skäligen skall kunna åtnöjas med förändringen. Lagberedningen anser att
också annan medhyresgäst än make bör kunna få rätt till förlängning av
hyresförhållandet även om hyresrätten är förverkad, när han själv kan godtas
som hyresgäst och hyresvärdens intressen i övrigt tillgodoses.

Departementschefen

Den nuvarande hyreslagen utgår från den grundsatsen att det i allmänhet
inte bör tillkomma hyresgästen att utan hyresvärdens medgivande överlåta
hyresrätten eller att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess helhet.
Det har emellertid inte ansetts böra stå hyresvärden fritt att utan vidare
förbjuda en överlåtelse eller upplåtelse till en person mot vilken det inte
finns något att anmärka från hyresvärdens sida. Saknar hyresvärden fog för
sin vägran, är hyresgästen därför inte längre bunden av hyresavtalet utan
kan säga upp detta och ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande. Endast
vid hyresgästens död har en rätt till överlåtelse ansetts böra föreligga.

Det nuvarande överlåtelseförbudet har inte minst under trycket av senare
tids bostadsbrist utsatts för åtskillig kritik. De önskemål om en uppmjukning
av förbudet som i samband därmed framförts har föranlett hyreslagskommittén
att överväga huruvida inte en principiell överlåtelserätt skulle
vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Av olika skäl har
emellertid kommittén ansett en sådan ordning inte böra komma i fråga. Kommittén
har särskilt beaktat att en sådan rätt i motsats till ett principiellt
överlåtelseförbud inte är ägnad att främja tillkomsten av en trivsam bostadsmiljö
för det stora flertalet hyresgäster och att den skapar förutsättningar

147

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl är 1967

för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter med
risk för en ogynnsam inverkan på prisbildningen på hyresmarknaden. Denna
uppfattning delas av de sakkunniga som i likhet med kommittén anser
att man i stället bör införa en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda
situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om
hyresvärden motsätter sig förändringen.

De sakkunnigas förslag innebär att hyresrätt till bostadslägenhet även utan
medgivande från hyresvärden skall kunna överlåtas, dels utan särskild
prövning — när hyresgästens make genom bodelning eller motsvarande
tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, dels — efter prövning
— när hyresgäst som inte är i tillfälle att begagna lägenheten önskar
överföra hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor
med eller när dödsbo i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare eller annan hyresgästen
närstående med varaktig anknytning till lägenheten. Beträffande
dödsbo innebär förslaget viss begränsning av den nuvarande överlåtelserätten.
Förslaget öppnar vidare möjlighet för bostadshyresgäst att efter föregående
prövning upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresvärden
utan befogad anledning vägrar att samtycka till upplåtelsen. För näringsdrivande
hyresgäst innebär förslaget att denne vid vägrat samtycke till
överlåtelse kan berättigas att i sitt ställe sätta annan som skall överta den
i lägenheten bedrivna rörelsen, om hyresvärden utan bärande skäl motsätter
sig överlåtelsen.

Både hyreslagskommittén och de sakkunniga har utförligt uppehållit sig
vid en ytterligare typsituation för vilken undantag från hyreslagens överlåtelseförbud
ofta påyrkats. Jag syftar på frågan om rätt att överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte. En tvångsbytesrätt
har redan förut varit föremål för ingående överväganden från statsmakternas
sida. I proposition till 1948 års riksdag föreslogs att en regel om
rätt till byte skulle införas i hyresregleringslagen. Riksdagen anslöt sig
till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådande
bostadsbrist men ansåg likväl av olika skäl att den föreslagna lagstiftningen
inte borde genomföras. Vid sitt ställningstagande utgick riksdagen
från att hyresvärdarna i regel inte utan bärande skäl hindrat önskvärda
lägenhetsbyten. Skulle det emellertid visa sig att samtycke i mera nämnvärd
omfattning vägras utan godtagbara skäl, fick bytesfrågan tas upp till förnyat
övervägande.

Hyreslagskommittén anser att lagregler för främjande av lägenhetsbyten
mera är att hänföra till lagstiftning med en krisartad hyresmarknad som
riktpunkt än till en allmän hyreslag som i första hand måste ta sikte på
någorlunda normala marknadsförhållanden. I en balanserad marknad kan
hyresgästens behov att få använda lägenheten som bytesobjekt enligt kommitténs
mening i huvudsak tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Inte heller
de sakkunnigas lagförslag innehåller några regler om rätt för bostadshyres -

148

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

gäst till lägenhetsbyte. De sakkunniga anser dock att åtgärder behövs för att
underlätta för hyresgästerna att genom lägenhetsbyten ordna sin bostadsfråga.
Ett utkast med bestämmelser om lagstadgad bytesrätt har därför utarbetats.
Sedan fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att medverka
till att befogade byten smidigt kan genomföras, bl. a. genom utsändandet av
en deklaration med uppmaning härom till landets fastighetsägare, har de
sakkunniga föreslagit att bestämmelserna om lagstadgad bytesrätt tills vidare
inte skall föras in i hyreslagen. En av de sakkunniga är dock av skiljaktig
mening och förordar att reglerna om bytesrätt redan från början införs i
den nya lagen.

De sakkunnigas förslag till reglering av frågan om hyresgästens rätt att
överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand har vunnit
stor anslutning under remissgranskningen. Frågan om lagstadgad bytesrätt
för bostadshyresgäst har dock varit föremål för delade meningar. Många
remissinstanser har förordat att bestämmelser om lägenhetsbyte redan nu
införs i hyreslagen. Hyresgästernas riksförbund, som anser att frågan om
bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem, har föreslagit att eu
lagstadgad bytesrätt skall tillerkännas bostadshyresgäst i bristort. Den föreslagna
begränsningen av dödsbos nuvarande snbstitutionsrätt har kritiserats
i ett par remissyttranden.

Enligt min mening ger hyreslagskommitténs och de sakkunnigas överväganden
samt remissutfallet starkt stöd åt uppfattningen att hyreslagens bestämmelser
om överlåtelse av hyresrätt och om upplåtelse i andra hand av
hel lägenhet även i fortsättningen bör grundas på principen att personskifte
på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Som kommittén
utvecklat gynnas härigenom uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö för det
stora flertalet hyresgäster. Det kan inte utan vidare antas att en utsträckt
rätt för den enskilde hyresgästen att få disponera över lägenheten även sedan
han själv inte behöver den skulle vara till gagn för hyresgäster i allmänhet
och för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Jag biträder därför
uppfattningen att det principiella överlåtelseförbudet bör vara en grundsats
även i den nya hyreslagen.

I vissa särskilda situationer är det emellertid otillfredsställande att en
överlåtelse, för vilken föreligger beaktansvärda skäl och som kan äga rum
utan olägenheter för hyresvärden, inte kan komma till stånd utan dennes
samtycke. Framför allt gäller detta när någon hyr en lägenhet som gemensam
bostad för sig och sin make och sammanlevnaden upphör eller när två
eller flera personer varaktigt sammanbor i en lägenhet som någon av dem
hyr men inte längre är i tillfälle att begagna. I dessa situationer är det närmast
sociala synpunkter som kräver att möjligheter tillskapas att överföra
hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden motsätter
sig överlåtelsen.

Från hyresgästens synpunkt än mer otillfredsställande är det enligt min

149

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

mening att nuvarande rättsregler överlämnar åt hyresvärden att helt efter
eget gottfinnande avgöra om en hyresgäst som på grund av sjukdom, arbete
på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av
sin bostad skall få upplåta lägenheten till någon utomstående under den tid
hyresgästen själv inte kan dra nytta av lägenheten.

Näringsdrivande hyresgäster skapar ofta genom sitt arbete och sina kapitalinsatser
ett ekonomiskt värde som de vid en överlåtelse av rörelsen inte
kan tillgodogöra sig utan att samtidigt överlåta den lägenhet där rörelsen
drivs. Att hyresvärden under sådana förhållanden äger en obegränsad rätt
att vägra samtycke till en överlåtelse av lägenheten kan inte heller anses
vara en tillfredsställande ordning.

De sakkunnigas förslag tillgodoser enligt min mening ett angeläget behov
av en uppmjukning i nu angivna hänseenden av det nuvarande överlåtelseförbudet
utan att hyresvärdens berättigade intressen åsidosätts. Jag kan sålunda
i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas bedömningar i denna
del.

I likhet med de sakkunniga anser jag det motiverat att begränsa dödsbos
nuvarande substitutionsrätt till att gälla endast bostadslägenhet som dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående önskar överta. Behövs lägenheten
inte för någon som tillhör denna personkrets, är det naturligare att
dispositionsrätten till lägenheten återgår till hyresvärden än att dödsboet
utser efterträdare. En sådan reglering torde också i stort sett stämma överens
med hyresrådets praxis.

Jag återkommer senare till den närmare utformningen av bestämmelserna.

Frågan om en lagstadgad bytesrätt har hitintills i allmänhet uppfattats
som ett bristmarknadsproblem. De tidigare förslag som framlagts har också
gått ut på att regler om sådan bytesrätt skulle införas i hyresregleringslagen.
Även hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att det är förhållandena
på bristmarknaden som skulle kunna motivera en lagstadgad bytesrätt.
När normala förhållanden råder på bostadsmarknaden och hyresgästen
har goda möjligheter att själv eller med bistånd av bostadsförmedlingen utan
lägenhetsbyte skaffa sig annan lägenhet kan det ifrågasättas om en tvångsbytesrätt
är behövlig. I ett sådant läge synes en uppsägningsrätt för hyresgästen
vara tillräcklig för att tillgodose dennes berättigade intressen. Också
den närmast berörda intresseorganisationen, Hyresgästernas riksförbund,
betraktar frågan som ett bristmarknadsproblem. Under sådana förhållanden
bör enligt min mening inte någon allmän regel om tvångsbytesrätt införas
i hyreslagen.

I marknadslägen med mera påtaglig bostadsbrist ställer sig saken däremot
annorlunda. Olägenheterna av att önskvärda bytesbehov emellanåt inte kan
tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att

150

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

lämna sitt samtycke till en lägenhetsöverlåtelse är betydande. Som de sakkunniga
anfört är därför åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten påkallade.
Enligt min mening går de sakkunnigas förslag dock inte tillräckligt
långt. Lagstiftningsåtgärder bör vidtas redan nu. Bestämmelserna bör emellertid
i enlighet med vad jag förut anfört inriktas på en hyresmarknad
med mera påtaglig bostadsbrist. Jag återkommer därför till frågan i avsnittet
om särskilda regler för denna hyresmarknad.

Avgörande för hyresgästens rätt att upplåta del av lägenheten till annan
är enligt nuvarande hyreslag huruvida upplåtelsen kan medföra men för
hyresvärden. En bostadshyresgäst är sålunda berättigad att utan hyresvärdens
samtycke bedriva rumsuthyrning i den omfattning detta kan ske utan
att olägenhet uppstår för hyresvärden.

Hyreslagskommittén har föreslagit att bostadshyresgästens rätt till partiell
sublokation begränsas till att avse hälften av lägenhetens rum, varvid kök
räknas som rum. Som grund härför har åberopats att rumsuthyrning i stor
skala i allmänhet kan antas medföra olägenhet för hyresvärden, t. ex. större
slitage än han vid bestämmandet av hyrans storlek haft anledning att räkna
med eller ökade störningar för andra hyresgäster i fastigheten. De sakkunniga
har föreslagit att hyresgästen skall behållas vid sin nuvarande rätt till
partiell sublokation.

För egen del anser jag att en kvantitativ begränsning av hyresgästens rätt
att utan hyresvärdens medgivande hyra ut rum varken är lämplig eller behövlig.
Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning behöver
inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsatts
vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal personer,
t. ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, behöver
en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum
inte ens innebära att antalet boende i lägenheten ökat. Kan rumsuthyrningen
med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvärden,
har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna
för sin nyttjanderätt. På grund av vad nu anförts anser jag i likhet med de
sakkunniga att gällande rätts reglering av frågan om hyresgästens rätt till
partiell sublokation bör bibehållas.

Om två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt och hyresavtalet skall
upphöra på grund av omständighet som är att hänföra bara till någon av
dem, tillerkänns enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen
annan som har del i hyresrätten rätt att under vissa förutsättningar
överta lägenheten. I fråga om bostadslägenheter har samma rätt tillerkänts
hyresgästs make även om maken inte har del i hyresrätten. Inte i något av
nu angivna fall är det fråga om en förlängning av hyresförhållandet i egentlig
mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på
annan person. En sådan personförändring kan ske vare sig hyresrätten är

151

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

förverkad eller ej och vare sig hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid
eller vid hyrestidens utgång.

Frågan om rätt för make som har del i hyresrätten och för annan medhyresgäst
att överta lägenheten i samhand med hyresavtalets upphörande
har i både hyreslagskommitténs och de sakkunnigas förslag fått en reglering
som avviker från den nuvarande framför allt därigenom att övertaganderätt
inte skall föreligga om hyresrätten är förverkad.

Bakom förslagen ligger den uppfattningen att en möjlighet för medhyresgäst
att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer försvagar
förverkandereglernas effektivitet till förfång för hyresvärden, i allmänhet
utan någon häremot svarande nytta för medhyresgästen. Eftersom samhyresgäster
normalt svarar solidariskt för hyresavtalets förpliktelser är det
förverkande beteendet i allmänhet att tillskriva alla hyresgästerna. En optionsrätt
skulle därför inte mer än i enstaka undantagsfall leda till att medhyresgäst
får överta lägenheten men skulle öppna möjlighet för hyresgäst
att fördröja verkställigheten av en förverkandepåföljd. Jag kan därför i
princip ansluta mig till kommitténs och de sakkunnigas uppfattning att
inedhyresgäst inte bör ha rätt att överta hyresrätten i förverkandesituationer.
Denna ståndpunkt utesluter emellertid inte enligt min mening att visst
undantag görs för det fall att makar gemensamt hyr en bostadslägenhet.
Till denna fråga skall jag återkomma i det följande.

Kommitténs förslag innebär att inte heller sådan make som är utan del
i hyresrätten är berättigad att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad.
De sakkunnigas förslag däremot stämmer i denna del överens med
gällande rätt.

Vid remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har flera remissinstanser
ansett det otillfredsställande att makes möjlighet att överta bostadslägenhet
är olika allteftersom maken har del i hyresrätten eller ej. Även
make som formellt är medhyresgäst anses böra kunna få rätt att överta
lägenheten även om hyresrätten är förverkad.

När makar förhyr en lägenhet till bostad, är det ofta en tillfällighet om
båda makarna eller bara en av dem skriver under hyreskontraktet. Vilketdera
som sker är emellertid inte utan betydelse. I det förra fallet skall en
uppsägning av hyresavtalet normalt verkställas hos båda makarna. Har
uppsägning skett med åberopande av att hyresrätten är förverkad, är sålunda
båda makarna i tillfälle att vidta rättelse, när hyresrätten därigenom
kan återvinnas. I det senare fallet kan det däremot inträffa att hyresgästens
make får reda på uppsägningen så sent att möjligheten att återvinna
hyresrätten gått förlorad. Ett fullt betryggande skydd mot risken att maken
tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken, i likhet
med vad som skett i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen, bereds
tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad. Jag
ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att make som inte har

152

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

del i hyresrätten bör få rätt att inträda soin hyresgäst även i förverkandesituationer.
Som jag redan antytt anser jag emellertid att även make som
formellt är medhyresgäst bör ges viss rätt att överta lägenheten i förverkandesituationer.
Det kan enligt min mening inte anses tillfredsställande
att make som är helt utan skuld till det beteende som lett till förverkande
inte under några förhållanden skulle kunna berättigas att överta lägenheten,
när även maken skrivit under hyreskontraktet. Från social synpunkt
är det också motiverat att ta större hänsyn till make som medhyresgäst än
till annan sådan hyresgäst. I det fallet att hyresrätten är förverkad till följd
av dröjsmål med erläggande av hyra kan emellertid någon rätt att göra optionsanspråk
gällande inte anses motiverad, eftersom makens anspråk i det
fallet praktiskt taget alltid skulle komma att ogillas med hänsyn till makarnas
solidariska betalningsansvar. En optionsrätt för make, som är medhyresgäst
och som alltså haft hyresgästens vanliga möjligheter att återvinna
hyresrätten, skulle i sådana fall kunna missbrukas till allvarlig olägenhet
för fastighetsägaren. I andra förverkandefall däremot bör optionsanspråk
från någon av makarna kunna bifallas, om avtalet skall upphöra på grund
av omständighet som kan läggas endast den andre maken till last och hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med förändringen.

Departementsförslaget har utformats i enlighet med vad jag nu har anfört.

Förfarandet i hyrestvister

Inledning. I allmänhet faller hyrestvister under allmän domstols kompetens.
Tvist angående hyresgästs skyldighet att avflytta från den förhyrda
lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I orter där hyresregleringslagen
äger tillämpning handläggs tvister angående besittningsskydd
och därmed sammanhängande frågor av lokala hyresnämnder och
av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän
domstol, i förekommande fall efter särskild handläggning inför medlingsnämnd.

Tvist i anledning av hyresförhållande skall enligt 10 kap. 10 § rättegångsbalken
tas upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Talan
skall väckas genom ansökan om stämning. Sedan stämning utfärdats på
svaranden, skall förberedelse äga rum i målet. Vid denna skall målet beredas
på sådant sätt att det vid huvudförhandlingen kan slutföras i ett
sammanhang. Sedan förberedelsen avslutats skall målet företas till huvudförhandling.
Vid förberedelse och huvudförhandling som hålls i omedelbart
samband med förberedelsen är rätten domför med endast en lagfaren domare.
Vid annan huvudförhandling deltar lagfaren domare och nämnd i
häradsrätt samt tre eller högst fyra lagfarna domare i rådhusrätt.

Rätten att vädja mot underrättens dom är obegränsad. Efter en inle -

153

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967

dande skriftväxling i hovrätten utsätts målet i regel till huvudförhandling.
Hovrätten äger dock utan huvudförhandling företa mål till avgörande,
om vadetalan medgetts eller hovrätten finner uppenbart att vadetalan är
ogrundad. Rör målet endast pengar eller sådant som kan skattas i pengar
och uppgår värdet av det, varom talan fullföljts, uppenbart inte till 1 500
kronor (motgångsvärdet), kan målet avgöras utan huvudförhandling, om
inte båda parterna begär sådan förhandling. Rör målet endast rättstillämpningen,
kan det på båda parternas begäran avgöras utan huvudförhandling,
om hovrätten finner uppenbart, att sådan ej behövs.

Möjligheterna att få talan mot hovrätts avgörande prövad av högsta
domstolen är starkt begränsade genom reglerna om prövningstillstånd. Sådant
tillstånd kan meddelas om anledning till ändring i hovrättens domslut
föreligger (s. k. ändringsdispens). Överstiger motgångsvärdet inte
1 500 kronor, kan prövningstillstånd meddelas endast, om det är av synnerlig
vikt för åstadkommande av enhetlig lagtolkning eller rättstillämpning
att målet prövas (s. k. prejudikatdispens) eller då målets avgörande har
synnerlig betydelse utöver målet självt (s. k. intressedispens). Meddelas
prövningstillstånd skall huvudförhandling i regel äga rum i målet.

Lagsökning är en summarisk process inom det allmänna domstolsväsendets
ram, vilken tillkommit för att möjliggöra en snabb och billig indrivning
av penningkrav som grundar sig på skriftligt fordringsbevis. Lagsökning
för ogulden hyra är relativt vanligt förekommande. Rätten kan i lagsökningsmål
förordna om hyresgästs vräkande. Endast skriftlig bevisning är
tillåten. Framställt betalningsanspråk kan inte ogillas i lagsökningsväg.
Kan betalningsskyldighet inte åläggas gäldenären, skall målet såsom tvistigt
hänskjutas till handläggning i ordinär process. Gäldenär som ålagts
betalningsskyldighet har rätt att söka återvinning och därmed erhålla prövning
av sin betalningsskyldighet i ordinär väg.

Enligt 192 § utsökningslagen kan överexekutor i summarisk process förordna
att hyresgäst skall vräkas, om hyresrätten är förverkad eller bestämd
hyrestid gått till ända eller om i annat fall — utan att hyresrätten förverkats
— skyldighet inträtt för hyresgästen att avflytta. I det första fallet föreskrivs
som villkor att det är uppenbart att hyresrätten är förverkad och i de senare
fallen att hyresgästen ej visar sannolika skäl att han ändå äger sitta kvar
i lägenheten. Förfarandet är helt skriftligt och endast skriftliga bevis kan
förekomma. Bifall till avhysningsyrkandet utgör ej hinder för hyresgästen
att efter stämning utföra sin talan vid domstol. Talan mot överexekutors
utslag förs genom besvär i hovrätt och högsta domstolen. Även besvärsprocessen
är skriftlig.

Ärenden enligt hyresregleringslagen tas upp av hyresnämnden i den
ort där fastigheten är belägen. Nämnden utgörs av ordförande och två andra
ledamöter. Ordföranden skall vara lagfaren om lämplig sådan person finns

154 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

att tillgå. De andra ledamöterna av vilka en representerar fastighetsägarsidan
och en hyresgästsidan utses av den kommunala beslutande myndigheten
på förslag av intresseorganisationerna. Ordförande och ledamöter i
nämnden erhåller arvode av kommunen, som även i övrigt har att bestrida
kostnaderna för nämndens verksamhet.

Innan hyresnämnden avgör ett ärende skall parterna som regel beredas
tillfälle att vid sammanträde inför nämnden framlägga sina synpunkter.
Talan mot nämndens beslut förs hos hyresrådet.

Hyresrådet består av en lagfaren ordförande jämte sex ledamöter. Ordföranden
skall vara erfaren i domarvärv. Av ledamöterna skall två representera
fastighetsägarsidan och två hyresgästsidan. Förfarandet inför hyresrådet
är i allmänhet skriftligt. Kan ofullständighet i utredningen inte
avhjälpas genom hörande av part eller på annat sätt, äger hyresrådet återförvisa
målet till hyresnämnden. Genom utfärdande av cirkulär med anvisningar
har hyresrådet möjlighet att påverka hyresnämndernas prövning
av ärenden enligt hyresregleringslagen.

Enligt 1939 års lag om medling i hyrestvister ges möjlighet att till tvistande
hyresparters förfogande ställa en nämnd med uppgift att utgöra ett
offentligt förlikningsorgan. Kungl. Maj :t äger på framställning av kommun
förordna att inom kommunen skall finnas en sådan nämnd för biläggande
av hyrestvister. Medlingsnämnden består av ordförande och två
ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans suppleant, vilka skall
vara lagfarna, förordnas av socialstyrelsen för två år i sänder. Ledamöterna
och deras suppleanter företräder partsintressena och väljs av kommunen
likaledes för två år. Någon förslagsrätt för intresseorganisationerna på
hyresmarknaden föreligger ej. Kostnaderna för medlingsnämndens verksamhet
skall bestridas av kommunen.

Varje hyrestvist, som inte dragits inför domstol, överexekutor eller skiljemän,
kan hänskjutas till medlingsnämnden. År tvisten anhängig hos domstol,
kan domstolen på begäran av endera parten förordna att tvisten före
målets avgörande skall helt eller delvis handläggas av nämnden.

Enligt hyresregleringslagen skall hyresnämnd, där sådan finns, tjänstgöra
som medlingsnämnd. Genom den kategorimässiga avvecklingen av
hyresregleringen har hyresnämndernas verksamhet som medlingsnämnd
fått en betydande omfattning i fråga om lägenheter utanför bostadssektorn.

Hyreslagskommittén. Redan med hänsyn till att hyrestvister i allmänhet
faller under allmän domstols kompetens anser hyreslagskommittén att det
ligger nära till hands att låta även optionsmålen avgöras av sådan domstol,
oavsett om målet rör optionsrättens bestånd eller villkoren i nytt hyresavtal
eller bådadera, önskvärdheten av att i optionsmålen ha tillgång till alla
de bevismedel som står till buds i process inför allmän domstol anser kommittén
vara ett annat skäl som med styrka talar för att hänvisa dessa mål

155

Kuncjl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

till sådan domstols avgörande. Från andra synpunkter förefaller det däremot
kommittén tveksamt, om alla slags optionstvister bör gå till allmän
domstol. Kommittén erinrar om att den ordinära civilprocessen är ett kostsamt
förfarande och att de allmänna domstolarna på många håll är tyngda
av en avsevärd arbetsbörda. Att hänvisa optionstvisterna till allmän domstols
prövning utan att samtidigt vidta någon åtgärd i begränsande syfte
anser kommittén knappast tillrådligt. Om så skedde skulle en för hyresmarknaden
besvärande tidsutdräkt med målens avgörande lätt kunna uppstå.
Tvister om villkoren i nytt hyresavtal skulle åtminstone under tiden
närmast efter hyresregleringens avveckling bli en för domstolarna mycket
betungande målgrupp.

Dessa förhållanden har föranlett kommittén att närmare undersöka möjligheten
att hänvisa sådana optionsmål som endast rör hyresvillkoren till
prövning av lokala specialdomstolar med särskild sakkunskap i hyresmarknadsfrågor
och med uppgift att slutligt avgöra dessa mål. Kommittén framhåller
att en sådan anordning skulle vara ägnad att befordra rättskipningens
snabbhet och minska processkostnaderna. Antalet specialdomstolar
skulle emellertid enligt kommitténs mening bli så stort att man inte kunde
räkna med att de överallt skulle få en tillräckligt kvalificerad sammansättning
för att utan fara för rättssäkerheten kunna fungera som enda instans
i sådana mål. Ett system vari bevismaterialet i större eller mindre utsträckning
tillhandahålls av domstolens sakkunniga ledamöter får lätt till följd
att avgörandena grundas på uppgifter som parterna inte fått tillfälle att bemöta,
något som kommittén finner särskilt betänkligt, om domstolens avgörande
är utan appell.

Kommittén framhåller vidare, att mål som rör frågan om hyresgästen är
berättigad till nytt hyresavtal eller skyldig att flytta inte gärna kan hänvisas
till lokala specialdomstolar utan måste prövas av allmän domstol bl. a.
av det skälet att behovet av en enhetlig rättstillämpning måste bli särskilt
framträdande på ett rättsområde där det inte är möjligt att meddela
mera precisa lagregler. I sådana mål kommer tvisten ofta att subsidiärt
angå frågan vilka hyresvillkor som skall gälla, om hyresgästen anses berättigad
till nytt hyresavtal. Kommittén anser att det skulle innebära för mycken
omgång, om ett sådant mål skulle behöva prövas av både allmän och
speciell domstol. Det skulle inte heller vara lämpligt att låta tvist om hyresvillkoren
avgöras av olika domstolar, allteftersom den var sammankopplad
med annan tvistefråga eller förekom fristående.

Kommittén avstår på grund härav från tanken att inrätta specialdomstolar
och föreslår i stället allmän domstol som prövningsorgan i optionsmål
av alla slag.

I syfte att begränsa tillströmningen av optionsmål till domstolarna och
att göra det möjligt för parterna att lösa tvister i mindre kostnadskrävande
former än civilprocessens föreslår kommittén att medling regelmässigt

156

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

skall äga rum i optionstvister. Kommittén förutsätter att parterna, när uppsägning
av hyresavtalet skett, tar kontakt med varandra för att klarlägga
tvisteläget och söka träffa uppgörelse i saken. Kan parterna inte nå samförstånd,
skall enligt kommitténs förslag hyresvärden meddela hyresgästen
att denne har att inom en månad hänskjuta tvisten till medlingsnämnden
i hyrestvister, om han inte finner sig i att flytta. Försitter hyresgästen denna
frist, har han förlorat sin rätt till nytt hyresavtal. Medlingsnämnden
skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna.

Vid övervägande av frågan om medlingsnämndernas verksamhetsområden
finner kommittén en indelning, som ansluter sig till den judiciella indelningen,
vara att föredra. Kommittén föreslår därför att en medlingsnämnd
skall finnas i varje stad med rådhusrätt och i varje domsaga, om ej
Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning. Medlingsnämnden föreslås bestå
av ordförande och två ledamöter, förordnade av länsstyrelsen för en tid
av tre år i sänder. Till ordförande skall enligt förslaget förordnas lagfaren
person, om sådan finns att tillgå. Av ledamöterna skall en representera fastighetsägarintresset
och en hyresgästintresset. I ärende rörande lägenhet som
är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet skall hyresgästintresset representeras
av ledamot som driver sådan verksamhet i förhyrd lokal. Vederbörande
intresseorganisation föreslås ha förslagsrätt vid utseende av ledamot,
varvid i allmänhet den som föreslagits skall utses till ledamot.

Vad angår förfarandet inför nämnden överensstämmer kommitténs förslag
i allt väsentligt med 1939 års lag. Nämnden är dock inte skyldig att
framlägga medlingsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för förlikning
saknas.

Kommittén anser att det bör åligga medlingsnämnden att tjänstgöra som
skiljenämnd, om part önskar hänskjuta hyrestvist till nämndens avgörande.
Som förutsättning härför föreslås gälla att tvisten enligt laga skiljeavtal
skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att
klandra skiljedomen och att parterna utsett medlingsnämnden till skiljenämnd.

Kommittén föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet
skall utgå av statsmedel. Någon skyldighet för part i medlingsärende att
utge ersättning för motparts kostnader anser kommittén ej böra stadgas.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid övervägandena rörande förfarandets
anordnande anser sig de sakkunniga ha anledning utgå från att flertalet
hyrestvister blir uppgjorda mellan parterna vid enskilda förhandlingar, ofta
under intresseorganisationernas medverkan. Att ett medlingsförfarande
verksamt kan bidra till att minska hyresmålens antal anser de sakkunniga
uppenbart. För att inga möjligheter till förlikning skall gå förlorade
anses medling böra vara obligatorisk i flertalet hyrestvister. Antalet tvister
som förs vidare till rättsligt avgörande antas därigenom kunna avsevärt be -

157

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

gränsas, i varje fall om medlingsinstitntionen ges erforderliga resurser och
en stark ställning. Detta återverkar i sin tur på ställningstagandet till frågan
i vilken ordning kvarvarande tvister skall kunna prövas. De sakkunniga
har efter ingående överväganden stannat för att som första prövningsinstans
i hyrestvister föreslå en specialsammansatt domstol, knuten till den
vanliga under rätt sorganisationen.

Enligt de sakkunnigas mening bör medlingen vara skild från den fortsatta
prövningen. Medlingsorganet hör erhålla stora personella och administrativa
resurser. Det måste kunna verka med auktoritet och snabbhet.
Ordföranden bör vara särskilt lämpad för de speciella uppgifter det här är
fråga om och kunna sätla dessa framför andra göromål. Intresserepresentanterna
måste företräda ett rikt mått av sakkunskap och omdöme i hyresfrågor.
Medlingsdistrikten hör därför göras ganska stora.

Medlingsnämnden föreslås bestå av ordförande som skall vara eller ha
varit innehavare av domarämbete och två intresserepresentanter som ledamöter
(2 § i de sakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister). I
ärenden som rör hyresförhållanden utanför bostadssektorn skall den ledamot
som avses företräda hyresgästintressena ha erfarenhet av näringsidkande
hyresgästers förhållanden. Ordförande och ledamöter jämte suppleanter
skall utses av Kungl. Maj :t för fyra år i sänder, ledamöter efter förslag
av styrelserna för de organisationer som på riksplanet företräder de
berörda partsintressena (2 och 3 §§). I varje län skall finnas en medlingsnämnd,
om ej Kungl. Maj:t förordnar om annan indelning (1 §). Sådant förordnande
hör meddelas i län med stor folkmängd eller många större tätorter.
För Stockholm anses flera medlingsnämnder böra övervägas. Suppleantnämnd
bör vid behov kunna arbeta vid sidan av den ordinarie. De sakkunniga
anser att medlingsnämnderna bör ha fasta kanslier (5 §).

De sakkunniga föreslår att part skall äga rätt att påkalla medling i varje
hyrestvist (81 § i förslaget till hyreslag). Vidare föreslås gälla som huvudregel
att domstol skall äga ta upp hyrestvist endast om medling ägt rum
i tvisten (82 §). Undantagen från regeln om obligatorisk medling avser
främst tvister av mera brådskande karaktär.

Medlingens centrala roll framhävs genom att i förslaget medlingsnämnden
direkt åläggs att framlägga medlingsbud i vissa ärenden, vilka till antalet
väntas bli dominerande, nämligen tvister angående förlängning av hyresförhållande
rörande bostadslägenhet och villkoren härför samt förstagångshyra
(12 § andra stycket i förslaget till medlingslag). I övriga hyrestvister
skall nämnden framlägga medlingsbud, om det ej är uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas.

Kommer förlikning till stånd inför medlingsnämnden skall förlikningen
avfattas skriftligen och underskrivas av parterna (12 § första stycket). Antas
framlagt medlingsbud ej vid sammanträdet, skall det avfattas skriftligen

158

Kungl. Mnj:ts proposition nr 141 år 1967

och överlämnas till parterna genast eller inom en vecka (12 § tredje stycket).
Parterna skall därefter i allmänhet ha två veckor på sig att överväga
förslaget. Underlåter parterna att inom föreskriven tid anmäla till nämnden
att medlingsbudet förkastas, skall förlikning anses träffad i enlighet med
medlingsbudet. Passivitet från parternas sida föreslås sålunda leda till förlikning.

De sakkunniga understryker vikten av att medlingsnämnden i sin strävan
att föra parterna samman kring en praktisk och rimlig lösning av tvistefrågorna
inte bortser från att parterna skall ha den rätt som lagen avser att ge
dem. Framstår det såsom uppenbart att ena parten förfarit olämpligt och
trätt den andres rätt för när, bör nämnden framlägga ett medlingsbud som
klart är till förmån för den part som inte felat. I annat fall kan förtroendet
för medlingsorganisationen rubbas.

De sakkunniga föreslår att nämnden skall äga företa besiktning — själv
eller genom ombud— av den lägenhet tvisten rör och föranstalta om annan
utredning som bedöms erforderlig i ärendet (11 §).

Part föreslås själv skola vidkännas sina kostnader i medlingsförfarande
(17 §). Kostnad för besiktning och för annan utredning som nämnden föranstaltat
om anses böra utgå av statsmedel.

I syfte att minska påfrestningarna på domstolsorganisationen och att
tillgodose parternas intresse av att snabbt och billigt kunna få en tvist avgjord
föreslår de sakkunniga att parterna gemensamt skall kunna påkalla
att tvisten med för dem bindande verkan avgörs av medlingsnämnden genom
skiljedom. Nämnden har då att pröva tvisten i mera domstolsmässiga former.
De sakkunniga framhåller att möjligheten att påkalla skiljedom är av
särskild betydelse i ett ersättningssystem såsom det som föreslagits beträffande
hyresförhållanden utanför bostadssektorn.

De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att det är olämpligt
att låta optionstvist som rör villkoren för förlängning av hyresförhållande
avgöras av olika prövningsörgan allteftersom den är sammankopplad
med frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd eller förekommer fristående.
Att göra en avgränsning av besittningsskydds- och hyressättningstvister
i förhållande till andra hyrestvister finner de sakkunniga likaledes
vara förenat med betydande svårigheter. Det ofta föreliggande sambandet
mellan olika tvistefrågor och behovet av enhetlighet i rättstillämpningen
gör det angeläget att prövningen är densamma i alla slag av hyrestvister. En
sådan ordning anser de sakkunniga också naturlig, när besittningsskyddsoch
hyressättningsbestämmelser tas upp i en permanent hyreslag.

De sakkunniga anser att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt
att parterna tillhandahålls en domstolsmässig handläggning av tvister, som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet, med tillgång till alla de
bevismedel som den ordinära processen erbjuder.

159

Knngl. Maj:fs proposition nr 141 år 1967

Vid valet av domstolsform bör beaktas att tvister enskilda emellan sedan
gammalt prövats av allmän domstol, varför det ligger närmast till hands att
förlägga hyrestvisternas avgörande dit. Också från organisatoriska synpunkter
är det förenat med vissa fördelar att låta hyresmålen prövas av allmän
domstol. Till förmån för specialdomstol framhålls möjligheterna till
partsrepresentation, vilken i hyresnämnderna ansetts vara en tillgång. Vidare
åberopas att parterna från hyresnämndsprocessen vant sig vid att vardera
parten skall stå sin kostnad och att krav framförts på bibehållande av denna
kostnadsregel vid avgörandet av besittningsskydds- och hyressättningstvister
i första instans. Av principiella skäl är detta lättare att genomföra
inom ramen för ett specialförfarande än i en ordinär process. Det kan antas
att önskemålet om en relativt snabb process i hyrestvister bäst tillgodoses
genom inrättandet av särskilda prövningsorgan för dessa tvister.

De sakkunniga har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att
som första instans i hyresmål föreslå en till den allmänna underrättsorganisationen
knuten specialsammansatt hyresdomstol, bestående av underrättens
ordförande och två ledamöter, av vilka den ene skall vara väl förtrogen
med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyresgästers
förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande
av förvärvsverksamhet, skall dock sistnämnda ledamot ersättas av en med
näringsidkande hyresgästers förhållanden väl förtrogen ledamot. Liksom i
fråga om medlingsnämnderna föreslås att Kungl. Maj :t för en tid av fyra år
i sänder för varje län förordnar lämpligt antal ledamöter att tjänstgöra i
hyresdomstolar efter förslag av vederbörande riksorganisation på hyresmarknaden.
Hinder anses inte böra föreligga alt till ledamot utse den som
är ledamot av medlingsnämnd. Den som tagit befattning med tvisten i medlingsnämnden
är dock förhindrad att tjänstgöra som ledamot i hyresdomstolen
vid tvistens handläggning där.

I fråga om rättegångskostnaderna vid hyresdomstolen föreslås gälla, att
vardera parten skall stå sina kostnader i besittningsskydds- och hyressättningstvister
rörande bostadslägenhet (90 § första stycket förslaget till hyresJag).
Har part genom vårdslöshet eller försummelse vållat motparten kostnad,
skall dock ersättningsskyldighet kunna åläggas parten enligt bestämmelserna
i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Anledningen till den föreslagna
avvikelsen från allmänna rättegångskostnadsregler anges vara — förutom
att parterna i hyresregleringsprocessen vant sig vid en sådan kostnadsregel
— att risken att drabbas av skyldighet att utge ersättning för rättegångskostnader
inte bör tillåtas avhålla hyresgäst från att söka rättsskydd
hos domstol. Av samma skäl föreslås att kostnad för syn och annan utredning
varom hyresdomstolen föranstaltat skall utgå av allmänna medel och
stanna på statsverket.

Från rättssäkerhetssynpunkt och av hänsyn till behovet av enhetlig rättstillämpning
anser de sakkunniga angeläget att en överprövning av avgöran -

160

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

dena i första instans av besittningsskydds- och hyressättningstvister kan
komma till stånd. De sakkunniga bär därför avvisat en under remissbehandlingen
av hyreslagskommitténs förslag väckt tanke på ett eninstanssystem
i mål rörande sådana tvister. De bär inte heller funnit skäl föreligga att föreslå
en gemensam hyresöverdomstol. Alla hyresmål bör enligt de sakkunnigas
mening kunna fullföljas till hovrätt.

I sjfte att befordra en snabb handläggning av besittningsskyddsmål som
endast ror hyresvillkoren och mål angående förstagångshyra föreslår de
sakkunniga att hovrätten skall kunna avgöra sådana mål på handlingarna,
om inte båda parterna begär att huvudförhandling skall äga rum (88 §).
Hyresmål bör vara förtursmål enligt hovrätternas arbetsordning.

Med hänsyn till angelägenheten av att besittningsskydds- och hyressättningsmål
samt substitutions- och sublokationsmål bringas till ett snabbt
avgörande föreslår de sakkunniga en begränsning av rätten att föra talan
mot hovrättens avgörande i sådana mål (89 §). Rätt att fullfölja talan i besittningsskyddsmål
föreslås föreligga endast om målet tillika angår fråga
huruvida hyresförhållande består, hyresrätt förverkats, uppsägning skett i
rätt tid eller till rätt upphörandetidpunkt eller bestämmelserna om besittningsskydd
för bostadslägenhet är tillämpliga på visst hyresavtal. I fråga
om substitutions- och sublokationsmål föreslås att rätt att fullfölja talan
skall föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhållandet
består eller hyresrätten förverkats. I mål angående förstagångshyra
skall enligt iörslaget talan inte få lullföljas. Den föreslagna begränsningen
av fullföljdsrätten avser inte fråga om rättegångskostnad i hovrätten. De
sakkunniga framhåller att en begränsning av den rättsliga prövningen till
två instanser inte torde vara ägnad att inge betänkligheter från rättssäkerhetssynpunkt,
eftersom parterna före domstolsprövningen haft tillgång till
medling.

Remissyttrandena. Förslaget att inrätta cn fristående statlig medlingsorganisation
vinner anslutning i nästan alla remissyttranden. De sakkunnigas
uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att tillhandahålla
parterna en domstolsmässig handläggning av de tvister som inte
kunnat biläggas nnder medlingsförfarandet delas i princip av det övervägande
antalet remissinstanser. I fråga om valet av domstolsforin för prövning
av hyrestvister är meningsmotsättningarna däremot mycket stora. Flera
remissinstanser befarar att den föreslagna organisationen blir helt otillräcklig
för den tillströmning av tvister som kan väntas framför allt under
den narmaste tiden efter hyresregleringens upphörande och föreslår för
den skull att ett specialförfarande i någon form anordnas för de mest frekventa
hyrestvisterna, i varje fall under en övergångstid.

I remissyttrandena understryks allmänt vikten av att den föreslagna
medlingsorganisationen ges så stora personella och administrativa resurser

161

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

att antalet hyrestvister som förs vidare till rättsligt avgörande kan starkt
begränsas. Statskontoret anser att indelningen i medlingsdistrikt bör ske
med sikte på att varje medlingsnämnd skall få underlag för en någorlunda
kontinuerlig verksamhet som ger nämnden önskvärd erfarenhet och finner
från denna utgångspunkt en anknytning till länsindelningen lämplig. Samma
uppfattning har socialstyrelsen, som anser lämpligt att medlingsnämnden
håller sammanträden i de större orterna inom länet och att partsrepresentanterna
i nämnden väljs lokalt för sådana orter. Liknande synpunkter
framförs av Göteborgs rådhusrätt. Flertalet remissinstanser anser emellertid
att medlingsnämndernas verksamhetsområden bör göras betydligt
mindre än de sakkunniga föreslagit. Nämnden anses i annat fall komma
att sakna tillräckligt ingående kännedom om de lokala förhållandena på hyresmarknaden.
Hovrätten för Nedre Norrland förordar i likhet med flera
andra remissinstanser en indelning som ansluter sig till den judiciella.

Rekryteringsfrågans betydelse för distrikt sindelningen framhålls av bl. a.
hovrätten för Nedre Norrland, hyresrådet, domstolskommittén och Föreningen
Sveriges häradshövdingar. Med länsvis organiserade medlingsnämnder
måste uppdragen som ordförande och ledamot bli heltidssysslor, vilket skulle
medföra att det blir svårt att rekrytera tillräckligt antal ordförande och
ledamöter som uppfyller de höga kvalifikationskrav som uppställts. Att avdela
erforderligt antal av de mest kvalificerade domarna för att uteslutande
tjänstgöra i medlingsnämnder skulle enligt domstolskommitténs mening
innebära en olycklig försvagning av rättsvården inom andra områden.

Frågorna om medlingsnämndens funktioner och om medlingsbudets innehåll
och betydelse har under remissbehandlingen tilldragit sig stor uppmärksamhet
och blivit föremål för delade meningar. Ett flertal remissinstanser
anser att medlingsnämnden bör ha enbart medlande funktioner.

Svea hovrätt anser att medlingsnämnden bör bli enbart ett förlikningsorgan
och framhåller att det torde bli betydligt svårare för domstolen att
förlika parterna, om någon av dem tidigare förkastat ett skriftligen avfattat
medlingsförslag. Om parterna ej kan enas bör nämnden endast konstatera
detta och hänvisa dem till domstol. Hovrätten för Nedre Norrland framhåller
att i ett förfarande, där medlingsnämnderna har skyldighet att framlägga
medlingsbud, nämnderna för allmänheten torde komma att framstå såsom
ett slags första instans och den efterföljande domstolsproceduren som
en överprövning av det framlagda medlingsbudet. En liknande uppfattning
kommer till uttryck i ett yttrande från en minoritet inom förvaltningsdomstolskommittén,
som anser den föreslagna kombinationen av medlande och
dömande uppgifter knappast innebära någon lyckad lösning. Medlingen förlorar
i effektivitet, om den utövas under hänsynstagande till dömande uppgifter,
och den dömande verksamheten förlorar i kvalitet, om den influeras
av medlande uppgifter. Näringslivets byggnadsdelegation anser att det är en
riktig princip att rätten att fatta för parterna materiellt bindande beslut
6 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

162 Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år i967

med ett fåtal undanlag skall tillkomma domstol och ej medlingsnämnden.

I syfte att stärka medlingsnämndens ställning så att antalet tvister som
går till domstolsprövning blir så litet som möjligt föreslår hyresrådet (majoriteten)
bl. a. att framlagt medlingsbud skall stå fast om ingendera parten
inom viss tid klandrar detsamma genom stämning till domstol. Med
hänsyn till nämndens kvalificerade sammansättning och regionella erfarenhet
befarar domstotskommittén, liksom handelskammaren i Stockholm,
att medlingsbudet kommer att få avgörande betydelse för domstolarnas
ståndpunkt i framför allt hyressättningsfrågor. Detta är enligt kommitténs
mening inte lyckligt eftersom medlingsbudet enligt förslagets rekommendationer
kan komma att innehålla kompromissbetonade hyresvillkor, där
den föreslagna hyressättningen ligger ganska långt från den skäliga hyresnivån.
Vidare kan befaras att parternas beredskap till eftergifter kan komma
att hämmas av farhågor för att förlikningsvis gjorda och i medlingsbudet
återspeglade eftergifter kan påverka domstolarna. Det bör därför
övervägas om inte medlingsnämndens uppgift bör antingen begränsas till
att söka förlika parterna och på deras begäran meddela skiljedom eller också
ändras så att det skall åligga nämnden, sedan förlikningsförsöken misslyckats,
att avgöra hyrestvisten.

Förslaget att som första instans i hyresmål inrätta särskilda hyresdomstolar
tillstyrks eller lämnas utan erinran av socialstyrelsen, länsstyrelserna
i Östergötlands och Malmöhus län, Hyresgästernas riksförbund, handelskammaren
i Göteborg, LO, TCO, SABO, HSB och Svenska riksbyggen. Byggnadsstyrelsen
anser att det bör övervägas att begränsa antalet hyresdomstolar
till en i varje hovrättsstad med hyresdomstolen som enda instans över
medlingsnämnden. Statskontoret anser att hyresdomstolarna i likhet meij
medlingsnäinnderna bör verka inom stora distrikt och föreslår att inom
varje län inrättas en hyresdoinstol, vars avgöranden kan överprövas av eu
för hela landet gemensam hyresöverdomstol.

Av de remissinstanser som avstyrker förslaget om hyresdomstolar förordar
det övervägande antalet att de hyrestvister som inte kunnat biläggas
under medlingsförfarande i princip skall handläggas av allmän domstol.
Hit hör Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö,
kommerskollegium, hyresrådet, länsstyrelserna i Uppsala och Kronobergs
län, lagberedningen, domstolskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén,
Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen
Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Sveriges juristförbund,
handels kamrarna i Stockholm, Gävle, Karlstad, Örebro och Norrköping,
Sveriges fastighetsägareförbund, Kooperativa förbundet samt Näringslivets
byggnadsdelegation. Flera av dessa remissinstanser befarar emellertid alt
domstolsorganisationen blir helt otillräcklig för den tillströmning av tvister
som kan väntas under den närmaste tiden efter hyresregleringens upphö -

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 163

rande och förordar för den skull att för de vanligaste hyrestvisterna särskilda
regler skall gälla under en viss övergångstid.

Till de remissinstanser som avstyrker de sakkunnigas förslag hör även
Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, överståthållarämbetet, länsstystyrelserna
i Stockholms, Södermanlands, Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens
län samt bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser förordar
för de mera frekventa hyrestvisternas del ett specialförfarande, anordnat
på annat sätt än de sakkunniga föreslagit, i varje fall under en övergångstid.
Stadskollegiet i Stockholm anser att frågan om det rättsliga förfarandet bör
omprövas och sådana former konstrueras att inte ökade kostnader och större
tidsutdräkt uppstår än f. n.

Åtskilliga av de remissinstanser som anser att den rättsliga prövningen av
hyrestvister bör överlåtats på de allmänna domstolarna framhåller att lagstiftaren
hittills varit återhållsam när det gällt att splittra domstolsorganisationen
i specialdomstolar. Enligt domstolskommitténs mening ligger det
ett mycket stort värde i ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Även
hyresrådet konstaterar att en genomgripande princip i vår rättsordning är
att specialdomstolar inte bör komma till användning utan alldeles särskilda
skäl. Hyresrådet anser i likhet med Stockholms rådhusrätt och arrendelagsutredningen
att hyresmålen, även hyressättningstvisterna, på intet
sätt kan anses ha den svårhetsgraden eller vara av den speciella natur att
en särskild domstolsform behöver anordnas för dem. Rådhusrätten framhåller
att, om särskild sakkunskap anses böra tillföras domstolen, detta bör
ske genom sakkunnigutlåtande och hörande av sakkunniga vittnen. Härigenom
bereds parterna tillfälle till kontroll av de sakkunniguppgifter
som tillförs domstolen. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs rådhusrätt,
som anser att det inte kan accepteras att samtidigt ha representanter
för en partsorganisation både i domstolen och som ombud för parten.
Rådhusrätten i Malmö befarar att genom partsrepresentationen allmänhetens
tilltro till hyresdomstolarna och därmed också till de allmänna
domstolarna kan komma att undergrävas. Även häradshövdingeföreningen
anser att behovet av särskild erfarenhet och sakkunskap lämpligast kan tillgodoses
genom att intresseorganisationerna medverkar på partssidan och i
utrednings- och bevisningssammanhang. Domstolskommittén framhåller att
en olägenhet med det föreslagna systemet blir att det processmaterial som
intresserepresentanterna fört in i målet kommer att vara okänt vid målets
överprövning. Kunskap om hyresförhållandena kan tillföras domstolen genom
bevisupptagning och yttrande från medlingsnämnden. För prövningen
av tvistefrågor som är av främst civilrättslig karaktär måste den föreslagna
sammansättningen innebära en klar försvagning av första instans,
särskilt i jämförelse med rådhusrätterna med juristkollegial sammansättning.

I ett flertal av de avstyrkande remissyttrandena framhålls att det fram -

164

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

står såsom föga ändamålsenligt med en prövning av domstol, som har likartad
sammansättning som medlingsnämnden. Förvaltningsdomstolskommittén
uttalar att en sådan anordning där antalet enheter i den andra instansen
blir flera gånger så stort som antalet botteninstanser strider mot den
uppbyggnad som instansorganisationen i rättskipning och förvaltning traditionellt
har.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att stora svårigheter skulle
uppstå på åtskilliga platser att tillsätta kunnigt folk såväl i medlingsnämnderna
som vid hyresdomstolarna. Enligt förbundets mening är partsrepresentation
nödvändig i medlingsnämnden men inte av så stor betydelse
i domstolen. Fastän förslaget från partssynpunkt kan förefalla tilltalande,
förordar förbundet därför att hyresmål efter medlingsförfarandet skall
handläggas av de allmänna domstolarna. Även Näringslivets byggnadsdelegation
befarar att förslaget skulle komma att medföra inte obetydliga påfrestningar
på partsorganisationernas resurser.

Domstolskommittén uttalar att mot fördelarna av den rättssäkerhet som
domstolsprocessen allmänt sett bjuder måste nackdelarna vägas. Mot domstolsprocessen
talar främst de brant stegrade kostnaderna och den betydande
tidsutdräkten. Kommittén anser därför att det bör övervägas att
låta medlingsnämnden slutgiltigt avgöra de fall i vilka hyresvärden genom
sin uppsägning endast vill åstadkomma en ändring av hyresvillkoren. Likaså
bör övervägas att låta medlingsnämnden avgöra mål om förstagångshyra
och mål om tillstånd till substitution och sublokation. Samtliga dessa
mål kännetecknas av att de innefattar skälighetsavgöranden av en art som
domstolarna inte är speciellt skickade för. De mål där själva optionsrätten
är tvistig måste emellertid enligt kommitténs mening tillåtas gå till domstol.
Om i sådant mål tvist råder om hyresvillkoren, bör domstolen kunna hos
medlingsnämnden såsom ett regionalt, rådgivande organ inhämta yttrande
angående skälig hyra för den aktuella lägenheten. Liknande synpunkter
anförs av Stockholms rådhusrätt.

Frågan om särregler under en övergångstid efter hyresregleringens avveckling
tas såsom i det föregående nämnts upp av ett flertal remissinstanser.
Hyresrådet finner såsom anmärkts i annat sammanhang lämpligt att
under en övergångstid av några år bibehålla den nuvarande hyresregleringen
med den ändringen att det s. k. 6 ^systemet görs tillämpligt på
alla lägenheter i hyresreglerade orter. Anpassningen av hyresstrukturen
till en friare hyresmarknad skulle kunna ske under medverkan av hyresnämnderna,
som har en betydande erfarenhet av bedömningar av detta slag, och
under hyresrådets kontroll. Domstolskommittén är också inne på en sådan
lösning.

Förvaltningsdomstolskommittén anser en utväg vara att visserligen över
hela linjen införa de föreslagna medlingsnämnderna men i varje fall för
de mera frekventa hyrestvisterna, i första hand tvister om förlängning

165

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

av hyresavtal och om förstagångshyra, leda den fortsatta prövningen inte
till underrätterna utan till en central hyresdomstol. Det bör därvid övervägas
att ålägga medlingsnämnderna att meddela utslag i stället för att
framlägga medlingsbud. Proceduren hos den centrala hyresdomstolen bör
som regel vara skriftlig men muntlig förhandling och bevisupptagning bör
kunna anordnas vid behov. Förfarandet bör göras tidsbegränsat och i
första hand avse det nya systemets inledande skede. Om efter exempelvis
en tioårsperiod de fullföljda tvisterna skulle visa sig ha nedgått till ett
måttligt antal, kan den speciella instansordningen upphävas och i fortsättningen
klagan gå till allmän domstol. Två ledamöter i kommittén anser det
inte ens för en övergångsperiod kunna accepteras att vissa hyrestvister
skulle i första instans handläggas av nämnder med primärt medlande och
subsidiärt dömande funktion samt i andra och sista instans av en central
hyresdomstol med i princip skriftlig procedur.

Liknande synpunkter som förvaltningsdomstolskommittcns framförs av
Svea hovrätt och hovrätten för Nedre Norrland. Även överståthållarämbetet
och bostadsrättskommittén samt länsstyrelserna i Stockholms, Gävleborgs och
Jämtlands län förordar ett system med medlingsnämnder som första instans
och en central hyresdomstol som andra och sista instans. Länsstyrelserna
i Södermanlands och Norrbottens län anser att det nuvarande
systemet med hyresnämnder och hyresråd i huvudsak bör bibehållas.

De sakkunnigas förslag om begränsning av rätten att föra talan mot hovrättens
avgörande i besittningsskyddsmål samt substitutions- och sublokationsmål
tillstyrks av Stockholms rådhusrätt, Föreningen Sveriges stadsdomare
och arrendelagsutredningen. Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland,
förvaltningsdomstolskommittén, hyresrådet, Sveriges fastighetsägareförbund
och länsstyrelsen i Östergötlands län avstyrker förslaget under
hänvisning till att en fullföljdsbegränsning motverkar önskemålet om utbildandet
av en enhetlig rättstillämpning. Domstolskommittén anser att
fullföljdsrätten i princip inte bör inskränkas utöver vad som gäller för tvistemål
i allmänhet. Möjligen kan tänkas den avvikelsen från bestämmelserna
i 54 kap. 10 § rättegångsbalken att prövningstillstånd får meddelas
endast genom prejudikat- och intressedispens.

Regeln att vardera parten i allmänhet skall stå sina rättegångskostnader
vid prövningen av förlängnings- och hyressättningstvister i första instans
har kritiserats av ett stort antal remissinstanser. I allmänhet anses att den
enskildes rättsskyddsintresse blir bättre tillgodosett genom ordinära rättegångskostnadsregler
än genom den föreslagna bestämmelsen. Bland de remissinstanser
som tillstyrkt eller lämnat förslaget utan erinran finns Sveriges
fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund.

166

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Departementschefen. I svensk rätt gäller sedan gammalt den huvudprincipen
att tvister mellan enskilda skall prövas av allmän domstol. Enligt
nuvarande hyreslag faller också hyrestvister under sådan domstols kompetens.
Tvist angående hyresgästs skyldighet att flytta från den förhyrda
lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I hyresreglerade
orter handläggs f. n. tvister om besittningsskydd och därmed sammanhängande
frågor av de lokala hyresnämnderna och av hyresrådet. Tvister
enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän domstol, i förekommande
fall efter handläggning inför medlingsnämnd.

I direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga framhöll jag att frågan om
lämpligt förfarande i besittningsskyddsmål får särskild betydelse i samband
med den förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen.
Med i huvudsak överensstämmande materiella regler om besittningsskydd
och prövning av hyresvillkor i orter med påtaglig lägenhetsbrist och i orter
med en i huvudsak balanserad hyresmarknad skulle de redan nu föreliggande
olägenheterna med skilda procedurregler blir än mer framträdande,
Jag ansåg därför att de sakkunniga borde överväga frågan om ett enhetligt
förfarande i mål av hithörande slag.

De sakkunnigas förslag innebär att en enhetlig organisation tillskapas
för handläggning av alla slag av hyrestvister. Förslaget syftar till att genom
ett effektivt medlingsförfarande kraftigt begränsa antalet hyrestvister
som förs vidare till rättslig prövning. De sakkunniga har föreslagit att medling
skall bli obligatorisk i så gott som alla hyrestvister. Medlingsverksamheten
skall enligt förslaget utövas av statliga medlingsnämnder -—• i allmänhet
en för varje län — med en domare som ordförande och en intresserepresentant
för vardera partssidan. Leder medlingen inte till förlikning
inför nämnden, skall denna vara skyldig att i alla besittningsskydds- och
hyressättningstvister framlägga ett skriftligt medlingsbud som blir gällande
mellan parterna som förlikning, om det inte förkastas inom viss tid. Medlingsnämnden
kan även med för parterna bindande verkan avgöra hyrestvist
genom skiljedom, om parterna är ense om ett sådant förfarande.

När det gäller utformningen av förfarandet för rättslig prövning av hyrestvister
har de sakkunniga fäst stor vikt vid att tvisterna ofta rör såväl
frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd som villkoren för förlängning
och vid att en avgränsning av sådana mål i förhållande till andra
hyresmål är svår att genomföra på grund av det ofta föreliggande sambandet
mellan olika tvistefrågor. Prövningsorganen bör därför vara desamma
i alla slag av hyrestvister. Från denna utgångspunkt och med beaktande av
rättssäkerhetskravet har de sakkunniga förordat att alla hyrestvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet prövas i domstolsmässig
ordning med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbjuder.
Som domstol i första instans har föreslagits en till den allmänna underrättsorganisationen
knuten specialsammansatt domstol. Denna avses

167

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

bestå av en i underrätten tjänstgörande domare som ordförande samt två
lekmannadomare som bisittare. De senare skall utses av Kungl. Maj :t efter
förslag av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Rättegången avses i
huvudsak bli densamma som i vanliga tvistemål. I likhet med vad som nu
gäller i hyresregleringsprocessen skall dock vardera parten stå sina kostnader
vid domstolen i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande
bostadslägenhet. Från den s. k. hyresdomstolen skall part kunna fullfölja
talan till hovrätt, som i allmänhet skall vara sista instans i besittningsskydds-
och hyressättningsmål och i mål angående substitution och sublokation.

I remissyttrandena har förslaget om inrättande av en statlig medlingsorganisation
för handläggning av hyrestvisterna vunnit stor anslutning.
Många remissinstanser anser dock att medlingsnämndernas verksamhetsområden
bör göras mindre än de sakkunniga föreslagit. I fråga om skyldighet
för nämnden att framlägga medlingsbud samt dettas innehåll och
betydelse har förslaget utsatts för viss kritik. Flera remissinstanser har
satt i fråga om det är lämpligt att kombinera medlande och prövande funktioner.
I några remissyttranden har föreslagits att nämnden ges enbart medlande
funktioner, i andra att nämnden får ställningen av prövande organ.

De sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt
att tillhandahålla parterna en domstolsmässig prövning av de hyrestvister
som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas av så
gott som alla remissinstanser. I vilka former denna prövning bör ske råder
det dock delade meningar om. Det övervägande antalet remissinstanser
har avstyrkt inrättandet av de föreslagna hyresdomstolarna. Tvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet anses av flertalet böra prövas
i den ordinära civilprocessens former. Ett system med medlingsnämnder
som första prövningsinstans och en central hyresdomstol som andra
och sista instans har förordats av flera remissinstanser. Ett par remissinstanser
anser att det bör övervägas att låta medlingsnämnderna slutgiltigt
avgöra tvister om hyran och andra hyresvillkor samt substitutions- och
sublokationstvister. Dessa tvister anses innefatta skälighetsavgöranden som
domstolarna inte är speciellt lämpade för. Härigenom skulle också domstolarna
kunna avlastas en betydande arbetsbörda. Sistnämnda synpunkt
föranleder flera remissinstanser, som anser att en stor tillströmning av
tvister är att vänta vid hyresregleringens avveckling, att föreslå att ett
specialförfarande i någon form anordnas under en övergångstid för besittnings-
och hyressättningsmål och mål angående substitution och sublokation.

På frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen bör anordnas har
som framgått mångskiftande synpunkter och olikartade förslag till lösningar
framförts. Det råder emellertid full enighet om att hyrestvister
inte generellt kan läggas på annan myndighet än domstol. Däremot är

168

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

meningarna delade huruvida alla typer av hyrestvister bör prövas i domstolsväg.
Till de tvister beträffande vilka en mera summarisk procedur
ansetts böra övervägas hör främst besittningsskydds- och hyressättningstvister.
Sådana tvister handläggs ju f. n. av hyresnämnder och hyresråd
och erfarenheterna av denna specialprocess får anses vara i stort sett goda.

Vad de framtida hyressättningsmålen angår är emellertid att märka
att de i betydelsefulla hänseenden kommer att skilja sig från de mål
som f. n. handläggs av hyresnämnder och hyresrådet. I sistnämnda mål,
som rör fastställande av grundhyra eller höjning eller sänkning av sådan
hyra, gäller det i allmänhet att på grundval av olika särskilda kostnader
och med tillämpning av'' vissa bestämda normer fastställa hur stor hyran
eller hyreshöjningen eller nedsättningen skall bli. Behovet av att föra
muntlig bevisning är i sådana mål mycket ringa. I hyressättningsmål som
skall bedömas enligt det föreliggande lagförslagets regler ligger tyngdpunkten
i allmänhet på frågan huruvida den aktuella lägenheten med hänsyn
till sitt bruksvärde är jämförlig med de lägenheter hyresvärden åberopar till
stöd för sitt hyreskrav eller med de lägenheter hyresgästen anser böra läggas
till grund för bedömningen av skälig hyra. Den rättsliga prövningen
kommer sålunda i regel att inrymma ett betydande mått av bevisbedömning.

Även besittningsskyddstvister kommer med de nya materiella reglerna
att skilja sig från de uppsägningsärenden som nu handläggs av hyresnämnderna
och hyresrådet. Eftersom hyresregleringslagen ägt tillämpning endast
i orter där påtaglig bostadsbrist rått har hyresgästens intresse av att få
hyresförhållandet förlängt i regel varit så mycket starkare än hyresvärdens
intresse av att få disponera över lägenheten att behovet av att genom
bevisning få de motstående intressenas inbördes tyngd belyst varit
mycket ringa. De nya besittningsskyddsreglerna, som avses äga tillämpning
såväl i orter med påtaglig bostadsbrist som i orter med en i huvudsak
balanserad marknad, möjliggör emellertid en betydligt mera nyanserad
avvägning mellan hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet
och hyresgästens intresse av att få bo kvar. Härmed inställer sig också
ett starkt behov av att genom en allsidig bevisning kunna ge de prövande
myndigheterna ett tillförlitligt underlag för intresseavvägningen. Vad nu
sagts gäller även tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av
lägenhet i andra hand.

Av det anförda framgår att jag anser att såväl besittningsskydds- och liyressättningstvister
som substitutions- och sublokationstvister inte lämpligen
kan hänskjutas till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol.
Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt
är nödvändigt att parterna tillhandahålls möjlighet till
en domstolsmässig prövning av alla tvister som inte kunnat biläggas i
annan ordning. Jag instämmer även i de sakkunnigas uttalande att ett

169

Kungl. Maj.ts proposition nr tki år 1967

enhetligt förfarande i hyresmål är förenat med betydande fördelar från
den synpunkten att det ofta föreligger ett nära samband mellan tvistefrågor
av olika slag.

När det gäller den närmare utformningen av ett enhetligt förfarande i
hyrestvister, vill jag först framhålla några grundläggande synpunkter.

Vid ställningstagandet i förfarandefrågan bygger de sakkunniga i hög
grad på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skall
medverka. Hyrestvisterna är som regel av den arten att uppgörelse kan nås,
om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varandra.
De sakkunniga utgår därför från att flertalet hyrestvister kan biläggas
genom enskilda förhandlingar, innan saken förs inför något samhälleligt organ.
Redan på detta stadium antas organisationerna komma att spela en viktig
roll. Även medlingsverksamheten bygger på organisationernas medverkan
genom intresserepresentanter i medlingsnämnderna. De sakkunniga
föreslår vidare att organisationsinflytandet skall ges utrymme även
vid den rättsliga prövningen genom att hyresdomstolen tillförs lekmannadomare
med organisationsanknytning.

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning angående betydelsen av ''att utrymme
ges åt organisationernas medverkan. Den sakkunskap och erfarenhet
angående hyresförhållanden som finns representerad hos hyresmarknadens
organisationer bör utnyttjas i förfarandet och kommer otvivelaktigt
att få stor betydelse för att de skilda organen skall fungera tillfredsställande.
Vid bedömandet av vilka åtgärder som kan vara påkallade för att bemästra
den situation som uppstår vid hyresregleringens avveckling och
övergången till en friare hyresmarknad är det enligt min mening berättigat
att ta särskild hänsyn till det starka inflytande som organisationerna
numera har på hyresmarknaden. Jag ser häri en garanti för att anpassningen
till den friare hyresmarknaden kommer att ske utan alltför stora svårigheter.
Detta är ett skäl till att jag inte anser att man såsom flera remissinstanser
påyrkat bör ge tvisteförfarandet någon särutformning för övergångsskedet.

En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att
hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation
som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvisterna,
innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att begränsa
måltillströmningen till det domstolsmässiga prövniugsförfarandet
utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. Jag delar de sakkunnigas
uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om nämnderna
blir relativt få. I princip bör nämnden ha länet som verksamhetsområde
med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning, när det
av särskilda skäl är påkallat. Nämndens ordförande bör vara heltidsarbetande,
i den mån arbetsbördan har sådan omfattning att detta är motiverat,

6f Bihang till riksdagens protokoll 1961. 1 samt. Nr 111

170

Kungl. Maj:ts proposition nr 147 år 1067

och han bör biträdas av en intresserepresentant från vardera sidan. Administrativt
bör anknytning sökas till något befintligt regionalt statligt organ.
Jag delar de sakkunnigas uppfattning att nämndorganisationen bör vara
helt fristående från domstolsväsendet.

Ytterligare en synpunkt som måste tillmätas stor betydelse är att hyrestvisterna
ofta är av sådan beskaffenhet att de kräver ett relativt snabbt
avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor vikt. Man kan i detta
sammanhang inte bortse från att parterna under hyresregleringstiden vant
sig vid ett jämförelsevis snabbt och billigt förfarande i hyresnämnderna
och hyresrådet.

Vad därefter beträffar förslaget att ge domstolen en särskild sammansättning
i hyrestvister vill jag framhålla följande.

Det är en grundläggande princip i svensk rätt att man i största möjliga
utsträckning bör ha ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Jag har låtit
denna princip komma till uttryck i direktiven till domstolskommittén, som
f. n. utreder flera stora frågor på domstolsväsendets område. Enligt min
mening kan det knappast göras gällande att just hyrestvisterna skulle vara
av sådan särskild beskaffenhet som motiverar att domstolen får en speciell
sammansättning.

Enligt sakkunnigförslaget inleds förfarandet i hyrestvister med att ett
regionalt organ med väsentligen medlande uppgifter först handlägger tvisterna.
Därefter sker en rättslig prövning av lokala domstolar som är mångdubbelt
flera än medlingsnämnderna. En sådan ordning strider mot gängse
instansordningsprinciper inom både förvaltning och rättskipning. Detta
gäller i särskild grad genom att domstolarna och nämnderna föreslås få i
stort sett samma sammansättning. Den kritik som riktats mot förslaget från
denna synpunkt kan inte lämnas utan avseende.

Ett väsentligt, kanske avgörande skäl för de sakkunniga att föreslå inrättande
av särskilda hyresdomstolar är att man därigenom kan bereda
utrymme åt intresseorganisationerna att medverka även vid den rättsliga
prövningen av hyrestvisterna. Jag har förut starkt understrukit betydelsen
av sådan medverkan i förfarandet. Jag delar även de sakkunnigas åsikt att
partsrepresentation är av värde också vid prövningen av hyrestvisterna.
Man kan emellertid inte bortse från att partsrepresentationen i domstolarna
är förenad med betydande nackdelar. Dessa är utförligt belysta under remissbehandlingen.
Jag vid för egen de] särskilt framhålla att en sådan sammansättning
av hyresdomstolarna kan få olyckliga återverkningar på medlingsnämndernas
verksamhet. Man riskerar med en sådan dubblering av
partsrepresentationen att tyngdpunkten i hyresprocessen kommer att ligga
i den domstol som har att avgöra målet i första instans och inte hos nämndorganisationen.
En sådan ordning är olämplig från organisatorisk sjmpunkt
och verkar återhållande på viljan att förlikas på ett tidigt stadium. Det är
i själva verket möjligt att tillgodose grundprinciperna i de sakkunnigas

171

Kungl. Maj.ts proposition nr i il ur 1967

förslag genom eu annan lösning, som dessutom har den fördelen att man
i fråga om eu stor grupp av tvistefrågor får ett billigare, snabbare och mera
koncentrerat förfarande än som kännetecknar sakkunnigförslaget.

På grund av vad jag nu har anfört har jag kommit till den uppfattningen
att förslaget om inrättande av hyresdomstolar bör frångås.

De sakkunnigas förslag innebär att hyrestvisterna som regel kan behandlas
i tre omgångar, nämligen först medlingsförfarandet under medverkan
av intresserepresentanter, sedan domstolsmässig prövning i första instans
likaledes under medverkan av intresserepresentanter samt slutligen
överprövning av ett juristkollegium i hovrätt. För hyressättningstvisterna
och vissa andra likartade målkategorier bör enligt min mening behandlingen
kunna koncentreras till två omgångar. Detta kan åstadkommas på
följande sätt.

Organisationsrepresentanternas medverkan koncentreras till medlingsnämnden
och deras inflytande där stärks genom att nämnden vid sidan av
medlingsfunktionen också ges en prövande funktion. Om parterna inte kan
förlikas bör det åligga nämnden att avgöra tvisten. Avgörandet hör innefatta
en rättslig bedömning av tvisten, grundad på den utredning som förebragts
inför nämnden och på den särskilda sakkunskap i hyresfrågor som
nämnden besitter. Om part är missnöjd med nämndens beslut bör han hänvisas
att klandra utlåtandet genom att väcka talan vid domstol. Härigenom
framhävs nämndens ställning som prövande organ. Det bör anmärkas att
man på detta sätt också stärker hyresgästens ställning i tvisteförfarandet.
Enligt de sakkunnigas förslag skulle det normalt alltid ankomma på hyresgästen
att stämma till domstol, alltså även när hyresvärden ensam förkastat
medlingsbudet. Med hänsyn till nämndens ändrade funktion bör nämnden
benämnas hyresnämnd.

Det kan inte bestridas att nämndens ställning som prövande myndighet
gör den mindre lämpad som medlingsorgan. Den praktiska betydelsen härav
skall dock inte överskattas. Jag vill särskilt hänvisa till att underrätterna
i samband med förberedelse till huvudförhandling torde bedriva en effektiv
medlande verksamhet i tvistemål, som inte alltför mycket störs av att
rätten har att rättsligt pröva målet om medlingsförsöken misslyckas. I syfte
att underlätta hyresnämndernas medlingsverksamhet men också för att inte
onödigtvis anstränga intresseorganisationernas resurser bör en liknande
ordning införas för hyresnämnderna. Sammanträde för medling bör alltså
kunna hållas inför ordföranden ensam, när så anses lämpligt.

Den domstolsmässiga prövningen av hyressättningstvisterna bör ske i
en enda instans inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och bör
vara inriktad på en renodlad rättslig överprövning av hyresnämndens utlåtande.
Det bör i princip vara underrätten i dess vanliga sammansättning
som har att ta upp de tvister som förs vidare från hyresnämnden. Målen bör
dock koncentreras till ett mindre antal underrätter. Härigenom uppnås

172 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

större enhetlighet i rättstillämpningen. Domstolen blir också mera kvalificerad
genom att den får större erfarenhet av denna särskilda måltyp. Från
organisatorisk synpunkt står också vissa fördelar att vinna genom en koncentration.
Jag föreslår att målen sammanförs till en underrätt i varje län,
företrädesvis underrätten i residensstaden. Kungl. Maj :t bör anförtros att
i särskilda fall göra undantag från denna regel. Mot bakgrunden av en sådan
ordning bör det inte möta något hinder från rättssäkerhetssynpunkt att avskära
fullföljdsrätten i hyressättningsfrågor.

Mitt förslag leder till att man för hyressättningsmålen får ett tvåinstanssystem
i stället för tre instanser enligt de sakkunnigas förslag. Den första
instansen — hyresnämnden — tillämpar ett mera informellt förfarande i
vilket intresserepresentanternas inflytande bäst kommer till sin rätt. Genom
att nämnden blir ett prövningsorgan ges utrymme åt organisationernas
medverkan även i den rättsliga prövningen. Liksom i de sakkunnigas förslag
kommer den rättsliga prövningen i första instans att ske under medverkan
av intresserepresentanter. I den andra instansen blir det en mera
renodlat rättslig prövning, som får samma karaktär som den prövning som
enligt de sakkunnigas förslag skulle ankomma på hovrätt.

Jag har hittills uppehållit mig enbart vid hyressättningstvisterna. Beträffande
övriga tvister bör följande gälla. Tvister om tillstånd till substitution
och sublokation bör handläggas i samma ordning som hyressättningstvisterna.
Om hyresnämnden inte kan förlika parterna och dessa inte heller
hänskjuter tillståndsfrågan till skiljedom, bör nämnden alltså ha att besluta
i frågan. Klandras beslutet av part, prövas tvisten slutgiltigt av den
särskilda underrätten. Beträffande besittningsskyddstvister bör förfarandet
bli detsamma, så när som på att man bör tillåta fullföljd till hovrätt.
Fullföljd till högsta domstolen synes däremot inte behöva tillåtas.

I övriga hyrestvister bör hyresnämnden fungera enbart som medlingsorgan
och medlingen bör i princip inte vara obligatorisk. Den domstolsmässiga
prövningen i första instans bör även för dessa tvister äga rum i den
särskilda underrätten. I övrigt bör vanliga regler gälla. Målen bör alltså
kunna föras vidare även till högsta domstolen enligt rättegångsbalkens bestämmelser.

De sakkunniga har föreslagit en rättegångskostnadsregel beträffande besittningsskydds-
och hyressättningstvister, som innebär att vardera parten
skall svara för sina kostnader i första instans. Regeln har blivit kritiserad
under remissbehandlingen. Jag anser dock att vägande skäl talar för de
sakkunnigas förslag. Jag syftar särskilt på det förhållandet att parterna på
hyresmarknaden under 25 års hyresreglering vant sig vid en sådan kostnadsregel.
Stort avseende bör också fästas vid att fastighetsägar- och hyres -

173

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

gästorganisationerna samstämmigt ställt sig bakom förslaget. Jag är därför
inte beredd att frångå de sakkunnigas förslag på denna punkt.

Bedömningarna av hur hyresmarknaden kommer att fungera efter avvecklingen
av hyresregleringen är av naturliga skäl mycket osäkra. I särskild
grad gäller detta hyresprocessen. övervägandena på detta område
måste ske utifrån vissa antaganden som kan visa sig inte stämma med utvecklingen.
Enligt min mening kan det därför visa sig nödvändigt att förfarandet
i hyrestvister, liksom många andra hyresrättsliga frågor, tas upp
till prövning på nytt när erfarenheter Vunnits av den friare hyresmarknaden.

Det är av stor vikt att underrätterna kan handlägga hyresmålen snabbt.
Underrätternas arbetsbörda är redan nu ansträngd. Det torde därför bli
nödvändigt att förstärka personalen vid vissa av de underrätter som skall
handlägga hyresmål. Frågan om sådana förstärkningar torde på vanligt
sätt få prövas i budgetarbetet.

Jag är inte beredd att redan nu utöver vad som skett i det föregående ta
slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska uppbyggnad och
verksamhetsformer. Jag avser att senare ta upp dessa frågor, som bör behandlas
i en särskild lag om hyresnämnder. Som närmare utvecklas i det
följande kommer dock vissa frågor angående hyresnämnderna att få sin
lösning i hyreslagen. Innan förslag till lag om hyresnämnder läggs fram bör
organisationsfrågan utredas i särskild ordning.

Det är givetvis inte möjligt att nu göra någon tillförlitlig bedömning av
vilken arbetsbörda som kommer att åvila de föreslagna hyresnämnderna
och vilka kostnader för statsverket som uppkommer på grund härav. Vissa
försök till uppskattning och beräkningar har emellertid gjorts och med utgångspunkt
därifrån synes antagligt att kostnaderna för statsverket kommer
att ungefär motsvara de kostnader som f. n. åvilar kommunerna för
hyresnämnder och medlingsnämnder samt statens kostnader för hyresrådet.

174

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler
om avvecklingen av hyresregleringen

Inledning. I de tidigare avsnitten har ofta framhållits att frågeställningarna
är i viss mån olikartade när det gäller orter med en balanserad hyresmarknad
och orter med påtaglig bostadsbrist. Detta förhållande har också
kommit till uttryck i den gällande lagstiftningen. Hyreslagstiftningssakknnniga
har visserligen eftersträvat att skapa en hyreslag med enhetliga
bestämmelser för alla typer av bostadsmarknad men de har inte helt kunnat
undvika särskilda regler för orter där påtaglig bostadsbrist råder. Vid
remissbehandlingen bär förhållandena på bristorterna väckt särskilt intresse
och flera förslag om särregler utöver vad de sakkunniga föreslagit
har lagts fram.

En fråga som har nära samband med förhållandena på bristorterna är
avvecklingen av hyresregleringen.

I den följande framställningen behandlas först vissa frågor om särskilda
regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist och därefter avvecklingen
av hyresregleringen. De frågor som tas upp i den förra delen är hyressättningen
på bristorterna, de sakkunnigas förslag om s. k. förstagångsprövning
av hyra samt behovet av en lagfäst rätt att byta lägenhet.

Enligt hyreslagen äger parterna fritt avtala om hyrans storlek. Denna avtalsfrihet
sattes ur spel, när bostadsbyggandet i samband med utbrottet av
det andra världskriget kraftigt minskade och brist uppstod på såväl bostäder
som lokaler. I syfte att hindra att knappheten på lägenheter framkallade
en alltför kraftig hyresstegring infördes sålunda år 1942 genom hyresregleringslagen
kontroll av hyrornas storlek. Denna lag innehåller två skilda
system för hyreskontrollen. Det grundläggande systemet behandlas i 3 § i
lagen. Systemet karakteriseras av att hyran skall prövas och fastställas i
förväg av myndighet, nämligen hyresnämnd och vid överklagande av hyresnämndens
beslut hyresrådet. Det andra systemet är reglerat i 6 § och innebär
att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen.

Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på
lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas som bostad
och som inte hyrs ut möblerad, dels på lokal vars hyra den 1 januari 1942
inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt
3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära
högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran. Från

175

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl ur 1967

denna huvudregel görs dock i lagen vissa undantag, som behandlas i det följande.
För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses den
hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om lägenheten
då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter hyresläget
den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den 1 januari
1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med hänsyn
till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt.

Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar
höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari 1942
var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens
värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om annat
liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran på begaran
av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om lägenheten
den 1 januari 1942 betingade en hyra som i avsevärd mån översteg hyran
för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats
eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Utöver
grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning för lägenhetens
uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse
därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas hyresvärden
för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av
avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. I 5 § meddelas
bestämmelser om rätt för Kungl. Maj: t att tillåta generell liyicshöjning.
Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd av ökade
omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exempelvis
genom att utan stöd i lagen ta ut högre hyra än grundhyran, kan han
straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas att betala tillbaka
vad han erhållit för mycket.

Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvudsak
bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela
lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådana bostäder är avsevärt
högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder
äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden
kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara underkastad
hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut
fr. o. m. den dag då beslutet meddelas. Om nämnden av särskild anledning
finner skäligt, får nämnden dock bestämma att beslutet skall avse också
förfluten tid.

Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet
skiljer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvudsak
i följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om
hyresgästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända

176

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

sig till hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan
endast för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion
om han tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden finner skälig.

Under senare delen av 1950-talet inleddes som förut framhållits en såväl
regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen.

De övergångsbestämmelser som behövs för den successiva avvecklingen
finns samlade i lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,
som skola iakttas sedan hyresregleringen upphört (avvecklingslagen).
Lagen, som även innehåller bestämmelser för avvecklingen av kontrollen
över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, inleds med en paragraf
som anger lagens karaktär av en samling övergångsbestämmelser vid
avvecklingen av hyresregleringen och bostadsrättskontrollen. I 2 och 3 §§
ges regler om att i vissa fall beslut och rättsförhållanden som bygger på
hyresregleringen äger fortsatt giltighet även efter tidpunkten för avvecklingen.
2 § tar sikte på det fallet att den avtalade hyrestiden omfattar
tid såväl före som efter det regleringen avvecklats. Bestämmelsen innebär
att hyresavtalet för den hyrestid som återstår efter avvecklingen skall anses
uppta den hyra som skolat utgå när regleringen upphörde. En avtalsbestämmelse
som går ut på exempelvis att hyran skall höjas under löpande
hyresperiod för den händelse hyresregleringen avvecklas är alltså inte giltig.
Däremot träffar regeln i 2 § inte ett före avvecklingen ingånget hyresavtal,
om hyrestiden börjar löpa först efter tidpunkten för avvecklingen.
Inte heller möter det något hinder att parterna efter regleringens avveckling
men innan löpande hyresperiod gått ut frivilligt kommer överens om
en ändring av hyresvillkoren. I 3 § anges att hyresnämnds beslut om bl. a.
ogiltighetsförklaring av uppsägning eller förlängning av hyresförhållande
behåller sin giltighet även efter det att hyresregleringen upphört att gälla.
4 § innehåller en övergångsbestämmelse som gäller endast bostadsrättskontrollen.
I 5 § anges att ett ärende som före avvecklingen anhängiggjorts
hos hyresreglerande myndighet skall handläggas i den ordning som gällde
förut. Enligt 6 § äger föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av
hyresregleringen tillämpning efter det att denna upphört endast om så angeå
i föregående paragrafer. 7 § föreskriver att bestämmelser i hyresregleringslagen
om tystnadsplikt och om straff för brott mot lagen skall tillämpas
även efter det att denna upphört att gälla.

Den omständigheten att hyresregleringen avvecklas för en viss ort eller
för ett visst slag av lägenheter innebär inte att hyreslagens bestämmelser
om besittningsskydd och hyressättning i stället skall gälla. Som förut angetts
träder vid avvecklingen av hyresregleringen den provisoriska besittnirigsskyddslagen
i tillämpning. Denna lag tillförsäkrar hyresgästen en
kvarboenderätt, när hyresavtalet löper ut och innehåller även skyddsregler
mot oskälig hyreshöjning i samband med förlängning av hyresförhållandet.

177

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november
1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen t. o. m.
utgången av år 1965 framhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion
borde övervägas på nytt.

De tillämpade grunderna för hyresregleringen har, uttalade hyresrådet,
lett till att betydande nivåskillnader råder mellan hus av olika ålder och
med olika finansieringsformer. Den skillnad i hyresvärde som i de större
städerna marknadsmässigt föreligger mellan centralt och perifert belägna
lägenheter kommer enligt hyresrådets mening endast i ringa grad till uttryck
genom skillnad i hyresnivån. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna
redan före hyresregleringens avveckling anpassades efter lägenheternas inbördes
marknadsmässiga hyresvärde.

Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyreskontroll
som finns för möblerade lägenheter dvs. det s. k. 6 §-systemet.
Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle
komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle
avsevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om generell
hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort. Vidare
skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyresläget
för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller försämring
av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra. I
fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen
kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen, såsom
nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle
man vid bedömandet av en lägenhets hyresvärde kunna ta hänsyn även till
lägenhetens skick i underhållsavseende.

Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av
hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i remissyttranden
av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas
riksförbund.

Hyresrådets framställning var en av anledningarna till att sakkunniga
tillkallades för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen (se
direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966: 14 s. 14).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att hyresregleringslagen
upphävs och att dess bestämmelser om hyreskontroll ersätts med bestämmelser
i den allmänna hyreslagen. Förslaget innebär att samma hyresspärr
skall gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmarknaden.

Det sagda innebär emellertid inte att de sakkunniga är beredda att låta
marknadsläget fritt få bestämma hyrornas storlek på bristorter. Om full
avtalsfrihet råder kan en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda
till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sätts så högt, att man får en

178

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 j 1 år 1967

hyresnivå som ligger väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter.
Följden härav kan bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kommer att prägla
hyressättningen när en ny hyresgäst tillträder och att hyresgäster i äldre
hyresförhållanden i vissa fall tvingas betala den högre hyra som hyresvärden
begär med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångshyran
— varmed de sakkunniga avser den hyra som avtalas då två
kontrahenter första gången träffar hyresavtal rörande viss lägenhet — blir
följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i princip
fri hyresmarknad.

Enligt de sakkunnigas mening är det angeläget att hindra att bestående
eller uppkommande bostadsbrist får leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror
att den äldre hyresnivån kommer i rörelse uppåt utan att detta
kan motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm
vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet bör därför
öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De
principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande
hyresavtal är inte starka, eftersom motivet till ingreppet är att söka i krisförhållanden
på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot
tar de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän, permanent besittningsskyddslagstiftning
ha någon generell rätt att under löpande avtalsperiod
klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran bör därför regleras
i bestämmelser som visserligen ingår i den permanenta hyreslagen
men som gäller först efter särskilt förordnande.

Prövningen av förstagångshyra bör kunna begäras av såväl hyresvärd
som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet
hör vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren.
Med förstagångshyra bör i första hand förstås den hyra som avtalats mellan
parterna när lägenheten upplåts. Bestämmelserna hör emellertid också
omfatta hyra som avtalats mellan parterna inom kortare tid efter upplåtelsen.
Annars skulle syftet med reglerna om förstagångsprövning kunna sättas
ur spel. Om avtalet slutits för kort tid, skulle hyresvärden med utnyttjande
av att hyresgästen ännu inte förvärvat besittningsskydd kunna förmå
denne att gå med på att hyran efter viss kortare tid höjs. I sådant fall bör
även den högre hyran betraktas som förstagångshyra.

Prövningens allmänna syfte bör vara att hindra oskälig hyresstegring.
Reglerna om förstagångshyra bör därför gälla i sådan ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring. Det geografiska
tillämpningsområdet måste vid hyresregleringens hävande och ny
lagstiftnings ikraftträdande bestämmas av Kungl. Maj :t. För att övergången
från hyresregleringen till en friare hyressättning skall kunna ske så smidigt
som möjligt synes det lämpligt att man till en början låter i huvudsak
alla orter där hyran för bostäder är reglerad omfattas av förstagångsprövningen.
Därvid bör man dock kunna utesluta sådana orter beträffande vil -

179

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

ka tillgängligt material visar att förstagångsprövning är obehövlig. Beslut
om tillämpningsområdet i fortsättningen kan avse upphävande av prövningsmöjligheten
i en ort där tillräcklig balans uppnåtts eller utsträckning
till annan ort som av någon anledning, exempelvis industriell expansion,
kommit att få ett tryck uppåt på hyresnivån. Bedömningar av detta slag är
åtskilligt enklare och kan väntas bli betydligt mindre kontroversiella än de
avgöranden vilka nu efter kommunernas hörande och förslag av hyresrådet
åligger Kungl. Maj :t i fråga om hyresregleringens fortsatta bestånd. Det
fortsatta handhavandet av frågor om förstagångsprövningens geografiska
omfattning torde därför böra uppdras åt en myndighet, som är väl förtrogen
med förhållandena på bostadsmarknaden i olika delar av landet. Valet
faller då helt naturligt på bostadsstyrelsen.

Prövningen av förstagångshyra bör ske i samma ordning som övriga tvister
om hyrans skälighet. Ansökan om förstagångsprövning skall därför enligt
förslaget göras hos medlingsnämnden på orten. Eftersom det är angeläget
att frågan om eventuell nedsättning av förstagångshyran ej hålls svävande
alltför länge föreslås att prövning av hyran skall påkallas inom ett
år från hyresförhållandets början. I syfte att undvika dubbelprövning av
hyran i samma hyresförhållande görs dock ett undantag. Om hyresvärden
begärt hyreshöjning, måste hyresgästen begära prövning av förstagångshyran
innan medlingsförfarandet med anledning av hyresvärdens begäran avslutas.

De sakkunniga anser angeläget att relationerna mellan parterna eller förfarandet
inför medlingsnämnden inte belastas med frågan om retroaktiv
verkan av ett nedsättningsbeslut. Förordnande om nedsättning av förstagångshyra
skall därför äga verkan först fr. o. m. månaden närmast efter den
när prövning påkallades hos medlingsnämnden. Denna ståndpunkt gör det
ännu mer motiverat att förstagångsprövningen kommer till stånd snarast
möjligt.

Beträffande tidpunkten och sättet för hyresregleringens avveckling innebär
de sakkunnigas förslag i huvudsak följande.

Förslaget utgår från att hyresregleringen skall avvecklas i samma takt
som den nya lagens besittningsskydds- och hyressättningsregler vinner tilllämpning
på hyresavtalen. Detta innebär att hyresregleringen avvecklas i
två etapper av vilka den första avser alla hyresreglerade lokaler i landet
samt bostadslägenheter i alla hyresreglerade orter utom Stockholms-, Göteborgs-
och Malmöregionerna. Den andra etappen omfattar bostadslägenheterna
i de nämnda regionerna.

Beträffande den första etappen innebär de sakkunnigas-förslag följande
i fråga om hyresregleringens avveckling. Vid nya hyreslagens ikraftträdande,
dvs. enligt förslaget den 1 november 1967, sätts hyresregleringen omedelbart
ur kraft såvitt avser hyresavtal som ingås efter denna tidpunkt. I fråga
om avtal vilka träffats före lagens ikraftträdande gäller som huvudregel att

180

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

avtalet faller under hyresregleringen intill den tidpunkt då avtalet genom
uppsägning efter det att den nya lagen trätt i kraft tidigast kunnat frånträdas,
dvs. avtalet kommer i regel att falla under hyresregleringslagen den
löpande hyresperioden ut (andra punkten i övergångsbestämmelserna).
Det sagda innebär inte endast att den reglerade hyran skall gälla under den
hyresperiod som återstår när den nya lagen träder i kraft utan också att
hyresregleringslagens besittningsskyddsregler är tillämpliga när hyresperioden
löper ut. I fråga om bostadslägenheter föreslås vidare att avtalet
även under den följande avtalsperioden och så länge det består skall anses
uppta den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla när hyresregleringen
upphörde (femte punkten, första stycket). Ett undantag från denna
sista regel görs dock för vissa långtidsavtal (femte punkten andra stycket).
De föreslagna bestämmelserna torde inte hindra att parterna efter nya
lagens ikraftträdande kommer överens om ändrad hyra.

I fråga om andra etappen, dvs. bostadslägenheter i de tre storstadsregionerna,
föreslås avvecklingen av hyresregleringen ske på ett något annat
sätt. För dessa lägenheter skall hyresregleringen upphöra vid utgången av
år 1969. Så länge ett hyresavtal som varit omfattat av regleringen består,
skall dock hyresvillkoren under hyresregleringstiden äga fortsatt giltighet.

Genom den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen —
och motsvarande bestämmelser om övergång till den nya hyreslagens besittningsskydds-
och hyressättningsregler — uppnås, uttalar de sakkunniga,
i fråga om de vanligast förekommande hyresavtalen, nämligen de ettåriga
oktoberavtalen med tre eller sex månaders uppsägningstid, att den nya lagens
besittningsskydds- och hyressättningsregler får verkan först fr. o. m.
den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1969. Beträffande bostadslägenheter
inom de tre storstadsregionerna inträder samma verkan först fr. o. m.
den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1970. När det gäller avtal som
ingås efter den nya lagens ikraftträdande eller i storstadsregionerna efter
den 31 december 1969 får dock de nya reglerna verkan tidigare, nämligen
från den tidpunkt då avtalen sluts. Medlingsnämnderna kommer alltså att
få känning av de nya reglerna redan från tidpunkten för den nya lagens
ikraftträdande.

Till stöd för den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen
anför de sakkunniga flera skäl. Tidpunkten för den nya lagens ikraftträdande
måste väljas så att de nya medlingsnämnderna och underrätterna
hinner att organiseras, övergångsreglerna bör vidare utformas så att man
får en fördröjd och successiv tillämpning av den nya lagens bestämmelser.
Härigenom undviks en alltför koncentrerad anhopning av tvister hos medlingsnämnderna.
De sakkunniga anser lämpligt att i fråga om de tre storstadsregionerna,
där trycket på den nya medlingsorganisationen kan väntas
bli störst, låta nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning
i fråga om bostadslägenheter träda i kraft vid en senare tidpunkt än be -

181

Kungl. Maj:is proposition nr 141 år 1967

träffande landet i övrigt. Härigenom kan man också vinna vissa erfarenheter
av nya lagens tillämpning. Dessa kan tillvaratas av medlingsnämnderna och
hyresdomstolarna i de tre storstadsregionerna.

De sakkunnigas förslag innebär att hyran låses fast under viss tid efter
det att hyresregleringen upphört att äga tillämpning på ett avtal. Även under
denna tid skall emellertid generell hyreshöjning kunnav beslutas. Enligt
förslaget skall sådant beslut kunna meddelas av Kungl. Maj :t eller hyresrådet
(femte punkten, tredje stycket och åttonde punkten i övergångsbestämmelserna).
En förutsättning för att generell hyreshöjning skall få
tas ut är självfallet att hyresavtalet berättigar hyresvärden till det.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att ersätta hyresregleringen
med en friare hyresmarknad har vunnit ett mycket starkt gensvar hos remissinstanserna.
Det finns i själva verket inte någon som direkt motsätter
sig hyresregleringens avveckling, låt vara att tillstyrkandena inte sällan förses
med reservationer som går ut på att man bör dröja med avvecklingen
ytterligare någon kortare tid eller att storstadsregionerna bör särbehandlas.
Bland de remissinstanser som direkt uttalar sig för en avveckling av hyresregleringen
omedelbart eller efter en kort övergångstid märks socialstyrelsen
(majoriteten), försäkringsinspektionen, kommerskollegium, arbetsmarknadsstyrelsen,
bostadsstyrelsen, hyresrådet, överståthållarämbetet,
länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs och Jämtlands län, Stockholms
rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, expropriationsutredningen, stadsförbundet,
kommunförbundet, landstingsförbundet, fastighetsägareförbundet, SABO,
Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation,
Svensk industriförening, Sveriges företagares riksförbund,
LO, TCO och SB. Andra remissinstanser tar inte upp frågan eller innesluter
sitt ställningstagande i ett allmänt tillstyrkande av förslaget.

Flera remissinstanser går närmare in på nackdelarna med hyresregleringssystemet
och utvecklar vad som står att vinna genom att överge regleringen.

Socialstyrelsen framhåller att nackdelarna måste vara väsentliga av att
på längre sikt genom lagstiftning hålla hyrorna i äldre hus med ej sällan
eftertraktat centralt bostadsläge på avsevärt lägre nivå än i nyare och mera
perifert belägna hus. Trycket på bostadsmarknaden kommer att avsevärt
lätta om hyresregleringen avskaffas. Endast på den vägen kan man efter
hand nå fram till en av alla eftersträvad balans på bostadsmarknaden. Den
nuvarande lagstiftningen främjar också illegala hyresaffärer och minskar
rörligheten på bostadsmarknaden. Mot det anförda måste vägas nackdelarna
med de hyreshöjningar som i vissa fall blir följden. Dessa måste emellertid
enligt styrelsens mening tas om man över huvud taget siktar till en
friare hyresmarknad.

Arbetsmarknadsstyrelsen anser att det råder ett uppenbart samband mel -

182

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lan förhållandena på bostadsmarknaden samt arbetskraftens rörlighet och
möjligheter till produktiv sysselsättning. Bostadsbristen på expanderande
orter utgör ett allvarligt hinder i detta hänseende liksom även rådande svårigheter
att byta bostad inom eller mellan regioner med ungefär likartad
bostadsmarknad. Från arbetsmarknadssynpunkt är det därför angeläget att
åtgärder vidtas för att åstadkomma en normalisering av bostadsmarknaden.
En friare hyressättning i enlighet med de sakkunnigas förslag torde vara
ägnad att främja en sådan utveckling.

Näringslivets byggnadsdelegation uttalar att hyresregleringens skadeverkningar
under senare år blivit alltmera uppenbara. Hyressplittringen,
bostadsbristen, trögrörligheten på bostadsmarknaden är alltför välkända
fenomen för att behöva närmare analyseras, överhettningen i landets ekonomi
kan till stora delar härledas ur förhållandena inom bostadssektorn
med dess inflationsdrivande effekter. De skadliga verkningarna kan inte
undanröjas på annat sätt än genom att man skapar balans mellan tillgång
och efterfrågan på bostadsmarknaden. En sådan balans går inte att uppnå
om inte bostäderna underkastas i huvudsak de principer som kännetecknar
en fri marknadsekonomi. Att bygga bort bostadsbristen har varit och förblir
en utopi. De sakkunnigas förslag synes i stort sett kunna leda till att hyrorna
successivt närmas till en marknadsmässig, balanserad nivå.

Sveriges fastighetsägareförbund anser det i högsta grad angeläget att hyresregleringen
avvecklas utan ytterligare dröjsmål. Skadeverkningarna av
regleringen blir värre för varje år. Sålunda utjämnas inte skillnaden i hyresnivåerna
mellan olika årgångar av hus utan de växer år från år. Ett allt
större antal goda fastigheter slits ner och går mot en för tidig saneringsmognad
på grund av otillräckliga medel för reparation. En ansenlig kapitalförstöring
blir en oundviklig konsekvens. Reglerna om generell och individuell
hyreshöjning blir alltmera svårhanterliga och för allmänheten obegripliga.
Desorganisationen på bostadsmarknaden förvärras. Även från
samhällsekonomisk synpunkt talar tungt vägande skäl för en snabb återgång
till en fri hyresprisbildning.

Svenska riksbyggen framhåller att de sakkunnigas förslag generellt står
i överensstämmelse med den allmänna nyorientering som på senare tid
gjort sig gällande i riktning mot en friare hyresmarknad. Förslaget kommer
att medföra en ökad rörlighet på bostadsmarknaden samtidigt som
marknadshyror inom stora delar av bostadsbeståndet kan nås utan oskäliga
höjningar i enskilda fall. En förutsättning för att markanta hyreshöjningar
inte generellt skall kunna komma till stånd är dock att det kooperativa
och allmännyttiga bostadsbeståndet genom sin storlek och konkurrenskraft
fungerar som prisledare på bostadsmarknaden.

I några yttranden diskuteras frågan om inverkan på fastighetsvärdena
av att hyresregleringen avvecklas. Försäkringsinspektionen anser att en avveckling
av hyresregleringen kommer att medföra att vissa fastigheters vär -

183

Kungl. Maj:is proposition nr 1A1 år 1967

den stiger märkbart. En speciellt kraftig värdestegring synes sannolik beträffande
sådana äldre hyresfastigheter för vilka vid rådande hyressplittring
förhållandevis låga hyror erhålls. Expropriationsutredningen framhåller
däremot att ett genomförande av den föreslagna reformen ingalunda
genomgående — åtminstone inte om man ser saken på litet längre sikt —
behöver få till följd att fastighetsvärdena stiger. Bl. a. bör erinras om att
ett system med friare prisbildning på hyresmarknaden också inrymmer
faktorer av delvis riskbetonad karaktär såvitt gäller fastigheternas framtida
avkastningsförhållanden och att det vid fastighetsvärdering givetvis är
nödvändigt att ta tillbörlig hänsyn också till sådana faktorer.

Även LO tar upp frågan om fastighetsägarna kommer att kunna göra
förtjänster när förslaget genomförs. Det finns enligt LO:s mening inga skäl
till att ökade vinster skall få uppstå för fastighetsägarna. Det är därför
nödvändigt att noga följa utvecklingen. De ökade resurser som en ökning
av boendekostnaderna skulle möjliggöra bör komma bostadskonsumtionen
till godo. Liknande synpunkter framförs av TCO.

Socialstyrelsen anser angeläget att man överväger åtgärder som motverkar
att de hyreshöjningar, som avvecklingen av hyresregleringen otvivelaktigt
kommer att föra med sig, försämrar bostadsstandarden för lägre inkomsttagare.
En lämplig utväg är enligt styrelsens mening att lämna erforderligt
stöd i form av familjebostadsbidrag. En allmän översyn av bidragsreglerna
bör göras, varvid såväl bidragens storlek och gällande inkomstgränser
som kraven på bostadens storlek och utrustning bör omprövas.
Inte oväsentliga kostnadsökningar kommer att uppstå även för kommunerna.
Reformen torde sålunda i första hand medföra att de kommunala bostadstilläggen
höjs samt att utgifterna för socialhjälp till hyra ökar. De
statliga pensionärsbostadsbidragen bör också ses över. Även HSB pekar på
de bostadssociala följderna av förslaget och förordar att låginkomsttagare,
barnfamiljer och pensionärer ges ekonomiskt stöd av det allmänna så att de
kan upprätthålla en godtagbar bostadsstandard.

Ett flertal remissinstanser anser att förslagets regler om hyressättningen
inte är tillräckliga för att i övergångsskedet motverka ej godtagbara hyreshöjningar
på orter med mera betydande bostadsbrist och önskar uppskov
med avvecklingen under någon tid. För ett uppskov uttalar sig bostadsstyrelsen,
hyresrådet, Stockholms rådhusrätt, överståthållarämbetet,
stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands
och Malmöhus län, drätselkammaren i Malmö, SABO, Svenska riksbyggen,
LO och Hyresgästernas riksförbund.

Vissa remissinstanser förordar att uppskovet får gälla samtliga orter där
hyresregleringen alltjämt är kvar. I sådan riktning uttalar sig hyresrådet,
länsstyrelsen i Malmöhus län och Hyresgästernas riksförbund. LO och
Svenska riksbyggen ar ser att uppskovet bör avse samtliga orter med fler
än 30 000 innevånare. SABO uttalar att en orts storlek inte i och för sig bör

184

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

få avgöra när den nya lagstiftningen skall börja tillämpas, SABO erinrar om
att de sakkunniga själva anser att det växande beståndet av allmännyttiga
lägenheter kommer att stabilisera hyresläget så att inte en knapphetsbetingad
efterfrågan kommer att skruva upp hyresnivån på ett inte önskvärt
sätt. Med utgångspunkt från detta resonemang är det lämpligt att gå över
till den nya ordningen när bostadsföretag vilkas hyror sätts efter självkostnadsprincipen
har nått en sådan andel av en orts lägenhetsbestånd att
de blivit prisledande på hyresmarknaden. Bostadsstyrelsen förordar en senareläggning
även för andra orter än de tre storstadsregionerna. Det finns
orter där bostadsbristen kan vara av minst samma relativa omfattning som
i ett storstadsområde.

I fråga om uppskovets längd i de tre storstadsregionerna förordar överst
åthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelsen i Malmöhus län
och stadskollegiet i Malmö att någon tidpunkt inte nu fastställs för hyresregleringens
avveckling. LO och Svenska riksbyggen godtar de sakkunnigas
förslag att låta avvecklingen anstå till början av 1970-talet. Hyresgästernas
riksförbund förordar några års längre uppskov än de sakkunniga tänkt
sig. I fråga om landet i övrigt anser LO och Svenska riksbyggen att de
största orterna utanför storstadsregionerna — gränsen anges till orter med
30 000 innevånare — bör behandlas på samma sätt som''storstäderna. Hyresgästernas
riksförbund yrkar även här på några års längre uppskov än
de sakkunniga föreslagit. Samma uppfattning har länsstyrelsen i Malmöhus
län.

Länsstyrelsen i Stockholms län förutsätter att den svårbedömda och ömtåliga
frågan om lämplig tidpunkt för den nya ordningens praktiska genomförande
särskilt vad beträffar regioner med kvarstående avsevärd bostadsbrist
görs till föremål för fortsatta, förutsättningslösa överväganden.

Näringslivets byggnadsdelegation understryker betydelsen av att hyresregleringen
avskaffas efter en på förhand bestämd tidsplan så att fastighetsägare
och hyresgäster i förväg kan inrätta sig efter de nya förhållandena.
Att för vissa områden ställa lagens ikraftträdande på en oviss framtid innebär
i realiteten betydande risker för att den mycket angelägna reformen
aldrig förverkligas. Delegationen har ingen erinran mot de sakkunnigas
tidsplan som sådan men betonar att varje ytterligare uttänjning av tidsplanen
enbart försvårar en senare övergång till en marknadsmässig hyressättning.
Den nya medlings- och domstolsorganisationen torde inte kunna
fungera tillfredsställande, om inte landsomfattande erfarenheter redan
från början läggs till grund för lagens tillämpning i frågor av större principiell
räckvidd. Det är självfallet i första hand de större tätorterna som
härvid kommer att kunna förse prövningsorganen med en vägledande praxis.
Svenska företagares riksförbund anser att det föreslagna besittningsskyddet
för hyresgäst och hyresspärrarna föranleder att man inte har anledning
att undanta de tre storstadsregionerna från det allmänna ikraftträdandet.

185

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Hyresrådet förordar — som tidigare nämnts — att avvecklingen av hyresregleringen
skall uppskjutas några år. Under övergångstiden bör man
enligt hyresrådets mening tillämpa ett uppmjukat regleringsförfarande av
den typ som enligt 6 § hyresregleringslagen nu förekommer för möblerade
lägenheter. En övergång till detta system är enligt hyresrådets mening en
lämplig förberedelse till en friare hyresmarknad. Systemet gör det möjligt
att successivt anpassa hyrorna till mera marknadsmässiga värden. Övergången
till den friare hyresmarknaden kan på så sätt ske lättare och utan
alltför svåra sociala återverkningar. En minoritet, som representerar hyresgästintresset
inom rådet, ansluter sig till de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund förordar att ett 6 §-system enligt de riktlinjer
hyresrådet dragit upp tillämpas i storstadsregionerna fram till dess
hyresregleringen enligt de sakkunnigas förslag avvecklas för dessa orter.

I den mån remissinstansernas uttalanden om hyressättningen bara eller
i första hand gäller hyresvillkoren efter förlängning av hyresavtal har uttalandena
redovisats under avsnittet besittningsskydd för bostadshyresgäst.

De sakkunnigas förslag att hyresgäst på ort med påtaglig bostadsbrist
skall kunna påkalla prövning av s. k. förstagångshyra tillstyrks eller lämnas
utan erinran av nästan alla remissinstanser. Många uttalar att ett sådant
förfarande är nödvändigt för att hindra en knapphetsbetingad efterfrågan
på bostäder att slå igenom på hyresnivån i allmänhet. Hyresgästernas
riksförbund fäster sådan vikt vid denna prövningsmöjlighet att man
förordar att den bör finnas över hela landet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att systemet med prövning av
förstagångshyra är förslagets mest långtgående avvikelse från principen
om en fri hyresmarknad. En sådan prövning kan, om den ges en alltför
vidsträckt tillämpning, allvarligt försvåra den övergång till friare marknadsförhållanden
på bostadssektorn som är det väsentliga syftet med den
nya lagstiftningen. Förslaget ger inte tillräckliga garantier för den restriktivitet
i tillämpningen av institutet, som är en nödvändig förutsättning för
att en sådan övergång skall kunna ske. De sakkunniga har inte annat än
i föga förbindande ordalag tagit ställning till frågan om förstagångsprövningens
geografiska tillämpningsområde. Möjligen vill de sakkunniga utgå
från hyresrådets under år 1965 framlagda förslag om avveckling av hyresregleringen
på vissa orter. Detta är otillräckligt. Endast de tre storstadsregionerna
uppvisar f. n. en sådan reell bostadsbrist att en förstagångsprövning
behövs. Varje utvidgning av tillämpningsområdet härutöver innebär
ett allvarligt hot mot möjligheterna att inom rimlig tid uppnå balans på
bostadsmarknaden.

Sveriges fastighetsägareförbund betraktar som ytterst angeläget att en
förstagångsprövning undviks. Det är mindre tilltalande att i en hyreslag
som tar sikte på normala förhållanden låta part som ingått ett hyresavtal
klandra dess innehåll under löpande avtalstid. Systemet uppmuntrar bo -

186

Kungi. Maj.ts proposition nr lil år 1967

stadssökande till överbud på hyran, vilka följs av avtalsbrott, samt medför
tvister och rättsosäkerhet vid fastighetsförsäljningar. Om övergångsbestämmelserna
för storstadsregionerna ges den utformning förbundet förordat,
dvs. ett 6 §-system i enlighet med hyresrådets riktlinjer, torde hyresnivåerna
under de år då övergångsbestämmelserna får verka ha hunnit utjämnas.
Samtidigt torde en dämpning av efterfrågetrycket som onödiggör
den föreslagna förstagångsprövningen ha skett.

Från många håll yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts hand att
bestämma i vilka orter reglerna om förstagångsprövning skall tillämpas.
Bostadsstyrelsen anser att denna fråga är av så ingripande betydelse för
parterna på hyresmarknaden och av så kontroversiell natur att beslut härom
bör fattas av Kungl. Maj :t. Frågor av hithörande slag skulle f. ö. ändå
i ett betydande antal fall komma under Kungl. Maj :ts prövning efter besvär.
Förslagsrätten bör vara fri. Bostadsstyrelsen bör för sin del naturligen ta
de initiativ som betingas av inträffande ändringar i relationen mellan tillgång
och efterfrågan på bostäder inom orterna. I samma riktning uttalar
sig bl. a. hyresrådet, bostadsrättskommittén, Hyresgästernas riksförbund
och Näringslivets byggnadsdelegation.

Statens personalbostadsdelegation förordar att undantag från bestämmelserna
om prövning av förstagångshyra görs för statsverkets bostäder.
Metodiken för hyressättningen på detta område garanterar att oskäliga hyror
inte åsätts dessa bostäder.

Socialstyrelsen riktar uppmärksamheten på en regel i de sakkunnigas
förslag om att hyresgästs uthyrning av del av bostad inte omfattas av
reglerna om förstagångsprövning. Sådan uthyrning har under senare år
blivit allt vanligare i bristorterna och har tenderat att få allt längre varaktighet.
Inte minst utlänningarna drabbas av förhållandena på denna bostadsmarknad.
Vederbörandes många gånger osäkra förankring i landet
och bristande kunskap om förhållandena här har öppnat särskilda möjligheter
för uthyraren att tillskansa sig oskäliga hyror. Styrelsen avstår från
att föreslå någon ändring av förslaget i detta hänseende men framhåller att
det är angeläget att man i fortsättningen har sin uppmärksamhet riktad på
problemet.

Hovrätten för Nedre Norrland ifrågasätter om inte ett belut om nedsättning
av hyran i särskilda fall bör få avse även förfluten tid. Härigenom
skulle krav på oskäligt hög hyra kunna förebyggas. Bostadsrättskommittén
anför liknande synpunkter.

Flera remissinstanser uppehåller sig vid frågan om det lämpliga i att
samordna bestämmelser om besittningsskydd och hyressättning för orter
med mera påtaglig lägenhetsbrist och motsvarande bestämmelser för orter
med en balanserad hyresmarknad i en permanent hyreslag. Sveriges juristförbund
anser att det visserligen ligger ett betydande värde i att de olika

187

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

reglerna på hyreslagstiftningens område fogas samman i en konsekvent
uppbyggd och systematiskt genomtänkt hyreslag. Förbundet uttalar dock
viss tveksamhet om läget på hyresmarknaden verkligen är sådant att tiden
är inne för en generell lösning av frågor om besittningsskydd och hyreskontroll.
Det kan sättas i fråga om inte klyftan mellan orter med balanserad
hyresmarknad och bristorter är för stor för att lämpligen kunna bryggas
över. Det går knappast att finna gemensamma formler för så skilda
marknadslägen utan att på den ena punkten efter den andra tillgripa den
mindre tillfredsställande lösningen att ge avkall på det i samtliga fall väsentliga
kravet på klara och distinkta bestämmelser och i stället välja allmänna,
elastiska formuleringar som överlåter åt praxis att ge lagstiftningen
dess reella innehåll. Förbundet vill dock inte avstyrka den valda metodiken
utan endast fästa uppmärksamheten på den löslighet och svåröverskådlighet
som blir följden. Stockholms rådhusrätt utvecklar liknande synpunkter.
Näringslivets bgggnadsdelegation anser att det förhållandet att
reglerna om förstagångsprövning intagits i själva hyreslagen framkallar
farhågor för att denna prövning utvecklas till ett permanent inslag på den
framtida bostadsmarknaden, varigenom möjligheterna att inom rimlig tid
nå balans på denna marknad riskeras. Delegationen föreslår därför att
dessa regler förs över till övergångsbestämmelserna och tidsbegränsas. Sveriges
advokatsamfund menar att de allmänna rättsreglerna om hyra bör utformas
för en i huvudsak balanserad hyresmarknad. De avvikelser som betingas
av påtaglig lägenhetsbrist i vissa orter bör även i fortsättningen finnas
i en särskild kristidslagstiftning och avvecklas allteftersom balans inträder
på hyresmarknaden.

Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas huvuduppgift var att
överväga om bestämmelserna angående besittningsskydd och hyressättning
för orter med en mera påtaglig lägenhetsbrist och för orter med en i huvudsak
balanserad hyresmarknad kunde samordnas i en reviderad permanent
hyreslag. Om en sådan ordning visade sig möjlig borde hyreslagen enligt
direktiven för de sakkunniga (se SOU 1966: 14 s. 16) innehålla dels grundläggande
regler om besittningsskydd och om prövning av hyrans storlek och
andra villkor för nytt hyresavtal, dels i vissa begränsade avseenden härifrån
avvikande bestämmelser, vilka efter särskilt förordnande kunde bringas
i tillämpning i orter med påtaglig lägenhetsbrist.

I det föregående har besittningsskyddet för bostadshyresgäst och lokalhyresgäst
behandlats. Jag har därvid anslutit mig till de sakkunnigas förslag
att bestämmelserna om hyresgästens besittningsskydd skall vara gemensamma
för den balanserade hyresmarknaden och för en marknad där
lägenhetsbrist råder. Som jag utförligt utvecklat utesluter inte detta, att
tillämpningen av bestämmelserna måste bli skiftande beroende på mark -

188

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

nadsläget. Vid en mera påtaglig lägenlietsbrist måste självfallet större hänsyn
tas till hyresgästens anspråk på att få ha kvar sin hyresrätt än om god
tillgång finns på lägenheter.

Frågan om hyressättningen i samband med förlängning av hyresförhållandet
har ingående behandlats i avsnittet om besittningsskydd för bostadshyresgäst.
De sakkunnigas förslag innebär att ej heller i detta avseende
några särbestämmelser -— jag bortser nu från reglerna om prövning av
förstagångshyra eftersom vid sådan prövning hyran skall bestämmas enligt
huvudnormen — är behövliga för den ej balanserade hyresmarknaden.
Denna uppfattning har väckt viss kritik särskilt från hyresrådets sida. Kritiken
går sammanfattningsvis ut på att den av de sakkunniga föreslagna
hyressättningsnormen — vars uppgift egentligen bara är att trygga besittningsskyddet
för hyresgästen på en hyresmarknad där i princip marknadsmässig
hyressättning tillämpas — inte är tillräcklig för att på en bristmarknad
motverka sådana av bristläget betingade hyreshöjningar som inte är
godtagbara från samhällssynpunkt. Jag har funnit kritiken berättigad och
har därför stannat för att vissa särbestämmelser behövs som ett komplement
till hyressättningsnormen för den i huvudsak balanserade hyresmarknaden.

I det följande kommer jag att först behandla frågan om utformningen
av den särskilda hyressättningsnorm som skall gälla för orter med mera påtaglig
bostadsbrist. Därefter behandlas det med denna fråga sammanhängande
spörsmålet om prövning av förstagångshyra. I detta sammanhang tar
jag också upp frågan om behovet av en lagfäst bytesrätt på bristorterna.
Mot bakgrunden av mitt ställningstagande till dessa frågor kommer jag att
därefter uppehålla mig vid frågan om tidpunkten och sättet för hyresregleringens
avveckling.

Vad först beträffar behovet av en särskild hyressättnin gsnorm
för bristorterna bör inledningsvis framhållas att regeln att
hyresgästen vid förlängning av hyresförhållandet är skyldig godta den fordrade
hyran, om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, principiellt sett innebär inte bara
att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även åtminstone på
längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra
efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom relativt
bestämda. Däremot ger bruksvärderegeln inte någon anvisning om på
vilken absolut nivå hyrorna kommer att ligga. Denna nivå kommer att bestämmas
av marknadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan
på bostäder. I detta avseende skiljer sig regeln från de bestämmelser
om hyrans fastställande som finns i hyresregleringslagen. Där anknyts liyresläget
i princip för äldre hus till den hyra som utgick den 1 januari 1942
och för nyare hus till produktionskostnaderna.

189

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

De särbestämmelser som enligt min mening är behövliga för bristorterna
bör innebära att också den absoluta hyresnivån blir i viss mån låst och
att den alltså inte kommer att styras av efterfrågetrycket. Låsningen bör
emellertid ske på ett helt annat sätt än som kännetecknar hyresregleringssystemet.
I första hand bör slås fast att även särbestämmelserna skall bygga
på avtalsfrihetens grund. Avtalad hyra eller den hyra som fordras i samband
med förlängning av hyresförhållande bör alltså prövas bara om part
begär det. Vidare bör den enskilda fastighetens produktionskostnader inte
få inverka vid hyrans fastställande.

De sakkunniga utgår från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning
med tiden kommer att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningen.
Jag delar denna uppfattning, men som jag har anfört tidigare har inte dessa
företag en sådan ställning i det äldre lägenhetsbeståndet som krävs för att
företagens hyror över hela fältet skall bli bestämmande vid jämförelseprövningen
med tillämpning av bruksvärderegeln. De kommer därför inte att
vid avvecklingen av hyresregleringen få en sådan prisledande funktion inom
hela lägenhetsbeståndet att ej godtagbara hyreshöjningar hindras. När
det gäller nyproduktionen av flerfamiljshus förhåller det sig emellertid obestridligen
så att dessa företag nu intar och för framtiden kan väntas behålla
en ledande ställning. Inom denna sektor kommer de allmännyttiga företagens
hyror otvivelaktigt att bli bestämmande för hyresläget. Eftersom
företagen tillämpar självkostnadsprincipen vilket innebär att hyrorna sätts
så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, får man härigenom
en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lägenheter
i hus som uppförs i fortsättningen. I nyproduktionen föreligger således
ingen större risk för en ej önskvärd hyresutveckling på grund av bristorternas
efterfrågeöverskott. Den behövliga låsningen av hyresnivåerna i
det äldre lägenhetsbeståndet kan enligt min mening åstadkommas med utnyttjande
av detta förhållande. Jag föreslår att för bristorterna den aktuella
hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra
utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter
i nybyggda bostadshus. Detta hyresläge får utgöra utgångspunkten för beräkningen.
Från denna utgångspunkt får sedan den aktuella hyran bestämmas
efter en bedömning av den ifrågavarande lägenhetens modernitetsgrad,
underhåll och skick i övrigt in. m. Prövningen bör därvid gå till
på följande sätt.

Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln bör vara
grundläggande. I första hand bör alltså den fordrade hyran — eller vid
förstagångsprövning den avtalade hyran — jämföras med hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Från jämförelsematerialet
utesluts därvid sådana enstaka topphyror som under alla förhållanden
inte får vara vägledande för jämförelsen. Enligt huvudregeln
skall härefter prövningen av den aktuella hyran ske utifrån den hyresnivå

190

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

som bildas av de högsta hyrorna. På detta stadium bör hänsynstagandet till
det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus komma
in. Hyran för de aktuella jämförelselägenheterna bör sålunda ställas
samman med hyran för lägenheter i nybyggda hus. Härvid bör jämförelsen
inriktas på sådana lägenheter som är så likvärdiga som omständigheterna
tillåter. Man bör sålunda kunna utvälja sådana lägenheter i nybyggda hus
som är likvärdiga med jämförelselägenheterna i fråga om exempelvis rumsantal
och bostadsyta. Mot bakgrunden av hyresläget för lägenheterna i nybyggda
hus bör sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheterna är
rimlig. Vid denna bedömning måste självfallet behörig hänsyn tas till att
bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma.
Leder bedömningen till att hyran för någon eller några av de lägenheter
som ingår i jämförelsematerialet inte kan anses rimlig i förhållande till
hyresläget i nybyggda bostadshus, bortses från dessa lägenheter vid jämförelseprövningen.

Jag vill betona att den nu beskrivna särregeln syftar endast till att hindra
att bristmarknadens efterfrågeövertryck får verka alltför fritt på hyressättningen.
Framför allt ger särregeln möjlighet att vid jämförelseprövningen
bortse från sådana alltför höga hyror som hyresgäster frivilligt tagit på sig.
I den mån dessa hyror bildar en hyresnivå, skulle de annars kunna påverka
hyressättningen på ett sätt som inte är acceptabelt från samhällssynpunkt.
Ofta torde det bli möjligt att utan särskild utredning utesluta hyror av detta
slag från jämförelsematerialet. Detta gäller särskilt fall när materialet
innehåller ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bostadsföretags
fastigheter med hyror som är anpassade till hyresläget i nyproduktionen.
Högre liggande hyror bör i sådant fall inte få påverka bedömningen.

De sakkunnigas förslag innebär att det alltid är tillåtet för hyresvärd och
hyresgäst att själva träffa avtal om hyran. Förslaget bygger alltså på avtalsfrihet
även när det gäller orter med mera påtaglig bostadsbrist. Det finns
alltså inte såsom enligt hyresregleringslagen något krav på att myndighet
prövar vilken hyra som skall utgå. För att hyresgästen inte skall vara helt
utlämnad åt den fria marknadsprissättningen föreslår de sakkunniga att
hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångshyrans
skälighet prövad. Denna möjlighet skall stå till hyresgästens förfogande
under viss tid från det att han första gången träffade avtal om förhyrning
av lägenheten. Prövningen skall kunna komma till stånd även på
begäran av hyresvärden. Förslaget innebär en betydelsefull inskränkning
i avtalsfrihetens princip. Enligt min mening är inskränkningen emellertid
nödvändig för att hyresregleringen skall kunna avskaffas beträffande sådana
orter där bostadsbrist alltjämt föreligger. Förslaget har också vunnit
allmänt gillande under remissbehandlingen.

191

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör förstagångsprövningen
kunna avse även sådan hyra som avtalats viss tid efter upplåtelsen av
lägenheten. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att denna tid bör bestämmas
till nio månader, dvs. samma tid som måste förflyta för att besittningsskydd
skall föreligga när hyresavtalet upphör. Likaså kan jag biträda
de sakkunnigas förslag att förstagångsprövningen måste begäras inom
ett år från det hyresförhållandet började. I enlighet med de sakkunnigas
förslag bör beslut om nedsättning av förstagångshyra inte få avse
tid innan prövningen påkallades.

Som statens personalbostadsdelegation anfört behövs knappast någon
prövningsmöjlighet i fråga om förstagångshyra för statsverkets bostäder.
Jag anser ändå inte motiverat att undanta denna lägenhetskategori från
reglerna om prövning av förstagångshyra.

De sakkunniga föreslår att Kungl. Maj :t vid den nya hyreslagens ikraftträdande
skall bestämma det geografiska tillämpningsområdet för bestämmelserna
om prövning av förstagångshyra men att det fortsatta handhavandet
av dessa frågor skall uppdras åt bostadsstyrelsen. Från många håll,
bl. a. av bostadsstyrelsen själv, yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts
hand att förordna om förstagångsprövningens geografiska ömfattning. Jag
biträder denna mening. Förslag om inskränkning eller utvidgning av bestämmelsernas
tillämpningsområde kan med denna ordning väckas av
var och en. Hyresnämnderna bör dock ha som uppgift att ta erforderliga
initiativ i saken. Bestämmelser härom bör meddelas av Kungl. Maj :t.

De förut behandlade särbestämmelserna för hyressättningen på bristorter
bör naturligen ha samma tillämpningsområde som bestämmelserna om
prövning av förstagångshyra.

Bestämmelserna om hyressättningen på bristorter torde övergångsvis
kunna vålla komplikationer för sådana fall då skillnader i finansieringsbetingelserna
eller andra omständigheter medverkat till att hyrorna för vissa
lägenheter kommit att ligga väsentligt högre än hyresläget i allmänhet
för likvärdiga lägenheter. I enlighet med de normer, som gäller för hyreskontrollen
enligt hyresregleringslagen och som innebär att hyran bestäms
med hänsyn till vad som bedöms utgöra skäliga produktionskostnader, är
ifrågavarande höga hyror godkända av de hyresreglerande organen. Den
omständigheten att man går över till ett nytt system för hyressättningen bör
inte föranleda att dessa hyror ej längre skulle anses godtagbara. Vid tilllämpningen
av hyressättningsbestämmelserna bör därför en hyra som fastställts
av hyresnämnd eller hyresrådet alltid anses skälig, dock inte i den
meningen att den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hyran
för annan lägenhet prövas. En förutsättning är självfallet att lägenhetens
skick inte avsevärt försämrats eller hyresgästens förmåner avsevärt in -

192

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

skränkts. Det sagda får tillämpning främst för det fall att en ny hyresgäst
flyttar in i en lägenhet och påkallar prövning av den avtalade hyran, trots
att denna inte överstiger den hyra som gällde under hyresregleringslagens
giltighetstid. Det synsätt som jag här förordat stämmer överens med den
princip om att hyran skall bestämmas efter skälighet som ligger till grund
för hyressättningsreglerna. Det torde därför inte vara behövligt att föra
in någon särskild övergångsregel för de fall som avses här.

Jag har i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan deklarerat den
uppfattningen att en lagstadgad bytesrätt bör införas men att
bestämmelserna därom bör gälla bara på en hyresmarknad med mera påtaglig
bostadsbrist. Jag avser nu att närmare gå in på Ifrågan.

Det skall inte bestridas att hyresvärdarna i allmänhet visar förståelse för
hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Å andra sidan är det otvivelaktigt
så att angelägna bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av
att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att samtycka till en överlåtelse
av lägenheten. Under rådande bostadsbrist måste olägenheterna härav
anses vara så betydande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten är
påkallade. Härom har de sakkunniga också varit eniga. Från bostadssociala
synpunkter är det av vikt att den minskade rörlighet på hyresmarknaden
som bostadsbristen för med sig motverkas genom att hyresgästerna i största
möjliga utsträckning kan ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten.

Det förslag till besittningsskydd för bostadshyresgäst som nu läggs fram
syftar inte enbart till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av
hans hem. På en hyresmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist kan
besittningsskyddet sägas ha en vidare betydelse, nämligen att trygga hyresgästens
fortsatta behov av bostad för sig och sin familj. För den hyresgäst
som på grund av ändrade anställningsförhållanden måste flytta till annan
ort eller av annat skäl ser sig nödsakad att lämna lägenheten och som på
grund av bostadsbristen är hänvisad till att söka ordna sin bostadsfråga genom
byte är besittningsskyddet utan större värde i ett system där hyresvärden
utan bärande skäl kan motsätta sig en överlåtelse av hyresrätten.
En sådan ordning framstår som särskilt otillfredsställande i de fall då hyresvärdens
vägran alt samtycka till ett ifrågasatt byte får till följd att
hyresgästen antingen tvingas att avstå från en förmånlig anställning på
annan ort eller tvingas att lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten. En
i lag tryggad rätt att överlåta lägenheten för byte kan från denna synpunkt
sägas utgöra en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet.

På de anförda skälen anser jag alltså att en lagstadgad bytesrätt bör införas
och äga tillämplighet beträffande bristorter. Lämpligen bör bestämmelserna
gälla för sådana orter för vilka Kungl. Maj :t har förordnat att prövning
av förstagångshyra skall få äga rum.

Av hänsyn till hyresvärdens intressen kan hyresgäst inte ges en obegrän -

193

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

säd rätt till överlåtelse i samband med lägenhetsbyte. Möjlighet att vid vägrat
samtycke få ett byte till stånd bör föreligga endast efter prövning av
myndighet och under vissa begränsade förutsättningar. Vid sådan prövning
bör en avvägning ske mellan de berörda parternas motstående intressen.
För bifall till hyresgästens framställning om överlåtelse bör krävas att vägande
skäl talar för att ett byte kommer till stånd och att bytet kan ske
utan olägenhet för hyresvärden. Eftersom alltför täta byten måste anses vara
till förfång för hyresvärden, bör den som förvärvat hyresrätt genom byte
inte äga rätt att i sin tur överlåta lägenheten för byte förrän viss tid förflutit
efter förvärvet. Bytesrätten bör vidare begränsas till fall när hyresgästen avser
att genom överlåtelse av sin hyresrätt förvärva annan hyresrätt eller en
bostadsrätt. Slutligen bör rätt att använda lägenheten som bytesobjekt inte
föreligga i sådana fall då hyresgästen saknar optionsrätt eller i allmänhet
inte är berättigad till förlängning av hyresförhållandet. I det av de sakkunniga
utarbetade förslaget till lagstadgad bytesrätt är dessa synpunkter i allt
väsentligt beaktade. Förslaget är därför enligt min mening väl ägnat att
läggas till grund för lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst. Jag har
också utformat mitt förslag på ett sätt som i sak stämmer nära överens med
de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till frågan om tidpunkten och sättet för hyresregleringens
avveckling. Hyresregleringen påverkar som bekant rättsförhållandet
mellan hyresvärd och hyresgäst i två skilda hänseenden. För
det första innebär regleringen att parterna, om man bortser från möblerade
lägenheter och i vissa undantagsfall lokaler, är helt fråntagna rätten att
själva avtala om hyran. Denna måste fastställas av hyresreglerande myndighet,
och det är straffbart att ta ut högre hyra än den fastställda. För det
andra ger regleringen hyresgästen ett besittningsskydd, som i praktiken utvecklats
till en kvarboenderätt vilken endast i undantagsfall kan sättas ur
spel. En avveckling av hyresregleringen innebär f. n. att parterna får full
frihet att avtala om hyran och att hyresgästen blir bunden under avtalets
giltighetstid av vad som avtalas. Denna avtalsfrihet inträder även i fråga om
hyresavtal som löper vid tidpunkten för avvecklingen. Hyreskontrollen enligt
hyresregleringslagen har dock en viss efterverkan, eftersom hyresvärden
enligt 2 § avvecklingslagen inte utan hyresgästens samtycke får höja hyran
för återstående del av hyresperioden, även om hyresavtalet i och för sig
skulle ge honom sådan rätt. I fråga om besittningsskyddet innebär en avveckling
av hyresregleringen att hyresgästen ej längre kan vända sig till
hyresnämnd och begära ogiltigförklaring av uppsägning eller eljest förlängning
av hyresavtalet. Ändringen i rättsläget i fråga om besittningsskyddet
är emellertid endast av formell natur, eftersom besittningsskyddslagen, som
blir tillämplig vid avveckling av hyresregleringen, tillförsäkrar hyresgästen
ett i huvudsak likvärdigt besittningsskydd. Beträffande hyrcssättningen in 7

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

194

Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967

träder den betydelsefulla ändringen att hyresvärden får ta ut högre hyra i
samband med förlängning av hyresförhållandet, om höjningen bara håller
sig inom vad som är skäligt. Annorlunda uttryckt får hyresgästen bo kvar
endast om han är beredd att betala marknadsmässig hyra.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag innebär bl. a. att det
besittningsskydd för hyresgäst som f. n. grundar sig på hyresregleringen
eller besittningsskyddslagen blir inskrivet i den permanenta hyreslagen och
att hyreskontrollsystemet enligt hyresregleringslagen ersätts av vissa hyresspärrar
i hyreslagen. Hyresregleringen blir alltså obehövlig i samma
mån som den nya hyreslagen görs tillämplig på ett hyresförhållande. Det är
därför naturligt att avvecklingen av hyresregleringen samordnas med övergången
från äldre till ny hyreslag. De sakkunniga föreslår i huvudsak en sådan
samordning. Såvitt avser den normala typen av hyresavtal, dvs. avtal
som löper på bestämd tid, vanligtvis ett år med rätt till förlängning av avtalet
för en ny tidsperiod av samma längd om uppsägning inte sker viss
tid i förväg, kan de sakkunnigas förslag beskrivas på detta sätt.

Beträffande först lokaler i hela landet och bostadslägenheter i hyresreglerade
orter utanför de tre storstadsregionerna innebär förslaget följande. Om
hyresavtalet träffas efter den av de sakkunniga föreslagna tidpunkten för
nya hyreslagens ikraftträdande, dvs. den 1 november 1967 eller senare, faller
avtalet över huvud taget inte under hyresregleringen. Avtalet faller i stället
helt under den nya hyreslagen. I fråga om avtal som löper vid tidpunkten
för den nya lagens ikraftträdande skall som förut framgått äldre hyreslag
tillämpas under den återstående hyrestiden. I konsekvens härmed gäller
också hyresregleringslagens besittningsskyddsregler under samma tid. Detta
innebär att rätten att bo kvar i lägenheten under påföljande hyresperiod
följer hyresregleringslagens bestämmelser. Den hyra som fastställts enligt
hyresregleringslagen utgår under såväl återstående hyrestid som den därpå
följande liyresperioden. Hyresregleringen inverkar alltså på hyresförhållandet
t. o. m. utgången av den första hyresperiod som i sin helhet infaller efter
den nya hyreslagens ikraftträdande. För långtidsavtalen — enligt förslaget
avtal för vilka hyrestiden utgår den 1 januari 1969 eller senare — blir den
nya lagens besittningsskyddsregler omedelbart tillämpliga. Den tid under
vilken hyresvärden är bunden av den enligt hyresregleringslagen fastställda
hyran sträcker sig i dessa fall inte utöver löpande hyresperiod men är i
vissa fall ytterligare begränsad.

I fråga om bostadslägenheter inom de tre storstadsregionerna föreslås
vissa avvikelser från nyssnämnda regler. Dessa avvikelser gäller endast
den nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning och därtill
knutna förfaranderegler. Förslagets innebörd är här i huvudsak följande.
De nya reglerna blir inte tillämpliga på sådana hyresavtal där hyrestiden
utgår före den 1 januari 1970. Utgår hyrestiden senare får de nya reglerna
betydelse först från den nya hyrespcriodcns början. Detta gäller dock en -

195

Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967

dast om hyresvärden sagt upp avtalet. Har uppsägning inte skett, skall
de hyresvillkor som gällde under hyresregleringstiden äga fortsatt tilllämpning
även under den följande liyresperioden.

Som torde ha framgått av det anförda avviker förslagets bestämmelser om
avvecklingen av hyresregleringen för lokaler och för bostadslägenheter
utanför de tre storstadsregionerna i viss utsträckning från dem som f. n. tilllämpas
vid regional avveckling av hyresregleringen. Skillnaden består i att
hyresregleringens besittningsskyddsregler enligt förslaget alltjämt skall tilllämpas
under den återstående avtalsperioden och att som följd härav den
hyra som fastställts enligt hyresregleringslagen får gälla även under följande
avtalsperiod.

Den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen har väckt
kritik från skilda håll under remissbehandlingen och det har gjorts gällande
att bestämmelserna är svårfattliga och mindre väl ägnade för tillämpning i
praktiken. Flera remissinstanser har framhållit att de föreslagna bestämmelserna
under alla förhållanden måste omarbetas i redaktionellt hänseende.

Även enligt min uppfattning har de sakkunnigas förslag om hur avvecklingen
av hyresregleringen skall gå till vissa betydande olägenheter. Detta
gäller framför allt den ordning som föreslås för storstadsregionerna. Förslaget
innebär för dessa orter i huvudsak att övergången till den nya hyreslagen,
bortsett från reglerna om besittningsskydd för bostäder och förfarandet
i hyrestvister, sker successivt under tiden den 1 november 1967— den 1
oktober 1969, medan avvecklingen av hyresregleringen samt ikraftträdandet
av nämnda regler om besittningsskydd och förfarandet i hyrestvister sker
successivt under tiden den 1 januari — den 1 oktober 1970. Genom att på
detta sätt avvecklingen av hyresregleringen inte sker samtidigt med övergången
till den nya hyreslagen och dessutom den nya lagen inte träder i kraft
i sin helhet vid en enda tidpunkt, uppkommer ett relativt långvarigt och
komplicerat övergångsskede som skulle bli besvärande för hyresmarknaden.

Som huvudsakligt motiv för förslaget att uppskjuta hyresregleringens avveckling
till en senare tidpunkt för storstäderna än för landet i övrigt
åberopar de sakkunniga hänsynen till den nya organisationen för prövning
av hyrestvister. Även enligt min mening måste tidpunkten för avvecklingen
väljas så att man får god tid att bygga upp organisationen. Detta är emellertid
ett behov som föreligger för hela landet och motiverar knappast någon
särbehandling av storstadsregionerna. Med den utformning av organisationen
som departementsförslaget innebär finns det dessutom, som jag närmare
utvecklat i avsnittet om förfarandet i hyrestvister, goda förutsättningar
att bemästra en eventuell stark tillströmning av ärenden i övergångsske
det. Farhågorna för att organisationen skall visa sig otillräcklig i övergångsskedet
motiverar sålunda inte att storstadsregionerna behandlas annorlunda
än landet i övrigt. Det av de sakkunniga åberopade motivet för att

196

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

dröja med avvecklingen av hyresregleringen för storstadsregionerna väger
därför inte tungt. Den avgörande frågan är i stället huruvida förhållandena
på sådana orter där stark bostadsbrist råder — främst storstadsregionerna
— medger att man utan ytterligare uppskov avvecklar hyresregleringen.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har från många håll,
särskilt från remissinstanser som har anknytning till storstadsregionerna,
framhållits att det är önskvärt att dröja någon tid med övergången till den
friare hyresmarknad som förslaget leder till. Dessa uttalanden tar i första
hand sikte på storstadsregionerna men gäller också andra orter med en mera
påtaglig bostadsbrist.

Frågan hur det föreslagna hyressättningssystemet ko