Vissa fastighetsrättsliga frågor
Betänkande 1990/91:LU23
Lagutskottets betänkande
1990/91:LU23
Vissa fastighetsrättsliga frågor
Innehåll
1990/91 LU23
Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet tre motioner på det fastighetsrättsliga området. En motion rör frågan om förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer och en motion gäller tillståndsplikten för utländska medborgare vid förvärv av bostadsarrende. I den tredje tas upp spörsmål om bl.a. utländska förvärv av fast egendom.
Utskottet tillstyrker bifall till de två motionerna om arrendefrågor. Motionen om utländska förvärv av fast egendom avstyrks av utskottet.
Motioner
1990/91:L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna om bostadsarrende i enlighet med vad som anförts i motionen.
1990/91:L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m) vari yrkas att riksdagen begär att regeringen snarast framlägger förslag om lagstiftning beträffande markutnyttjandet i Sverige i enlighet med vad som anförts i motionen.
1990/91:L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. såvitt avser tillståndskravet för utlänningars förvärv av bostadsarrende som avser koloniträdgårdar.
1. Förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer
1.1 Allmän bakgrund
Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer finns i 7--11 kap. jordabalken (JB).
Bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla ett bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose något annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § JB). Bostadsarrende är förenat med besittningsskydd, dvs. en principiell rätt till förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att besittningsskydd skall föreligga är att det, då arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida, på arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § p. 1). Av uttalanden under förarbetena till arrendereglerna framgår att bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk person. Rättsinstitutet bostadsarrende kom till 1968 och syftade till att förbättra den rättsliga ställningen för ägare till fritidshus och permanentbostäder som disponerade marken med arrenderätt (sommarstugearrenden och arrendevillor).
Om en juridisk person, t.ex. en förening, arrenderar marken och sedan i sin tur upplåter nyttjanderätten till en eller flera fysiska personer för bostadsändamål är reglerna om bostadsarrende tillämpliga på rättsförhållandet mellan huvudarrendatorn och underarrendatorerna. Däremot kan arrendeavtalet mellan jordägaren och huvudarrendatorn inte bedömas som ett bostadsarrende. Enligt en särskild bestämmelse i 10 kap. 1 § JB skall dock reglerna om bostadsarrende gälla i tillämpliga delar också för huvudarrendet under förutsättning att arrendatorn är en förening som har till huvudsakligt ändamål att upplåta bostadsarrende till sina medlemmar. Bestämmelsen har tillkommit mot bakgrund av att denna typ av arrendeförhållanden är vanligen förekommande vid upplåtelse av koloniträdgårdar.
Som tidigare berörts bygger arrendereglerna på att arrendeavtalet träffas mellan jordägaren och arrendatorn. Detsamma gäller när fråga om ändringar av arrendeavgiften och andra villkor aktualiseras. Några formella hinder finns inte mot att jordägaren och arrendatorn kommer överens om att avgifts- och andra villkorsändringar regleras genom avtal mellan jordägaren och en förening som företräder arrendatorernas intressen. Någon skyldighet för jordägaren att förhandla med annan än arrendatorn finns emellertid inte. På arrendeområdet saknas alltså motsvarighet till systemet med kollektiva förhandlingar rörande bostadslägenheter enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).
Hyresförhandlingslagen anger under vilka förutsättningar och i vilka former kollektiva hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. Förhandlingarna förs mellan å ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingarna grundas på en skriftlig förhandlingsordning, som normalt avses komma till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Den hyresgästorganisation som företräder hyresgästerna bör enligt uttalanden i förarbetena vara en rättskapabel förening som åtnjuter förtroende bland de berörda hyresgästerna och har förutsättningar för att kunna tillvarata deras intressen.
De förhandlande parterna skall kunna påkalla förhandling angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt. När det gäller hyran föreskriver lagen s.k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden, dvs. hyresvärd, som är bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen när han vill höja hyran. Han kan således i en sådan fråga inte gå förbi hyresgästorganisationen och träffa avtal direkt med de enskilda hyresgästerna.
Förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir bindande för de enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s.k. förhandlingsklausul har tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att överenskommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande för hyresgästen. Detta gäller även för hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande organisationen eller är oorganiserade; förhandlingsrätten avser i princip samtliga bostadslägenheter i den eller de berörda fastigheterna.
Hyresförhandlingslagen innebar i väsentliga stycken ett lagfästande av det frivilliga förhandlingssystem som hade utvecklats av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Lagregleringen motiverades med att hyreslagen -- som byggde mer på ett individualistiskt avtalssystem -- inte avspeglade den betydelsefulla roll som kollektiva förhandlingsöverenskommelser kommit att spela och att tiden var inne att anpassa lagstiftningen till denna rättsutveckling.
1.2 Motionsmotivering
I motion L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) hänvisas till en början till att hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter i dag fastställs genom förhandlingar mellan fastighetsägare och deras organisationer på ena sidan och hyresgästorganisationer på den andra sidan. Förhandlingssystemet har tillämpats sedan lång tid tillbaka och har enligt motionärerna visat sig innebära betydande praktiska vinster. Genom att uppträda kollektivt har hyresgästerna kunnat hävda de rättigheter hyreslagstiftningen ger dem. Förhandlingssystemet har borgat för en sund utveckling på hyresmarknaden utan ingripande från myndigheternas sida. Ordningen har vidare framstått som en god väg mot fördjupad boendedemokrati.
Enligt motionärerna är bostadsarrendatorer i flera avseenden att jämställa med hyresgäster. För bostadsarrenden saknas emellertid bestämmelser motsvarande dem i hyresförhandlingslagen. I de fall där bostadsarrendatorerna slutit sig samman i en organisation med syfte att tillvarata deras intresse, vilket inte är ovanligt bland dem som arrenderar sommarställen av en och samme jordägare, är denne, till skillnad från en fastighetsägare i ett hyresförhållande, inte skyldig att förhandla med organisationen.
Detta förhållande har enligt motionärerna i flera fall lett till problem för arrendatorerna. Trots att deras organisation har uttryckt önskemål om att få förhandla för arrendatorernas räkning har jordägaren träffat avtal med varje enskild arrendator som inneburit olika arrendeersättningar och olika arrendevillkor i övrigt. Arrendatorerna har i dessa fall haft svårt att ensamma göra sin rätt gällande gentemot jordägaren, och de har inte kunnat hävda sina gemensamma intressen.
Enligt motionärernas mening finns det mot denna bakgrund anledning att se över de gällande bestämmelserna för bostadsarrende i jordabalken i syfte att få till stånd en ordning motsvarande den på hyresområdet för de fall då bostadsarrendatorerna slutit sig samman i en organisation med syfte att tillvarata arrendatorernas intressen. Som förebild kan enligt motionärerna tjäna det system för frivilliga förhandlingar mellan jordägaren och en enskild koloniförening eller den centrala koloniföreningsorganisationen som utvecklats i fråga om koloniträdgårdar och som visat sig ha betydande fördelar.
2. Utländska förvärv av fast egendom m.m.
2.1 Allmän bakgrund
En lagfäst kontroll av utländskt inflytande över mark och naturtillgångar har funnits i Sverige sedan 1800-talet. En mer ingående reglering tillkom dock först i och med 1916 års lag om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. Det grundläggande syftet med lagen var att bevara Sveriges naturtillgångar i inhemsk ägo och att trygga vår självbestämmanderätt på det ekonomiska området. Genom lagstiftning år 1975 skärptes bestämmelserna om utländska medborgares möjligheter att förvärva fritidsfastigheter.
1916 års lag -- i de delar den avsåg kontroll över utländska förvärv av fast egendom och gruvrättigheter -- ersattes den 1 januari 1983 av lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. Den nya lagen innebar att bestämmelserna moderniserades och förenklades. Sakligt sett genomfördes emellertid endast smärre ändringar i förhållande till 1916 års lag.
Enligt gällande bestämmelser får utländska medborgare förvärva fast egendom här i landet endast efter särskilt tillstånd (förvärvstillstånd). Undantag gäller bl.a. i familjerättsliga situationer och vid exekutiv auktion. Också för andra rättssubjekt -- i lagen benämnda kontrollsubjekt -- föreligger tillståndsplikt. Kontrollsubjekt är bl.a. utländska bolag, svenska aktiebolag som inte har utlänningsförbehåll i bolagsordningen, svenska handelsbolag, om någon av bolagsmännen är kontrollsubjekt, och -- med vissa undantag -- svenska ekonomiska föreningar vars verksamhet regleras av lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, bostadsrättslagen (1971:479), lagen (1975:417) om sambruksföreningar eller äldre lagstiftning som motsvarar lagen om ekonomiska föreningar eller bostadsrättslagen. Genom 1982 års lagstiftning utökades kretsen tillståndspliktiga med svenska stiftelser och svenska bostadsrättsföreningar som har till huvudsakligt ändamål att upplåta fritidsbostäder åt medlemmar.
Tillstånd enligt lagen krävs inte bara för förvärv av fast egendom utan också för förvärv av tomträtt och bostadsarrende.
Förutsättningarna för förvärvstillstånd regleras i 1 kap. 8--11 §§ i den nya lagen. Föreskrifterna innebär att förvärvstillstånd i princip skall meddelas om hinder inte möter med hänsyn till landets försvar eller säkerhet, egendomens lämplighet för avsett ändamål eller andra allmänna intressen eller med hänsyn till förvärvarens förhållanden. Förvärvstillstånd får inte meddelas om tillstånd skulle ha vägrats vid en prövning enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller -- vilket är av större intresse här -- jordförvärvslagen (1979:230).
För fritidsbostäder gäller vidare en särskild bestämmelse. Enligt denna skall förvärvstillstånd vägras om förvärvet avser en fritidsfastighet som är belägen inom ett område där efterfrågan på fritidsfastigheter är så betydande att på grund därav risk föreligger för en stegring av fastighetsvärdena. Detta särskilda krav gäller dock inte om förvärvaren tidigare varit svensk medborgare eller på annat sätt har en särskild anknytning till Sverige. Denna särskilda bestämmelse för förvärv för fritidsändamål infördes år 1975 i 1916 års lag och överfördes sakligt sett oförändrad i den nya lagen. Bakgrunden till regleringen var att utländska medborgare i ökad omfattning hade förvärvat fritidsfastigheter i Sverige och detta kunde medföra risk för prisstegringar i särskilt attraktiva fritidsområden, vilket i sin tur innebar försämrade möjligheter för dem som var bosatta i Sverige att skaffa sig fritidshus.
Frågor om förvärvstillstånd prövas av länsstyrelsen och i vissa fall av regeringen.
Enligt jordförvärvslagen får förvärvstillstånd vägras bl.a. om det är av allmänt intresse att egendomen tas i anspråk för jordbrukets eller skogsbrukets rationalisering eller om förvärvet kan antas medföra en uppdelning av ett utvecklat lantbruksföretag till men av någon betydelse för företaget (4 §). Allmänt sett syftar bestämmelserna i denna paragraf bl.a. till att skapa lämpliga och rationella företag. Beträffande juridiska personer föreskrivs särskilda förutsättningar för förvärvstillstånd (5 §). Tillstånd får bl.a. lämnas om förvärvet medför att egendom som redan tillhör förvärvaren blir mer ändamålsenlig. För fysiska personer gäller dessutom, som förutsättningar för förvärvstillstånd, vissa bosättningskrav, krav på brukande av egendomen och att behövliga yrkeskunskaper föreligger (6 §).
Här skall också något beröras reglerna för fastighetsbildning.
Fråga om fastighetsbildning prövas enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, vid förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndighet. De grundläggande förutsättningarna för all fastighetsbildning finns angivna i 3 kap. Varje fastighet som nybildas eller ombildas skall med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar vara varaktigt lämpad för sitt ändamål (1 § första stycket). Vilka ändamål som helst får inte läggas till grund för fastighetsbildning. Bör ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter tillgodoses på annat sätt än genom fastighetsbildning får sådan inte ske. Tillfälliga behov bör tillgodoses genom andra åtgärder, t.ex. genom upplåtelse av nyttjanderätt (1 § andra stycket).
För jord- och skogsbruksfastigheter samt fiske finns utöver de allmänna villkoren särskilda lämplighetskrav i 3 kap. 5--8 §§ FBL. För jordbruksfastigheter föreskrivs numera (5 §), efter ändringar i fastighetsbildningslagen som trädde i kraft den 1 januari 1991 (prop. 1989/90:151, bet. 1990/91:BoU3, rskr. 21), som villkor för fastighetsbildning att jordbruksföretaget blir ekonomiskt godtagbart. Vid bedömningen av om företaget blir ekonomiskt godtagbart skall hänsyn tas till regionalpolitiska intressen och till betydelsen av att vården av natur- och kulturmiljön främjas. Tidigare var kravet i 5 § att jordbruksföretaget skulle ge tillfredsställande lönsamhet. Under förarbetena till lagändringen i 5 § framhöll bostadsutskottet (se bet. 1990/91:BoU3) att man, genom att tillmäta lönsamhetskriteriet mindre vikt och låta regionalpolitiska synpunkter och hänsynstagande till natur- och miljövårdande skäl få en större betydelse vid bedömningen, ökar möjligheterna för fastighetsbildningsåtgärder för jordbruks- och skogsbruksändamål. Härigenom, uttalade utskottet, blir möjligheterna större att hålla landsbygden levande och att bevara det varierade skogs- och odlingslandskapet.
I lagstiftningsärendet angavs (se prop. 1989/90:151) att praxis borde ändras beträffande tillämpningen av de allmänna villkoren enligt 3 kap. 1 § FBL såvitt avser fastighetsbildning för bostadsändamål på landsbygden. Uttalandena innebar att mark för mindre djurhållning, mindre odling och liknande eller viss näringsverksamhet borde kunna tillföras en bostadsfastighet på landsbygden, om ändamålet är varaktigt och fastighetsbildningen inte strider mot starkare motstående intressen (t.ex. lantbruksnäringens eller friluftslivets intressen). Bostadsutskottet (se bet. 1990/91:BoU3) anförde att den ändrade praxis som förordades i detta hänseende skulle innebära en angelägen reform som tillgodosåg ett sedan länge framfört önskemål om vidgade möjligheter att på landsbygden bilda bostadsfastigheter med större tomter. Utskottet ansåg att vad utskottet sålunda anfört borde vägleda tillämpningen av lagstiftningen såvitt var i fråga.
2.2 Motionsmotiveringar
I motion L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) hänvisas till att en stor del av de bostadsarrenden som finns här i landet avser koloniträdgårdar och att i dessa fall jordägaren -- vanligen en kommun -- i regel har träffat ett arrendeavtal med en koloniförening som i sin tur arrenderar ut lotterna till sina medlemmar i form av bostadsarrende. Motionärerna pekar på att för medlemmarnas bostadsarrenden gäller bestämmelserna i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m., vilket innebär att den enskilde bostadsarrendatorn i regel måste ha förvärvstillstånd om han är utlänning. Enligt motionärerna bör kravet på förvärvstillstånd slopas när det gäller bostadsarrenden som avser koloniträdgårdar. Bestämmelserna fyller i sådana fall inte någon funktion utan innebär helt enkelt en onödig byråkrati.
Även i motion L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m) krävs ändring i 1982 års lag om utländska förvärv av fast egendom. Enligt motionärerna bör även fastighetsbildningslagstiftningen och jordförvärvslagen ändras. Syftet med ändringarna bör vara att bildandet av små fastigheter med trädgårdsland eller småbruksjord för förvärv av svenskar och utlänningar skall underlättas. Sådana lättnader i fastighetsbildnings- och förvärvsreglerna skulle medverka till att det svenska jordbrukslandskapet och värdet av svensk jordbruksmark bevarades. Motionärerna anför som bakgrund att betydande markarealer måste tas ur livsmedelsproduktionen med hänsyn till den svenska jordbrukspolitikens inriktning och att detta kan komma att leda till en negativ och mycket omfattande förändring av landskapsbild och kulturmiljö. Den nuvarande fastighetsbildnings- och förvärvslagstiftningen innebär en stark begränsning i möjligheterna att låta människor förvärva mindre jordbruksenheter för hobbyjordbruk, trädgårdsbruk eller djurhållning. Det finns ett starkt önskemål hos stora befolkningsgrupper att få förvärva och bruka sådana fastigheter. När det gäller utlänningars förvärv av fast egendom anför motionärerna vidare att det kommande EES-avtalet och ett eventuellt medlemskap i EG innebär att begränsningarna för utlänningars förvärv måste undanröjas.
2.3 Tidigare behandling
Frågan om utlänningars rätt att köpa fast egendom i Sverige har behandlats av riksdagen åtskilliga gånger tidigare. Senast behandlade riksdagen frågan våren 1990 med anledning av en motion med förslag om avskaffande av förvärvstillstånd vid förvärv av fast egendom utanför militära skyddsområden för medborgare i Norden och i EG-länderna (se bet. 1989/90:LU26).
Beträffande lättnader i tillståndsplikten för nordiska medborgare hänvisade lagutskottet till att frågan utreddes inom ramen för Nordiska Rådet. När det gäller slopande av tillståndsplikten för medborgare inom EG erinrade utskottet om förhandlingarna för att etablera ett dynamiskt och homogent Europeiskt Ekonomiskt Samarbetsområde (EES) omfattande länderna inom EFTA och EG. Utskottet anförde att ett förverkligande av detta samarbete kunde bl.a. förutsätta ändringar av reglerna om utländska medborgares och företags rätt att förvärva fast egendom i Sverige. Frågan om ändringar i de svenska reglerna om förvärvstillstånd i enlighet med motionärernas önskemål borde emellertid anstå till dess mera konkreta resultat av förhandlingarna förelåg. Riksdagen avslog motionen på lagutskottets hemställan.
2.4 Pågående utredningsarbete
Regeringen har nyligen beslutat en lagrådsremiss om lag om ändring i jordförvärvslagen (1979:230). Förslagen i remissen innebär bl.a. att endast förvärv av egendom i glesbygd i vissa fall, främst när förvärvaren inte har för avsikt att bosätta sig på egendomen, i fortsättningen skall prövas, liksom förvärv av juridiska personer. Möjligheten att vägra förvärvstillstånd av rationaliseringsskäl slopas i princip enligt förslaget.
Bakgrunden till förslagen i lagrådsremissen är den nya livsmedelspolitik som riksdagen år 1990 fattade beslut om och som innebär en marknadsanpassning och avreglering av jordbruket. I remissen anförs att bestämmelserna i jordförvärvslagen, som hindrar en jordbruksföretagare att själv avgöra hur marken skall utnyttjas, inte är anpassade till de nya förutsättningar som följer med livsmedelspolitiken.
Utskottet
I betänkandet behandlar utskottet tre motioner på det fastighetsrättsliga området. En motion rör frågan om förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer och en motion gäller tillståndsplikten för utländska medborgare vid förvärv av bostadsarrende. I den tredje motionen tas upp frågor om bl.a. utländska förvärv av fast egendom.
Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer finns i 7--11 kap. jordabalken (JB). Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för annat ändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla bostadshus på marken (10 kap. 1 § JB). Bostadsarrende är förenat med besittningsskydd, dvs. en principiell rätt till förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång. En förutsättning för att besittningsskydd skall föreligga är att det, då arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida, på arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § p. 1). Av uttalanden under förarbetena till arrendereglerna framgår att bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk person.
Arrendereglerna bygger på att arrendeavtalet träffas mellan jordägaren och arrendatorn. Detsamma gäller när fråga om ändringar av arrendeavgiften och andra villkor aktualiseras. Några formella hinder finns inte mot att jordägaren och arrendatorn kommer överens om att avgifts- och andra villkorsändringar regleras genom avtal mellan jordägaren och en förening som företräder arrendatorernas intressen. Någon skyldighet för jordägaren att förhandla med annan än arrendatorn finns emellertid inte. På arrendeområdet saknas alltså motsvarighet till systemet med kollektiva förhandlingar rörande bostadslägenheter enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).
Det karaktäristiska för systemet enligt hyresförhandlingslagen är att en skriftlig förhandlingsordning gäller -- normalt efter överenskommelse -- mellan de förhandlande parterna, hyresvärd och hans organisation på ena sidan och organisation av hyresgäster på den andra. Med stöd av förhandlingsordningen kan part påkalla förhandling med motparten angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt i den eller de berörda fastigheterna. Normalt finns i de enskilda hyreskontrakten intagen en s.k. förhandlingsklausul som innebär att förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir gällande för hyresgästen.
I motion L502 av Sören Lekberg m.fl. (s) anförs att bostadsarrendatorer i flera avseenden är att jämställa med hyresgäster. I de fall bostadsarrendatorerna slutit sig samman i en organisation med syfte att tillvarata deras intressen, vilket inte är ovanligt bland dem som arrenderar sommmarställen av samme jordägare, har det i flera fall inneburit problem för arrendatorerna att jordägaren inte är skyldig att förhandla med organisationen. Trots att organisationen uttryckt önskemål om att få förhandla för arrendatorernas räkning har jordägaren träffat avtal med varje enskild arrendator som inneburit olika arrendeersättningar och skiftande arrendevillkor i övrigt. Arrendatorerna har i dessa fall haft svårt att ensamma göra sin rätt gällande gentemot jordägaren, och de har inte kunnat hävda sina gemensamma intressen. Motionärerna anser att ett system motsvarande det som gäller för hyresområdet är önskvärt beträffande bostadsarrende, och motionärerna yrkar att riksdagen därför hos regeringen begär en översyn av bestämmelserna om bostadsarrende i JB.
Som motionärerna framhåller har bostadsarrendatorerna en rättsställning som i åtskilliga hänseenden knyter an till vad som gäller i hyresförhållanden. För båda kategorierna av nyttjanderättshavare har det sålunda av sociala och andra skäl ansetts befogat att införa bl.a. ett starkt besittningsskydd. Fortfarande finns det emellertid skillnader mellan den rättsliga regleringen för hyresförhållanden och reglerna om bostadsarrenden, och på arrendeområdet saknas det exempelvis, som ovan berörts, någon motsvarighet till det förhandlingssystem som sedan länge tillämpats på hyresmarknaden. Att bostadsarrendatorer inte kunnat jämställas med hyresgäster när det gäller möjligheterna till kollektiva förhandlingar förklaras enligt utskottets mening av att förhållandena vid bostadsarrenden är betydligt mer skiftande än vid hyra. En bidragande faktor kan också tänkas vara att det på arrendeområdet saknats någon mera organiserad form av samverkan nyttjanderättshavarna sinsemellan och mellan jordägarna.
Som framgår av motionen har förhållandena ändrats. Det torde numera inte vara ovanligt att bostadsarrendatorer lokalt går samman i föreningar för att samverka och ta till vara sina gemensamma intressen mot jordägaren. Detta synes särskilt vara fallet när det är fråga om bostadsarrenden för fritidsändamål. Förutsättningar har därmed skapats för att man lagstiftningsvägen skall kunna ge lokala föreningar av bostadsarrendatorer en möjlighet att för sina medlemmar förhandla om ändringar av arrendeavgiften och andra arrendevillkor. Av motionen framgår också att avsaknaden av ett förhandlingssystem liknande det på hyresmarknaden i praktiken vållat problem för bostadsarrendatorerna och lett till att de haft svårt att hävda sina intressen. När jordägaren såsom i de av motionärerna åberopade fallen begär ändringar av arrendevillkoren, som inte står i överensstämmelse med vad som gäller i andra arrendeförhållanden av likartad beskaffenhet, har den enskilde arrendatorn i och för sig möjlighet att få skäligheten av villkorsändringen prövad av arrendenämnden. Ofta saknar emellertid arrendatorerna kännedom om regelsystemet och kan därför inte ta till vara sina rättigheter. Det kan också vara svårt för arrendatorn att vid en villkorstvist med jordägaren stå emot de krav på förändringar av arrendevillkoren som denne framför.
Mot den angivna bakgrunden finns det enligt utskottets mening anledning att överväga om det inte nu lagstiftningsvägen bör införas en möjlighet för bostadsarrendatorer att genom en organisation få förhandla med jordägaren vid villkorsändringar. Ett sådant system bör främst ta sikte på de fall då en majoritet av de bostadsarrendatorer som arrenderar sin mark från en och samme jordägare har slutit sig sammman i en förening och genom föreningen framför önskemål om en förhandlingsordning. Det förordade systemet bör emellertid också kunna tillämpas i andra liknande fall, t.ex. då bostadsarrendatorerna inte arrenderar sina markområden direkt av jordägaren utan av en juridisk eller fysisk person som i sin tur arrenderat hela den berörda marken av jordägaren. Åtskilliga frågor återstår dock att lösa innan en lagstiftning med angiven innebörd kan genomföras. En fråga som kräver ytterligare överväganden är exempelvis huruvida också en organisation på jordägarsidan bör ges förhandlingsrätt. Det av motionärerna aktualiserade spörsmålet bör därför bli föremål för en närmare utredning. Det får ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande.
Vad utskottet sålunda anfört bör riksdagen med bifall till motion L502 som sin mening ge regeringen till känna.
I motion L503 av Nic Grönvall och Karl-Gösta Svenson (m) tas upp frågor om lagen om utländska förvärv av fast egendom och fastighetsbildningslagen m.m.
Enligt lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. får utländska medborgare och vissa andra rättssubjekt förvärva fast egendom här i landet endast efter särskilt tillstånd (förvärvstillstånd). Undantag gäller bl.a. i familjerättsliga situationer och vid exekutiv auktion. Tillstånd enligt lagen krävs inte bara för förvärv av fast egendom utan också för förvärv av tomträtt och bostadsarrende.
Förutsättningarna för förvärvstillstånd regleras i 1 kap. 8--11 §§ i lagen. Förvärvstillstånd skall i princip meddelas om hinder inte möter med hänsyn till landets försvar eller säkerhet, egendomens lämplighet för avsett ändamål eller andra allmänna intressen eller med hänsyn till förvärvarens förhållanden. Förvärvstillstånd får inte meddelas om tillstånd skulle ha vägrats vid en prövning enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller jordförvärvslagen (1979:230).
För fritidsbostäder gäller vidare en särskild bestämmelse. Enligt denna skall förvärvstillstånd vägras om förvärvet avser en fritidsfastighet som är belägen inom ett område där efterfrågan på fritidsfastigheter är så betydande att på grund därav risk föreligger för en stegring av fastighetsvärdena. Detta särskilda krav gäller dock inte om förvärvaren tidigare varit svensk medborgare eller på annat sätt har en särskild anknytning till Sverige.
Frågor om förvärvstillstånd prövas av länsstyrelsen och i vissa fall av regeringen.
I jordförvärvslagen (1979:230) finns bl.a. regler om tillstånd till förvärv av jordbruksfastigheter, vilka allmänt sett syftar till att skapa lämpliga och rationella lantbruksföretag. Vidare finns bestämmelser om särskilda förutsättningar för juridiska personers förvärvstillstånd.
De grundläggande reglerna för all fastighetsbildning finns angivna i 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL. I 1§ föreskrivs allmänna lämplighetsvillkor och i 5--8§§ särskilda lämplighetskrav för bl.a. jordbruksfastigheter. För jordbruksfastigheter föreskrivs numera i 5 §, efter ändringar i FBL, som trädde i kraft den 1 januari 1991 (prop. 1989/90:151, bet. 1990/91:BoU3, rskr. 21), som villkor för fastighetsbildning att jordbruksföretaget blir ekonomiskt godtagbart.
Ändringarna i fastighetsbildningslagen syftar till att öka möjligheterna till fastighetsbildningsåtgärder för jordbruksändamål och därmed till att hålla landsbygden levande och att bevara det varierade skogs- och odlingslandskapet. Ett annat syfte med de genomförda ändringarna är att ge vidgade möjligheter att på landsbygden bilda bostadsfastigheter med större tomter för djurhållning eller odling i mindre skala eller liknande ändamål.
I motion L503 anförs att ett EES-avtal eller ett medlemskap i EG kommer att innebära att begränsningarna i svensk lag för utlänningar att förvärva mark i Sverige måste undanröjas. Motionärerna anför vidare att fastighetsbildningslagstiftningen och jordförvärvslagen bör ändras så att bildande och förvärv av mindre jordbruksenheter för hobbyjordbruk, trädgårdsbruk eller djurhållning underlättas. Syftet med lagändringarna skulle vara att därigenom bidra till att bibehålla en annars hotad landskapsbild och kulturmiljö.
Våren 1990 (bet. 1989/90:LU26) behandlade utskottet en motion, vari framfördes önskemål om att kravet på förvärvstillstånd för medborgare i EG-länderna skulle slopas. Utskottet anförde att ett EES-avtal kunde bl.a. förutsätta ändringar av reglerna om utländska medborgares och företags rätt att förvärva fast egendom i Sverige. Frågan om sådana ändringar borde emellertid enligt utskottet anstå till dess mer konkreta resultat av förhandlingarna förelåg.
EES-förhandlingarna inleddes formellt i juni 1990 och befinner sig för närvarande i en intensiv fas med sikte på ett avtal under 1991 som skall kunna träda i kraft den 1 januari 1993. Utskottet har inhämtat att det inom justitiedepartementet pågår en översyn av 1982 års lag om utländska förvärv av fast egendom m.m. mot bakgrund av förhandlingarna.
Vad gäller motionärernas önskemål i fråga om jordförvärvslagen vill utskottet hänvisa till att regeringen nyligen beslutat om en lagrådsremiss med förslag till ändringar i den lagen. Förslaget innebär bl.a. att endast förvärv av egendom i glesbygd i vissa fall, främst när förvärvaren inte har för avsikt att bosätta sig på egendomen, i fortsättningen behöver tillstånd, liksom förvärv av juridiska personer. De nuvarande möjligheterna att vägra förvärvstillstånd av rationaliseringsskäl slopas i princip enligt förslaget.
Genom den översyn som pågår av lagstiftningen om utländska förvärv av fast egendom och de redan genomförda och föreslagna ändringarna i fastighetsbildningslagen resp. jordförvärvslagen får önskemålen i motion L503 om ändrade regler för markutnyttjande i Sverige anses helt tillgodosedda. Utskottet avstyrker därför bifall till motionen.
I motion L504 av Björn Ericson och Lars Ulander (s) yrkas att en översyn görs av bestämmelserna i lagen om utländska förvärv av fast egendom såvitt avser kravet på förvärvstillstånd för utländska medborgares förvärv av bostadsarrende som utgör koloniträdgårdar. Motionärerna anför att bestämmelserna i detta hänseende inte fyller någon funktion utan utgör en onödig byråkrati.
Utskottet delar motionärernas uppfattning att ett tillståndskrav enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m.m. inte fyller någon egentlig funktion vid förvärv av bostadsarrenden som utgör koloniträdgårdar. Särskilt onödigt framstår ett krav på förvärvstillstånd i de fall bostadsarrendatorerna inte arrenderar sina markområden direkt av jordägaren utan av en juridisk person som i sin tur arrenderat hela den berörda marken av jordägaren. För den juridiska personen krävs nämligen i denna situation inte något särskilt tillstånd enligt lagen.
Av anförda skäl anser utskottet att kravet på förvärvstillstånd bör slopas vid förvärv av bostadsarrenden som utgör koloniträdgårdar. I den mån den översyn av lagen om utländska förvärv av fast egendom som pågår inom justitiedepartementet inte leder till att kravet på förvärvstillstånd helt avskaffas, bör förslag till slopande av förvärvstillstånd vid koloniträdgårdsarrenden utarbetas och föreläggas riksdagen. Vad utskottet sålunda anfört bör riksdagen med bifall till motion L504 som sin mening ge regeringen till känna.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer att riksdagen med bifall till motion 1990/91:L502 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, res. (m, fp, c, mp)
2. beträffande utländska förvärv av bostadsarrenden att riksdagen med bifall till motion 1990/91:L504 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. beträffande utländska förvärv av fast egendom, m.m. att riksdagen avslår motion 1990/91:L503.
Stockholm den 26 mars 1991
På lagutskottets vägnar
Rolf Dahlberg
Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson (s), Stig Gustafsson (s), Martin Olsson (c), Inger Hestvik (s), Bengt Kronblad (s), Gunnar Thollander (s), Lena Boström (s), Margareta Gard (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c), Elisabeth Persson (v), Gunilla Andersson (s), Charlotte Cederschiöld (m), Lola Björkquist (fp) och Kaj Nilsson (mp).
Reservation
Förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer (mom.1)
Rolf Dahlberg (m), Martin Olsson (c), Allan Ekström (m), Margareta Gard (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c), Lola Björkquist (fp) och Kaj Nilsson (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande på s. 9 som börjar med "Som motionärerna" och på s. 10 slutar med "till känna" bort ha följande lydelse:
Det karaktäristiska för systemet enligt hyresförhandlingslagen är att en skriftlig förhandlingsordning gäller -- normalt efter överenskommelse -- mellan de förhandlande parterna, hyresvärd och hans organisation på ena sidan och organisation av hyresgäster på den andra. Med stöd av förhandlingsordningen kan part påkalla förhandling med motparten angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt i den eller de berörda fastigheterna. Normalt finns i de enskilda hyreskontrakten intagen en s.k. förhandlingsklausul som innebär att förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir gällande för hyresgästen. Detta gäller även för hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande organisationen eller är oorganiserade; förhandlingsrätten avser i princip samtliga bostadslägenheter i den eller de berörda fastigheterna.
Utskottet kan i och för sig ha förståelse för de praktiska skäl som kan motivera ett införande av en förhandlingsordning för bostadsarrendatorer i enlighet med syftet i motionen. Enligt utskottets mening skulle emellertid ett tillgodoseende av motionärernas önskemål få till följd att en ordning motsvarande den på hyresområdet kom till stånd beträffande bostadsarrenden. Ett sådant steg är utskottet inte berett att förorda. Det skulle kunna innebära att också arrendatorer som inte är anslutna till den förhandlande föreningen kom att omfattas av förhandlingarna och att därmed ett ingrepp skulle ske i deras egen fria förhandlingsrätt. Utskottet kan således inte tillstyrka att det införs ett kollektivt förhandlingssystem för bostadsarrendatorer. Det av motionärerna aktualiserade spörsmålet får därför liksom hittills lösas avtalsvägen.
Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motion L502.
dels att utskottets hemställan under moment 1 bort ha följande lydelse:
1. beträffande förhandlingsrätt för arrendatorsorganisationer att riksdagen avslår motion 1990/91:L502.