Ekonomiska förutsättningar för bostadsbyggande

Motion 2001/02:Bo290 av Gudrun Schyman m.fl. (v)

Förslag till riksdagsbeslut

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om tvärpolitisk samplanering och planering för bostadsbyggandets utveckling på regional och nationell nivå.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att tillsätta ett statsråd med övergripande ansvar för de bostadspolitiska frågorna.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att tillsätta en boendekostnadskommission.

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om fastighetsbeskattningen.1

5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att en utredning bör se över möjligheterna att införa ett investeringsbidrag för nyproduktion av bostäder.

6. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att en utredning bör se över möjligheterna att införa ett investeringsbidrag för ombyggnader av bostäder.

7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att utreda ett särskilt investeringsstöd för kommuner med tomma lägenheter.

8. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att regeringen bör återkomma med förslag om hur nyproduktionen av studentbostäder skall se ut efter 2002.

9. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om funktionshindrade studenters rätt till studentbostäder.

1 Yrkande 4 hänvisat till SkU.

Bakgrund

I den av riksdagen antagna portalparagrafen om bostadspolitiken slås det bl.a. fast att alla ska ha rätt att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och att boendemiljön ska bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden. Bostadspolitiken ska särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar. Det är en välskriven målsättning som 1990-talets bostadspolitik haft svårt att leva upp till.

Bostadspolitiken har under det senaste decenniet genomgått stora förändringar, vilket inneburit kraftigt höjda boendekostnader, framför allt för boende i hyresrätt. Skattereformen innebar höjda skatter på boendet, villkoren för räntebidragen har försämrats och bostadsbidragen har skurits ned. Det har kraftigt bidragit till de ökade boendekostnaderna. Boendekostnaderna som andel av disponibel inkomst har ökat från ca 25 % till ca 30 %. Inom hyresrätten är det inte ovanligt att 40–50 % av hushållets disponibla inkomster går till hyran. Många människor har svårt att få en egen bostad med förstahandskontrakt. Framför allt gäller det ungdomar, men även stora barnfamiljer.

Hemlösheten har ökat under samma period och segregationen i boendet har skärpts ytterligare, med ökade klassklyftor mellan olika bostadsområden som följd.

Helhetssyn på bostadspolitiken

Det finns ett stort behov av en samlad syn på bostadspolitiken för att skapa en ekologisk och socialt hållbar utveckling. Bostäder måste därför ses som viktiga ur två aspekter, dels som en del i vår infrastruktur, jämställd med järnvägar och vägar, dels som en rättighet för varje människa att ha ett eget hem. Utvecklingen mot en allt större bostadsbrist i våra storstadsområden hämmar landets tillväxt, gör det svårt för studerande att kunna genomföra utbildningar m.m. Det leder till allt fler bostadslösa –problem som delvis kan lösas med bättre kommunikationer, bättre planering och placering av utbildningsplatser för högre studier osv. Det krävs samplanering inom flera politikområden och en nationell plan för hur bostadsbyggandet bör utvecklas på regional och nationell nivå. I dag är bostadsplanering enbart en fråga för kommunerna. Detta bör ges regeringen till känna.

Regeringen har tidigare avfärdat tanken på ett statsråd med helhetsansvar för bostadspolitiken, vilket kan tolkas som en bristande insikt i det komplexa system som bostadspolitiken utgör. Genom att lägga olika delar av bostadspolitiken på olika departement har man skapat onödiga revirgränser och därmed tappat den helhetssyn som är nödvändig för att få en samlad och fungerande bostadspolitik. I och med att man för samman en rad bostadspolitiska frågor till biträdande finansministern har regeringen erkänt att den organisation man skapade så sent som januari 1999, i samband med regerings- och departementsombildningen, var misslyckad. Den nuvarande ordningen är enligt vårt förmenande inte tillräcklig. Bostadspolitiken är fortfarande uppsplittrad på flera olika departement och den helhetssyn som är nödvändig kommer inte att uppnås.

Vi föreslår att regeringen tillsätter en bostadsminister med övergripande ansvar för de bostadspolitiska frågorna. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Behovet av en boendekostnadskommission

Boendekostnaderna påverkas av en rad faktorer, där många intressenter är inblandade; stat och kommun, fastighetsägare och boendeorganisationer, byggherrar och byggentreprenörer samt byggbranschens olika sektorsorgan. Alla påverkar boendekostnaderna genom sitt agerande och agerar utifrån sina egna förutsättningar. Den uttalade målsättningen, inte minst från ansvarig ministers sida, är att boendekostnaden som andel av disponibel inkomst ska pressas ned. Staten har från sin sida medverkat till att fastighetsbeskattningen och förmögenhetsbeskattningen minskar. Detta leder förhoppningsvis till minskade boendekostnader, men måste följas upp med ytterligare åtgärder.

Regeringen bör tillsätta en boendekostnadskommission med representanter för berörda intressenter, dels för att enas om åtgärder, var och en från sina utgångspunkter, med målsättningen att pressa boendekostnaderna, dels för att granska de olika intressenternas påverkan på utvecklingen av boendekostnaderna. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Staten kan visa sin goda vilja genom att under våren 2002 ange inriktningen avseende den framtida fastighetsbeskattningen. Inriktningen bör vara att fullfölja de förslag som Fastighetsbeskattningskommittén förordat i sitt betänkande. Sådana förändringar i fastighetsbeskattningen bör leda till generellt minskade boendekostnader i såväl hyresrätt som bostadsrätt.

Fastighetsskatten på hyresrätt bör fasas ut helt och hållet. Fastighetsskatten på egnahem och bostadsrätt bör ersättas med en schablonintäktsbeskattning. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Villkor för nyproduktion

I år beräknas ca 19 000 lägenheter påbörjas i nyproduktion och 22 000 lägenheter renoveras i samband med ombyggnad. Det är lägre än vad som tidigare förutspåddes och betydligt lägre än vad Boverket bedömer att efterfrågan av bostäder kommer att vara de närmaste åren. Enligt Boverket skulle det i våra tillväxtregioner behöva byggas i genomsnitt minst 19 000 lägenheter varje år och i övriga landet minst 6 000 lägenheter per år, dvs. 25 000 lägenheter årligen. Enligt Boverkets prognoser kommer dessa siffror inte att uppnås före 2005, något som också regeringens prognoser för 2000–2002 bekräftar. Behoven är dock troligen större och det historiska genomsnittet i Sverige för bostadsbyggandet är ca 40 000 lägenheter per år. Byggandet av småhus kommer att öka, men det nödvändiga byggandet av flerfamiljshus kommer inte att vara tillräckligt p.g.a. de förutsättningar som nu finns för att bygga. Konsekvensen av detta blir ökade köer till hyresrätter i tillväxtområdena och ökade priser på bostadsrätter och egnahem.

Bristen på bostäder kan motverka den ekonomiska tillväxten. Ytterligare en orimlig effekt är att statens räntebidrag till nyproduktion till största delen går till de välbeställda, de som har råd att köpa en nyproducerad bostadsrätt eller ett eget hem. En del kommunala bostadsbolag hänger också med i den här karusellen och bygger lyxlägenheter i attraktiva lägen med för låg- och medelinkomsttagare orimliga hyror. Resultatet blir en omvänd fördelningspolitik.

Det bestånd av hyresrätter som ändå byggs ger i de flesta fall boendekostnader på mellan 1 000 och 1 500 kr per kvadratmeter med en månadshyra för en normal trerumslägenhet på mellan 6 000 och 10 000 kr. Det finns naturligtvis undantag, t.ex. den senaste nyproduktionen av hyresrätter i Svedala i Skåne, där man har utgått från att hyresnivån inte skall överstiga 800 kr per kvadratmeter. Detta har påverkat byggprocessen och kostnadsmedvetenheten på ett positivt sätt. De dyra boendekostnaderna beror på alla faktorer som påverkar produktionskostnaderna. Medan entreprenörskostnaderna har minskat under 1990-talet, så har skatter och avgifter ökat, mest p.g.a. politiska beslut i riksdagen, men även p.g.a. att kommunerna kraftigt har höjt sina markpriser och avgifter. En annan faktor för ökade produktionskostnader är byggmaterielindustrin. Vem som bygger har också betydelse. En lägenhet i ett flerbostadshus i offentlig regi kostade ca 890 000 kr att bygga 1999, medan motsvarande bostadsrätt byggd i privat regi kostade ca 1 550 000 kr. Det stärker argumentet för att stärka allmännyttans roll på byggmarknaden och att ytterligare skärpa kraven på att bygga hyresrätter för låg- och medelinkomsttagare till en rimlig hyra. För att underlätta uppfyllandet av de kraven föreslår Vänsterpartiet att ett permanent investeringsbidrag för nyproduktion av hyresrätt införs med krav på ett hyrestak vid uthyrningstillfället. Inflyttningshyrorna ska alltså förhandlas i förväg. De nuvarande räntebidragen bör avskaffas i takt med att investeringsbidragen permanentas och fastighetsskatten för hyresrätt fasas ut. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Villkor för ombyggnation

Under år 2000 påbörjades ombyggnationen av ca 18 000 lägenheter. Enligt regeringens prognos ökar ombyggnationen till 22 000 lägenheter år 2001 och till 23 000 lägenheter år 2002. Förutsättningarna för regeringens prognoser är dock osäkra och måste ständigt revideras. Enligt Boverkets prognos fram till 2010 skulle 35 000 lägenheter årligen behöva omfattande ombyggnad. SABO, de kommunala bostadsbolagens intresseorganisation, redovisar ett ombyggnadsbehov på 488 000 lägenheter för perioden 2000–2015. Sedan 1995 har antalet fullskaliga ombyggnationer mer än halverats. En så låg nivå på ombyggnationssidan gör att värdet på bostadsbeståndet som helhet minskar. Risken är stor att ett mycket motiverat underhåll blir eftersatt och att ombyggnadsåtgärder skjuts till en oviss framtid – ett allvarligt tecken på att utvecklingen måste vändas.

Ändringarna i subventionssystemet har radikalt förändrat förutsättningarna för att genomföra större ombyggnader. Tidigare räntebidrag hade ett nuvärde som motsvarade omkring 50 % av investeringen. Dagens system med ett 30-procentigt räntebidrag till en mindre del av åtgärderna som ingår i en normal ombyggnad motsvarar ett nuvärde på 7 % av investeringen. Risken för stora hyreshöjningskrav är uppenbar. I Boverkets senaste rapport, Bostadsbyggande i tillväxtregionerna, pekar man på nödvändigheten av att se över nuvarande stöd till ombyggnadsverksamheten. Det krävs att stödet till dessa investeringar i det befintliga bostadsbeståndet ökar. Boverket föreslår att man utökar antalet räntebidragsberättigade åtgärder i samband med en ombyggnation, för att minska kravet på hyreshöjningar.

Vänsterpartiet föreslår att ett investeringsbidrag för flerfamiljshus införs som avlöser dagens räntebidragssystem i samband med ombyggnationer, dels för att bl.a. stimulera åtgärder i en ekologiskt hållbar riktning, t.ex. källsorterande sopsorteringssystem, alternativa dagvattensystem, energieffektivisering m.m., dels för att hålla hyrorna på rimliga nivåer. Ett annat krav för att kunna tillräkna sig investeringsstödet är att hyrorna förhandlas i förväg. Regeringen bör utreda en sådan förändring av stödet till ombyggnationer av flerfamiljshus. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Planering ger lägre kostnader

Bostadsbyggande kräver omfattande planering och tar ofta lång tid. Från idé till färdig produkt tar det vanligtvis 3–5 år. En målsättning om låga hyror förutsätter en noggrann planering där boendekostnaden sätts i fokus. Kostnaderna kan sänkas genom att sådana metoder väljs som gör det möjligt för andra än de stora byggföretagen att konkurrera om projekten. I dag är det vanligt att kommuner säljer mark till den som betalar mest istället för att använda sig av tomträtter. Det skapar spekulation kring eftertraktad mark och bidrar till ökade boendekostnader. I Stockholmsområdet svarar markkostnaden för 30 % av produktionskostnaden. Under 1998 ökade markpriserna i Stockholm med 70 %. Genom att använda tomträttsinstitutet kan mark hyras ut. På så sätt kan förutsättningar skapas för lägre produktionskostnader och därmed lägre boendekostnader. För att minimera risken för spekulation med tomträtter bör tomträttsavgälder indexregleras i takt med inflationen.

Försäljning av stora markområden gör det också svårt för mindre byggherrar att vara med i konkurrensen, eftersom de ska stå för projekterings- och planeringskostnader för hela området. Det klarar inte mindre eller medelstora byggherrar, vilket gör att antalet aktörer på byggmarknaden är få och konkurrensen minskar.

Kommunerna måste vid sin planering av bostadsförsörjningen ta ett större ansvar för vad som ska byggas och till vilken kostnad, samt vilka krav som kan ställas i samband med försäljning av mark eller vid upplåtande med tomträtt. Kommunerna bör se över sina taxor och avgifter i samband med bostadsbyggande för att få ner boendekostnaderna.

Villkor för kommuner med tomma lägenheter

Trots bostadsbrist i flera kommuner finns det ca 40 000 tomma lägenheter i Sverige, fullt funktionsdugliga men ej använda. De finns i kommuner med en negativ befolkningsutveckling. Bostäderna byggdes i tider när efterfrågan var en helt annan och efterfrågan på arbetskraft betydligt större. De tomma lägenheterna är ett stort problem för drabbade kommuner, vilket i värsta fall leder till besparingar inom vård, omsorg och skola.

Vänsterpartiet har drivit på om ett stöd till dessa kommuner, vilket resulterade i att Bostadsdelegationen tillsattes och verkade som en egen myndighet. Bostadsdelegationen avslutar sitt uppdrag under 2001 och har i dagsläget gett stöd till 36 kommuner med cirka 2 miljarder kronor. Regeringen har slagit fast riktlinjerna för delegationens arbete, och Vänsterpartiet är inte odelat positivt till delegationens arbetssätt. Våra invändningar gäller bl.a. otydliga kriterier för urvalet av kommuner, det ultimatum som ställs på rivning av bostäder och de ibland väldigt tuffa villkoren för den kommunala medfinansieringen.

Vi förespråkar ett särskilt investeringsstöd för de kommuner som kan påvisa att de har och kommer att ha problem med tomma lägenheter. Stödet ska utformas så att det ger valmöjligheter att utveckla och vidareförädla bostadsbeståndet. Det ska vara möjligt att göra om mindre bostäder till större, omvandla bostäder till barnomsorgslokaler eller äldreboenden. Kommuner som vill riva ska också kunna få ta del av stödet. Regeringen ska inte i samband med detta investeringsstöd ställa särskilda krav på andra kommunala åtgärder för att få ta del av stödet, det ska dock klart framgå från kommunens sida hur stödet ska användas.

Studentbostäder

I takt med den kraftiga utbyggnaden av högskoleplatser har det uppstått en stor brist på studentbostäder. Totalt står ca 40 000 studenter i kö för studentbostad. Köerna gäller både rum och lägenheter. Bristen är störst i de stora studentstäderna, medan vissa andra högskoleorter inte har någon kö alls. I år planeras för 20 000 nya utbildningsplatser, men bara för 4 000 studentbostäder. Här behövs en bättre samverkan mellan staten, som fördelar utbildningsplatserna, och kommunerna, som ansvarar för boendet. Därför är det bra att regeringen redan i förväg fördelat platserna för de kommande åren 2001 och 2002. Det underlättar den kommunala planeringen av studentbostäder. Dessvärre räcker inte detta som åtgärd om det skall bli balans mellan behov och efterfrågan på studentbostäder. Bara en av fyra studenter bor i en studentbostad där hyran är anpassad till studiemedlen. Tre av fyra bor alltså i andra bostäder där hyran oftast är högre. Som student kan man få bostadsbidrag men villkoren för detta är anpassade till hyresnivåer som, i bästa fall, gäller för studentrum.

I jämförelse med våra grannländer Danmark och Norge, står sig den svenska statens satsning på studentbostäder ganska slätt. I Norge står staten för 60 % av den totala produktionskostnaden inklusive inventarier. I Danmark ges inteckningslån på 93 % av kostnaden, staten står för 80 % av räntekostnaden och kommunen för resterande 20 %. Den svenska staten ligger långt ifrån dessa villkor.

Regeringens beslut om att införa ett tillfälligt investeringsbidrag för anordnandet av nya studentbostäder är bra, men bör efter 2002 ersättas av ett mer generellt stöd, som en del av ett allmänt investeringsbidrag. Ett annat förslag kan vara att ge stimulans för flyttning av flerfamiljshus från avfolkningsbygder till högskoleorter. Brist på kapital eller avsaknad av uppbackning från föräldrar för att ordna en bostad skall inte avgöra möjligheten för högskolestudier. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Funktionshindrades rätt till studentbostad

Antalet studenter med funktionshinder kan förväntas öka i samband med den kraftiga utbyggnaden av högskolan. Regeringen har givit Högskoleverket i uppdrag att se över systemet med stöd till studenter med funktionshinder. Det gäller i allra högsta grad även boendet. På vissa högskoleorter, däribland Stockholm, saknas handikappanpassade studentbostäder och där de finns är antalet starkt begränsat. Detta skapar svårigheter för funktionshindrade att påbörja en högskoleutbildning och det gör att boendekostnaderna ökar för denna grupp. Vänsterpartiet ställer naturligtvis krav på tillgänglighet i alla former av byggande, men studentbostäder har oftast en särskild utformning vilket gör att tillgänglighetskraven är särskilt viktiga att leva upp till. Funktionshindrade skall naturligtvis kunna studera på samma villkor som icke funktionshindrade.

Högskolekommunerna behöver uppmärksammas på dessa problem. Det som ovan anförs om tillgänglighet i studentbostäder bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Stockholm den 2 oktober 2001
Gudrun Schyman (v)
Hans Andersson (v)	Ingrid Burman (v)
Lars Bäckström (v)	Stig Eriksson (v)
Owe Hellberg (v)	Berit Jóhannesson (v)
Tanja Linderborg (v)	Maggi Mikaelsson (v)
Sten Lundström (v)