1. Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter m.m.

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter (Betänkande 2013/14:CU29 Civilutskottet)

2013/14:CU29 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter

Civilutskottets betänkande

2013/14:CU29

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter

Sammanfattning

I detta betänkande behandlar utskottet proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter och en motion som väckts med anledning av propositionen.

Regeringen föreslår i propositionen ändringar i bostadsrättslagen och hyreslagen (12 kap. jordabalken). Förslagen innebär att bedömningen av en bostadsrättshavares skäl för att upplåta lägenheten i andra hand ska vara mer generös. Ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta i andra hand ska bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning än i dag.

Regeringen vill också göra det möjligt för bostadsrättsföreningar att ta ut en särskild avgift av en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet. Avgiften ska ersätta föreningen för sådana merkostnader som en upplåtelse i andra hand kan medföra. Bostadsrättsföreningen ska få bestämma hur avgiften beräknas, men det ska finnas ett tak för hur hög avgiften får vara.

Förslagen är en del av regeringens bostadspolitiska satsning på att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för denna del av bostadsmarknaden.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2014.

I betänkandet behandlas också två lagförslag i proposition 2013/14:174 som näringsutskottet av samordningsskäl överlåtit behandlingen av till civilutskottet. Näringsutskottet har i sak ställt sig bakom förslagen. Dessa lagändringar föreslås träda i kraft den 2 juli 2014.

Civilutskottet föreslår att riksdagen med en mindre, redaktionell ändring antar regeringens lagförslag i de båda propositionerna och avslår motionen.

I betänkandet finns en reservation (V) som gäller avslag på proposition 2013/14:142.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter m.m.

Riksdagen antar regeringens förslag i

a) proposition 2013/14:142 till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

b) proposition 2013/14:174 till

1. lag om ändring i jordabalken med den ändringen av paragrafens andra stycke att det första kommatecknet ska utgå,

2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).

Därmed bifaller riksdagen propositionerna 2013/14:142 punkterna 1 och 2 samt 2013/14:174 punkterna 4 och 6, båda i denna del, och avslår motion

2013/14:C4 av Amineh Kakabaveh m.fl. (V).

Reservation (V)

Stockholm den 29 april 2014

På civilutskottets vägnar

Veronica Palm

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Veronica Palm (S), Nina Lundström (FP), Oskar Öholm (M), Eva Bengtson Skogsberg (M), Marta Obminska (M), Margareta Cederfelt (M), Jonas Gunnarsson (S), Katarina Köhler (S), Ola Johansson (C), Yilmaz Kerimo (S), Jessika Vilhelmsson (M), Jan Lindholm (MP), Roland Utbult (KD), Markus Wiechel (SD), Lars Eriksson (S) och Amineh Kakabaveh (V).

Redogörelse för ärendet

I detta betänkande behandlar utskottet proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter. Propositionen avser ändringar i bostadsrättslagen (1991:614) och hyreslagen (12 kap. jordabalken). Regeringens förslag till riksdagsbeslut finns i bilaga 1 och regeringens lagförslag i bilaga 2. I betänkandet behandlas även en motion som väckts med anledning av propositionen. Motionens förslag till riksdagsbeslut finns i bilaga 1.

Lagförslagen har följande bakgrund.

Regeringen lade i budgetpropositionen för 2013 fram flera förslag som syftade till att privatpersoners uthyrning av bostäder skulle öka och att villkoren för denna del av bostadsmarknaden skulle förbättras. Bland annat föreslog regeringen en ändring av regeln om en bostadsrättshavares rätt att hyra ut sin lägenhet (prop. 2012/13:1 utg.omr. 18 s. 72 f.). Riksdagen godtog inte regeringens förslag i denna del (bet. 2012/13:CU3 s. 15 f. och rskr. 2012/13:128). Civilutskottet uttalade dock att det finns starka skäl för att göra nya överväganden i fråga om åtgärder som syftar till att öka antalet upplåtelser av privatbostäder, framför allt när det gäller upplåtelser av bostadsrättslägenheter i andra hand. Utskottet utgick från att förnyade överväganden skulle göras inom Regeringskansliet även utan ett tillkännagivande från riksdagen.

Efter samråd med organisationer som företräder bostadsrättsföreningarnas intressen utarbetade Justitiedepartementet en promemoria med ett nytt förslag på ändrade regler om bostadsrättshavares rätt att hyra ut sin lägenhet och ett förslag om att bostadsrättsföreningar ska få rätt att ta ut en avgift av den medlem som hyr ut sin lägenhet.

Promemorian har remissbehandlats.

Lagrådet har yttrat sig över de lagförslag som har arbetats fram inom Regeringskansliet.

I detta sammanhang behandlar utskottet även förslagen i proposition 2013/14:174 Genomförande av energieffektiviseringsdirektivet punkterna 4 och 6 som gäller lagen om ändring i jordabalken och lagen om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). Näringsutskottet har i sitt betänkande 2013/14:NU18 i sak ställt sig bakom de ändringar som föreslås i proposition 2013/14:174. Av lagtekniska skäl och i syfte att samordna lagförslagen i proposition 2013/14:174 med de nu aktuella förslagen till ändringar i samma lagrum har näringsutskottet överfört den formella behandlingen av lagförslagen till civilutskottet för beredning i detta ärende. Regeringens förslag till riksdagsbeslut finns i bilaga 1 och regeringens lagförslag i bilaga 2. Övriga lagförslag i proposition 2013/14:174 behandlas av näringsutskottet i betänkande 2013/14:NU18.

Utskottets överväganden

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter m.m.

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen antar regeringens lagförslag med en mindre redaktionell ändring och avslår motionen.

Jämför reservationen (V).

Proposition 2013/14:142

I propositionen föreslås ändringar i bostadsrättslagen och hyreslagen (12 kap. jordabalken). Regeringen föreslår att synen på bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska vara mer generös. Ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta i andra hand ska bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning än i dag. Liksom hittills bör bostadsrättshavarens skäl vägas mot hänsynen till föreningens intressen.

Regeringen lämnar också förslag om att det ska bli möjligt för bostadsrättsföreningar att ta ut en särskild avgift av en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet. Avgiften ska ersätta föreningen för sådana merkostnader som en upplåtelse i andra hand kan medföra. Bostadsrättsföreningen ska få bestämma hur avgiften beräknas, men det ska finnas ett tak för hur hög avgiften får vara. Taket för avgiften ska sättas vid 10 procent av prisbasbeloppet per år. Vidare ska det ges en möjlighet att avtala att hyran för en bostadsrättslägenhet ska knytas till förändringar av den avgift för en andrahandsupplåtelse som upplåtaren betalar.

Förslagen är en del av regeringens bostadspolitiska satsning på att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för denna del av bostadsmarknaden.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2014.

Motionen med anledning av proposition 2013/14:142

I motion 2013/14:C4 av Amineh Kakabaveh m.fl. (V) föreslås att propositionen ska avslås.

I motionen anförs att den hittills förda politiken för att komma till rätta med bostadsbristen främst har fokuserat på att skapa fler andrahandsboenden genom att göra det mer lönsamt för den som äger sin bostad att hyra ut och att propositionen följer den traditionen väl. Det uppmärksammas att det även i fall där det står klart att bostadsrättshavaren inte ska använda lägenheten mer kan bli lättare att få hyra ut den i andra hand. Ett sådant fall är när en lägenhet är svårsåld på acceptabla villkor.

Enligt motionen finns det redan i dag stora möjligheter att hyra ut en bostadsrätt i andra hand för den som har skäl till det, såsom när det gäller arbete eller studier på annan ort. Ett annat argument mot att göra det lättare att hyra ut i andra hand är enligt motionärerna de motstående intressena hos bostadsrättsföreningen av att kunna förvalta fastigheten på ett bra sätt.

I motionen lyfts vidare fram bl.a. att en avgift för andrahandsupplåtelse troligtvis kommer att vältras över på hyresgästen i form av ännu högre hyra, och motionärerna konstaterar att förslaget ytterligare stärker dem som äger sitt boende på bekostnad av hyresgästerna. De högre andrahandshyrorna bidrar dessutom i sin tur till att sätta press uppåt på hyrorna generellt. Motionärerna motsätter sig en sådan utveckling och anser i stället att hyror som motsvarar bruksvärdet måste säkras.

Vidare anför motionärerna att det kanske viktigaste skälet att gå emot regeringens förslag är att bostadsbristen måste lösas genom ökat bostadsbyggande, inte genom fler andrahandsbostäder. Motionärerna bedömer att andrahandsboende är otryggt på grund av bristande besittningsskydd och påpekar att den som hyr är i beroendeställning i förhållande till den som hyr ut.

Utskottets ställningstagande

Proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter

Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad infördes med syfte att kortsiktigt öka antalet tillgängliga bostäder. Lagen gör det enklare och mer förmånligt för privatpersoner att hyra ut bl.a. bostadsrättslägenheter. Regeringen föreslog i samma lagstiftningsärende även en uppmjukning av reglerna om bostadsrättshavares rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand. En sådan förändring bedömdes nödvändig för att ge de nya hyresreglerna ett tillräckligt genomslag (prop. 2012/13:1 utg.omr. 18 s. 72 f.). Riksdagen avslog regeringens förslag i denna del (bet. 2012/13:CU3 s. 15 f. och rskr. 2012/13:128).

Regeringen står fast vid bedömningen att det bör skapas förutsättningar för att bostadsrättslägenheter i så stor utsträckning som möjligt upplåts i andra hand när de under en tid inte används som bostad. Utskottet delar regeringens grundläggande inställning och anser att propositionen är ett viktigt komplement till bostadspolitiken i övrigt där byggandet av nya bostäder intar en central ställning. I flera städer finns en stor brist på bostäder. Bristen på bostäder försvårar för enskilda som behöver en ny bostad. De unga har svårt att hitta en egen bostad, och människor har svårt att söka sig till en annan ort för att studera eller arbeta. Ett minskande utbud försämrar hyresgästernas ställning, eftersom de har svårt att förhandla sig till bra villkor med uthyrarna. Bostadsbristen försvårar även för företag som vill rekrytera personal. Ett ökat byggande är i många städer en nödvändighet men det är på kort sikt även av stor vikt att befintliga bostäder utnyttjas effektivt.

Utskottet delar regeringens uppfattning att en utgångspunkt för en regel som är mer generös än den som gäller i dag bör vara att bostadsrättshavaren ska ha större frihet att välja hur lägenheten ska disponeras under en tid. När bostadsrättshavaren vill hyra ut lägenheten för att under viss tid bo någon annanstans bör de åberopade skälen utan vidare kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Det kan t.ex. handla om studier eller anställning på annan ort, vistelse utomlands eller på annan ort i landet eller vård av anhörig. När det redan vid tidpunkten för upplåtelsen står klart att bostadsrättshavaren inte avser att använda lägenheten mer, bör bostadsrättshavarens skäl normalt väga lättare. Regeringens förslag syftar till att åstadkomma en mer generös inställning än hittills till att lägenheten hyrs ut, t.ex. när det gäller att bereda en närstående en bostad och under en övergångsperiod när bostadsrätten är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder.

I likhet med det som gäller i dag bör enligt propositionen rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrättslägenheter inte gynnas av reglerna om upplåtelse av lägenheter i andra hand. Enbart en vilja att tillgodogöra sig en hyra för lägenheten bör därför inte kunna motivera en upplåtelse.

Som en annan utgångspunkt anger regeringen att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen bör anses väga lättare ju längre tiden går.

Liksom hittills bör enligt regeringsförslaget bostadsrättshavarens skäl vägas mot hänsynen till föreningens intressen, bl.a. vad gäller möjligheterna att förvalta dess egendom och i övrigt sköta dess angelägenheter. Någon ändring av hur man bör se på föreningens anledning att motsätta sig upplåtelsen behövs inte för att skydda föreningens intressen. Det ligger dock i sakens natur att föreningens intresse kan få betydelse i fler situationer när det som utgångspunkt krävs mindre vägande skäl från bostadsrättshavaren. Så kan bli fallet särskilt i mindre föreningar. Regeringen påpekar särskilt att det också bör beaktas att tidsfaktorn kan få särskild betydelse i mindre föreningar. En upplåtelse under lång tid riskerar i sådana föreningar att leda till att andra bostadsrättshavare under den tiden inte har möjlighet att hyra ut sin lägenhet.

Utskottet delar regeringens uppfattning om regleringen av de utökade möjligheterna till andrahandsupplåtelser.

Förslaget om de utökade möjligheterna har gett regeringen anledning att föreslå att en bostadsrättförening ska få ta ut en avgift för en upplåtelse i andra hand.

Regeringen anser att det är viktigt att ett ökat antal upplåtelser i andra hand inte försvårar för bostadsrättsföreningarna. En avgift vid andrahandsupplåtelse bidrar till att bostadsrättsföreningar kan fungera väl även om flera andrahandsupplåtelser pågår samtidigt. Oron för merkostnader behöver inte längre utgöra skäl för föreningen att motsätta sig en andrahandsupplåtelse. Det ger bättre förutsättningar för att de bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andra hand under viss tid kan få föreningens samtycke att göra det. Det framstår enligt regeringen som rimligt att de merkostnader som uppstår bärs av den medlem som hyr ut lägenheten och inte av medlemmarna som kollektiv och att en avgift alltså ska få tas ut. En avgift ger i och för sig bostadsrättshavaren rätt att ta ut en något högre hyra av hyresgästen men för alla kategorier bostadssökande bedömer regeringen att det är en fördel att det totala antalet tillgängliga bostäder ökar. Regeringens förslag innehåller en övre gräns för en sådan avgift som i princip ska få täcka endast de merkostnader som typiskt sett uppkommer vid en andrahandsupplåtelse.

Utskottet delar regeringens uppfattningar också i denna fråga.

Sammanfattningsvis tillstyrker utskottet regeringens förslag till lagändringar i proposition 2013/14:142 av de skäl regeringen anger i propositionen. Motionen avstyrks därmed.

Lagteknisk samordning med proposition 2013/14:174

En annan åtgärd som bör vidtas gäller de ändringar i jordabalken och bostadsrättslagen (1991:614) som föreslås i proposition 2013/14:174 Genomförande av energieffektiviseringsdirektivet punkterna 4 och 6. Näringsutskottet har i sitt betänkande 2013/14:NU18 i sak ställt sig bakom de ändringar som föreslås i proposition 2013/14:174 men av samordningsskäl överlåtit behandlingen av den författningstekniska regleringen till civilutskottet i det nu aktuella betänkandet. De överlämnade lagförslagen föreslås träda i kraft den 2 juli 2014. Civilutskottet föreslår att riksdagen också antar de överlämnade lagförslagen, dock med en mindre, redaktionell ändring vilken framgår av förslaget till riksdagsbeslut. Utskottet tillstyrker således även proposition 2013/14:174 punkterna 4 och 6.

Reservation

Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har föranlett följande reservation.

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter m.m. (V)

av Amineh Kakabaveh (V).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut borde ha följande lydelse:

Riksdagen

a) avslår regeringens förslag i proposition 2013/14:142,

b) antar reservantens förslag i bilaga 3 till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).

Därmed bifaller riksdagen proposition 2013/14:174 punkterna 4 och 6, båda i denna del, och motion

2013/14:C4 av Amineh Kakabaveh m.fl. (V) och

avslår proposition 2013/14:142 punkterna 1 och 2.

Ställningstagande

Det råder i dag en akut bostadsbrist i stora delar av Sverige, inte minst i storstadsregionerna. Enligt Boverket bedömer 126 av landets kommuner att de har brist på bostäder. Bostadsbristen innebär att trångboddhet och otrygghet breder ut sig. Följden blir att människors livssituation försvåras, att deras drömmar och frihet inskränks. Även arbetsmarknadens funktionssätt påverkas när människor tvingas tacka nej till arbeten för att de saknar bostad.

Särskilt stor är bristen på hyresrätter, vilket främst drabbar personer som inte är etablerade på bostadsmarknaden eller som behöver flytta men inte har råd att köpa en bostad, t.ex. ungdomar. Nästan 290 000 unga vuxna saknar i dag ett eget boende. Ofta efterfrågar ungdomar hyresrätter med rimliga hyresnivåer.

Det har länge varit uppenbart att regeringen står handfallen inför de stora samhällsproblem som bostadsbristen i dag utgör. Den hittillsvarande politiken har främst fokuserat på att skapa fler andrahandsboenden genom att göra det mer lönsamt för den som äger sin bostad att hyra ut. Propositionens förslag följer den traditionen väl.

Regeringen har tidigare lagt ett förslag som liknar det i den nu av utskottet behandlade propositionen. Då föreslogs att en bostadsrättshavare i princip själv skulle få besluta om andrahandsuthyrning utan krav på att bostadsrättsföreningen måste godkänna bostadsrättshavarens skäl. Förslaget avslogs efter att bl.a. Vänsterpartiet sagt nej. Skälen för det var flera och är fortfarande giltiga, även om den nu behandlade propositionens förslag formuleras som att en bostadsrättshavares åberopade skäl för uthyrning utan vidare bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Även i fall där det står klart att bostadsrättshavaren inte ska använda lägenheten mer kan det bli lättare att få hyra ut i andra hand. Ett sådant fall är när en lägenhet är svårsåld på acceptabla villkor eller med andra ord vad säljaren uppfattar som ett tillräckligt högt pris.

För det första menar jag att det redan i dag finns stora möjligheter att hyra ut en bostadsrätt i andra hand för den som har skäl till det. Det kan t.ex. gälla arbete eller studier på annan ort. Regeringen skriver dessutom i propositionen att det antagligen inte är ovanligt att enskilda bostadsrättsföreningar har en mer generös hållning till andrahandsuthyrning än vad lagen kräver.

Ett annat argument mot att göra det lättare att hyra ut i andra hand handlar om möjligheterna för en bostadsrättsförening att förvalta fastigheten på ett bra sätt. Precis som regeringen anför kan ett ökat antal andrahandsuthyrningar innebära att det krävs ett större engagemang av de medlemmar som bor kvar i föreningen, och merarbete för styrelsen. För att kompensera för detta – och för de merkostnader som kan uppstå när föreningen måste anlita någon för att utföra arbete som tidigare utförts av medlemmar – föreslår regeringen att det ska bli tillåtet att ta ut en särskild avgift av den som hyr ut sin lägenhet. Remissinstanserna jagvillhabostad.nu och Sveriges förenade studentkårer lyfter fram det faktum att en avgift troligtvis kommer att vältras över hyresgästen i form av ännu högre hyra. Jag delar den bedömningen och konstaterar att regeringen ytterligare stärker dem som äger sitt boende på bekostnad av hyresgästerna. Högre andrahandshyror bidrar dessutom i sin tur till att sätta press uppåt på hyrorna generellt. Jag motsätter mig en sådan utveckling och menar att hyror som motsvarar bruksvärdet måste säkras.

Det tredje och kanske viktigaste skälet för mig att gå emot regeringens förslag är att bostadsbristen måste lösas genom ökat bostadsbyggande, inte genom fler andrahandsbostäder. Att bo i andra hand är per definition ett otryggt boende utan besittningsskydd och den som hyr är i beroendeställning i förhållande till den som hyr ut.

Min syn på den politik som bör föras på bostadsområdet finns utvecklad i Vänsterpartiets riksdagsmotion 2013/14:C431 Bostad är en social rättighet.

Jag anser att riksdagen bör avslå regeringens proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter och därmed bifalla V-motionen. Mitt ställningstagande innebär att jag måste lägga fram ett eget lagförslag till de förändringar som föreslagits av näringsutskottet i betänkande 2013/14:NU18 eftersom de ändringar som föreslås där bygger på att lagförslagen i propositionen 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter antagits av riksdagen.

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

Proposition 2013/14:142

Proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter:

1.	Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken.
2.	Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).

Följdmotion med anledning av proposition 2013/14:142

2013/14:C4 av Amineh Kakabaveh m.fl. (V):

Riksdagen avslår proposition 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter.

Proposition 2013/14:174

Proposition 2013/14:174 Genomförande av energieffektiviseringsdirektivet:

4.	Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken. Gäller lagteknisk samordning.
6.	Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). Gäller lagteknisk samordning.

Bilaga 2

Regeringens lagförslag

I proposition 2013/14:142 framlagda lagförslag

I proposition 2013/14:174 framlagda lagförslag

Bilaga 3

Reservantens lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs1 [ Jfr Europaparlamentets och rådets direktiv 2012/27/EU av den 25 oktober 2012 om energieffektivitet, om ändring av direktiven 2009/125/EG och 2010/30/EU och om upphävande av direktiven 2004/8/EG och 2006/32/EG (EUT L 315, 14.11.2012, s. 1, Celex 32012L0027).] att 12 kap. 19 § jordabalken2 [ Jordabalken omtryckt 1971:1209.] ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Reservantens förslag
12 kap. 19 §3 [ Senaste lydelse 2009:180.]
Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i för-handlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp	Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i för-handlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp
1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen, 2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning.	3. i fråga om avgifter för vatten och avlopp, om avgiften påförs hyresgästen efter individuell mätning.
I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får trots vad som sägs i första stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.
Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.
	Om en kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ska beräkningen av ersättning för kostnaden, trots första och tredje styckena, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.
Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.	Har avtal träffats i strid med första, tredje eller fjärde stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.
Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

1. Denna lag träder i kraft den 2 juli 2014.

2. Innehåller ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet villkor som strider mot 12 kap. 19 § i dess nya lydelse, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av år 2016 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

2 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs1 [ Jfr Europaparlamentets och rådets direktiv 2012/27/EU av den 25 oktober 2012 om energieffektivitet, om ändring av direktiven 2009/125/EG och 2010/30/EU och om upphävande av direktiven 2004/8/EG och 2006/32/EG (EUT L 315, 14.11.2012, s. 1, Celex 32012L0027).] att 7 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Reservantens förslag
7 kap. 14 §
Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.	Varje medlem ska betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.
	Om en kostnad som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av medlemmens lägenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska beräkningen av årsavgiften, till den del avgiften avser ersättning för sådan kostnad, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.
En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.	En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av denna lag eller annan författning.
Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

1. Denna lag träder i kraft den 2 juli 2014.

2. I fråga om bostadsrättsföreningar som har bildats före ikraftträdandet gäller 7 kap. 14 § i sin äldre lydelse intill utgången av maj 2015.