Vissa frågor om hyreslagstiftningen m.m.
Betänkande 1991/92:BoU15
Bostadsutskottets betänkande
1991/92:BOU15
Vissa frågor om hyreslagstiftningen m.m.
Innehåll
1991/92 BoU15
Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet åtta motioner väckta under den allmänna motionstiden 1992. Samtliga motioner avstyrks. Till betänkandet har fogats sex reservationer (s) och en reservation (nyd) samt meningsyttring av suppleant (v).
Motionerna
1991/92:Bo236 av Ian Wachtmeister och Dan Eriksson i Stockholm (nyd) vari yrkas 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om orättvis hyressättning och vikten av en dialog med de förhandlande parterna i syfte att skapa ett mera rättvist system.
1991/92:Bo238 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas 5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att stärka hyresrättshavarens ställning, 8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av en ny lag om bostadsanvisningsskyldighet.
1991/92:Bo401 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas ställning.
1991/92:Bo404 av Ulla-Britt Åbark m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar i förvärvslagen beträffande primär förhandlingsskyldighet, 2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar i förvärvslagen beträffande inskrivning av avtal om förhandlingsordning, 3. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar i förvärvslagen beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad och sanering i enlighet med vad som anförts i motionen.
1991/92:Bo405 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att förslag snarast framläggs för att stärka bostadshyresgästernas ställning, varvid hyreslagskommitténs betänkande beaktas, 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om betydelsen av upprätthållandet av bruksvärdessystemet samt att förbättringar i detta görs i syfte att förstärka hyresgästens ställning, 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att en utvärdering av lokalhyrorna snarast bör göras.
1991/92:Bo406 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att hyresgästen eller hyresvärden får rätt att påkalla skiljenämndsförfarande inför hyresnämnden enligt 15 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder i de fall hyresvärden i uppsägningen erbjudit fortsatt förhyrning på ändrade villkor, 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att besittningsskyddet förstärks, 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att hyreslagen bör ändras så att klausuler om höjning av lokalhyra på grund av höjning av fastighetsskatten och förändring av penningvärdet enligt index förbjuds på samma sätt som gäller för bostadshyror, 4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ändring i 12 kap. 36 § jordabalken så att fysisk person utan hinder kan överlåta hyresrätt och i lokalerna bedriven verksamhet oavsett om verksamheten bedrivs av rörelseidkaren själv eller ett honom närstående bolag, 5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att den i 12 kap. 23 § andra stycket jordabalken angivna tvåårsgränsen för att få tillstånd till ändrad verksamhet tas bort, 6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att en utredning snarast bör tillsättas för att åstadkomma anpassning av det svenska regelsystemet till lokalhyresvillkoren i EG-länderna, 7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om indexberäkning.
1991/92:Bo410 av Lars Stjernkvist m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av att stärka besittningsskyddet för hyresgäster med tjänstebostad.
1991/92:So612 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas 17. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring i bostadsanvisningslagen så att förtur ges vid skilsmässor.
Utskottet
Vissa uppgifter med anledning av motionerna
I detta betänkande behandlas motioner om den hyresrättsliga lagstiftningen. Denna lagstiftning består främst av regler som finns i 12 kap. jordabalken, (hyreslagen). Hyreslagen innehåller allmänna bestämmelser om hyresavtal. Med hyresavtal avses rätten att mot ersättning använda hus eller delar av hus (lägenheter). Med lägenhet avses dels bostadslägenhet, dvs. lägenhet som upplåtits helt eller till en inte oväsentlig del för att användas som bostad, dels lokal. I lagen finns delvis olika regler om bostadslägenheter och lokaler. Annan hyresrättslig lagstiftning som kommer att behandlas i detta betänkande är hyresförhandlingslagen (1978:304) och bostadsförvaltningslagen (1977:792).
Den hyresrättsliga lagstiftningen är nu föremål för en översyn. Den förra regeringen beslutade i september 1989 att tillkalla en kommitté med parlamentarisk sammansättning -- 1989 års hyreslagskommitté -- för att se över hyreslagstiftningen. I tidsplanen angavs att utredningsarbetet borde vara avslutat före utgången av år 1991. Kommittén var dock oförhindrad att senast vid utgången av år 1992 i ett särskilt betänkande redovisa resultatet av översynen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen) och reglerna om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen m.m.
Hyreslagskommittén överlämnade i november 1991 delbetänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) till bostadsministern. Betänkandet innehåller -- förutom en redaktionell bearbetning och språklig översyn av hyreslagen -- förslag till lagändringar på en rad olika punkter. Bl.a. föreslås omfattande ändringar i de nuvarande bestämmelserna om förverkande av bostadslägenhet. Ändringar som kan ge ett förbättrat skydd mot störningar i boendet samt ett bättre besittningsskydd för bostadshyresgästen föreslås också. Andra åtgärder i syfte att förbättra bostadshyresgästernas ställning är förslag som bör ge större möjligheter att hyra ut i andra hand och att byta en bostadslägenhet. Remissbehandling av delbetänkandet pågår.
Regeringen har beslutat att hyreslagskommittén inte skall fortsätta sitt arbete. Enligt vad utskottet erfarit avser regeringen att i ett sammanhang överväga de frågor som berör den hyresrättsliga lagstiftningen sedan statens institut för byggnadsforskning, som fått i uppdrag att utvärdera hyreslagstiftningens bruksvärdesregler, redovisat sitt uppdrag. Utvärderingen om bruksvärdessystemet skall redovisas senast den 1 juli 1992.
Hyresrätt, bostadslägenheter
I två motioner behandlas bostadshyresgästernas ställning. I Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 och i motion Bo405 (s) yrkande 1, båda yrkandena i denna del, föreslås ett riksdagens tillkännagivande om olika åtgärder i syfte att förstärka deras ställning. Enligt v-motionärerna bör "hyresrättshavarna" ges förstärkt besittningsskydd och bytesrätt samt ökade möjligheter att hyra ut i andra hand. En annan åtgärd som föreslås är att förverkandereglerna vid bristande hyresbetalning ändras. Möjligheter till ekonomiskt boinflytande och hyresgäststyrt underhåll bör vidare ökas enligt motionärerna. Motionärerna anser också att representanter för hyresgäster bör finnas i de allmännyttiga företagens styrelser. I s-motionen betonas betydelsen av att hyresgästernas besittningsskydd förbättras, att de föråldrade bestämmelserna om förverkande av hyresrätt reformeras och att bytesrätten utökas. En reform i den riktning som kommittén föreslår när det gäller behovet att förbättra skyddet mot störningar anses behövlig.
Utskottet delar motionärernas uppfattning att hyresgästernas ställning kan behöva förstärkas i olika avseenden. Som också framgår av regeringsförklaringen kommer förslag att läggas fram som syftar till att förbättra de enskilda hyresgästernas situation. Förslag till åtgärder i de frågor som behandlas i motionerna -- dock inte boinflytandefrågor -- förs fram i hyreslagskommitténs betänkande. I vilka delar förslagen kommer att leda till en ändring i lagstiftningen är, såsom framgått inledningsvis, en fråga som nu är föremål för överväganden inom regeringskansliet. När det gäller frågor om boinflytande bör överväganden ske i former som de boende, deras organisationer och fastighetsägarna finner lämpliga och ändamålsenliga. Det är naturligt att målsättningen för ett fördjupat boendeinflytande fastläggs av de som är berörda. Enligt utskottets mening finns det med hänvisning till vad som nu anförts och med hänsyn till pågående överväganden inte anledning för riksdagen att ge regeringen till känna önskvärdheten av åtgärder för att stärka hyresgästernas ställning. Utskottet avstyrker motionerna Bo238 (v) yrkande 5 och Bo405 (s) yrkande 1, båda yrkandena i denna del.
Besittningsskyddet för hyresgäster med tjänstebostad tas upp i
motion Bo410 (s). De grunder som kan bryta besittningsskyddet
vid hyresavtal som är kopplade till anställning finns angivna i
46 § första stycket 7 och 9 i hyreslagen. Bostäder, som omfattas
av punkten 7, är bl.a. sådana som hyrs ut i samband med statlig
eller kommunal tjänst och där anställningen är förenad med
bostadstvång eller sådana som hyrs ut i samband med anställning
inom lantbruket. Utöver dessa grupper av bostäder avser punkten
7 även bostäder som hyrs ut i samband med annan anställning om
det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över bostaden
för att kunna hyra ut den till innehavaren av anställningen.
Besittningsskyddet bryts om anställningen upphör. I punkten 9
behandlas alla övriga hyresavtal som beror av anställning.
Upphör anställningen innan hyresförhållandet varat i tre år kan
också hyresförhållandet upphöra om det inte är oskäligt mot
hyresgästen. Har hyresförhållandet varat längre tid än tre år
krävs att hyresvärden har mycket starka skäl ("synnerliga skäl")
för att upplösa hyresförhållandet. Utöver de nu behandlade
fallen kan avtal om hyresvillkor träffas i kollektivavtal i de
fall ett hyresavtal är kopplat till anställning (67 §). Ett
sådant villkor kan gälla rätten till förlängning av hyresavtal.
Det är möjligheten att i kollektivavtal avtala bort
besittningsskyddet som motionärerna vill skall slopas. De anser
att rätten till en bostad bara i undantagsfall bör få kopplas
till arbetet och att den begränsning av besittningsskyddet som
finns i 46 § hyreslagen är fullt tillräcklig.
Bestämmelserna i hyreslagen om tjänste- och personalbostäder sågs över av en arbetsgrupp inom bostadsdepartementet hösten 1984 och våren 1985. Arbetsgruppen redovisade uppdraget i september 1985 i betänkandet Ds Bo 1985:3 Tjänste- och personalbostäder. Arbetsgruppen anförde sammanfattningsvis att den i 67 § stadgade möjligheten att i kollektivavtal reglera hyresvillkor för hyresförhållanden som beror av anställning borde behållas. Som skäl anfördes dels att inte bara arbetsgivarna utan även flertalet av de arbetstagarförbund som berörs av sådana avtal ville behålla rätten, dels att det inte hade visat sig att regeln hade medfört några påtagliga olägenheter för hyresgästerna. På förslag av arbetsgruppen utvidgades bestämmelsen till att gälla även för hyresgäster/arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslutande arbetstagarorganisationen men sysselsätts i arbete som avses med avtalet.
Utskottet uttalade i BoU 1987/88:13, med anledning av ett motionsförslag, att det inte fanns tillräckliga skäl att utmönstra 67 § hyreslagen. Riksdagen följde utskottets förslag. Enligt utskottets mening har det inte heller nu framkommit skäl som ger utskottet anledning att ändra uppfattning. Utskottet avstyrker motion Bo410 (s).
Hyresrätt, lokaler
Den 1 januari 1989 trädde vissa ändringar i lokalhyreslagstiftningen i kraft. Lagändringarna syftar till att stärka lokalhyresgästernas ställning gentemot hyresvärdarna och göra dem mer jämställda vid förhandling och medling i samband med att hyresavtal sagts upp. Ändringarna innebär bl.a. att bedömningen av ett hyreskravs skälighet skall grundas på omständigheter som är tillgängliga redan före hyrestidens utgång och utifrån hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vid obefogad uppsägning har lokalhyresgästen rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen enligt det uppsagda kontraktet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fyra basbelopp. Om förlusten är större skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes förlust. Uppskovstiden med avflyttning förlängdes till två år. En annan ändring som genomfördes var att hyrestiden skall vara minst tre år för att t.ex. en indexklausul skall kunna tas in i ett hyresavtal. Tidigare gällde att indexförbehåll var giltiga om hyrestiden var längre än ett år. Ändringen förväntades leda till längre avtalstider för enskilda hyresgäster, vilket ansågs positivt. Möjligheter att under vissa förutsättningar få tillstånd till ändrad användning och andrahandsuthyrning av lokal infördes. Vissa ändringar genomfördes också i fall då hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring.
I motion Bo405 (s) yrkande 3 föreslås att en utvärdering av en lokalhyreslagstiftningen bör göras snarast. Enligt motionärerna har lokalhyresgästerna en alltför svag ställning på hyresmarknaden, och bl.a. marknadshyressättning har lett till en allför hög hyresnivå. De anser därför att en närmare undersökning av hur reglerna verkar på lokalhyresmarknaden är behövlig. I motion Bo406 (s) behandlas enskildheter i lokalhyreslagstiftningen. Enligt motionärerna visar erfarenheterna att nuvarande regler om besittningsskydd, indexklausulernas funktion, reglerna om ändrad verksamhet i en lokal och om överlåtelse av hyresrätten leder till ogynnsamma verkningar för lokalhyresgäster i stora delar av landet men främst i storstadsområdena. Det indirekta besittningsskyddet fungerar inte i praktiken anförs det. Ett av skälen anges vara att hyresgästen oftast inte vågar sätta sin lokalinvestering på spel. Motionärerna anser att det finns skäl att införa ett direkt besittningsskydd och föreslår i yrkande 1 att hyresgästen eller hyresvärden ges rätt att påkalla skiljenämndsförfarande inför hyresnämnden i de fall hyresvärden erbjudit förlängning av lokalhyreskontraktet på ändrade villkor. Hyresgästen skall då alltid ha rätt till förlängning. För det fall att förslaget om ett direkt besittningskydd inte bifalls föreslås i yrkande 2 att besittningsskyddet förstärks genom en rad andra ändringar i lagstiftningen när det gäller uppsägning och skadestånd. Ett förslag om att klausuler om höjning av lokalhyran på grund av höjning av fastighetsskatt och förändring av penningvärdet enligt index bör förbjudas framförs i yrkande 3. Enligt motionen drabbas inte ägarna av kommersiella fastigheter av höjda fastighetsskatter eftersom hyreskontrakten regelmässigt innehåller klausuler som gör att skatten överförs på hyresgästerna. Även i yrkande 7, som får förstås som ett yrkande i andra hand, tas upp möjligheten att indexuppräkna hyran. Enligt motionärerna bör högst 50 procent av hyresbeloppet tillåtas indexuppräknas och uppräknas årsvis samt -- för det fall hyran är momsbelagd -- denna inbetalas månadsvis. I yrkande 4 föreslås att lagen ändras så att en fysisk person utan hinder bör kunna överlåta hyresrätt och i en lokal bedriven verksamhet oavsett om verksamheten bedrivs av rörelseidkaren eller ett av honom närstående bolag. I yrkande 5 tas upp reglerna om ändrad användning av hyrd lokal och den tvåårsgräns som är satt för att tillstånd skall kunna ges för en annan användning än den som förutsattes när hyresavtalet ingicks. Motionärerna anser att tidsgränsen är onödigt restriktiv och bör slopas. Slutligen föreslås i yrkande 6 att en utredning snarast tillsätts med uppgift att anpassa lokalhyresreglerna till lokalhyresvillkoren i EG-länderna, som enligt motionärerna i regel har längre avtalstider och ett direkt besittningsskydd.
Utskottet har sedan de senaste ändringarna i lokalhyreslagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1989 vid flera tillfällen haft att ta ställning till motionsyrkanden som i allt väsentligt överensstämmer med de nu framlagda. Utskottets inställning har varit, senast uttryckt i betänkande 1990/91:BoU9, att en utvärdering bör ske när det finns sådant underlag att en utvärdering blir meningsfull. Utskottet förstår den oro som småföretagare kan känna särskilt över den kostnadsutveckling som skett på lokalhyresmarknaden. Genom den rådande konjunkturen har dock prisuppgången brutits. Det finns vidare grundad anledning anta att regeringens ambition att driva en mer småföretagarvänlig politik också ger möjligheter till en lugnare utveckling på lokalhyresmarknaden. Under alla förhållanden är den tid som gått sedan ändringarna trädde i kraft för kort för att några säkra slutsatser skall kunna dras om reglerna behöver ändras eller inte. En utvärdering nu av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. skulle enligt utskottets bedömning inte bli meningsfull. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna Bo405 yrkande 3 och Bo406 (båda s).
Hyressättning
I tre motioner föreslås åtgärder för att förbättra hyressättningssystemet. Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 innehåller förslag om att riksdagen som sin mening tillkännager för regeringen att parterna på hyresmarknaden bör inleda en dialog och utreda förutsättningarna för mera rättvisa hyror än i dag. Motionärerna framhåller att hyresskillnaderna mellan nya och äldre bostäder hela tiden ökar och att hyressättningen inte motsvarar efterfrågan. I Vänsterpartiets partimotion Bo238 anförs att bruksvärdessystemet i princip är bra men att det bör skärpas och utvidgas till lokaler samt ges en sådan tillämpning att åldersfaktorn får mindre betydelse. Vidare förs fram krav om att påtaglighetsrekvisitet tas bort och att vissa kostnader, t.ex. för bilplats, telefon, tidningsprenumeration och kabel-TV-installation, inte skall ingå som en del av hyran. Genom bifall till de nyss framförda förslagen skulle enligt motionens yrkande 5, i denna del, "hyresrättshavarnas" ställning stärkas. Även i motion Bo405 (s) yrkande 2 föreslås att bruksvärdessystemet bibehålls och förbättras i syfte att förstärka hyresgästernas ställning. Motionärerna anser det viktigt att slå vakt om bruksvärdessystemet. Den utvärdering som pågår bör enligt dem också kunna resultera i att förslag framläggs om förbättringar av lagstiftningen i denna del.
Såsom tidigare nämnts pågår en utvärdering av bruksvärdessystemet. Den förra regeringen uppdrog i juni 1991 åt statens institut för byggnadsforskning att utvärdera bruksvärdessystemet och att senast den 1 juli 1992 redovisa sitt uppdrag. Utvärderingen bör enligt regeringsbeslutet avse hur bruksvärdessystemet har fungerat i relation till uppställda hyrespolitiska mål samt hur systemet har påverkat hyresmarknaden i stort. I utvärderingen bör också undersökas om förhandlingssystemet förebygger tvister som annars skulle ha prövats i hyresnämnd. Vidare bör en jämförande redogörelse lämnas för de hyressättningsprinciper och metoder för konfliktlösning som tillämpas i några andra i sammanhanget jämförbara länder -- varav några bör väljas inom EG -- och för hur dessa principer och metoder fungerar i praktiken. Resultatet av utvärderingen bör enligt utskottets mening avvaktas. Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 och Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del samt motion Bo405 (s) yrkande 2 avstyrks.
Hyresförhandlingslagen m.m.
Hyreslagen bygger på tanken att parterna i ett hyresförhållande kommer överens om villkoren i hyresavtalet. Till skydd för den enskilde hyresgästen finns en mängd tvingande regler som styr avtalsinnehållet. Om parterna inte kan komma överens har de möjlighet att i vissa fall hänskjuta frågan till hyresnämndens prövning. Vid sidan av det system som hyreslagen innehåller har ett kollektivt förhandlingssystem utvecklats. Detta regleras i hyresförhandlingslagen. Lagen innehåller former och regler för kollektiva förhandlingar samt de rättsverkningar som följer med förhandlingsöverenskommelser. Lagen innehåller också regler om den enskilde hyresgästens ställning inom förhandlingssystemet.
Enligt hyresförhandlingslagen skall förhandlingsrätten utövas av en organisation av hyresgäster och förhandlingen föras på grundval av en förhandlingsordning. Finns det en förhandlingsordning är hyresvärden skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran, ändring av grunderna för sådan särskild ersättning som avses i 19 § hyreslagen (värmekostnad etc.) eller ändring av villkor som avser gemensamma utrymmen. Detta brukar kallas för den primära förhandlingsskyldigheten. Bestämmelsen innebär att hyresvärden inte får träffa avtal med hyresgäst i sådana frågor utan att förhandling ägt rum. Har förhandling inte ägt rum är avtalet ogiltigt och hyresvärden blir återbetalningsskyldig mot hyresgästen samt skadeståndskyldig i förhållande till hyresgästorganisationen. Reglerna om den primära förhandlingsskyldigheten kan inte inskränkas. Däremot kan förhandlingsskyldigheten utvidgas i en förhandlingsordning.
Den primära förhandlingsskyldigheten omfattar såsom framgått höjning av hyran. Den hyra som avtalas första gången en lägenhet upplåts till en hyresgäst omfattas således inte. Däremot är hyresvärden skyldig att förhandla om han vill höja hyran vid upplåtelse till en ny hyresgäst av en lägenhet, som omfattas av förhandlingsordning. Ombyggnadsåtgärder m.m. omfattas inte heller av den primära förhandlingsskyldigheten. I motion Bo404 (s) yrkandena 1 och 3 föreslås att denna förhandlingsskyldighet utvidgas till att gälla även hyran när en lägenhet upplåts första gången samt vid ombyggnad och sanering. Enligt motionärerna är det inte ovanligt att hyresgästföreningarna i efterhand påkallar förhandling i syfte att sänka hyran. Den möjlighet som finns att i avtal om förhandlingsordning skriva in en förhandlingsskyldig för alla hyror har enligt motionen inte utnyttjats i någon utsträckning på den privata sektorn. Motionärerna anser därför att det finns anledning att utvidga förhandlingsskyldigheten till att gälla även s.k. förstagångshyror. Genom att också införa en sådan skyldighet vid ombyggnad och sanering skulle enligt motionärerna hyresgästernas inflytande stärkas kraftigt. De påpekar bl.a. att flertalet fastigheter numera uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard varför endast begränsade möjligheter till inflytande finns enligt bostadssaneringslagen och att inflytandemöjligheter över upprustningsplaner helt saknas när upprustning sker utan statliga lån. Om en primär förhandlingsskyldighet förelåg skulle bostadssaneringslagen kunna avskaffas. Liknade tankegångar förs fram i Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del, dock anses att en primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnad bör utgöra ett komplement till bostadssaneringslagen. Motionärerna anser att också ägarbyten bör föregås av förhandling. I motion Bo405 (s) yrkande 1 i denna del framhålls att kommitténs direktiv för den fortsatta utredningen är tillfredsställande och ändamålsenliga för att hyresgästernas ställning skall kunna stärkas. I motion Bo404 (s) yrkande 2 föreslås att det införs möjligheter att i fastighetsregister skriva in avtal om förhandlingsordning; detta för att förhindra att en som förvärvar en hyresfastighet inte får reda på att det finns en förhandlingsordning.
I motion Bo401 (s) föreslås en översyn av bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas ställning. I motionen anförs att lagen uppvisar vissa brister och svagheter, vilka blivit mer uppenbara allt eftersom antalet ansökningar om tvångsförvaltning ökat. En översyn bör enligt motionärerna ta sikte på att anpassa lagstiftningen till dagens förhållande på fastighetsmarknaden och att utreda vad som skall förstås med begreppet tvångsförvaltning.
Med hänvisning till vad som inledningsvis anförts om det fortsatta arbetet med utvärdering av hyreslagstiftningen anser utskottet att regeringens vidare åtgärder när det gäller hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor bör avvaktas. Frågan om en utredning i någon form bör ske om bl.a. den primära förhandlingsskyldigheten är en av de frågor som regeringen avser att återkomma till när resultatet av utvärderingen av bruksvärdessystemet analyserats. Detsamma gäller en eventuell översyn av bostadsförvaltningslagen. Enligt utskottets mening är det rimligt att beslut om hur hyreslagstiftningen i stort bör utformas för att bäst tillgodose alla de önskemål som kan finnas på hyresmarknadens område fattas när den pågående beredningen bl.a. av hyreslagskommitténs delbetänkande avslutats. Utskottet avstyrker med det anförda Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5, i denna del, samt motionerna Bo401, Bo404 och Bo405 yrkande 1 i denna del (alla s).
Bostadsförmedling
I Vänsterpartiets partimotion So612 yrkande 17 föreslås att bostadsanvisningslagen ändras så att den förälder som vid en skilsmässa inte får vårdnaden om barnet kan ges förtur till en bostad nära barnet. Härigenom skulle enligt motionen kontakten mellan barnet och föräldern främjas och umgängesrätten fungera.
Utskottet har tidigare, senast i 1990/91:BoU15 (s. 9), haft anledning att överväga den i motionen aktualiserade frågan om hur fördelning av tillgängliga lägenheter bör ske. Utskottet anförde då att det är en i huvudsak kommunal uppgift att fastställa de principer för lägenhetsfördelning m.m. som skall gälla. Utskottet ansåg att en sådan ordning bör bestå. Utskottet gör nu ingen annan bedömning. Motionsyrkandet avstyrks.
I Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 8 föreslås att en ny lag om bostadsanvisningsskyldighet införs. Som skäl anförs att försöken med en frivillig bostadsanvisningsverksamhet har misslyckats, eller i vart fall blivit mycket otillräckliga, och många större kommuner saknar helt bostadsförmedling. Den nya anvisningsskyldigheten bör enligt motionen omfatta även byten och andrahandsupplåtelser. En regel som ålägger fastighetsägaren att acceptera en anvisad hyresgäst bör också införas.
Lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt är omdiskuterad och ifrågasatt även utifrån andra utgångspunkter än motionärernas. I proposition 1991/92:56 föreslogs bl.a. att villkoret om kommunal bostadsanvisningsrätt för statligt bostadsstöd skulle slopas. Utskottet (1991/92:BoU9 s. 12) och riksdagen accepterade detta förslag. I propositionen (s. 6) anfördes att konsekvenserna av detta förslag bl.a. borde bli att lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt upphävdes. Den frågan borde enligt propositionen tas upp i annat sammanhang. Enligt vad utskottet erfarit pågår överväganden i frågan om behovet av lagen i regeringskansliet. Förslaget i motionen, som innebär en skärpning av bostadsanvisningslagen, låter sig inte förenas med den inställning till frågan som utskottet tidigare intagit. Utskottet, som inte finner anledning att ändra uppfattning, avstyrker med det anförda Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 8 om bostadsanvisningsskyldighet.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande åtgärder för att stärka hyresgästernas ställning att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 och 1991/92:Bo405 yrkande 1, båda yrkandena i denna del, res. 1 (s)
2. beträffande möjligheten att i kollektivavtal reglera hyresvillkor att riksdagen avslår motion 1991/92:Bo410, res. 2 (s)
3. beträffande utvärdering av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo405 yrkande 3 och 1991/92:Bo406, res. 3 (s)
4. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo236 yrkande 2, 1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del och 1991/92:Bo405 yrkande 2, res. 4 (s) res. 5 (nyd)
5.beträffande hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor att riksdagen avslår motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del, 1991/92:Bo401, 1991/92:Bo404 och 1991/92:Bo405 yrkande 1, detta yrkande i denna del, res. 6 (s)
6.beträffande fördelning av tillgängliga lägenheter att riksdagen avslår motion 1991/92:So612 yrkande 17,
7.beträffande bostadsanvisningsskyldighet att riksdagen avslår motion 1991/92:Bo238 yrkande 8. res. 7 (s) men. (v)
Stockholm den 19 mars 1992 På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Knut Billing (m), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Lennart Nilsson (s), Ulf Lönnqvist (s), Mikael Odenberg (m), Ulf Björklund (kds), Dan Eriksson i Stockholm (nyd), Britta Sundin (s), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s) och Siw Persson (fp).
Ulf Lönnqvist (s) har inte deltagit i besluten under mom. 1--4.
Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie ledamot i utskottet, har suppleanten Eva Zetterberg (v) närvarit vid den slutliga behandlingen av ärendet.
Reservationer
1. Åtgärder för att stärka hyresgästernas ställning (mom. 1)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med "Utskottet delar" och slutar med "denna del" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar motionärernas uppfattning att hyresgästernas ställning behöver förstärkas i flera avseenden. Regeringen har också i regeringsförklaringen utlovat att förslag med sådant syfte kommer att läggas fram. I vilka delar hyreslagskommitténs betänkande bör leda fram till en ändrad hyreslagstiftning är för närvarande föremål för överväganden inom regeringskansliet. Utskottet anser det emellertid viktigt att framhålla vissa områden där ett ökat skydd för hyresgästerna måste anses påkallat. Det är bl.a. mycket angeläget att hyresgästerna känner trygghet i boendet. Besittningsskyddet måste förbättras när det gäller korttidsuthyrning. För närvarande har fastighetsägarna goda möjligheter att genomdriva att hyresgästen avstår från detta skydd. Bestämmelserna om förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet på grund av bristande hyresbetalning är alltför stränga mot hyresgästerna och bör ändras. Även skyddet mot störningar måste förbättras. Möjligheterna att byta hyreslägenhet bör utökas. Regeringen bör enligt utskottets mening med beaktande av de förslag som framförs i hyreslagskommitténs betänkande snarast lägga fram en proposition om sådana ändringar i hyreslagen som syftar till att stärka hyresgästernas ställning. Det finns inte anledning att skjuta upp dessa ställningstaganden till dess utvärderingen av bruksvärdessystemet är avslutad. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 och motion Bo405 yrkande 1 (s), båda yrkandena i denna del som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 1. beträffande åtgärder för att stärka hyresgästernas ställning att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 och 1991/92:Bo405 yrkande 1, båda yrkandena i denna del, som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 2. Möjligheten att i kollektivavtal reglera hyresvillkor (mom.2)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med "Utskottet uttalade" och slutar med "motion Bo410 (s)" bort ha följande lydelse:
Utskottet anser det viktigt att bostadshyresgästerna har ett starkt besittningsskydd. Rätten till bostad bör därför inte vara kopplad till anställning annat än i rena undantagsfall. Hyreslagens bestämmelser i 46 § får anses tillräckliga för dessa fall. Möjligheten att genom kollektivavtal avtala bort hyreslagens tvingande bestämmelser om besittningsskydd strider mot grundläggande tankar om hyresgästernas rättigheter och bör slopas. Regeringen bör lägga fram ett förslag med denna innebörd. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo410 (s) som sin mening ge regeringen detta till känna.
dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 2. beträffande möjligheten att i kollektivavtal reglera hyresvillkor att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo410 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 3. Utvärdering av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. (mom.3)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med "Utskottet har" och på s. 7 slutar med "(båda s)" bort ha följande lydelse:
Utskottet har sedan de senaste ändringarna i lokalhyreslagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1989 haft att ta ställning till motionsyrkanden som i allt väsentligt överensstämmer med de nu framlagda. Utskottet har med stigande oro uppmärksammat utvecklingen på lokalhyresmarknaden men ansett att en meningsfull utvärdering inte kan ske förrän reglerna har getts tid att verka och tillräckligt underlag finns. De ändrade reglerna har nu varit i kraft i drygt tre år. Det torde under dessa år ha samlats en del material och erfarenhet som bör kunna tjäna som underlag vid en bedömning av om lokalhyreslagstiftningen är ändamålsenlig och om den skapar den balans mellan hyresvärd och hyresgäst som eftersträvats. I samband med den nu förordade utvärderingen bör självfallet övervägas hur lagstiftningen bör utformas för att lokalhyresgästernas ställning ytterligare skall stärkas. Bl.a. de förslag som förs fram i motion Bo406 (s) får därvid övervägas. Vad utskottet anfört bör riksdagen med anledning av motionerna Bo405 yrkande 3 och Bo406 (båda s) som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 3. beträffande utvärdering av reglerna på lokalhyresmarknaden m.m. att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo405 yrkande 3 och 1991/92:Bo406 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 4. Bruksvärdessystemet (mom. 4)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Såsom tidigare" och slutar med "yrkande 2 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Bruksvärdessystemet har stor betydelse för tryggheten i boendet och är en nödvändighet för ett starkt direkt besittningsskydd. Det är viktigt att det finns en spärr mot oskäliga hyror så att besittningsskyddet inte kan sättas ur spel genom orimliga hyreskrav. Utskottet vill slå vakt om bruksvärdessystemet. Det bör också utvecklas och förbättras för att ytterligare förbättra hyresgästernas ställning på hyresmarknaden. Förslag till sådana förbättringar bör framläggas i samband med att statens institut för byggnadsforskning redovisar sin utvärdering av bruksvärdesreglerna. Utskottet föreslår riksdagen att med anledning av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del och motion Bo405 (s) yrkande 2 som sin mening ge regeringen detta till känna. I den mån Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 inte omfattas av vad nu anförts bör motionen avstyrkas.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del och 1991/92:Bo405 yrkande 2 samt med avslag på motion 1991/92:Bo236 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. Bruksvärdessystemet (mom. 4)
Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Såsom tidigare" och slutar med "yrkande 2 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Människor uppfattar dagens hyressättning som djupt orättvis. En anledning till detta är det förhållandet att bruksvärdessystemet lägger stor vikt vid åldersfaktorn medan bostadens läge spelar mindre roll. Nybyggda lägenheter i en förort kan kosta dubbelt så mycket som en jämförbar äldre lägenhet som är mer centralt belägen. Som påpekats i motion Bo236 (nyd) ökar hyresskillnaderna mellan nya och äldre bostäder. Hyressättningssystemet behöver ses över. Regeringen bör snarast ta initiativ till överläggningar med parterna på hyresmarknaden så att konstruktiva samtal inleds mellan dem i syfte att skapa ett rättvisare hyressättningssystem än det som för närvarande gäller. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av Ny demokratis partimotion Bo236 yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna. Vad i motionerna Bo238 (v) yrkande 5 i denna del och Bo405 (s) yrkande 2 föreslagits kan inte anses förenligt med vad utskottet nu anfört. Dessa yrkanden avstyrks alltså.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av 1991/92:Bo236 yrkande 2 och med avslag på motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del och 1991/92:Bo405 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 6. Hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor (mom. 5)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Ulf Lönnqvist, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med "Med hänvisning" och slutar med "(alla s)" bort ha följande lydelse:
Utskottet har vid flera tillfällen behandlat motioner innehållande förslag om en utvidgning av den primära förhandlingsskyldigheten till att gälla också vid bl.a. ombyggnadsarbeten. Utskottet ansåg i betänkandet 1990/91:BoU1 s. 21 att ett särskilt tillkännagivande kunde undvaras eftersom frågan om en utvidgning av den primära förhandlingsskyldigheten skulle övervägas av 1989 års hyreslagskommitté. Utskottet utgick ifrån att även förhandlingsskyldighet vid förstagångshyror skulle komma att behandlas. Även reglerna om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen skulle ses över av hyreslagskommittén. Utskottet ansåg därför att ett tillkännagivande om en översyn av bostadsförvaltningslagen kunde undvaras. Hyreslagskommittén har upplösts innan uppdraget har slutförts. Detta är mycket olyckligt. De frågor som här behandlas är emellertid av stor betydelse för hyresgästerna och deras möjligheter att utöva ett rimligt inflytande över sitt boende. Frågorna får därför inte läggas åt sidan utan en ordentlig genomgång av dem. Regeringen bär ansvaret för att dessa frågor blir belysta och att förslag föreläggs riksdagen så att lagstiftningen blir så utformad att alla hyresgäster får en dräglig boendemiljö och inflytandemöjligheter vid reparationsarbeten m.m. i sin fastighet. I detta sammanhang bör också övervägas om det kan anses lämpligt att ge möjlighet till inskrivning av en förhandlingsordning i fastighetsregister. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 5 i denna del och motionerna Bo401, Bo404 och Bo405 (alla s) yrkande 1, detta yrkande i denna del, som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 5. beträffande hyresförhandlings- och bostadsförvaltningsfrågor att riksdagen med anledning av motionerna 1991/92:Bo238 yrkande 5 i denna del, 1991/92:Bo401, 1991/92:Bo404 och 1991/92:Bo405 yrkande 1, detta yrkande i denna del, som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 7. Bostadsanvisningsskyldighet (mom. 7)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Ulf Lönnqvist, Britta Sundin, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med "Lagen om" och slutar med "om bostadsanvisningsskyldighet" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets bedömning har lagen om kommunal bostadsanvisningsrätt en viktig uppgift att fylla. Den ger alla rätt till en god bostad och ger möjlighet till en rättvis fördelning av lägenheter. Lagen bör därför finnas kvar. De fortsatta övervägandena inom regeringskansliet bör inriktas på hur lagen bör utformas för att öka kommunernas möjligheter att förmedla lägenheter. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av Vänsterpartiets partimotion Bo238 yrkande 8 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 7. beträffande bostadsanvisningsskyldighet att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo238 yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. Meningsyttring av suppleant Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet, eftersom partiet inte företräds av ordinarie ledamot i utskottet.
Eva Zetterberg (v) anför: Jag instämmer i de till detta betänkande fogade reservationerna (s) nr 1--4 (mom. 1--4) och nr 6 (mom. 5). Jag vill dessutom anföra följande:
Bostadsanvisningsskyldighet (mom. 7)
Enligt Vänsterpartiets mening bör lediga lägenheter i största möjliga utsträckning förmedlas av en organisation med integritet och utan vinstintressen. Genom dessa krav kan för närvarande endast kommunala bostadsförmedlingar komma i fråga. Den lagstiftning som finns, lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt, är helt otillräcklig. En utredning av boverket visar att i många större kommuner saknas helt bostadsförmedling. Därför behövs en ny skärpt lag, som också innehåller en skyldighet för fastighetsägaren att acceptera anvisad hyresgäst. Den nya lagen bör omfatta även byten och andrahandsupplåtelser.
Mot bakgrund av det anförda anser jag att utskottet under mom. 7 borde ha hemställt:
7. beträffande bostadsanvisningsskyldighet att riksdagen med anledning av motion 1991/92:Bo238 yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts.